大厦物业管理工作的重点与难点—范文网
从20世纪80年代初开始，物业管理从无到有，从“看看门，扫扫地”到专业化、社会化、企业化经营模式，物业管理发展的步伐在不断加快。由此，便衍生出“大厦物业管理”这一市场概念。
往往是一幢或数幢高层楼宇或一幢主楼加裙楼和其他配套设施设备组成完整的大厦物业。在大厦物业管理工作中，有着区别与其他物业的种种重点与难点，具体来说可以总结为以下几点：
一、保洁服务难度大，起点高，需要很强的技巧性和明确的作业流程
由于大厦物业环境不同与住宅物业的环境，如何达到既定的服务标准？就需要以明确的科学的作业流程为指导，以拥有专业技能的保洁员为载体，才能真正实现既定的服务标准。怎样制定适合的作业流程；怎样拥有专业的稳定的保洁队伍，是首先需要解决的难题。
其次，大厦物业管理保洁服务过程中，“零干扰”的服务理念尤为特出，必须在物业使用高峰期以外时间完成公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便。物业使用高峰期，保洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰业主或物业使用人。因此根据大厦物业的实际情况，如何巧妙合理安排保洁员工作时段成为项目负责人必须解决的又一难题。
二、人员流动性大，安全防范难度大
人员集中是在大厦物业的又一特点。业主或物业使用人对物业管理特别关注，尤其在外来人员、车辆和消防等方面，为防止意外事件的发生，物业管理企业在“人防”、“技防”和制度建设、监督机制等方面都必须有严格的管理措施，确保万无一失。“零风险”“零缺陷”是我们物业管理企业奉行的准则。
大厦消防工作是难点中的重点，当准备接管某物业时，根据物业的详细情况必须制定详细的应急处理方案并培训有关人员，开始执行其方案。
三、服务工作必须人性化、亲情化、精细化
“大厦”包括写字楼、商场、行政办公大楼等商业楼宇及医院、学校等公共设施的管理。由于这类型物业一般都有大业主操纵，其利润较高。为此，会成为众多物业公司市场竞争的焦点，但为什么只有少数物业管理企业分享这个市场？拥有什么样的条件，才能进入这个市场？拥有什么样的条件，才能拥有更多的市场分额？只有服务工作人性化、亲情化、精细化。
四、设备设施管理是大厦管理的命脉
为什么将设备管理称为大厦管理的命脉？是因为设备设施管理是大厦管理的重点。
设施设备管理可分为：设备的基础管理与设备的使用与维护管理两大阶段。如何做好这两个阶段的工作，是大厦物业管理的重中之重。
配套设施设备是大厦物业与其他物业类型最大的区别。一般大厦物业配套设施设备由：电梯、给排水系统、中央空调系统和其他智能化系统组成。
设备的综合管理是一项系统工程，从物业管理服务的角度分析，在设备整个使用寿命期各阶段，其具体内容包括：设备的基础管理、设备使用与维护、设备维修管理和设备经济运行管理。物业管理企业必须注重设备管理的每一个环节，保证各系统设备安全、可靠、经济运行，最大限度地提高设备服务周期、运行安全。
大厦物业管理中的重点与难点只是相对的，如何解决重点难点问题？关键是物业管理企业必须不断提升自身的服务理念，实行有效的内部管理，加强企业的执行力。这样大厦物业管理中所存在的重点难点才能迎刃而解。
医院后勤物业管理的重点与模式 核心提示：医院后勤物业化管理在物业管理类型中属其他类型。医院引入物业管理的目的是把繁琐的后勤保障、供应交付给专业的物业企业管理，使医护人员更专注于一线临床服务及科研工作。因此，医院物业管理的需求是市场社会化、专业化细分的结果。 医院后勤物业化管理在物业管理类型中属其他类型。医院引入物业管理的目的是把繁琐的后勤保障、供应交付给专业的物业企业管理，使医护人员更专注于一线临床服务及科研工作。因此，医院物业管理的需求是市场社会化、专业化细分的结果。 医院后勤管理与住宅小区、商场、机构的物业管理相比具有以下特点：(1)保洁服务工作量大，对环境卫生有特殊的要求(2)突发性事件多，服务性强，公共秩序的维护要求高;(3)工程维保持续性强，责任要求高。(4)很多工作已从医护人员中分离出来，改由物业护工来做。 一、保洁服务的重点是消毒与隔离 保洁人员要按服务标准在规定的时间内满负荷工作，对每一栋楼、每个楼层、每个房间都要制定明确的保洁时间和标准。要根据保洁区内的劳动量大小来合理分配人员，要合理运用人力资源。医院物业管理不同于一般社会化物业管理，医院物业中的保洁工作，不但要保持室内室外环境干净、整洁，又要定时对环境进行严格消毒，防止交叉感染，这样就要求保洁人员要遵守操作规程。 二、安保工作的难点是案发率的控制及突发事件的应对 安保工作是医院物业管理中的难点，由于医院是开放式全天候的服务场所，车辆流量大且人员复杂，建筑面积大、病房多，治安管理难度非常大。首先要加强内部管理，增强保安人员的素质。充分调动他们的积极性。其次要实行岗位责任制，把整个区域划分成片，每片要有各自的工作职责和服务质量标准，要分工明确，使队员各自坚守自己的工作岗位，各负其责。发生突发紧急事件时，管理员要按预案，运用配备的对讲机，灵活调配人员，必要时报警。同时，加强医护人员和病人的自我防范意识，使他们共同行动起来，齐抓共管，维护医院治安。
