（财务知识）房地产行业财务管理
房地产行业财务管理
壹、房地产X公司的会计核算
本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。可是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中均规定：于不影响对外提供统壹财务会计方案的前提下，企业能够根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这壹些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，于执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设专门核算房地产开发的会计科目，不可是需要的，也是符合会计制度规定的。
推荐阅读：
1、对房地产X公司会计核算问题的探讨
2、房地产开发企业会计制度的改革和发展
3、房地产开发企业的会计核算
二、房地产X公司的税务管理
房地产开发项目周期长、工程结算复杂，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存于着差异。这给企业理解税收政策，规范纳税、科学纳税带来了难度，可是随着国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》等壹系列政策的出台，房地产X公司的各项税款的征收将会越来越严谨、规范。
推荐阅读：
1、房地产企业广告费和业务招待费如何扣除
2、房地产土地使用税问题集锦
3、房地产开发十大税务问题
4、房地产所得税汇算清缴和土地增值税清算差异比较
5、房地产企业开发产品视同销售行为的税务处理
三、房地产企业各税种的会计核算
因国家的财务制度和税法规定上的差异，引起了企业于账务处理过程中的种种问题，我们将房地产企业各税种的会计处理文章进行了收集整理，为企业于涉税问题上进行正确的账务处理提供帮助。
推荐阅读：
1、房地产开发企业企业所得税及会计核算
2、房地产开发企业土地增值税及会计核算
3、房地产开发企业营业税及会计核算
4、房地产开发企业其他税收及会计核算
【问题】
房地产开发企业的广告费和业务招待费如何扣除？
【解答】
根据《国家税务总局关于印发<房地产开发运营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予于以后纳税年度结转扣除。
综上，房地产企业的广告费和业务招待费于发生的当期按不超过当年销售收入15%的部分扣除，超过部分准予结转以后年度扣除。
房地产土地使用税问题集锦
1、城镇土地使用税的税额幅度有什么变化？
原城镇土地使用税暂行条例规定，土地使用税每㎡年税额：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。条例修改后，将税额标准提高了2倍，即“土地使用税每㎡年税额：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”
2、城镇土地使用税的具体适用税额如何确定？
考虑到城镇土地使用税的税负水平应和各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况于上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。市、县人民政府根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，于省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
3、城镇土地使用税的纳税人范围有何变化？
原城镇土地使用税暂行条例第二条规定，于城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。可是根据财政部《关于对外商投资企业和外国企业于华机构的用地不征收土地使用税的通知》[（88）财税字第260号]，该条例不适用于外商投资企业和外国企业。条例修改后，于条例第二条中增加了壹款：将条例中“使用土地的单位和个人”定义为：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”即：把于城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁
安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要壹环。所以有必要对房地产开发备环节涉及的壹些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者于实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住壹些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
壹、立项环节
实际中很多企业于做项目规划及向有关部门报批时，均未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜于税负。
企业对同壹项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。可是，若企业对不同增值率的房产以壹个项目或同壹期来立项且经批准，则可按壹个项目或同壹期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业于立项时，就应提早考虑项目的实际情况和关联影响，选择壹个较优的方案来立项。这样企业就能够合理降低土地增值税的税负，为企业带来壹定的经济利益。这是壹个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节
实隈中有些企业于委托境外设计X公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计X公司代扣缴壹些额外的税负。
