城市 中央典范 决胜未来
项目·市场定位与营销策略报告
蓝筹
开原某项目定位与策略研究
开原项目 定位与营销策略
1
2
3
4
形势分析
目标与策略
操作执行
企划表现
地块与开发导读、市场研判、
项目定位
营销目标、策略与产品定位
工作计划与执行节奏
企划表现与设计参考
一、形势分析 地块、城市特征与开发模式导读
地块 基本 信息
用地
性质
用地面积 容积率
建筑密度 红线 东西长 红线 南北宽 最大建筑面积 商业 0.42公顷
≤7.71
≤55.25
46.3米 49.7米
3.2万㎡
商业用地，限定开发产品，属市场挑战者
约3.2万㎡商业建筑，决定项目只能建设开发商超、商业产权公寓、写字楼和酒店，市场中并无综合体项目，实属市场挑战者。
1、【前期的开发投入不能过大】
2、【产品变现能力超强,现金流回款周期可控。】
开发
前提 地块狭小，难以形成极具震撼感和规模化的综合体
地块尺寸限制开发高端城市综合体，依据开发前提，应当设计变现超强产品，快速回笼资金。
市场陌生产品，带来一定的“沟通成本”
全新的综合体产品，引起市场的陌生感，提高了项目与市场沟通成本。
工业主导，经济实力雄厚
辽宁10强县，经济增长迅速，工业主导， 财富与消费人口主要集中于工业、服务业。
东西割据，铁东居住、铁西工业。
城市中目前和未来最具消费能力的产业人口相对聚集； 规模化的铁西工业区，为本案创造良好基础。
“站前—新华路—文化路”与“世纪经典”成为定义居住地段的两大区域。
房地产项目与这两大地标的距离和位置关系，成为目前 决定项目价值档次的核心标准。
“盛丰购物、新都、步行街”构成城市三大核心商圈。
三商圈人口密集、消费集中，为项目开发创造利好条件
2009年，开原全市生产总值（GDP ）实现160亿元，年均增长30％；人均GDP2. 7万元；三产比例调整到13∶59∶28。
2010年，开原全市生产总值（GDP ）实现245亿元，年均增长50％。
一、形势分析 城市特征:“一三制”的城市
开发模式——
都市综合体，指在国际大都市中，通过科学的规划设计，将居住、办公、商业、购物、文化娱乐、社交等功能物业合理组合，形成互为价值链的高度集约的建筑群体。
高可达性
交通网络发达，城市功能相对集中，如本案交通四通八达。 高相关性 各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围 整体环境统一、协调。
高复合性
拥有完整的工作生活配套运营体系，商务办公、 酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。 城市标志
因优越位置、庞大规模、巨大的社会影响力，从而成为城市的标志性建筑。
都市综合体的主要特征
高价值性
因各功能建筑的高度互补，并产生巨大的社会效益，所以综合体具有极高的经济价值。
开发模式认知
综合体一般以下四种发展模式：
complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心
shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场
office complex =shopping (主) +hotel …… apartment
案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office……
案例：上海商城
模式三：以酒店为核心功能的发展模式
模式四：以商业为核心功能的发展模式
对应开发要求
地块超大、强力资金供给、城市水平较高，本案不适合
地块要求不高、对交通要求较高，变现能力强，本案适合
与强力酒店合作，资金回笼慢，本案不适合
紧邻商圈或拥有超强实力和较大地块实现自我地标化，
(地王国际约6万㎡大商新玛特，市场难以支撑)
本案不适合
地块、城市特征对项目的操作要求
1、“加强政府合作，确保拆迁”地块拥有大量待拆迁民宅和临街“门市房”，应加强与政府
协作，制定高效拆迁补偿方案，确保拆迁进度和项目开发。
2、“定向招租，提升信心”项目开发前期，以有优惠条件寻找合适企业入驻，提升项目形象
和博取客户购买信心。如肯德基进驻、企业租用写字楼等。
3、“财富蓝筹，引爆市场”项目操作中，以强力投资回报包装写字间和公寓，提升市场对产
品认知，消除陌生感，为项目去化营造良好氛围。
4、“新颖建筑，魅力产品，震撼开原”以极具现代风格的建筑方案和品质极优的魅力产品震
撼开原，从而实现品牌溢价。
5、“中央地段，财富本源”项目前期，须对“财富”和“城市综合体”强力嫁接，打造
“CBD财富新传奇、投资方式、高回报率”的市场超级品牌。
5、“渠道营销，暴力营销”项目产品的特殊性，觉得购买人群的特殊性，未来项目营销需走
出开原，覆盖铁岭、清河、四平；通过“低开高走，回报测算，引爆市场”实现暴力营销。
新民主小学北50米
87㎡ 4500元/㎡
站前门市
90㎡ 7000元/㎡
家和美南侧
40㎡ 15000元/㎡
兴工路门市
73㎡ 4000元/㎡
北市路门市
65㎡ 5500元/㎡
新城时代
