1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么？你们公司是否有类似的管理经验？
1、品牌优势：业著名品牌。
2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。
3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念
全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系
多方面提供周全的服务。
全天候、全方位服务。
4、性价比优势
雄厚的资金实力。中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。
6、人才优势：素质优良的管理队伍
高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。
精英团队。按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。
8、规模优势
中科物业，国际发展战略。以为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。
雄厚的多元化经营实力。围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。
9、管理优势
特色管理，超值服务。精细化管理；人性化服务；信息化操作。
完善的管理系统。丰富的管理经验。
10、文化优势：强有力的企业文化
经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。
质量方针：管理规高效，服务真诚快捷。
企业目标：服务业主，追求完美；管理规，锐意进取。
服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。
12、业绩优势
我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。
13、资质优势：完善的质量保证体系
本公司是具有二级资质的物业管理公司。正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。
企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。
14、其他优势
追求完美的心和持续不歇的前进动力。
（2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。我公司管理过不下十家商业写字楼物业，其中就有运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。
2、请问你们公司选择投标我们项目的原因是？
项目位于市东西向主干道五一大道和南北向主干道芙蓉路交汇之西北角，居城市规划CBD的核心区域。项目区域交通便捷，区位优势明显，地理位置优越，周边市政配套齐全，视野开阔，人流、车流量大，是一个集甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业街和大型地下停车场为一体的高效商务建筑综合体，建筑风格简洁、大气，极富时代感，其宏伟的“门”字造型，气势磅礴，壮丽华贵，为市的标志建筑之一。
标志性建筑、高标准物业亟需高质量的物业管理服务。而我公司不仅拥有强悍的实力和充分的信心，更有优质贴心的物业服务和优良的口碑。
我公司致力于发展成为国际一流水平的物业服务企业，不仅有成熟的管理方案和雄厚的资本，更有着一颗不断进取的决心和永不停歇的发展动力。我公司同样需要接管高质量的物业，以高质的服务来反映我公司的实力，为我公司的上升之路披荆斩棘。
3、你认为相比于其他类型的物业，写字楼物业管理的特点是什么？管理中的重点和难点有哪些？
一、特点：
（一）保证楼与外界通讯渠道的畅通
在当今的信息社会，信息的交流及信息的获取是至关重要的，是带来巨大经济效益的前提，通过对楼通讯设备日常及定期的维护，保证写字楼通讯系统设备的安全运行以满足楼办公人员的使用需求。
（二）提供安全保障，常备不懈
保证设备设施的完好和消防渠道的畅通，消除火灾隐患。
加强写字楼的装修管理。
加强员工及用户的防宣传教育工作。
建立完善的应急预案。
（三）要求环境整洁，舒适优雅
（四）质量要求高，科技含量大
由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高。
二、重点和难点：
1，掌握客户需求层次，提供针对性服务。只有充分了解客户不同层次需求，才能有针对性地提供服务、创造服务，通过个性化的服务来满足客户的不同需求，进而实现客户利益最大化，提高物业整体服务水平，达到可持续发展。
“马斯洛需求理论”
第一层，基本使用的需求，即保障日常工作开展必不可少的需求。（基本客户服务、清洁绿化、水电供给、保安服务、电梯通讯系统等）
第二层，高效快捷的需求，即硬件设施的全面升级。（办公、通讯、立体交通等智能化）第三层，便利周到的需求，即配套功能齐全。（客户足不出户，满足一切涉及办公的需求。包括商务设施【银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心邮局等】；生活配套设施【中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、干洗店、医疗室、美容美发等】）第四层，尊贵感受的需求，即现代物业管理追求的是一种文化，一种客户情感的归属。（对客户发自心的尊重、无微不至的关怀、周到细致的服务、对每个服务细节的一丝不苟）第五层，共享升华的需求。即写字楼所处繁华核心区域，大厦结构新颖、装饰华丽，物业良好的形象、知名度、宣传效应。
2，细分主流客户，服务管理有所侧重。
细分写字楼不同的主流客户，提供更具针对性的物业管理服务和建议，同时要对客户需求进行客观的评价，抓着服务的重点和难点，然后有侧重性地、有针对性地制定最适合的物业管理模式。
3，前瞻性运作，满足客户期望。
4，特色管理，成就超值服务。
精细化管理；人性化服务；信息化操作。
4、你们公司对中天广场项目的整体管理思路是什么？
(1)注重形象：我司将采取星级酒店的服务模式，将通过以大厦出入口、服务前台、车辆管理为形象展示。
(2) 侧重人性化管理：充分运用我公司人性化的管理理念，使大厦、业主、物业管理公司融合成一个整体，充分展示高档次、规化的服务。
(3)重视物业品质：我司将从总部派遣高素质的技术骨干，确保设施、设备的正常运行及维修、养护，确保所有硬件配套保持良好的运行状态。
（4）阶段管理重点：我司将根据不同的物业管理阶段分别以装修管理、形象管理、客户沟通、人员管理、设施设备管理为重点，全面提升管理品质。
5、你们公司将对本项目的管理承诺哪些指标？
●商务区
1.装修管理
我司就有关装修要求在销售时在前期物业管理协议中进行约定。相关约定将包含外立面、装修时间、外部风格、公司招牌、垃圾清理、成品维护、公共部位、赔偿责任等各个方面，充分维护大厦整体统一和风格。
2.访客管理
为维护大厦严谨的办公秩序，我司将对所有出入大厦各单位的访客进行来访确认和登记，坚决杜绝推销、宣传等闲杂人员出入。
3.完善的商务功能
为确保大厦业主的正常商务活动的开展，我司将提供打字、复印、传真等日常性服务。并在物管用房中配置商务洽谈室、小型多功能会议厅来解决大厦一些较小单位的商务需求，并积极配合业主单位开展相关会务、商务活动。
4.配套的后勤服务
我们还将应业主单位要求，承担业主户的保洁和绿化租赁、养护以及相关维修服务。
5.开展商务交流活动、促进商机
我司还将不定期组织大厦业主单位进行交流座谈，举办企业家沙龙为业主单位增加商机，并在大厅设置宣传栏，对业主单位的产品及商务活动进行宣传和展示。
根据我司的发展，还将同中天广场一起设立中科客户商务，为业主的商务活动提供平台。
6.开展丰富的社区文化活动
我们将不定期组织舞会，举办棋类、球类等各项比赛。让客户真正感受高品质、高品位的享受。
●公寓区
我司聘请了雷迪森酒店（五星级）为我公司顾问，在多个楼盘推出了全程酒店式服务，因此我司积累了丰富的酒店式公寓的服务经验。在本项目接管后我司将重点实施酒店式服务。
1.设置二十四小时前台服务和楼层服务，提供代叫、代办、代客泊车等，并配置行员、行车。
2.设立小型大堂吧，供业主休息、会客。
3.设立洗涤部，二十四小时受理。
4.二十四小时保洁服务，为业主清理户卫生。
●商业区
1.商业街及一楼商铺，在经营时间配置多名保安巡查，确保商铺的安全及商业秩序，夜间设置安保流动岗，确保商铺安全。
