物业管理投标答辩
物业管理投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩，使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容，从而展示该物业管理企业的实力，同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下：
（一）保持仪表，形象致胜
答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此，发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。
（二）控制声音
发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况；恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性；足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲话。
（三）利用身体位置和动作
1.身体位置
发言者站在哪|考试大|里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料（屏幕）的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。
2.目光接触
发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。
在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。月光接触的技巧：在答辩过程中，即使他（她）说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。
3.手势和举止
手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容。
（四）分析你的听众
发言者应考查每位听众的背景、特征、专业领域等因素。你必须清楚哪些术语和缩略用语听众已耳熟能详，哪些他们可能还没听说过。
（五）充分运用视觉材料
有效地利用视觉材料支持你的发言，在答辩过程中运用视觉材料能够提高听众的兴趣和记忆效果，并能帮助听众形成对发言者的个人特点和可信度的看法，这些材料能够给听众留下正面的深刻印象。另外，在答辩中运用视觉材料能大大减少发言者的|考试大|紧张感，提高自信心。
（六）语言
答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热情，让听众能很快接受你的观点，学会适时地表现幽默是答辩过程中的重要技巧。同时幽默应该是自然的，而不是被强迫的。
（七）把握时间是致胜钥匙
任何一场答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲。
（八）答辩中常遇的问题及回答技巧
1.常遇问题
（1）项目的基本情况和相关数据
（2）财务预算的合理性和合法性
（3）目标和承诺的实现方式
（4）管理工作的流程
（5）人力资源问题
2.回答的技巧
（1）引用数据
（2）用法规政策说话
（3）过往成功经历和方法
（4）自信果断和技巧拖延结合
物业管理投标答辩技巧 投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩，使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容，从而展示该物业管理企业的实力，同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下： (一)发表、保持仪表，形象致胜 答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此，发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。 (二)发表、控制声音 发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况；恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性；足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲话。 (三)发表、利用身体位置和动作
1．身体位置 发言者站在哪里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)发表、的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。 2．目光接触 发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。 在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。月光接触的技巧：在答辩过程中，即使他(她)发表、说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。 3．手势和举止 手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容
物业公司投标答辩材料 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
物业公司投标答辩材料 尊敬的各位领导、各位业主代表： 大家晚上好！ 我叫朱可成，在宁波地区从事物业管理工作已有10年多，现任温州鹿城物业服务有限公司客服部经理。此时此刻，我受公司的委托，代表公司全体员工，感谢城岸花园业主委员会和全体业主，给予我们一个良好的平台和展示的机会。感谢大家对我们的了解和信任。借此机会，我就竞标贵小区管理项目的有关事项，向在座的各位代表简单介绍一下： 一、公司的基本情况。回顾公司近几年的工作，可以讲是一年一个台阶，年年都有发展。我公司自成立以来，对所有接管的项目在日常管理服务中都受到了广大业主的好评和认可，已成为温州市物业管理协会的会员，是一家完全市场化运作的物业管理公司。专业提供高标准、全方位的物业服务，管理的物业已覆盖了多层、排屋、高档别墅、高层、小高层等综合类型，面积达60多万平方，员工一百余人。目前受委托管理的项目有：温州地区：香溢公寓、紫薇花园、新雅花园；宁波地区：美政花苑、天福花园、世纪坊。 公司秉承“有限管理，无限服务”的指导思想，坚持“以人为本、诚信服务”的核心理念，充分发挥“团结、高效、创新、奉献”的企业精神，积极营造符合业主不断增长的精神需求，努力实现业主的归属感、舒适感、幸福感，以托管小区为家，把小区构建成和谐、温馨的美好家园。公司上下弘扬自我学习、不断进取的精神，重视员工的培训，注重队伍整体素质的提高，讲究服务细节，不空谈，讲实干，看业绩，求实效，低调做人，高调做事，靠严格的制度管人，以具体的行动做事，扑下身来全心全意为业主服务。在此，我很自信的可以向大家承诺：我公司完全有能力、有信心承担起城岸花园小区的物业管理工作，决不辜负城岸花园业主的期望。 二、接管后公司对城岸花园物业服务的总体思路。 1、在城岸花园社区、业委会及全体业主的支持配合下，有效利用社区和小区现有资源，把城岸花园创建为安全、文明、和谐的小区，从整理小区环境脏乱差的薄弱环节入手，积极配合城市管理，更好的为业主服务。 2、强化安全管理，加大安全防范工作力度，增强业主自我防范意识，组建一支训练有素、责任心强的秩序维护队伍，树立保安门岗窗口形象，严格把好各大门关口，加强对外来
1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么？你们公司是否有类似的管理经验？ 1、品牌优势：业内著名品牌。 2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。 3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念 全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系 多方面提供周全的服务。 全天候、全方位服务。 4、性价比优势 雄厚的资金实力。中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。 6、人才优势：素质优良的管理队伍 高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。 精英团队。按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。 8、规模优势 中科物业，国际发展战略。以长沙为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。 雄厚的多元化经营实力。