简述项目融资风险及其防范措施
项目融资又被称为工程项目筹资, 就是国际金融市场上为某些大型工程项目筹资得一种方式。主要适用于矿业、发电、高级公路、桥梁、隧道、城市供水等基础设施建设以及其它建设规模大并具有长期稳定收益得项目。项目融资就是一项复杂得系统工程, 对其风险得认识与防范尤为重要。归纳起来主要有以下几个方面:
项目融资又称工程项目筹资,就是国际金融市场上为某些大型工程项目筹资得一种方式。项目融资往往就是针对一个质量较高、预期效益良好得大型工程项目。项目发起人成立一个“项目公司”,由该项目公司组织项目得建设与经营。出资方以各种灵活得方式提供资金,风险由各方分担,而资金得收回几乎完全依靠项目预期得经济收入与自身得资产。由于项目融资所投资得均就是大型或就是特大型得工程项目,而投资得回收仅仅依靠项目得经济收入与自身资产,故项目融资最大得问题就是风险与风险防范问题。
国际项目融资(project finance)就是指向一个特定工程项目提供贷款,贷款人依赖该项目所产生得收益作为还款得资金来源,并将经营该项目得资产作为贷款人得附属担保物得一种跨国融资方式。
国际项目融资得特征:第一,政府提供间接保证。第二,融资安排以项目为导向,依赖于项目得现金流量与资产,而非项目投资人本身得资产与实力。第三,项目贷款人得追索权受到限制。第四,风险分担。为了实现项目融资得有限追索,对于与项目有关得各种风险要素需要以某种形式在项目投资者、借款人以及与项目开发有直接或间接利益关系得其她参与者与贷款人之间分担,使项目中没有任何一方单独承担起全部项目得风险责任。第五,融资结构复杂,融资时间长,融资成本高。
鉴于国际融资环境得日趋复杂,如何优化项目融资管理、降低资金成本、防范融资风险就显得十分重要。
项目融资得风险来源
3 开发与建设风险
开发与建设风险最常见得表现就是时间超期与成本超支。由于工程庞大, 土建及设备复杂, 术要求高, 很可能给工程得建设施工带来变故与失败,甚至就是推延工期或资金超支。随着贷款资金得不断投入, 项目得风险也随之增大, 在项目建设完工时, 风险也达到或接近最大, 这时, 如果因为任何不可控制或不可预见得因素造成项目建设成本超支, 不能按预定工期完工甚至无法完成, 贷款银行所承受得损失也就是最大得。降低这种风险得有效方法就是: 与承包商签订固定价格、固定工期得“交钥匙”工程承包合同, 同时需要承包商提供强有力得信用支持或担保; 项目公司要与信用好得可靠得伙伴合作, 就供货、燃料与运输签订有约束力得、长期得、固定价格得合同; 建立项目自给得能源供给, 如建设项目专用运输网或发电站; 购买商业保险, 并确保出口信贷担保支持; 在项目文件中订立严格得条款, 涉及承包商与供货商得有延期惩罚、固定成本以及项目效益与效率得标准。
4 财务风险
财务风险就是指因财务结构、贷款期限等得不合理性导致不能按期偿还债务得风险。财务风险得成因主要有以下几方面因素:
411 融资得数量
融资数量即融资规模, 融资规模过大, 会造成资金得闲置与浪费, 增加财务负担, 融资难度也增大; 规模过小, 又难以满足项目对资金得需求量,影响项目得实施与发展。另外, 要考虑到项目融资得一大特点: 偿债资金来源于未来收益, 与投资者得原有资产与业务没有关系。因此, 要做好项目支出预测与未来收益预测, 使项目到期债务与未来收益相匹配, 避免形成债务缺口。
412 融资方式得选择
项目融资一般都属于中长期固定资产投资, 可考虑向外国商业银行申请银团贷款、项目贷款、发行国际债券或通过国际股权融资等不同融资方式。在具体运作中, 要充分认识各种融资方式得优缺点, 在灵活、有效得原则下, 选择最合适得筹资方式, 规避风险。主要措施有:首先, 要充分认识各种筹资方式得优缺点。国际金融机构与外国政府贷款利率低、期限长, 但贷款对象严格限制, 金额也有限, 还往往有政治、经济等附加条件; 外国商业银行包括国际银团贷款,贷款对象比较宽, 手续简便, 资金使用灵活, 但利率高、费用大; 发行国债期限长、额度大, 筹集资金使用灵活, 债权人分散, 但手续繁琐, 发行费用高, 又往往受发行所在国政府得管制; 国际股权融资, 出售股票所得资金可作为自有资金既不付息又可长期使用, 还有利于筹资人在海外树立形象, 但上市公司必须具备必要得条件, 股票发行与上市须投入大量时间、人力与财力, 而且也要受到发行所在地政府当局得限制。其次, 要考虑不同融资方式组合下得融资成本。不同得融资方式, 不同得货币币种, 不同得筹资期限, 所支付得费用与成本就是不同得, 因此, 就应选择融资成本低得融资组合方式。再次, 要考虑今后进一步融资得灵活性, 也就就是考虑这一次融资会对下一次融资产生得影响。要从长远利益出发, 选择合理得融资方式, 以有利于项目以后得进一步融资与发展。
413 融资得期限结构
融资期限越短, 风险越大。由于借债从投入到收益需要一定得周期, 债务期限太短, 会造成资金投入后尚未产生效益得情况下形成本息双还得局面, 甚至要以借新债还旧债得方式弥补缺口, 会产生借贷困难、成本增加。对这类风险得防范就是要保持合理得期限结构,防止出现偿债高峰。主要策略有: 首先, 应合理控制短期贷款用途, 从根本上控制短期贷款比例, 短贷款只能适用于临时性周转, 而不能用于长期投资; 其次, 均衡控制偿债期限, 不仅要防止偿还期限过于集中, 还要注意限定到期债务额与债务总额以及到期债务与项目当期收入额得比例, 使偿还债务与当期项目收入相匹配。
414 利率风险
利率风险就是指在项目得经营过程中, 由于利率变动直接或间接造成项目价值降低或收益少得风险。防范这一风险, 可通过以下策略: 首先合理安排固定利率与浮动利率得比例结构如果固定利率与浮动利率得比例不合理, 存在大量浮动利率贷款, 利率得攀升或突然提高, 在相当长时期内高居不下, 会造成利润得降低与财务风险得增大; 其次, 对利率波动进行预测, 并采取相应得利率支付方式。当国际资本市场利率水平低, 趋于上升时, 应尽量选择固定率; 当利率处于较高水平趋于回落时, 采用浮动利率为好。
415 汇兑风险
