品牌研究中心深圳·第一现场
2007年 7月 22日金地梅陇镇 2期 2批深圳 2007年第 12个案
品牌研究中心第一现场
―― 金地梅陇镇 2期 2批 (宝安+龙华 1项目综述
1.1项目位置
详细地址: 深圳龙华二线拓展区东北部,北临布龙路,西靠梅龙路。
1.2总体经济技术指标
品牌研究中心
总用地:约 13.6万平米容积率:3.08
建筑面积:约 42万平米,分 4期开发住宅建筑面积:40.7万平方米商业建筑面积:约 1.2万平总套数:4400多户停车位:4000多个土地年限:68年
一期(开盘时间 2006.5.28 占地:约 5万平方米
建筑面积:约 15万平方米,其中商业面积 1.2万平方米,幼儿园等配套:0.32平方米。总户数:1238户
开盘均价:7000元/平方米
二期
占地:约 4.1万平方米
建筑面积:约 12.9万平方米总户数:1218户
一批(开盘时间 2007.4.8 开盘均价:11000元/平方米二批(开盘时间 2007.7.22 开盘均价:16000元/平方米
1.3二期总体分析
备注:此次后动推出的是二期二批单位。
1.4二期二批产品分布
户型面积区间套数比例两房 75.07-76.79 34 7.41% 大三房 95.48-114.37 328 71.46% 四房 130.38-143.99
97 21.13% 合计
/
459
100.00%
备注:以上户型区间按照小区平面户型分布图设定。
1.5本次选房推出产品分析
二期一批产品共推出 3栋(11栋、13栋、15栋 ,共计 459套;
其中三房和四房单位成为热销; (111栋 A 户型
三房两厅两卫
赠送形式:露台,凸窗,阳台赠送面积合计约::8m 2
(215栋 3单元 B 户型
三室两厅两卫
赠送形式:露台,凸窗,阳台赠送面积合计约:15m 2
(3四室两厅两卫
赠送形式:露台,凸窗,阳台
赠送面积合计约:15或 24 m2
2、选房当日情况分析
2.1开盘选房活动流程
时间:07年 7月 22日
地点:深圳会展中心 5号馆
主题:金地梅陇镇 2期第二批单位开盘
?8:30-10:00 带家天下会员卡、算价分组确认函、身份证,深圳会展中心 5号馆签到; ?10:00-10:30 客户入场(共 70组,每组 15人 ,项目介绍、宣传等;
?10:30 选房开始
?11:30 11栋销控 36套,13栋销控 39套,15栋销控 55套,共 130套
?12:30 叫号结束,当天新客户可到选房区选房。
2.2销控分析
2.2.1选房当日优惠
折扣:当天选房 96折优惠;
开盘当天认购成功的客户在 7天内提交完整的按揭文件且成功签订预售合同者:98折
2.2.2销售情况
7月 23日(选房第二天上午,备案率约为 45%
销售情况分析:
选房当日现场热销产品分析:
3房的整体均价较低,部分户型价格低于项目此次发售的整体均价,因此 3房销售的比较快。
选房当日现场滞销产品分析:
现场多数客户均对 2房比较感兴趣,但是 2房价格较高,达到 16280元/平方米,多数放弃转而选择价格比较便宜的 3房。
各户型销售情况:
楼栋分布畅销户型
楼栋户型面积区间套数户型面积区间
3*2*2 97.04-112.74 96
4*2*2 130.38-132.15 32 A 户型 111.41-112.74(3房
11栋
11栋总户数 128套价格便宜, 均价 14906元/平方米 3*2*2 95.48-112.72 96
4*2*2 134.63-241.25 31 D 户型 134.63-241.25(4房
13栋
13栋总户数 127套赠送面积多,使用率高 2*2*1 75.07-76.79 34
3*2*2 100.51-114.37 136 4*2*2 143.99 34 4单元
B 户型
100.58-102.31(3房
15栋
15栋总户数 204套价格便宜,均价 13977元/平方米备注:以上数据为 7月 22日开盘当日数据.
2.3现场
截至 2007年 7月 21日中午,现场共办理 VIP 卡(免费约 1000
张;
1、房需要注意的问题、需要签的文件均张贴在活动现场。
――这是金地梅陇镇开盘的一贯作风。
2、选方约 30分钟后,现场的座位已经空了一半左右。
――如此敏感的市场,坐满大半个会场已很不错拉!
