2018年南京市房地产市场投资策略分析报 告
目录 第一章南京市房地产行业经济政策环境分析 (9) 第一节南京市房地产行业宏观经济环境分析 (9) 一、GDP增长情况 (9) 二、固定资产投资 (9) 三、居民收支情况 (13) 四、人口增长情况 (14) 第二节南京市房地产行业政策环境分析 (14) 一、史上最严“四限” (14) 二、商办市场政策 (15) 1、《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》 (15) 2、《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》 (15) 3、南京市《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》 (15) 三、土地市场政策 (16) 1、严控土地交易市场 (16) 2、积极推出租赁用地 (16) 3、提高企业准入条件 (16) 第三节南京市城市相关发展规划 (16) 一、交通规划 (16) 1、江苏省高速铁路规划 (16) 2、江苏省过江通道介绍 (17) 3、市内轨道交通不断利好 (18) 4、南京市过江通道、高速铁路/公路不断完善 (19) 二、城市规划 (20) 1、对标波士顿 (20) 2、各区配套规划 (21) 第二章南京市房地产行业土地市场分析 (22)
第一节土地市场供需分析 (22) 第二节土地市场价格分析 (23) 一、楼面价 (23) 二、溢价率 (23) 第三节南京市土地出让金及成交区域分布情况 (24) 一、土地出让金 (24) 二、地块成交区域分布 (25) 第三章南京市房地产行业商品房市场分析 (26) 第一节南京市商品房市场分析 (26) 一、成交量、新增及存量情况 (26) 二、月度供销走势 (27) 第二节南京市商品住宅市场分析 (27) 一、成交量、新增及存量情况 (27) 二、月度供销走势 (28) 三、商品住宅存量分析 (29) 四、片区成交情况 (30) 1、新增面积 (30) 2、成交面积 (30) 3、成交均价 (31) 五、需求结构分析 (31) 1、户型面积 (31) 2、价格段 (32) 第三节南京市房地产行业分物业类型市场分析 (32) 一、写字楼市场 (32) 二、商业市场 (33) 三、别墅市场 (34) 四、二手住宅市场 (35) 第四章南京市房地产市场排行榜 (37) 第一节南京市房地产行业土地市场排行榜 (37) 一、土地宅地单价排行 (37)
南京市2018年有关建设工程计价管理问题解答汇编 (三) 1、在执行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）时，满堂基础卷材防水定额缺项，是否执行平立面卷材防水定额？ 答：在执行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）时，鉴于满堂基础卷材防水定额缺项，可以执行平立面卷材防水定额，同时按设计要求的搭接和附加层用量，调整定额中的卷材含量。 2、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）中定额13-163混凝土散水，如果采用商品砼（非泵送），定额含量如何调整？ 答：可参照6-1现浇垫层与6-301基础无筋砼垫层的人工含量差扣0.41人工，扣除砼搅拌机。 3、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）13-42环氧树脂自流平地面子目中,环氧树脂厚度是多少? 答: 定额中环氧树脂的厚度约为1mm。市场上环氧树脂材料种类多，实际可根据设计涂层厚度和环氧树脂漆的比重调整，其中定额考虑环氧树脂漆损耗率为3%，石英砂损耗率3%，环氧树脂漆比重为每立方1.1t、石英砂浆每立方1.6t，供调整含量参考。 ????4、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）中18-64、65灯槽（灯带）子目、18-66、67明（暗）窗帘盒子目设计不同尺寸如何调整？? ????答：2014定额相应子目下有附注：不同规格按比例调整，即设计尺寸不同套用该子目时，其人工、材料、机械含量均按比例调整。
5、问：南京市发布的工程建设材料市场指导价中成品灰土的价格是压实方体积的单价还是虚方体积的单价？ 答：虚方体积的单价。 6、南京市发布的工程建设材料市场指导价中周转材料租赁拉森钢板桩（400*170*15.5）租赁价格为含税价0.9元每米每天，请问该租赁费是否包含钢板桩的运输及装卸费用？ 答：拉森钢板桩租赁价格不含运费及机械装卸费用。 南京市2018年有关建设工程计价管理问题解答汇编 (二) （发稿时间：2018年8月22日??? 阅读次数：1206）?????【关闭窗口】 南京市建设工程造价管理处 1、某工程中一清单项目，因实际工程量与招标清单工程量出现偏差，且工程量偏差超过15%。请问超过部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价应如何调整？ 一因导致工程量偏差超过15%时，可进行调整。当工程量增加15%以上时，增加部分的工程量的综合单价应予调低；当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。”?为避免不平衡报价造成的实际工程造价偏差，超过或减少部分的综合单价是否调整应基于综合单价是否符合市场的合理水平，在此基础上甲乙双方协商确定调整后的综合单价。 2、南京市工程建设材料市场指导价中商品混凝土区分泵送混凝土和非泵送混凝土两类，请问在地下连续墙施工中所采用的水下混凝土价格应执行哪一类？
