中原国际商贸城项目策划全案
项目总论
一、中原国际商贸城项目差不多情况
中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局差不多批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已差不多满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并预备申报河南省重点工程项目。
二、项目模式与合作方式
本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、项目可行性报告的结论
项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研究，项目要紧经济指标如下: 1、成本指标
（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡
（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡
（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡
（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡
2、销售与租价格指标：
（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡
（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡
（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡
（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月
3、收入标准(静态指标)
（1）销售收入：149940万元
（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）
4、财务指标(静态指标)
（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%
（3）投资利税率：55.6%
（4）税前财务净现值：62 447.9万元
（5）内部收益率：48.36%
（6）投资回收期（静态）税前：4.15年
税后：4.57年
（7）投资回收期（动态）税前：4.93年
税后：5.30年
（8）税后财务净现值：49 971万元
（9）内部收益率：41.04%
第一部分市场研究与方案构思
第一章项目市场研究
1.1周口专业市场宏观走势分析
周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市进展的历程。进展大商贸，促进大流通，加快都市建设势在必行。
建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的都市进展战略，在周口都市进展战略五年打算中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，差不多是周口经济进展的客观要求。
1.1.1周口市住宅商品房情况
周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向进展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层进展；在户型上开始向大套居进展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区治理体制不规范，物业治理落后等明显的较落后都市特征。
周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。
1、周口城乡人均居住建筑面积
周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已差不多达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。
2、周口市住宅平均价格
中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米
3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）：982万平方米
其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米
4、周口2003年后可能新开发面积（含在建）：200余万平方米。
其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米
5、周口房地产销售差不多特征
周口房地产销售要紧表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。
周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出进展中都市的不均衡性。
周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平
方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。
1.1.2 周口写字楼情况
周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑专门少，体现出都市经济较为落后的差不多特征。
1、多层带商居办公楼较为普遍
如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业治理，只有车辆看管。
2、多层机关办公楼自用与出租
如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。
3、开发写字楼较少
如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与差不多物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户
型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，要紧入驻机构为文教、交通、地产、保险等。
1.1.3 周口八县一市一区经济情况
1、项都市