2.配置外围保洁人员，确保经营场所的环境卫生。
3.在节假日增加巡查安保和保洁人员。
4.配合各商业单位开展促销和宣传活动。
5.设立应急事故处理小分队，编制应急事件处理预案，及时处理商业纠纷和经济纠纷及安全事故。
●住宅区
1.突出人性化管理和人性化服务，以“业主总是对的”为服务理念。尽一切可能满足业主的正当需求。
2.维修及时，十分钟到达维修现场，小修半小时处理，大修二十四小时处理。
3.开展丰富的社区文化，每2个月开展一次社区文化活动，提升居住品质。
4.加强维保，确保设施设备的正常运行。
6、你们公司能否在早期介入的时候给我们项目一些建议，一般要注意哪些方面？
1、规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
1监控和消控中心的设置;2小区人车分流的设计;3公共照明开关设置位置;
4公共照明开关开闭形式;5物业管理用房的位置设计;6小区垃圾房的设置;
7公共洗手间的设置;8信报箱的设立;9公共告示栏的配置;10家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
2、建设施工阶段
建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等)
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
5、项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户(中国物业服务网 - https://www.doczj.com/doc/996920093.html,的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
7、物业管理相关费用的构成及相关问题。比如，你们报价的物业管理费主要包含哪些费用？针对高端写字楼出租率不高的情况，怎样提高物业出租率？
一、物业管理费一般由以下一些项目构成：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。
二、提高写字楼物业管理水平
1、掌握客户需求层次，提供针对性服务
按照“马斯洛需求理论”原理，写字楼客户对物业服务的需求具有不同的层次，并逐步升级。
第一层：基本使用的需求，即保障日常工作开展必不可少的需求，主要指基本的客户服务、公共区域的清洁卫生和绿化、水电空调正常供给、保安服务、电梯通讯系统的正常运行、运转良好的机电设备等。
第二层：高效快捷的需求，即硬件设施的全面升级，主要指写字楼硬件设施先进性、稳定性、智能化提出更高要求，特别是办公智能化、通讯智能化、立体交通智能化需求等。
第三层：便利周到的需求，即配套功能齐全，主要指客户要求在足不出户的情况下，满足一切涉及办公的需求。在商务设施方面，配置银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心、邮局等;在生活配套方面，设有中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、干洗店、医疗室、美容美发厅等;
第四层：尊贵感受的需求，即现代物业管理追求的是一种文化，一种客户情感的归属。在写字楼办公的客户，基本上全部为脑力劳动者，或者是行业的佼佼者，他们所具备的影响力自然要求他们追求更高层次的自我实现，写字楼的物业管理当然要适应和满足这个群体的心理需求。尊贵是什么，是对客户发自心的尊重、是无微不至的关怀、是周到细致的服务，是对每个服务细节的一丝不苟……
第五层：共荣升华的需求。即写字楼所处繁华核心区域，大厦结构新颖、装饰华丽，物业良好的形象、知名度、宣传效应，用户入住本身就是实力的象征;“孟母三迁，智者择邻而居”，相邻公司的经营规模、行业背景、知名度、美誉度等相近形成强烈共识，达到相互促进、相得益彰、共同升华。
我们只有充分了解客户不同层次需求的情况下，才能有针对性地提供服务、创造服务，通过个性化的服务来满足客户的不同需求，尽而实现客户利益最大化，提高物业整体服务水平，达到可持续发展。
2、细分主流客户，服务管理有所侧重
细分写字楼不同的主流客户，提供更具针对性的物业管理服务和建议，同时要对客户需求进行客观的评价，抓住服务的重点及关键点，然后有侧重性地、有针对性地制定最适合的物业管理模式。比如在中关村的写字楼，客户以IT企业为主，物业管理要重点保障其网络及弱电系统的正常运转;CBD国贸商圈，客户以国外驻华商社、办事处、代表处为主，物业管理应彰显健全的商务、生活配套设施，以及人性化、尽显尊贵的软性服务更具吸引力;金融街的写字楼，客户以国外的金融机构为主，物业管理服务重点保障电力的不间断供给，双路供电系统外加独立后备发电装置，因为国际股市或汇市瞬息万变，一分钟的交易延迟就可能造成不可估量的损失。
3、特色管理，成就超值服务
1)精细化管理。随着客户需求的不断提高，客户对服务要求、标准越来越高，服务做细做
精是一种必然趋势。物业管理企业应树立精细化管理的观念，规和细化各项工作，层层落实，层层负责，自觉加压，实现管理及服务每个层面有目标、有责任人、有考核、有反馈，要求员工用心做好每件平凡小事、规每个服务细节，扎扎实实推进精细化管理。
针对管理和服务工作中存在的问题，修正、补充、完善各项规章制度，细化工作程序和工作标准，按规办事，有序运行。注重过程管理，实行过程检查与阶段考核，并将检查考核情况及时双向反馈。实现由事后控制向事前、事中控制的转变，使管理达到及时、全面、有效，实现全过程的精细化。落实责任，明确任务，加强各项工作的考核和管理，使管理和服务工作不断向精细化、标准化方向发展，努力为客户提供优质超值服务。2)人性化服务。现在，、东南亚等地区或国家的物业管理经验，广泛地引入人性化物业管
理的理念，并以关注员工的不同需求、关注客户的办公质量、关注写字楼的整体氛围、
关注环境的温馨和谐为特征的人性化管理，使以人为本的思想贯穿于物业管理之中。在建立写字楼物业管理系统、提高物业管理水平过程中，应建立以人为中心的管理，始终把人摆在主导地位。人是物业管理的出发点和归宿，最大限度的发挥物业管理全体员工的积极性和创造性，是做好物业服务管理工作的重要保证。“员工也是上帝”的管理理念，不仅要给员工一个施展聪明才智的平台，而且要成为员工可以依托的精神家园;办公环境建设中人性化因素的融入、对客户体贴入微的“家庭式关怀”、确立客户的主人翁意识。对企业来说，要提倡规化管理和人性化管理的有机统一;对客户来说，要注重外在环境与在情感的统一;对员工来说，要体现企业发展与个人成长的统一。
3)信息化操作。物业管理信息化，就是利用计算机技术、网络通讯技术、自动化控制技术，
结合现代化的管理思想，在物业管理中的综合应用，解决物业管理过程中碰到的一些问题。物业管理企业应通过实施物业管理信息化建设，应对各种管理流程、活动、岗位与制度等操作系统的梳理、明确和提炼，促使物管企业从感性操作走向理性操作，提升资源的共享利用率，提高物业管理效率，使得物业管理工作科学、高效、规，能够更加方便、更加灵活地为写字楼客户服务。
随着现代写字楼技术含量不断提高、管理围不断扩大、客户需求不断升级，写字楼物业管理已成为一个复杂的系统工程，我们必须充分了解客户的不同需求，以超前的管理服务意识，形成特色的运营模式，才能达到良好的管理效果，才能创造高品质的写字楼物业管理，达到可持续发展。
8、请简单介绍你们公司将从哪些方面加强项目的形象管理？
企业要赢得顾客的忠诚、合作伙伴的信任和政府的支持，除了有技术领先和质量可靠的产品外，建立和巩固良好的企业形象尤为重要，一套行之有效的企业形象管理策略是必须手段。
一、确立管理层在业界的思想领袖地位
在有别于个人树碑立传式的公司形象建设中，应把企业领导层个人宣传和企业的战略目标、公关目标结合起来以达到好的宣传效果。这可以通过建立、开发可提高企业管理者声誉的平台来实现。比如在一些国际国有影响力的高层次会议上为企业管理者争取一些演讲机会；将蕴含高层管理者有代表性的战略思想和管理策略的文章提供给媒体发表；定期或不定期举办专家座谈会、研讨会和媒体座谈会，建立良好的声誉信息等。
二、把握参与活动的必要性
在参与活动的前期先要对本企业现有社会公益政策十分了解，如果是跨国公司，就要对整个总部的社会公益政策都有所了解，清楚活动项目与企业所在国的业务目标及程序是否一致，经过整个部所有程序批准后加以实施和投入；还要充分考虑投资回报率，保证任何一种选择与企业声誉和长期发展目标相符，保证参与活动的目的和性质相符，保持企业各分支机构形象一致。另外，还要了解竞争对手在社会活动中的举措以及正在参与的项目。有一些活动种类值得多加考虑。赞助和慈善活动无论是对跨国公司还是国公司而言，都是遵循“取之于社会，用之于社会”的原则的表现。赞助活动通常会涉及体育、艺术、文化等诸多相关活动。