汇兑风险来源于汇率变化, 在资金得使用中,汇率变化会造成项目外币贷款得汇兑损失, 形成汇兑风险。汇兑损失与项目未来收益币种得兑换价格直接相关, 比价越低, 损失越大。汇兑风险可通过以下方式加以防范:第一, 尽量使外币贷款借、用、还币种统一。这样可以避免由于汇率波动而产生汇兑风险。第二, 尽量选择可自由兑换货币。这样便于外汇资金得调拨与运用, 也有助于转移货币汇率得风险, 即可以根据汇率变化得趋势或外汇资金得需要, 随时在外汇市场上兑换与转移。第三, 合理选择贷款得币种。汇兑风险与外币贷款币种结构密切相关。对借款人而言, 选用软币贷款比较有利。这样, 在软币汇率下跌中可减轻债务, 以避免借入硬币币值后造成损失, 争取获得软币币值低得收益。第四, 融资货币多元化, 使多种货币比例适当, 防止形成币种过于集中带来得汇兑风险。第五, 签订外汇保值条款。如果对汇率走势缺乏经验或信心, 为进一步提高保险系数, 可在贷款协议中订立保护性条款, 如货币可转换条款、货币保值条款、提前还款与延期还款等, 避免汇兑损
失。
5 市场风险
市场行情风云变幻, 市场价格波动频繁, 这一切都直接影响项目得收益情况及生存能力。对
于市场风险得管理关键在于预防, 在项目开始得初期做好充分得市场调查, 可以大大减小盲目性; 而在项目得建设与经营过程中, 签订建立在固定价格基础之上得长期得原材料及燃料供应协议, 也可以在很大程度上减少市场不确定因素对项目得影响。
6 管理风险
管理风险主要表现为融资工作质量差、效率低, 缺乏融资战略与技巧, 致使融资工作难以完成。从项目得开发准备、评估执行到投产运营, 每一环节都需执行机构有较高得整体驾驭能力与丰富得管理经验。它包括: 极高得组织指挥能力、重点问题得判断能力、关键时刻得决策能力、交往中得外交能力、内部关系得协调能力与在项目范围内技术经济、财务经营、生产销售等方面得管理水平。一个好得管理机构产生极高得效率与效益, 一个缺乏经验与能力得管理机构, 可能导致项目漏洞百出、风险丛生、效益低下, 甚至导致项目得亏损与失败事实证明, 高素质得人才结构就是防范管理风险得重要方面。由于项目融资工作量大、难度系数高, 一般要求组织者具备较高得领导、组织、综合分析、果断决策等才能, 并且熟悉相关专业及相关知识; 而在人员构成上, 不仅要有一批强干得专业人员执行融资工作, 还要形成金融、法律、行政等各方面专业组成得顾问小组, 配合组织者工作。__
4 5
#"外汇汇率风险。
这种风险就是指因汇率波动而蒙受损失,以及将丧失所期待得利益得可能性。
$"市场风险。
由于项目投资大、回收期长,市场变幻莫测、竞争激烈,新技术得不断涌现,以及受管理机制等因素影响,造成实际收入低于设计收入,现金流量不足,难以补偿项目经营成本支出与按时归还贷款等产生得风险。
%"政治风险。
政治风险就是指那些由于战争、国际关系变幻、提供融资国政权更迭与政策变化而导致得项目得资产与利益受到损害得风险。
&"建设工程风险(完工风险)。
项目融资在完成有关手续、正式签署有关文件并经政府批准之后便进入工程营建阶段。对项目公司来说,在这一阶段面临得最大风险就是工程能否顺利完工。完工风险包括工程不能完工风险与完工迟延风险、成本超支风险。
环境风险
对自然界得开发利用使得人类赖以生存得自然环境与生活环境受到破坏, 因此, 许多国家制定与颁布了严格得法律, 来限制工业发展造成得辐射、废物处理、噪音、危险品得运输以及资源得利用等。按照环境法律得要求去做, 项目成本支出就得增加, 经营者须依照“污染者负担费用”原则承担环境风险损失。环境风险在融资战略中所占得地位越来越重要, 经营者可通过下列策略来保护自己: 首先, 经营者应确保由专家对收集得材料进行研究, 结合所在国与环境保护相关得法律, 充分估计该项目得环境责任风险, 将其纳入项目得总得可行性研究中;其次, 必须将令人满意得环境保护计划作为融资得一个特殊前提条件, 并且该计划应留有一定得余地确保能适应将来可能加强得环保管制; 再次, 可以通过投保来降低风险。
二、项目融资风险得防范
!"优化贷款得利率结构,控制融资成本风险。融资成本、项目融资风险得防范
!"优化贷款得利率结构,控制融资成本风险。融资成本风险来源于国际金融市场利率得变化,利率波动导致融资成本增加,形成融资成本风险。在融资过程中,融资成本得变化与贷款得固定利率与浮动利率得选择密切相关。一般得做法就是:在国际金融市场资金供给不足时,利率会逐渐上升,以选用固定利率为宜,其比例应占整个贷款得!"#左右;而当国际金融市场资金
供给过剩时利率会趋于下降,以选用浮动利率为好。因此,在科学预测利率变化趋势得基础上,可以通过贷款得利率结构反映融资成本得风险大小。项目贷款多为中长期贷款,由于金融市场瞬息万变,选用浮动利率风险比较大,应以固定利率为主。贷款中固定利率债务与浮动利率债务比例均衡可以降低风险,减少利益损失。
#"采用合理得外债币种结构,控制汇兑风险。汇兑风险来源于汇率变化。汇率变化会造成项目外币贷款得汇兑损失,形成汇兑风险。汇兑风险损失与项目收益货币得兑换价格直接相关,比价越低,汇兑损失越惨重。汇兑风险与外币贷款币种结构密切相关,对借款人而言,选用软币可以减轻债务,避免风险损失。在外币贷款中,如果软币贷款占较大比重,一般可
以最大限度地降低或防止汇兑风险损失。多年来,很多发展中国家由于外债币种结构不合理曾遭受了严重得汇兑风险损失。由于国际金融市场汇率剧烈波动,合理得外币币种结构应该就是保持多种货币适当比例,软硬货币均衡使用,防止形成币种过于单一得不合理结构。此外还要尽量做到外币贷款得借、回、还得币种统一,缩短对外贷款得还款期限。$"提高财务管理水平,控制偿债风险。财务风险意味着项目投资失败,无法从收益上偿还所欠下得债务,其发生得可能性与项目贷款得规模与项目得经营风险密切相关。在一定得经营风险条件下,债务比例越大,财务风险得可能性越大,应适当举债,提高经营管理水平来控制财务风险。偿债风险与债务得期限结构密切相关,债务得期限结构就是项目贷款中各种期限债务得比例关系,包括长、中、短三种期限。其中短期债务不利于项目统筹安排,还款期限很难与项目得收益状况相匹配,短期债务应调整到最低比例。一般来说,合理得债务期限结构应以中、长期贷款为主,短期贷款为辅,各种期限得债务保持适当比例,并根据项目收益期保持平衡,防止偿还期过于集中而形成借新还旧得恶性循环。%"对于项目融资中得政治风险得防范与控制。!请求政府及有关部门作出一定保证承诺。"项目国际化。国际化就就是尽可能采用多边金融组织、多国出口信贷银行得贷款,或者使项目出资方来自众多国家。#为政治风险投保。承保政治风险得主要就是国有保险公司、国家得出口信贷机构及其保险部等,也有多边机构,如世界银行有时也为自己得项目向其贷款方提供政治风险担保。另外私营得保险机构也以较高得保费承保政治风险,其中最著名得就是德国得海尔梅斯。&"对于项目融资中得完工风险得防范与控制。!一揽子承建合同。即项目公司与承建商签订“一揽子承建合同”,由承建商以合同形式承担大部分完工风险,即所谓“交钥匙”承包方式,这就是国际上项目建设得主要方式。这种承建合同还要由承建商找到某个机构(一般就是担保银行)提供担保。"设备、材
