邻里商业中心——（商业）模式
一、邻里商业中心的概述
1.邻里中心的概念
“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。
社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。
邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。
相关资料：
新加坡
新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。
第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店
第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；
第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。
邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。
邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身
体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。
就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。
2.邻里中心的特点
1、规模适中——为社区或片区服务。
2、人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。
3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。
4、休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。
5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。
3.“邻里中心”的定位
邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。在新加坡，邻里中心的选址是均匀分布的，和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多都是创建在商业气氛还不够浓厚的新社区，依靠邻里中心的聚集效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓，其要点是要“统一规划、有序发展”。定位上不能仅仅将配套服务集中在一起，更加重要的是，通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应，例如，在社区生活的年轻人，周末可以选择到邻里中心吃到便捷的西式快餐，又能在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等服务配套，即使没有特别的目的性消费，也会时常来邻里中心逛逛，从而带动人气。
4．“邻里中心”的业态配比
邻里中心的理念，在国内被引入的有苏州工业园区，北京易事达广场等，从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所不同，其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，其中又有40%~50%为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。同时，“邻里中心”又需要定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜市场、社区门诊）；并设置了推荐功能，如中介服务（法律、保险、旅游、家教、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等等。
作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一体，是一个综合性的区域市场。其主要特征（优势）是：集中化和集约化，建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式，改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利
5．邻里中心商业形态优势
与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势。
租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以湖东邻里中心为例，它的一楼租金一般在100~120元/m2/月，而同地段的沿街底商只有80~90元/m2/月，邻里中心商铺的价值远远大于沿街底商。
主力店优势：邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中心里小型的主力店，虽然其租金不高，但是起到很好的吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺，没有人群的聚集效果。主力店的存在也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。
合理的业态布局：邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2，符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理并且完善；而沿街底商在业态上一般没有同一的规划，其经营的效果也会偏差。
统一经营管理的优势：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务，“服务于社区的商业”才能完成的任务。
6.“邻里中心”的开发及管理模式
邻里中心的开发中，同样要用到很多商业地产的开发模式，可以将部分的写字楼或酒店式公寓产品产权出售，另外针对商业部分，可选择全部持有出租或带租约出售等等，以保证前期现金流的稳定，另外，邻里中心要打造的更多是连锁及品牌效应，同时更加利于招商的进行，例如：招商合作伙伴以麦当劳、物美、柯达等，这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心的品牌相叠加，将形成更强大前行优势。在管理上，邻里中心理念追求从一开始就进行市场化运作，统一管理，将自身作为投资性产品运作，强调将投资者与经营者分离，以前旧的观念认为投资者肯定是经营者，当投资者仅仅有钱却不会操作的时候，经营权应当交给邻里中心来运作，承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。其关键因素仍然是：品牌化优势以及统一管理始终存在。