三、提升危机管理能力
企业首先要对自身潜在的危机和事件有一个充分的了解和认识；并能随着形势的变化和发展对一些潜在的新问题、新现象加以分析、研究和解决；在日常的危机管理工作中多做准备，如总结中外危机管理的经验和准备具体的危机事件资料研究与分析，寻找最佳实践模式进行连续不断的危机管理培训和模拟演练；把企业可能面临的所有潜在事件和危机都列出来，找出解决危机的相应对策，包括关键信息、应对媒体的发言人培训、新闻稿的准备等，做好从容应对危机发生时来自各方面的种种提问的准备工作；在危机出现时做出快速的反应，明确自己所要传递的信息和信息传递渠道；及时充分地与新闻媒介沟通，通过媒体随时跟踪舆论导向、观点以及外界对公司的看法，及时掌握市场上新的舆论导向和观点。
四、协调好多方面的关系
协调企业部关系一个很重要的工作就是要评估现有的部公关活动和计划，建立新的员工与公司沟通途径。如可开办“员工通讯”，通过互联网或联网实现部沟通并建立信息反馈机制。协调外部关系的工作中，建立良好的政府关系和争取有影响力人士的支持非常重要。要制定具有前瞻性的政府关系计划，与影响力大的人士建立紧密的联系，从而帮助企业通过与其有效的沟通获得良性的监督、理解和支持以提升企业信誉度。
9、请简单叙述一下你对本项目的客户定位的理解，以及在租户选择方面可能需要注意哪些问题？
境外跨国企业，尤其是知名国际企业、国型国有企业、国有实力的私营企业、房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业集团办事处。
正像租户选择写字楼非常慎重一样，物业管理企业对于选择什么样的租户，并长久与之保持友好关系也很重视。考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的容。虽然相对于居住物业的租户来说，写字楼租户的这些信息比较容易获得（公开的年度财务报告），但如果对这些信息研究不够，也可能会给业主或物业管理企业带来损害
10物业管理服务类问题。请简述你们公司将怎样加强和完善对业主的物业服务工作？你们公司将提供什么样的特约服务和便民服务？
一、无偿性服务项目
（一）客户服务中心服务
1、受理大厦业主或使用人的报修、投诉和求助；
2、留言转达；
3、各项服务机构、运动场所、相关市政单位、地址查询；
4、周边公交线路咨询。
（二）代办性服务：
1、代收代缴水、电费、费、有线电视收视费；
2、代办报刊订阅和收发、收发；
3、代订酒店客房；
4、推荐联系装修公司、装修代理；
5、代订车、船、机票服务。
6、代办财产、人生等各类保险。
（三）便利性服务：
1、物品转交；
2、废品处理（废报纸、旧设备等）；
3、物业咨询服务；
4、安全用电常识宣传；
二、有偿专项服务项目
（一）用户自用部位、自用设备的维修和养护：
1、维修、更换门锁；
2、家用电器维修；
3、空调维修及更换；
4、自用部位下水道疏通服务
5、室供电线路维修；
6、维修、更换水表；
7、维修、更换自来水管、水阀及软管；
（二）自用部位的保洁服务：
1、地毯清洗；
2、地板打蜡；
3、办公场所清洁；
4、空调清洁；
（三）搬运服务：
1、搬运、清理装修材料；
2、搬运大件物品。
（四）中介/租赁服务：
1、代业主或使用人租赁房屋；
2、代出售（购买）房屋；
3、出租电动工具；
4、代收租金。
（五）便利性服务：
1、送水（饮用水）服务；
2、代办行托运；
3、蚊虫消杀服务；
4、代客加油。
（六）商务服务：
1、代办旅游手续。
2、代办工商营业执照及相关手续。
11、人力资源管理类问题。比如，目前，基层员工（尤其是保安）流动性大，请举例说明你们公司怎样处理这个问题的？你们公司是否重视培训？培训工作是如何开展的？
1、首先，从招聘时就要抬高门槛，例如我们的保安除了基本的身体素质达标外，以近年度退伍军人、党员、高中以上文化优先；当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料还需要有具当地户口的成年人担保。这样就基本上确保了整个保安队伍相对于其他物业公司处于较高水平层次。
其次，人是一个企业生存与发展的宝贵资源。我公司企业文化秉承尊重、信任每一位员工；为他们提供良好的工作环境，营造和谐的工作氛围；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等。这就增强了他们的企业文化归属感。
再次，采取有效的激励机制，物质激励与精神激励相结合，例如，旅游奖励，荣誉激励、参与激励，通过自身参与，进一步满足员工自尊和自我实现的需要等等
2、培训工作的展开。
1、建立相关的培训制度（包括奖惩、激励、服务、考评等制度）、培训计划
2、进行了培训需求分析：需要对哪方面的知识进行培训
3、选定培训方法（如讲授式、案例分析法，演示法等多种形式，将枯燥的理论形象化，
4、确定培训容：如保安：1.公司简介。2.物业管理的基本知识，主要学习《物业管理条例》
及其实施细则。3.企业部的管理制度：4。安全防火教育5.ISO99000质量体系标准的基础知识6.公司《治安工作手册》中的基本要求。7.其他有关知识：普法知识，职业道德教育8常规训练：队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练等
5、进行培训效果评估并建立培训档案，将培训效果与员工绩效工资挂钩
12、紧急预案类问题。请回答如果出现类似紧急状况，你们公司将如何处理？比如，电梯困人，火灾，煤气泄漏。
安全问题一直是业主最关心的问题之一。我们公司有一套完整的紧急预案处理方法当发生电梯困人事故时，采取联系——施救——善后的方法。
1、电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静
2、告诫被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理
员应设法将轿厢门完全关闭。
3、根据指层灯、PC 显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置
A当轿厢停于距厅门0.5 米左右位置时：拉下电梯电源开关；用专用厅门钥匙开启厅门；在轿顶用人力开启轿厢门；协助乘客离开轿厢；重新关好厅门。
B轿厢停于距离厅门0.5 米以外位置：进入机房切断电梯电源；拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄；援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门0.5米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。
4、遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。
5、困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规地记录在《电梯运行物业管理标准作业规程日记》。
6、救援后处置人员处理被困者救出后，先向被困者表示歉意，若发现身体不适、精神状态不佳者，先安置大堂稍事休息、护理。
火警：对于中天广场这样的高层建筑，抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务，消防人员要针对不同情况采取不同方法，及时进行疏散抢救，避免和减少人员伤亡及财产损失。
当初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向大厦当值最高主管报告。
1、大厦当值最高主管接到报告后：
（1）及时召集大厦义务消防队员，
（2）向消防中心发出指令，用紧急广播系统通知用户紧急疏散；
（3）第一时间到达现场，决定是否向消防局报警求救。如果需要，立即向市消防局报警，讲清楚大厦地点、起火楼层、火势等；
（4）将监控镜头定在起火楼层密切监视；
（5）检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用电梯对讲机安定被困者情绪。
3、迅速行动组接到指挥部指令后：
（1）以最快速度到达现场，组织灭火；
（2）关闭防火分区的防火门或卷闸；
（3）安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延；
（4）针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法。
