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浅谈物权登记制度的意义
论文提要: 物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。根据不同的标准,登记可以分为不同的类型。全文共13371字。
一、物权登记的概念与性质
物权登记的含义在我国法学界是颇有争议的,这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为,究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴。因此,要界定物权登记的概念,首先应当厘清其性质是事实还是行为。
对于物权登记概念的界定大致分三种:［1］第一种观点是事实说,如有学者认为不动产登记是“经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实”。［2］《日本不动产登记法》也采取了这种观点,其第1条规定:“登记,为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭时所为的记载。”既然登记是一种记载,则当然是事实状态了。第二种观点是行为说,如我国台湾学者温丰文先生认为登记是指“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失,依法定程序,登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。［3］而另一位台湾学者孟光宇先生也认为“土地登记者,乃国家依照法定程序,将所辖境内
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之公、私有土地(包括定着物在内)之标示及权利关系,登载于国家所臵登记簿之上,用以加强政府的管理,并保障人民权利之行为也”。［4］第三种观点是双重说,即既承认登记是事实,也承认登记是一种行为。如有学者认为登记“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。［5］
笔者认为,第三种观点比较合理。实际上,登记从不同的层面看,有不同的性质。当事人申请登记,登记机关审查并将有关事项记载于登记簿,这一系列的程序中,当然有人的行为。而对于物权来说,只有登记或者未登记、具有什么类型的登记这些状态的存在,因此,登记也是一种事实。德国学者认为德国法上不动产登记的概念包含了两重意思:“一是不动产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销的活动;二是已经记录,或者未记录的事实状态。”［6］这实际上就是对于登记双重性质的描述。
从我国《物权法》的规定来看,尽管并没有对登记下一个明确的定义,但是第11条、12条和13条着重规定了登记的申请和审查行为,明显是行为说的体现,而第14条、16条和17条则从登记簿的角度规定登记的效力,则显然是事实说的体现。值得注意的是,由于《物权法》更关注登记对于物权变动的影响,因此理所当然要侧重于登记的事实性。从这个角度说,如果限定在《物权法》上登记的范围内,事实说是很有道理的。不过,我国现在还没有一部统一的不动产登记法,《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》尽管分别在1995年和2001年进行了修订,但仍然存在一定的不完善,尤其当《物权法》确立起不动产统一登记制度后(物权法第10条),这两部法律分歧的解决就更为重要。因此登记程序的一些内容需要在物权法中有所涉及。这也是为什么我国《物权法》不同于德国民法典中的物权编,将不动产登记作为一节详加规定的原因了。［7］所以,即使登记仅仅指物权法上的登记,在我国现行法律体系下,仍然应当采用双重说的观点。实际上,登记的事实性侧重于反映登记实体性的一面,而行为性则侧重于反映登记程序性的一面,这二者对于登记的完整来说是必不可少的。
综上所述,我国《物权法》上登记的概念可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。
二、物权登记的效力
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关于物权登记的效力,学界有不同的看法。有的学者将物权登记效力界定为登记要件说和登记对抗说的模式之争,［8］也有的学者将登记的效力界定为“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用”,并概括出物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性的推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六项具体效力。［9］笔者以为,前者对于登记效力的界定过于狭窄,登记要件说还是登记对抗说仅仅是登记公信力对物权变动的影响不同的一种体现,并不构成公信力的全部,更不构成登记效力的全部;后者则将效力与登记的功能有所混淆,而且也不够精简明了。实际上,在德国法上,登记的效力就是一个:公信力,其他的一切具体效力都源于此,这不能不说是一个高度逻辑抽象的智慧结晶。由于公信力包括登记推定力和不动产善意取得这两个方面的效力,［10］笔者以下就从这两方面加以论述。
(一)登记推定力
《德国民法典》第891条“法定推定”中规定:(1)在土地登记簿中,某项权利为某人而被登记的,即推定此人享有该项权利。
(2)在土地登记簿中,某些已登记的权利被涂销的,即推定该项权利不存在。
这个条文有着丰富的含义:
第一,登记的推定力包含积极推定(diepositiveVermutungfreingetrageneRechte)和消极推定(dienegativeVermutungfürgelschte)两个方面,积极推定是指根据登记的记载推定某人享有某项权利,消极推定是指根据登记的记载推定某项权利不存在。所以,登记的推定力并非一定给当事人带来利益,也可能是一种不利益。值得注意的是,若一权利根本就未登记,则不得因此而推定出,该权利不存在。［11］第二,登记的推定力既包含对权利存在或者不存在的推定,也包含对权利人即权利归属的推定。记载于登记簿上的人被推定享有某项权利。