多业态物业项目管理重点难点 项目总体特性 经项目实地调研，我们认为该物业从总体上具有以下特性： 1、大盘物业的高品质形象代表性 本项目占地广，项目面积大，规划设计档次高，是追求自然、生态、和谐的高品质化的住宅区，是展示本市高品质住宅形象的重要窗口，更是体现中房房产开发实力的重要平台。 2、物业复杂性和多样性 本物业的功能包含： ?高层住宅、商业、社区用房、地下车库、物管中心等等，其功能多样特性决定了物业的使用人不再是单一的小区业主，还有一部分的外来人员、租赁人员，整个物业的使用用途和使用人相对复杂。 ?由于本物业占地广、范围大，人员出入口、车库出入口较多，加之小区内保留的面积较大的原生态山体和景观水系，治安管理难度较大。需强调整个区域生活居住环境的安静、有序与安全，其中作为重中之重的治安安全尤为重要。 3、功能分布的区域性 本物业项目按照功能可以划分为住宅楼、商业裙房、停车场三大功能区域，每一个功能区域中又因服务部门、客户群体的细分而具备物业服务的差异性。需要在满足功能区域整体服务需求的同时，进一步细化服务方案、服务流程、服务标准，才能够全方位满足本项目的物业管理服务需求。 4、服务的全面综合性，服务要求高 本物业项目服务内容全面，包含秩序维护、房屋及设施设备维护保养、卫生清洁保洁、绿化养护、增值配套延伸服务、社区文化建设、客户综合服务等各方面，服务要求高。尤其如何做好小区业主的综合服务，地下车库的管理服务，商业门面的管理服务，力求在长时期内令本物业项目具备保值、升值的潜力，特别是空置房的管理收费及整个项目的物业收费是摆在物业公司面前的一项主要课题和重要挑战。
项目物业管理的服务范围 ?1、施工阶段的早期介入和物业管理的接管验收。 ?2、前期销售配合的现场管理。 ?3、业主入住的管理服务。 ?4、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务。 ?5、房屋建筑本体、公共部分的维修管理。 ?6、物业共用部位的配套设施、设备维护、运行管理。 ?7、物业管理区域内的绿化养护和管理。 ?8、公共场地、房屋建筑公共部位的清洁卫生及垃圾收集。 ?9、公共区域的清洁杀菌，确保无虫害、白蚁害、鼠害。 ?10、公共秩序维护的管理。 ?11、消防设施的管理。 ?12、防火、防盗的应急预案及预防管理。 ?13、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理。 ?14、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设?施维修养护时，进行必要的协商和管理。 ?15、物业管理区域的日常安全巡查服务。 ?16、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理。 ?17、社区文化活动和便民服务。 ?18、外部灯饰管理。 ?19、其他管理。 服务内容和要求 1、依据合同和法规进行管理。 管理标准：按本市城区物业服务四级服务标准执行。 2、物业管理企业建立健全各项管理制度，并制定具体的落实措施和考核办法。 3、物业管理人员应统一着装，佩带明显的标志，以便于识别，专业人员执证上岗。 4、物业管理企业应采用规范化、现代化管理手段，提高管理效率。 5、履行职责，做好物业建设、竣工、交付使用中的质量监督、接管验收工
住宅小区物业管理的特点和难点 住宅小区物业管理的特点和难点 摘要 住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、 穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前 我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化 行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨 使其 成为了与我国经济协调发展 与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业 它以经营为手段 以为业主提供优质服务为宗旨 以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的 成为我国城市管理的重要组成部 分 也有其自身的特点。但是 作为新生事物的物业管理行业 在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力 管理中许多不尽人意的现象也会随处可见 暴露 出了一系列的问题和矛盾 如房屋及附属设备、设施的维修养护 物业管理区 域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务 还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉 以及房屋的使用及出租的管理等。为此 物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出 就必须率先解放思想 转变观念 用科学、 系统的管理理念创造企业个性品牌 创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度 这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。 一、住宅小区的特点 1.居住功能单一 相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多 人口结构复杂 形成相对独立的社区文化。
小区物业管理的重点和难点 物业管理的难点： 主要有以下几个方面 一、物业管理收费难的问题 原因： 1."业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。 2."物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。 3."现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。 4."物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。 解决办法： 一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 二、电梯运行收费及摊销的问题 解决办法：