3、救护疏散组接到指挥部指令后：
（1）指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的用户；（2）引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；
（3）引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时，引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护；
（4）医疗救护小组携带急救药品和器械到疏散集中点。
4、安全警卫组接到指挥部工作指令后：
（1）清除路障，指挥无关车辆离开现场，维持大厦外围秩序；
（2）禁止无关人员进入大厦，指挥疏散人员离开大厦；
（3）等待引导消防局消防员到火灾现场。
5 善后处理：
3.1 火灾扑灭后，保安部负责保护现场并拍照取证，存档，协助公安消防人员进行事故调查，并统计被消耗和损坏的消防器材。
3.2 工程部应恢复所有消防设备处于正常监控状态，统计上报被损坏的消防设施及其它工程设备、设施。
3.3 物业部派人了解并统计大厦的客户单位人员，财产受损害情况并向客户好解释和抚慰工作。
3.4 清洁人员在事故调查完毕后清理现场。
3.5 行政，财务部负责统计上报本公司人员、财产受损情况。
3.6 保安部负责填写《火灾事故处理报告》将本次火灾事故原因及处理经过上报管理处经理，并检讨有关防火措施。
煤气泄漏主要分为公共煤气管道爆裂造成煤气泄漏和住户室煤气泄漏。
若是公共煤气管道爆裂造成煤气泄漏，发现人应立即通知值班维修工、设备主管和管理
服务中心主任。维修工到现场确认后应立即报煤气公司，管理服务中心主任和设备主管立即
现场组织、指挥人员进行应急处理，直至煤气公司抢险人员赶到现场处理完毕：
a) 安排维修工关闭泄漏点前端的煤气阀，必要时可关闭煤气总阀。若仍不能控制，应
控制泄漏点周围的电器设备，防止产生电火花；
b) 安排护管员立即组织泄漏点附近人员疏散，同时警戒现场，严格控制泄漏现场周围
不能出现明火，如吸烟、点火、使用手机、对讲机等，防止发生煤气爆炸。
若是住户室煤气泄漏
4.2.1 当住户报告室有煤气泄漏时，管理服务中心立即派维修工到现场检查，确定是
煤气泄漏后，应立即关闭该户煤气阀，必要时可关闭该单元煤气阀甚至进气总阀，同时立即
打开门、窗通风，通知住户及附近人员，严禁有明火、打、开灯等易引爆煤气的行为，直至
险情排除。
4.2.2 巡查时发现有煤气味，应立即确定泄漏点的具体位置，若该户有人在家，轻敲门呼唤业主、若业主无应答时，在感觉气味疏淡时(或带上防毒面具)，在保证自身安全的情况下由隔壁的窗户爬入或破门入救人；5．发现有人昏迷，应及时抢救，尽快护送中毒者到就近医院；；若该户无人，维修工应关闭该单元煤气阀，同时通知住户回家处理。
4.2.3 如无法找到泄漏点，管理服务中心负责人应立即安排人员在现场监视，同时通知煤气公司到现场测定，及时进行抢修。
4.3 处理过程中，管理服务中心应及时贴出通知，向住户说明停气原因。
4.4 泄漏处理完成后，管理服务中心应逐一通知住户检查并关闭室燃气阀。
13、在本项目的设施设备管理方面，你们公司有哪些管理举措？
科学管理的设施设备管理，对中天广场的全方位管理运作起着重要的保障作用。因此，我们建立了一套周密的、严格的管理体系。
根据中天广场的具体情况
，首先，1参考建设部《物业管理条例》及有关法规，编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施大、中修及维护保养计划，经开发商或业委会审批后实施。
2、将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。
针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，延长其使用寿命。
3、严格装修审批、登记、验收制度，对施工过程进行控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。
4、每年由专业技术人员对房屋及配套设施勘查、鉴定一次，根据勘查、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。
其次，在修缮过程中，我们1、以优质高效服务为宗旨，物业服务中心设立服务并向用户公开，实行24小时值班，受理各类零修、急修申报。
2、接到急修任务，维修人员15分钟赶到现场并立即处理。零修任务及时完成；一般问题当班处理好；当班处理不了的问题对用户应有交待。
3、根据中天广场配套设备、设施的特点，储备一定数量常用备件，以备急用。
对于机电设备1、把主要机电设备（如电梯、空调主机等）分包给专业公司进行维护保养，并对分包商的工作全过程严格监督。
2、主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责，同时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到100%。
3、配备专业工程技术人员，所有人员全部持证上岗，实行24小时值班制，发现问题及时处理。
4、利用设备自身的监测、控制、诊断功能，借助先进的仪器、仪表和科学的管理手段，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。
制定各系统应急处理方案。
同时，我们实行回访制度，对用户申报的重大维修服务进行100%的回访。回访方式多样化，如上门回访、回访等。
2、利用计算机建立维修回访档案。
学校物业管理服务方案 一、我方对采购项目总体要求的理解 根据本项目招标文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合本项目招标文件的要求。 我公司人员对本项目报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对xx六中物业管理服务项目环境进行了排雷式考察，现已对托管的各项内容、物业管理标准和周边环境对学校物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理方案中进行详细的分析和提出合理化的管理方案。 一流的学校自然要求一流的物业服务与之相匹配。针对xx六中物业管理服务项目的特点，我公司确立了“高超、高雅、高尚”的物业管理定位和“细致、细微、细密”的服务思路，享受细致入微的物业服务。 针对以上管理特点，xx的管理办法主要分为以下五大方面： 1、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理 xx经过近多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。自接管物业管理项目以来，我公司不断积累经验。针对xx六中物业管理服务项目，xx从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。并详细划分界定xx六中物业管理服务项目功能布局界限，统一调度，分片包干，把各个部位都纳入xx物业规范化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其
道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中办公。 2、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的校区 xx在项目合作中，曾创造过一流物业管理的佳绩。在这次项目中，决定使用最好的设备器材，专用工具，委派经过严格培训的保安恪守职责工作、保洁员工等多个保洁班组大力营造干净、整洁、明快、温馨的良好氛围。 3、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、就学环境 针对xx六中物业管理服务项目，内部使用功能的特点，xx物业服务部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。科学规划，合理安排，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处臵方案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防范和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失。 4、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护 针对xx六中物业管理服务项目的特点，xx选派富有高级智能化综合型工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻。保证各种工程设备，楼宇在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。 5、树立超值性服务意识，提升学校形象品牌 学校是文明的窗口，xx管理公司在项目部的组织结构设臵上结合实际、合理搭配以确保最快的速度为全体业主开展全面服务。届时xx的全体员工将让领导及家长看到的是微笑，听到的是敬语，感受到的是热情，体会到的是温馨。享受到超值性服务的同时，大力提升学校的社会形象品牌。
