综合体项目阶段性营销推广方案广告
天水弘浦·幸福广场
阶段性营销策略推广计划
（ 2月- 6月）
南京润美地产机构
天水弘浦·幸福广场项目组
2月14日
一、前言
本案于去年12月初正式开放项目营销中心，开放以来项目的各类物业均受到购房者的广泛关注，客户来访较多。同时，借助元旦首届房展会的良好契机将项目正式推向市场，扩大了项目的影响力和知名度，也为项目后期入市做了极好的铺垫。春节的良好时间节点，也为本案积累了一批意向客户。而在整体大环境相对低迷的情况下，针对当前项目尚未开盘，现有积累的客户有潜在流失的可能性，为了在短时间内迅速抢占洪泽房地产市场，吸引原先积累客户持续关注的同时，挖掘更多的潜在客户，扩大幸福广场形象和品牌在市场上的影响力，促进认筹期、开盘期的客户实际转化率。就当前的项目现状和市场形势，特制定该针对前期主推商业的营销推广方案，还有相应的营销推广活动。
二、客户积累反馈
自12月9日项目售楼部对外开放以来，在市场推广有限的前提下，截止2月10日共登记来访客户482组。其中1月至2月初，借助元旦房展会和春节两大重要节点，客户来访统计量较多。从前期客户积累信息综合反馈来看，能够看出以下几点客户情况（详细客户分析见《来访客户分析总结报告》）：
（一）物业需求构成
因住宅是大众型需求产品，市场的普遍关注度较高。同时，由于本案商铺地段商业价值的唯一性，也受到市场的普遍关注。
（二）客户年龄构成
购买商铺的来访客户年龄多集中在30-50岁的中年阶层，该阶层的消费者有一定的资本积累，且投资意识较强。
（三）客户职业构成
1、个体户和私营企业主；
2、行政单位公务员和政府事业编制人员；
3、单位效益较好的企业职工等。
（四）客户购买动机
由客户反馈信息进行综合分析后，能够看出客户购买商铺的主要动机是用来投资，而也有一批个体户的购买动机是用来自己经营，总体投资购买导向较为普遍。
（五）商铺面积需求
来访客户的商铺面积需求以中等面积为主，80-100㎡、100-110㎡两个面积区间段是客户需求最大的区间段。同时，少部分大客户对商铺面积需求较大，都在200㎡以上。
（六）商铺价格预期
来访客户对本案商铺的心理价位普遍较低，心理价位在6000元/㎡以下的达到四成以上。因此，在后期推广中，应注重产品形象的整体提升，提高本案在消费者心目中的心理价位。
三、商业销售策略建议
(一)主力商业部分
项目北侧为两大主力商业区，现苏宁电器已确定入驻，另多家商贸百货商场已与公司接洽，未来两大主力店招商完成后，将形成本案的主要商业支撑。对于这两大主力商业街区，因单层面积大，整体销售难度较大，因此当前主力商业部分最大的难题是商业经营的问题，建议对这一部分的商业采用招商先行、先租后售的营销策略。即对两大主力商业先招商，待主力商业招商完毕开始经营，带动整个商业街区的人气和商业价值，届时再将主力商业部分对外出售。
（二）街区商业部分
本案的街区商业规划都为两层，针对双层商铺，销售上建议采用“尽可能去化二楼商铺”为原则的混搭销售策略，即购买者能够一次性购买1间（或更多）底层商铺+2间（或更多）二层商铺，快速去化二层房源，剩余一层可加价卖出。
混搭销售策略优势在于：
1、销售方式灵活；
2、去化速度快，便于资金回笼。
四、推盘计划建议
根据项目现状和市场状况，本案商业推盘计划遵循以下原则：
就近销售原则——靠近售楼处的地块率先推售
快速回笼资金——临近东风路繁华部分的先推售
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
商业综合体策划纲要 1.0整体概况及未来规划 1.1城市概况 （1）区位 （2）历史 （3）产业发展状况 （4）交通 （5）经济圈概况 （6）行政区划 1.2宏观经济 1.2.1人口情况 （1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势预测 （2）与其它城市人口的比较 1.2.2GDP情况 （1）GDP的增长状况与趋势，与其它类比城市比较（2）人均GDP的变化，与其它类比城市比较 1.2.3固定资产投资情况 （1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它城市对比 1.2.4外资利用情况 （1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它城市对比
1.2.5人均可支配收入情况 （1）人均可支配收入与增长率的变化 （2）与其它城市对比 1.2.6人均消费性支出情况 （1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比 1.2.7社会消费品零售总额情况 （1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比 1.2.8人均消费支出构成情况 （1）消费支出构成 （2）与其它城市对比 1.2.9旅游发展情况 （1）国际、国内游客数量与变化率 （2）各类游客的来源地构成 1.3城市规划 （1）区域城市规划 （2）市区城市规划 （3）交通规划 （4）商业规划 1.4其他影响因素 1.4.1区域性政策
1.4.22008年奥运会 1.4.3人民币升值 1.5小结 2.0地块分析 2.1地理位置 （1）地块在城市的区位 （2）四至范围 （3）周边交通 （4）与主要商业、交通、文化设施的距离 2.2地块基本情况 （1）规划指标与用途 （2）可视性 2.3地块周边土地用途 2.4区域交通条件 （1）道路交通分析 （2）停车位 （3）地铁 （4）公交线路 2.5项目优劣势分析 3.0商业市场 3.1商业供应 （1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