境外设计X公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全均于中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的。外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是于中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸且对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成于中国境内设有机构、场所从事运营活动。因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统壹税和企业所得税及营业税。但对于委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其于中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其于中国境内或境外进行的设计劳务的，均应和其于中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合且计算征收企业所得税和营业税。
所以笔者建议，企业应和境外设计X公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应于合同中说明。这要求境外设计X公司提供关联于境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计X公司于中国境内提供监督管理和技术指导的，应于合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计X公司提供关联于境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样能够避免为境外设计X公司代扣缴壹些额外的税负和壹些不必要的税务麻烦。
三、融资环节
企业资金不足能够从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此，部分超出规定标准的
利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
所以笔者建议，企业应提前和税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息均能税前扣除。这均能够通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得于税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分于计算土地增值税时亦不允许扣除。
所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入于税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能于税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。
所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，且以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备关联证明文件。
四、土地取得环节
（壹）企业以国家出让方式取得土地
于以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算且
于合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免壹些不必要的税务麻烦。
对于企业未于约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，于计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作关联规定，需向关联税务机关确认关联税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统壹规定交纳的有关费用，因此，于计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量于约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早和关联政府部门协商，争取减免土地闲置费，且和税务机关确认关联税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，于计算企业所得税时可能会被视为和取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统壹规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议，企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早和关联政府部门协商，争取减免滞纳金。
（二）以资产收购方式取得土地
实际中于资产购置时，存于实际交易价格可能和关联凭证价格不同的情况。由于关联凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，且处五万元以下的罚款。
所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立关联转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
于拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证壹般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，且向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
于工程建设环节若和关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业和其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，且据以计算扣除。
所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，且以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备关联证明文件。
