中 性 维持
房地产行业 2010年11月11日
市场表现 房地产行业1-10月数据点评：
利空因素部分消化，房价上涨趋势放缓
资料来源：海通证券研究所
相关研究
房地产行业分析师 涂力磊
SAC 执业证书编号： S0740210020003
电 话： 021-********
Email ： tll5535@https://www.doczj.com/doc/c311972099.html,
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房地产投资保持增长。1-10月全国房地产累计开发投资达38069.52亿元，同比增长36.5%。按照历史情况，12月为房地产投资高峰。因此预计全年投资有望达到4.6万亿以上，同比增速在28%左右。
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新开工同比增长61.9%。1-10月，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.18亿平方米。预计全年新开工面积在1.6亿平左右，同比将增长43%。
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土地购买当月面积环比上涨9.57%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积32800万平方米，同比增长36.2%。当月土地购置面积为3716.91万平，环比上涨9.57%，同比增长41.84%。预计全年土地购买数量有望实现4亿平，较09年增长25%，基本回归正常水平。
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预计2011年新开工将先低后高。由于今年土地购置绝对量仅保持正常水平，受基数效应影响，预计2011年新开工量将呈现先低后高的趋势。考虑到2010年新开工量较大，因此未来一年新开工是否能保持同比增长，将取决于市场销售速度。 ●
“限购”未对10月销售市场构成明显冲击。10月份，当月商品房销售面积9278.32万平方米，环比下降11.17%，同比增长16.01%。10月当月销售数据属于年内第二高点。商品房当月销售额5075.7亿元，环比下降7.68%。
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开发商资金面供给依旧充足。1-10月全国房地资金来源总量达到56923亿元，较去年同期增长32%。预计全年资金总量将达到7万亿以上，较09年的5.7万亿明显扩大。目前开发商资金面依旧处于可控状态，这将影响房价下行速度。 ●
10月房价上涨势头有所抑制。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。从我们重点监测城市来看，10月一线城市平均环比增长幅度为-0.06%，二、三线城市平均环比增长为0.31%。
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通胀问题将吸引政府更大关注。目前国内各种农副产品和大宗商品出现连续大幅度涨价现象。在通胀明显抬头之际，国家将把更多精力放在如何应对流动性泛滥所造成的通胀问题。本次提高存款准备金率后我们认为不排除年内还有继续加息的可能，但是概率有所下降。
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估值和投资。截至11月10日，A 股市场动态PE 在21.72倍，而房地产板块动态PE 在24.66倍。短期继续维持行业“中性”评级。投资方面，受前期加息预期影响板块出现连续下跌。本次存款准备金率提高后，加息预期有所减弱。预计板块后期将呈现修复性反弹。
研究报告行业跟踪报告
行业研究
目录
1.房地产开发完成情况 (5)
1.1房地产投资情况 (5)
1.2房地产新开工、施工和竣工情况 (5)
1.3土地购置情况 (6)
2. 房地产销售情况 (8)
3. 全国房价开发资金来源 (9)
4. 全国房价运行情况 (11)
4.1全国情况 (11)
4.2重点监测城市情况 (11)
5. 投资建议 (13)
6. 风险提示 (13)
图目录
图1全国房地产开发投资累计完成情况 (5)
图2全国房地产开发投资当月完成情况 (5)
图3全国住宅投资累计完成情况 (5)
图4全国住宅投资当月完成情况 (5)
图5全国房地产新开工、施工和竣工面积情况 (6)
图6房屋新开工累计情况 (6)
图7 当月新开工情况 (6)
图8房屋竣工面积累计情况 (6)
图9房屋竣工面积当月情况 (6)
图10全国土地购置面积累计情况 (7)
图11全国土地购置面积当月情况 (7)
图12全国土地购置金额累计情况 (7)
图13全国土地购置金额单月情况 (7)
图14 全国土地单价情况 (7)
图15全国商品房销售面积累计情况 (8)
图16全国商品房销售面积当月情况 (8)
图17全国商品房销售额累计情况 (8)
图18全国商品房销售额当月情况 (8)
图19 全国房地产销竣比情况 (9)
图20全国房地产开发资金来源累计情况 (9)
图21全国房地产单月开发资金来源情况 (9)
图22全国房地产开发资金1-10月构成 (10)
图23全国10月房地产开发资金构成 (10)
图24房地产开发资金中国内贷款累计情况 (10)
图25房地产开发资金中国内贷款当月情况 (10)
图26房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况 (10)
图27房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况 (10)
图28房地产开发资金中利用外资累计情况 (11)
图29房地产开发资金中利用外资当月情况 (11)
图30全国商品房房价同比情况 (11)
图31全国商品房房价环比情况 (11)
图32一线监测城市商品房房价同比情况 (12)
图33一线监测城市商品房房价环比情况 (12)
图34 二、三线监测城市新建商品房房价同比情况 (12)
图35 二、三线监测城市新建商品房房价环比情况 (12)
1. 房地产开发完成情况
1.1房地产投资情况
1-10月全国房地产累计开发投资达38069.52亿元，同比增长36.5%。相比09年同期同比增长16.6%而言，2010年增幅继续放大。1-10月商品住宅投资26682亿元，同比增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.9%。