西安紫郡华宸下阶段营销推广计划 一、下阶段销售计划 1、销售形式 项目目前已经处于销售中期，项目媒体推广与现场活动都已经停滞，处于冷却期，日常来访量较少。如果继续采用自然销售，很难在短期内赢得客户量的提升，销售效果也很难保证。 如果收取诚意金集中开盘，一方面提前回收资金，另一方面在前期媒体推广的配合下，能达到短时间内的客户爆破，力争开盘成交的火爆。 销售形式：建议集中收筹开盘，中断目前的自然销售！ 2、推货计划 项目产品分为酒店公寓与高层住宅两类，在下阶段的销售中，是主推公寓产品，还是销售住宅产品？我们首先分解剩余货量。 1）、剩余的货量中，酒店公寓产品偏多，住宅产品相相对较少，且剩下的住宅产品中多为朝北户型，相比目前周边其他楼盘产品，没有绝对的优势； 2）、公寓稀缺性：相对与区域竞争市场，高层公寓在产品和价格上都没有完全的竞争优势，而酒店公寓是百万商圈范围内，唯一在售的公寓产品，是具有完全稀缺性的投资产品，优势比较明显； 3）、前期推广奠定：紫郡华宸前期的推广定位是“五星级酒店住区”，酒店公寓产品能更好地承载和传承前期定位； 4）、突围市场需要：项目已经冷却一段时间，重新包装突围市场，需要用最具有优势的产品迅速占位 综上所述，新聚仁建议：下阶段以公寓产品主推，住宅产品配合销售。 二、下阶段推广计划
1、成交客户分析 客户来源区域：前期客户中，来源于本地城西区域的客户，占比85%，其次是来源于城北区域的客户占比10%，剩余的5%的客户来源于高新区域。 根据项目前期成交客户来源区域我们可知，项目目标客群还是以地缘性本地区域为主，在后续的推广方位，应该始终立足本地，打穿深挖本地区的潜在客户，达到客户量的最大化蓄积；另外，成交客户城南和高新区域也有一定的比例，同时考虑酒店公寓为投资性产品，客户面可以更加广广泛，临近区域一定比例的推广也十分有必要。 公寓客户年龄：客户年龄两级分化，20-30岁、50岁以上的人群都占比34%，30-40岁之间客户占比21%； 对于年轻白领、单身人士来说，他们看重的是酒店公寓小面积低总价，首付款较低，更能满足其首次置业自住功能。针对年轻的置业者，我们需要强化项目的精致性、建议在后续的活动选取中，举办一些时尚、新颖更契合年轻客户喜好的线下活动，比如适合亲子类、年轻女性类的活动。 而作为投资用途，则能受到有一定经济实力，有投资头脑，且有“闲钱”的老年人青睐；充分挖掘低投入少风险的投资价值。 2、推广渠道建议 综合综合项目现状、项目面对的市场以及目标客群，推广渠道选择，以及投放区域选择，主要思考以下几点： 目前项目推广中断时间较长，项目在区域内的知名度不够，直接导致到访量少的情况，推广应该集中爆破，在收筹前（11月上旬）集中出街，短期内重新树立项目知名度，获得老客户的口碑提升，短期内赢得新客户的到访量提升； 考虑营销费用成本控制，选取少量的线上媒体，重点以线下拓客手段，最大限度打穿区域。同时，完善现场包装，增加客户的现场体验，支撑项目价格。 推广区域紧扣西区，逐步扩展到北区，少量渗透至高新区域。另外，考虑公寓产品能吸引外区域的投资客户，大方置业前期开发的楼盘资源也可充分利用起来。 1）、老业主三部曲 方式：紫郡前期成交客户回访、大方置业老社区礼品赠送、老带新优惠购房
XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区） 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规，实施主动圈层围合营销 思路释意： 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，
高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略
第九部分广告包装策略 第十部分策略操纵 第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和
充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标：
本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康 住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足 ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高
市场项目营销推广方案大纲 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要) 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:(一)拨打、接听电话、观看电视的;(二)下陡坡时熄火或者空挡滑行的; 三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;(四)警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;(五)违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列
2、产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机) 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品) 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建(周期费用) 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。(马云在中说过这样的话“1必须证明你的产品有市场2你们大家都能赚到钱3最重要的你得有自己坚实可靠的团队”) 2、产品定位(周期费用) 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，