50㎡ 7000元/㎡
瑞福居
50㎡ 5000元/㎡
开原商业售价分析
最高价 15000元/㎡
最低价 4000元/㎡
站前附近2手门市房售价约
6000-7000元/㎡
家和美商场铺位售价约10000元/㎡
地下商场
10㎡ 10000元/㎡
商业产权门市房价格较高，为我项目未
来商业产品和写字楼创造良好空间。
结论
顺祥二期门市
75㎡ 1500元/月
站前门市
110㎡ 2000元/月
新都门市
120㎡ 2800元/月
兴工小区旧门市
50㎡ 600元/月
大戏院北100米
60㎡ 1500元/月
步行街门市
40㎡ 4000元/月
开原商业租金分析
月租最高价 400元/㎡
月租最低价 12元/㎡
站前附近门市月租价约20元/㎡；
大戏院附近门市月租价约25元/㎡
市场中写字楼产品的空缺，为我项目
超强的主力写字楼产品创造了优越的市
场空间。
结论
当前市场企业只能租用门市房用以办公，
按租用较为便宜门市房以50㎡为例，月
租金约为18元/㎡×50㎡=900元，其收
益远高于住宅平均平均租金水平。
一、形势分析市场定位
项目市场定位城央商务财富本源区
项目
定位与营销策略
1
2
3
4
形势分析
目标与策略
操作执行
企划表现
地块与开发导读、市场研判、
项目定位
营销目标、策略与产品定位
工作计划与执行节奏
企划表现与设计参考
二、目标与策略企业目标与期望
开原首个综合体项目，现金流和资金回笼的保证是企业的信
心来源，同时项目利润最大化是企业持续发展的资本保障，
为企业后续项目开发奠定基础。
目标一：效益
价格突破，效率突破，实现稳定快速的现金流。
目标二：品牌
城市明星，价值标杆，项目品牌筑就企业品牌。
目标三：经验
项目操作经验积累，为公司发展壮大、扩张作准备。
树立标杆机会 打造品牌机会 增长经验机会
核心区的中心，the center of the core PK 本地开发商，在PK 中树天成之品牌
一鸣惊人，创城市综合体开发的天成模式
未来CBD 核心的担当者
城市价值的推动者
城市功能的完善者
项目的三大机会和三大角色
项目中各种物业扮演着什么角色？
如何共同提高项目整体价值？
如何使它们相互促进？
如何避免内部竞争？ ……
写字楼 精装公寓 商务酒店 商业
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目现金流的主要来源。
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星产品。
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。
明星产品
现金牛产品
婴儿产品
瘦狗产品
。
高
市场 增长率
高
明星
现金牛
婴儿
瘦狗
相对市场份额
波士顿矩阵
综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的各种产品类型可借用波士顿矩阵表现：
写字楼是明星产品这是由项目整体定位决定的。首席建筑的关键物业就是能够代表项目形象乃至城市形象办公空间，因此必须大力包装，全力推广。
精装公寓是现金牛产品市场中的新式产品，市场空间较广，应借势借力
尽早入市，确保资金的快速回笼
酒店与商业是婴儿产品目前市场表现良好，但随着项目整体价值的提升，
价值将有大幅度的提升。
一座城市的财富传奇
天成·领域
城央商务财富本源区
案名：
项目定位：
前期推广语：
2012 03月
2012 05月 2012 08月 2012 10月 2012 12月 2013 02月
执行准备期
项目预热期
强势蓄水期
第一强销期
第二强销期
第三强销期
第一阶段：品牌线操作
目标：庄家造势 坡地滚石
手段：高调形象 事件 话题
第二阶段：项目线操作
目标：长蓄短暴 暴力营销
手段：收益营销 火爆营销
我公司对：项目产品定位的建议
目标一：写字楼
占地面积：建筑面积（约）：
组团容积率：总套数（约）：
主打产品：经济两、三房为主力户型
产品线定位条件
面积段要求：
产品类型：套数占比：
50—60平米
经凑型写字间60%
70-80平米
标准型写字间40% 备注采用框架结构，可自由分割组合，便于后期销售
我公司对：项目产品定位的建议
目标一：精装公寓
占地面积：建筑面积（约）：
组团容积率：总套数（约）：
主打产品：一房半、经凑型两房
产品线定位条件
面积段要求：
产品类型：套数占比：
30—45平米
一房半60%
60-70平米
经凑型两房35% 备注采用精装修，配以优质物业
80-90平米
标准两房5%
城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析
◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位
商 业 综 合 体 策 划 书 指导老师：崔凯、张海英 班级：建筑1102班 姓名：务超前 学号：2011001649