料供应合同。固定工程定价及承接合同往往都有设备或材料得供应合同及其担保得支持,以分担完工风险,一般由材料供应商提供固定价格得供应合同,并向担保银行交纳担保费,要求它为供应合同中得供应商提供担保。#有关得资金协议。项目融资中通常有为建设中得资金周转提供保证,如英法海峡隧道工程对因不可测因素造成得造价出超准备了一笔$!亿美元得备用信贷。$项目贷款得分段控制。项目建设阶段,贷款方一般会按工程进度付款。每笔贷款有大量得先决条件,以控制完工风险,而项目公司也依此将工程得阶段要求与奖罚体
现在承建合同中。另外,承建合同也会对工程日期作出明确规定,如承建商按要求提前完工,则将项目在此期间运营得净收入奖励给供应商与施工公司__
简述项目融资风险及其防范措施 项目融资又被称为工程项目筹资, 是国际金融市场上为某些大型工程项目筹资的一种方式。主要适用于矿业、发电、高级公路、桥梁、隧道、城市供水等基础设施建设以及其它建设规模大并具有长期稳定收益的项目。项目融资是一项复杂的系统工程, 对其风险的认识与防范尤为重要。归纳起来主要有以下几个方面: 项目融资又称工程项目筹资,是国际金融市场上为某些大型工程项目筹资的一种方式。项目融资往往是针对一个质量较高、预期效益良好的大型工程项目。项目发起人成立一个“项目公司”,由该项目公司组织项目的建设和经营。出资方以各种灵活的方式提供资金,风险由各方分担,而资金的收回几乎完全依靠项目预期的经济收入和自身的资产。由于项目融资所投资的均是大型或是特大型的工程项目,而投资的回收仅仅依靠项目的经济收入和自身资产,故项目融资最大的问题是风险和风险防范问题。 国际项目融资（project finance)是指向一个特定工程项目提供贷款，贷款人依赖该项目所产生的收益作为还款的资金来源，并将经营该项目的资产作为贷款人的附属担保物的一种跨国融资方式。 国际项目融资的特征：第一，政府提供间接保证。第二，融资安排以项目为导向，依赖于项目的现金流量和资产，而非项目投资人本身的资产和实力。第三，项目贷款人的追索权受到限制。第四，风险分担。为了实现项目融资的有限追索，对于与项目有关的各种风险要素需要以某种形式在项目投资者、借款人以及与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷款人之间分担，使项目中没有任何一方单独承担起全部项目的风险责任。第五，融资结构复杂，融资时间长，融资成本高。 鉴于国际融资环境的日趋复杂，如何优化项目融资管理、降低资金成本、防范融资风险就显得十分重要。 项目融资的风险来源 3 开发和建设风险 开发和建设风险最常见的表现是时间超期和成本超支。由于工程庞大, 土建及设备复杂, 术要求高, 很可能给工程的建设施工带来变故和失败,甚至是推延工期或资金超支。随着贷款资金的不断投入, 项目的风险也随之增大, 在项目建设完工时, 风险也达到或接近最大, 这时, 如果因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超支, 不能按预定工期完工甚至无法完成, 贷款银行所承受的损失也是最大的。降低这种风险的有效方法是: 与承包商签订固定价格、固定工期的“交钥匙”工程承包合同, 同时需要承包商提供强有力的信用支持或担保; 项目公司要与信用好的可靠的伙伴合作, 就供货、燃料和运输签订有约束力的、长期的、固定价格的合同; 建立项目自给的能源供给, 如建设项目专用运输网或发电站; 购买商业保险, 并确保出口信贷担保支持; 在项目文件中订立严格的条款, 涉及承包商和供货商的有延期惩罚、固定成本以及项目效益和效率的标准。 4 财务风险 财务风险是指因财务结构、贷款期限等的不合理性导致不能按期偿还债务的风险。财务风险的成因主要有以下几方面因素: 411 融资的数量 融资数量即融资规模, 融资规模过大, 会造成资金的闲置与浪费, 增加财务负担, 融资难度也增大; 规模过小, 又难以满足项目对资金的需求量,影响项目的实施和发展。另外, 要考虑到项目融资的一大特点: 偿债资金来源于未来收益, 与投资者的原有资产和业务没有关系。
立项环
过审环
投后管
结束
立项
注3
总裁办
注2 评审小组审核
3天 5天
投资管理中心
注1 总经理
分/子公司管理层讨
尽调评估
注7
总裁办
结束 注 6 注5
评审小组评审 投资管理中心
5天 5天
三方尽调报告
法律尽调
业务尽调
10 天 财务尽调
分/子公司洽谈、二次筛选
分/子公司洽谈，筛选项目 项目来源
高峰论坛、对接会 券商、律所、会所
新三板企业 科技局、招商局
行业协会
银行…
组织尽调 注4
确定尽调时间及周期
7天
确定尽调团队，进行预调
分/子公司牵头签订并购意向书 5天
发送尽调清单
注 14 注 13 注 12
过审
工商变更 交接
新三会
投后管理
跟踪管理 投资退出
签约
＞1500 万，股东会
结束
审批机构审批 注 10
＞300 万、≤1500 万 董事会
项目联合评审
注9
5天
投资管理中心 7天
≤300 万，总经理
交易谈判、实施方案、并购协议、章程
20 天内反馈
注8 资产评估
摇珠申请 清产核资 摇珠申请
流程小注: 1、 下级机构指向上级机构的箭头表示评审 通过，上报上级审批机构 2、 审批机构指向结束的箭头表示审批不通 过项目结束 3、 上级机构对下级机构的箭头表示需要对 项目进行反馈，修改后重新提报
项目融资风险的控制与规避 土木工程黄军翔指导教师邓华 【摘要】项目融资是20世纪70年代以后国际金融市场推出的一种新型融资方式，它以项目自身的预期收入和资产对外承担债务偿还责任，可用较少的资本金获得数额比资本金大得多的贷款，使许多重大项目实现了在传统融资方式下无法实现的融资目标。项目融资在20世纪80年代后期引入我国，并在一些项目中得到成功运用。 我国正处于经济快速发展和构建和谐社会的发展阶段，基础设施建设资金需求越来越大。项目融资的出现既丰富了我国基础项目融资方式，也使一大批项目由规划提前进入实际建设阶段，已经取得了成功，并将有更大的发展前景。但是项目融资时间长、规模大、参与方多、结构复杂，项目融资所带来的风险也是非常大的。发达国家一直都十分重视项目融资风险的管理，我国对项目融资风险的认识却存在一些不足。因此，对项目融资风险管理的研究有一定的现实意义。 主要工程项目融资模式包括BOT(Build-Operate-Transfer)、ABS （Asset-Backed-Securization）、BT（Build Transfer）等，这些工程项目融资模式在我国基础设施建设中发挥了极大的作用，但其存在的风险以及如何管理风险也一直是项目参与者关注的问题。本文主要分析主要项目融资模式的风险类型以及如何进行控制与规避。 【关键词】融资风险风险类型风险控制