物业管理投标答辩技巧 投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩，使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容，从而展示该物业管理企业的实力，同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下： (一)发表、保持仪表，形象致胜 答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此，发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。 (二)发表、控制声音 发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况；恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性；足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲话。 (三)发表、利用身体位置和动作
1．身体位置 发言者站在哪里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)发表、的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。 2．目光接触 发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。 在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。月光接触的技巧：在答辩过程中，即使他(她)发表、说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。 3．手势和举止 手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容
一、***物业管理有限公司简介 【基本情况】 以人为本，真诚服务 ***物业管理有限公司成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。 ***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、 ***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。 多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。 多年的努力，***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。 【经营理念】 ***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。
物业公司投标答辩材料 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
物业公司投标答辩材料 尊敬的各位领导、各位业主代表： 大家晚上好！ 我叫朱可成，在宁波地区从事物业管理工作已有10年多，现任温州鹿城物业服务有限公司客服部经理。此时此刻，我受公司的委托，代表公司全体员工，感谢城岸花园业主委员会和全体业主，给予我们一个良好的平台和展示的机会。感谢大家对我们的了解和信任。借此机会，我就竞标贵小区管理项目的有关事项，向在座的各位代表简单介绍一下： 一、公司的基本情况。回顾公司近几年的工作，可以讲是一年一个台阶，年年都有发展。我公司自成立以来，对所有接管的项目在日常管理服务中都受到了广大业主的好评和认可，已成为温州市物业管理协会的会员，是一家完全市场化运作的物业管理公司。专业提供高标准、全方位的物业服务，管理的物业已覆盖了多层、排屋、高档别墅、高层、小高层等综合类型，面积达60多万平方，员工一百余人。目前受委托管理的项目有：温州地区：香溢公寓、紫薇花园、新雅花园；宁波地区：美政花苑、天福花园、世纪坊。 公司秉承“有限管理，无限服务”的指导思想，坚持“以人为本、诚信服务”的核心理念，充分发挥“团结、高效、创新、奉献”的企业精神，积极营造符合业主不断增长的精神需求，努力实现业主的归属感、舒适感、幸福感，以托管小区为家，把小区构建成和谐、温馨的美好家园。公司上下弘扬自我学习、不断进取的精神，重视员工的培训，注重队伍整体素质的提高，讲究服务细节，不空谈，讲实干，看业绩，求实效，低调做人，高调做事，靠严格的制度管人，以具体的行动做事，扑下身来全心全意为业主服务。在此，我很自信的可以向大家承诺：我公司完全有能力、有信心承担起城岸花园小区的物业管理工作，决不辜负城岸花园业主的期望。 二、接管后公司对城岸花园物业服务的总体思路。 1、在城岸花园社区、业委会及全体业主的支持配合下，有效利用社区和小区现有资源，把城岸花园创建为安全、文明、和谐的小区，从整理小区环境脏乱差的薄弱环节入手，积极配合城市管理，更好的为业主服务。 2、强化安全管理，加大安全防范工作力度，增强业主自我防范意识，组建一支训练有素、责任心强的秩序维护队伍，树立保安门岗窗口形象，严格把好各大门关口，加强对外来
***学校物业投标文件
技术响应文件 第一章管理思路及管理目标 (1) 第一节物业管理思路 (1) 第二节物业管理目标 (3) 第三节质量管理目标 (3) 第二章项目管理组织机构、管理制度和人员配置 (4) 第一节管理组织机构与管理制度 (4) 一、管理组织机构精简高效，部门布局合理 (4) 二、管理制度完整、全面、细化、可操作性强 (8) 第二节人员配置合理，人员素质及管理经验 (22) 一、人员配置表 (22) 二、拟任本项目负责人及下属负责人的学历证书及上岗证..24 第三章物业管理与服务组织实施方案 (31) 第一节员工招聘及培训专案 (31) 一、本项目的员工招募、培训、上岗专案 (31) 二、员工日常管理、培训教育等制度健全 (35) 三、各类人员的薪酬配置 (39) 四、考核评价机制合理 (40) 第二节保洁服务专案 (43) 一、保洁服务管理方案及目标承诺 (43) 二、保洁质量检查及监督措施 (44) 三、垃圾收集、转运管理 (58) 四、劳动保护、保洁工具、工作服装配置 (58) 五、清洁、保洁人员安全作业手册 (60) 第三节设施设备管理专案 (68) 一、服务质量标准 (68) 二、主要的设施运行管理 (70) 三、设施设备管理制度节选 (73)
四、设施设备的维修 (94) 五、设施设备的保管 (96) 第四节能源管理专案 (97) 第五节楼宇服务专案 (98) 一、学生公寓服务 (99) 二、办公会议楼服务 (100) 三、教学楼及图书馆 (102) 四、工勤服务 (104) 五、校园服务 (104) 六、培训部服务 (108) 第六节秩序维护服务专案 (113) 一、管理理念和目标 (113) 二、管理模式 (114) 三、人员编制及岗位设置 (119) 四、管理措施 (121) 五、突发事件应急处置 (123) 六、相关制度节选 (138) 第四章质量及承诺保证措施 (173) 一、工作交接、进场专案 (173) 二、内部质量监管方案 (181) 三、应急预案 (191) 四、迎新、放假服务方案 (221) 五、配合学院搬迁的工作方案 (224) 结束语 (227)