第三,登记的推定仅仅适用于权利的推定,而且这些权利必须具有登记能力。权利有登记能力的一个重要标志是权利有确定的真实存在状态。至于无登记能力的权利和事实性陈述不能产生推定力,例如,债权性约定、土地大小、类型等记载均不产生推定力。但是,由于土地面积的界限标志不是纯粹的事实标志,它具有权利属性,已经超出了事实登记范围,从而能够产生推定力。［12］第四,登记的推定不是终局性的,而是可推翻(widerbegbar)的,这主要是为了保护真正权利人的利益。登记推定力的实益是
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使得登记簿上记载的权利人在诉讼举证中获得有利地位。也就是说,当案件事实无法查明时,使得登记簿上记载的权利人免除了就自己是真正权利人举证的义务。所以,当案件事实能够通过其他途径获得明朗时,登记的推定自然要被实际事实所推翻。我国《民事诉讼法》第67条规定:“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书,人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”尽管此条规定的是公证文书,但登记也应当比照其适用。所以,在有权属争议的民事诉讼中,登记推定力承担了举证的功能。一个问题是,如果非登记簿上记载权利人的第三人认为自己是真正权利人,要推翻登记,对登记机关提起行政诉讼,那么在这种类型的诉讼中应当如何看待登记的推定力呢?［13］我国《行政诉讼法》第32条的规定:“被告对作出的具体行政行为负有举证责任,应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。”可见,在行政诉讼中,行政机关负有举证行政行为合法的责任,而要证明其登记行为没有错误,并不能以登记的结果作为初步的举证责任的完成,而是要提供登记审查尽到了适当注意义务的证据。不过,在登记行为被法院撤销以前,登记簿上记载的权利人仍然被推定为真正权利人。这里,登记推定就不是举证责任的问题,而是行政行为的确定力问题。
我国物权法同样承认登记的推定效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据(《物权法》第16条),除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准(《物权法》第17条)。对这一规定,同样应当做以上理解。
(二)不动产善意取得
《德国民法典》第892条和第893条的规定构成了完整的不动产善意取得制度。［14］不动产善意取得制度也是登记公信力的体现,并且是最核心的体现。在具体论述这个问题之前,首先要比较一下推定力和善意取得。实际上,推定力和善意取得的思想源流是一致的,即强调登记的确定性以维护交易安全。不过,二者也存在一定的区别。具体说来,就是推定力是假定登记簿上的记载是正确的,这种假定可以推翻,而公信力则是假定登记簿上的记载是不正确的,而承认善意取得,使得这种不正确的权利表象得到承认。公信力更多地涉及到信赖登记簿的第三人保护问题。
我国《物权法》第106条规定了不动产的善意取得。因此,尽管在《物权法》第16条中仅仅规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,而没有明确地规定物权登记的公信力,但结合
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善意取得制度,应当解释为这一条实际上确定了登记的公信力。下面,笔者主要谈谈我国物权法中不动产的善意取得。根据第106条,不动产善意取得要符合以下要件［15］:
第一,不动产的实际权利状态与登记簿上记载的权利状态不符。这是存在不动产无权处分行为的隐含条件。第二,受让人是通过法律行为的方式获得被处分的物权。因此,非基于法律行为之取得不动产物权,如继承,不能适用善意取得。而且此种行为必须具有交易性,即出让人和受让人不具有法律上的同一性和经济上的同一性。［16］法律上同一的情况如出让人和受让人合并,经济上同一的情况如一人公司的股东与公司之间交易。第三,受让人在受让不动产时是善意的。这里的善意指的是第三人不知道登记不正确,鉴于官方编制的登记簿具有很高的可信度,仅在实际知道时才排除(nurbeipositiverKenntnisausgeschlossen)善意取得,重大疏忽并不排除善意取得,如果受让人在必定知情的情形下,没有可以原谅的原因而视而不见,则与实际知情相同。［17］因此,在有异议登记的情况下,由于其具有警示作用,第三人不得主张其不知道登记不正确,从而阻止了善意取得的发生。事实上,这里的“善意”与前面所论述的登记推定力有很大的关系。如谢在全先生认为,信赖登记者,推定为善意无过失,反之,就登记内容不加以调查,纵属善意,亦推定其有过失。盖自登记推定力,应可进一步衍生上述附随效力也。［18］
此种观点堪值赞同。另外,应当强调的是,受让人是在受让时善意,不包括在取得不动产物权后得知登记不正确的情况。第四,以合理的价格转让。这里的合理价格一般指的是在市场价格上下一定范围内的价格。实际上,价格是否合理,有时可以作为判断受让人是否善意的一个辅助依据。第五,按照法律规定已经进行了登记。这是公示的要求,也是对原权利人的一种保护。
当然,除了不动产所有权善意取得之外,不动产用益物权也是可以善意取得的,有学者称之为“准善意取得”。［19］由于我国实行土地国有政策,土地上的用益物权如建设用地使用权就承担起了土地流转的功能,因此承认不动产用益物权的善意取得对于我国的土地流转是很有意义的。这里就涉及到善意取得的客体问题。有学者认为,善意取得受保护的范围,计有三种:某种登记权利之存在;登记权利之不存在;限制登记之不存在。至于登记簿所载土地的面积、形状、当事人年龄等登记,均不在保护范畴之内。［20］
三、物权登记的意义
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(一)从登记本身的性质看
第一,登记是一种公示状态登记作为发生特定法律效力的事实状态,是通过其本身的公示性来实现的,这也是《物权法》第18条确认权利人和利害关系人有登记资料查询权的本意。而凡是公示都发挥着明确和宣示权属关系的作用,从而具有维护交易秩序,保护权利人利益的功能,登记当然也不例外。
而从经济分析的角度看,登记能够降低交易成本。获取交易所需的信息是交易的内容与前提之一,因此降低交易费用的重要途径之一就是降低信息成本。而由于权利主体对于自身权利的了解要远远大于第三人,因此登记所耗费的公布成本比起当事人个别调查所耗费的收集成本要小得多,从而登记这种公示方式从整体上降低了成本。［21］