目录 第一章：项目地块现状研究 (2) 第一节：项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 2、交通格局 3、区域环境 4、商业层次 第二节：项目地块现状调研分析 1、建筑调研 2、商业调研 第二章：项目商业定位概念 第一节：项目开发的基本经济数据指标 第二节：项目商业整体定位 第三节：项目商业的功能定位 第四节：项目的形象定位 第五节：项目商业开发建议 第六节：项目地块SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 第三章：项目建筑设计概念 第一节：项目地块规划设计理念 第二节：项目地块建筑设计概念 结论：
第一章：项目地块现状研究 第一节、项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。 2、交通格局 项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。 3、区域环境 项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。 4、商业层次 项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。 第二节、项目地块现状调研分析 1、建筑调研 因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。 2、商业调研 现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。 第二章：项目商业定位概念 第一节、项目开发的基本经济技术指标 建筑高度：不超过80米 停车场：停车数量不超过60量
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
北京市住宅建筑设计研究院有限公司 北京市住宅建筑设计研究院有限公司组建于1983年。具有建筑行业建筑工程甲级资质、风景园林工程设计专项甲级资质、城市规划编制乙级资质，被北京市科学技术委员会、北京市财政局等认定为高新技术企业，为北京工业大学（建规学院、建工学院）、北京建筑大学、中国矿业大学产学研合作及实践教学基地。 公司为设计与研究机构，主要承担民用建筑设计，城镇规划及城市设计，居住区规划设计，风景园林规划及景观设计，室内装饰设计，前期策划、咨询、方案设计，BIM 应用研究与设计，既有建筑节能改造设计，绿色建筑咨询与设计,产业化住宅研究与设计，建筑效果图、动画、多媒体、虚拟现实制作等业务。
中国，北京房山 相关软件及解决方案： Autodesk Revit Autodesk Navisworks Autodesk Ecotect Analysis Autodesk 3ds Max Design 客户证言： 创造并利用数字化模型对建设工程项目的设计、建造和运营全过程进行管理和优化的过程、方法和技术是我们一直探索的目标。BIM应用，应该贯彻的是服务建设项目“从摇篮到坟墓”的思想，把整个项目从开发、设计、施工、运营直至改建拆除的全过程作为服务对象，并在各个阶段发挥不同的作用。 北京住宅院科研中心BIM产品线贯穿前端顶层设计到基础实施应用，不仅要做到承接BIM模型及其扩展应用项目，同时为企业制定BIM实施发展战略、编制BIM标准以及为企业提供BIM项目总包管理，并总结经验及任务需求，开发为业主提供全流程项目BIM化管理的数字化管理平台，以及为满足设计企业向BIM三维设计转型使用的设计流程管理平台。不断创新，提高项目整体服务质量，创造优秀品牌效益。 ——北京市住宅建筑设计研究院有限公司科研中心·BIM总监高洋
海利商业综合体定位报告 20**年*月
目录 1. 写字楼在使用状况分析 (4) 1.1总体数量和分布情况分析 (4) 1.2租金情况分析 (5) 1.3物管分析 (6) 1.4入住情况分析 (7) 1.5入住企业类型分析 (8) 1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9) 1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 (10) 1.7.1外观设计分析 (10) 1.7.2裙楼使用状况分析 (11) 1.7.3大堂配置状况分析 (12) 1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13) 1.7.5车位配置状况分析 (14)
1.7.6电梯配置状况分析 (15) 1.7.7卫生间配置状况分析 (16) 1.8个案分析 (17) 1.8.1顺天国际财富中心 (17) 1.8.2亚大时代 (23) 1.8.3恒隆国际大厦 (25) 1.9在使用写字楼市场总结： (28) 2. 在售写字楼市场竞争状况分析 (29) 2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 (29) 2.1.1本年度专业写字推出量 (29) 2.1.2预计2007年供应量 (30) 2.2价格水平分析 (31) 2.3销售速度与周期分析： (32) 2.5个案点评——中天广场 (33) 2.6在售写字楼市场总结： (38)
