物业管理费用预算方案（一）
概念解说:
物业管理费预算方案是企业将其物业的管理外包给他人(物业管理公司),并由物业管理公司制作物业管理费用的预算方案(报价),作为双方确定物业管理费用的依据。
物业管理费开支预算方案
受公司的委托我们根据开展管理服务工作所需要的工作量,结合本物业公司实际情况,现将有关管理费用开支预算列排如下:
一、设管理员0.5名(含工资福利等)
0.52500=1250元/月
水电工0.5名(含工资福利等)
0.51800=900元/月
二、保安员7名(含工资福利、装备、培训等)
71500=10500元/月
三、清洁工2名(含工资、福利、物料损耗等)
12002=2400元/月
四、清洗水池
上水池30立方米2=60立方米,下水池202=40立方米共100立方米7元/立方米/月
7100÷3=233元/月
五、市政管道清疏3.8元/户/月共123户
3.8123=467.4元/月
六、抽粪共8组300元/组(一年一次)
8300÷12=200元/月
七、公共环境灭”四害”费用100元/月
100l=100元/月
八、绿化保养200元/月
1200=200元/月
九、公共设备保养(水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等)
1元/户/月按123户算为
1123=123元
十、公用楼层开关、灯泡更换等l元/户/月
按123户算为1123=123元
十一、低压电房保养费约20元/月
十二、办公费用、水电、纸张文具及电话费等约为150元/月
以上支出共16666.40元/月
零星维修占总额1%=16666.40l%=166.66元
税费占总额5.7%=16666.405.7%=949.99元
公司酬金占总额10%=16666.4010%=1666.64元/月
总支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月
注明:
1.对大院内的公司将提供有偿服务,具体见附页。
2.室内疏通部分,将免费为租户做疏通处理。
3.对于部分设施修缮,我处将根据具体项目以人工费和材料费的方式进行报价。人工具体费用如下(包材料):
砌单面墙:12~15元/平方米铺瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米(包材料)
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房地产物业管理费用预 算汇总表
备注： 1．物业管理费用预算产生过程为： 5月份物业管理招标小组与参与投标的三家物业管理公司分别谈判，初步确定经费预算为3162285.21元，参与谈判的小组成员为：赵红岩、史啸军、房自正； 9月6日—9月24日，所物业经费审计小组综合物业项目部前期财务发生支出等因素，对物业经费预算进行审计，审计小组成员包括：乔均录、张雪贞、郭友庄、史啸军、孙振忠； 9月25日，所物业经费审计小组在审计的基础上，约见赵红岩所长助理和综合处房自正副处长，就一些问题进行沟通； 9月29日，审计小组成员、赵红岩所长助理、综合处房自正副处长、郭顺宗主管与物业管理部朱建华总经理、史丽莹总经理助理、李素荣会计，用时10小时，从人员设定、人员工资、单项经费、工程支出等方面，对物业管理经费预算进行重新审定，初步确定物业管理经费预算为3265855.89元； 10月6日，所务会听取了审计小组的工作汇报，同意本预算，并要求加强经费审计和物业管理质量的监督。 2．物业管理项目部总人员设置为103.5人（含临时性工作人员16人，具体人员设置见附表四），人均2213580.00/103.5=21387.25元/年，其
中含按照规定应计提的福利费和三险一金（占工资总额的55%），故人均工资为 21387.25/155%=13798.22元/年（含制装费） 1149.85元/月（含制装费） 3．因一些费用尚不能确定，故本预算为初步预算，研究所在核拨物业管理费时，暂不采用包干制，所有关部门将加强经费审核，以确保研究所的利益。 附表一：办公费用明细 附表二：清洁卫生费用明细
【xxxx】 物业管理预算方案 [xxxx]物业管理收支预算方案 一、前言 为贯彻我司一贯秉承的物业管理风格和水准，向业主/物业使用人提供安全、清洁、温馨、周到、规范、注重细节的、高品质的服务和管理，在尽量节约开支的前提下，提出如下预测方案。 二、基本概况： 总建筑面积：㎡。 总用地面积：； 住宅区㎡，共1273户； 商业区㎡； 道路及其他用地面积：㎡； 建筑占地面积：㎡； 绿化率45%，为㎡； 建筑密度：%； 独立车位1306个。 三、机构设置 小区管理处设置工作人员 40人，人员结构图如下：
该大厦物业服务工作人员各种岗位最低设置为： 1、项目经理1人，负责全面工作； 2、行政财务部5人： 经理助理1人，同时兼任办公室客服主管； 3、秩序维护部19人 主管1人，负责秩序维护服务部的全面工作； 领班3人（不脱产）主要从事巡逻员的工作，负责秩序维 护服务部内勤、协助主管对整个部门进行管理检查等，是不脱产 的管理岗位； 安防、消防监控中心值班员3人； 两个人行出入口各两人、汽车出入口各一人、车库两人 巡逻员3人、换休3人。 4、客户服务部4人： 主管1人 客户管理员兼报修中心接待员2人； 收银员兼报修中心接待员1人，文件收发、档案管理、公 司内部局域网的一般管理和维护工作； 5、工程维修部8人： 主管兼工程师1人，负责工程维修部的全面工作； 行政财务保洁绿化 工程维修客户服务秩序维护