位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值差不多与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。要紧商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。
项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。
2、郸城县
位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济要紧支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，要紧依靠马路带经济。
郸城交通不发达。铁路有许郸地点铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。
3、淮阳县
位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。
淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地点铁路与许郸地点铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。
4、西华县
位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。
西华交通不发达，没有铁路，要紧依靠省级公路网。
5、沈丘县
位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。要紧商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。
沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通要紧依靠省级公路网。
6、鹿邑县
位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通要紧依靠省级公路网。
7、扶沟县
位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地点铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。
8、太康县
位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地点铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。
9、商水县
位于周口西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇（场）。商水距周口仅8公里，周口以后都市进展将实现“周商一体”，商水是周口向南进展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通要紧依靠省级公路网。
10、川汇区
川汇区由周口的要紧城区组成，川汇区经济水平坦体高于周口市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。
11、八县要紧经济特征
（1）商业工业品来源渠道要紧有：郑州、武汉、江浙；
（2）房地产进展较慢，统属于较落后地区；
（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；
（4）商业进展较慢，体现农业大市的差不多特征；
（5）人均住房面积19㎡；
（6）城区商品房价格在800～1100元/㎡之间。
1.2 周口市专业化市场中观走势分析
1.2.1周口专业化（商品化）市场情况
周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，其特点是：经营成本高，经营利润薄，进展形式单一，缺乏自身生命力；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的差不多特征。
1、建材装饰市场
①周口铁路建材批发市场
位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，要紧经营：瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。
②周口精细建材批发市场
位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。要紧经营：瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。
③周口钢材世界
位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，要紧经营各类钢材，经营年史约10年以上。
④豫东大世界
由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证时期。
2、集贸市场
①周口农资大市场
位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑结构为二、三层砖混结构，属新建市场，打算今年5月1日或6月1日开业。要紧经营内容：化肥、农业生产资料等。市场运作模式以出租为主。
②高庄集贸市场
位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，要紧经营蔬菜等农副产品，现已停业。
③北花园集贸市场
位于建设路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑结构要紧为钢架石棉瓦大棚，部分砖混房，经营时刻约3年多，经营内容：蔬菜等农副产品。
④文昌街集贸市场
位于文昌街，占地约8亩，建筑结构为单层砖混房，中间为钢架石
棉瓦大棚，要紧经营蔬菜、干果等农副产品，经营时刻约4年。
⑤迎水寺集贸市场
位于中州路北段，占地约8亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，经营内容为针织、毛线、服装、鞋帽等，经营时刻约5年。
⑥八一路农贸市场
位于八一路，是周口市内最大的农贸市场，占地约20亩，建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，要紧经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。
3、家具市场
①华威家具城
位于工农路南段，经营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库改建而成，经营时刻约4年。