3. 公寓市场分析 (39) 3.1公寓市场重点扫描： (39) 3.2长沙公寓产品分析： (45) 3.3公寓市场总结： (46) 4. 写字楼与公寓开发方向研判： (47) 4.1写字楼方向研判 (47) 4.1.1价格判断： (47) 4.1.2写字楼价格的空间 (49) 4.1.3写字楼发展方向的预测： (49) 4.2公寓的发展方向研判 (50) 4.2.1价格判断： (50) 4.2.2公寓价格的空间： (52) 4.2.3公寓发展方向的预测： (52) 4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53) 附：长沙各大银行总部 (54)
关于乐汇城的调研汇报 乐汇城位于石家庄核心商圈中山路。项目总占地4.35万平方米，属石家庄高端"都市型城市综合体"，总建筑面积44.2万平方米。其中商业面积16.6万平方米,一期商业面积8万平方米，乐汇城项目集酒店、写字楼、SHOPPING MALL、商业步行街、酒店式公寓于一体，兼具餐饮、娱乐、会展、休闲、观光等业态。 通过从多方面入手进行乐汇城调研为策划我部天山熙湖生活广场提供有建设性的意见和根据性的有效信息材料。 石家庄商圈以中山路为轴线，西起新百广场，东至先天下约4.3公里的中心轴线，乐汇城坐落于石家庄商业中轴线的中心区域。
乐汇城附近有多个停靠、共计20余条公交线路的公交站点，三横三纵的城市主干道通达全城，距离长途车站仅需两分钟车程；便利的公共交通使庞大的客流在此汇聚，2公里商圈人口近百万，5公里商圈覆盖人口超2百万。 乐汇城周围竞争性业态包括：银座、新百购物广场、华联商厦、福兴阁服装市场、太和电子城、天元名品服饰广场等专业市场或主题商场，同时包括国美电器、苏宁电器和大量临街服装专买店。由于乐汇城位于中山路和长途车站附近最优越的位置，该商场定位把握住了本商业区大量中低消费人群的特征，取的了一定成功，说明主题商场是本商业区市场能够接受的新业态。 乐汇城采用统一招商管理、统一经营布局、统一形象管理、统一运营规范、统一营销策划的运营政策，目前入驻的商家有如下（列举）： 时尚购物：
美食入驻： 娱乐： 业态定位： B1:太阳主题，负一层为超市
1F：大地主题，业态定位为国际潮流及时尚，同时包含餐饮。
2F：天空主题，业态定位为流行服饰，餐饮，服务。
城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
阶段性营销策略推广计划 （2009年2月-2009年6月） 2009年2月14日 一、前言
本案于去年12月初正式开放项目营销中心，开放以来项目的各类物业均受到购房者的广泛关注，客户来访较多。同时，借助元旦首届房展会的良好契机将项目正式推向市场，扩大了项目的影响力和知名度，也为项目后期入市做了极好的铺垫。春节的良好时间节点，也为本案积累了一批意向客户。而在整体大环境相对低迷的情况下，针对目前项目尚未开盘，现有积累的客户有潜在流失的可能性，为了在短时间内迅速抢占洪泽房地产市场，吸引原先积累客户持续关注的同时，挖掘更多的潜在客户，扩大项目形象和品牌在市场上的影响力，促进认筹期、开盘期的客户实际转化率。就当前的项目现状和市场形势，特制定该针对前期主推商业的营销推广方案，还有相应的营销推广活动。 二、客户积累反馈 自2008年12月9日项目售楼部对外开放以来，在市场推广有限的前提下，截止2009年2月10日共登记来访客户482组。其中09年1月至2月初，借助元旦房展会和春节两大重要节点，客户来访统计量较多。从前期客户积累信息综合反馈来看，可以看出以下几点客户情况（详细客户分析见《来访客户分析总结报告》）：（一）物业需求构成 因住宅是大众型需求产品，市场的普遍关注度较高。同时，由于本案商铺地段商业价值的唯一性，也受到市场的普遍关注。 （二）客户年龄构成 购买商铺的来访客户年龄多集中在30-50岁的中年阶层，该阶层的消费者有一定的资本积累，且投资意识较强。 （三）客户职业构成 1、个体户和私营企业主； 2、行政单位公务员和政府事业编制人员； 3、单位效益较好的企业职工等。 （四）客户购买动机 由客户反馈信息进行综合分析后，可以看出客户购买商铺的主要动机是用来投资，而也有一批个体户的购买动机是用来自己经营，总体投资购买导向较为普遍。