认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 三、停车场责任承担的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。 在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。 四、物业管理费收费标准问题 五、物业管理的服务水平
高校物业管理特点及难 点 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
摘要:本文围绕高校物业管理的特点展开分析,分析了高校物业管理中的一些难点和重点,提出了一些稍具体的管理措施。 关键词:高校物业管理浅析 物业管理踏入中国30多年,是社会进步和经济发展的产物,在我国已经成为朝阳行业。随着高校后勤社会化改革的不断深化,高校物业管理也得到了前所未有的发展。高校物业不仅要通过为师生提供服务,创造一个优美和谐的校园环境,还要为社会提供服务,创造安全方便的人居环境。高校物业管理兴起虽然时间不长,但发展十分迅速,特别是高校后勤社会化改革以来,大多数高校都非常重视物业管理工作,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,一些高校的物业管理服务不仅初具规模,而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力,为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。 高校作为特殊的物业有其自身的特点,是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系,下面根据高校物业的特点结合自身的工作经验,浅析一下高校物业管理工作的重点和难点。 一、环境卫生服务: 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中,一方面要全面引入 ISO9001质量管理标准、ISO14001环境管理标准、GB/T28001职业健康安全管理标准,并严格参照标准进行规范化、程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护: 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标,以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到:小修要及时,以免造成大修,中、大修要合理计划、及时上报,既要考虑成本,又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准,根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中,完善各项操作规程,不断提升维护人员的技术含量,做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行,保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障: 在高校未实行物业管理以前,教学服务及教学保障属于学校的职责,这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事,极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后,我们可以承担和履行部分教学服务的职责,在具体操作中,根据教学的需要,通过和对口部门的及时有效的沟通,不断优化教学服务的模式,不断扩展教学服务活动的项目和内容,以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及:协助教室的
物业管理的重点和难点 难点主要有以下几个方面 一、物业管理收费难的问题 原因：1.业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。 解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 二、电梯运行收费及摊销的问题 解决办法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 三、停车场责任承担的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。 在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。 四、物业管理费收费标准问题 五、物业管理的服务水平 六、停车收费问题 七、房屋质量问题和维修等问题 八、业主委员会维权途径不畅 重点有以下几个方面 1.物业类型多，管理上各有侧重。 住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强
各类物业管理的重难点 一、住宅小区工作重点在于为业主创造一个温馨、舒适，方便居住的家。 二、写字楼管理工作的重点侧重于电梯管理，消防安全，秩序维护。 三、工业园区物业管理的重点确保水、电的供应和区内道路的畅通与安全。 四、医院物业的重点在于确保医院设备设施的维护与运行以及做好环境管理与便民服务。 五、交通类物业工作重点是安全检查，高频率的保洁服务，树立良好的服务形象。 第一节物业管理的意义 物业管理平凡却不简单，把平凡当熬筋骨就是毅力。 物业管理简单却不平庸，把简单做到极致就是经典。 物业管理枯燥却不单调，把枯燥当艺术做就是情趣。 物业管理贫瘠却不潦倒，把贫瘠作豁达看就是富有。 每一朵花只能开一次，只能享受一个季节的热烈或者生命，人的生命只有一次，所以除了热爱生命我们别无选择，有句歌词说得好，世间自有公道，付出总有回报。一份耕耘一份收获，保持着这样一个信念―――生命的意义在于付出。 第二节高层综合写字楼 特点一：高层综合楼高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。 特点二：高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。 郑州喜来登物业管理公司：“七大员”规定在大堂都是迎宾员，在电梯人人都是电梯员，在过道人人都是保洁员，遇询问人人都是解答员，遇故障人人都是维修员，遇隐患人人都是安全员，遇需求人人