第二,登记承载着公法目标。登记公法性的一面使得其具有国家治理活动的色彩。不动产登记制度既是政府依法对不动产征税的依据,又是政府利用经济杠杆调控市场的手段。［22］通过对登记簿的建立,政府掌握了不动产的权属状态、市场结构等经济因素,除了防止税收流失外,还可以从中获取不动产交易的各种信号,以积极应对市场中出现的不良现象,发挥“看得见的手”的作用。
(二)从登记的效力看
登记的公信力的意义可以从社会学和经济学的角度进行分析。［23］
第一,公信力保护合理信赖。德国著名法学家拉伦茨教授曾指出:“促成信赖并保护正当的信赖,即属于法秩序必须满足的最根本要求之一。”［24］公信力保护信赖物权登记权利表征的善意第三人,是一种保护合理信赖利益的制度设计。法律以登记为物权的表征方式,建立起信息传递途径,第三人对于登记的信赖属于对系统的信赖。而这种对系统的信赖又被对个人的信赖加强,因为不动产的登记名义人表示自己具有处分权。当对系统的信赖和对个人的信赖一致时,第三人的信赖就具有了合理性。而合理信赖使得人与人之间形成良性互动,降低交易成本,推动广泛合作,从而为建立法秩序奠定基础。
第二,公信力降低信息成本。前面所述,公示通过将收集成本转换成公布成本有降低信息成本的作用,而公信力则是在当事人在面对公布的信息时进一步减少其收集成本的设计。由于公布的信息可能存在错误,而公信力制度通过保护信赖错误信息的善意第三人,使得第三人安心信赖法定物权表征方式,不会在犹豫之
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间而增加为获取信息而付出的时间成本、搜寻成本等。这样,公信力又节省了交易成本。
四、常见物权登记的类型
(一)从权利种类的角度看
根据物权的种类,登记可以分为所有权登记、用益物权登记和担保物权登记。后两者也称为他项权利登记。
1、所有权登记
所有权登记是较为常见的一种登记类型。有的法学家将所有权登记等同于初始登记。［25］这样的观点显然是不正确的。初始登记是指就某一土地首次进行的登记,如国有土地使用权出让时进行的登记。［26］可见,不仅所有权,用益物权和担保物权也是存在初始登记的。而且,所有权登记也不一定是初始登记,如所有权转让后进行的登记就不是初始登记,而是移转登记。另外,并非所有的不动产所有权都需要登记,根据《物权法》第31条的规定,因公法行为、继承和遗赠行为以及事实行为创设的所有权只有在处分物权时才可能需要办理登记。而我国的土地等自然资源属于国有,依法可以不登记所有权(《物权法》第9条第二款)。
2、用益物权登记
用益物权登记在物权法上主要有土地承包经营权登记(第227条,第229条),建设用地使用权登记(第139条、145条、第150条),宅基地使用权登记(第155条)和地役权登记(第158条、第169条)。
土地承包经营权的登记效力采用了登记对抗主义,未经登记,不得对抗善意第三人。《物权法》这样规定,主要有以下考虑:［27］(1)我国农村还基本上处于典型的熟人社会,社区成员较为封闭固定,人口与财产缺乏流动,关于土地承包经营权这样的重大家庭财产取得,人们常常可以通过非制度的方式获得相应信息,从而减少了物权公示的必要性。(2)土地承包经营权的取得与集体经济组织成员的社员权有密切联系,交易相对人亦可通过,某人是否具有成员资格,而在一定程度上了解其是否享有土地承包经营权。［28］(3)我国广大农村地区尚未建立完善的土地登记制度,如果要求土地承包经营权以登记为设立要件,则制度缺乏物质基础,亦难以实施。(4)如果要求登记为土地承包经营权的设立要件,势必增加权利的取得程序,增加一定的登记费用,增加了农民的负担。［29］这种观点充分考虑到了我国的国情,非常有道理。
建设用地使用权登记则采取了登记生效主义,自登记时设立或者变更。之所以与土地承包经营权采取不同的政策,在于建设
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土地使用权大部分发生在城市,而城市已经进入了陌生人社会,而且登记制度也较农村完善,以登记为生效要件具备现实可能性,而且对于交易安全的维护也有益处。［30］值得注意的是,我国对于建设用地使用权出让登记采取了强制限期登记的制度,具有浓厚的行政色彩。如《土地登记规则》第26条规定:“以出让方式取得国有土地使用权的,受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的,受让方应当在每期付款后三十日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”第50条规定:“国有土地的用途发生变更的,土地使用者应当在批准变更之日起三十日内,持有关部门批准文件和原《国有土地使用证》申请土地用途变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,土地使用者还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。”尽管可以理解为这些是为了管理的需要,但《土地登记规则》对于没有办理登记的法律后果的规定却确实不太合理。其第69条规定,土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的,按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的,除按违法占地处理外,视情节轻重报经县级以上人民政府批准,注销土地登记,注销土地证书。按照登记生效主义的理论,没有登记,仅仅是不发生物权的效力,当事人的合同是有效的,如何突然成了“非法占地”,确实值得商榷。有学者认为,这种做法“将受让人的权利变成了行政规章所确定的义务,完全混淆了其作为平等主体的土地出让方和作为国家土地管理部门的不同身份”。［31］《物权法》中规定的宅基地使用权和地役权的登记制度是比较特殊的,即无需进行设立登记,但是已经登记的权利在变更、转让或消灭时,应当及时办理登记。有学者认为,这是由于我国幅员辽阔,地区差异巨大,因此造成有些地区建立了较完善的登记制度,而另一些地区则没有,因此,对于那些已经建立了登记制度的地区,在权利变动时,当然要求及时办理登记。［32］这是从地区差异的角度分析,有一定的道理,不过笔者认为,这个问题还是以宅基地和地役权分开讨论为妥。首先,就宅基地而言,从登记必要性问题上分析似乎更为合适。实际上,如果宅基地使用权没有发生流转,其设定登记是没有意义的。以我国现有宅基地审批制度,即使在取得宅基地后不登记,也不会发生权属不明的情况。一户