商业综合体项目定位、推广与招商策略及盈利模式特训内容 暨万达、华润、中粮等品牌商业房地产开发商经典案例解析 城市综合体——正在成为政府推动城市化进程的标志性商业模型，是区域经济提升和商圈崛起的主力引擎。万科、金地、保利、中海、中粮等多年住宅开发的房产巨头纷纷进军商业地产开发领域寻找突破口。尤其政府出台房屋限购令后，商业地产更是投资者青睐的主要产品类型。 《商业综合体项目定位、推广与招商策略及盈利模式特训营》特邀请就职于中粮、万达等知名地产集团高管，全面解析城市综合体的开发模式、定位策划、招商推广、商业运营，与您分享商业项目开发成功的核心秘笈；解析商业空间的规划设计要点，教您如何通过前期规划创造效益及规避风险；分析购物中心、社区商业等各类商业业态的运营模式及盈利模式，帮您建立商业地产开发核心竞争力！【课程收益】 1、学习城市综合体的定位策划及招商推广要点，掌握商业项目开发成功的核心秘笈 2、特邀中粮集团在职高管担任会议主讲嘉宾，重实战，重解决实际问题，不务虚、只务实； 3、讲自己经历过城市综合体的操盘案例，不作枯燥、高深的原则理论分析，其中操作手法、工作流程能直接吸收学习；鲜活的案例均为中国商业地产界真实发生的故事，更有主讲嘉宾自己的操盘经历。 4、精细探讨城市综合体项目定位、推广与招商策略，结合成功与失败的项目案例，让借鉴起到最大的作用，让学习者得到最有效的经验； 5、欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解商业规划策略难题。【参会对象】 1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理、策划总监、招商总监、设计总监及相关工作人员 2、各商业地产企业董事长、总经理、副总经理、策划（推广）总监、招商总监、营运总监、招商经理、营运经理等中高层管理人员，有志于在商业地产新领域发展的人士及在商业地产企业中从事经营管理工作，渴望系统地更新管理理念、提高管理技能的管理人员。 【讲师简介】 张老师：中粮集团副总经理、曾在万达集团担任招商总监、中国房地产培训协会首席咨询顾问； 主管集团商业地产研发及策划工作，目前主要开发大悦城系列大型公建综合体，含商业、酒店、写字楼、公寓等各类产品。商业地产资深从业背景。世界500强集团城市综合体业务研发、策划、营销负责人。对房地产及商业市场规律把握深刻、实战经验丰富、多专业领域跨界。曾从事多个国家级重大项目运作，善于发现并控制项目操作核心、以渠道操作作为项目主突破口、长于低成本撬动高附加值，以博弈角度对待整体盈利得失。主要研究方向：城市综合体开发、零售大客户营销、项目区域竞争、战略主动布局、商业渠道整合…… 以行业规律为授课核心切入点，通过对于项目各个节点的逻辑树、时间轴、经济帐分析，为学员构筑较为完整的运作思路体系。能够有效强化学员课后的自我实战能力。 曾就职公司及操作项目：金典集团—北京红树林酒店、三亚湾红树林项目、亚龙湾红树林项目；中原地产—奥林匹克公园核心商业地块、东华广场、西环广场；北辰绿色家园三期；华润置地—翡翠城、峻峰华庭。 【课间议题】 一、引言—— 1776年3月，中国遭遇绝杀 ☆商业连锁反应；☆商业地产同住宅地产的本质区别；☆商业地产项目的操作出发点。 二、项目开发决策——关于商业开发同生孩子的关系 ☆被动怀孕—政策性立项；☆计划怀孕—主动性开发； ☆项目可行性研究决策要素；☆前期流程案例—筑巢引凤与关门打狗。 三、项目定位 ☆规划陷阱——中国商业综合体特点； ☆商业项目各类型产品及套现解析； A、公寓类产品； B、办公类产品； C、酒店类产品； D、商业类产品； E、商业物业综合体布局效率； ☆止损——项目各物业体量调整； ☆商业业态类型；☆主力店及非主力店互动意义；
商业综合体策划纲要 1.0 整体概况及未来规划 1.1 城市概况 （1）区位 （2）历史 （3）产业发展状况 （4）交通 （5）经济圈概况 （6）行政区划 1.2 宏观经济 1.2.1 人口情况 （1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势预测 （2）与其它城市人口的比较 1.2.2 GDP情况 （1）GDP的增长状况与趋势，与其它类比城市比较 （2）人均GDP的变化，与其它类比城市比较 1.2.3 固定资产投资情况 （1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析 （2）与其它城市对比 1.2.4 外资利用情况 （1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析 （2）与其它城市对比 1.2.5 人均可支配收入情况 （1）人均可支配收入与增长率的变化 （2）与其它城市对比 1.2.6 人均消费性支出情况 （1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比 1.2.7 社会消费品零售总额情况 （1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比 1.2.8 人均消费支出构成情况 （1）消费支出构成 （2）与其它城市对比 1.2.9 旅游发展情况 （1）国际、国内游客数量与变化率 （2）各类游客的来源地构成 1.3 城市规划