7.邻里中心与普通社区、区域购物中心的区别
在社区楼盘的开发中，其每个靠近邻里中心的楼盘均能实现房价的上升，而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。而对于现状社区沿街商业的配套，邻里中心能够通过加盟等形式与商家共享品牌，形成区域商圈，另外与菜市场及大超市，在业态定位上是具有差异化的，大超市虽然是生活一站式服务，但缺少洗衣、理发、邮局、银行、餐饮娱乐等更多的配套服务功能。对于社区居民，从消费结构上尽可能做到多层次的需求，邻里中心是能够真正做到满足社区居民一站式购物需求的微型mall。
我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业
这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。
虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。
8.社区商业发展概述
从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型
商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要组成部分。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。现阶段注意力更多集中在购物中心，这种商业形态特点关注得更多的是时尚，是品牌。但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利性。
这就出现了误区，很多社区，尤其是高档社区在招商时就会出现的误区，即社区商业定位与社区定位画等号。有的项目的体量与适合的定位明明是社区邻里商业，但是相关开发商觉得土，不让提“社区商业”这几个字，非要说高档与奢华等。社区2-3万平米的持有商业是很好的社区商业用地，可是在招商中却出现误区：本土品牌不让进，国外好品牌还不愿进；招餐饮结果进来一家比萨店，平时外卖就要一百元左右的一块比萨，不符合人们日常频繁的消费，即使是高档社区，人们也不愿意把钱花在这样的店中。而与日常生活息息相关的一些品牌早餐店与快餐店却被招商人员以“太土，和社区格调不搭配”为由拒绝。
在社区商业中，既有竞争也有机会。社区商业发展到真正成熟还有待时日，不过随着城市化的推进，社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，诱人但又烫人。能否吃到吃好还要看把握的时机。
二、中国社区商业案例
1.苏州工业园区的便民“邻里中心”
1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。每个服务中心除了具备超市、银行、通讯、餐饮、洗衣店、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、邻里生鲜、卫生服务中心12项基础功能外，还增加了德泰收费中心、看护中心和大众洗浴中心等8项辅助功能，使居民最多只需步行10分钟就能将生活打理得井井有条。
邻里中心玲珑大厦
2006年12月26日，由邻里中心自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。该大厦是邻里中心自行建设开发的首次尝试。大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。
邻里中心湖东大厦
湖东大厦在2004年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家。3万平米的综合性大楼，由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和不同定位的中外餐饮店；北楼集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业。主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。
邻里中心新城大厦
新城大厦是邻里中心开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。此座大厦的成功开业标志着邻里中心走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。
邻里中心沁苑大厦
沁苑大厦建筑面积11800平方米。直接服务四千多户小区住户与几十家外资企业。大厦楼高三层，一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项必备功能齐全。三层4000平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训；韩国幼儿园；儿童情商培训中心等。
专家点评：这是中国目前最成功的社区商业，前景颇好。不过因为此模式全部拷贝新加坡社区商业模式，每一公里开发一个，但目前中国人的消费力不够，最好不要按照这个标准经营，至少需要三千到四千套房子上万人才能开发一个社区商业，这样零售商比较容易存活。不过苏州工业园区的“邻里中心”还是开启了社区商业的新篇章。
2.合肥优购邻里购物中心
邻里商业的概念起源于新加坡，新加坡不仅对邻里中心的建设进行规划，而且对邻里中心与屋的比例、邻里中心的商店组合、经营商品的档次、必备功能作出了相应的周密计划。经过一段时间的发展，新加坡用实际行动验证了邻里商业模式具有强劲的生命力和光明的发展前景。
2009年，优购邻里商业中心以崛起的姿态登临合肥，宣告合肥一种新的商业模式诞生，一种新的社区生活方式出现。优购邻里商业中心位居合肥西一环和西二环之间青阳路与史河路交汇处，借鉴新加坡的发展经验，并融入合肥特色，形成了独特的经营理念。优购确立了大型超市、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店等十几项基本生活业态作为主力店，融合幼儿教育、楼顶娱乐休闲设施、书店等高质量生活业态，几乎囊括了生活的所有需求。优购致力于“政府、消费者、经营者、投资者”四方满意，通过科学的规划，合理的发展，居民在邻里中心就近方便购物，廉价物美，服务多样，生活质量提高而满意。投资者因人流量大，升值空间大而满意，经营者因为配制合理，经营盈利而满意，政府因为社区商业结构合理，业态结构布局结构升级优化，促进了区域内的繁荣，区貌改观而满意。