3、价格表已于开盘前两天在网站上进行公布,因此现场价格表的前边已没有了往日的气氛。――信息越来越透明,监管越来越严格。
4、与上两次比较,本次活动多了一些节目表演。
――大发展上也为了安抚客户而费尽心思, 进而证明
市场观望情绪严重性。
5、现场来了不少的记者、同行、以及媒体朋友。――发展商在观望,老百姓在观望,其实同行及相
关行业也在观望!
2.4 客户情况
从现场观察,客户年龄有所增加,以 30-35岁为出,夫妻一起到场占一部分,单独一人到场占极少数,大部分是几个朋友一起到场。
客户的购买愿望有所下降, 尤其表现在对待 2房上, 多数因为价格过高而临时决定购买 3房或者放弃购买,现场已经没有了往日只要有房就马上销控的局面。
置业者已不仅局限于龙华和福田, 本次活动客户的来源放大到了整个深圳市, 投资客仍占一定数量, 但从其于朋友的沟通过程中看得出投资理念已趋于理性化, 能看到风险的存在。
3、价格情况
各栋以及户型实收均价如下表:
金地梅陇镇 2期 2批对外公布均价:16000元/平方米
实收均价:16158元/平方米(开盘当天优惠后的价格
其中:
2房 2厅 1卫:16280元/平方米
3房 2厅 2卫:15627元/平方米
3房 2厅 2卫:17505元/平方米
11栋实收均价:16504元/平方米
13栋实收均价:16255元/平方米
15栋实收均价:15876元/平方米
品牌研究中心 2007-7-24
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研究案例： 案例选取标准： 案例借鉴点： 采取何种产品品质策略提升项目价值？ 如何通过启动区策略实现平台价值超越？如何通过有序的开发策略实现项目价值的不断提升？ l 承接被动郊区化发展区域l 与中心城40-60分钟车程距 离 l 超越区域平台的价值实现l 实现开发商在区域内的品 牌美誉度 北京绿城百合北京顺驰领海深圳金地梅陇镇 案例借鉴 北京花盛香醍
案例借鉴之金地梅陇镇 ◆项目相关指标 占地面积：13.6万平米建筑面积：42万平米其中商业面积：1.2万平米相关会所配套：2000-2500平米容积率：3.08 主力户型（一期）：76㎡两房、105－122㎡三房 ◆开发背景 位于关外，距离市中心车程30-60分钟; 周边多为农民房和待开发空地，区域形象差，区域价值认知低； 客户主要为年轻白领客群。 地处城市中心区边缘，摆脱较差区域形象，跳脱平台价值，成为区域标志性项目 ◆销售情况 2006年5月28日开盘，实现销售率82％，实收均价约7000元/平米，树立区域价格标杆。 蓄客：在未整体推广的前提下，销售中心开放日，两天积累客户3000张卡次。并成为深圳首个在会展中心开盘的项目。
特色会所作为售楼处，年轻炫酷的视觉体验和时尚新潮的功能，成为年轻人向往的玩家阵 地 案例借鉴之金地梅陇镇 ◆客户反响 关内主流客户对梅陇镇的时尚会所的认同度很高，反馈这样的会所对他们很有吸引力。 ◆年轻炫酷的视觉体验 l 30米悬空泳道，宽7.5米，水深1.2米，全钢池体，透明池底 l 六个架空层，六种情景设置，可随意选择开酒吧、咖啡厅、茶室 l 多处下沉或挑空，视觉多变，l 不规则柱体支撑的休闲咖啡吧l 螺旋架空结构的网吧,,,,,, ◆时尚新潮的功能 以都市年轻人的时尚新潮的游乐倾向为指导，设置了：1.传讯囊（上网） 6.瑜珈房2.咖啡吧7.健身房3.阅览室8.创意厨房4.击剑房9.棋牌室5.攀岩墙10. 乒乓球室 空中泳道
“金地·梅陇镇”开盘个案分析 一、项目背景 1、项目位置 金地·梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠梅龙路，南接世纪春城，与幸福枫景仅一路之隔。 建筑设计由德国WSP建筑设计公司承担，用现代主义的理性方式，展示简约、洗练、纯粹的纯净主义风格。 2、项目概况 金地·梅陇镇三期位于项目东南部，占地约3万平方米，建筑面积约11.6万平方米，由五栋25-32层塔楼以及一栋复式LOFT组成，约1200余套。整体延续了前两期的简练风格，高大挺拔。 本次推出房源700余套，主要集中在靠近阳光新境园和四期预留用地一侧。 户型主要为两房——四房，以南北朝向居多，户型比较方正实用，总体较为平淡。赠送面积不多，主要户型设置小规模入户花园、双层挑高露台、落地凸窗等。 装修整体风格简约现代，客厅、卧室用材一般，在厨房和卫生间的用材上体现出较高档次，墙面基本为天然石材，洁具和橱具基本选用的都是国内外名牌，如：厨房选用方太整套橱具、卫生间配置科勒牌洁具、开关为西门子开关，卧室和客厅均带有格力壁挂空调，据称装修标准为1000-1200元/m2（标准明细见附件3） 3、项目区域价值 金地·梅陇镇地处龙华片区的中心地带，龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，龙华二线拓展区也定位为“福田区后花园”。 随着预计中的“布龙区”的合并成立、火车站迁址本区域、华南国际物流中心的落户，以及地铁4号线、福龙路（接通香蜜湖路和龙华镇）等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。 二、开盘状况 1、开盘时间 ◎2月24日，