合肥市建设工程造价管理站 合造价字［2009］003号 关于贯彻执行“安徽省建筑、装饰装修工程及安装工程（常用册）计价定额综合单价”的通知 为合理确定工程造价，简化工程量清单计价，贯彻国家《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008），根据安徽省建设厅《关于颁发安徽省建筑、装饰装修工程及安装（常用册）工程计价定额综合单价的通知》(建定［2008］259号)精神，现将合肥市贯彻执行“安徽省建筑、装饰装修工程及安装工程（常用册）计价定额综合单价”（以下简称“综合单价”）相关事项通知如下： 一、自2009年4月20日起我市行政区域内以工程量清单计价的建筑、装饰装修工程及安装（常用册）工程，均使用“综合单价”。本“综合单价”作为招标人编制招标控制价的依据，投标人编制投标报价的参考依据，工程实施过程中费用索赔、现场经济签证的计算依据，工程竣工结算的依据。也是工程招标清单、工程成本价界定的依据。 二、本“综合单价”与2005年《安徽省建设工程工程量清单计价规范》（DBJ/T-206-2005）配套执行。
三、执行“综合单价”计价的不再区分工程类别。 四、采用本“综合单价”进行工程量清单计价的，费用构成和计算按下列规定执行。 ㈠分部分项工程量清单项目费包括定额人工费、材料费、机械费和综合费，其中综合费包括夜间施工增加费、二次搬运费、已完工程设备保护费、冬雨季施工增加费、工程定位复测、点交、场地清理费、生产工具用具使用费，企业管理费、利润。 ㈡措施项目清单费：主要为施工技术措施项目清单费。浇筑混凝土模板及支撑费、脚手架费应列入分部分项工程量清单项目费中。浇筑混凝土模板及支撑与浇筑混凝土子目的清单编码对应，脚手架费的清单编码按下表 施工组织措施项目清单费，其通用项目已列入综合单价。具体措
2018造价工程师(工程造价管理)练习题及答案 一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有一个最符合题意) 1．商品的价值由商品生产过程中所消耗的生产资料价值和活劳动所创造的价值构成，其中活劳动所创造的价值在商品价格中表现为( )。 A．劳动报酬货币支出 B．企业所获取的利润 C．劳动报酬货币支出和赢利 D．劳动者创造的剩余价值 2．建设工程造价有两种含义，从业主和承包商的角度可以分别理解为( )。 A．建设工程固定资产投资和建设工程承发包价格 B．建设工程总投资和建设工程承发包价格 C．建设工程总投资和建设工程固定资产投资 D．建设工程动态投资和建设工程静态投资 3．我国建设工程造价管理组织包含三大系统，该三大系统是指( )。 A．国家行政管理系统、部门行政管理系统和地方行政管理系统 B．国家行政管理系统、行业协会管理系统和地方行政管理系统 C．行业协会管理系统、地方行政管理系统和企事业机构管理系统 D．政府行政管理系统、企事业机构管理系统和行业协会管理系统 4．根据《造价工程师注册管理办法》的规定，下列工作中属于造价工程师执业范围的是( )。 A. 工程经济纠纷的调解及仲裁 B．工程造价计价依据的审核 C．工程投资估算的审核及批准 D．工程概算的审核及批准 5．根据《造价工程师注册管理办法》的规定，经全国造价工程师执业资格统一考试合格的人员应当在取得考试合格证书后的有效期限内，持有关材料到省级或者部门注册机构申请初始注册，该有效期限为( )个月。 A．1 B．2 C．3 D．6 6．根据《工程造价咨询单位管理办法》的规定，甲级工程造价咨询单位的资质标准之一是：具有专业技术职称且从事工程造价专业工作的专职人员和取得造价工程师注册证书的专业人员分别不少于( )人。 A．20和10 B．20和8 C．12和6 D．12和4 7．根据《工程造价咨询单位管理办法》的规定，在某省城新开办的工程造价咨询单位，其资质应由其所在省( )审批。 A.人民政府建设行政主管部门商同级有关专业部门 B．人民政府建设行政主管部门初审合格后报国务院建设行政主管部门 C．工程造价管理协会初审合格后报国务院建设行政主管部门 D．人民政府建设行政主管部门初审合格后报国务院工程咨询管理机构 8．某企业向银行借贷一笔资金，按月计息，月利率为1．2％，则年名义利率和年实际利率分别为( )。 A．13．53％和14．40％ B．13．53％和15．39％ C．14．40％和15．39％ D．14．40％和15．62％ 9．某项目建设期为2年，建设期内每年年初分别贷款600万元和900万元，年利率为 10％。若在运营期前5年内于每年年末等额偿还贷款本利，则每年应偿还( )万元。 A．343．20 B．395．70 C．411．52 D．452．邱 10．在下列投资方案评价指标中，反映借款偿债能力的指标是( )。 A。偿债备付率和投资收益率 B．利息备付率和偿债备付率 C。利息备付率和投资收益率 D．内部收益率和借款偿还期 11．在投资方案评价中，投资回收期只能作为辅助评价指标的主要原因是( )。 A．只考虑投资回收前的效果，不能准确反映投资方案在整个计算期内的经济效果 B。忽视资金具有时间价值的重要性，在回收期内未能考虑投资收益的时间点 C。只考虑投资回收的时间点，不能系统反映投资回收之前的现金流量 D．基准投资回收期的确定比较困难，从而使方案选择的评价准则不可靠 12．下列关于基准收益率的表述中正确的是( )。 A．基准收益率是以动态的观点所确定的投资资金应当获得的平均赢利率水平 B．基准收益率应等于单位资金成本及单位投资的机会成本之和