领班1人（不脱产），负责设施设备和日常维修保养，并负责对运转和维修工的考核、业务指导及培训； 内勤1人，兼小区的所有档案管理员，同时兼任物业管理处库房管理员； 运转值班和维修各工种工人5人。 6、保洁绿化部26人： 主管1人，负责保洁、绿化全面工作； 领班1人（不脱产的），负责保洁、绿化工的指导和考核工作，计划拟订、班前班后讲评等； 小区内部保洁工13人； 小区四周环境游动保洁工4人； 轮休3人、停车库1人、绿化工3人。 四、基本成本（按月计算） 1、人力成本 （1）、管理处主任 1人2300元 （2）、行政财务部（5人） 主任助理 1人 1800元 人事、行政主管1人1500元
物业管理项目的管理方案、预算方案、管理目标的制订 物业公司年度预算方案 大厦正常年度管理预算草案 年月日——年月日 1.0收入 1.1管理费收入-11,761,137 1.2空置费收入2,520,244 1.3其他收入516,600 小计14,797,980 2.0支出 2.1人员开支 2.1.1员工薪金2,468,600 2.1.2员工福利843,440 2.1.3饭补费用176,800 2.1.4加班费49,372 员工成本合计3,538,212 2.2维修及保养 2.2.1电气系统及设备112,000
2.2.2弱电系统及设备215,000 2.2.3楼宇工程130,000 2.2.4空调系统及设备210,000 2.2.5消防系统及设备45,000 2.2.6给排水系统及设备55,000 2.2.7电梯/扶梯150,000 2.2.8工具及仪表补充10,000 2.2.9政府部门检测费79,000 小计1,006,000 2.3能源费用 2.3.1电费3,865,732 2.3.2采暖费0 2.3.3水费及排污费201,113 2.3.4燃气费2,302,344 2.3.5燃油费0 小计6,369,189 2.4保安费用54,000 2.5清洁及灭虫510,761 2.6管理费用 2.6.1 保险支出180,000 2.6.2 节日装饰及园艺200,000
2.6.3 核数及法律费用40,000 2.6.4 管理费收入应交税金813,889 小计1,233,889 2.7行政办公费 2.7.1办公费180,000 2.7.2制服及洗涤161,320 2.7.3折旧费60,000 2.7.4不可预见费100,000 小计501,320 3.0管理人酬金 A.国贸物业480,000 B.xx物业480,000 小计960,000 支出总计14,173,371 盈/亏624,609 说明： 1.本预算公共照明电费不含商场营业区域之营业照明。 2.因发展商所提供之资料不够完整，故本预算部分计算项目为根据同类大厦之管理经验有关数据参考估算得出。 3.本预算中物业总经理、工程经理、物业经理由国贸物业酒店管理有限公司指派，副总经理由xx大厦房地产开发有限公司指派，其他人员在社会招聘。 4.本预算为物业交付使用后正常年度之管理预算，全部设备均在保修期以外。
备注：
1．物业管理费用预算产生过程为： 5月份物业管理招标小组与参与投标的三家物业管理公司分别谈判，初步确定经费预算为3162285.21元，参与谈判的小组成员为：红岩、史啸军、房自正； 9月6日—9月24日，所物业经费审计小组综合物业项目部前期财务发生支出等因素，对物业经费预算进行审计，审计小组成员包括：乔均录、雪贞、郭友庄、史啸军、振忠； 9月25日，所物业经费审计小组在审计的基础上，约见红岩所长助理和综合处房自正副处长，就一些问题进行沟通； 9月29日，审计小组成员、红岩所长助理、综合处房自正副处长、郭顺宗主管与物业管理部朱建华总经理、史丽莹总经理助理、素荣会计，用时10小时，从人员设定、人员工资、单项经费、工程支出等方面，对物业管理经费预算进行重新审定，初步确定物业管理经费预算为3265855.89元； 10月6日，所务会听取了审计小组的工作汇报，同意本预算，并要求加强经费审计和物业管理质量的监督。 2．物业管理项目部总人员设置为103.5人（含临时性工作人员16人，具体人员设置见附表四），人均2213580.00/103.5=21387.25元/年，其中含按照规定应计提的福利费和三险一金（占工资总额的55%），故人均工资为21387.25/155%=13798.22元/年（含制装费） 1149.85元/月（含制装费） 3．因一些费用尚不能确定，故本预算为初步预算，研究所在核拨物业管理费时，暂不采用包干制，所有关部门将加强经费审核，以确保研究所的利益。
附表一：办公费用明细 附表二：清洁卫生费用明细
附表三： 附表四：人员设定情况汇总表
物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他
各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
三、深圳港中旅花園一期交付使用首十因免保而 节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加之人工和新 增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。二次装修 管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保 护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共 维修，故在管理成本中未单独列出。