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一宅,而且有面积限制,还必须经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。［33］在如此多的限制下,再加上农村是熟人社会,很难发生权属纠纷,是否登记并不重要。而现行政策对宅基地流转的严格限制也使得初始登记非为必要［34］。所以,《物权法》规定宅基地无需设立登记是很有道理的。到了流转的时候,为了交易的安全,当然应当鼓励办理登记,否则是无法进行变更登记的。基于和土地承包经营权一样的原因,这里的设立和变更登记也只是采取对抗主义。至于在地役权的场合,采取登记对抗主义是否合理,还有待讨论。尽管很多地役权发生在农村,登记对抗的理由似乎和宅基地一致,但是仔细分析,如果地役权不登记而得以设立,登记仅仅具有对抗效力,那么在未登记时,地役权与不作为的债权实际没有什么区别。有学者认为,在地役权合同生效后,没有进行登记以前,基于合同,一方当事人完全可以利用对方的不动产,但是此种利用的权利在性质上只是不作为债权,而且此种不作为债权不仅不能对抗善意第三人,甚至不能对抗恶意第三人。这与对世性的地役权截然不同。［35］此种观点确实有一定的道理。
3、担保物权登记
担保物权登记主要是抵押权的登记和权利质权的登记,权利质权登记上文已有论述,此处不再重复,重点谈谈抵押登记。《物权法》针对不同的抵押财产,采取了不同的登记效力。其中不动产、不动产权利设定抵押登记的,采用登记生效主义(《物权法》第187条),而动产设定抵押登记的,采用登记对抗主义(《物权法》第188条和189条第一款),不过对于一般动产抵押登记,法律又设臵了特别规定,即对于在正常经营活动中已经支付合理价款并取得了抵押财产的买受人,即使已经登记抵押权,也不能对抗此第三人(《物权法》第189条第二款)。此第三人与善意第三人唯一的区别是,不要求他在主观上不知道动产上已经设立抵押权。这样规定的理由是,在这些可抵押的一般动产中,产品、原材料等占了很大比例,而这些对于流通性是有很高的要求的,企业和商户的资金周转要依赖于它们的流通。动产的所有权变动和风险转移发生在交付时,若要求买受人承担查阅登记簿的义务,否则可能要承担动产的抵押权,则既影响动产的流通,不利于企业经营,也增加交易成本,给买受人课以苛刻的义务,更何况在现实中买受人根本不可能去这样做。不过,这样的制度设计也存在一个问题,就是债权人的债权所获得的保护不够,对于债务人的融资规模显然会受到很大的限制。
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另外,抵押登记还有一个效力,就是可以产生权利的顺位效力。这一方面表现在抵押权与租赁权的关系上:如果抵押权没有登记,则无论租赁权是设立在还是在后,未登记的抵押权均不能对抗租赁权;如果抵押权进行了登记,则该抵押权可以对抗其后设立的租赁权,但不能对抗在先的租赁权(《物权法》第190条)。另一方面表现抵押权与抵押权之间的顺位效力:如果抵押权都登记了,则以登记先后定其效力高低;如果都没有登记,则按照债权比例清偿;在登记了的抵押权和没有登记的抵押权之间,则以登记抵押权优先(《物权法》第199条)。
(三)从登记效力的确定性看
从登记效力的确定性看登记还可以分为终局登记与临时登记。终局登记又称本登记,是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记后,当事人所要设立的物权即刻设立,所要变更、废止的物权即刻发生相应结果。［36］上面讨论的物权类型实际上都是在终局登记的范围内讨论的。而临时登记则是属于保全性质的登记,一般存在的时间较短,具体包括《物权法》第19条规定的异议登记和第20条规定的预告登记。
1、异议登记
所谓异议登记,就是事实上的权利人以及利害关系人对现时登记权利的异议的登记。该登记的直接法律效力,是中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利。［37］我国《物权法》规定的异议登记制度有如下特征:
(1)权利人、利害关系人申请更正登记而不动产登记簿记载的权利人不同意是异议登记的前提条件。也就是说,更正登记是异议登记的前臵程序。这样规定是否合适,是值得探讨的。从规定了异议登记的德国民法来看,并没有这个要求。如《德国民法典》第899条第1款规定,在第894条的情况下,对土地登记簿正确性的异议可以被登记。因此只要有登记错误的情形,就可以为异议登记。异议登记本来就是更正登记的一个前臵程序,目的是防止在更正之前第三人善意取得,至于真实权利人和利害关系人是直接先申请异议登记,再申请更正登记,还是在登记权利人拒绝同意更正后再申请异议登记没有限制。［38］《物权法》的规定剥夺了了异议登记申请人的选择权,缩小了异议登记发挥作用的范围。
(2)异议登记的申请主体是利害关系人。这里的利害关系人是否包括真正权利人?应当认为,在登记具有公信力的情况下,异
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议登记的目的就是保护真实权利人,若不允许其提出申请自然与异议登记的立法目的相违背。那么又该如何界定利害关系人?应当认为,凡是自己的权利未登记或者未正确登记的人,或者因登记不存在的负担或者限制而受损害的人均属于这里所说的利害关系人。法律规定只能由利害关系人提起异议,主要是为了防止异议登记的滥用,损害登记权利人的利益。当然,在日本,由于登记没有公信力,异议登记主要起到的是一个对善意第三人的警示作用,防止善意第三人陷入不必要的纠纷中,正因为如此,日本的预告登记(即这里的异议登记)是根据法院的裁决作出,而不需要当事人的申请。［39］
(3)异议登记的效力是对于权利人处分的事后阻断。登记权利人是可以处分权利的,异议登记只是起到一个警示作用,并不能限制当事人的权利,只是买受人要承担可能被追索的风险。该登记的直接法律效力是使得申请人具有中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。这主要是从交易效率角度得出的结论。如果采取事前防止的方式,即通过禁止登记物权进入流通领域的做法,来确保真实权利人的利益,［40］这样不利于物权的流通。而且,如果异议登记不正确,登记权利人是真实权利人,若采事前限制处分的模式,显然损害了其利益。这也违背了异议登记保护真实权利人的立法初衷。