围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。 9、管理优势 特色管理，超值服务。精细化管理；人性化服务；信息化操作。 完善的管理系统。丰富的管理经验。 10、文化优势：强有力的企业文化 经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。 质量方针：管理规范高效，服务真诚快捷。 企业目标：服务业主，追求完美；管理规范，锐意进取。 服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。 12、业绩优势 我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 13、资质优势：完善的质量保证体系 本公司是具有二级资质的物业管理公司。正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。 企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。 14、其他优势 追求完美的心和持续不歇的前进动力。 （2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。我公司管理过不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 2、请问你们公司选择投标我们项目的原因是？ 项目位于长沙市东西向主干道五一大道和南北向主干道芙蓉路交汇之西北角，居长沙城市规划CBD的核心区域。项目区域交通便捷，区位优势明显，地理位置优越，周边市政配套齐全，视野开阔，人流、车流量大，是一个集甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业街和大型地下停车场为一体的高效商务建筑综合体，建筑风格简洁、大气，极富时代感，其宏伟的“门”字造型，气势磅礴，壮丽华贵，为长沙市的标志建筑之一。
招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理？ 答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况； 二、制订车辆停放管理规定。 三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的 管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。 四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。 五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥， 确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生？ 答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。 二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指 导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。 三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发 事件及时处理，并向上级汇报。 四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事 件处理培训，提高业务水平。 五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大 队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作？ 答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。 二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等 来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主
物业管理招标现场竞标答辩
招标现场竞标答辩 编写人：Jason Qian 北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。 第一答辩人：北京达文物业管理公司 刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？ 答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。
点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。 季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。 第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。 点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修
1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般 为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）
招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理 答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况； 二、制订车辆停放管理规定。 三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的 管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。 四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。 五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥， 确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生 答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。 二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指 导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。 三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发 事件及时处理，并向上级汇报。 四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事 件处理培训，提高业务水平。 五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大 队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作 答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。 二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等 来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主