零星的住宅底商和临街商业是一种粗放的经营方式，虽然经营灵活，但由于资本和发展空间的影响，只能以粗放的业态如水果店、理发店、烟酒店等形式存在，只能满足居住中心部分生活需求。
大规模的商业中心一般处于城市核心商业圈，距离居住中心有一段距离，虽然具有一定的辐射作用，但仍然不能从根本上满足社区生活需求。这个时候，邻里商业就成为最佳选择。优购邻里商业中心应时而生，其周围是大面积的居住小区，虹雨花园、颐和花园、凤凰城燕园、龙居山庄等聚集了数万消费人群，形成一股庞大的消费潜力。虽然距离合肥核心商业圈不足1.5公里，但是据统计，大约有70%左右的居民不愿意到市中心购物，而小区内的配套商业又不能满足生活所有要求，优购综合社区商业和大型商业中心的优势因素，组合生活业态，成功打造服务社区的一站式购物中心。
作为成熟社区购物的最佳去处，邻里购物中心带给居民的是身心的双重愉悦。邻里购物中心里享受购物便捷，不用面对拥挤的车流，人流，减少出行的身心折磨，轻松步行几分钟即达，多业态聚合，涵括生活方方面面，不用来回奔波，尽享方便生活；享受邻里和睦，大规模的购物空间，邻里之间在享受购物乐趣的同时，也产生交流和沟通，拓展居民的社交层次和范围。邻里购物中心作为社区会员俱乐部和花园的延伸，给居民带来更为广阔的交流空
间；享受精神愉悦，定期组织的邻里互动活动，拉近邻里之间的感情，助力和谐邻里、和睦家庭的大社区建设，为区域范围内的居民提供精神归属地。
优购邻里商业中心，不仅规划了生活所需的多种业态，还规划了地上和地下停车库，远道而来的购物者一样可以享受高质量服务。在三楼顶还有健身和运动、休闲设施，畅快购物之余，还多了一个邻里沟通的绝佳去处。这些点滴的细节汇聚成具有无可比拟的社区建设优势，形成强大的向心力，将居民联系在一起，塑造社区新的生活方式。
三.国际上的“社区商业”
在国际上，社区商业并不是新鲜模式。各个国家关于社区商业的理解和发展与其社会文化和经济发展水平相关。借鉴不同国家的社区商业模式，得出其特色与经验，融合到国内社区商业的开发与发展中，减少弯路。
日本
“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。
澳洲
随着上世纪50年代澳洲的住宅地产开发向郊区扩展，社区商业在澳洲开始。最初就是为满足和方便郊区居民的日常性购物。模式为：主力店+各种专卖店。主力店占总商业面积的50%至70%，是利用聚客力强的优势来吸引人流，也是吸引专卖店进驻的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的。专卖店则是涉及人们日常生活的零售业态都是邻里商业中心所欢迎的租户。尤其是连锁加盟店是主要承租户。约有30几个业种。
美国
美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。美国的区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95%和70%，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。
德国
德国建筑设计师认为，社区商业的建设，应该“以人为本”。居住区相关设施的分布，是与人们从住宅出发，到达这些设施的时间距离相关联的，如5分钟步行范围内，可以到达超级市场、日常用品店、杂货店、修理店、社区管理委员会、初级小学、幼儿园、医疗中心、社区俱乐部等，以及轨道交通车站。通过轨道交通，在30分钟车程内，可以到达城市各类工作就业部门。
中国社区商业成功案例解读 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住 宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。 社区商业定位≠社区定位 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，
社区商业战火蔓延全国，全国的邻里中心现象 在专家们的词典里，“邻里中心”作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设，被业内人士誉为“区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”。 邻里中心引入中国已有十几个年头，那么中国版本的邻里中心是否真的如上所述？又有哪些个案能够做到让社区居民享受到如此高品质的服务？邻里中心在苏州深耕数十载，现如今的发展情况又如何？ 聚焦一：邻里中心社区商业成为房企挖金抢市杀手锏 实例一：万科将在中国南部地区打造第一个极具万科特色的3万平方米的邻里中心“万科里” 1吨奶油、2吨蛋糕胚、24000个鸡蛋、1.6吨面粉……5月31日，由30位资深糕点大师精心制作10个小时后，“巨无霸”大蛋糕在刚刚对外开放的万科魅力之城营销中心新鲜出炉。 2014年5月31日，在湖南长沙，刚刚对外开放营销中心的万科魅力之城表示将打造3万平方米邻里中心。万科魅力之城位于武广中心，地处高铁枢纽，拥有多维立体交通网，交通便捷；项目既有160万平方米的体量，又囊括了8万平方米的商业街区、2万平方米的中央公园，更有万科在中国南部地区打造的第一个极具万科特色的3万平方米的邻里中心“万科里”的利刃在手，抢金，势不可挡。 实例二：江苏保利紫荆公馆组团配套引入邻里中心助利销售 保利地产于6月份推出“飓风行动”，旗下保利紫荆公馆项目通过付款方式调整等措施，降低置业江心洲的门槛，让更多的人能够提前享受岛居生活。未来岛上将组团开发，形成“五岛三中心“，每个组团都是一个功能混合的区域。组团内将分别配建学校、医院，还会引入新加坡的邻里中心，满足居民的商业和休闲娱乐等需求。 媒体聚焦二：2014，邻里中心重装升级，社区商业战火蔓延全国 邻里中心为社区居民提供教育、文化、生活福利等服务。同时，由于有着确定的市场，邻里中心不断完善商业组合，取得了一定的经济效益，并妥善分担了城市第三产业的就业压力。 邻里中心在江苏
邻里中心综述 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