图1全国房地产开发投资累计完成情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图2全国房地产开发投资当月完成情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
从单月情况来看，10月完成房地产开发投资4558.27亿，相比9月的5156.2亿，
环比下降11.59%，同比去年增大37.03%。10月完成住宅投资3170.87亿，环比下降12.79%，同比增长33.78%。房地产投资情况在2010年9月出现单月高点之后，受政策影响开始下滑。按照历史情况，12月为房地产投资高峰。因此我们预计全年投资有望达到4.6万亿以上，同比增速在28%左右。
图3全国住宅投资累计完成情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图4全国住宅投资当月完成情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
1.2房地产新开工、施工和竣工情况
1-10月，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.18亿平方米，同比增长61.9%；房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；房屋竣工面积4.2亿平方米，同比增长11.4%。其中住宅竣工面积3.40亿平方米，同比增长9%。
图5全国房地产新开工、施工和竣工面积情况
资料来源：Wind、海通证券研究所
从单月值来看，10月全国新开工面积达到1.23亿平，环比减少15.31%，同比增长51.62%。当月房屋竣工面积为0.51亿平，环比增长13.2%，同比增长20.03%。
图6房屋新开工累计情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所图7 当月新开工情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图8房屋竣工面积累计情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图9房屋竣工面积当月情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
预计全年新开工面积在1.6亿平左右，同比将增长43%，有望创历史新高。而07、08、09年各年新开工面积分别是0.95亿平，1.02亿平和1.15亿平。
1.3土地购置情况
1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积32800万平方米，同比增长36.2%。
当月土地购置面积为3716.91万平，环比上涨9.57%，同比增长41.84%。1-10月，全国累计土地购置费8006亿元，同比增长79.2%。10月当月土地购置费用895.28亿元，环比下降18.14%，同比增长50.1%。
图10全国土地购置面积累计情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所图11全国土地购置面积当月情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图12全国土地购置金额累计情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图13全国土地购置金额单月情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
从土地购置费用当月额推算来看，10月全国土地出让均价为2408.67元/平，较上月下降25.29%，同比增长5.83%。
图14 全国土地单价情况
资料来源：Wind、海通证券研究所
按照目前的拿地速度推算，预计全年土地购买数量有望实现4亿平，预计较09年
增长25%，基本达到07年水平。回顾过往几年，正常情况下土地出让面积基本在4亿平左右。09年土地购置面积基数较低是造成了今年同比数据较大的主要原因。市场的土地供应并没有有效放大。因此如果从土地购置面积来推算新开工的话，预计2011年新开工面积将呈现先低后高的走势。2011年新开工是否能保持同比增长还需要看后期市场销售状况。
2. 房地产销售情况
1-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，比去年同期增长9.1%，增幅比1-9月增长0.9个百分点。10月份当月，商品房销售面积9278.32万平方米，环比下降11.17%，同比增长16.01%。10月当月销售数据属于年内第二高点。“限购”并没有对市场有明显冲击。
图15全国商品房销售面积累计情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图16全国商品房销售面积当月情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
1-10月商品房累计销售额达到36992亿元，较去年同期增长17.3%。商品房当月
销售额5075.7亿元，环比下降7.68%。
从销竣比情况来看，截至2010年10月，销竣比数据为1.72，较9月的1.71略为上升。由于“限购”出台后，市场并没有出现明显下滑。政策威慑效果与4月上调房屋首付比例相比，呈现明显减弱的趋势。因此，我们认为后期销竣比继续向上的趋势可能会有所减弱。
图17全国商品房销售额累计情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所图18全国商品房销售额当月情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图19 全国房地产销竣比情况
资料来源：Wind 、海通证券研究所
3. 全国房价开发资金来源
1-10月全国房地资金来源总量达到5.69亿元，较去年同期增长32%。其中10月单月资金来源总量达到6418亿元，环比增长4.52%，同比增长28.69%。从目前来看房地产市场的资金来源没有呈现明显缩小的趋势。预计全年资金总量将达到7万亿以上，较09年的5.7万亿明显扩大。
图20全国房地产开发资金来源累计情况
资料来源：CEIC 、海通证券研究所 图21全国房地产单月开发资金来源情况
资料来源：CEIC 、海通证券研究所