(4)申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。这个15天时间的性质是有争议的,有人认为是除斥期间,如孙宪忠教授认为,异议登记“具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用。为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续,尽早恢复正常的不动产物权秩序,法律必须为异议登记的效力设臵除斥期间”。［41］有人则认为,除斥期间的客体是形成权,且为不变期间,［42］而异议登记的效力并非形成权,其存续期间也是可变的,如果当事人在这期间提起了诉讼,则异议登记的存续不止这么长的时间。所以,这个期间并不是异议登记效力的除斥期间,而不过是异议登记这一法律事实存在的一种法定期间。［43］值得注意的是,德国法和日本法上都没有这样一个期间的规定,究其原因,日本法上的预告登记以采诉讼形式为主,受诉讼时限的约束,无另行规定除斥期间的必要。而在德国法中依假处分命令为异议登记时,若假处分命令是在诉讼中作出的,本身受诉讼法上规定的期间的调整。［44］那么从我国的情况来看,若采用诉讼模式,就是参照诉前财产保全的程序,而我国《民事诉讼法》第93条第三款规定,申请人在人民法院采取财产保全措施后15日
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内不起诉的,人民法院应当解除财产保全。而解除保全措施后,异议登记当然也将失效。所以,这里的15天也可以理解成是这个诉讼期间的限制。当然,如果我们承认登记权利人的书面同意也是作成异议登记的一种途径的话,这个15天当然可以理解为是异议登记的失效期间,因为若登记权利人不同意更正登记,异议登记申请人也不起诉,异议登记将长期存在。“为登记权利人的利益和交易秩序稳定的需要,当然应使该异议登记丧失其效力”。［45］从这个意义上说,这个15天的规定是我国法律的一个创新。
(5)异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
2、预告登记
在不动产转让中,达成产权转移合意到办理产权变更登记之间可能需要一段甚至较长的时间,在此期间则可能出现一物多卖的情形,为了保护买受人的权利,在产权变更登记之前买受人可以申请进行预告登记,这样可以保护买受人的权利,对抗新的买受人。另外,这也有利于其他的潜在的买受人。
关于预告登记的效力,学者一般认为是债权物权化的表现。如王泽鉴先生认为,预告登记系介于债权与物权之间,兼具二者的性质,可认系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权之请求权为目的,具有若干物权效力的制度。［46］《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人的同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”这一条规定的是预告登记的保全效力问题,从条文来看,“不发生物权效力”应当指的是不能在登记簿上进行登记,从而采用的是绝对无效的原则。而从德国和瑞士法来看,二者均采用相对无效原则。如《德国法民法典》的第883条第2款规定了内容的相对无效,即处分在会妨害或者侵害请求权的限度内没有效力。而在第888条第1款规定了对人的相对无效,即处分仅仅对为其利益而成立预告登记的人无效。笔者认为,相对无效主义更加合理,不仅使登记簿保持了其正确性,又有利于经济生活的活跃,因为在预告登记涂销后取得人权利的限制完全消失,对第三人来说则没有什么影响。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效(《物权法》第20条第二款)。这主要是为了权利的稳定性而设。预告登记的从属性决定了它随着所担保的债权的消灭而消灭。另外,在请求权受到永久性抗辩权的对抗时,［47］以及在债权人抛弃预告登记时,［48］也应当
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认为可以申请涂销预告登记。承认前者是因为“建立预告登记的目的,只是对被保全的请求权提供强有力的保障,但并不改变请求权本来的法律关系”。［49］
实际上,物权法上登记的分类还不止以上三种,如从权利变动的进程的角度,可以将登记分为设立登记、变更登记和注销登记等。
五、小结
从上面的论述可以看出,物权法中规定了一个较为完整的物权登记体系,尽管在具体条文是否应当规定进来(如程序性的条款)以及一些具体的制度设计上还存在争议,但是它毕竟为物权法秩序的建立提供了一个良好的基础。物权登记的内容非常丰富,本文尝试对物权法关于登记制度的进行多角度解读,以期对物权登记的适用有所裨益。
注释:
1由于需要登记的物权大部分情况下是不动产物权,因此学者们的定义也是以不动产登记为核心来论述的。
2王利明:《试论我国不动产登记制度的完善(上) 》 J ,《求索》2001年第5期,第48页。
3温丰文:《土地法》M ,台湾正中书局1994年版,第125页。
4孟光宇:《土地登记制度》M ,天地出版社1944年版,第2页。
5王洪亮:《不动产物权登记立法研究》 J ,《法律科学》2002年第2期,第118页。
6孙宪忠:《德国当代物权法》M ,法律出版社1997年版,第130页。
7德国法上关于登记程序上的规定除民法典物权编中少量的条文,其他见于1935年《土地登记条例》(最后修改1994年) 、1935年《土地登记施行法》、1936年《土地登记官职责条例》、1951年《以土地登记规则处理住宅所有权事宜法》等法律文件中。
8参见王利明:《物权法研究》M ,中国人民大学出版社2002年版,第207页。
9参见胡志刚:《不动产物权新论》M ,学林出版社2006年版,第88 - 90页。
10参见德鲍尔、施蒂尔纳:《德国物权法(上册) 》M ,张双根译,法律出版社2004年版,第488 - 489页。
13
11同前注22 ,第181页。
12 Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,Band 6 Sachenrecht, S. 290f.