邻里中心综述 一、起源与发展 1929年,美国社会学家.佩里首先提出“邻里单位”概念。邻里单位的规模以小学生上学不穿越交通干道为原则，邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共中心。1933年8月，勒·柯布西耶主持通过的《雅典宪章》把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。邻里单位思想在20世纪中叶影响甚广，直至60年代，一些社会学家提出来，人们的活动并不只限于邻里。于是，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，即根据错综复杂的社会生活内容把住宅区作为社会单位加以全面规划。 在邻里单位的基础上衍生出来的邻里中心的概念在新加坡得到了延续，经过40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照，同时也被赋予了更深层次的含义：即一个分层次、配套的居住社区公共活动中心的概念。其具体的表现形式，依其服务范围从大到小，包括区域中心、镇中心、居住区中心、邻里组团中心及各自周围的其他配套设施。 参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司于1997年11月成立。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。 二、概念、模式、功能与定位 邻里中心是一个社区服务概念，在新加坡盛行，指在3000户至6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。
邻里中心-商业模式研究 一、邻里商业中心的概述 1.邻里中心概念 “邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。 社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。 邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。 相关资料： 新加坡 新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。 第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心； 第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。 邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。 邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。 例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。
社区商业规划布局与业态组合 规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 一、社区商业的含义： “Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 二、社区商业一般配置的商业业态： 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。 社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。 在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分） 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。 二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 社区商业业态应该如何定位： 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 一、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次， 1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，
关于“邻里中心”社区商业模式的思考 摘要：“邻里中心”——作为一个从新加坡舶来的概念，首先在苏州工业园区的规划设计中被实践并且广泛应用开来。然而，这种较为新颖的社区商业模式在本土化的过程中也有着一定的缺陷与弊端。本文以苏州园区的贵都邻里中心为例，通过一定的调查与感受，把邻里中心模式与较为传统的沿街底商模式进行一定的对比，在烘托邻里中心优势的同时挖掘苏州邻里中心存在的一些亲和力不足的问题，并提出关于未来苏州邻里中心发展方向的一些个人建议。 关键词： 社区商业、邻里中心、沿街底商、亲和力、传统文脉 1.邻里中心概述： 邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施如商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的综合性市场。它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不是传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大的社区、大的组团”进行统一的功能定位后开发建设的。 当前，我国城市规划正朝着，在集约化、社区化、生态化的方向发展，因此邻里中心必然是未来社区商业的一个大的发展方向。 2.苏州园区邻里中心调查： 苏州工业园区在规划的时候打算在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担0.5公里的服务半径，约有0.6——0.8万多户（2——3万居民）。 本文以贵都邻里中心作为对象进行一定的调查。 贵都邻里中心位于园区的中新路，毗邻印象城和中央公园，周围小河萦绕、环境优美。而且交通极为便捷。大厦高四层，建筑面积大约一万平方米。
在功能设置上，贵都邻里中心在保证邻里中心基础商业——超市、药店、银行、书店、餐饮、文体等方面的同时，还根据市场需求，增加了商务办公个性项目。众多贸易、物流、财务服务等公司都争相入驻。这使得贵都邻里中心的功能被进一步完善。 （a）.优势调查： 我在贵都邻里中心随机问了二十来个消费者几个关于邻里中心的问题，普遍反映出了它功能齐全的特点，有一位大妈说的好，从前出门办几件事要事先筹划好“路线”，以免在几个街区中来回穿梭，多走冤枉路。现在好了，基本一个地方就搞定。 还有不少人都反映这种集中的模式对于各个商家的管理十分有效，最突出的表现就是卫生条件比传统沿街底商有明显的提高，为大家提供了更好更舒适的购物环境。 还有一位经济学专业的学生说，邻里中心的这种集中统一性很大程度上避免了传统商铺“今天什么赚钱，所有的店面都做什么，明天别的赚钱就换别的”这样一种不科学的商业业态变动。 通过上面的小规模调查，发现大家对这个新的社区商业模式大体还是持肯定的态度的。的确，邻里中心的出现为城市与居住区规划的集中集约化和规范统一性上带来了极大的方便。同时邻里中心还改变了传统沿街底商“小而散”的形态、“脏乱差”的状况。而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利。