七、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行关联税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业于项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
所以笔者建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
八、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。可是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作关联规定，需向关联税务机关确认关联税务处理方法。于计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无关联规定，需
向关联税务机关确认关联税务处理方法。
所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，于计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理X公司壹定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理X公司的发票作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能于企业所得税税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过壹定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
所以笔者建议，企业应及时向物业管理X公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴关联的个人所得税。
九、出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，且和业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入，企业均需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。可是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，于合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外，若确认为销售收入，于计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
十、项目清算环节
于项目清算环节对壹些和其他“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能于该“期”进行
清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用于计算企业所得税和土地增值税时壹般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业于结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。
笔者建议，企业于作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排关联工程。对后建的工程，企业可和主管税务机关协商于最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。
总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂，笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，能为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供壹些参考。
4、房地产所得税汇算清缴和土地增值税清算差异比较
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了壹系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的俩个重要管理办法。房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，虽然俩个税种均是按所得额（增值额）计算征税，也均是汇算或清算，可是存于明显的差异。主要差异体当下以下四个方面。
壹是汇（清）算时间上存于差异。企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算壹次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。壹般是于开发项目完工且销售达到壹定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之壹的，应进行土地增值税的清算。（壹）房地产开发项目全部竣工、完成
财务管理知识培训知识 点总结 This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.
《财务管理》知识点总结 《财务管理》知识点总结第一章财务管理总论《财务管理》对于大多数学文科的考生来说是比较头疼的一门课程，复杂的公式让人一看头就不由自主的疼起来了。但头疼了半天，内容还是要学的，否则就拿不到梦寐以求的中级职称。因此，在这里建议大家在紧张的学习过程中有一点游戏心态，把这门课程在某种角度上当成数字游戏。那就让我们从第一章开始游戏吧！ 首先，在系统学习财务管理之前，大家要知道什么是财务管理。财务管理有两层含义：组织财务活动、处理财务关系。 企业所有的财务活动都能归结为下述四种活动中的一种： 1、投资活动。通俗的讲，就是怎么样让钱生钱（包括直接产生和间接产生）。因为资金的世界是不搞计划生育的，所以投资所产生的收益对企业来说是多多益善。该活动有两种理解：广义和狭义。广义的投资活动包括对外投资和对内投资（即内部使用资金）。狭义的投资活动仅指对外投资。教材所采用的是广义投资的概念。该活动在第四、第五章讲述。 2、资金营运活动。企业在平凡的日子里主要还是和资金营运活动打交道，该活动对企业的总体要求只有一个：精打细算。该活动在第六章讲述。 3、筹资活动。企业所有的资产不外乎两个来源：所有者投入（即权益资金）和负债（即债务资金）。该活动在第七、第八章讲述。