都是服务员。 “五不”服务：一是对业主的询问不说“不”，二是对业主的投诉不说“不”，三是对岗位外的需求不说“不”，四是困难棘手的问题不说“不”，五是对公司没有的服务项目不说“不”。 写字楼白领中流传着一句话：吃得比兔少，干得比牛多，睡多比狗晚，起得比鸡早。 特点三、管理的重点侧重于电梯管理、消防安全、安全保卫，保洁服务。 第三节高层综合楼宇的特点 一、建筑规模大，机构和人员集中 二、建筑档次高，设备行进 三、地理位置优越，交通便利。 四、使用时间集中，人员流动性大。 五、功能齐全，设施配套，自成体系。 六、经营管理要求高，时效性强。 七、管理的内容： 1、房屋建筑主体应有的维修管理。 2、大楼各系统设备设施的管理。 3、清洁卫生的管理。 4、绿化管理。 5、停车场、车辆及交通管理。 6、消防及治安管理。 7、收费管理。 8、商务中心，全方位服务。 八、写字楼物业的管理要求 1、要求确保设备能完好运行，正常使用。 2、加强安全管理，提供安全保障。 3、环境优雅，干净。 4、写字楼高科技含量要求物业人员更高的专业技术与专业知识。
物业管理服务重点难点分析-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
物业管理服务重点难点分析 一、本项目是由老工业厂房改建而成，部分基础设施设备相对老化或落后，因此需要有计划的开展日常维保，中大修，保证设施设备的正常运转。 二、本项目是以文化为主题的一个城市综合体，人员流动相对较大，人员成分较为复杂，因此需要建立一支业务素质强，保障有力的安保队伍。 三、本项目是一个以音乐文化为契机打造成都又一文化名片的实体，必将以人性化，品牌化服务为主导，需要建立一支高素质的客户服务团队，建立与商户间的常效沟机制，密切与主力商户间的关系，构建忠诚客服团队，稳定项目整体经营，促进持续发展，建立良好口碑。另外为了保证环境整洁优美，需要委托专业的绿化保洁公司对绿化保洁进行服务。 四、本项目是以公益性服务性为重点的，为了保证管理公司的收支平衡及有一定的收益，在做好节能降耗的同时还要开源节流，拓展经营思路，因此运营管理过程中统一思想，应对市场变局尤为重要。确保在未来的市场竞争立于不败之地，前瞻性的营销推广思路，充足而持续的广宣投入必不可少。 五、进一步强化项目商业管理队伍，提高市场运作水平，不断调整优化经营结构，提升项目经营整体素质，是实现项目的可持续发展的重要手段。 六、在营运管理过程中，巩固与政府公共关系，求得相关职能部门的支持，营造相对宽松的政府公众环境有积极意义。 七、基础物业管理服务内容及范围 （一）安防管理 确保业主、商户、顾客、游客生命财产安全，是正常运营的基本条件，强有力的安防工作是正常运营的有力保障。 1、保安工作： 人流量大，人员庞杂，安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，实行明岗与便衣巡逻、视频监控相结合，与当地派出所密切配合，重点
（物业管理）物业管理实务 重点资料 1
物业管理实务重点资料 第壹章物业管理企业（出题形式选择、计算） 1、物业管理企业是指依法成立，具备专门资质且具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。（单选）P1 2、物业管理企业的特征：壹、独立的企业法人；二、属于服务性企业；三、具有壹定的公共管理性质的职能。（多选）P1 3、物业管理企业俩种分类方式：壹、投资主体的经济成分划分为：1）全民所有制2）集体所有制3）民营4）外资5）其他（多选）P1-2二、按股东出资形式来划分：1）物业管理有限责任X公司2）物业管理股份有限X公司3）股份合作型物业管理企业（多选）P2 4、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批（单、多选）P3 5、工商行政机关发给营业执照后，X公司即告成立。（单选）P4 6、物业管理企业的资质条件：壹级资质，注册资本500万元之上，专职管理和技术人员不少于30人，中级之上职称人员不少于20人；二级资质，注册资本300万元之上，专职管理和技术人员不少于20人，中级之上职称人员不少于10人；三级资质，注册资本50万元之上，专职管理和技术人员不少于10人，中级之上职称人员不少于5人。（单多选）各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（计算题）P5 7、物业管理企业的四种组织形式：直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。直线型以直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理，是物管企业普遍采用的壹种形式；事业部型壹般多由那些规模大、物业种类繁多、运营业务复杂多样的大型综合型物业管理X公司借鉴采用。P6 8、物业服务企业资质机构设置的影响因素：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素4）组织（P9） 9、物业服务企业机构设置的要求：1）按照规模任务设置）2）统壹领导、分层管理3）分