“邻里中心”社区商业模式思考 20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。 随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。 一社区商业的几种发展模式 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。 美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。 新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一
个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。 与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。 1997年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加坡发展经验，开始在苏州工业园区开发邻里中心。按照规划，苏州将在工业园区80平方公里范围内建设17座邻里中心。“邻里中心”定位了12项必备功能(银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所)。 2007年，“优时”连锁社区商业服务品牌亮相南京，在万科光明城市、云河湾、拉德芳斯等小区内践行，其主要特点在于，几乎能想到的社区配套服务，在优时生活中心都可以通过刷卡解决。优时与邻里中心的商业理念类似，但在支撑人口上有所不同，优时主要针对小区内居民，服务范围小于邻里中心。 2009年，一种被称为优购邻里中心的社区商业模式在合肥落地，该模式也是借鉴新加坡经验，将必备生活业态和幼儿教育、娱乐设施、
邻里中心中心商务功能经营规划设计模式 苏州工业园区邻里中心管理有限公司总经理于宙 大家好！我来自苏州工业园区。第一部分概况篇，第一部分苏州工业园区十年辉煌成果简介。整个苏州工业园区通过和新加坡两国政府最大的合作项目，1994年起动，位于苏州郊区京西湖畔，总的行政辖区三百万平方公里。居住人口是50万，计划吸引各种投资是一千亿美金，这是当时签约的情况。总的来说有四个部分，第一优越的地理位置和科学的规划，第二快速的经济发展三完善社区环境，四苏州工业园区独特的优势。这是一些分布图，快速的经济发展从94年到2003年整个工业园区的增长大家可以从这个图看到，进出口总额大家也可以看到，整个发展的趋势。累计外资企业我们是1709家，累计合同外资是190.2亿美元，累计到账是180.9亿美元。 三完善的社区环境，这都是一些现场的。苏州工业园区是国家示范区，总的计划占地面积600万平方米，绿化面积是40％，独特优势主要是最高行政级别的政府支持，快速的物流通关体系，优质充足的人力资源，低成本的投资运作环境，精简高效的政府服务体系。 第二邻里中心的理念，这个是来源于新加坡，主要是政府主导的为居民提供社会生活配套设施的，主要是商业地产，其性质类似于国内的购物中心。新加坡从60年代到90年代一直在租和卖的过程中研究讨论，碰到的一些问题跟我们国内碰到的问题其实也是很相似的。他们也是慢慢发展到区中心镇中心。邻里中心的成功借鉴本土化。1996年工业园区根据中新两国政府的协议，全面考察新加坡邻里中心的情况后，结合开发区，97年我们建立了邻里中心管理有限公司，6年来我们不断总结经验不断自我否定在开发建设管理方面形成中国式的邻里中心的完整独特经营管理模式。六年来，我们根据周边商圈不同客户不同需求创新完善以人为本，保持12项必备功能，将商业和公益有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现顾客经营者政府三满意，从而得到了中新两国政府的一致肯定，邻里中心是借鉴新加坡管理经验成功典范之一。邻里中心是园区借鉴新加坡公共管理的重要内容，是园区域再国内开发的创区。 第四部分邻里中心现状，我们目前正在投入运营的有四个邻里中心，我们把它统一命名。新城大厦是我们在第一个开发建设的一个综合性大楼，我们把邻里中心定位为集商业、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体的综合商业大楼。在综合设施上大厦紧密贴近居民生活，设有超市、邮局、药店、社区活动中心、菜场、卫生所等等12项必备功能，不是说邻里中心只有12项配备功能，而是说不管在哪个邻里中心，通过六年来，我们从实践经验到理论研究，我们认为这是核心服务内容。在不同的邻里中心不同的地区不同的时期我们有不同的个性内容。 这是我们在98年开业的第一个邻里中心。第二个邻里中心叫贵忠大厦，形成了园区独有集购物、休闲、娱乐、商务办公为一体的新型场所。这是它的外景图。第三个我们开发的叫做四惠大厦，根据市场我们开发了邻里假日酒店，为园区消费者提供中档酒店，这是我们的四惠大厦的外形图。第四个最近我们刚开发成功的博通大厦，整个建筑面积三万平米，为整个博通社区两万人服务。大厦能
“邻里中心”社区商业模式思考(研究邻里中心模式必备材料) “邻里中心”社区商业模式思考 20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。 随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。 一社区商业的几种发展模式 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。 美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。 新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。 与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。 1997年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加坡发展经验，开