北京星辉花园物业管理招标现场竞标答辩节选 9月12日，北京首次物业管理招标由星辉花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委 会针对每一家竞标单位都进行了连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。 第一答辩人：北京达文物业管理公司 刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管星辉花园后要先收3个月 的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？ 答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收2%或是3%的基金，这3个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。 点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取 需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。 季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按2 0%的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，2 0%是我们根据目前的实际情况提出的。 第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次星辉花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。 点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划 分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。 蔡鸿岩（精品家园房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书并未涉及，请解释一下。 答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及各种基金的管理表，这是按IS09
物业管理招投标的一般流程 一、物业管理招标投标的基本概念招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立 物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要"在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。"会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宅贵经验。2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第
招投标技巧分析 第一部分物业管理招投标的基本程序——知己知彼，百战不殆 物业管理企业介入市场方式的发展接管方式直接应聘方式投标方式 条例的要求 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 物业管理招标与投标的一般过程 1.准备阶段选择招标方式（公开招标/邀标）成立招标领导小组（相关部门和专家） 确定招标项目、招标指导思想及原则向社会发布招标公告。 相关——招投标方法和组织方法：注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价） 组织开发商招标/小业主招标/委托代理机构招标 2.招标阶段)编写招标书——（案例：招标文件）拟招标的物业基本情况 物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理） 对招标的有关说明（物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条件，以及其他需要说明的问题）物业管理考核标准与奖惩措施 投标开标时间 投标单位资质审查招标项目交底（标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会）投标书的报送（物业机构）
物业管理招标的程序 1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一 般为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）
物业投标答辩会中应注意的技巧 物业投标答辩会中应注意的技巧提要：投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象 物业投标答辩会中应注意的技巧 在投标答辩过程中应注意以下技巧： 抓住重点、控制时间 任何一场物业投标答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。陈述时最容易出现的问题就是讲什么，明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲，是陈述制胜的关键所在。抓住方案的几个要点、重点，陈述清楚即可，万不可面面俱到，没有重点。另外，陈述一定把时间控制在限定的范围之内，不可因超时被掐断扣分。一般来讲，也要控制在10分钟左右。对时间的掌握并非易事，需要提前演练。对答辩经历较少的人来讲，把要讲的重点牢记在心，答辩会之前进行反复的演练，语速调整到最佳状态，在规定的时间内把陈述做完，提高对时间的掌控能力。 沉着思考、注意声音 答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热
情，让评委能很快接受你的观点，沉着思考是答辩过程中的重要技巧。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使评委意识到你很放松，做好准备。对于评委的提问一定要听清楚仔细，不要急于去回答，沉着思考几秒钟，和同伴进行短暂的眼神交流，然后再回答。对于没有听清的提问，一定要确认一遍问题。实践中往往出现评委的提问刚结束即进行抢答的情况，给人感觉不沉着不冷静，甚至出现答非所问的情况。还要注意发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;回答问题简洁明了，干脆利落，语言精练，不可拖泥带水，拖沓冗长;确保足够大的音量，让在场的每位评委都能听到你的讲话。 形象举止 投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象。因此，着装和姿势尤为重要。物业管理企业参加投标答辩人员服装统一，应当着深色职业正装，给人以重视、正规的感觉。入会后，坐姿笔直，手放桌面。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视评委，那无疑是向评委传递你紧张不安、没有做好准备的信号。手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你
前期物业管理招投标答辩题库（B卷） 一、单选题（5分） 1、〈〈重庆市物业管理条例》已于（B ）经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过。 A、2008 年5 月21 日 B、2009 年5 月21 日 C、2009 年10 月1 日 D、2010 年5月21日 2、业主委员会会议应当有（B ）以上的成员出席并作好书面记录，作出的决定应当经全体成员半数以上签字同意。 A、B、C、D、 3、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由 （A ）交缴。 A、建设单位 B、全体业主分摊 C、业主 D、不收取4、保修期满后，物业共同设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由 （D ）承担。 A、业主 B、施工单位 C、建设单位 D、物业服务企业。 5、前期物业服务合同由（C ）与物业服务企业签订。 A、业主委员会 B、社区居民委员会 C、建设单位 D、房屋行政主管部门 6、投诉回访率一般应达到（D ）。 A、60%B 85%C 95%D 100% 7、住宅室内装饰装修活动，未经（D ）禁止变动建筑主体和承重结构。 A、建设单位认可 B、物业服务公司批准 C、监理单同意 D、原设计单位或相应资质等级设计单位提出设计方案。 8、物业管理活动内容的依据是（B ）。
A、业主公约 B、物业服务合同 C、业主的财产权 D、行政主管部门的监督 9、房屋专项维修资金属于（B ）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。 A、业主委员会 B、业主G 物业服务企业 D、物业主管部门 10、服务礼仪、规范的关健对客户表示（C ）。 A、热情 B、优雅 C、尊重 D、高贵 二、判断题，错误的并说明理由（每题5分） 1、业主是指物业所有人，即产权人。即房屋所有权人和房屋使用权人，是拥有物业的主人。（错） 理由：业主是指产权人，或者其他法律文书规定的。房屋使用人不是业主。 2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服务企业负责。（错） 理由：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作。 3、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。（对） 4、物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，可以不承担相应的法律责任。（错）理由：物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 5、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，服务合同到期限后，白行马上撤离物业小区，不需要做任何工作。（错） 理由：物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月