（1）区域城市规划 （2）市区城市规划 （3）交通规划 （4）商业规划 1.4 其他影响因素 1.4.1 区域性政策 1.4.2 2008年奥运会 1.4.3 人民币升值 1.5 小结 2.0地块分析 2.1地理位置 （1）地块在城市的区位 （2）四至范围 （3）周边交通 （4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况 （1）规划指标与用途 （2）可视性 2.3地块周边土地用途 2.4区域交通条件 （1）道路交通分析 （2）停车位 （3）地铁 （4）公交线路 2.5项目优劣势分析 3.0商业市场 3.1商业供应 （1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街） （2）人均商业面积 3.2商圈分布 （1）各商圈区位、面积、特征综述
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等 名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路； 紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行围分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些的重点医院。 举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的三中，是最好的中学之一。所以，书林街是人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。 第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。
华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION
CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目
INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际（深圳）设计顾问有限公司发展而来，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间，CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程，并且这种成长还将不断继续……
发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年，高交会展馆的建成，正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年，股份制改造完成，确立了公司化发展方向 2003年，北京、上海分公司成立，开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标，标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年，纽约分公司成立，迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年，确定了事业部结构，明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式
服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求，CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案，我们在建筑楼宇、 轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径 。 在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略，提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决 方案的全面服务，能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发，在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上，充分理解地方性文化，致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解，创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点，积极创新，并对专业领域不断探索，全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。 目前公司业务遍布国内大多数地区，并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大，综合服务能力日渐加强， 是国内最具发展潜质的设计咨询公司。 内最发潜质的设咨询