②家美家具城
位于工农路南段，建筑结构为二层大框架大厅，要紧经营内容：一层为办公家具、木、皮沙发，二层为精品套房家具。
③龙江家具广场
建筑结构为三层大框架大厅，目前正在装修待营业时期。
④浙江家具城
位于大闸路，面积12000平方米，框架式结构，要紧经营实木家具、套房家具、办公家具等。
⑤易发家具广场
位于中州路与川汇区委附近，建筑结构二层砖混，面积2500平方米，为独家经营市场，要紧经营办公家具、套房家具等。
4、其他类市场
①周口古玩城
位于八一路，建筑结构单层砖混，要紧经营古玩、字画、玉器等。
②北京亚飞周口汽贸城
位于建设路，占地约10亩，属独家自建自营性质，要紧经营整车销售，经营时刻约4年。
③周口亿星批发市场
要紧经营糖酒副食品，属典型的马路带经济，经营要紧集中一层商业铺面。
5、专业化（商业化）市场调查分析
①分析数据：
市场个数：21个
业主户数：3510户
市场经营业类：建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共七类。
市场总面积：150万平方米。
②建筑结构：
单层砖混 31.5万平方米占21%
二层复式 45万平方米占30%
钢架石棉瓦大棚 64.5万平方米占43%
旧仓库等旧房改造 9万平方米占6%
如下图所示：
③经营业主来源
本地： 3018户占86%；外地： 492户占14%
本地86%外地14%
④租金价格
10元/平方米月以下：占6%
11-15元/平方米月：占38%
16-25元/平方米月：占46%
26元/平方米月以上：占10%
中心产业区分部旺铺，租金以达60-100元/平方米以上如下图所示：
⑤市场流通通路
零售业：占89%；批发业：占11%
如下图所示：
批发业
11%
零售业
89%
1.2.2荷花市场
荷花市场位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，东面中州路，西面长青路，面积约八十亩，建筑面积约5万平方米，要紧结构为二层
和部分钢架大棚，市场内共有商户2350户，经营项目涉及服装、百货、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音像等多类不。
1、交通不畅制约了市场进展
荷花市场位于市中心，车辆出入不方便，加上市场内各种添置物的阻碍，市场出入货不畅，已不符合交通作为市场的差不多要求。
2、乱收费压抑了市场进展
荷花市场由于缺乏有效治理，乱收费现象十分严峻。如上二层送货按在二层位置一件货收费在30～100元不等，工商、国地税每月每户在780元以上，严峻挫伤了经营户的积极性。
3、消防隐患压在人们心头
荷花市场由于历史缘故，消防一直未能按市场规范建设，而荷花市场现状已无法改变消防隐患的事实。从全国各大市场的火灾来看（如安徽合肥城隍庙市场2000年大火，沈阳2001年大火，安庆光彩市场2003年大火等等），一旦荷花市场出现火情，后果将不堪设想，不仅是房、货的损失，更有可能伤及人民生命安全。
1.2.2.1 荷花市场经营内容分析
1、棉纺、服装、鞋类产品 1391户占59%
2、小百货、日杂品 306户占13%
3、糖、烟、酒、副食品 270户占11%
4、电子、电器、电工、电料、五金 200户占9%
5、其他（化妆品、厨具、建材） 183户占8%
1.2.2.2 荷花市场铺型结构分析
1、单间 2060户占87.6%
2、两间 247户占10.50%
3、三间 28户占1.2%
4、四间 16户占0.7%
5、钢架大棚 1座
XX城东综合商贸城项目 建 设 意 见 与 说 明 XX市商务局编 二〇一二年一月三十一日
目录 一、项目名称：XX城东综合商贸城 (3) 二、项目建设地址：XX城东大道旁（旧飞机场地） (3) 三、项目定位：综合商贸城 (3) 四、项目业态定位：批发业零售业商业美食街 (3) 五、项目建设内容：商业 (3) 六、项目建设规模 (3) 七、项目总投资 (5) 八、项目投资经济效益及回报分析 (6) 九、项目投资产生的社会效益分析 (7) 十、建设方案意见 (8) 十一、建议 (9)
XX市商务局关于对XX城东综合商贸城项目 建设意见及说明 一、项目名称：XX城东综合商贸城 二、项目建设地址：XX城东大道旁（旧飞机场地） 三、项目定位：综合商贸城 四、项目业态定位：批发业零售业商业美食街 五、项目建设内容： 1、五金家电专业批发市场； 2、摩托车、电动车及配件专业批发市场； 3、农贸市场； 4、水果批发市场； 5、美食一条街； 6、大型超市； 7、图书批发市场 六、项目建设规模 （一）项目总用地面积：380001㎡(570亩) 其他用地面积:80000㎡(120亩)
（四）项目建筑总面积：135000㎡ 1、五金家电批发市场18000㎡ 2、摩托、电动车及配件市场24000㎡ 3、农贸市场21000㎡ 4、水果批发市场18000㎡ 5、美食一条街18000㎡ 6、大型超市19500㎡ 7、图书批发市场16500㎡
七、项目总投资：3.19亿元人民币 （一）土地出租费：570亩×5000元/亩×5年=0.15亿元; （二）办理各项费用(人防费、城市配套和税费)0.108亿元； （三）项目建筑成本135000㎡×900元/㎡=1.29亿元; （四）道路配套及环境绿化费用（一）＋（二）＋（三）×10%=0.18亿元;其中①道路估算(建设)6条(60亩) 0.12亿元;②道路路灯估算6条(2342米)0.012亿元;③地下排水估算费0.05亿元; （五）招商办公、销售、广告费用（一）＋（二）＋（三）＋（四）×20%=0.35亿元。 （六）投资资金占用费：21300万元×5年=1.06亿元 八、项目投资经济效益及回报分析 （一）企业投资建设效益分析 1、收入估算：年经营预计商品交易额13.7亿元，美食娱乐消费1亿元，年收入估计为0.7亿元左右。如表所示。 根据上表分析，以5年为估算年限，如果免交所得税，则总收入估算为: 0.7亿元/年×5年=3.5亿元，盈余3.5亿元-3.19亿元
商贸城项目可行性研究报告
第一章总说明 1.1项目名称及承办单位 项目名称：某商贸城 承办单位：某工贸有限公司 法定代表人： 法定地址：路南头路东 1.2 编制工作的依据和围 l.2.1编制工作的依据 1、“十一五”期间，某市要建设10家国家级的大型专业市场；谋划培育建设大中小相结合、服务功能配套的商贸设施；规划黄粱梦、马头生态工业城2个区域商业中心。 2、某市地处晋、冀、鲁、豫四省交接处，是**的腹地，交通四通八达，是全国商贸流通的主要通道口。物流、人流、信息流十分通畅，为商品进入国外市场提供了绝好的保证。在某建商贸物流项目有着良好的基地支撑和市场依托； 3、某市《十一五》国民经济发展规划； 4、国家相关政策、法规和规。 1.2.2编制工作的围 本项目报告拟从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益等方面进行论证。 1.3项目拟建地点及建设条件 1.3.1 项目选址 该项目拟建在某乡，京珠高速公路连接线南侧。现二手汽车交易