目录 项目融资风险的控制与规避........................... 错误！未定义书签。 1 绪论............................................. 错误！未定义书签。 1.1 研究背景................................... 错误！未定义书签。 1.2 研究意义................................... 错误！未定义书签。 1.3 研究内容................................... 错误！未定义书签。 2 项目融资发展概况................................. 错误！未定义书签。 2.1 国外发展运用状况........................... 错误！未定义书签。 2.2 我国发展应用历史........................... 错误！未定义书签。 3 项目融资风险的内容............................... 错误！未定义书签。 3.1 完工风险.................................. 错误！未定义书签。 3.2 信用风险.................................. 错误！未定义书签。 3.3 生产风险.................................. 错误！未定义书签。 3.4 政治风险.................................. 错误！未定义书签。 3.5 金融风险.................................. 错误！未定义书签。 4 主要融资风险的控制与规避........................ 错误！未定义书签。 4.1 完工风险的规避............................ 错误！未定义书签。 4.2生产风险的控制.............................. 错误！未定义书签。 4.3市场风险的规避和分散 ....................... 错误！未定义书签。 4.4 政治风险的控制与规避...................... 错误！未定义书签。 4.5 金融风险的应对............................ 错误！未定义书签。 5 结论与展望....................................... 错误！未定义书签。 参考文献 (12) 谢辞 (13)
众筹融资的法律风险及防范措施 一、众筹的概述 （一）定义 众筹是指项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为中小企业、创业者或者个人进行某项活动或者某个项目或者创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。 （二）分类 众筹可以分为债权众筹、股权众筹、回报众筹和捐赠众筹等。 1、债权众筹，即投资者对于项目或者公司进行投资，获取一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金，中国市场上的P2P即是一种债权众筹。典型代表为Kiva Zip。 2、股权众筹，即投资者对于项目或者公司进行投资，获取一定比例的股权。典型代表为Upstart、人人投。 3、回报众筹是投资者对于项目或者公司进行投资，获取产品或者服务。典型代表为Kickstarter、Indiegogo。 4、捐赠众筹为投资者对于项目或者公司进行无偿捐赠。典型代表为Causes、YouCaring。 （三）特点 相较于传统的融资方式，众筹的精髓在于小额和大量。它的
融资门槛低，而且不再以是否拥有商业价值作为唯一的判断标准，这为新型创业公司的融资开辟了一条新路径。众筹的基本特征：通过互联网完成投融资全过程;依托于社交网络进行市场营销;低成本和高效率;大众参与，直接贡献。 二、众筹的法律风险分析 （一）众筹模式涉及的相关法律问题及风险的一般性分析 由于中国专门的众筹立法缺失，实践中的众筹相关的各种安排都是在现有法律框架下寻找尽可能相关的依据，以确保其适法性。 1、利率 利率主要出现在债权众筹模式中，出资人在回收资金的过程中，通常还可以收取利息。利率应该收多少算是合法有效，是值得考虑的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第211条：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。” 《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（法（民）【1991】21号）第6条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料 一.基本材料 1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件);
3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12.其他所需材料。 二.贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证; 3.中标通知书; 4.付清土地出让金凭证; 5.建设用地规划许可证; 6.建设工程规划许可证; 7.建筑工程施工许可证; 8.建筑总承包合同; 9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 10.项目可行性报告; 11.其他相关材料。