物业管理日常服务要点、难点和措施 概述： 物业管理服务的重点是为业主和客户营造一个良好的生活和工作氛围，结合xx国际广场的物业管理服务，其要点是营造“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，加强装修管理，难点是分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响，立体停车场管理服务和工程遗留问题的处理。 物业管理日常服务的要点、难点分析 xx国际广场是一个综合性的物业社区，挺拔的现代建筑，俊朗的现代立面造型，在彰显王者之雍容气度之余，诠释的是业主和客户的“工作、生活和梦想”，对物业管理提出了较高的要求，因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，为业主和客户实现都市新生活的梦想，是物业管理服务的首要任务。 要实现“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，重点是： 一、抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。 二、强化装修管理，维护房屋的结构安全。 难点是： 一、由于分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响。 二、立体停车系统的安全管理服务。 三、工程质量遗留问题的处理。 一、物业管理日常服务要点、难点和措施 二、住宅、写字楼、公寓、商业日常服务要点、难点和措施
三、酒店公寓施工期的管理要点、难点和措施 xx国际广场分为两期开发，一期为住宅和写字楼，二期为酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙时间与二期的施工时间和二期的销售时间有交叉，一、二期的入伙时间也相差近一年时间左右，这也就是物业功能开发的阶段性。 一期房屋交付入伙后半年，处于装修高峰期，而此时正是酒店公寓竣工交付前最紧张的施工阶段，在此期间，由于受酒店公寓施工的影响，一期的业主在安全、噪音、治安、清洁等环境方面利益都会受到不同的程度的影响，如何做好该施工期间的管理，保证酒店公寓安全顺利交付，确保对一期业主的居住生活环境的影响降到最低，是该阶段物业管理工作的重点。 为此，招商局物业公司组织相关人员分析研究，同时结合在管相关楼盘的管理经验，就该阶段管理的难点开展分析，并给出解决方案措施。
物业管理整治措施 本文是关于物业管理整治措施，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。 物业管理整治措施篇一 为巩固我镇开展全国文明城市创建成果，做好20xx年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作，大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作，进一步加强我镇物业管理工作，经研究制定具体工作实施方案如下： 一、健全组织，加强领导 为加强小区物业管理整治的组织领导工作，成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组，具体组成人员名单如下： 组长：XXX 副组长：XXX 成员：XXXXXX 二、工作目标 实施项目(小区)的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求，以及对照该项目委托服务的合同约定，认真实施该项目(小区)的各项管理和服务工作，全面开展小区环境卫生综合整治工作，做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务，按时间要求达到创建文明城市的整治目标。 全面开展整治工作，切实改变小区“脏、乱、差”的面貌，积极推进小区筹建业主委员会工作，通过大力整治小区环境，落实并引进物业管理单位，建立健全各项长效管理制度，达到整治和创建文明城区的目标，努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。 三、工作重点
(一)小区共用设施设备管理。 1、排水、排污管道通畅。如：明沟疏通与加盖，化粪池清掏，下水道疏通，窨井盖无破损、管网修缮基本完好。 2、室外道路平整、整洁、无破损，基本完好，不影响行人和车辆通行。 3、供水、供电设备设施保持卫生，维护到位，运行正常。如路灯、楼道灯、 电梯等公共设备配置基本完好，有应急处理方案。 (二)小区车辆、安全防范管理。 1、小区基本实行封闭式管理。 2、消防设备设施基本完好，安防人员认真负责，实行24小时值班及巡逻制度。 3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。 (三)小区卫生保洁、绿化养护管理。 1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶，配有保洁人员实行日常保洁工作。 2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。 3、小区绿化养护做到日常及时修剪，无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为，犬类管理妥善。 四、工作时间 各社区以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神，精心组织力量，按照整体计划和实施步骤，集中时间，全力以赴，全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。 五、工作要求
综合体物业管理服务重点、难点及其措施（标书专用）参考借鉴范本 年月日
综合体物业管理服务重点、难点及其措施一、本综合体项目内住宅、商场、酒店日常服务重点、难点和措施