市场东侧。规划占地60亩。 1.3.2 建设条件 该项目选址位于某乡境，该区域位于城乡结合部，基础配套设施齐全，交通便利，具备供水、排水、供电、通讯等基础设施的建设条件，项目区远离居民区，不存在昼夜扰民现象。为本项目建设提供了有利条件。 1.4项目提出的背景、投资必要性 1.4.1项目承建单位基本情况 某工贸有限公司成立于1993年，主要经营围为：钢材、生铁、五交化、土产日杂、木材、建材等，是一家大型民营企业，注册资本200万元人民币。公司业务围覆盖面较广，曾建设制冰厂、游泳池，1999年建成某旧货市场，公司以诚信服务客户、靠信誉谋取发展，业务不断拓展，企业保持了较快的发展势头。 为了企业的发展，争取企业更大的效益，满足社会需要，经过充分调查和论证以后，某工贸有限公司在现有经济效益较好的情况下，决定在某乡投资兴建某商贸城项目。 1.4.2项目提出的背景、投资必要性 改革开放给我国国民经济的腾飞注入了强大的活力，使国民经济持续发展。尤其是进入新世纪以来，我国国民经济更是突飞猛进，取得了长足进展。作为第三产业的商贸流通业，随着市场经济的发展，通过运用现代经营方式和服务技术，不断加速自我改造和壮大，积极有力地促进产品流通，对繁荣市场经济，推动第一产业和第二产业的发展，加速城市化建设，提高人民生活水平起到了重要的推动作用。2008年，我国第三产业占GDP的比重已达40%以上，其发展程度已成为衡量现代化水平的一个重要标志。
国际商贸城项目策划全 案 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
中原国际商贸城项目策划全案 项目总论 一、中原国际商贸城项目基本情况 中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。 二、项目模式与合作方式 本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。 项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。 三、项目可行性报告的结论 项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研究，项目主要经济指标如下: 1、成本指标
（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡ （3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡ （4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡ 2、销售与租价格指标： （1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡ （2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡ （3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡ （4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月 3、收入标准(静态指标) （1）销售收入：149940万元 （2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标） 4、财务指标(静态指标) （1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5% （3）投资利税率：55.6% （4）税前财务净现值：62 447.9万元 （5）内部收益率：48.36% （6）投资回收期（静态）税前：4.15年 税后：4.57年 （7）投资回收期（动态）税前：4.93年 税后：5.30年 （8）税后财务净现值：49 971万元 （9）内部收益率：41.04%
中原国际商贸城项目策划全案 项目总论 一、中原国际商贸城项目差不多情况 中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局差不多批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已差不多满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并预备申报河南省重点工程项目。 二、项目模式与合作方式 本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。 三、项目可行性报告的结论 项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研究，项目要紧经济指标如下: 1、成本指标 （1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡ （2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡ （3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡ （4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡ 2、销售与租价格指标： （1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡ （2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡ （3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡ （4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月