工程项目融资论文融资风险控制论文 工程项目融资风险的控制与规避 [摘要]主要工程项目融资模式包括BOT(Build-Operate-Transfer)、ABS（Asset-Backed-Securization）、PPP （Private-Public-Partnership）等，这些工程项目融资模式在我国基础设施建设中发挥了极大的作用，但其存在的风险以及如何管理风险也一直是项目参与者关注的问题。本文主要分析主要项目融资模式的风险类型以及如何进行控制与规避。 [关键词]融资风险风险类型风险控制 工程项目融资活动是一个充满着风险的资本活动，因为项目融通的资金是以项目自身预期收入和资产对外承担债务偿还责任的，由于项目完成周期长，外部经济环境和内部项目操作中的意外变动可能导致项目未来现金流不足而给项目融资带来极大的风险，如何分析和规避项目融资的风险是参与者关心的主要问题。 一、工程项目融资的风险类型 1.按项目风险是否可控制划分 （1）非系统风险 这类是项目本身特有的、主要的风险，与项目建设和生产经营管理直接有关，如：完工风险、生产风险及部分市场风险（如新的竞争对手出现）等。投资者可以采取风险控制手段去化解或减轻的风险。
（2）系统风险 这些因素会给所有项目带来经济损失的可能性。如战争、通货膨胀、经济衰退、货币政策的变化等造成的金融风险、政治风险等。一般是投资者和经营者无法控制的，也无法准确预测。 2．按项目风险的表现形式划分 （1）完工风险。指因拟建项目不能按期完成建设、不能按期运营、不能达到设计的技术经济指标而形成的风险。如果拟建项目不能按约及时完工或者不能按商业完工标准投入正式运营，则预测的现金流量仍不能取得和用于偿债。它包括由于技术或其他方面的原因造成的项目建设拖期、项目建设成本超支、项目不能达到设计规定的技术经济指标、甚至项目完全停工放弃等潜在的风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段和试生产阶段，是核心风险之一，也是项目各方都要承担的风险。完工风险一旦发生，对各方都会带来负面影响，如使项目的成本增加、项目贷款利息负担增加、项目现金流量不能按计划获得等。 （2）信用风险。是指项目有关参与方不能履行协定责任和义务而出现的风险。由于追索仅限于项目经营现金流量和项目资产，因此项目合作者各方能否按合同文件履行各自的职责及其承担的项目信用保证责任，是事关融资成败的关键。信用支持体系是否具备完整性与合理性就构成了信用风险。这是一种综合性的所有融资项目都存在的风险。
某集团公司 投融资风险点及防控措施 一、投资决策过程中的风险 风险点一：决策流程不规范 防控措施： 1、制定公司投融资管理办法，明确公司投资原则、投资方向，投资决策及管理机构职责，制订投资管理流程，按投融资管理办法规定的流程进行投资决策和投资管理。 2、公司项目投资按以下流程进行： （1）市场调查；（2）部门联审；（3）内部预审批；（4）正式立项：（5）组织实施；（6）项目后评价。 3、公司股标投资按以下流程进行： （1）尽职调查；（2）部门联审；（3）内部预审批；（4）正式立项：（5）组织实施。 风险点二：投资决策过程不透明 防控措施： 公司进行投资决策时，由公司党委和董事会集体决策，须有会议记录，反映投资决策过程，会后形成会议纪要，明确投资决策结果。 风险点三：投资战略风险，投资活动与企业战略不符 防控措施：按照市政府批复的公司发展实施方案，在实施
方案确定的业务范围内投资。制订企业中长期发展规划与战略，围绕主业进行投资，保证企业投资活动与企业战略方向相符合。 风险点四：个人投资决策风险，个人决策代替集体决策防控措施： 1、公司决策投资项目时，须严格按投融资管理办法规定的投资决策流程，由公司党委和董事会在权限范围内对项目进行预审批和正式立项。 2、严格严格执行“三重一大”事项集体决策制度，凡公司重大决策、重要人事任免和重大项目安排、大额资金使用等，均按照集体领导、民主集中、会议决定的原则，由公司党委和董事会集体讨论决定，推进公司民主、科学、规范决策。 二、投资项目市场风险 风险点一：市场竞争风险 防控措施： 公司在项目审批立项时，须对项目、市场进行尽职调查，对投资项目、投资方向和投资方式等情况进行详细深入的分析，对国家产业政策、项目前景、经济发展远景、财务风险、市场竞争同业者情况等进行预测、分析和评价，并在此基础上充分考虑项目经营风险。 风险点二：市场需求变动风险
项目融资有哪些方式 第一种是基金组织 手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。 第二种融资方式是银行承兑 投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。 第三种融资的方式是直存款 这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注:这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地
项目融资风险分析 一、项目融资风险管理 （一）风险与风险管理 1930年，美国宾夕法尼亚大学所罗门·许布纳博士在美国管理协会发起的一次保险问题会议上首次提出风险管理（Risk Management）这一概念，其后风险管理迅速发展成为一门涵盖面甚广的管理科学，尤其是从20世纪六七十年代至今，风险管理已几乎涉及经济和金融的各个领域。1997年度诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·默顿教授将“风险管理”和“资金的时间价值”与“资产定价”称为“现代金融理论的三大支柱”。 企业认为，风险是金融体系和金融活动的基本属性之一。在现代经济生活中，“风险”是一个非常广泛、常用的词汇，理论界对其界定也因此不一而论。一个较为综合性的认识是，风险具有以下基本特征： （1）风险是对事物发展未来状态的看法。时间是形成风险的基本因素之一。 （2）风险产生的根源在于事物发展的未来状态所具
有的不确定性。 （3）风险的不确定性在很大程度上都取决于经济主体对相关信息的掌握。信息是影响风险的重要因素之一。 （4）风险使得事物发展的未来状态必然包含不利状态的成分，如损失或低于期望值的回报、损失也是风险的基本因素之一。 根据不同的划分标准，可以将风险分为不同的种类：根据是否涉及决策者的主观感受，可分为主观风险和客观风险；根据是否可能给风险承担者带来收益，可分为纯粹风险和投机风险；根据风险的影响范围，可分为系统风险和非系统风险；根据风险的诱发因素，可分为市场风险、信用风险、操作风险、流动风险、法律风险等。 由于风险的种类和认识角度不同，对于风险管理的定义也不尽相同。风险管理的一般定义为：组织对面临的各种风险进行识别、评估，确定恰当的处理方法并予以实施，以可确定的管理成本替代不确定的风险成本，并以最小经济代价获得最大现实保障的活动。 （二）企业对项目融资风险管理的定义的理解 项目融资作为一种金融活动，同样也必然包含“风