项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析
1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞
前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析
四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。
随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司
商业综合体营销策划纲要 1.0 整体概况及以后规划 1.1 都市概况 （1）区位 （2）历史 （3）产业进展状况 （4）交通 （5）经济圈概况 （6）行政区划 1.2 宏观经济 1.2.1 人口情形 （1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势推测 （2）与其它都市人口的比较 1.2.2 GDP情形 （1）GDP的增长状况与趋势，与其它类比都市比较（2）人均GDP的变化，与其它类比都市比较 1.2.3 固定资产投资情形 （1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它都市对比 1.2.4 外资利用情形 （1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它都市对比 1.2.5 人均可支配收入情形 （1）人均可支配收入与增长率的变化 （2）与其它都市对比 1.2.6 人均消费性支出情形
（1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它都市对比 1.2.7 社会消费品零售总额情形 （1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它都市对比 1.2.8 人均消费支出构成情形 （1）消费支出构成 （2）与其它都市对比 1.2.9 旅行进展情形 （1）国际、国内游客数量与变化率 （2）各类游客的来源地构成 1.3 都市规划 （1）区域都市规划 （2）市区都市规划 （3）交通规划 （4）商业规划 1.4 其他阻碍因素 1.4.1 区域性政策 1.4.2 2008年奥运会 1.4.3 人民币升值 1.5 小结 2.0地块分析 2.1地理位置 （1）地块在都市的区位
（2）四至范畴 （3）周边交通 （4）与要紧商业、交通、文化设施的距离 2.2地块差不多情形 （1）规划指标与用途 （2）可视性 2.3地块周边土地用途 2.4区域交通条件 （1）道路交通分析 （2）停车位 （3）地铁 （4）公交线路 2.5项目优劣势分析 3.0商业市场 3.1商业供应 （1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街） （2）人均商业面积 3.2商圈分布 （1）各商圈区位、面积、特点综述
阶段营销推广方案 Stage marketing promotion plan 汇报人：JinTai College
阶段营销推广方案 前言：本文档根据题材书写内容要求展开，具有实践指导意义，适用于组织或个人。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一）、策划目的。业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二）、分析当前的营销环境状况。 1、当前市场状况及市场前景分析： ①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 ②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶 段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 ③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》 中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：
①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 2、对产品市场影响因素进行分析。 主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三）、市场机会与问题分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 1、针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：
东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源
铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气