物业类型重点和难点分析措施和办法 酒店1、安全保密性要求极高； 2、配套服务要求极高； 3、租赁性质，人员相对不 稳定； 4、物业管理服务素质要求 高。 1、提供星级酒店式服务； 2、充分利用消防监控中心、 闭路监控、可视对讲、外围 的红线监测等防盗网络； 3、供配电设备、电梯设备、 中央空调设备的安全运行； 4、设立设备专职维修保养 责任人，全面负责维护与保 养； 5、建立应急反应体系处理 突发事件。 二、营造“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境 （一）系统安全运作是本综合体物业项目物业管理服务的第一要点 1、建立区域防范体系 （1）坚持预防为主的原则，积极做好安全宣传工作，确保安全标识齐全，开展紧急突发事件及消防演习，通过培训提高安全防范意识和技能。 （2）内紧外松的工作氛围，实现智能化硬件与管理处软件的最佳结合。 本综合体物业项目消防监控中心、闭路监控、可视对讲、外围的红外线监测等形成防盗网络，使业主利用一卡通便可自由出入小区、车库，但安全却在我们的控制之下，形成人防和技防相结合的安全防范体系。 （3）配合公安机关与周边物业管理单位的合作，形成群防联控的安全网络；加强同驻地公安机关的沟通和联系，在驻地派出所的指导下，与周边物业管理单位合作、互通信息、互为支援，形成群防联控的安全控制网络。 2、消防管理 “预防为主，防消结合”的消防管理思想，严格执行消防工作的日常检查制度，通过各种形式开展消防宣传工作，提高业主和客户的消防安全意识，开展每年一次的消防实战演习和每年一次的消防摸拟演习，实现本综合体物业项目的安
物业管理项目日常服务要点、难点和措施 本物业项目管理、服务的重点是为业主和客户营造一个良好的生活和工作氛围，结合本物业项目的物业管理服务，其要点是营造“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，加强装修管理，难点是分阶段开发，对住宅业主和客户的影响，停车场管理服务和工程遗留问题的处理。 一物业管理日常服务的要点、难点分析 本物业项目是一个综合性的物业社区，挺拔的现代建筑，俊朗的现代立面造型，在彰显王者之雍容气度之余，诠释的是业主和客户的“工作、生活和梦想”，对物业管理提出了较高的要求，因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，为业主和客户实现都市新生活的梦想，是物业管理服务的首要任务。 要实现“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，重点是： 一、抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。 二、加强装修管理，维护房屋的结构安全。 难点是： 一、由于分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响。 二、立体停车系统的安全管理服务。 三、工程质量遗留问题的处理。
二物业管理日常服务要点、难点和措施 一、住宅、商业日常服务要点、难点和措施 二、前期施工期的管理要点、难点和措施 本物业项目分为不同时间竣工、入伙时间与销售时间有交叉，东、南、西区的入伙时间也相差近一年时间左右，这也就是物业功能开发的阶段性。 东南区房屋交付入伙后半年，处于装修高峰期，而此时西区竣工交付前最紧张的施工阶段，在此期间，由于西区施工的影响，东南区的业主在安全、噪音、治安、清洁等环境方面利益都会受到不同的程度的影响，如何做好该施工期间的管理，保证西区安全顺利交付，确保对东南区业主的居住生活环境的影响降到最
第十一章物业管理日常服务要点、难点和措施 概述： 物业管理服务的重点是为业主和客户营造一个良好的生活和工作氛围，结合香格里拉城市花园的物业管理服务，其要点是营造“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，加强装修管理，难点是分阶段开发，对住宅业主和客户的影响，停车场管理服务和工程遗留问题的处理。 第一节物业管理日常服务的要点、难点分析 香格里拉城市花园是一个综合性的物业社区，挺拔的现代建筑，俊朗的现代立面造型，在彰显王者之雍容气度之余，诠释的是业主和客户的“工作、生活和梦想”，对物业管理提出了较高的要求，因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，为业主和客户实现都市新生活的梦想，是物业管理服务的首要任务。 要实现“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，重点是： 一、抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。 二、强化装修管理，维护房屋的结构安全。 难点是： 一、由于分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响。 二、立体停车系统的安全管理服务。 三、工程质量遗留问题的处理。 第二节物业管理日常服务要点、难点和措施
一、住宅、商业日常服务要点、难点和措施 二、前期施工期的管理要点、难点和措施 香格里拉城市花园分为不同时间竣工、入伙时间与销售时间有交叉，东、南、西区的入伙时间也相差近一年时间左右，这也就是物业功能开发的阶段性。 东南区房屋交付入伙后半年，处于装修高峰期，而此时西区竣工交付前最紧张的施工阶段，在此期间，由于西区施工的影响，东南区的业主在安全、噪音、治安、清洁等环境方面利益都会受到不同的程度的影响，如何做好该施工期间的管理，保证西区安全顺利交付，确保对东南区业主的居住生活环境的影响降到最低，是该阶段物业管理工作的重点。 为此，诚则成物业顾问工作组进行分析研究，同时结合在管相关楼盘的管理