(I)管理成本分項核算 1.整個小區管理成本情況 (A)管理服務人員工資福利 每月預算支出(￥) (1) 總辦 1人24,000 24,000 管理處主任 （戴德梁行國 內駐現場經理） 助理兼文秘1人4,000 4,000 小計：28,000 (2) 物業部 主管1人4,000 4,000 物業助理4人2,500 10,000 安管隊長1人3,000 3,000 安管領班3人1,500 4,500 安管員42人1,100 46,200 小計：67,700 (3) 工程部 主管1人4,000 4,000 維修領班2人2,500 5,000 技術員7人1,800 12,600 文員/倉管1人2,000 2,000 小計：23,600 (4) 財務及行政人事部 主管/會計1人4,200 4,200 出納1人2,400 4,800 小計：9,000 每月管理人員工資預算爲：128,300 備註：＊上述工資已包含相關法規福利等費用。 ＊如現場派駐港職經理則每月支出60,000元，其中40,000由發展商另外支付。 總計：128,300
(B)公共設施運行及保養費 (1) 電梯保養維護(共29台) (全責保養或保養加材料費) 29×800=23,200 (2) 保安監視系統及弱電36,000÷12=3,000 (3) 消防系統36,000÷12=3,000 (4) 給排水系統24,000÷12=2,000 (5) 變配電設備(含发电机用油) 36,000÷12=3,000 (6) 照明燈具24,000÷12=2,000 (7) 土建、裝飾維護3,000 (8) 其他2,000 小計41,200 (C)綠化費每月綠化維護費 22,332.6×0.5元/㎡=11,166 (其中9,000元爲每月正常支出，2,166元作爲節日盆景佈置) (D)公共水電費 (電費按服務業計費：0.89元/kwh；水費按2.40元/t，另加0.70元/t 排污費)。 其計算的原則爲：電費根據預算參考資料清單的設備功率乘以運行時間、設備效率及電價；水費則按規範和經驗用水量乘水價。 (1) 電梯20kw×29×16h×60%×25%×30×0.89=37,166 (2) 公共照明(含庭院) 25×50%×12×30×0.89=4,010 (3) 閉路監視、消防系統15×24×30×0.89=9,600 (4) 給水系統33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110 (5) 管理處辦公室及設備間電器、照明等10×12×30×0.89=3,200 (6) 停車場照明20×50%×12×30×0.89=3,200
管理费用预算表格 序号项目合计1月2月3月一薪酬 其中：1薪金 2社会统筹 小计 0.00 二集团和公司控制的支出 1办公费用 13,440.001,120.001,120.001,120.00其中：1办公用品费用 2软件费274,621.00 3员工档案存档费2,400.00 4 名片印制费2,400.00200.00200.00200.00 5 耗材及零件56,940.004,745.004,745.004,745.00 6 清洁杂费32,280.002,690.002,690.00 7 8工商档案查询 小计382,081.00 2租赁费 621,456.00 155,364.00 155,364.00 155,364.00其中：1其中：办公场所租赁费 2物业管理费78,496.206,541.356,541.356,541.35 3租摆费8,040.00670.00670.00670.00 4 小计707,992.20 3书报费9,170.00 4通讯费 60,000.005,000.005,000.005,000.00其中：1固定电话费 2网络通讯费90,000.0045,000.00 小计150,000.00 5印刷费3,800.00 6机动车费用 144,000.0012,000.0012,000.0012,000.00其中：1燃油费 2 养路费67,450.005,620.835,620.835,620.83 3存车费48,000.004,000.004,000.004,000.00 4过桥费32,430.002,702.502,702.502,702.50 5车辆修理费66,000.005,500.005,500.005,500.00 6车船税1,200.00 7保险费100,422.72
物业管理费用预算方案 （一） 概念解说: 物业管理费预算方案是企业将其物业的管理外包给他人(物业管理公司),并由物业管理公司制作物业管理费用的预算方案(报价),作为双方确定物业管理费用的依据。 ××××物业管理费开支预算方案 受××公司的委托我们根据开展管理服务工作所需要的工作量,结合本物业公司实际情况,现将有关管理费用开支预算列排如下: 一、设管理员0.5名(含工资福利等) 0.5×2500=1250元/月 水电工0.5名(含工资福利等) 0.5×1800=900元/月 二、保安员7名(含工资福利、装备、培训等) 7×1500=10500元/月 三、清洁工2名(含工资、福利、物料损耗等) 1200×2=2400元/月 四、清洗水池 上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月 7×100÷3=233元/月 五、市政管道清疏3.8元/户/月共123户