1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么？你们公司是否有类似的管理经验？ 1、品牌优势：业内著名品牌。 2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。 3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念 全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系 多方面提供周全的服务。 全天候、全方位服务。 4、性价比优势 雄厚的资金实力。中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。 6、人才优势：素质优良的管理队伍 高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。 精英团队。按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。 8、规模优势 中科物业，国际发展战略。以长沙为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。 雄厚的多元化经营实力。围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。 9、管理优势 特色管理，超值服务。精细化管理；人性化服务；信息化操作。 完善的管理系统。丰富的管理经验。 10、文化优势：强有力的企业文化 经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。 质量方针：管理规范高效，服务真诚快捷。 企业目标：服务业主，追求完美；管理规范，锐意进取。 服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。 12、业绩优势 我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 13、资质优势：完善的质量保证体系 本公司是具有二级资质的物业管理公司。正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。 企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。 14、其他优势 追求完美的心和持续不歇的前进动力。 （2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。我公司管理过不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 2、请问你们公司选择投标我们项目的原因是？ 项目位于长沙市东西向主干道五一大道和南北向主干道芙蓉路交汇之西北角，居长沙城市规划CBD的核心区域。项目区域交通便捷，区位优势明显，地理位置优越，周边市政配套齐全，视野开阔，人流、车流量大，是一个集甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业街和大型地下停车场为一体的高效商务建筑综合体，建筑风格简洁、大气，极富时代感，其宏伟的“门”字造型，气势磅礴，壮丽华贵，为长沙市的标志建筑之一。
千里马招标网https://www.doczj.com/doc/996920093.html, 招标文件 项目编号：晋政采[-]G-C 项目名称：学院物业管理服务招标采购 山西省省级政府采购中心 二O一八年七月六日
目录 第一部分投标邀请 (1) 第二部分投标人须知前附表 (3) 第三部分投标人须知 (5) 一、总则 (5) 二、招标文件 (6) 三、投标文件 (7) 四、投标文件的递交 (10) 五、开标 (10) 六、评标程序和要求 (11) 七、签订合同 (14) 八、服务费 (14) 九、保密和披露 (15) 十、询问和质疑 (15) 第四部分商务、服务要求 (17) 第五部分资格审查内容及标准 (22) 第六部分评标标准和评标方法 (24) 第七部分合同文本 (29) 第八部分投标文件格式 (33)
第一部分投标邀请 根据《中华人民共和国政府采购法》和有关法律法规及规章规定，山西省省级政府采购中心(以下简称“集采机构”)受采购人委托，对下述项目进行国内公开招标采购，欢迎符合条件的供应商参与投标。 一、项目名称：学院物业管理服务招标采购 二、项目编号：晋政采[-]G-C 三、招标内容 、本次招标共一包。 、招标范围：以本招标文件中商务和服务的相应规定为准。 四、招标文件免费获取时间、地点及方式 方式一：窗口领取： 、领取时间：年月日起至年月日止 北京时间：:-:, :-:，公休日除外。 、联系电话：- - 、领取地点：山西省政务服务中心大楼B座层政府采购中心窗口（第号、号） 、携带资料：（）单位委托书 （）本公告A纸打印版 （）按下列格式如实提供相关信息资料 供应商基本信息表 方式二：邮箱发送： 、报送时间：年月日起至年月日止 发送时间：起始日的上午：至截止日的下午：（北京时间） 、报送邮箱：zfcgwdbm@https://www.doczj.com/doc/996920093.html, 、上传内容： （）邮件主题填写：项目编号和公司全称。 （）添加附件上传：a、单位委托书；b、本公告A纸打印版；c、供应商基本 信息表。
第一章整体思路及物业管理方案 第一节项目整体思路 学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。 一、环境卫生服务 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要
及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障 根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。 四、楼宇管理及公共秩序维护 由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。 五、水电等能源的节约管理 为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行
招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理？ 答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况； 二、制订车辆停放管理规定。 三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的 管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。 四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。 五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥， 确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生？ 答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。 二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指 导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。 三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发 事件及时处理，并向上级汇报。 四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事 件处理培训，提高业务水平。 五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大 队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作？ 答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。 二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等 来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主
1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般 为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）