物业投标答辩会中应注意技巧 物业投标答辩会中应注意的技巧 在投标答辩过程中应注意以下技巧： (一)抓住重点、控制时间 任何一场物业投标答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。陈述时最容易出现的问题就是讲什么，明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲，是陈述制胜的关键所在。抓住方案的几个要点、重点，陈述清楚即可，万不可面面俱到，没有重点。另外，陈述一定把时间控制在限定的范围之内，不可因超时被掐断扣分。一般来讲，也要控制在10分钟左右。对时间的掌握并非易事，需要提前演练。对答辩经历较少的人来讲，把要讲的重点牢记在心，答辩会之前进行反复的演练，语速调整到最佳状态，在规定的时间内把陈述做完，提高对时间的掌控能力。 (二)沉着思考、注意声音 答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热情，让评委能很快接受你的观点，沉着思考是答辩过程中的重要技巧。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另
一边看看各位评委与业主代表。这样使评委意识到你很放松，做好准备。对于评委的提问一定要听清楚仔细，不要急于去回答，沉着思考几秒钟，和同伴进行短暂的眼神交流，然后再回答。对于没有听清的提问，一定要确认一遍问题。实践中往往出现评委的提问刚结束即进行抢答的情况，给人感觉不沉着不冷静，甚至出现答非所问的情况。还要注意发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;回答问题简洁明了，干脆利落，语言精练，不可拖泥带水，拖沓冗长;确保足够大的音量，让在场的每位评委都能听到你的讲话。 (三)形象举止 投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象。因此，着装和姿势尤为重要。物业管理企业参加投标答辩人员服装统一，应当着深色职业正装，给人以重视、正规的感觉。入会后，坐姿笔直，手放桌面。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视评委，那无疑是向评委传递你紧张不安、没有做好准备的信号。手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交
物业管理投标答辩问题定稿-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么你们公司是否有类似的管理经验 1、品牌优势：业内著名品牌。 2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。 3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念 全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系 多方面提供周全的服务。 全天候、全方位服务。 4、性价比优势 雄厚的资金实力。中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。 6、人才优势：素质优良的管理队伍 高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。 精英团队。按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。 8、规模优势 中科物业，国际发展战略。以长沙为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。 雄厚的多元化经营实力。围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。 9、管理优势 特色管理，超值服务。精细化管理；人性化服务；信息化操作。 完善的管理系统。丰富的管理经验。 10、文化优势：强有力的企业文化 经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。 质量方针：管理规范高效，服务真诚快捷。 企业目标：服务业主，追求完美；管理规范，锐意进取。 服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。 12、业绩优势 我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 13、资质优势：完善的质量保证体系 本公司是具有二级资质的物业管理公司。正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。 企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。 14、其他优势 追求完美的心和持续不歇的前进动力。 （2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。我公司管理过不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。
1、成立招标领导小组:在政府房地产主管部门指导下,由委托方成立招标领导小组,全面负 责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员与物业管理专家组成。 2、编制招标文件:招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等,重点就是《招标书》的编制与标底的确定。 3、向社会发布招标公告:通过新闻媒体向社会公开发布招标公告,内容主要就是拟招标的 物业名称,投标单位条件,报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查:从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标,并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会,制定评标标准、定标办法:聘请有关人员组成评标委员会,并制评分标 准,定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书:在规定的时间、地点收取标书,一般,公开招投标应请公证人员现场公证,并 保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅:在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持,公证员公证,当中启封投标书,并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准,开标后应将标书发给评委会委员,由各委员独立详细阅读、审查投标书,就投标书给出评分。 10、组织答辩会,评标定标:阅标后召开答辩会。按抽签顺序,各投标单位负责人(一般为授 权代表人及项目经理)参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答,委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书:确定中标单位后,由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同:(摘自《物业经营管理》第八章第三节)