项目投融资基础知识 一、什么是融资： 融资是企业或个人在自身发展和创业过程中，或在产品开发和市场推广过程中，通过银行、金融机构、外资机构、投资公司、其他企业和个人等渠道和媒介，以股权形式和债权形式取得适量的资金，满足自身发展的一种途径。 二、企业融资的合作形式： 企业融资所采取的合作形式主要有两种： 1、股权融资：企业或个人以一定量的固定资产、土地、厂房设备、拥有自主知识产权的专利技术，及少量流动资金入股，投资方以资金来参股、入股的合作形式。股权融资多常见于高新技术企业、农业深加工和养殖、种植项目，多采用中外合资或合作双方共同出资成立公司的形式。 股权融资所要确定的主要问题是，投资方的持有股份的比例问题，及投资方是否参与企业的经营管理。 2、债权融资：企业或个人通过固定回报、借贷的形式，筹集资金，到期还本付息的合作形式。债权融资常见于个人、房地产、基础设施建设、石油、化工、交通、运输、冶金、矿产等大型或综合型项目。 债权融资所要确定的主要问题是企业借款的还款期限，一般情况下还款期以3—5年较为适宜，某些大型基础设施建设和房地产项目可超过8年。另外债权融资还要询问企业所能承受的还款利率，一般民间借款利率要比银行同期存款利率高2-3个百分点。 3、风险投资：风险投资主要是针对高新技术、IT、计算机、软件、电子商务或网络信息技术、生物、医药等新兴行业，及少量具有高增长率的传统行业，风险投资是以种子资金、高风险、高回报为前提的投资行为，投资方一般采用股权合作，待企业发展到一定阶段回购股权来实现超额赢利。但国内风险投资机构的资金投入十分有限，一般前期很少超过2000万元人民币。预期风险投资一般适用于技术含量较高的客户，需要询问客户持有技术的先进性、竞争情况等，要告诉客户风险投资商在投入资金的同时可以利用自身资源和市场推广经验，委派专业人才协助企业经营管理和开拓市场。 三、企业资金的主要用途： 1、固定资金：是指企业需要的土地、厂房、设备、人员支出等固定的资金
项目融资风险及防范措施 项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。项目融资意义大、风险大，因此如何优化项目融资管理、防范融资风险就尤为重要。 一、项目融资风险的种类 1、金融环境的风险 金融风险主要表现在利率风险和汇率风险两个方面。利率变化风险指在项目融资过程中，由于利率变动直接或间接地造成项目价值降低或收益受到损失的风险。外汇汇率风险指因汇率波动而蒙受损失, 以及将丧失所期待的利益的风险。 2、法律方面的风险 法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。世界各国的法律制度不尽相同,经济体制也各有特色,如各个国家环保法规的要求不尽相同；有些国家缺乏公平贸易和竞争的法律等以及对东道国法律的不熟悉都会带来风险。 3、政治方面的风险 政治风险可以分为两大类：一类是国家风险，如战争、国际形势变幻、政权更替或借款人所在国对项目产品实行禁运、联合抵制、终止债务的偿还等。另一类是国家政治、经济政策稳定性风险,如税收制度的变更、关税及非关税贸易壁垒的调整、外汇管理法规的变化等。 4、项目本身的风险 主要包括项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的完工风险；在项目试生产阶段和生产运营阶段中存在的技术、资源储量、能源和原材料供应、生产经营、劳动力状况等因素所导致的生产风险；在一定的成本水平下能否按计划维持产品质量与产量，以及产品市场需求量与市场价格波动所带来的市场风险(主要有价格风险、竞争风险和需求风险。 5、管理方面的风险 (1项目融资具体操作困难，加大了融资风险。项目融资的筹资方式日益多样化，除了通过贷款外，一些项目公司也以发行股票或债券的方式筹资。多渠道的筹资方式有利于降低项目融资风险，减少筹资成本。但我国现有的法律对发行主体或发行人都过于严格，使得项目 融资渠道不畅通，加大了项目公司的融资风险。
一、PPP模式概述 1、定义 PPP模式，也称PPP融资，或者PPP。PPP模式即Public—Private--Partnershiq的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。 为弥补BOT模式的不足，近年来，出现了一种新的融资模式——PPP（Public—Private--Partnershiq）模式，即公共政府部门与民营企业合作模式。PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签定特许合同（特殊目的公司一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司）由特殊目的公司负责筹资、建设及经营。 政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。 2、PPP模式的内涵 PPP模式的内涵主要包括以下四个方面： 第一，PPP是一种新型的项目融资模式。项目PPP融资是以项目为主体的融资活动，是项目融资的一种实现形式，主要根据项目的预期收益、资产以及政府扶持措施的力度而不是项目投资人或发起人的资信来安排融资。项目经营的直接收益和通过政府扶持所转化的效益是偿还贷款的资金来源，项目公司的资产和政府给予的有限承诺是贷款的安全保障。 第二、PPP融资模式可以使民营资本更多地参与到项目中，以提高效率，降低风险。这也正是现行项目融资模式所欠缺的。政府的公共部门与民营企业以特许权协议为基础进行全程的合作，双方共同对项目运行的整个周期负责。PPP方式的操作规则使民营企业参与到城市轨道交通项目的确认、设计和可行性研究等前期工作中来，这不仅降低了民营企业的投资风险，而且能将民营企业在投资建设 页脚内容1
某集团公司投融资风险点及防控措施