市场项目营销推广方案大纲 a;营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍。下面就是给大家整理的市场项目营销推广方案，希望大家喜欢! 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:拨打、接听电话、观看电视的;下陡坡时熄火或者空挡滑行的;三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;
警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列 2、产品定位不准确 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。 2、产品定位 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你
“XX庄园” 2009年12月-2010年6月营销方案
XX庄园2009年12月-2010年6月营销方案 市场背景： ◆06年5月30日国土资源部出台政策，别墅用地全面叫停纯别墅项目的市场 稀缺性。 ◆宏观政策：08年11月9日国务院出台的十条政策，提出用4万亿资金拉动 内需，虽然没有明确这些是否会投放到房地产行业，但是温家宝总理10日在部署落实中央政策措施的七项工作中，突出点明了房地产行业的支柱地
位。 ◆综合目前市场情况看：今年6月-9月沭阳市场成交依然呈现持续高涨，相比 4、5月，成交量大步回升。其中，南片区板块内新开楼盘价格的走低及部分 楼盘强烈价格优惠攻势是成交量有所抬头的主要原因。 ◆案场情况：客户上门量开始有所增加，以开盘、购房赠送家电、装修等附加 值为主题的广告（横幅、短信、字幕等）的来电来人量增加明显，消除了前段时期的价格因素影响之后，近期新上门的客户逐渐开始成为成交的主力客群。 ◆老客户方面：由于沭阳本地客户为主的目标客户，大都属于市场跟风性，受 主流客户方向影响较大。在经历3-4个月的观望之后，部分客户的心里底部市场的到来，对于未来价格继续下行的预期开始有所减弱。对于项目的兴趣程度开始会有所升温。 ◆潜在客户方面，沭阳目前未出现类似竞争项目，高档楼盘项目的潜在客户量 相对本项目体量，尚显充裕。 市场周期判断
◆从2007年12月-2008年6月沭阳商品住宅整体的成交数据看，在 07年底08年初的一波高成交后，08年5月开始是一段市场疲软期。 进入7、8月后成交开始进入低谷期，月成交维持在300套左右。 ◆从成交价格看，由于回款需要，年底一向是部分楼盘的强打折促销 期。因此12月的成交价为较之前有所下浮。2月后一般是新盘上市 量的第一波高峰，为了达到一定的开盘热销效果以及价格拉低的低 开高走模式。2月的成交价也随着有所下降。但随后会就会进入价格 稳步上涨期。 ◆08年-09年与上一年的成交曲线不同，2008年12月至09年2月也 是沭阳市场的一波高成交期。在进入3月后，成交量开始有所减少。 在3-4月期间，成交量到达上半年的最低谷。进入5月后，成交量 才有所回升。5月成交小高峰的主要原因就市场价格的走低。 ◆由于2009年为08年市场调整年之后的第一年。综合成交价分析， 只有在2007年12月为成交价量齐高。进入08年后，成交淡月基 本上是一种量低价高的态势。 2009年下半年沭阳市场预期判断： ◆从前2年市场成交周期看，年度随着部分商家生意回款结算期的到来，私营 业主的现款开始增加。对于项目的目标客户来说，前期存在购房预算问题将得以缓解。出动看房购房的人在12月会明显增加。
【***?***】营销策划方案 一、***市经济增长状况： ***市2002年国内生产总值比上年增长8.7%；比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。 据凸美信息统计，至2002年，***市国内生产总值中，第二产
业所占比重为33.3%，第三产业所占比重为34.1%，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。 由以上可知，***市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三产业；特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着***市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动***市经济增长，对***市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。 二、居民购买力分析： 1、储蓄： 据统计，2002年***市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。 2、工资水平： 据统计，2002年***市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。 种种迹象表明，***市居民的实际购买力与日俱增。 三、区域慨况： 1、人口：***市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，射洪103.47万，大英51.74万，蓬溪74.77万人。 2、四川中部中心城市，辐射区域广。