工程造价全过程管理的重要性 刘小敏 投资建设事业部 [摘要]工程造价管理包括工程造价合理确定和有效控制两个方面。合理的确定投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价、竣工决算。有效控制是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的费用限额之内。 [关键词]造价的合理确定；有效控制；全过程管理 引言 施工总承包企业长期以来，普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的费用控制，而把主要精力放在施工阶段即审核施工图预算、结算建安工程价款，算细账。做为一个施工总承包单位转型的产物，在拓展投资板块时往往脱离不了施工总承包原有的工作模式，但随着业务量的增加，才逐步意识到我们是以投资为主的模式，必须甩掉总承包的尾巴。然而投资+建设的项目怎样才能把项目成本在合理范围和批准的限额内，笔者认为，重视从项目决策、项目设计、工程招投标、施工合同签订，到竣工结算的全过程造价管理，才能达到合理控制造价。 1、投资估算阶段 项目投资估算是项目决策的重要因素，投资估算一旦批准，是不允许随意更改的，所以在项目筹备阶段，造价管理及商务管理部门需根据项目的定位对项目的投资情况做出较详细、较准确的投资估算。它不仅是银行评估拟建项目的贷款依据，还是项目建设期及施工期的重要指导作用依据。 投资建设事业部成立以来在投资估算方面还是比较重视的，为确保投资估算的误差率控制在±10%以内，工程造价管理部门应对拟建项目做了详细的投资估算。为拟建项目是否能正确的选择经济合理的设计方案、优秀的施工合作及项目建设期资金筹集及回收情况团队提供重要依据。 2、设计概算阶段
全过程工程造价的控制重点是设计阶段，而设计概算是设计文件的重要组成部分，是衡量设计方案技术经济合理性和选择设计最佳方案的依据，是工程造价管理及编制招标标底和投标报价的依据。 设计概算阶段对拟建项目的影响主要体现在以下几方面： （1）对拟建项目总投资额的影响 占总费用不到3%的设计费用，对项目工程造价的影响可达到为75%~95%，从百分比不难看出设计阶段的重要性。 （2）对拟建项目工期的影响 根据投资估算控制概算的原则，拟（筹）建项目的设计概算若超出投资估算的10%，则该项目的必须重新报批，或者重新修改概算。 在投资建设事业部所承接及投资的项目，设计概算均有设计院提供，由于在事业部成立初期设计人员未配备到位，往往会忽略了设计概算重要性。工程造价管理部门应收集已完工程重要经济技术指标，建立已完工程信息库，在编制筹建项目的设计概算时要结合拟建项目所在地的价格水平，提高设计概算的准确性。工程造价人员应针对初步设计方案，提出优化建议，使项目实施成本达到最省，功能最优，减少施工过程中设计增量，避免成本管理失控，已达到控制施工图设计和施工图预算的目的。 3、施工图预算阶段 施工图预算是根据批准的施工图设计、计量与计价表、施工组织设计文件及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的预算造价文件。它是考核工程成本、确定工程造价的主要依据，是编制投标文件、签订合同的依据，是工程价款结算的依据等。 3.1 若在建项目未及时编制施工图预算可能会出现以下几种情况： （1）某项目前期启动时间较紧，在施工图未出图前即进行施工合作单位招标，未编制施工图预算；此项工作在项目开工后才完成，使总承包方在主体施工时处于不利的状态。且该项目为定向开发，项目未派驻造价管理人员。不能及时为现场工程师处理各
北京市建设工程造价管理协会 京价协 [2015]011号 关于调整“北京市建设工程造价咨询服务参考费用 及费用指数”后的解释和自律管理 根据《住房城乡建设部关于推进建筑业发展和改革的若干意见》（建市[2014]92号）（简称若干 意见）、《北京市工程造价咨询行业自律公约》（简称自律公约）的规定。北京市建设工程造价管理协会 （简称京价协）于2011 年发布的《关于公布北京市建设工程造价咨询参考费用及费用指数的说明》（简称参考费用及指数）至今已五年了，经过工程造价咨询市场对“参考费用及指数”的运用，参考费用获得了 参与工程造价咨询各方主体的认可，有效的遏制了不合理的竞争行为。近年来北京市的物价均有上涨，特 别是人工工资上涨幅度较大。因此，京价协经研究决定调整“参考费用及指数”。 一、调整“参考费用及指数”的依据 本次调整是在 2011 年“参考费用及指数”的基础上，根据本市工程造价咨询市场变化的情况，京 价协跟踪了北京市工程造价咨询单位会员实际完成的各种类型的造价咨询服务所需要的人工费、软件使用费、 办公场所费用、管理费、利润、税金等项目数据，结合北京市公布的社会平均工资，以及参考相关省市公布 的工程造价咨询服务费用标准，京价协采用科学的方法综合测算后调整了“参考费用及指数”。本次测算的 数据均来源于工程造价咨询单位会员。 二、调整后的“参考费用及指数”使用的解释 《北京市建设工程造价咨询参考费用》（见附件一）计算方法： （一）采用差额定率分档累进方法计算工程造价咨询费用 例如： 某工程建筑安装工程造价为6000 万元，计算工程量清单编制费用如下： 200 万元× 3.2 ‰ =0.64 万元 (500-200) ×2.7 ‰=0.81 万元 (2000-500) ×2.4 ‰ =3.6 万元 (6000-2000) × 2.1 ‰=8.4 万元 合计费用 =0.64+0.81+3.6+8.4=13.45万元 （二）对于小型咨询项目或专项工程造价咨询服务项目，采用上述办法不便计算的，可以参照《工程 造价咨询日参考费用》（见附件二）由委托方与被委托方约定； （三）对于工程结算审核的效益费用，建议谁受益，谁付费，费用由委托方负责将受益的第三方费用 收取后与本方的费用一并支付给被委托方。 （四）通过对北京市建设工程造价咨询市场的跟踪测算，对《北京市建设工程造价咨询费用指数》（见附件三）做了相应调整，费用指数反映北京市建设工程造价咨询费用的变动及变动幅度。 三、注意事项 （一）被委托方应遵守国家法规和行业行为准则，按照《建设工程造价咨询合同（示范文本）》与委 托方签订咨询服务合同，明确服务内容、支付方式，并按照业务规程提供质量合格的服务；