招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理 答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况； 二、制订车辆停放管理规定。 三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的 管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。 四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。 五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥， 确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生 答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。 二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指 导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。 三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发 事件及时处理，并向上级汇报。 四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事 件处理培训，提高业务水平。 五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大 队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作 答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。 二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等 来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主
物业管理招投标的一般流程 一、物业管理招标投标的基本概念招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立 物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要"在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。"会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宅贵经验。2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第
学校物业管理招标说明 一、项目说明 本项目为物业管理采购,一个包。供应商必须对包内所有服务项目完全响应,不得分解响应。 二、管理范围 安全护卫、卫生保洁、绿化管理、学生公寓管理、水电暖值班及日常维修. 三.管理目标 (一)安全护卫 1.校园护卫:负责学校一个大门24小时值班,按照学校规定,对外来出入人员、车辆进行检查、登记及管理;根据学校关于学生管理的有关规定,管理学生外出;对校院进行夜间(20:00-7:00)安全巡查,落实有关夜间巡查要求;对值班、巡逻中发现问题及时报告,妥善解决。根据学校安排,服从保卫人员调配,做好各项活动的安全保卫工作。(60亩) 2.学生公寓楼值班:负责学生在校期间的男、女生公寓楼24小时值班。根据学校关于学生公寓楼管理的有关规章制度,落实外来人员出入公寓楼、学生上课后清理检查学生宿舍人员、安全和卫生。保持值班室内清洁卫生,执行夜间巡视排查的管理规定,熄灯前会同学生处值班人员、学生会干部对学生进行点名登记。坚持每天对公寓楼公物、门窗玻璃、消防器材、设施设备和学生反映的维修项目和安全隐
患情况及时掌握,分清责任,如实上报且做好记录。熟悉消防器材的使用与保养,熟知消防通道钥匙的放置位置,遇到特殊紧急情况能及时 打开消防通道,组织学生疏散撤离。 3.安全监控值班:负责监控室夜间(20:00-8:00)值班,认真填写 值班记录,值班人员要熟悉消防报警及监控录相设备的基本功能,做 到会操作使用、会排除一般故障,具有相关技能与水平;服从保卫部门管理,及时报告情况,做好各种突发事件的预防和处理工作。 (二)卫生保洁 1.学生公寓保洁:学生在校期间,每天清扫地面,每天擦拭楼梯扶手、卫生箱(桶)、瓷墙面,保持地面清洁,无垃圾、痰渍、污渍;保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹;保持门窗干净;保持厕所卫生清洁,便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放,无明显异味,设施用具完好无人为损坏。(两栋楼女生公寓5层4500平方米,男生公寓6层3800平方米) 2.综合楼厕所保洁:7层14个厕所,学生在校期间,保持厕所卫生,便池、水池、地面、墙壁无污迹,门窗干净、地面无积水、无垃圾存放,无明显异味,管道无堵塞,设施用具完好。18:30-21:30晚自习时间要有人员清扫保持。 3.教工住宅区保洁:3幢楼共96户,配备足量垃圾箱(筒),负责保洁及清运垃圾,包括楼道、扶手、楼道窗户保洁,要求楼道墙面无浮灰、无明显污渍、无蜘蛛网。
招投标技巧分析 第一部分物业管理招投标的基本程序——知己知彼，百战不殆 物业管理企业介入市场方式的发展接管方式直接应聘方式投标方式 条例的要求 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 物业管理招标与投标的一般过程 1.准备阶段选择招标方式（公开招标/邀标）成立招标领导小组（相关部门和专家） 确定招标项目、招标指导思想及原则向社会发布招标公告。 相关——招投标方法和组织方法：注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价） 组织开发商招标/小业主招标/委托代理机构招标 2.招标阶段)编写招标书——（案例：招标文件）拟招标的物业基本情况 物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理） 对招标的有关说明（物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条件，以及其他需要说明的问题）物业管理考核标准与奖惩措施 投标开标时间 投标单位资质审查招标项目交底（标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会）投标书的报送（物业机构）
物业管理招标现场竞标答辩
招标现场竞标答辩 编写人：Jason Qian 北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。 第一答辩人：北京达文物业管理公司 刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？ 答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。
点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。 季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。 第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。 点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修
第一部分 企业基本情况 第一章公司简介 陕西XX物业服务有限公司（以下简称“XX物业”）注册成立于2006年7月13日，公司经营范围有：小区物业管理及服务；租赁服务，家庭服务，日用百货、五金交电、建筑材料的销售。为业主提供综合管理和多项特约服务及其它经营配套服务。 XX物业注册资 金300万元，具有物业管 理二级资质，是中国物业 协会陕西协会会员单位。 公司实行董事会领导下 的总经理负责制，设有项 目服务中心以及品质部、 协管部、客服部、行政部、环境部、工程部六个职能部门，现聘用员工近200名，管理人员20人，全部具有大专以上学历；其中高级技术人员10人，具有中级以上职称；操作层各类水、电、空调、绿化等技工30余人；协管人员80余人；环境保洁人员30余人。公司拥有强大的企业实力及丰富的物业管理经验，是一个集丰富的管理经验、优秀的管理人才、先进的管理方式于一体的新型物业管理公司，公司的管理人员均取得国家建设部颁发的物业管