各类物业管理得重难点 一、住宅小区工作重点在于为业主创造一个温馨、舒适，方便居住得家。 二、写字楼管理工作得重点侧重于电梯管理,消防安全,秩序维护。 三、工业园区物业管理得重点确保水、电得供应与区内道路得畅通与安全。 四、医院物业得重点在于确保医院设备设施得维护与运行以及做好环境管理与便民服务。 五、交通类物业工作重点就是安全检查,高频率得保洁服务，树立良好得服务形象。 第一节物业管理得意义 物业管理平凡却不简单，把平凡当熬筋骨就就是毅力。 物业管理简单却不平庸,把简单做到极致就就是经典。 物业管理枯燥却不单调，把枯燥当艺术做就就是情趣。 物业管理贫瘠却不潦倒，把贫瘠作豁达瞧就就是富有。 每一朵花只能开一次，只能享受一个季节得热烈或者生命，人得生命只有一次,所以除了热爱生命我们别无选择，有句歌词说得好,世间自有公道，付出总有回报。一份耕耘一份收获，保持着这样一个信念―――生命得意义在于付出。 第二节高层综合写字楼 特点一:高层综合楼高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨. 特点二:高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍得素质要求较高。 郑州喜来登物业管理公司:“七大员”规定在大堂都就是迎宾员,在电梯人人都就是电梯员,在过道人人都就是保洁员，遇询问人人都就是解答员，遇故障人人都就是维修员,遇隐患人人都就是安全员,遇需求人人都就是服务员。 “五不”服务：一就是对业主得询问不说“不”，二就是对业主得投诉不说“不”,三就是对岗位外得需求不说“不”,四就是困难棘
手得问题不说“不”，五就是对公司没有得服务项目不说“不”. 写字楼白领中流传着一句话：吃得比兔少,干得比牛多，睡多比狗晚,起得比鸡早. 特点三、管理得重点侧重于电梯管理、消防安全、安全保卫,保洁服务. 第三节高层综合楼宇得特点 一、建筑规模大,机构与人员集中 二、建筑档次高,设备行进 三、地理位置优越，交通便利. 四、使用时间集中,人员流动性大。 五、功能齐全，设施配套，自成体系。 六、经营管理要求高，时效性强. 七、管理得内容： 1、房屋建筑主体应有得维修管理。 ２、大楼各系统设备设施得管理. 3、清洁卫生得管理。 4、绿化管理. 5、停车场、车辆及交通管理。 6、消防及治安管理. ７、收费管理. 8、商务中心,全方位服务。 八、写字楼物业得管理要求 1、要求确保设备能完好运行，正常使用。 2、加强安全管理，提供安全保障. 3、环境优雅，干净。 ４、写字楼高科技含量要求物业人员更高得专业技术与专业知识. 第四节住宅小区得物业管理 一、住宅小区物业得功能 １、居住功能 2、服务功能
小区物业管理中保安管理的重要方法和难点分 析 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
随着社会的发展和一座座的建成，人们对物业管理越来越重视了，物业管理的全面性，是小区业主的好管家，所以小区业主对物业的要求也越来越高，而物业管理的重点就是客服、工程、保洁、保安。其中安全管理重之重既是物业的的形象，又是与业主接住最多，保安的服务工作做的好坏直接关系到物业公司的利益。所以企业的发展需要人才，为了使企业能在竞争日益激烈的大市场环境中立于不败之地，我们不仅需要服务技能过硬的员工，还需要懂业务、善经营的管理者，只有平时严格要求自己，不断提高自身业务素质，才能把握好每一次展现自身才能的机会，从而实现自我价值。我知道，我没有辉煌的过去，只求把握好现在和将来。从我自身来讲，无论是工作能力还是综合素质可能还不是最佳人选，但人往高处走，只有不断挑战自我， 二、安全防范及秩序维护工作； 安全防范工作责任重于泰山，为了做好小区的安全管理及秩序维护工作主要做了以下工作： 1、技术防范； 充分利用监控中心视频，密切监控小区动态发现情况快速反映到达现场查看。 充分利用小区围墙周界红外报警系统，探测外围情况。 充分利用门禁系统，把无证、无卡人员隔离于楼宇外围，严格落实凭卡出入制度，使不法分子无法进入小区实施破坏、盗窃等违法活动。 严格落实各级检查制度，设置流动签到点制度加强员工巡查力度。 2、人力防范； 在小区合理分配巡逻人员，确保检查到每个地点不留任何死角。 尤其加强对薄弱环节和一些死角的检查，对容易进入的地段安排人员蹲点守侯。 小区的门岗严格执行相关的管理规定，杜绝人员随意进入，做到来访人员无业主同意不得进入，装修人员无出入证不得进入。业主无卡核实身份有误者不得进入。确保没有安全责任事故发生。 3、消防管理； 严格落实消防检查三级检查制度，对消防器材进行日检、周检、月检。并在每栋楼落实消防安全检查责任人，做到责任明确，发现问题立即上报。 、不定期的检查消防设备器材是否完好无损，消防通道是畅通，有无消防安全隐患，确保小区业主人身财产安全。 三、车辆管理；
物业管理服务重点难点分析 一、本项目是由老工业厂房改建而成，部分基础设施设备相对老化或落后，因此需要有计划的开展日常维保，中大修，保证设施设备的正常运转。 二、本项目是以文化为主题的一个城市综合体，人员流动相对较大，人员成分较为复杂，因此需要建立一支业务素质强，保障有力的安保队伍。 三、本项目是一个以音乐文化为契机打造成都又一文化名片的实体，必将以人性化，品牌化服务为主导，需要建立一支高素质的客户服务团队，建立与商户间的常效沟机制，密切与主力商户间的关系，构建忠诚客服团队，稳定项目整体经营，促进持续发展，建立良好口碑。另外为了保证环境整洁优美，需要委托专业的绿化保洁公司对绿化保洁进行服务。 四、本项目是以公益性服务性为重点的，为了保证管理公司的收支平衡及有一定的收益，在做好节能降耗的同时还要开源节流，拓展经营思路，因此运营管理过程中统一思想，应对市场变局尤为重要。确保在未来的市场竞争立于不败之地，前瞻性的营销推广思路，充足而持续的广宣投入必不可少。 五、进一步强化项目商业管理队伍，提高市场运作水平，不断调整优化经营结构，提升项目经营整体素质，是实现项目的可持续发展的重要手段。 六、在营运管理过程中，巩固与政府公共关系，求得相关职能部门的支持，营造相对宽松的政府公众环境有积极意义。 七、基础物业管理服务内容及范围 （一）安防管理 确保业主、商户、顾客、游客生命财产安全，是正常运营的基本条件，强有力的安防工作是正常运营的有力保障。 1、保安工作： 人流量大，人员庞杂，安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，实行明岗与便衣巡逻、视频监控相结合，与当地派出所密切配合，重点打击