3.8×123=467.4元/月 六、抽粪共8组300元/组(一年一次) 8×300÷12=200元/月 七、公共环境灭"四害"费用100元/月 100×l=100元/月 八、绿化保养200元/月 1×200=200元/月 九、公共设备保养(水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等)1元/户/月按123户算为 1×123=123元 十、公用楼层开关、灯泡更换等l元/户/月 按123户算为1×123=123元 十一、低压电房保养费约20元/月 十二、办公费用、水电、纸张文具及电话费等约为150元/月以上支出共16666.40元/月 零星维修占总额1%=16666.40×l%=166.66元 税费占总额5.7%=16666.40×5.7%=949.99元 公司酬金占总额10%=16666.40×10%=1666.64元/月 总支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月注明: 1.对大院内的公司将提供有偿服务,具体见附页。 2.室内疏通部分,将免费为租户做疏通处理。
物业管理费用预算方案（一） 概念解说: 物业管理费预算方案是企业将其物业的管理外包给他人(物业管理公司),并由物业管理公司制作物业管理费用的预算方案(报价),作为双方确定物业管理费用的依据。 ××××物业管理费开支预算方案 受××公司的委托我们根据开展管理服务工作所需要的工作量,结合本物业公司实际情况,现将有关管理费用开支预算列排如下: 一、设管理员0.5名(含工资福利等) 0.5×2500=1250元/月 水电工0.5名(含工资福利等) 0.5×1800=900元/月 二、保安员7名(含工资福利、装备、培训等) 7×1500=10500元/月 三、清洁工2名(含工资、福利、物料损耗等) 1200×2=2400元/月
四、清洗水池 上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月 7×100÷3=233元/月 五、市政管道清疏3.8元/户/月共123户 3.8×123=467.4元/月 六、抽粪共8组300元/组(一年一次) 8×300÷12=200元/月 七、公共环境灭“四害“费用100元/月 100×l=100元/月 八、绿化保养200元/月 1×200=200元/月 九、公共设备保养(水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等) 1元/户/月按123户算为 1×123=123元 十、公用楼层开关、灯泡更换等l元/户/月 按123户算为 1×123=123元 十一、低压电房保养费约20元/月
1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金（含拍买费用） 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费（含相 关费用） （1）商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 （2）住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 （3）办公市建设局收费规定90元/m26660m260 （4）地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1
3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 （1）1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 （2）道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 （3）试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 （4）基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 （5）±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788
一、简答题 1.成本控制战略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？ 答：成本控制战略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期费用、规划设计、工程施工、营销推广等房地产开发成本，以及人力成本、管理成本、经营的财务成本等。 2.房地产已进入微利时代，如何加强成本控制，提升竞争力？ 答：一是建立全员责任成本控制体系。 二是建立合约规划体系，变成本事后统计为事前控制 三是建立成本预警机制。 四是建立费用指标承包机制。 五是建立成本优化奖励机制。 3. 成本预警设置为几个级别？ 答：成本预警设置为两个级别，一级警报：当月动态成本超过目标成本5%以内，下属公司组织分析实行限期整改；二级警报：当月动态成本超过目标成本5%时，总公司组织分析，对项目实施会诊，分析原因，提出改进措施，下属公司总经理做详细的成本专题汇报，直至解除警报。 4. 如何进一步完善设计管理机制，切实提高设计质量和效率？ 答：一是进一步完善设计管理体制。 二是进一步强化设计条线双重管理职能。 三是进一步规范方案评审行为。 四是进一步强化方案质量控制 五是图纸质量处罚机制。 六是建立产品缺陷反馈机制。 5. 如何强化方案质量控制？ 答：第一，建立方案交底制度。 第二，强化施工图会审制度。 6. 如何建立产品缺陷反馈机制？ 答：第一，在设计管理中心设置专职设计质量检查员，专职检查各公司在建项目的设计缺陷，每季度完成一次《设计缺陷检查报告》；第二，物业管理中心、营销管理中心、客服管理中心应根据交付和客户反馈情况，每半年向出具一份《项目产品缺陷反馈一览表》。