13此问题的缘起在于德国曾经就举证负担规范在行政诉讼程序中是否能够适用有争论(参见前注 22 ,张双根,第182页) 。但是,尽管德国最后承认行政诉讼中同样认可举证负担规范,但是与笔者讨论的问题并非同一问题,再加上中德诉讼制度的差异,因而得到的回答是不同的。
14由于法条翻译文字较为复杂,故不放在正文中加以讨论。德国民法典第892条的内容是: ( 1)为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益,土地登记簿的内容视为正确,但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益,权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的,只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时,该项限制才对取得人有效力。(2)登记对取得权利来说为必要的,对于取得人的知道,提出登记的申请的时间是决定性的,或者,依照第873条为必要的合意后来才成立的,合意的时间是决定性的。第893条的内容是:某项权利被为某人而登记于土地登记簿,并且给付被依据该项权利而向此人履行,或者,就该项权利而言,不在第892条规定之列的、包含对权利的处分的法律行为被在此人和他人之间实施的,准用第892条的规定。
15关于不动产善意取得要件的不同论述,可参见史尚宽:《物权法论》M ,中国政法大学出版社2000年版,第43 - 44页;江平:《中华人民共和国物权法精解》M ,中国政法大学出版社2007年版,第136 - 139页。
16江平:《中华人民共和国物权法精解》M ,中国政法大学出版社2007年版,第136页。
17德M〃沃尔夫:《物权法》M ,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第226页。
18参见谢在全:《民法物权论》(上) M ,中国政法大学出版社1999年版,第85页注释部分。
19参见前注28 ,第140页。
20参见王泽鉴:《民法物权:通则〃所有权》M ,中国政法大学2001年版,第123 - 124页。
21参见周林彬:《物权法新论——一种法律经济分析的观点》M ,北京大学出版社2002年版,第245 - 246页。
14
22同前注21 ,第85 - 86页。
23参见前注14,第110 - 129页。
24 德拉伦茨:《法学方法论》M ,陈爱娥译,台湾五南图书出版股份有限公司1996年版,第392页。
25同前注21,第91页。
26许明月、胡光志等:《财产权登记法律制度研究》M ,中国社会科学出版社2002年版,第190页。
27同前注28,第170页。
28关于此点理由可另参见前注20,第462页。
29关于此点理由可另参见王宗非:《农村土地承包法释义与适用》M ,人民法院出版社2002年版,第101页。
30参见前注28 ,第186 - 187页。
31尹飞:《物权法〃用益物权》M ,中国法制出版社2005年版,第176页。
32参见前注28 ,第201 - 202、215 - 216页。
33参见《土地管理法》第66条、第77条。
34现行政策基本上认为宅基地的转让限于集体经济组织成员,城市人口购买农村房产,从而间接获得宅基地使用权的做法未被承认。
35同前注53,第397 - 398页。
36同前注21,第91页。
37梁慧星:《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》M ,社会科学文献出版社2000年版,第159页。
38实际上,《德国民法典》(第899条第2款)与我国物权法的规定正相反,把登记名义人的同意还作为了申请异议登记的一种程序。
39《日本不动产登记法》第34条规定,预告登记,应由受理第三条所载之诉的法院,依职权于嘱托书上附具诉状的誊本或节本,从速嘱托于登记所。
40参见常鹏翱:《物权法典型判例研究》M ,人民法院出版社2002年版,第220页。
41同前注59,第160页。
42王泽鉴:《民法总论》M ,中国政法大学出版社2001年版,第518页。
43参见王富博:《不动产登记瑕疵的法律救济- 兼评<中华人民共和国物权法(草案) >的有关规定》 J ,《法律适用》2005年第2期,第80页。
15
44崔建远:《我国物权立法难点问题研究》M ,清华大学出版社2005年版,第422 - 423页。
45同前注59 ,第160页。
46同前注32 ,第128页。
47参见《德国民法典》第886条。
48同前注8 ,第250页。
49同前注59 ,第172页。
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不动产登记制度的意义 不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢？ 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题.那么，不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步?不久前，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访，对上述问题一一作出解答. 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义. 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义.第一，有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权.第二，有利于保障不动产交易安全.通过不动产统一登记，促进不动产登记
全国人大常委会法制讲座第二十二讲：物权法律制度 王利明 (2001-9-18) / 已阅15556次 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在：第一，物权与债权的内容不同。物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权则有所不同。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。
物权法律制度 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。
物权和债权尽管都属于财产权的畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权与债权的容不同。物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实
【解释】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。 【提示】他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 【例题1·2017单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于独立物权的是（）。 A.地役权 B.建设用地使用权 C.质权 D.抵押权 【答案】B 善意取得制度 善意取得制度 第三人取得所有权，原所有权人（真权利人）所有权如何保护？ 第三人未取得所有权，信赖利益和交易安全如何保护？ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 遗失物、盗赃物排除适用。 担保物权 担保物权 抵押权 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 质权
为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。 质权自出质人交付质押财产时设立。 债务人或者第三人有权处分的权利可以依法出质。 留置权 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。 法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。 担保物权 抵押权质权留置权 对象不动产、动产动产、财产权利动产 占有不需要需要需要意思表示一致需要需要不需要回顾与总结
论文提纲 一、物权登记制度的概述。 （一）物权登记制度概念 （二）物权登记的分类 l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记 （三）物权登记的法律效力 1．物权公示效力。 2．物权变动的根据效力。 3．权利正确性推定效力。 4.善意保护效力。 5．警示效力。 二、物权登记制度的弊端 （一）中国物权登记之现状 （二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一 2.登记机关不统一 3.登记效力未区分物权变动的原因 4.绝对化的登记要件主义 5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动
三、物权登记制度的完善 （一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理 （二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则 （三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关 （五）统一物权登记的信息公示场所
试论物权登记制度 [容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。 [关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关
不动产登记制度古今演变一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。 土地交易始自周朝 严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。 据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。 按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。 他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。 西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯
的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。 目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。 历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。” 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。 春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。 秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。