《建设工程造价管理》知识点整理 1 建设工程造价管理概述 1.1 建设工程造价管理的基本概念 工程造价管理是一项融技术、经济、法规与一体的综合性的系统工程。 1.1.1 建设工程造价管理的界定 （1）定义： 建设工程造价管理是由建设工程、工程造价、造价管理三个属性不同的关键词所组成，是一门集多学科知识于一体的综合应用性学科。 建设工程：即土木工程（也称基本建设工程），既指部件产品，即由建筑业承担固定资产设计、建筑和安装任务的成果，包括房屋建筑物和各类建筑物，又指一个活动畴，即包括从事整个建筑、市政、交通、水利等土木工程各相关活动的总称。 工程造价：有两种含义，一是指投资额或称建设成本，二是指合同价或称承发包价格。 投资额（建设成本），是指建设项目（单项工程）的建设成本，即完成一个建设项目（单项工程）所需费用的总和，它包括建筑工程、安装工程、设备及其他相关费用。投资额是对投资方、业主、项目法人而言的。合同价（承发包价格），是指建设工程实施建造的契约性价格。合同价是对发包方、承包方双方而言的。 造价管理：工程造价管理由于工程造价含义的双重性，所以要分别予以考虑。 （2）工程造价管理的特点：时效性；公正性；规性；准确性 1.1.2 建设工程造价计价的特点与影响造价的因素 特点：单件性计价、多阶段计价、分解组合计价。 影响因素：价值规律、货币流通规律、商品供求规律 1.1.3 工程造价管理的目标及工作要素 工程造价管理是运用科学、技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制、技术与经济、引导与服务、管理与监督等实际问题，从而提高投资经济效益。 目标：遵循价值规律，健全价格调控机制，培育和规建筑市场中劳动力、技术、信息等市场要素，企业依据政府和社会咨询机构提供的市场价格信息和造价指数自主报价，建立以市场形成为主的价格机制。 对象：分为客体和主体。客体是工程建设项目，而主体是业主或投资人（建设单位）、承包商或承建商（设计单位、施工企业）以及监理、咨询等机构及工作人员。 工作要素：略 1.2 现行工程造价咨询制度
1.根据现行建设项目投资相关规定，固定资产投资应与( )相对应。 A.工程费用+工程建设其他费用 B.建设投资+建设期利息 C.建设安装工程费+设备及工器具购置费 D.建设项目总投资 【参考答案】 B 2.国际贸易双方约定费用划分与风险转移均以货物在装运港被装上指定船只时为分界点，该种交易价格被称为( )。 A.离岸价 B.运费在内价 C.到岸价 D.抵岸价 【参考答案】 A 3.国内生产某台非标准设备需材料费18 万元，加工费 2 万元，专用工具费率5%，设备损失费率10%，包装费0.4 万元，利润率为10%，用成本计算估价法计得该设备的利润是( )万元。
A.2.00 B.2.10 C.2.31 D.2.35 【参考答案】 D 4.根据现行建筑安装工程费用项目组成规定，下列费用项目属于按造价形成划分的是( )。 A.人工费 B.企业管理费 C.利润 D.税金 【参考答案】 D 5.根据现行的建筑安装工程费用项目组成规定，下列关于施工企业管理费中工具用具使用费的说法正确的是( )。 A.指企业管理使用，而非施工生产使用的工具用具使用费 B.指企业施工生产使用，而非企业管理使用的工具用具使用费 C.采用一般计税方法时，工具用具使用费中的增值税进项税额可以抵扣
D.包括各类资产标准的工具用具的购置、维修和摊销费用 【参考答案】 C 6.按照国外建筑安装工程费用构成惯例，关于其直接工程费中的人工费，下列说法正确的是( )。 A.工人按技术等级划分为技工、普工和壮工 B.平均工资应按各类工人工资的算术平均值计算 C.包括工资、加班费、津贴、招雇解雇费 D.包括工资、加班费和代理人费用 【参考答案】 C 7.建设单位通过市场机制取得建设用地，不仅应承担征地补偿费用、拆迁补偿费用，还须向土地所有者支付( )。 A.安置补助费 B.土地出让金 C.青苗补偿费 D.土地管理费 【参考答案】 B 8.关于建设项目场地准备和建设单位临时设施费的计算，下列说法正确的是()。
南京市2018年有关建设工程计价管理问题解答汇 编(三) 1、在执行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）时，满堂基础卷材防水定额缺项，是否执行平立面卷材防水定额答：在执行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）时，鉴于满堂基础卷材防水定额缺项，可以执行平立面卷材防水定额，同时按设计要求的搭接和附加层用量，调整定额中的卷材含量。 2、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）中定额13-163混凝土散水，如果采用商品砼（非泵送），定额含量如何调整答：可参照6-1现浇垫层与6-301基础无筋砼垫层的人工含量差扣人工，扣除砼搅拌机。 3、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）13-42环氧树脂自流平地面子目中,环氧树脂厚度是多少？ 答: 定额中环氧树脂的厚度约为1mm。市场上环氧树脂材料种类多，实际可根据设计涂层厚度和环氧树脂漆的比重调整，其中定额考虑环氧树脂漆损耗率为3%，石英砂损耗率3%，环氧树脂漆比重为每立方、石英砂浆每立方，供调整含量参考。 4、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）中18-64、65灯槽（灯带）子目、18-66、67明（暗）窗帘盒子目设计不同尺寸如何调整