兰州毅德商贸城蔬菜水果批发市场项目 设计方案说明 第一章区位现状条件分析 一、工程概况 1.1 ＞本工程为毅德商贸城蔬菜水果批发市场项目，位于省市榆中县和平镇， 312国道以南，毅德大桥（二路桥）以北，柳沟河西侧。基地呈不规则长方形，基地东西长约166m,南北长约2270m总建设用地面积约257364.97平方米。本项目规划新建1?34圳娄、1?10校易通道，拟建一栋办公楼，一栋宾馆，一栋仓库，总建筑面积149066.1平方米。 二、区域环境概况 1. 地理环境 本项目位于市榆中县和平镇。榆中县位于省中部，地处东经103 49’ 15" -104 34’ 40〃，北纬35 34’ 20〃-36 26’ 30〃之间。位于市东郊，西靠市城关区、七里河区，东邻市安定区，西南与临洸县交界，北隔黄河与市相望，东北与会宁县、靖远县接壤，是国家扶贫开发工作重点县。 2.地形地貌
榆中县地处陇中黄土高原西部，总的地势特点为东、南、北高，中部低。南部兴隆山、马衔山海拔1400-2400^南、北山之间为榆中盆地，包括榆中一一三角城平原、连搭一一定远平原、和平平原及宛川河河谷平原。本工程位于榆中一—三角城平原、宛川河河谷平原及其之间的黄土丘陵。榆中县位于秦岭褶皱系的东延部分、祁吕贺兰山构造前弧两翼。榆中县地层出露较完整，南、北两山主要分布着前第四纪地层，山露地层以前震旦系、前寒武系区域变质岩及加晨东期花岗岩，榆中盆地则广泛分布着第四系地层，从下更新统到全新统均有出露，成因类型复杂，主要以风积、冲积、冲-洪积三种为主，地层岩性主要为砂砾卵石及黄土。榆中-三角城平原第四系厚度较厚，一般为50-150m而宛川河河谷平原第四系较薄，一般为30~50na 3.地质特征 (1)场地地层的构成与特征 根据《岩土工程勘察报告》初勘(省建筑设计研究院.2013.9.10 )可知，本项目所在地地层的构成与特征。场地地层自上而下依次分布有： ①耕土层：厚度0.20 ~ 1.000m。褐黄色，以粉土为主，土质不均匀，含大量植物根系，稍湿，稍密。 ②黄土状粉土层：埋深0.20?1.00m,厚度0.70?38.90,层面高程1713.14- 1780.58m。西侧山顶区域厚，东侧冲沟区域薄。褐黄色，土质较均匀，孔隙、虫 孔较发育，无光泽，干强度低，韧性低，摇振反应中等，稍湿，稍密。 ③碎石层：埋深0.00?39.80,勘察厚度0.50?5.50m,层面高程1698.04?1748.00 层面分布整体呈南高北底，西高东低。埋深分布总体呈西深东浅。杂色，磨圆度
新沂新港商贸城营销策划案
目录 一、项目基本概况 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 四、营销推广 （一）推广主题 （二）项目形象包装 （三）总体宣传策略 （四）推广策略 五、项目销售策略 （一）、入市时机评判分析 （二）、销售周期及阶段控制 （三）、销控策略
一、项目基本概况 本案地块位于新沂城南323省道南侧地块，位于连霍高速以北，钟吾路以西，新华路以东的狭长地块内。可建设用地205288平方米（约307.9亩）。地势低于周边道路，地块东面为新沂大马公园，南面为规划高铁线，西面为规划高铁站，北面为已建的新沂城南客运站和在建的物流中心市场，地理位置和地块形状非常理想。地块内拟建现代化的以小商品城为主的综合性商业市场建筑群，总建筑面积约41万平方米。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处商业交通主干道中吴南路和东西方向交通主要干
道323省道交叉口； 2、项目地处新沂市政规划黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目由新沂政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势； 4、项目周边消费群体众多，交通便利，公交发达； 5、项目规划目前处于新沂专业商贸市场的最高档次； 6、项目开发商品牌优势，领导新沂开发市场 ◆发挥优势： A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用新沂专业市场的改造和新华路的综合规划及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段由于新华路最南端，目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、目前新沂商铺销售市场一般，有部分项目出现滞销场面； 3、项目目前业态未明确，不利于销售和招商，市场关注度不够明确； ◆解决方法： （1）对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； （2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （三）机会点（O） 1、区位优势的发挥，辐射整个新沂及城南地区； 2、随着周边各大住宅小区以及各大小商品市场整体招租动迁，将带动周边的人气，从而带动商铺的销售；
义乌国际商贸城项目可行性研究报告 中咨国联出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国义乌国际商贸城产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5义乌国际商贸城项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
纳雍?温州国际商贸城城市综合体建设项目 环境影响评价-简本 纳雍?温州国际商贸城城市综合体建设项目位于纳雍县雍熙镇环城村，环城路和织纳路交汇处，东侧为县城规划中的中山大道，西南侧为县城规划中的经六路，北侧为县城规划中的织纳路，东北侧为县城规划中的经七路。由贵州省纳雍亿和置业有限公司投资建设，总投资120000万元，计划于2015年10月竣工验收及交付使用。本项目总规划用地面积92058m2，规划总建筑面积约247451m2。本项目为新建项目，本项目主要建设内容为步行街、服装市场、小商品市场、准四星级酒店、住宅、住宅配套商业建筑、幼儿园及其他公共配套设施。 根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》（国务院令第253号）等有关法律法规，本项目的建设需办理环境影响评价，建设单位先期委托我单位（广州市环境保护工程设计院有限公司）对纳雍?温州国际商贸城城市综合体建设项目的环境影响进行评价。 1.项目概况 1.1建设项目概况 （1）项目名称：纳雍?温州国际商贸城城市综合体 （2）建设单位：贵州省纳雍亿和置业有限公司 （3）建设地点：纳雍县雍熙镇环城村，环城路和织纳路交汇处。项目位于城区规划的中山大道西北侧，西南侧为经六路，北侧为织纳路，东北侧为经七路。 （4）建设性质：新建项目 （5）建设内容和规模： 本项目主要建设内容为：步行街、服装市场、小商品市场、准四星级酒店、住宅、住宅配套商业建筑、幼儿园及其他公共配套设施，建筑物占地面积36678m2，建筑面积247451m2。项目整个用地为不规则梯形，总用地面积92058m2。 （6）投资额及建设进度：项目总投资120000万元，计划于2015年10月竣工验收及交付使用。
