摘要：近几年来，政府不断强化了房地产市场的监管，相继采取了一系列宏观调控的重要举措，有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益；加大保障性住房建设力度，切实维护社会和谐安定；对维护房地产业市场的平稳健康发展发挥了积极的作用。今后一段时期，房地产宏观调控应着力于房地产市场的“稳定、持续”发展；推动房地产业与金融业建立良性互动格局；继续完善配套政策，以确保调控政策的有效实施。
关键词：房地产 宏观调控政策 思考
0 引言
自2003年开始，国家陆续出台了一系列措施，不断强化了房地产市场的宏观调控。2004年，宏观调控措施出台的密集程度之高前所少见，有效地遏制了过热的房地产经济，房价上涨势头有所缓解。2005年，国家宏观调控四次紧盯房地产。2006年，国家整合中央有关部门和地方政府力量，加大了对房地产市场的调控力度。2007年，是我国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台一系列的宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通过对房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，使我国过热的房地产业开始降温。2008年，国家进一步强化了房地产市场监管体制和机制的建设。这些调控措施的陆续出台和实施，对维护房地产业市场的平稳健康发展发挥了积极的作用。
1 宏观调控，是解决房地产市场问题的必然选择
就表面现象看，我国房地产业的主要问题体现为：不少省市房地产投资规模过大，房地产价格增长过快和大量银行资金涌入房地产市场等，房价的过快过偏增长会带动与房地产相关的多个相关行业价格上涨，甚至会带动整个社会的物价全面上涨。2007年底的中央紧急工作会议明确指出“防止价格由结构性上涨演变为明显的通过膨胀”。国家宏观调控过热的房地产市场，当务之急，刻不容缓。2008年3月，设立了新的住房和城乡建设部；4月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并明确了房地产市场调控的七条具体措施。
这些调控措施的陆续出台和实施，对维护房地产业市场的平稳健康发展发挥了积极的作用，房地产开发市场得到了一定程度的规范，房屋价格飙升问题得到了一定程度的抑制，住房供给结构得到了一定程度的改善。2008年1季度，全国70个大中城市新房价格环比涨幅明显低于去年，其中3月份负增长的城市达到13个。
2 宏观调控，有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各
方利益
2003年以来的一系列房地产宏观调控政策，对房地产企业和市场的发展产生了巨大的影响。自住客、投资客、中介方、银行界、开发商均出现了新的走向。自住客：观望心情更加坚定，仍寄希望国家进一步的宏观调控，期待新一轮的房价下跌，持币待购现象的日益严重。投资客：逐步退出这一领域，07年国家出台的一系列宏观调控政策中，针对性最强的就是房地产炒卖、倒卖、投机，宏观调控使之投资成本提高，获利减少，交易机会减少。中介方：国家上调利率及对新交工房屋交易时间的限定，使得中介机构业务量大大减少，很多中小中介商难以为继，面临生存困境。银行方：严控房贷，贷款加息，导致坏账增加，资产业务量减少，各商业银行都加大政策研究力度，不断推出房贷创新品种。开发商：资金紧缺，采取自救措施，调控对其冲击很大，有的采取出让股权，转手土地和寻求合作者等方式维持。宏观调控，有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益。
3 宏观调控，加大保障性住房建设力度，切实维护社会和谐安定
随着住房制度的改革和房地产业的发展，虽然我国部分城镇居民的居住条件得到了较大的改善，但也存在着多数低收入群体购房难、居住条件难改善的问题。
2007年3月5日，温总理在政府工作报告中指出：房地产业重点发展要面向广大群众的普通商品住房，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题。2007年9月、11月国土资源部、财政部分别发布文件，从土地供应和资金来源上对保障性住房作出了明确规定。其中廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%；2007年11月27日、30日，国家相关部委相继发布《廉租住房保障办法》，《经济适用房管理办法》等，有效地控制了超标商品房的建设，加大了面向最大多数群众的经济适用房、廉租房建设，有效地缓解了“有房无人住”和“有人无房住”的矛盾。
4 宏观调控，应着力于房地产市场的“稳定、持续”发展
可以说，政府有关部门近几年对房地产是市场重拳出击、影响巨大。但与此同时，还必须进一步建立健全房地产市场法律体系，加强房地产开发建设全过程管理，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；加强房地产市场信息系统和信用档案建设，全面、及时、准确地发布市场供求信息，加强市场监测，增加交易活动的透明度；完善商品房预售制度，严格预售条件，强化预售资金监管，全面实施商品房预售合同网上备案，加强对
商品房预售过程的跟踪管理等，使房地产市场“稳定、持续”发展。
5 宏观调控，需推动房地产业与金融业建立良性互动格局
资料显示：我国金融行业的特点决定了房地产开发资金主要来自银行，国际国内经验和教训表明，房地产市场大的波动会对银行体系产生巨大影响。商业银行的过度放贷，同样会刺激房地产的发展，房地产市场泡沫和过度开发都与银行贷款的易得性密切相关。2007年1月到12月，央行连续6次加息，10次提高银行的存款准备金率，目标明确，力度之大，实属罕见。在这种情况下，各商业银行和监督部门要重视建立和完善房地产风险管理与监管的长效机制，要对房地产市场始终保持理性的认识，结合当地实际和自身情况，科学地把握和制定房地产信贷规模和节奏，建立健全商业银行的房地产市场风险预警机制，有效预防金融风险。
6 宏观调控，亟待配套政策的完善来确保调控政策的有效实施
我国房地产市场调控面临的主要问题之一是有些政策虽然目标明确，但缺乏操作性或实际操作中具有随意性。因为房地产业的发展涉及到许多方面的利益和诸多方面的工作，亟待配套政策的完善来确保调控政策的有效实施。社科院发布的《2007年中国服务行业发展报告》指出：一些城市的GDP增长主要靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入；也有媒体报道称，土地出让金已经成为有些地方政府的第二财政，土地出让金相当于地方财政一般预算收入的40%等等。在这种背景下，单纯的行政手段只能是雷声大、雨点小，效果不是很明显，只能作为一种辅助手段，用以弥补市场的失灵和不足，在效率与公平，发展与稳定的平衡点上，各级政府应从长计议，任重道远。