◎中午12点开始签到，13：30选房活动正式开始 2、开盘地点 会展中心五号馆 3、人员配备 ◎场外人员安排：引导员、入口登记员、协调控制人员、保安； ◎场内人员安排：服务员、销售人员、咨询员、巡场人员、保安； ◎外邀人员：政府公证人员（2人）、医务人员、法务人员、媒体人员； ◎内聘人员：活动演员、司仪（2人）； ◎选房区人员安排：销售员、财务人员、签约人员、跟单员 4、开盘功能分区及流程情况 ◎主要功能分区 签到区（核实会员卡、身份证、算价单号，不需要签名）、休息区（有服务台供应饮水小吃）、集合区、等候区、购房区、财务区、签约区等。 现场展示面有舞台展示（利用大屏幕公布现场抽号名单）、价格公示板（户型、面积、单价、总价、折扣）、文件公示板（中奖名单一览表、证件公示、房地产认证书、房地产买卖合同（预售合同）、物业管理服务合同、深圳房地产认购书、认购书补充协议、关于购房协议为自用用途的承诺书（境外个人使用）、购房风险提示、抽号顺序表（随节目排号）； 奖品处、咨询处(法务、医疗) 等。 ◎功能分区图（见下图） ◎选房流程 ◆12点客户凭本人身份证、《算价分组确认函》、会员卡至签到处签到并领取胸贴号（每张卡限定两人入场，胸贴为不同颜色），14点后停止签到； ◆入场后先将抽奖券副券放到抽奖箱； ◆进入休息区内等候抽组，重要环节可以从价格公示详细了解各单元的最终价格； ◆13：30开始文艺表演，同时穿插抽组选房、抽奖； ◆每五组（15-20人一组）为一进入购房区单元，抽到本人所在组后，前往集合区凭胸贴号确认身份； ◆凭本人身份证、会员卡，上交《算价分组确认函》，领取《实名制确认函》（见
金地梅陇镇3期：城中相识尽繁华 12月31日，三期部分园林景观、样板房面市；2008春节前后，园林其他部分、新一批样板房将继续登场。项目预计于春节前后公开发售。 秀三期·梅陇镇 月明松下梅陇镇城中相识尽繁华 作为金地小户型的标杆力作，梅陇镇3期的面市显得更加值得期待。 从园林，户型到创意，空间，3期依托金地集团、金地物管强大品牌支持，在居家上继续营造出一个闲适的小镇生活。 梅陇镇3期的园林设计汲取了台地园林精髓，穿越园林，一步一景，亭台小筑、名贵树木、自动扶梯贯穿其中、错落有致。 从建筑体而言，三期楼体虽并列但并不平行，不同楼间距造成风道里气压各异，从而在房间中形成南北向的对流“穿堂风”，而南北朝向的设计，更是最大程度地保证了阳光的充足。 三期处于整个小区核心主入口，于清幽雅静中轻取社区中央的绝佳园景，实属舒适生活与紧凑户型的完美融合。 作为万众期待的小户力作，三期并没有让人失望。据悉，三期仍是户户附增大露台、落地凸窗、夹层大露台。这也是金地梅陇镇一贯的作风。而部分单位精装修设计更是免去了装修的麻烦。 小户大宅生活 小户型风情享受大社区芬芳 梅陇镇本次力推的小三房户型，可以满足首次置业者的多房间需求，同时仍可以做到首付2成即可买三房，实现小户大宅的生活畅想。 金地通过整体规划提高项目的舒适度，用建筑设计创新提升建筑魅力，用景观设计升华居住环境，系统化、精益求精的规划设计来提升小户型的生活质量。2007年，在金地
集团内部建筑质量的评比中，梅陇镇3期在金地旗下众多品牌中脱颖而出，获得第一名。梅陇镇规划之初基本是按照中大户型社区品质与气度设计，三期中小户型的推出将完全享受中大户型的优厚待遇，这势必给业主带给更多的惊喜。 三期除了享有整个小区的配套外，其最宽达70米超宽的楼间距，近50％的超高绿化率，力求每一位业主移步换景间，连呼吸都流淌清新。三期更有1：0．73高车位配比带来私家享受，而2梯4户带来的不仅是便利，更事关舒适。 小户型的增加，将使三期的氛围、园林景观、生活配套、采光通风、私密性等指标全面提升。而梅陇镇的大社区规模、高绿化率、创意园林景观，都有助于提高三期小户型的舒适度。 创意·创想 创意创造更美好生活 为满足社会不断进步的生活需要，小户型的品质会越来越高。如合理的户型设计、节能科技的运用、先进建材的使用、精装修等，将全面提升小户型的舒适度。 新政下，小户型供应开始放量，使小户型不再是一种短期的“过渡性住宅”，而将是全国长期主流的居住物业，因此须提高小户型的居家功能。为满足这种变化的家庭结构的需要，小户型的空间与房间格局将呈现可变性，而不再是交房时固定的房间布局。为增加小户型的居家功能，商业、学校、会所等配套让生活更加便捷。同时，小户型的社区氛围、园林景观的改善使小户型越来越有“家”的感觉。 小户型的创新，终极目标是让使用者得到更多的使用空间，并让使用者生活得更舒适。显然，梅陇镇3期做得更好。 梅陇镇3期，升华了LOFT的设计精髓，配合每户的优越特创LOFT型复式三房。三期LOFT型复式三房，并具广度、深度与高度，更可随心所欲地设计铺排，以复式的巧妙灵动弥补了平面的单调，以LOFT的丰富纵深叠加生活的格调。如此高挑、开敞、灵活多变的复式空间，即使是在豪宅大户中，亦是难得的奢想。