摘要:本文围绕高校物业管理的特点展开分析,分析了高校物业管理中的一些难点和重点,提出了一些稍具体的管理措施。 关键词:高校物业管理浅析 物业管理踏入中国30多年,是社会进步和经济发展的产物,在我国已经成为朝阳行业。随着高校后勤社会化改革的不断深化,高校物业管理也得到了前所未有的发展。高校物业不仅要通过为师生提供服务,创造一个优美和谐的校园环境,还要为社会提供服务,创造安全方便的人居环境。高校物业管理兴起虽然时间不长,但发展十分迅速,特别是高校后勤社会化改革以来,大多数高校都非常重视物业管理工作,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,一些高校的物业管理服务不仅初具规模,而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力,为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。 高校作为特殊的物业有其自身的特点,是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系,下面根据高校物业的特点结合自身的工作经验,浅析一下高校物业管理工作的重点和难点。 一、环境卫生服务: 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中,一方面要全面引入ISO9001质量管理标准、ISO14001环境管理标准、GB/T28001职业健康安全管理标准,并严格参照标准进行规范化、程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护: 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标,以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到:小修要及时,以免造成大修,中、大修要合理计划、及时上报,既要考虑成本,又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准,根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中,完善各项操作规程,不断提升维护人员的技术含量,做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行,保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障: 在高校未实行物业管理以前,教学服务及教学保障属于学校的职责,这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事,极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后,我们可以承担和履行部分教学服务的职责,在具体操作中,根据教学的需要,通过和对口部门的及时有效的沟通,不断优化教学服务的模式,不断扩展教学服务活动的项目和内容,以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及:协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。
大厦物业管理工作的重点与难点—范文网 从20世纪80年代初开始，物业管理从无到有，从“看看门，扫扫地”到专业化、社会化、企业化经营模式，物业管理发展的步伐在不断加快。由此，便衍生出“大厦物业管理”这一市场概念。 往往是一幢或数幢高层楼宇或一幢主楼加裙楼和其他配套设施设备组成完整的大厦物业。在大厦物业管理工作中，有着区别与其他物业的种种重点与难点，具体来说可以总结为以下几点： 一、保洁服务难度大，起点高，需要很强的技巧性和明确的作业流程 由于大厦物业环境不同与住宅物业的环境，如何达到既定的服务标准？就需要以明确的科学的作业流程为指导，以拥有专业技能的保洁员为载体，才能真正实现既定的服务标准。怎样制定适合的作业流程；怎样拥有专业的稳定的保洁队伍，是首先需要解决的难题。 其次，大厦物业管理保洁服务过程中，“零干扰”的服务理念尤为特出，必须在物业使用高峰期以外时间完成公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便。物业使用高峰期，保洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰业主或物业使用人。因此根据大厦物业的实际情况，如何巧妙合理安排保洁员工作时段成为项目负责人必须解决的又一难题。 二、人员流动性大，安全防范难度大 人员集中是在大厦物业的又一特点。业主或物业使用人对物业管理特别关注，尤其在外来人员、车辆和消防等方面，为防止意外事件的发生，物业管理企业在“人防”、“技防”和制度建设、监督机制等方面都必须有严格的管理措施，确保万无一失。“零风险”“零缺陷”是我们物业管理企业奉行的准则。 大厦消防工作是难点中的重点，当准备接管某物业时，根据物业的详细情况必须制定详细的应急处理方案并培训有关人员，开始执行其方案。 三、服务工作必须人性化、亲情化、精细化 “大厦”包括写字楼、商场、行政办公大楼等商业楼宇及医院、学校等公共设施的管理。由于这类型物业一般都有大业主操纵，其利润较高。为此，会成为众多物业公司市场竞争的焦点，但为什么只有少数物业管理企业分享这个市场？拥有什么样的条件，才能进入这个市场？拥有什么样的条件，才能拥有更多的市场分额？只有服务工作人性化、亲情化、精细化。