答：2014定额相应子目下有附注：不同规格按比例调整，即设计尺寸不同套用该子目时，其人工、材料、机械含量均按比例调整。 5、问：南京市发布的工程建设材料市场指导价中成品灰土的价格是压实方体积的单价还是虚方体积的单价 答：虚方体积的单价。 6、南京市发布的工程建设材料市场指导价中周转材料租赁拉森钢板桩（400*170*）租赁价格为含税价元每米每天，请问该租赁费是否包含钢板桩的运输及装卸费用 答：拉森钢板桩租赁价格不含运费及机械装卸费用。 ？ 南京市2018年有关建设工程计价管理问题解答汇编 (二) （发稿时间：2018年8月22日阅读次数：1206）【关闭窗口】 南京市建设工程造价管理处 1、某工程中一清单项目，因实际工程量与招标清单工程量出现偏差，且工程量偏差超过15%。请问超过部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价应如何调整 答：超过部分的综合单价的调整，应依据施工合同的约定执行，如合同未明确约定，则参考《建设工程工程量清单规范》 （GB50500-2013）条的规定：“对于任一招标工程量清单项目，当因规定的工程量偏差和第节规定的工程变更等原因导致工程量偏差超
建设工程造价管理办法 建设工程造价管理办法是为加强建设工程造价管理，合理确定和有效控制工程造价，促进建设工程质量与安全，维护工程建设各方的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》等国家有关法律、法规而制定的。下面是关于建设工程造价管理办法的主要内容介绍以供参考。 建设工程造价是指工程建设项目从筹建到竣工验收交付使用所需全部费用，包括建筑安装工程费、设备购臵费、工程建设其他费用、预备费、建设期间贷款利息和固定资产投资方向调节税以及按照国家和省规定计入的有关费用。 建设工程造价计价依据是指用来计算、合理确定和有效控制工程造价的标准，主要包括： 投资估算指标、概算指标、概算定额及其基价表； 预算定额、消耗量定额及其基价表； 费用定额、工期定额、劳动定额、施工机械台班费用定额； 建设工程量清单计价规则； 人工、材料及设备、施工机械台班价格； 国家和省规定的其他计价依据。 工程造价计价依据制定应公开征求社会各方面的意见和建议，组织专家审定。 建设工程投资估算指标、概算指标、概算定额编制后，报省建设
行政主管部门，并由其会同省发展改革、财政等行政主管部门审定后联合发布。其他建设工程造价计价依据由省建设行政主管部门批准发布。 建设工程造价计价依据的修订、补充和解释工作由工程造价管理机构负责。 计价活动内容 建设工程计价包括下列内容： 编制和审核投资估算、设计概算、施工图预算、工程量清单、招标控制价、招标标底、投标报价、竣工结算； 约定和确认工程合同价款； 进行工程计量和价款支付： 办理变更签证和工程索赔、工程结算和决算； 全过程工程造价控制。 确定与控制原则 建设工程造价应当按照建设工程项目全过程、分阶段合理确定，严格按基本建设程序有效控制。全部使用国有资金投资或者以国有资金投资为主的和实行招投标的建设项目基本建设程序，未经省人民政府批准不得擅自改变和简化。 建设项目的投资估算控制设计概算，设计概算控制施工图预算，施工图预算控制工程结算，招标控制价控制中标合同价。 经批准的建设项目投资估算为工程造价的最高限额。投资估算、设计概算及修正概算一经批准，不得随意突破，确需调整的，应当经
2018年一级造价工程师《造价管理》真题及答案（完整版） 1、下列工程计价文件中，由施工承包单位编制的是()。 A.工程概算文件 B.施工图结算文件 C.工程结算文件 D.竣工决算文件 参考答案：C 2、下列工作中，属于工程发承包阶段造价管理工作内容的是()。 A.处理工程变更 B.审核工程概算 C.进行工程计量 D.编制工程量清单 参考答案：D 3、根据《工程造价咨询企业管理力法》，工程造价咨询企业资质有效期为()年。 A.2 B.3 C.4 D.5 参考答案：B 4、根据《工程造价咨询企业管理办法》，乙级工程造价咨询企业中专职从事工程造价专业工作的人员不应少于()人。 页脚内容1
A.6 B.8 C.10 D.12 参考答案：D 5.美国工程造价估算中，材料费和机械使用费估算的基础是()。 A.现行市场行情或市场租赁价 B.联邦政府公布的上月信息价 C.现行材料及设备供应商报价 D.预计项目实施时的市场价 参考答案：A 6.根据《建设工程质量管理条例》在正常使用条件下，给排水管道工程的最低保修期限为()年 A.1 B.2 C.3 D.5 参考答案：B 7.根据《招标投标法实施条例》，依法必须进行招标的项目可以不进行招标的情形是()。 A.受自然环境限制只有少量潜在投标人 B.需要釆用不可替代的专利或者专有技术 页脚内容2
C.招标费用占项目合同金额的比例过大 D.因技术复杂只有少量潜在投标人 参考答案：B 8.根据《招标投标法实施条例》，投标人认为招投标活动不符合法律法规规定的，可以自知道或应当知道之日起()日内向行政监督部门投诉。 A.10 B.15 C.20 D.30 参考答案：A 9.根据《合同法》与无权代理人签订合同的相对人可以催告被代理人在()个月内予追认。 A.1 B.2 C.3 D.6 参考答案：A 10.根据《合同法》，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方的正确处理方式是() A.只能选择适用违约金条款 B.只能选择适用定金条款 C.同时适用违约金和定金条款 D.可以选择适用违约金或定金条款 页脚内容3