从1-10月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的18%，利用外资占1%，自筹资金占38%，其他资金占43%。从10月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占1%，自筹资金占38%，其他资金占45%。 逐个数据分析当月值的话可以看到，房地产资金来源中国内贷款10月达到1044亿元，属于年内最高值，同比增长达到18.84%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，10月个人按揭贷款达到711亿元，环比增长达到10.18%。
目前两项数据说明，作为生产方的开发商资金没有明显减少，但是作为消费方的购房人贷款数量却受到明显限制。这种显现产生的原因与第三套房停贷等信贷收紧有关。
图22全国房地产开发资金1-10月构成 国内贷款18%
其他资金43%
利用外资
1%
自筹资金
38%
资料来源：CEIC 、海通证券研究所
图23全国10月房地产开发资金构成
利用外资
1%
其他资金45%
国内贷款16%
自筹资金38%
资料来源：CEIC 、海通证券研究所
图24房地产开发资金中国内贷款累计情况
资料来源：CEIC 、海通证券研究所
图25房地产开发资金中国内贷款当月情况
资料来源：CEIC 、海通证券研究所
图26房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况
资料来源：CEIC 、海通证券研究所 图27房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况
资料来源：CEIC 、海通证券研究所
10月当月房地产资金来源中利用外资达到86.93亿，环比增长5.19%，同比增长387%。海外热钱有加速进入房地产领域的趋势。
图28房地产开发资金中利用外资累计情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所图29房地产开发资金中利用外资当月情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
4. 全国房价运行情况
4.1全国情况
10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。
分类型看，10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。
图30全国商品房房价同比情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
图31全国商品房房价环比情况
资料来源：CEIC、海通证券研究所
10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。
4.2重点监测城市情况
10月重点监测一线城市房价同比继续回落。房价环比数据除北京、深圳外，其他城市均呈现下降。一线监测城市10月平均环比增长幅度为-0.06%。其中，杭州地区10月房价环比跌幅为-0.3%，下跌幅度最大。
图32一线监测城市商品房房价同比情况（%）
资料来源：CEIC 、海通证券研究所 图33一线监测城市商品房房价环比情况（%）
资料来源：CEIC 、海通证券研究所
10月二、三线重监测城市房价同比上涨幅达到6.68%。房价同比涨幅呈现下降趋势。
图34 二、三线监测城市新建商品房房价同比情况（%）
资料来源：Wind 、海通证券研究所
环比方面，二、三线城市表现与一线城市基本一致。房价环比数据呈现继续上涨但
是幅度有所减弱的趋势。截至10月，二、三线城市房价平均涨幅是0.31%。
图35 二、三线监测城市新建商品房房价环比情况（%）
资料来源：Wind 、海通证券研究所
5. 投资建议
宏观背景方面，目前国内各种农副产品和大宗商品出现连续大幅度涨价现象。在通胀明显抬头之际，国家将把更多精力放在如何应对流动性泛滥所造成的通胀问题。国家也在此时及时提高存款准备金率，收紧流动性。我们认为不排除年内还有继续加息的可能，但是概率有所下降。
行业方面应该看到房价虽然仍然呈向上趋势，但上涨幅度有所放缓。而“限购”政策对市场的冲击并没有我们所预期的那么大。尤其在开发商资金面方面，全年资金来源不仅没有缩小，反而大幅高于过往。
截至11月10日，A股市场动态PE在21.72倍，而房地产板块动态PE在24.66倍。短期继续维持行业“中性”评级。投资方面，受前期加息预期影响板块出现连续下跌。本次存款准备金率提高后，加息预期有所减弱。预计板块后期将呈现修复性反弹。
6. 风险提示
房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
信息披露
分析师负责的股票研究范围
涂力磊：房地产行业
重点研究上市公司：万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城A、金融街、首开股份、北京城建、苏宁环球、万通地产、荣盛发展、滨江集团、广宇集团、亿城股份和新潮实业。
公司评级、行业评级及相关定义
我们的评级制度要求分析师将其研究范围中的公司或行业进行评级，这些评级代表分析师根据历史基本面及估值对研究对象的投资前景的看法。每一种评级的含义分别为：
公司评级
买入：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上；
增持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；
中性：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；
减持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间；
卖出：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅低于-15%。
行业评级
增持：我们预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上；
中性：我们预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平－5%与5%之间；
减持：我们预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。
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