7.全员全面强化成本控制，建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工作要求？答：（1）进一步调整和完善成本限额指标； （2）重视和加强成本优化工作； （3）建立全员成本控制机制； （4）深入推进成本人员的转型； （5）严格落实好《合约规划制度》； （6）加大招标价格信息库建设，结合建设产业集团等兄弟单位历史数据，全面建成一个内容系统、更新及时、信息公开的数据库，作为指导内部招标、决策的重要依据。 8.如何重视和加强成本优化工作？ 答：一是加强设计阶段的成本优化，推进限额设计。二是加强对施工方案的优化，成本部要介入审核施工单位上报的施工方案。三是加强对新型材料的研究，在不影响效果的情况下，积极采用造价低的新型材料。四是要重点加大对“三点一线”的成本控制，严格控制样板房、临时售楼处、示范区使用奢侈材料，在确保效果、品质的情况下，尽可能考虑使用一些替代材料。 9. “三点一线”具体指什么？ 答：“三点一线”的具体内容为：售楼处（会所）、样板房、工地现场、看房通道，以及覆盖售楼处、样板房、工地现场的示范区。 10. 如何强化检查监督，完善移动办公制度？ 答：一是开展检查监督。 二是实现移动办公检查表单化。 三是建立年度审计监察机制。 11. 如何进一步提升移动办公的针对性和时效性？ 答：1、确定移动办公“3+10”模式”，提升移动办公有效性。 2、建立移动办公工作“五维度”汇报机制，加强移动办公规范性。 12.移动办公工作“五维度”包括哪些？ 答：移动办公工作“五维度”主要包括：1）对问题及上轮整改情况进行检查；2）针对问题提出管理措施和要求；3）对相关部门提出的指导意见；4）对相关部门的服务与支持；5）针对体制、机制和制度提出的意见和建议。
物业管理服务费用预算方案)1 物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表 （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。备2. 装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
物业管理人员配备及预算方案 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准 高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班
人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。 2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。 3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。 4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。 四、其他类型的物业 如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表 （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2. 装修管理服务费 服务内容
一般公共设施维护费 一般公共设施维护费的构成是： 1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月) 2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为： (1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月) 其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月) 3)、抽送风费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F4(元/月) 其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月) 4)、给排水费用，包括： (1)、电费＝W×24×a×30×P电F6(元/月) 其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月) 5)、供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月)