南京聚隆2018年财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 南京聚隆2018年资产总额为98,539.34万元，其中流动资产为 75,102.88万元，主要分布在货币资金、应收账款、存货等环节，分别占企业流动资产合计的33.8%、32.92%和20.28%。非流动资产为23,436.46万元，主要分布在固定资产和无形资产，分别占企业非流动资产的80.29%、9.82%。 资产构成表 2.流动资产构成特点 企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的44.74%，表明企业的支付能力和应变能力较强。但应当关注货币性资产的投向。企业流动资产中被别人占用的、应当收回的资产数额较大，约占企业流动资产的
33.23%，应当加强应收款项管理，关注应收款项的质量。 流动资产构成表 3.资产的增减变化 2018年总资产为98,539.34万元，与2017年的82,547.79万元相比有较大增长，增长19.37%。
4.资产的增减变化原因 以下项目的变动使资产总额增加：货币资金增加16,425.4万元，在建工程增加832.6万元，存货增加748.69万元，其他非流动资产增加612.13万元，预付款项增加243.35万元，固定资产增加110.91万元，递延所得税资产增加15.75万元，长期投资增加11.25万元，无形资产增加7.67万元，共计增加19,007.75万元；以下项目的变动使资产总额减少：其他应收款减少12.94万元，其他流动资产减少53.44万元，长期待摊费用减少104.41万元，应收账款减少1,389.02万元，应收票据减少1,456.39万元，共计减少3,016.2万元。增加项与减少项相抵，使资产总额增长15,991.55万元。
第一章建设工程造价管理概述 1建设工程造价：完成一个建设项目所需费 用的总和，或者说是一种承包交易价格或合 同价。 2工程造价管理：是一项融技术、经济、法规于一体的综合性的系 统工程。 3、建设工程造价管理：是以建设工程项目为 研究对象，以工程技术、技术管理为手段，以有效为目标，集多科学知识于一体的一门 综合应用性科学。 4工程：是将自然科学的原理应用到工农业 生产部门中去而形成 的各科学的总称，是用用数学、物理学、化学等基础科学的原理，结合在生产时间中所积 累的技术经验而发展 起来的。 5、建设工程即土木工程：即指部件产品，又指一个活动范畴。 6、建设工程项目分类：1）按照建设性质分类a 建设项目b扩建项目c 改建项目d迁建项目e 恢复项目； 2）按按照建设规模分类a大型项目b中型项目c大型项目 3）按项目法人组建分类；新设法人项目，既有法人项目 7、工程造价的含义：一是指投资额或称建 设成本，二是指合同价或称承发包价格 8、工程造价两种含 义的区别：a性质不同 b要求不同c形成机制 不同d存在的问题及原 因不同 9、工程造价管理的 特点：1时效性2公正 性3规范性4准确性 10、工程造价计价的 特点：1单件性计价2 多阶段计价3分解组合 计价 11、影响工程造价的因 素：1价值规律对工程 造价的影响 2货币流 通规律对工程造价的 影响3供求规律对工程 造价的影响 12、工程造价管理的目 标：通过市场价格机制 的运行，达到优化配置 资源、合理使用投资、 有效控制工程造价，取 得最佳投资效益和经 济效益，形成统一、开 放、协调、有序的建筑 市场体系，将政府在工 程造价管理中的职能 从行政管理、直接管理 转换为法规管理及协 调监督，制定和完善建 筑市场中经济管理规 则，规范招标投标及承 发包行为，制止不正当 竞争，严格中介机构人 员的资格认定，规范社 会中介咨询机构的行 为，对工程造价实施全 过程、全方位的动态管 理，建立符合中国国情 与国际惯例接轨的工 程造价管理体系。 13、工程造价管理的 对象；分为客体和主 体。客体是工程建设项 目，主体是业主或者投 资人、承包商或者承建 商以及监理、咨询等机 构及其工作人员 14、造价工程师的素 质要求： 1造价工程师应是复合 型的专业管理人才2造 价工程师应具备技术 技能 3造价工程师应 具备认为技能 4造价 工程师应具备观念技 能 15、工程造价管理改革 的主要任务与目标： 1简历健全工程造价管 理计价依据，创造适应 社会主义市场经济的 价格机制 2健全法规体系，实行 法制化、规范化管理 3健全工程造价管理机 构，充分发挥引导、管 理、监督、服务职能 4严格工程造价管理人 员的资格准入与考核 认证，加强培训提高人 员素质 5建立并完善工程造价 管理信息系统，运用先 进手段实施高效的动 态管理。 16美国工程造价管理 的特点： 1业主自主负责2专业 人员独立估价3全程管 理一元化。 17发达国家与地区 工程造价管理的特点： 1行之有效的政府间接 调控2有章可循的计价 依据3多渠道的工程造 价信息4贴近市场施加 的动态估价5通用的合 同文本6项目实施过程 中造价的动态控制 第二章建设工程造 价构成1、建筑安装 工程费用：由直接费、 间接费、利润和税金组 成。 2直接费：由直接工 程费和措施费组成 3、直接工程费：是 指施工过程中消费的 构成工程实体的各项 费用，包括人工费材料 费、施工机械使用费 4、人工费：对直接 从事建筑安装工程施 工的生产工人开支的 各项费用。 