物业管理招投标案例分析 在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后,江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16 所高校的3000 户高级知识分子家庭为花明白钱, 也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12 家物业公司第一次打起了“价格战”。 为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10 幢高校公寓于2000 年4 月底交付使用,占地约30万平方米,由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出,物业管理收费标价占招标总分的一半, 标书占30 分, 答辩和企业信誉分别占10 分。 根据1999 年12 月8 日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》, 住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级, 每月每平方米也就是0.5 元。在上限已经很明确的情况下, 南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后, 南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说,南京的物业管理市场才刚刚启动, 老百姓对物业管理收费一向颇有意见, 这次明确将收费标准作为硬杠杆, 显然增加了物业管理公司的压力, 比如爱涛置业要想在招标中获胜,就要拿出更具竞争力的价格来, 降低一个收费等级,提高一个服务档次, 势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗, 以降低企业经营成本。从长远来看, 这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。 附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。 1999年12月5日,南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日,南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家” 。最终, 两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏, 特别是南京市物业管理市场化的进程。 1）百花湖花园住宅区招标概况 （1）物业标的：在建,规划建设26,8 万平方米,已建11万平方米,其中别墅3万平方米（已入 住）物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全, 维修基金基本落实物业管理区域：一个。
投标现场答辩技巧 (一)保持仪表，形象致胜 答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此，发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。 (二)控制声音 发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况；恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性；足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲 话。 (三)利用身体位置和动作 1．身体位置 发言者站在哪里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。 2．目光接触 发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。 在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。月光接触的技巧：在答辩过程中，即使他(她)说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。 3．手势和举止 手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容。 (四)分析你的听众 发言者应考查每位听众的背景、特征、专业领域等因素。你必须清楚哪些术语和缩略用语听众已耳熟能详，哪些他们可能还没听说过。 (五)充分运用视觉材料
北京美林花园物业管理招投标答辩现场实录 ９月１２日，北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。 第一答辩人：北京达文物业管理公司 刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？ 答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。 点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。 季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。 第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。 点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。 蔡鸿岩（精品家园房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书并未涉及，请解释一下。 答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及各种基金的管理表，这是按ＩＳＯ９０００认证标准制定的；同时，接受物业管理委员会的抽查，定期向他们汇报。 点评：物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开，这是作为受托人的物业公司对委托人（业主、物业管理委员会）应当履行的法律义务，公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财务状况及管理情况。 第二答辩人：北京保利物业酒店管理公司 徐俊达（建设部房地产司物业处处长，以下简称“徐”）：保利公司既从事酒店管理，又从事公寓管理，请问这两种物业管理有何区别？ 答：我觉得，他们最大的区别在于：酒店管理强调的是经营；物业管理强调的是服务。 杜女士（美林花园客户代表，以下简称“杜”）：在人员编制和费用支出当中，你们提出的财务人员居然占到８人，这几乎是其他几家的总和；工程队的编制居然占到了６０人，这就等于业主要多养许多富余人员，请给予解释。 答：我们是将美林公寓维修采购编制放到财务编制中，作为一家物业管理公司，采购是一个非常大的支出环节，应该受到财务的监督和控制，所以我认为８个人的编制并不大。 物业管理涉及的工程系统较多，而且接管初期又是一个磨合期，将来随着物业不断的完善，我们要培养一些万能手，如果最初把人员编制压下来，实施过程中就会非常被动。 点评：在６家竞标的物业管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的财务人员最多未超过３人。作为客户或业主提出这样的质询，当然是在情理之中。
物业管理投标书制作 投标的一般程序 1.获取招标信息，决策是否参与投标 2.报送投标申请，接受资格审查 3.获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场勘查 4.投标决策与编制投标书 5.报送投标书 6.参加开标及答辩会 7.中标和签订物业服务合同 投标流程分解 一、甄别招标信息 1.对招标方主体的需求分析 （1）对招标方真实意图的了解、分析与把握 是真招标还是走过场 是重名誉还是重质量 是比服务还是比价格 （2）对竞争对手的分析 可能竞争对手的筛选 ——从招标书对投标企业的投标资格入手 主要竞争对手特点的了解
可能的竞争因素，是否有特殊的目的 （3）对招标方主要负责人的了解分析 未来招标方对物业管理的分管体制 对物业管理的了解掌握程度 未来与其合作的难易与融洽分析 2、企业对履约可行性的分析 是否符合企业发展空间 是否具有同类型物业的相对优势 是否有相应的关键人员储备 二、获取招标文件 1.物业管理企业在获得投标信息后，即可收集相关信息，并按企业的拓 展计划，确定投标意向。 2.物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业 项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制定切实可行的物 业服务方案。 3.获取招标文件后，应迅速落实公司经营资质的有关资料和证件，详细 阅读文件内容，熟知各项要求，特别是对招标文件中投标保证书、履 约书、奖罚措施等项应仔细分析研讨，并向招标单位确认投标书中不 清楚事项，以便作准备。
三、考察物业现场 投标单位组织人员到物业现场进行现场实地考察，对照招标文件有关内容、 仔细分析，从而为管理方案的构想奠定基础。 四、编制投标书 （一）、成本测算 1.投标制作人需了解最新岗位薪资； 2.了解配备各类物资的市场价格行情。对需要按年折旧或摊销的费用，测算周 期不应超过合同期限； 3.根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析，作出 较为精确的测算。在确定单价时，要从竞争战略高度和战术要求上去推敲， 单价确定后与工作量相乘，便可得出管理服务费总标价。 4.对于竞争性较强的项目，可考虑适当的价格优惠措施，以增加本企业获标的 胜算度。 （二）编制标书方案 1. 介绍投标企业的概况和经历 首先介绍投标单位的位置、规模、经营资质等级、企业性质、机构、资本、人员结构等基本情况，着重介绍现辖物业类型、名称、管理面积及历年获得的 效绩、成果、经验。