4、资金分配活动。到了该享受胜利果实的时候了，这时就有一个短期利益和长远利益如何权衡的问题，这就是资金分配活动所要解决的问题。该活动在第九章讲述。 至于八大财务关系及五大财务管理环节，只要是认识中国字，并能把教材上的内容认认真真的看一遍，这些内容也就OK了。 财务管理忙活了半天，目的是什么，这就牵扯到财务管理目标的问题。一开始，企业追求利润的最大化，但后来发现它是个满身缺点的“坏孩子”，其主要缺点有四： 1、没有考虑资金时间价值； 2、没有反映利润与资本之间的关系； 3、没有考虑风险； 4、有导致企业鼠目寸光的危险。 后来，人们又发现了一个“孩子”，这个“孩子”有一个很大的优点，那就是反映了利润与资本之间的关系，但上一个“坏孩子”的其余三个缺点仍未克服，因此人们对这个“孩子”并不满意。这个“孩子”的名字叫每股收益最大化。经过一段时间的摸索，人们终于发现了一个“好孩子”，那就是企业价值最大化，它克服了“ 坏孩子”身上所有的缺点。它不仅受到企业家的青睐，也受到了教材的青睐（教材所采用的观点就是“好孩子”），忙活了半天，就是为了实现这个目标。当然，这个“好孩子”也有一些不尽如人意的地方：在资本市场效率低下的情况下，股票价格很难反映企业所有者权益的价值；法人
财务管理考试试题及答案 一、单项选择题 1．一股优先股，每年分得股息2元，年利率为12%，该优先股的价值为（B）元元元元 2.下列选项中不属于股票筹资优点(B)。 A.筹资风险小 B.不会分散控制权 C.能提高公司信誉 D.没有固定的到期日，不用偿还 3.在用因素分析法匡算资本需要量时，企业上年度资本平均占用金为1000万元，其中不合理部分为100万元，预计本年销售增长5%，资本周转速度减慢3%，则本年度资本需要量为（C）。A、B、C、D、 解析：（1000-100）*（1+5%）*（1+3%）= 4．某人拟在5年后用40000元购买一台电脑，银行年利率12%，复利计息，此人现在应存入银行（D）元。（PVIF12%，5＝） A.24000 B.26864 C.30000 D.22696 5．永续年金具有下列特征（C） A每期期初支付B每期不等额支付
C没有终值D没有现值 6．某公司发行的股票，预期报酬率为20％，去年股利为每股元，估计股利会以每年10％的速度增长，则该种股票的价格为(D)。元元元元 7．总杠杆系数等于财务杠杆系数与营业杠杆系数（C） A．相加B.相减C.相乘D.相除 8．由于物价总水平变动而引起的投资者的资产购买力的变动，称为（D） A财务风险B证券市场风险C外汇风险D购买力风险 9．银行要求借款企业在银行中保留的一定数额的存款余额被称为（D） A.信用额度 B.周转额度 C.借款额度 D.补偿性余额 10．下列筹资方式中不属于债权筹资的是（B） A银行借款B发行股票C发行债券D融资租赁 11.A股票的β系数为，B股票的β系数为1，若某企业持有A、B两种股票构成的证券组合，在组合中的价值比例分别为70%、30%。该公司证券组合的β系数是（A）。 A．B．C．1D．无法确定 12.企业购置固定资产、无形资产等，是属于（B）引起的财务
第二章 财务管理的基础知识 教学目的：通过本章学习，掌握风险衡量的方法，掌握资金时间价值和本量利的计算；理解资金时间价值的含义；了解风险的种类、投资风险和投资报酬的关系，了解本量利的基本概念、基本关系式和前提条件。 教学难点：投资的风险和报酬；本量利分析 教学重点：资金时间价值的计算 教学课时：12 教学内容与过程： 导入图片和案例： 第一节 资金时间价值 一、资金时间价值的含义 （一）概念 （二）产生的条件 （三）表示方法 ()???一次性收付款项的终值、现值的计算 重点：资金时间价值的计算非一次性收付款项年金和混合现金流的终值、现值的计算 注：资金时间价值的计算，涉及两个基本概念，即现值和终值，P16 对于一个特定的时间段而言，该段时间的起点金额是现值； 该段时间的终点金额是终值。 二、一次性收付款项的终值和现值 （一）单利的终值和现值 （二）复利的终值和现值 1 .复利终值 例：若将1000元以7 %的利率存入银行，则2年后的本利和是多少? 注：i ↗, F ↗；n ↗, F ↗. 2.复利现值：即倒求本金 注：i ↗,P ↙; n ↗, P ↙. 注：复利现值系数与复利终值系数互为倒数 3.复利利息的计算：I ＝F-P 注：财务管理考试中，若不特指，均指复利。 企业再生产运动中，运用资金一次循环的利润，应投入下一次循环中，这一过
程与复利计算的原理一致。因此，按复利制计算和评价资金时间价值要比单利制更科学。所以，在长期投资决策计算相关指标时，通常采用复利计息。 课堂练习： 1.某人现在存入本金2000元，年利率为7%，5年后可得到多少？ 2.某项投资4年后可得到40000元，按利率6%计算，现在应投资多少？ F = 2000 × （F/P，7%，5）= 2000 × 1.4026 = 2805.2 (元) P = 40000 × (P/F，6%，4) = 40000 × 0.7921 = 31684 (元) 知识链接：有关复利的小故事 富兰克林的遗嘱 你知道本杰明·富兰克林是何许人吗？富兰克林利用放风筝而感受到电击，从而发明了避雷针。这位美国著名的科学家死后留下了一份有趣的遗嘱： 一千英磅赠给波士顿的居民，如果他们接受了这一千英磅，那么这笔钱应该托付给一些挑选出来的公民，他们得把这些钱按每年5％的利率借给一些年轻的手工业者去生息。这些款过了100年增加到131000英磅。我希望那时候用100000英磅来建立一所公共建筑物，剩下的31000英磅拿去继续生息100年。在第二个100年末了，这笔款增加到4061000英磅，其中1061000英磅还是由波士顿的居民来支配，而其余的3000000英磅让马萨诸塞州的公众来管理。过此之后，我可不敢多作主张了！” 同学们，你可曾想过：区区的1000英磅遗产，竟立下几百万英磅财产分配的遗嘱，是“信口开河”，还是“言而有据”呢？事实上，只要借助于复利公式，同学们完全可以通过计算而作出自己的判断。 德哈文的天文债权 十年前，美国人德哈文(J.Dehaven)的后代入禀美国法院，向联邦政府追讨国会欠他家族211年的债务，本利共1416亿美元。事情的经过是：1777年严冬，当时的美国联军统帅华盛顿将军所率领的革命军弹尽粮绝，华盛顿为此向所困之地的宾州人民紧急求援，大地主德哈文借出时值5万元的黄金及40万元的粮食物资，这笔共约45万美元的贷款，借方为大陆国会，年息为6厘（相当于6%）。211年后的1988年，45万美元连本带利已滚成1416亿美元，这笔天文数字的债务足以拖垮美国政府，政府当然要耍赖拒还了。 45万美元，变成1416亿美元，代价是211年6厘的复利，此故事足以说明复利增长的神奇力量。 朋友们可能会想，别说211年了，就算50年，我都老了，要钱干什么？是啊，我想反问一句又有几个人能做到几十年如一日的坚持呢！如果能坚持到最后，你一定会成功！ 三、年金的终值和现值（非一次性收付款项的终值和现值）