四、***市经济发展所面临的机遇： 1、在西部大开发的大好形势下，四川省将把***市规划为四川省的区域性城市，***市将会得到更多的政府支持。 2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，***市将成为成渝两地的交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。 五、***市经济发展前景对本项目的影响： 1、***市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。 2、***市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。 3、***市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。 4,随着荣兴西路的动工，本项目与主城的距离大大缩短，也提 高了项目地理附加值。 小结： 本章对影响本项目的***市经济形势作了简要分析，而如何借***市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。
某项目营销推广提案 一、营销推广目标 项目现状： 由于本项目地理位置较偏，而目前的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。 项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。 周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。 项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。 推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、价格策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。 二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？ 将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。 向客户进行问题解答：
适合的才是最好的： 低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业管理。 ××项目，述一系列项目优势。 三、目标客户群体分析 1、职业定位 小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工置业投资者 2、目标客户年龄层定位 目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析 虽然目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那就是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、孩子教育问题、老人赡养问题等都是其选择楼盘的考虑因素。 4、生存心里分析 夫妻双方或单方均有较稳定且基本能够满足生活需求的工作，事业有待发展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上可以承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象和口碑是非常有必要的。 5、生存方式分析 消费的目标和档资基本定型，短期不会有太大的变化；工作、家庭、休憩成为生活的三大部分；与朋友同事间的应酬不会太多，劳累一天的他们，一处安全温馨的居所是他们最渴望的；随着子女的成长，对子女的教育与培养十分重视。 因此，合理的整体规划，较完善的生活配套，高质量的物业管理和便利高效的子女教育问题将对他们极具诱惑力。
项目推广执行 方案书
第一部分 营销准备及市场进入策略 一、项目组合包装策略 就本项目这样有特色的项目而言，项目整体的包装对于项目的定位，项目的宣传等等都具有决定的作用。因此，要注意对附近街区销售场所，施工场所以至于工作人员的包装，使其能在项目尚未完工之前，充分体现项目特色，向用户展示项目风采，减少销售期房的过程中用户的心理阻碍，起到积极诱导客户购房的作用。 （二）、项目施工围墙包装策略 项目的围墙包装与街区改造及施工要求相配合。在东边销售中心处围墙采用砖墙，柱头及墙面刷彩色乳胶漆，每隔一个墙面挂项目外立面及内部小区环境效果图喷绘灯箱，外打射灯照射，墙柱头安置欧式花盆，内植悬吊植物，每间隔一堵实墙安置一段铁花栏墙。 二、项目营销准备 （一）、售楼处内装风格及内部布局风格的确定 销售中心是销售道具的重要组成部分。通过销售中心的装修、装饰，不仅为客户提供一个洽谈的场所，最重要的是通过这个场所体现项目的风格，定位、质量、品味以及开发商的实力和素质，让客户在此能被项目所营造的氛围所感动，引发心理的共鸣，完成销售。
接待中心内部装饰方案待接待中心总平图确定后，会同专业装饰设计公司共同制定，但整个接待中心应具有强烈的古典艺术氛围，从内部的色彩应用到销售设施都应该具有情调，。原则上接待区、讲解区和洽谈区分为三个空间层次，具有不同的区域特质。接待区为花岗石或青石板铺地，主要为小型吧台式接待台；讲解区用木架抬高放置模型及项目效果图、经营规划示意图；洽谈区则为地毯铺地，设计为咖啡吧座形式，墙面设置户型平面及分层平面示意图，销售控制表。除了常规的接待区、讲解区、洽谈区外，还可以规划出一块生态区。 通过室内各部分的主题营造，创造出良好的销售氛围，解除客户在购买时的心理压力，认同本项目的内在品质，促成销售。 （二）、销售资料的准备 1、楼书 根据项目的定位制定一部能够反映项目特色的售楼书，它主要表现项目的文化风格，同时体现开发理念，利用独特的形式起到树立项目独特形象的作用。 2、套型 本项目主要针对户型公寓制作套型图。套型图中说明区域功能配置，同时局部装修手绘效果图加以说明，增大购买者的直观形象感受，达到促进销售的目的。 3、DM单 DM单是在售楼书尚未制作出来，而项目已经开始发售时作为临