什么是邻里中心 1.“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中 心。邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的. “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体。 邻里中心的发展 1.发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区率 先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。 2.现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务也 不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 3.发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。 邻里中心的分类 （见文件夹） 邻里中心的四大特色 （见文件夹） 邻里中心的定位 邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。 定位上不仅能将配套服务集中在一起，更加重要的是：通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应。 国内外邻里中心的模式 1、新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分： 第一个从1 000户到1 500户配置一个邻里商店。在中国上海叫做街坊商店。 第二个8 000户到10 000户建立一个小区商业。 第三个40 000户配套一个中心，这可能是更多开发商关注的地区级商业，大型的购物中心。（见文件夹） 2、由苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营，第一座邻里中心新城大厦建于1998年，在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建设23个邻里中心。 3、以美国为例，社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购务中心和邻里型购物中心之间。社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一
社区商业中的邻里中心与业主会所 社区商业中的邻里中心与业主会所作者：佚名 时间：2008-7-2 浏览量： 社区商业大Pk:邻里中心VS业主会所 概念分解:邻里中心VS业主会所 业主会所,是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。会所原则上只对社区业主服务,不对外开放,保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所,会所也给业主提供了良好的社交场所。 政策规定,开发企业在进行住宅开发时,必须要有相关的商
业配套,以保证小区居民的基本生活需求。尽管,业主会所作为一个“舶来品”,但在行业政策背景的参照下,从某种程度上讲,业主会所是行业政策催生下得以盛行的,对开发企业来说,这种盛年似乎也带着一种选择上的被迫与无奈。作为一种社区商业模式,业主会所从一开始便融合了公益性与商业性这双重属性。这双重属性似乎为后来的执行环节埋下了一个两难的伏笔。 邻里中心,是来自于新加坡的“舶来品”,首先落户于苏州工业园区,被成功复制、成功运作之后,便大面积在苏州铺开。作为一种社区商业运作模式,它集合了诸多的生活服务设施于一体,是一个综合性的区域市场。其主要特征是:集中化和集约化,建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式,改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式,而将这些商铺集中到住宅区中心,既解决了沿街底商与小区居民的矛盾,又为小区内外的居民提供了更大的便利。邻里中心在成功进行多年的推广及运作之后,于2002年年底,为“邻里中心”这四个字申请了专利。从此,“邻里中心”便作为一项专利产品,而被纳入企业化、市场化运作体系。
邻里商业中心——（商业）模式 一、邻里商业中心的概述 1.邻里中心的概念 “邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。 社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。 邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。 相关资料： 新加坡 新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。 第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心； 第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。 邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。 邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。 例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体
育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。 就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。 新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。 2.邻里中心的特点 1、规模适中——为社区或片区服务。 2、人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。 3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。 4、休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。 5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。 3.“邻里中心”的定位 邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。 邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。