章节练习_第三章物权法律制度 一、单项选择题（） 1、 根据物权法律制度的规定，下列说法中不正确的是（）。 A、物权只存在于确定的一物之上 B、一项行为只能处分一物 C、债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物 D、物权尚未确定、甚至不存在，相应的债权合同无效 2、2016年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2017年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某经过考虑，于2017年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A、2016年12月2日 B、2017年4月1日 C、2017年6月1日 D、2017年12月2日 3、2014年3月1日，高某、刘某夫妻二人共同购买一房屋，但房屋登记在高某的名下。2017年2月1日，刘某以夫妻感情破裂为由向人民法院起诉要求与高某离婚。4月1日，人民法院判决高某、刘某离婚，并将该房屋判归刘某一人所有，判决当日生效。高某、刘某二人于4月2日领取了判决书，刘某于4月6日凭判决书向登记机关办理了产权变更登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归刘某一人所有的时间是（）。 A、2017年2月1日 B、2017年4月1日 C、2017年4月2日 D、2017年4月6日 4、画家王某在举办个人画展期间，其所画的一幅山水图被孙某看中，双方约定价款为100万元，而该山水图仍需展览至画展结束方可交付给孙某。根据物权法律制度的规定，王某、孙某约定的交付方式是（）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 5、甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权 B、乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权 C、乙无优先购买权，丙有优先购买权 D、乙有优先购买权，丙无优先购买权 6、 甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。经过二人同意将房屋出租给丙，现甲欲转让自己的份额。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的是（）。 A、乙、丙均没有优先购买权
全面理解开展不动产统一登记的作用和意义 一、前言 2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。 二、不动产实行登记制度的一般原理 所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。 一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。 二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产
编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。 对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。 中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。 条例全文如下 不动产登记暂行条例 第一章总则 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益 2014-04-21 | 作者：李倩| 来源：中国国土资源报| 【大中小】【打印】【关闭】 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那么，不动产登记的意义是什么？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？不久前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人接受了记者专访，对上述问题一一作出解答。 不动产登记的意义何在？ 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义。第一，有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。第二，有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。第三，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。 路线图、时间表如何设计？ 紧密倒排时间——３年全面实施不动产统一登记制度 从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系 2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施
不动产登记的意义 对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。我国《物权法》第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于《物权法》的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。 本文下面将结合《物权法》的规定，就不动产登记的一般意义做出简单梳理。 1、确定不动产物权的归属 这最突出的体现在于房屋所有权上。原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《物权法》第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”实际—亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。 2、发生不动产物权的变动 这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。这主要规定在《物权法》第9条第 1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。(郭润直：《不动产登记法》，博英社，1998，第72页。转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社， 2013，第117页。)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权
全国不动产登记制度() 房产买卖 二手房 商品房纠纷 房产税费 购房指南 物业管理 房屋租赁 小区物权 房屋抵押 导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。全国不动产...
导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。 全国不动产登记制度的内容 首先，我们要明确不动产统一登记的功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会功败垂成，何言其他价值。 其次，我们要明确不动产统一登记的用途为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是单打独斗，应该利用一切现今的与正在建立的制度资源，应该是组合拳。
关住权力的制度笼子，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。 制度设计很关键。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值。 [3] 《不动产登记暂行条例》的出台是一种法治鞭策。一些地方的先行先试先启动，秉承了改革创新精神。如果各地都不动或者观望，不动产就成为不动作。可以允许争议与博弈，但不能容忍不行动。不动产统一登记制度上，与其争议不休，不如实践先动，在实践中摸索与完善。 专家说不动产登记条例 主要涉及5处修改 即将颁布的条例较《征求意见稿》会有哪些变化?据透露，
目录 考点一物的概念和种类 考点二物权法的基本原则 考点三物权变动 考点四拾得遗失物的处理规则 考点五国家所有权、集体所有权、私人所有权 考点六共有制度 考点七用益物权 考点八担保权概述 考点九抵押权 考点十质押权 考点十一留置权 考点一物的概念和种类 一、物的概念 物是物权的客体。物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人的社会生活需要之物。 【单选题】（2019年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上的物的是（）。 A.太阳 B.星星 C.月亮 D.海域 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物权法上的物。物权法上的物具有如下特点：有体性；可支配性；在人的身体之外。选项ABC因不能为人力所支配而不属于物权法上的物。 【多选题】（2013年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。 A.土地 B.月球表面 C.药品 D.存有计算机程序的光盘 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考核物权的客体。物权法上的物，具有以下特点：有体性、可支配性、在人的身体之外。月球表面，不具有可支配性，不能成为物权客体。 二、物的种类
（一）流通物、限制流通物与禁止流通物 （1）大多数动产以及不动产中的房屋，均属于流通物。 （2）文物、黄金、药品等属于限制流通物。 （3）法律禁止流通之物，属于禁止流通物。 （二）动产与不动产 （1）不动产须登记，包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。 （2）动产是不动产以外的物，以交付为原则。 （三）主物与从物 （1）主物和从物在物理实体上都独立存在，从物不是主物的组成部分。 （2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。 【提示】旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、汽车后备箱中的备用胎、机器的维修工具等，均属于主物与从物的关系。 （四）可替代物（种类物）与不可替代物（特定物） 该分类仅限于动产。 （1）可替代物。交易上依数量、容量或重量而确定的物，如书、粮食等。 （2）不可替代物。具有唯一性、不可被他物替代，如梵高的画作等。不可替代物一旦发生损害，只能转化为金钱赔偿。 （五）消费（耗）物与非消费（耗）物 该分类仅限于动产。 （1）消费物。依其性质只能“一次性”使用或让与之物，如粮食、货币、汽油等。 （2）非消费物。依其性质可以“多次”使用或让与之物，如汽车、手机、冰箱、电视机等。 【提示】消费物的使用行为=处分行为。 （六）原物与孳息 根据两物之间存在的原有物产生新物的关系，分为原物与孳息物。 （1）孳息必须与原物分离，为独立物。 （2）天然孳息。由自然规律形成。由原物的所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按其约定。 （3）法定孳息。依托法律关系产生。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 【单选题】（2018年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。 A.房屋 B.林木 C.海域 D.船舶 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物的种类。选项ABC属于不动产。 三、物权的特征与种类 【提示1】由物的概念所引申出的物权，是指特定主体对“特定的物”享有直接“支配”和“排他”的权利，具有支配性、排他性和绝对性的特点。 （1）支配性强调一种对物的支配力，即无须第三人的积极行为协助，权利人即可行使自己的财产权，可简单概括为“人与物”； （2）排他性强调一物之上只能设立一个所有权，即“一物一权”，权利人可排除他人以同样方式支配物的权利，可简单概括为“人与人”；
