“金地·梅陇镇”开盘个案分析
一、项目背景
1、项目位置
金地·梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠梅龙路，南接世纪春城，与幸福枫景仅一路之隔。
建筑设计由德国WSP建筑设计公司承担，用现代主义的理性方式，展示简约、洗练、纯粹的纯净主义风格。
2、项目概况
金地·梅陇镇三期位于项目东南部，占地约3万平方米，建筑面积约11.6万平方米，由五栋25-32层塔楼以及一栋复式LOFT组成，约1200余套。整体延续了前两期的简练风格，高大挺拔。
本次推出房源700余套，主要集中在靠近阳光新境园和四期预留用地一侧。
户型主要为两房——四房，以南北朝向居多，户型比较方正实用，总体较为平淡。赠送面积不多，主要户型设置小规模入户花园、双层挑高露台、落地凸窗等。
装修整体风格简约现代，客厅、卧室用材一般，在厨房和卫生间的用材上体现出较高档次，墙面基本为天然石材，洁具和橱具基本选用的都是国内外名牌，如：厨房选用方太整套橱具、卫生间配置科勒牌洁具、开关为西门子开关，卧室和客厅均带有格力壁挂空调，据称装修标准为1000-1200元/m2（标准明细见附件3）
3、项目区域价值
金地·梅陇镇地处龙华片区的中心地带，龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，龙华二线拓展区也定位为“福田区后花园”。
随着预计中的“布龙区”的合并成立、火车站迁址本区域、华南国际物流中心的落户，以及地铁4号线、福龙路（接通香蜜湖路和龙华镇）等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。
二、开盘状况
1、开盘时间
◎2月24日，
◎中午12点开始签到，13：30选房活动正式开始
2、开盘地点
会展中心五号馆
3、人员配备
◎场外人员安排：引导员、入口登记员、协调控制人员、保安；
◎场内人员安排：服务员、销售人员、咨询员、巡场人员、保安；
◎外邀人员：政府公证人员（2人）、医务人员、法务人员、媒体人员；
◎内聘人员：活动演员、司仪（2人）；
◎选房区人员安排：销售员、财务人员、签约人员、跟单员
4、开盘功能分区及流程情况
◎主要功能分区
签到区（核实会员卡、身份证、算价单号，不需要签名）、休息区（有服务台供应饮水小吃）、集合区、等候区、购房区、财务区、签约区等。
现场展示面有舞台展示（利用大屏幕公布现场抽号名单）、价格公示板（户型、面积、单价、总价、折扣）、文件公示板（中奖名单一览表、证件公示、房地产认证书、房地产买卖合同（预售合同）、物业管理服务合同、深圳房地产认购书、认购书补充协议、关于购房协议为自用用途的承诺书（境外个人使用）、购房风险提示、抽号顺序表（随节目排号）；
奖品处、咨询处(法务、医疗) 等。
◎功能分区图（见下图）
◎选房流程
◆12点客户凭本人身份证、《算价分组确认函》、会员卡至签到处签到并领取胸贴号（每张卡限定两人入场，胸贴为不同颜色），14点后停止签到；
◆入场后先将抽奖券副券放到抽奖箱；
◆进入休息区内等候抽组，重要环节可以从价格公示详细了解各单元的最终价格；
◆13：30开始文艺表演，同时穿插抽组选房、抽奖；
◆每五组（15-20人一组）为一进入购房区单元，抽到本人所在组后，前往集合区凭胸贴号确认身份；
◆凭本人身份证、会员卡，上交《算价分组确认函》，领取《实名制确认函》（见
附件2）进入选房的等候区等候选房；
◆进入购房区正式确定房号（由接待过的销售助理接待），选定房号后，凭《房号确认单》进行销控；（未选定者由其他通道先期退出）
◆凭《实名制确认函》、《房号确认单》至财务区交款；
◆凭《实名制确认函》、正式定金收据、本人身份证前往签到区完成签约；
◆返回休息区现场继续参加抽奖和领取奖品。
5、开盘价格
开盘均价各为11200元/ m2（含1000-1200元/m2装修）和11500元/ m2左右，同07年4月份二期第二批单位相比，有较大幅度降低。在折扣优惠上没有做太多文章，基本是直接将底价抛出。
这样的价格策略，首先拉开优劣单位的价差，然后通过附加额外价值减少两者之间的表象价差，它抓住目前低迷的市场，以“带装修价格低于不带装修价格”入市，这一反常态的做法，是在以往通常“送装修策略”的更进一步。各种高级橱卫具固然是吸引客户的原因，但价格上的“意外”才是真正刺激客户购买兴趣的原因，所以其当前主要出牌应该是在带装修的400套，市场反映良好后再带动其他部分销售，进退都有余地，正是“送的好不如送的巧”。
这种价格入市，表面上是有较大幅度优惠，但市场是否接受，还需时日验证。
6、现场状况
◎本次开盘到场人员估计有1500——1800人左右，年龄大多集中在25~45岁之间，大厅基本坐无虚席，现场状况还是相当热闹的。
◎开盘仪式比较简短，由两位主持人简要介绍了金地集团及项目的基本情况。现场表演以小节目为主，简单欢快独具亮点（有川剧变脸、乐队等），提问活动互动性强，并没有邀请名人出场，体现出比较务实的风格。
◎现场客户被分为1-109组，显示15——20人一组，抽签依次选房，但实际感觉没有那么多人员进入。集合区的场面一度有些混乱，特别是10组以后，有些心急客户的确体现出购买心切的举动，40组以后整个休息区人员离场不少，集合区也明显清静下来。