在新加坡，邻里中心的选址是均匀分布的，和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多都是创建在商业气氛还不够浓厚的新社区，依靠邻里中心的聚集效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓，其要点是要“统一规划、有序发展”。定位上不能仅仅将配套服务集中在一起，更加重要的是，通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应，例如，在社区生活的年轻人，周末可以选择到邻里中心吃到便捷的西式快餐，又能在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等服务配套，即使没有特别的目的性消费，也会时常来邻里中心逛逛，从而带动人气。 4．“邻里中心”的业态配比 邻里中心的理念，在国内被引入的有苏州工业园区，北京易事达广场等，从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所
邻里中心综述 一、起源与发展 1929年,美国社会学家C.A.佩里首先提出“邻里单位”概念。邻里单位的规模以小学生上学不穿越交通干道为原则，邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共中心。1933年8月，勒·柯布西耶主持通过的《雅典宪章》把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。邻里单位思想在20世纪中叶影响甚广，直至60年代，一些社会学家提出来，人们的活动并不只限于邻里。于是，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，即根据错综复杂的社会生活内容把住宅区作为社会单位加以全面规划。 在邻里单位的基础上衍生出来的邻里中心的概念在新加坡得到了延续，经过40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照，同时也被赋予了更深层次的含义：即一个分层次、配套的居住社区公共活动中心的概念。其具体的表现形式，依其服务范围从大到小，包括区域中心、镇中心、居住区中心、邻里组团中心及各自周围的其他配套设施。 参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司于1997年11月成立。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。 二、概念、模式、功能与定位 邻里中心是一个社区服务概念，在新加坡盛行，指在3000户至6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。
邻里中心综述
邻里中心综述 一、起源与发展 1929年,美国社会学家C.A.佩里首先提出“邻里单位”概念。邻里单位的规模以小学生上学不穿越交通干道为原则，邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共中心。1933年8月，勒·柯布西耶主持通过的《雅典宪章》把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。邻里单位思想在20世纪中叶影响甚广，直至60年代，一些社会学家提出来，人们的活动并不只限于邻里。于是，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，即根据错综复杂的社会生活内容把住宅区作为社会单位加以全面规划。 在邻里单位的基础上衍生出来的邻里中心的概念在新加坡得到了延续，经过40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照，同时也被赋予了更深层次的含义：即一个分层次、配套的居住社区公共活动中心的概念。其具体的表现形式，依其服务范围从大到小，包括区域中心、镇中心、居住区中心、邻里组团中心及各自周围的其他配套设施。 参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司于1997年11月成立。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。 二、概念、模式、功能与定位 邻里中心是一个社区服务概念，在新加坡盛行，指在3000户至6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。
TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.8,2011 0引言 社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。20世纪50年代，社区商业首先在美国兴起，之后在其它西方国家逐步大规模发展起来。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展来。虽然，“邻里中心”社区商业模式这一概念早已在美国提出，但并没有很有效地发挥出它的性质。后来新加坡则采用了“邻里中心”社区商业模式并且有效地结合了他们的国情，建造出富有新加坡特色的社区商业模式。因此，本文对新加坡“邻里中心”社区商业模式进行探讨与分析，并对该社区商业模式给中国的启示提出相应建议。 1社区商业模式的内涵 1.1社区商业的内涵 社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。 在西方社会学史上,对社区概念的定义、解释差不多有100多种,最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。城市社会学家帕克（1987）认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内,并在这种共同组合形式中形成的种种联系”。国内学者张鸿雁（2000）则认为“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”。 从以上的定义出发，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。 1.2社区商业的模式 国外发达国家的社区商业早已成为居民综合消费的载体，占社会商业支出总额的60%左右。起步中的中国社区商业规划可以借鉴国外成熟商业社区的经验，在学习中发展，在摸索中创新，建造富有中国特色的社区商业模式。1.2.1欧美的社区商业中心 欧美盛行大型新兴社区商业。