商贸城可行性研究 报告
鹿迪鞋业商贸城可行性研究 项目总论 ______________________________________________ 4 一、项目概况 __________________________________________ 4 二、可行性研究的结论 __________________________________ 4第一章项目提出的背景及必要性分析______________________ 5 一、项目提出的背景 ____________________________________ 5 二、项目建设的必要性 __________________________________ 9第二章项目市场研究 __________________________________ 11 一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析(宏观) ____________ 11 1、武汉市鞋业市场现状 ________________________________ 11 2、鞋业市场的发展趋势 ________________________________ 13 二、项目微观状况分析 _________________________________ 13 1、项目的区位特征 ____________________________________ 13 2、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析_________ 14
第三章项目环境分析 __________________________________ 17 一、地块环境 _________________________________________ 17 1、土地性质综述 ______________________________________ 17 2、地块周围景观 ______________________________________ 17 3、地块周围的交通条件 ________________________________ 17 4、地块周围的配套设施 ________________________________ 17 二、项目地块的优劣分析(SWOT分析) _____________________ 18 1、优势分析 __________________________________________ 18 2、劣势分析 __________________________________________ 18 3、项目的机会分析 ____________________________________ 19 4、项目的威胁分析 ____________________________________ 19 三、结论 _____________________________________________ 20第四章地块建设条件_________________________________ 20 一、工程概况 _________________________________________ 20 1、项目选址 __________________________________________ 20
第一章区位现状条件分析 一、工程概况 1.1、本工程为兰州毅德商贸城蔬菜水果批发市场项目，位于甘肃省兰州市榆中县和平镇，312国道以南，毅德大桥（二路桥）以北，柳沟河西侧。基地呈不规则长方形，基地东西长约166m,南北长约2270m,总建设用地面积约257364.97平方米。本项目规划新建1～34#楼、1～10#交易通道，拟建一栋办公楼，一栋宾馆，一栋仓库，总建筑面积149066.1平方米。 二、区域环境概况 1.地理环境 本项目位于兰州市榆中县和平镇。榆中县位于甘肃省中部，地处东经103°49′15″~104°34′40″，北纬35°34′20″~36°26′30″之间。位于兰州市东郊，西靠兰州市城关区、七里河区，东邻定西市安定区，西南与临洮县交界，北隔黄河与白银市相望，东北与会宁县、靖远县接壤，是国家扶贫开发工作重点县。 2.地形地貌 榆中县地处陇中黄土高原西部，总的地势特点为东、南、北高，中部低。南部兴隆山、马衔山海拔1400~2400m，南、北山之间为榆中盆地，包括榆中——三角城平原、连搭——定远平原、和平平原及宛川河河谷平原。本工程位于榆中——三角城平原、宛川河河谷平原及其之间的黄土丘陵。榆中县位于秦岭褶皱系的东延部分、祁吕贺兰山构造前弧两翼。榆中县地层出露较完整，南、北两山主要分布着前第四纪地层，山露地层以前震旦系、前寒武系区域变质岩及加晨东期花岗岩，榆中盆地则广泛分布着第四系地层，从下更新统到全新统均有出露，成因类型复杂，主要以风积、冲积、冲－洪积三种为主，地层岩性主要为砂砾卵石及黄土。榆中－三角城平原第四系厚度较厚，一般为50~150m，而宛川河河谷平原第四系较薄，一般为30~50m。 3.地质特征 （1）场地地层的构成与特征 根据《岩土工程勘察报告》初勘（甘肃省建筑设计研究院.，本项目所在地地层的构成与特征。场地地层自上而下依次分布有： ①耕土层：厚度0.20～1.000m。褐黄色，以粉土为主，土质不均匀，含大量植物根系，稍湿，稍密。 ②黄土状粉土层：埋深0.20～1.00m，厚度0.70～38.90，层面高程1713.14～1780.58m。西侧山顶区域厚，东侧冲沟区域薄。褐黄色，土质较均匀，孔隙、虫孔较发育，无光泽，干强度低，韧性低，摇振反应中等，稍湿，稍密。 ③碎石层：埋深0.00～39.80，勘察厚度0.50～5.50m，层面高程1698.04～1748.00。层面分布整体呈南高北底，西高东低。埋深分布总体呈西深东浅。杂色，磨圆度较差，呈棱角形。成份以石英岩、花岗岩、变质砂岩等为主。粒径以2-8 厘米为主，最大15厘米，骨架颗粒含量约占全重的55~65%，级配一般，交错排列。碎石颗粒呈中风化，粒径随深度增大，充填物以角砾及砾砂为主，含土量随深度减小，中密。 兰州毅德商贸城蔬菜水果批发市场项目 设计方案说明
商贸城建设投资项目商业计划书此文档word版本下载后可任意编辑修改