5、人工费包括：a基 本工资b工资性补贴c 生产工人辅助工资d职 工福利费e生产工人劳 动保护费 6、材料费包括：a材料 原价b材料运杂费c运 输损耗费d采购及保管 费e检验试验费 7、施工机械使用费： a折旧费b大修理费c 经常修理费d安拆费及 场外运费e人工费f燃 料动力费g养路费及车 船使用税 8、措施费：是指为 完成工程项目施工，发 生于该工程施工前和 施工过程中非工程实 体项目的费用 9间接费是由规费、企 业管理费组成。 10规费包括：工程排污 费、社会保障费、住房 公积金、危险作业意外 保险。 11企业管理费包括管 理人员工资、办公费、 差旅交通费、固定资产 使用费、工具用具使用 费、劳动保险费、工会 经费、职工教育经费。 12、社会保障费包括： 1养老保险费2失业保 险费3医疗保险费 14、利润：指施工 企业完成所承包工程 获得的盈利 15、税金：指公家 税法规定的应计入建 筑安装工程造价的营 业税、城市维护建设 税及教育附加费等 16、进口设备的交 货类别：1内陆交货类 2装运港交货类3目 的地交货类 17、固定资产其他费 用：工程建设其他费 用中按规定形成固定 资产的费用，是固定 资产费用的一部分 18、固定资产费用： 指项目投产时将直接 形成固定资产的建设 投资，包括工程费用 以及在工程建设其他 费用中按规定形成固 定资产的费用。 19、建设管理费用： 指建设单位从项目筹 建开始直至工程竣工 合格或交付使用为止
2018年一级《造价管理》真题及答案（完整版） 一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、下列工程计价文件中，由施工承包单位编制的是()。 A.工程概算文件 B.施工图结算文件 C.工程结算文件 D.竣工决算文件 2、下列工作中，属于工程发承包阶段造价管理工作内容的是()。 A.处理工程变更 B.审核工程概算 C.进行工程计量 D.编制工程量清单 3、根据《工程造价咨询企业管理力法》，工程造价咨询企业资质有效期为()年。 4、根据《工程造价咨询企业管理办法》，乙级工程造价咨询企业中专职从事工程造价专业工作的人员不应少于()人。 5.美国工程造价估算中，材料费和机械使用费估算的基础是()。 A.现行市场行情或市场租赁价 B.联邦政府公布的上月信息价 C.现行材料及设备供应商报价 D.预计项目实施时的市场价 6.根据《建设工程质量管理条例》在正常使用条件下，给排水管道工程的最低保修期限为()年
7.根据《招标投标法实施条例》，依法必须进行招标的项目可以不进行招标的情形是()。 A.受自然环境限制只有少量潜在投标人 B.需要釆用不可替代的专利或者专有技术 C.招标费用占项目合同金额的比例过大 D.因技术复杂只有少量潜在投标人 8.根据《招标投标法实施条例》，投标人认为招投标活动不符合法律法规规定的，可以自知道或应当知道之日起()日内向行政监督部门投诉。 9.根据《合同法》与无权代理人签订合同的相对人可以催告被代理人在()个月内予追认。 10.根据《合同法》，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方的正确处理方式是() A.只能选择适用违约金条款 B.只能选择适用定金条款 C.同时适用违约金和定金条款 D.可以选择适用违约金或定金条款 11.根据《价格法》政府在制定关系群众切身利益的公用事业价格时,应当建立()制度，征求消费者、经营者和有关方面的意见。 A.听证会 B.专家咨询 C.评估会 D.社会公示 12.根据《国务院关于投资体制改革的决定》实行备案制的项目是()。 A.政府直接投资的项目 B.采用资金注入方式的政府投资项目
《建设工程造价管理基础知识》 辅导提纲汇编 供学员下载用 第一章建设工程造价管理相关法规与制度 第一节建设工程造价管理相关法律法规 一、建筑法 1，施工许可 （1）施工许可证—条件、期限、中止 （2）从业资格—单位资质和个人资格 2，工程承发包—发包方式、承包地几种形式3，监理制度—代表业主形式监督权力 4，安全生产管理—八个字方针 二、合同法—合同的订立方含义 三、招标投标法 1，招标--其他规定 2，投标 （1）投标文件截止时间前允许做的事 （2）连带责任概念 四、其他法律法规 1，价格法 （1）价格与价值的关系 （2）定价依据、范围 2，土地管理法--土地使用权的收回和补偿 3，保险法—保险费的支付两种情况 4，税法—累进税率、行为税中城镇土地使用税第二节建设工程造价管理制度 1，工程造价管理体制—行政管理+行业自律 2，造价专业人员资格管理 （1）造价工程师 （2）造价员 3，工程造价咨询企业 （1）资质标准 （2）业务承接 （3）法律责任第二章建设工程项目管理 第一节项目管理概述 1，项目组成与分类 （1）含义
（2）分类 2，建设程序 （1）强调合理交叉、不能颠倒 （2）建设准备的几项工作 （3）竣工验收，竣工图三种情况 3，项目管理—发展趋势 第二节工程目标管理 1，控制原理和方法 （1）主动控制和被动控制 （2）控制措施 （3）工程进度/造价控制的方法 第三节项目风险管理 1，风险管理程序 （1）风险分类—自然风险有哪几种？ （2）承包商的风险—责任风险 （3）风险管理流程—风险清单 2，风险应对策略—四种方式（自留、转移）第三章建设工程合同管理第一节合同概述 1，合同的订立 （1）要约和承诺 （2）格式条款的解释 （3）缔约过失两个前提，三个赔偿条件 2，合同的效力 （1）合同的生效 （2）合同效力待定、无效合同、无效合同 3，合同的履行—一般规定中几种情况 4，合同的权利义务终止 （1）不影响执行的条款 （2）标的物提存 5，违约责任 （1）特点 （2）违约责任承担 6，合同争议解决途径及管辖权 第二节建设工程造价管理相关合同 1，主要合同关系 （1）业主的主要合同关系 1）工程承包合同几种形式