世联地产 世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。（股票代码：002285）。 经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。 世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。 世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。 1993年，创立期 1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。1994年——1996年，起步期 1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。 1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。 1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。 1997年——2000年，成长期 1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种
中国房地产上市公司组织架构大全 (2010-09-06 16:50:24) 标签： 房产 金地 分类：地产精髓 绿地集团 新世界中国
万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国 住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利. 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。万科作为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 .
金地(集团)股份有限公司 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证 券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场，2005年城市遍布深圳、广州、东莞、珠海、北京、天津、上海、宁波、武 汉。 金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景?翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了格林春晓、格林春岸项目。截止目前，正在运作的有金地梅陇镇花园（深圳）、金地深圳渔农村项目、金地广州增城项目、金地珠海科技园、格林小城（东莞）、金地天津双港镇项目、金地中心（北京）、格林世界（上海）、未来域（上海）、格林小城（武汉）等十个项目。
综述 金地艺境，沈阳首创原版褐石街区 ——生命向美好的事物妥协，是一种不妥协 19世纪的纽约，因为有了褐石街区，一切变得不同。习惯了钢筋水泥的城市，因而宁静得令人恍若生活在美好梦想与现实交织之中。 2014，金地打造沈城首座原版褐石街区——金地艺境。深褐色的回忆，宛如奥黛丽赫本的降临，成为无法磨灭的经典化身，把一个美好年代之梦流传到下个世纪。 高低院落，深浅褐石，源于美国，更胜美国，为城市经典而生，为世人心中美好的期许而生。 哪有什么是生活的必须？ ——2大商圈，多重商业、教育体系，满足一切必须 整天往来于街道庭廊之中的纽约人，所谓的生活必须，并非一定足不出户。恰当的步行距离，满足一切所需，就是所至高的美好。 就像金地艺境，共享宝山、嘉定、普陀三区配套，不止聚丰园路商业圈，还拥有锦秋新天地商业圈，以及大宁绿地、中环百联、南翔家乐福、祁连好又多等成熟商业，1.4万平米弘基文化休闲广场、20万平米北郊商业广场、23万平米顾村公园站地铁商业，以极高的密度环绕于此，服务生活。 数所高等学府，众多幼儿园、九年制学校也在身旁，浓浓学术氛围与优异环境，相信您的孩子一定会喜欢。临近上海大学校医院、祁连地段医院，更有华山医院北院正在规划中，有健康随行，还有什么值得担忧的…… 篇3 P11-P12 过渡p 【低】建筑 P12-P14 为了您能漫步于自然，房子做出了一致退让 ——低密无限度空间洋房，于自然园林中生长 午后两点的纽约褐石街区，擦肩而过的妙龄女郎，虽非刻意的低调，却也掩盖不了那优雅而绰约的身影。在低处守住一刻难得的自我，正是金地艺境自我的美好。 金地艺境，面对醇美的，尽管想要更亲近的愿望强烈，但房子还是自觉的后退，那样的纯粹之地应该由自然亲自去铺