6)、消防系统维修费；F9(元/月) 7)、公共建筑、道路维修费；F10(元/月) 8)、以上2～7项的不可预见费，按10%计；F11(元/月) 由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费：P2＝∑11i=1Fi/S(元/月?m2) 其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。 由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。 9)、更新储备金： P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S) 其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。 3、电梯费 电梯费的构成是： 1)、电费＝n×W×24×a×30×P电F1(元/月) 其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。
物业管理服务费用预算 方案 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表? （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费? [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理； （8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次；
（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：元/月/平米? 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。
物业管理各项费用预算标准一般公共设施维护费陈德豪----物业管理各项费用预算标准2007-06-16 15:45一般公共设施维护费 一般公共设施维护费的构成是: 1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险 /月) 和服装费用等;F1(元 2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为: (1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月) 其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时);T1表示每日开启的时间(小时);30表示每月天数;P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值;F3(元/月) 3)、抽送风费用，包括: (1)、电费,W×24×a×30×P电F4(元/月) 其中，W表示抽送风电机的功率;a表示使用系数，使用系数,平均每天开启时间/24;P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这也是一个估算的经验值;F5(元/月) 4)、给排水费用，包括: (/月) 1)、电费,W×24×a×30×P电F6(元 其中，W表示抽送水电机的功率;a表示使用系数，使用系数,平均每天开启时间/24;P电表示电费单价(元/度)。 (2)、维修费，这是一个估算的经验值;F7(元/月) 5)、供配电、发电系统设备维修费;F8(元/月)
6)、消防系统维修费;F9(元/月) 7)、公共建筑、道路维修费;F10(元/月) 8)、以上2,7项的不可预见费，按10%计;F11(元/月) 由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费: P2,?11i=1Fi/S(元/月?m2) 其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用;S 表示所管物业的总面积。 由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。 9)、更新储备金: P’,,,?(Mi+Ii)?Yi,/(12×S) 其中，P’,表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等;Ii表示各一般公共设施的安装费用;Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限;S表示所管物业的总面积。 3、电梯费 电梯费的构成是: 1)、电费,n×W×24×a×30×P电F1(元/月) 其中n表示电梯数(4部电梯n就为4);W表示电梯功率;a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03,06这样的范围之间;P电表示电费单价(元/度)。 2)、维修费，包括材料和专门人工费;F2(元/月) 3)、以上1,2项的不可预见费，按10%计;F3(元/月) 由上述这3项费用，可按公式(6-1)计算出电梯费:
房地产开发成本估算一 览表 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产开发成本估算一览表 一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费 三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施 四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费 十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。