目录 第一章总论 (1) 1.1项目概况与建设背景 (1) 1.2主要技术经济指标 (3) 1.3问题与建议 (4) 第二章市场分析与预测 (5) 2.1房地产市场宏观形势分析及预测 (5) 2.2投资环境分析 (6) 2.3安徽省房地产市场行情 (14) 2.4某某县房地产供需现状 (23) 2.5项目SWOT分析 (24) 第三章项目规模和主要建设内容 (26) 3.1建设规模 (27) 3.2主要建设内容 (27) 第四章项目建设条件 (27) 4.1政策条件 (27) 4.2环境条件 (27) 4.3自然条件对建设项目的影响 (28) 4.4经济发展 (29) 第五章项目规划设计方案 (30) 5.1规划设计方案的指导思想 (30)
5.2总体布局 (32) 5.3建筑设计 (34) 5.4道路交通 (34) 5.5景观设计 (35) 第六章项目施工进度安排 (35) 第七章项目营销方案 (36) 7.1目标消费者定位 (37) 7.2产品定位 (38) 7.3品牌形象定位 (39) 7.4价格定位 (39) 7.5项目营销方式 (40) 7.6营销方案 (41) 第八章投资估算及资金筹措 (41) 8.1项目投资估算 (41) 8.2资金筹措 (42) 第九章劳动安全及消防 (42) 9.1 危害因素及危害程度分析 (42) 9.2 安全设施 (44) 9.3 消防设施 (45) 9.4节能环保 (47) 第十章经济效益分析 (48) 第十一章社会评价 (49)
11.1社会影响评价 (49) 11.2社会风险分析 (50) 11.3社会评价结论 (50) 第十二章风险分析 (50) 第十三章研究结论及建议 (51) 13.1结论 (51) 13.2存在问题及建议 (52) 附件：
运营中心情况汇报及2012年计划 按照集团公司架构向下延伸的项目公司架构组成，按照项目公司规划和发展要求，新成立了隶属项目公司直接管理的部门运营中心。 一、目的 设立运营中心的主要目的有以下几点： 1.现阶段为项目公司办公区域提供安保、保洁及水电维修服务； 2.针对毅德商贸城未来的交房工作开展物业前期介入工作； 3.为建成后的毅德商贸城运营进行前瞻性规划工作，设立业务板块，进行延展性工作，并 就各板块业务制定运作模式，确保各项业务未来开展的合理性和可控性； 4.为建成后的毅德商贸城运营进行人员的培养和储备，以免毅德商贸城正式运营开始后， 形成运营人员的真空； 5.为毅德商贸城的长远运作和持续盈利打造一个良好的基础条件。 二、工作内容 A.业务工作内容 根据上述目的要求，现运营中心共分有6大业务板块，并将各类业务纳入相应业务板块： 1.物业部工作内容： 1.1.完成并提升现有针对项目公司提供的物业相关服务； 1.2.进行前期物业的介入工作并最终完成交房工作； 1.3.持续提升部门人员专业素质和工作技能； 1.4.为未来物业公司进行毅德商贸城的物业管理储备人员； 2.仓储物流部（建议更名物流平台部）工作内容：
2.1.为仓储物流部的整体业务发展制定长期的发展计划，尤其是要确保计划与绵阳市物流 办相关的物流规划及要求吻合； 2.2.为毅德商贸城仓储物流地块的功能设置和设施建设提供建议； 2.3.建立物流信息平台，为仓储物流功能实现提供开发的信息保障和功能提升； 2.4.为实体仓储物流园区和物流信息平台的有机结合进行相关业务和功能规划，跟进实 施，确保最终实现； 2.5.根据现实情况增添新的相关业务类型； 2.6.根据计划要求进行各项人员的补充，确保计划实施的完整性； 3.电子商务部工作内容 3.1.为公司目前的网络使用提供技术保障，并为公司合理使用电话、宽带资源提供合理化 建议； 3.2.为毅德商贸城的信息化建设制定软硬件方面的功能规划； 3.3.在基础电信业务方面进行功能需求提出及运营商前期沟通，确保公司能最大化的获取 基础电信业务在毅德商贸城内带来的利润； 3.4.不断发掘新的依托于基础电信业务的增值业务，为毅德商贸城长久运营打造更加稳定 的收入基础； 3.5.建设开放的网络平台，将未来毅德商贸城内经营户的经营渠道进行拓展，为经营户打 造更有竞争力的经营环境，并在此基础上增加公司的运营收入； 3.6.根据业务发展情况，逐步补充专业技术人员到位，确保相关业务的有序发展； 4.会展部工作内容： 4.1.为毅德商贸城的未来商业氛围营造和面对市场经营户提供各类宣传推广服务，制定计 划，创造条件；
国际商贸城配套住宅项目 规划设计方案 第一章、项目概况及周边条件 一、基地位置 襄阳市位居华中腹地，扼守汉水中游，“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷，是省仅次于的第二大城市和省域副中心城市、“中国十大魅力城市”。 樊西新区位于襄阳市区西部，东至廖家庄路，西至幸福沟，南至汉江，北至汉丹铁路，总规划面积40.5平方公里;樊西新区是襄阳市重点发展的6个城市新区之一，坚持高标准、高起点、高品位，将其建设成为高科技产业园区、现代商贸物流园区和东西方传统空间模式与生活方式交融宜居的——“樊西滨江生态新城”。 中豪商业集团成立于2008年5月，是一家以商业地产开发为支柱的大型综合产业集团，注册资金10亿元人民币;2013年4月18日，中豪商业集团与襄阳市樊城区政府正式签订投资合作协议，中豪商业集团将投资120亿元，在樊西新区建设襄阳国际商贸城。 襄阳国际商贸城规划面积3000亩，建筑面积380万平方米；是襄阳目前投资最大的商贸项目，为保证项目顺利建设，同步建设新襄阳市客运中心站，物流园区、樊西CBD、公交总站、学校、住宅等设施。制。 襄阳国际商贸城配套住宅项目，占地面积15万平米，规划建筑面积约40万平米，项目总投资约11.29亿元。 二、建设规模：总用地面积149667㎡，项目容积率为2.8，建筑
密度为25%，绿化绿为35%。其中一期规划净用地40000㎡（折60亩）。居住户数1000户，居住人口3000人，设机动车停车位700个，其中地上车位100个，地下车位600个。 三、城市总规及区域控规 襄阳市位居华中腹地，扼守汉水中游，“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷，是省仅次于的第二大城市和省域副中心城市、“中国十大魅力城市”。 樊西新区位于襄阳市区西部，东至廖家庄路，西至幸福沟，南至汉江，北至汉丹铁路，总规划面积40.5平方公里;樊西新区是襄阳市重点发展的6个城市新区之一，坚持高标准、高起点、高品位，将其建设成为高科技产业园区、现代商贸物流园区和东西方传统空间模式与生活方式交融宜居的——“樊西滨江生态新城”。 四、地块现状 （一）地块周边现状 （二）地块部现状 五、周边区域交通及道路