综合体营销策划方案 【篇一：【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案 专题研究报告】】 【城市综合体与商务商业综合体营销策划方案专题研究报告】 本资料由智地网收集整理 万科-天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告-99ppt-思源.ppt 万科_东莞万科长安项目商业概念定位报告_258p_城市综合体_中高档_前期策划.pdf 万科_北京金隅万科广场商业综合体项目工作汇报_47p_可行性研究.pdf 万科_北京顺义望泉家园项目初步定位策划报告_125p_思源_开发策略_规划设计_城市综合体.ppt 万科_合肥市万科金域华府商业地块项目综合开发咨询报告_208页_2012年_城市综合体_调研分析.pdf 万科_天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告_99p_思源_价格策略_产品策略_媒介组合.ppt 万科_深圳万科中心营销策划报告汇报稿_113ppt_世联.ppt 万科_湖南长沙金街商业综合体项目商业推广策略提案_31页.ppt 万科_贵阳万科动力厂地块整合推广策略_114p_2012年_城市综合体_营销策划方案 f.ppt 万科_重庆万科锦城三期提案_281p_商业综合体_精装修_营销策略.ppt 万科魅力之城成都商业产品建议报告-2007年-152ppt-3.7m.rar 万象城炒作综合体概念电子刊物-150ppt.ppt 万象城炒作都市综合体项目概念电子刊物_150p_总体规划方案_概念设计_控制性详规.ppt 万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf 万达_万达广场项目规划方案设计_60p_第三代城市综合体_设计说明_设计图.pdf 万达_上海万达城市综合体商业项目营销执行_27p_物业形象_价值提升_推广策略.ppt 万达_上海嘉定万达广场综合体项目前期定位报告_42ppt.ppt 万达_上海江桥万达广场综合体项目营销推广报告_115ppt.ppt 万达_南京万达广场综合体项目品牌入市营销策略_115p_相互广告.pdf
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图 商场透视图 占地面积:206600平方米
总建筑面积:927600平方米 总户数:859 开发商:天津市华运商贸物业有限公司 投资商:红星地产天津劝业场 代理商:易居中国 景观设计单位:润枫国际 建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院 红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。容积率3.15，绿化达35%。 红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。 红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。 红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。 红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家具MALL将于2010 年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。 大都会——天津
占地面积:92000平方米 总建筑面积:860000平方米 开发商:天津盛世鑫和置业有限公司 投资商:金融街控股股份有限公司保利地产 天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。地铁2、4号线交汇。 金地国际广场——天津
该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。 项目建设周期三年。建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。 火神庙国际商业中心——北京
万悦城商业综合体项目介绍 吉林恒工集团
目录 第一章项目概况 1、项目概况 2、项目定位 3、设计理念 4、设计内容 第二章集团介绍 1、魅力恒工 2、发展商——城市运营之路第三章项目规划 1、一期介绍 2、一期办公楼介绍 3、二期介绍 附
第一章项目概况 1、项目概况 （1）项目名称：万悦城商业综合体万悦城商业综合体整体规划效果图 局部效果图 万悦城商业综合体正门
万悦城商业综合体联廊 万悦城商业综合体二期
（2）项目描述 万悦城商业综合体是恒工集团在东辽县打造的首座大型现代化商业综合体。项目总占总建筑面积约18.3万平方,万悦城突破传统商业模式,将一个以文化、体育、休闲、娱乐为主导的商业经营模,为繁忙的都市人提供一个放松休闲的文化品味消费空间,以建筑群为基础,融合商业零售、文化体育、餐饮小吃、儿童乐园、大型超市、综合娱乐休闲等六大核心功能于一体的“城中之城”。 （3）地理位置： 万悦城商业综合体处于吉林省辽源市东辽县最具商业价值的两条商业街，即“东辽大街”与“连泉路”的交汇处，置身最繁华的十字街商业中心的东南侧。地理位置优越，万悦城的修建使得东辽县的核心商圈黄金地段的位置优势更加凸显。