（1）《不动产登记数据库标准》。《不动产登记数据库标准》以《条例》、登记制度和《簿册样式》为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。《不动产登记数据库标准》主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。 （2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。依据《不动产登记数据库标准》，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。 （3）《不动产登记数据汇交规范》。面向各级不动产登记机构整合建库的成果数据，编制《不动产登记数据汇交规范》，明确汇交数据内容、汇交格式、汇交时间、汇交程序、汇交职责等内容，为不动产登记统一接入系统运行奠定基础。 （4）《不动产登记数据共享交换规范》。主要面向不动产登记机构应与住建、农业、林业、海洋等部门之间的数据共享交换，明确不动产登记机构所需共享的住建、农业、林业、海洋等部门的审批与交易数据，住建、农业、林业、海洋等部门所需共享的不动产登记数据，以及共享的方式、共享职责、共享流程等内容，为实现不动产登记、审批、交易数据的实时互通共享奠定基础。 （5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。对地方不动产登记机构本地运行的不动产登记信息系统接入信息平台提出技术要求，确保各级相关系统与信息平台平稳对接。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。依据不动产登记制度设计，面向不动产登记业务全过程网络化管理，编制《不动产登记信息系统建设技术规范》，明确系统功能模块、接口要求等内容，指导市、县级不动产登记信息系统建设。 （7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。对利用信息平台提供的各类服务提出技术要求，确保各类服务对象与信息平台平无缝对接。
一、物权法律制度概述 （一）物的种类 1、动产与不动产。①动产的物权变动以交付为原则，不动产则须登记。②不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。 2、可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。 3、主物和从物。再无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。认定主物，从物关系，必须同时具备两个条件；二者在物理上互相独立；二者在经济用途上存在主从关系；二者在经济用途上存在主从关系；A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B为从物。 4、原物与孳息。孳息是独立于原物的物，原物，孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。 ①天然孳息。一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人）摘下的桃子归谁所有？如果当事人事先约定60%的桃子归孙悟空，按照合同约定。如果当事人事先没有约定。100%归猪八戒（用益物权所有）。 ②法定孳息。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。根据《合同法》规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有。交付之后产生的孳息，归买受人所有。根据《合同法》规定。标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。 （二）物权的概念与种类 1、物权的概念。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权具有以下特点： ①支配性。物权是对于标的物具有直接支配力的财产权，物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。债权则属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。 ②、排他性。一物之上只能成立一项所有权，债权则具有兼容性，同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效，并不相互排斥。 ③绝对性。无权是对抗所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为绝对权或称对世权。债权则仅对特定的债务人存在，属于相对权或称对人权。 物权属于财产权，支配权，绝对权，对世权；债权属于财产权，请求权，相对权，对人权。 2、物权的种类。 ①自物权和他物权。物权包括所有权，用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权，用益物权和担保物权属于他物权。 ②用益物权与担保物权。用益物权和担保物权均属限制物权。以使用他人之物为目的的物权，为用益物权，主要包括国有土地使用权，宅基地使用权，农村土地承包经营权等。以担保债权实现为目的的物权，为担保物权，包括抵押权，质权和留置权。用益物权针对的是物的使用价值，担保物权则针对物的交换价值。 ③动产物权与不动产物权。动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权，动产质权，留置权等；不动产物权则是设定于不动产之上的物权，如不动产所有权，土地使用权，不动产抵押权等。质权和留置权不得设定于不动产之上。 4、独立物权与从物权。能够独立存在的物权为独立物权，如所有权，建设用地使用权；从属于其他权利，不能独立存在的物权为从物权，如担保物权，地役权。 （三）物权法的基本原则 1、物权设定原则。物权的种类和内容，由法律规定。一是种类法定，即不的创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。 行为人违反“种类规定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效；行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。 案例1、某叔侄约定；侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他权利的物权。但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。如果侄子违法约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也物权要求买受人返还房屋。不过约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。 案例2、根据《物权法》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物的占有为前提。当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效（只是质权未生效。并不影响质押合同的效力） 2、一物一权原则 ①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。 ②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以使多人（如夫妻共有）。 ③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设定多个物权（但不能相互冲突） 甲（所有权人）将其手表抵押给乙（乙对该手表享有抵押权），因抵押不转移占有，甲又将手表质押给丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置（丁对该手表享有留置权）但，既然甲已经将手表质押给丙了，那就不能再质押给戍（无法交付）。因此，对动产而言，一物之上，所有权，抵押权，质权和留置权可以并存，但质权跟质权不能并存。 甲（所有权人）将自己的房屋先出租给乙(用益物权人)，后又抵押给了丙（抵押权人）。 3、物权公示原则。 ①公示原则。不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。 ②公信力。所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律后果。公信力是善意取得的必要条件。 案例；甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字，现甲乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同，丙将放宽交与甲，并与甲一起办了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权；②乙物权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。 二、不动产的物权变动。 (一)不动产物权变动的情形。 1、登记生效。不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ①房屋买卖，建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记有效。
浅谈我国不动产登记制度(一) 论文摘要 本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。 一、不动产登记的法律关系 不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记(2)。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。 不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。 1、纵向不动产登记法律关系 纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。 在国际上，不动产登记机关比较明确。在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；在瑞士多为各州的地方法院。这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必起诉，而是向上级法院直接上诉；我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制；另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本,《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规