项目总论 一、项目概况 项目名称：XX鞋业商贸城建设项目 建设性质：新建 建设地点：XX市XX区姑嫂树区域 建设单位：XXXX投资有限公司 联系人：XX 电话：027--8276XX 电子邮件：XX 二、可行性研究的结论 项目财务指标 投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%; 投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%; 自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%; 税后静态投资回收期=1.68 税后动态投资回收期=1.73 从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景； 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、XX路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市 场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住 核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功， 实现其正常的财务效益。 第一章项目提出的背景及必要性分析 一、项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元,目前,这个数字已经达到180元(在国内发达地区人均消费已经达到320元)。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产 集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重 要的意义。 XX位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是XX地区的中心城市，长江中游最大的流通中心 之一，为内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。XX市周围400公里范围内有45个中等以上的城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。XX在历史上一直是我国内地最繁华的内外商 贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以来，XX市各种物流贸易商业形态不断涌现， 以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为XX地区最引人注目的商品集散地。据统计，2002年XX市实现社会消费品零售总额770亿元，居全国15个省级城市第2位，各类批发市场交易额达700多亿元。著名的国家级汉正街小商品市场，有 30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的 经营氛围，形成了XX在XX地区物流领域集聚与辐射的独特优势。 XX路鞋业批发一条街始建于一九九三年八月，当时由在清芬路从事鞋类批发经营活动的七十 多家温州籍经营户在现任XX区个协温州鞋业协会会长XX的带动下自发组织筹资，在XX路61号XX球墨铸造公司原厂址内改建创办了XX市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了XX
中原国际商贸城项目策 划全案 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
中原国际商贸城项目策划全案 项目总论 一、中原国际商贸城项目基本情况 中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。二、项目模式与合作方式 本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。 项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。 三、项目可行性报告的结论 项目总投资人民币万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研究，项目主要经济指标如下: 1、成本指标 （1）交易展销区二层复式混凝土框架：元/㎡ （2）配套住宅区多层半框架：元/㎡ （3）商务休闲区小高层框架：元/㎡ （4）仓储加工园等钢构结构：元/㎡ 2、销售与租价格指标： （1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡ （2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡ （3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡ （4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月 3、收入标准(静态指标) （1）销售收入：149940万元
石家庄某商贸城项目策划方案 第一章本项目SWOT分析 一、优势 本项目位于槐安路与建设大街交叉口西北角，占据槐安路新城市经济走廊中段，处于市中心黄金商圈边缘，具有金角银边的商业特征，地理位置优越，交通便利。项目所在区域内正在不断形成规模较大、档次较高的居住社区，如世纪花园、阳光水岸、燕港怡园、香榭里（在建）、国富华庭（待建）、仁和家园（待建）、华城绿洲（待建）、平安万和园等，这些社区基本上都有底商配套，加之该区域内还分布着卡西诺大型娱乐广场、凯莱金第（在建）等大型娱乐城和中高档写字楼，使该区域内的商圈日趋成熟。槐安路沿线人气指数在不断上升，槐安路上的商业物业的升值空间不可限量。 二、劣势 本案土地拥有15年租赁使用权，且项目内东侧建筑有改造或拆迁的可能，因此，较之大部分商业地产项目在建筑规划、业态定位、销售策略及招商组市等方面存在较大局限性。且本案所在区域正处于发展阶段，因此本案的商业价值无法在近期内产生“即时效应”，即投资者及经营者无法在短期内获得较高收益，远期收益存在不可预知性。 三、机会 项目所在区域内已形成怀特家居城、怀特装饰城、求实美居、金博爵等较具规模和特色的家具家居业态，形成了该区域内独特的商业氛围。本案存在与其他同类商业物业实现资源共享的机会，利用该区域内的商业规模效应，实现自身发展的价值优化。 目前石家庄市已形成的家具广场经营方式较落后，存在较大的缺陷和漏洞。如，缺乏专业的经营管理公司对项目整体进行统一经营，经营档次定位不明晰，经营商之间存在恶性竞争等。而本案在运作模式、经营方式及业态划分等方面可运用差异化竞争模式赢取优势和成功。 四、威胁 从宏观政策考虑，国家近日新出台的针对房地产市场的“国八条”对于一部分商铺投资者的投机行为具有很强的抑制作用，这将成为影响本案后期销售的因