某集团公司 投融资风险点及防控措施 一、投资决策过程中的风险 风险点一：决策流程不规范 防控措施： 1、制定公司投融资管理办法，明确公司投资原则、投资方向，投资决策及管理机构职责，制订投资管理流程，按投融资管理办法规定的流程进行投资决策和投资管理。 2、公司项目投资按以下流程进行： （1）市场调查；（2）部门联审；（3）内部预审批；（4）正式立项：（5）组织实施；（6）项目后评价。 3、公司股标投资按以下流程进行： （1）尽职调查；（2）部门联审；（3）内部预审批；（4）正式立项：（5）组织实施。 风险点二：投资决策过程不透明 防控措施： 公司进行投资决策时，由公司党委和董事会集体决策，须有会议记录，反映投资决策过程，会后形成会议纪要，明确投资决策结果。 风险点三：投资战略风险，投资活动与企业战略不符 防控措施：按照市政府批复的公司发展实施方案，在实
施方案确定的业务范围内投资。制订企业中长期发展规划与战略，围绕主业进行投资，保证企业投资活动与企业战略方向相符合。 风险点四：个人投资决策风险，个人决策代替集体决策防控措施： 1、公司决策投资项目时，须严格按投融资管理办法规定的投资决策流程，由公司党委和董事会在权限范围内对项目进行预审批和正式立项。 2、严格严格执行“三重一大”事项集体决策制度，凡公司重大决策、重要人事任免和重大项目安排、大额资金使用等，均按照集体领导、民主集中、会议决定的原则，由公司党委和董事会集体讨论决定，推进公司民主、科学、规范决策。 二、投资项目市场风险 风险点一：市场竞争风险 防控措施： 公司在项目审批立项时，须对项目、市场进行尽职调查，对投资项目、投资方向和投资方式等情况进行详细深入的分析，对国家产业政策、项目前景、经济发展远景、财务风险、市场竞争同业者情况等进行预测、分析和评价，并在此基础上充分考虑项目经营风险。 风险点二：市场需求变动风险
. 投后管理 环节 过审 立项 环节 估投后管理 评 立项 尽调 过审 注3 注7 注14 办裁 裁 工商变 更总 办 注13 3 天 跟踪管理注2 5 束注6 天结 交接 核 审 评审 小组 评 审 小组 评审 注12 退出 投资 5 天 注5 新三会 5 天 投资 管理中心 投资管理中心 约 签 ＞1500 万，股东会注1 告 三方尽调报 10 天 结束总经理 ＞300 万、≤1500 万 批 审批机构审 董事会 注 10 结束 5 天 尽调 财务 法律尽调 业务尽调 项目联合评审 ≤300 万，总经理分/子公司管理层讨
注 9 7 天 20 天内反馈 投资 管理中心 组织尽调 分 /子公司洽谈、二次筛选 交易谈判、实施方案、并购协议、章程 注 4 7 天 注 8 确定尽调时间及周期 高峰论坛 、对接会 流程小注 : 资产评 估 分 /子公司洽谈，筛选项目 券商、律所、会所 1、 下级机构指向上级机构的箭头表示评审 通过，上报上级审批机构 确定尽调团队，进行预调 新三板企业 摇珠申请 2、审批机构指向结束的箭头表示审批不通 项目来源 5 天 科技局、招商局 过项目结束 清产核资 分/子公司牵头签订并购意向书3、 上级机构对下级机构的箭头表示需要对 . 行业协 会 项目进行反馈，修改后重新提报 发送尽调 清单 银行? 摇珠申请
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所需资料汇总清单 注1（立项阶段- 分公司上报可行性报告至投资管理中心阶段）： 所需资料有无提交时间一可行性分析报告 二分/ 子公司管理层评审意见 三与目标公司签订的保密协议书 四附件资料 （一）财务资料 1 公司最近 3 年一期经审计的财务报表及其附注； 2 公司最近 3 年一期的内部财务报表； 3 公司最近 3 年一期纳税申报表和纳税年度申报表； 4 如财务报表未经审计或虽审计但无附注则需提供近三年一期科目余额表 （列至三级明细且含期初余额、本期发生额、期末余额等）； （二）经营资料 1 公司业务情况详细说明：（以物业行业为例：包含但不限项目（在管、已签 未进场、跟进的意向性较强的项目）数量及清单、项目面积、收费标准、 近三年项目费用收缴率、合同额、合同时间、产值规模、净利润、毛利率、 近三年发展趋势等等）； 2 公司目前有效的工商营业执照（包括正本和副本）及章程； 3 为设立公司及公司运营所必须取得的全部政府批准、登记备案及许可文件， 包括但不限于：公司设立和变更的批文（如有）、主营业务相关的生产许可 证、经营许可证等； 4 公司取得的全部与经营有关的许可证，资质证书、备案或其他证书； 5 公司股权结构图、公司组织架构图；
项目融资风险特征 1、正确判断融资风险的来源,即在时间、费用、技术、法律等方面产生的可能性; 2、可能发生的融资风险事件,即会给项目带来消极影响的事件; 3、融资风险征兆,即指风险存在的指标,或者实际风险事件的表现。项目融资风险的识别一般有以下方法:(1)专家分析法,即由适当人数的专业人士组成专家组就某中心议题发表意见,通过结论的统计和整理,集中群体智慧和专业经验,这种方法的有效性依赖专家组构成的合理性,以及采用有效的机制处理意见冲突的能力,具体有‘德尔菲法’、‘层次分析法’等。(2)网络分析法,即通过建立项目的系统流程图、实施流程图、作业流程图等网络流程图、从中查找风险可能存在的环节、因素、分析风险的起因,以及传递过程对风险的影响。(3)情景分析法,即通过对项目的数字、图表、曲线的描绘,来对项目的某状态进行分析,说明因素变化会产生的结果,其可靠性取决于能否有效的把握因素之间的系统联系,具体运作可通过‘敏感性分析’,‘故障树’进行。 1、对政治、法律方面的风险管理 (1)为政治风险投保。承保政治风险的主要是国有保险公司、国家的出口信贷机构及其保险部等，也有多边机构，如世界银行有时也为自己的项目向其贷款方提供政治风险担保。私营的保险机构也以较高的保费承保政治风险，如德国的海尔梅斯。 (2)请求政府及有关部门做出一定的保证承诺。包括政府对一些特许项目权力或许可证的有效性及可转移性的保证，对外汇管制的承诺，对特殊税收结构的批准等一系列措施。 (3)项目国际化。尽可能采用多边金融组织、多国出口信贷银行的贷款，或者使项目出资方来自众多国家。