例如英国伦敦东南郊区的Bluewater购物中心，在13.9万平方米的营业面积中，有57家国际零售商入驻，集中分布着3个广场，共330家商铺，其中包括3家大百货店、200家专卖店、50家餐厅酒吧、13个放映厅组成的多功能电影等等，满足着周边60分钟汽车车程内10余万居民的日常消费需求。 美国的社区商业中心有两大发展特点：一种是在“中心”内有一主题，如以一家大超市为主，附带部份折扣或全部专卖店、厂家直销店等；另一种是突破传统观念，呈块状型，与周围的文化娱乐等设施结成联盟，块状不一定只位于一幢建筑，而是扩展为一个较大的消费空间。 1.2.2日本的社区商业中心 “商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。 “造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。例如，日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多种功能于一体的生活园地。250家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群。 日本规划最大、全美式的社区商业中心是东京近郊船桥市的拉拉普多，除了本身的休闲文化设施外，中心还设有公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等，形成一个生活小区，使来到这里的顾客得以尽情享受。 1.2.3新加坡的社区商业中心 “邻里中心（Neighborhood Center）”是新加坡社区商业中心的名称，即按照社区建设的配套建设指标，根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以盈利为主要目的，而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。 新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分从1000户到1500户配置一个邻里商 新加坡“邻里中心”社区商业模式对中国的启示 谭博裕 （华侨大学工商管理学院，福建泉州362021） 摘要：介绍了新加坡“邻里中心”社区商业模式，并对该模式进行探讨。深入了解新加坡“邻里中心”的概念、特征以及分析“邻里中心”成功案例—— —新加坡第一乐广场。最后，通过新加坡“邻里中心”社区商业模式得出其对中国的启示。 关键词：新加坡；社区商业；邻里中心 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.08.181 专题研究
邻里中心：商业地产开发新模式 如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？ 如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？如何实现社区商业的最佳经营管理？这些都成为各地开发企业悬而不决的问题。 正值此际，一种发端于新加坡、扎根于苏州的商业服务新业态——邻里中心经过5年多的本土化实践，邻里中心摸索出一套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式。 当众多开发企业还在踯躅于商铺是租好还是卖好而举棋不定时，邻里中心已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。 “邻里中心”是中国第一个社区商业服务的品牌商标，先后开发了《邻里中心开发指南》、《邻里中心标准化管理系统（NCMS）》等软件，成为同行业的先驱和探路者。最近，其更是以“零缺陷”通过了ISO9001：2000质量体系认证，这在AQA国际标准认证公司审核的500余家中国企业中还是第一个。为廓清这一模式的来龙去脉，记者近日专程采访了苏州工业园区邻里中心管理有限公司总经理于宙。 东方早报：作为中国第一个社区商业服务品牌，邻里中心诞生至今已有5年历史。能否简述一下这5年来，邻里中心的发展历程，以及期间所发生的业态转型？在此过程中，邻里中心可曾遇到过瓶颈或陷阱？和新加坡的原生态邻里中心相比，苏州工业园区的邻里中心融入了哪些中国化的元素？ 于宙：坦率地说，从1997年邻里中心管理有限公司成立以来，我们走过的路并不是一帆风顺的，其中经历了几个阶段。最初是导入新加坡的经验，建成了第一个邻里中心新城大厦。和国内的商业中心有所不同，新加坡的邻里中心是均匀分布的，其要点就是“统一规划、有序发展”，这一理念后来被我们成功导入。根据规划，在工业园区260平方公里的版图上，
项目背景 地点: 中国. 海南省. 海口市 开业: 2005年6月5日 开发商: 海南环瑞置业有限公司 基地面积: 430,000㎡ 建筑面积:300,000㎡ 商业面积: 120,000㎡ 海域面积: 100,000㎡ 楼层: 5层 停车位: 3,500个 预计投资总额: 2.5亿元美元 海南第一MALL位于海南海口市滨海大道，紧临秀英港旁(即海口港)，具有临海、观海之得天独厚的景观优势, 也是国内唯一的滨海购物中心, 分五期开发。2003年项目甫推出即轰动一时, 2004年获中国房地产十大商业地产品牌及中国房地产最佳商业项目20强, 同时吸引了许多国际投资商极大的关注，前来考察洽谈合作开发者川流不息，盛况空前(见图1)。 该购物中心虽号称43万平方米, 问题是它分五期开发, 第一期3.6万平方米, 已开发完成, 主力店原本是引进铜锣湾百货, 没想到铜锣湾在海口招不到商户, 于开业前一个月临阵撤退, 开发商迫于无奈, 在商户入驻不及30%的情况下, 咬着牙于2005年6月仓促开幕, 商户多半集中在一楼, 二、三、四楼的空间大部份闲置着, 五楼为员工办公室。实际上, 开发商变成了自营百货司, 营业空间仅占了约8,000平方米左右, 营运状况低迷, 商场门可罗雀。随后于2006年2月, 引进了深圳的新一佳超市, 营业面积占1.2万平方米, 营运状况差强人意, 勉强还可维 持门面。 目前该购物中心是以自营百货公司(8,000㎡)和新一佳超市(12,000㎡)为经营主体, 见图2。
就现况而言, 由于该购物中心目前只开发了第一期3.6万平方米, 自营百货加上引进的超市, 真正的营业面积只有2万平方米, 很显然地, 是属小型的邻里型购物中心。根据2006年的资料统计显示, 该购物中心的经营状况显然出现了严重问题, 见图3、4。 超市–营业面积12,000㎡, 2006年10月份的日均入店客流量为3,093人次。 百货–营业面积8,000㎡, 2005年4月份的日均入店客流量622人次, 经整改后, 2006年10月份上升至2679人次, 主要是修改了卖场动线, 吸纳了超市的客流。