理资格证书，高级管理人员经过了严格的专业培训，并具有多年物业服务管理工作经验，可为客户提供一系列专业、一流的物业管理服务。 公司受托管理的各类物业资产总值超过十多亿元，目前管理的项目有占地约250亩，总建筑面积约50万㎡的大型高档住宅小区”莱茵湖畔”、近10000平方米的妇女大厦、陕西县的别墅型小区——明祥小区、崇左的东源名城等。 “以人为本，以和为贵，以您为尊”是我们XX物业的经营服务理念，以业主满意作为企业的最高原则，在管理中不断推出创新服务和增值服务。以“为业主或使用人长期提供安全、清洁、舒适、方便、高尚的工作和生活环境”为服务目标，并不断创新进取，完善专业服务体系，以稳健的步伐服务社会，服务业主、拓展市场。根据各类物业和客户的需求，实施有XX特色的物业管理，使业主、客户享受“国际标准，本土情”的专业物业管理服务。 公司组织架构图： 位，
物业管理招标的程序 1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一 般为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）
物业投标答辩会中应注意的技巧 物业投标答辩会中应注意的技巧提要：投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象 物业投标答辩会中应注意的技巧 在投标答辩过程中应注意以下技巧： 抓住重点、控制时间 任何一场物业投标答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。陈述时最容易出现的问题就是讲什么，明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲，是陈述制胜的关键所在。抓住方案的几个要点、重点，陈述清楚即可，万不可面面俱到，没有重点。另外，陈述一定把时间控制在限定的范围之内，不可因超时被掐断扣分。一般来讲，也要控制在10分钟左右。对时间的掌握并非易事，需要提前演练。对答辩经历较少的人来讲，把要讲的重点牢记在心，答辩会之前进行反复的演练，语速调整到最佳状态，在规定的时间内把陈述做完，提高对时间的掌控能力。 沉着思考、注意声音 答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热
情，让评委能很快接受你的观点，沉着思考是答辩过程中的重要技巧。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使评委意识到你很放松，做好准备。对于评委的提问一定要听清楚仔细，不要急于去回答，沉着思考几秒钟，和同伴进行短暂的眼神交流，然后再回答。对于没有听清的提问，一定要确认一遍问题。实践中往往出现评委的提问刚结束即进行抢答的情况，给人感觉不沉着不冷静，甚至出现答非所问的情况。还要注意发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;回答问题简洁明了，干脆利落，语言精练，不可拖泥带水，拖沓冗长;确保足够大的音量，让在场的每位评委都能听到你的讲话。 形象举止 投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象。因此，着装和姿势尤为重要。物业管理企业参加投标答辩人员服装统一，应当着深色职业正装，给人以重视、正规的感觉。入会后，坐姿笔直，手放桌面。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视评委，那无疑是向评委传递你紧张不安、没有做好准备的信号。手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你
学校物业管理投标书(标准版)1 一、***物业管理有限公司简介 【基本情况】 以人为本，真诚服务 ***物业管理有限公司成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。 ***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共
同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。 多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。 多年的努力，***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。 【经营理念】 ***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。 对外： 一、立足于***地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。 二、充分了解***地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。 三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配
前期物业管理招投标答辩题库（B卷） 一、单选题（5分） 1、〈〈重庆市物业管理条例》已于（B ）经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过。 A、2008 年5 月21 日 B、2009 年5 月21 日 C、2009 年10 月1 日 D、2010 年5月21日 2、业主委员会会议应当有（B ）以上的成员出席并作好书面记录，作出的决定应当经全体成员半数以上签字同意。 A、B、C、D、 3、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由 （A ）交缴。 A、建设单位 B、全体业主分摊 C、业主 D、不收取4、保修期满后，物业共同设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由 （D ）承担。 A、业主 B、施工单位 C、建设单位 D、物业服务企业。 5、前期物业服务合同由（C ）与物业服务企业签订。 A、业主委员会 B、社区居民委员会 C、建设单位 D、房屋行政主管部门 6、投诉回访率一般应达到（D ）。 A、60%B 85%C 95%D 100% 7、住宅室内装饰装修活动，未经（D ）禁止变动建筑主体和承重结构。 A、建设单位认可 B、物业服务公司批准 C、监理单同意 D、原设计单位或相应资质等级设计单位提出设计方案。 8、物业管理活动内容的依据是（B ）。
A、业主公约 B、物业服务合同 C、业主的财产权 D、行政主管部门的监督 9、房屋专项维修资金属于（B ）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。 A、业主委员会 B、业主G 物业服务企业 D、物业主管部门 10、服务礼仪、规范的关健对客户表示（C ）。 A、热情 B、优雅 C、尊重 D、高贵 二、判断题，错误的并说明理由（每题5分） 1、业主是指物业所有人，即产权人。即房屋所有权人和房屋使用权人，是拥有物业的主人。（错） 理由：业主是指产权人，或者其他法律文书规定的。房屋使用人不是业主。 2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服务企业负责。（错） 理由：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作。 3、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。（对） 4、物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，可以不承担相应的法律责任。（错）理由：物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 5、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，服务合同到期限后，白行马上撤离物业小区，不需要做任何工作。（错） 理由：物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月