2、项目定位 本项目定位为，集休闲、娱乐、餐饮一体的国际性的城市商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化功能于一体，进行全方位服务的综合区域，并具有地区标识性。 本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东辽的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要。“万悦城”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。 3、设计理念 主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台” 融合东辽地理位置、文化特色，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成东辽城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为东辽提供更多的城市景观和活动舞台。 4、设计内容 （1）万悦城外墙钢挂石材及玻璃墙设计（暂定欧式风格） （2）万悦城室内设计（暂定现代风格） （3）办公楼设计（现代风格）
联商首页-> 资讯动态-> 商业地产-> 正文 石家庄商业格局解析：六大核心商圈是谁在支撑？ 2015-12-03 14:51 手机上看资讯，请下载客户端 对于投资者来说，城市商圈无疑是影响写字楼未来发展空间的重元素之一，从这个层面上说，写字楼一定是与商圈存在相互支撑的密切关系。可以说，有了商圈写字楼的发展空间就更大了。那么，省会石家庄的商圈里有哪些写字楼，哪些写字楼在未来市场的博弈中将成为真正意义上的王牌？目前已形成了或者日渐形成了哪些商圈？ 北国商圈：立足城市核心的“商业霸主” 商圈区域范围：胜利大街以东；裕华路以北；和平路以南；建设大街以西以北国商城为中心形成的北国商圈，这个“北国”作为“商业老大”的地位由来已久，随后在该区域崛起的商务写字楼迅速疯长，勒泰中心、滨江商务大厦、和新源NASA、恒润时代广场为后起之秀，有实力雄厚发展势头迅猛。今天，北国商圈的中心区商务写字楼之间已经形成了鼎立之势。 勒泰中心城市综合体的崛起，让北国商圈成为了更加完美的现代商业中心。勒泰中心汇聚46层甲级写字楼、LOFT灵动创意大厦、五星大厦、水疗主题假日酒店、购物中心、餐饮中心、国际影院等丰富业态。勒泰中心凝聚时尚商业气息，为城市发展树立醒目的时代标志。 恒润时代广场将风靡全球的商业公园与Westfield London(韦斯特菲尔德)两者完美结合，领先打造华北首家Westfield London+商业公园复合式综合体。
中央CBD(东购-新百商圈)：集散中心向立体化商务体验并发 商圈区域范围：中华大街以东；裕华路以北；和平路以南；胜利大街以西原火车站作为中央CBD，是省会石家庄这座城市现代化的象征与标志。此前的东购写字楼的、军创国际、金圆SOHO等写字楼的相继出现，让城市原点从传统的商务集散中心向现代立体化商务体验中心转变。接下来，随着苏宁广场、华强广场、金指数国际广场等新一代城市综合体的相继出现，无疑推动了城市原点CBD中心的发展步伐。华强广场是以高端电子信息展销中心为产业依托，囊括电子世界、精品商务公寓、5A级国际智能写字楼，是一座集科技研发、文化创意、电子信息、现代商业、精英居住、数字智能娱乐等于一体的大型产业综合体。 万达商圈：从“人气、商气”向“生活气”蝶变 商圈区域范围：体育大街以东；裕华路以南；谈固大街以西；东岗路以北以裕华万达广场为核心辐射兴起的“万达商圈”，使得这片区域形成一个完整的商业形态，形成一个强势崛起的新商圈。最具时代特征的“万达商圈”加速会聚更多的“人气”、“商气”和“生活气”，它是裕华区服务业发展实现华丽转身的精彩之笔，是带动中部、辐射省会的一个新兴繁华中心。 除此之外，该区域商圈还有新崛起的西美五洲大厦，它是5A级写字楼，采用框架剪力墙结构，首创省会绝无仅有的75%超高实用率。同时在该商圈核心位置的还有世纪华茂，都将致力于打造省会东南区域最具影响力全能型办公商务平台。 裕西商圈：开掘商业“新蓝海”的体验天地 商圈区域范围：友谊大街以东；中山路以南；胜利大街以西；槐安路以北从地理层面上来看，裕西的生活圈和商业圈，以中华南大街与裕华西路交汇处的“海悦天地”为原点，然后向周边辐射，这个原点可以沿着中华南大街向南一直延伸到新客站，也可以沿着裕华西路一直向西延伸到山前大道。这片区域是艺术中心、文化中心、政务商务生活“三圈一体”的蓝海区域中心，有人说裕西生活圈的“高质量”居住群和多业态的商业布局，必将开辟出城区商业的“新蓝海”。 除此之外，还有位于石家庄版陆家嘴金融中心——自强路金融街上的金世界。另外，该区域将会是政务圈、金融圈商务服务专属区，会成为律师事务所、会计审计所、金融机构及各县市办事处的聚集地。 新客站商圈（火车站）：城市换乘空间和商业聚拢的中心