南京市写字楼市场前景调查及投资机会研究报告 (2018-2022年)
研究报告目录 第一章写字楼的相关概述10 第一节写字楼定义与特点10 一、写字楼的定义10 二、写字楼的特点10 三、写字楼的模式分析11 四、写字楼与商务公寓的区别11 第二节写字楼的分类12 一、按建筑面积划分12 二、按使用功能划分12 三、按现代化程度分13 四、按综合条件划分13 五、物业开发目的分13 第三节写字楼物业档次的划分标准14 一、顶级物业（国际写字楼）14 二、高档物业（甲级写字楼）15 三、中档物业（乙级写字楼）16 四、低档物业（丙级写字楼）17 第二章中国写字楼市场分析18 第一节中国写字楼市场现状分析18 一、写字楼的发展回顾18 二、写字楼市场特征分析18 三、写字楼错位竞争分析21 四、甲级写字楼竞争分析21 第二节中国写字楼投资分析23 一、房地产投资金额分析23 二、写字楼投资金额分析25 三、房地产开发资金来源规模25 第三节中国写字楼市场供给分析26 一、写字楼新开工面积26 二、写字楼施工面积分析26 三、写字楼竣工面积分析27 第四节中国写字楼销售情况分析27 一、写字楼销售面积分析27 二、写字楼销售金额分析27 三、写字楼销售价格分析28 四、写字楼价格波动原因28 第三章南京市房地产市场环境分析29
第一节南京市地理交通环境分析29 一、地理位置29 二、行政划分29 三、土地面积30 四、交通条件30 第二节南京市宏观经济环境分析33 一、南京市GDP增长情况分析33 二、南京市产业结构情况分析33 三、南京市固定资产投资分析34 四、南京市工业发展现状分析35 五、南京市居民收入情况分析36 第三节南京市房地产政策环境分析37 一、房地产政策环境综述37 二、房地产调控政策解读41 三、写字楼相关政策分析43 第四节南京市房地产市场环境分析44 一、房地产投资金额分析44 二、房地产施工面积分析44 三、房地产新开工面积分析44 四、房地产竣工面积分析45 五、房地产销售面积分析45 六、房地产销售金额分析46 七、房地产市场价格分析46 第四章南京市写字楼市场供需状况分析47 第一节南京市写字楼市场投资分析47 第二节南京市写字楼市场供给分析47 一、南京市写字楼新开工面积47 二、南京市写字楼施工面积分析48 三、南京市写字楼竣工面积分析48 四、南京市写字楼竣工价值分析48 第三节南京市写字楼销售情况分析49 一、南京市写字楼销售面积分析49 二、南京市写字楼销售金额分析49 三、南京市写字楼待售面积分析50 四、南京市写字楼销售价格分析50 第四节南京市写字楼出租需求分析51 一、南京市写字楼出租面积分析51 二、南京市写字楼出租需求分析52 三、南京市写字楼的出租率分析52 第五章南京市浦口区写字楼市场分析54 第一节浦口区写字楼发展环境分析54 一、浦口区GDP增长情况分析54 二、浦口区产业结构情况分析54 三、浦口区固定资产投资分析55
（文号：闽建价〔2004〕7号发稿时间：2010-3-10阅读次数：226） 1、《福建省建筑安装工程费用定额》（2003版）中文明施工费的主要内容有哪些？ 答：文明施工费是指施工现场文明施工所需要的各项费用，包括按照《建设工程安全生产管理条例》、《建筑施工安全检查标准》、《福建省建筑工地文明施工指南》等有关规定和施工现场组织文明施工的各项工作。主要内容有：施工现场四周围墙（围挡）及大门，出入口清洗设施，施工标牌、标志，施工场地硬化处理，排水设施，温暖季节施工的绿化布置，防粉尘、防噪音、防干扰措施，保安费，保健急救措施，卫生保洁等。 2、采用工程量清单计价时，建筑工程地下室和上部洞体工程非夜间施工的人工、机械降效及施工照明费应如何计算？ 答：不论采用工程量清单计价还是定额计价，建筑工程的地下室和上部洞体工程非夜间施工的人工、机械降效在相应项目单价中考虑，除模板项目定额人工乘以系数1.03外，其他项目定额人工乘以系数1.08；非夜间施工的照明费列入措施项目费，地下室按建筑面积以3元/m2计算，上部洞体按自然层建筑面积以0.5元/m2计算。 3、《福建省建筑工程预算定额》（2002版）和《全国统一市政工程预算定额福建省综合单价表》（2001版）均规定单位工程的机械土石方工程量小于2000m3时，考虑机械利用率降低因素，定额乘以系数1.10，如遇大型、超大型机械土石方时，是否也应考虑机械利用率提高乘以相应系数？ 答：单位工程中的机械土石方工程量，大于15000m3时相应定额（包括挖、运、填，下同）乘以系数0.9；大于50000 m3时相应定额乘以系数0.8；大于300000 m3时相应定额乘以系数0.7。 4、《福建省建筑工程预算定额》（2002版）中桩基工程接桩定额的桩机台班消耗量是否为非工作台班？ 答：桩基工程接桩定额中的桩机台班消耗量为非工作台班，非工作台班单价按停滞台班单价计算。5、《福建省建筑工程预算定额》（2002版）中回旋钻机钻孔灌注桩定额项目的桩机型号是如何取定的？ 答：回旋钻机钻孔灌注桩定额项目“回旋钻机孔径1500mm”按回旋钻机GPS-15取定，“回旋钻机孔径2000mm”按回旋钻机GPS-20取定。 6、单独发包的建筑装饰装修工程的超高增加费如何计算？ 答：单独发包的建筑装饰装修工程，不论采用工程量清单计价还是定额计价，单层建筑物檐高超过20m 和多层建筑物层数超过6层时计算超高增加费，层数和檐高的计算按建筑定额的有关规定。超高增加费按以下规定计算： （1）部分楼层装饰装修的多层建筑物，根据超高项目所在楼层以超高项目的人工费乘以下表的系数； （2）全部楼层装饰装修的多层建筑物，根据地上建筑层数以室外地坪以上全部项目的人工费乘以下表的系数； （3）单层建筑物，根据建筑檐高以室外地坪以上全部项目的人工费乘以下表的系数。