金地集团 一、概述 （一）集团简介 金地集团坚守"科学筑家"的使命，在企业经营中体现"专业之道，惟精惟一"的特质，已经成为地产行业内极丰富特色与竞争力的全国化品牌公司。 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳市场，目前已布局全国19个城市。金地坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。在已开发完成的深圳金地?金海湾花园、深圳金地?香蜜山、深圳金地?梅陇镇、深圳金地?天悦湾、北京金地?格林小镇、北京金地?国际花园、天津金地?紫乐府、上海金地?未来域、上海金地?格林郡、上海金地?天御、武汉金地?格林小城、西安金地?尚林苑、西安金地?湖城大境等项目，不仅取得了骄人的销售业绩，更因产品创新和产品品质获得各类专业奖项，产品品牌赢得市场认同。 历经二十余年探索和实践，金地集团现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至2010年底，金地集团已拥有多家控股子公司，总资产728亿元，净资产177亿元。 在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，公司连续第七届荣获“蓝筹地产”殊荣；连续第八年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”，同时，还荣获“2010中国最具价值地产上市企业”殊荣、凌克董事长荣获“2010中国最具影响力地产人物”。 2010年，金地集团确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，成为最具竞争力的国际化复合型地产企业”的一体两翼发展战略，在这一宏伟蓝图指引下，金地将不断开拓新的里程。
房地产项目的形象定位是什么？ 在美国艾.里斯与杰克.特劳特所著《定位》一书中提出的、迄今为止对美国营销影响最大的观念——“定位论”中的解释为：定位是你要在预期客户的头脑里给产品定位，旨在确保产品在预期客户头脑里占据一个被深刻记忆的、有价值的地位，它主要指的是产品的推广传播方式。 具体到房地产营销，定位就是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。定位是突出一个项目最典型、最主要、最关键的特征或核心，可以说定位决定营销的成败。 一个房地产项目的定位是由定位体系组成的，通常为客户定位、主题、属性、形象、文化、户型、价格、建筑风格、档次、功能定位十大类，本文着重探讨房地产项目的形象定位。 房地产项目形象定位亦指项目的品牌形象定位，形象定位是要在广告宣传中反复出现的，是开发商极力强调和渲染的，也是消费者接受广告宣传以后，心目中留下的项目形象。它首先承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。它是开发商要在消费者心目中塑造的东西，具有更多人文的或形而上的意味。 做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很多美好的向往，让人依恋的不仅仅是房子，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象。 二、做好形象定位的前提 1、充分了解发展商的开发过程及目标： 通过交流充分了解发展商的开发过程及目标，留意其中的闪光点；寻求经济与文化、商业与艺术的有机结合以衍生品牌，营销全程塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌，为企业持续发展提供后劲； 2、把握市场实态： 对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场； 3、把握片区状况： 在市场调研和谙熟本土实况以及充分解读区域消费特征的基础上，因应项目所在地区域特点； 4、对项目充分研究透彻： 寻找项目的唯一性、差异性和市场高度，扬长避短，抢占制高点，树立唯一性，用足项目优势，规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位。 三、房地产项目形象定位的切入点