(4)发起方在项目设计过程中需要聘请法律顾问的参与。因为项目的设计和项目的融资及税务处理等，都必须符合项目所在国的法律要求。 2、金融风险的管理利率风险管理:优化贷款的利率结构，控制融资成本。在国际金融市场资金供给不足时，利率会逐渐上升，以选用固定利率为宜，其比例应占整个贷款的70%左右;而当国际金融市场资金供给过剩时利率会趋于下降，以选用浮动利率为好。贷款中固定利率债务与浮动利率债务比例均衡可以降低风险，减少利益损失。 汇率风险管理:采用合理的外债币种结构，控制汇兑风险。由于国际金融市场汇率剧烈波动，合理的外币币种结构应该是保持多种货币适当比例，软硬货币均衡使用，防止形成币种过于单一的不合理结构。尽量做到外币贷款的借、回、还的币种统一，缩短对外贷款的还款期限。此外，还可通过新型的金融衍生工具对金融风险进行管理。 3、对项目本身风险的管理 完工风险的管理。超支风险、延误风险以及质量风险是影响我国项目竣工的主要风险因素，控制它们的方法通常由项目公司利用固定价格固定工期的"交钥匙"合同和贷款银行利用"完工担保合同"或"商业完工标准"来进行。通过工程建设合同将部分风险转移给工程承包公司。 生产风险的管理。生产风险的管理是通过一系列的融资文件和信用担保协议来实施的。对于能源和原材料风险，可以通过签订长期的能源和原材料供应合同，加以预防和消除。关于生产风险中的技术风险，贷款银行一般要求项目中所使用的技术是经过市场证实的成熟生产技术，是成功合理并有成功先例的。 市场风险的管理。市场风险的管理贯穿于项目始终。在项目筹划阶段，投资方应做好充分的市场调研和市场预测，减少投资的盲目性。在项目融资过程中，降低项目市场风险的有效办法是要求项目必须具有长期的产品销售协议，长期产品销售协议的期限要求与融
房地产项目开发贷款基本 流程 Prepared on 22 November 2020
房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料 一.基本材料 1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件);
3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12.其他所需材料。 二.贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证; 3.中标通知书; 4.付清土地出让金凭证; 5.建设用地规划许可证; 6.建设工程规划许可证; 7.建筑工程施工许可证; 8.建筑总承包合同; 9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 10.项目可行性报告; 11.其他相关材料。
模糊综合评价：确定各评判因素的权重，给每个因素采用层次分析法评分，加权平均就是评分值。根据层次分析法和利用MATLAB软件eig函数计算矩阵的设计（原文见融资租赁项目风险评价模型的构建与应用_胡远龙）,构建融资租赁项目风险评价模型指标体系见下图:（因为盈利能力与成长能力下都只有一个指标,因此权重为1。对于营运能力下的“存货周转率、应收账款周转率”两个指标,这两个指标从不同的角度反映了企业的营运能力,通过逻辑推理确定其权重分配为0.5: 0.5。）
计算公式：项目评分=((资产负债率得分*16+流动比得分*30+速动比得分*54) /100*42/100+销售利润率得分*29/100+(存货周转率得分*50+应收账款周转率得分*50)/100*18/100+主营业务收入增长率得分*11/100)*62/100+… 从笔者在融资租赁公司实习的经历来看,融资租赁项目一般针对中小企业较多,项目的复杂性相对于银行贷款较为简单,这也就要求对于具体指标的判断不能像银行对企业信用评级那么细致,较为简洁的标准更为实用。“高”对应的分值为80至100; “中”对应的分值为60至80; “低”对应的分值为20至60。融资租赁项目风险评价模型的最终评价分值是各指标得分乘以各自指标的权重的加和。
模型对该项目的评价结果为总得分74.11分（所以，更重要的是相对大小而得出的得分！！）。按照指标评价标准,80分以上项目为最优项目,该评价结果表明项目有一定的风险,风险较小,拉低项目评分最为主要的原因是租赁项目特性得分较少,归根结底是因为没有担保公司或第三方担保。任一项目必然是风险与收益并行,这一评价结果客观表明项目风险可控,风险相对较小。实际上该项目为2010年5月份的项目并在6月份通过项目评审,目前,A企业按期还租,无逾期还租的记录,并且企业运行状况良好。这也从另一方面验证了模型对项目评价的科学性与实用性。 《航运企业船舶租赁融资优化决策及风险控制研究》 租赁本息=建造价格/ (P/A,5%,20),租赁利息=上期租赁本金余额X5%,租赁本金摊销=租赁本息-租赁利息,租赁本金余额=上期租赁本金余额-租赁本金摊销,租金支付费=建造价格* l%/20,合计=租赁本息+租金支付费,省税金额=合计X25%,税后融资成本=合计-省税金额,现 值=税后融资成本/ (1+利率)n,n为时期数。
项目融资的主要方式 1.BOT方式 BOT是20世纪80年代中后期发展起来的一种主要用于公共基础 设施建设的项目融资方式。其基本思路是，由项目所在国政府或其 所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议(ConcessionAgreement)作为项目融资的基础，由本国公司或者外国 公司作为项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项 目并在特许权协议期间经营项目获取商业利润。特许期满后，根据 协议将该项目转让给相应的政府机构。 通常所说的BOT主要包括以下三种基本形式： (1)标准BOT(Build—Operate—Transfer)。即建设—经营—移交。投资财团愿意自己融资，建设某项基础设施，并在项目所在国 政府授予的特许期内经营该公共设施，以经营收入抵偿建设投资， 并获得一定收益，经营期满后将此设施转让给项目所在国政府。 (2)BOOT(Build—Own—Operate—Transfer)。即建设—拥有—经营—移交。BOOT与BOT的区别在于：BOOT在特许期内既拥有经营权，又拥有所有权。此外，BOOT的特许期要比BOT的长一些。 (3)BOO(Build—Own—Operate)。即建设—拥有—经营。该方式 特许项目公司根据政府的特许权建设并拥有某项基础设施，但最终 不将该基础设施移交给项目所在国政府。 除上述3种基本形式外，BOT还有10多种演变形式，如BT等。 所谓BT，是指政府在项目建成后从民营机构中购回项目(可一次支 付也可分期支付)。与政府借贷不同，政府用于购买项目的资金往往 是事后支付(可通过财政拨款，但更多的是通过运营项目收费来支付);民营机构用于项目建设的资金大多来自银行的有限追索权贷款。 近年来，经常与BOT相提并论的项目融资模式是PPP(Public-Private-Partnership)。所谓PPP(公私合作)，是指政府与民营机