财务管理重点知识点整理 第一章财务管理总论 1. 财务管理的内容 财务管理是企业组织财务活动、处理财务关系的一项综合性经济管理工作。 其中：财务活动有：（1）筹资活动 （2）投资活动 （3）资金营运活动 （4）资金分配活动 财务关系有：（1）企业与投资者（所有权与经营权） （注意顺序，判断题）（2）企业与债权人（债务与债权） （3）企业与受资者（所有权性质的投资与受资） （4）企业与债务人（债权与债务） （5）企业与供货商、客户 （6）企业与政府 （7）企业与职工 （8）企业内部各单位之间 2. 财务管理的环节 （1）财务预测；（2）财务决策（核心环节）；（3）财务预算；（4）财务控制；（5）财务分析 3. 财务管理的目标： （1）利润最大化 （2）每股收益最大化 （3）股东财富最大化 （4）企业价值最大化（最优目标） （考虑了资金的时间价值与风险） 4. 不同利益主体的冲突与协调： ·解决所有者与经营者之间在财务目标上的矛盾的做法： （1）监督；（2）激励；（3）解聘 ·解决债权人与所有者之间的矛盾： （1）在合同中加入限制性条款 （2）采取提前回收债权或不再提供新债权的方式 第二章财务管理的价值观念 1.货币的时间价值理论（见财务管理重要理论整理） （表现形式：相对数－时间价值率；绝对数－时间价值额） 2.货币时间价值相关计算（见财务管理计算题整理） ·计息期越短（计息次数多），以终值（大）表现的时间价值越大；（正变关系） ·计息期越短（计息次数多），以现值（大）表现的时间价值越小。（反变关系） 3.风险与报酬（见财务管理计算题整理） 第三章筹资方式 1.筹资的分类： （1）资金来源渠道 ①权益性筹资（自有资金）（特点：永续性不用还本；财务风险小；资金成本高） ②负债性筹资（债务资金）（特点：按期归还本金、利息；财务风险大；资金成 本低）
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
财务管理会计基础知识试题及答案知识 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 一、单项选择题 1、会计是以为主要计量单位，反映与监督一个单位的经济活动的一种经济管理工作。（） A、实物 B、货币Ｃ、工时 D、劳动耗费 2、下列项目中，属于会计基本职能的是 （） Ａ、计划职能、核算职能Ｂ、预测职能、监督职能Ｃ、核算职能、监督职能Ｄ、决策职能、监督职能 3、会计对象是企事业单位的 （） Ａ、资金运动Ｂ、经济活动Ｃ、经济资源Ｄ、劳动成果
4、是将一个会计主体持续经营的生产经营活动人为划分成若干个相等的会计期间。（） A、会计时段 B、会计分期 C、会计区间 D、会计年度 5、下边列各项中属于企业资产的是 （） Ａ、应付账款Ｂ、实收资本Ｃ、销售收入Ｄ、原材料 6、最基本的会计等式是 （） Ａ、收入－费用＝利润Ｂ、收入－成本＝利润Ｃ、资产＝负债＋所有者权益Ｄ、资产＋负债＝所有者权益 7、企业期末所有者权益总额等于 （） Ａ、期末资产－期末负债Ｂ、本期收入－本期费用Ｃ、期末资产－本期费用Ｄ、期末负债＋本期费用 8、某企业6月初的资产总额为60000元，负债总额为25000元。6月初取得收入共计28000元，发生费用共计18000元，则6月末该企业的所有者权益总额为 （） A、85000元 B、35000元 C、10000元 D、45000元
9、某企业年初资产总额为126000元，负债总额为48000元。本年度取得收入共计89000元，发生费用共计93000元，月末负债总额为50000元，则该企业年末资产总额为 （） A、124000元 B、122000元 C、128000元 D、131000元 10、企业月初资产总额300万，本月生下列经济业务1）赊购材料10万 2）用银行存款偿还短期借款20万 3）收到购货单位偿还欠款15万存入银行，月末资产总额为 （） A、310万 B、290万 C、295万 D、305万 11、下列项目中不属于有价证券的是 （） A、国库券 B、股票 C、信用证存款 D、企业债券 12、下列项目中不属于企业的款项范围的是 （） A、现金 B、银行存款 C、外埠存款 D、企业债券 13、增减的核算，一般都应以具有法律效力的文书为依据，具有政策性强的特点。（） A、资本 B、债权、债务 C、现金、银行存款 D、财物
第一节财务管理基础知识(一) 财务与会计的关系 财务与会计的内涵 1.会计 会计工作主要是解决三个环节的问题： 会计凭证 会计账簿 会计报表 财务不是解决对外报告的问题，而是要解决企业内部资金运作过程中的一系列问题，涉及到预测、决策、控制和规划。 财务所要解决的是如何筹集资金，筹集资金以后如何进行投资，项目投资完成以后，在经营
过程当中营运资本如何管理，以及最后盈利如何分配的问题，它包括筹资管理、投资管理、经营活动的管理和分配活动的管理。 1．理论上财务和会计的关系 过去理论上对财务和会计的关系有三种看法： (1)大财务：财务决定会计； (2)大会计：会计决定财务； (3)平行观：财务和会计是一种平行的关系，不存在谁决定谁的问题。 2.实务上财务和会计的关系 实务上这三种观点不可能同时存在。在我国会计实务中，只有一种观点，即：财务决定会计，财政决定会计，同时财政还决定财务。 所以在实际工作中，财务和会计的关系就是一个大财务的思想。大财务的思想实际是计划经济的思想。 为什幺会出现这样一种局面，它有什幺弊端? 在计划经济的条件下，我们实际上遵循的是一个大财务的思想，甚至到目前为止，在我们国家的管理体制当中基本还是这样一个思想，如果把财政这个因素考虑进来，那幺实际上是财政决定财务，财务决定会计，也就是说我们的财务制度和会计制度到现在为止都是由财政部门制订和
颁布的，财政部门始终是从国家的利益、国家的立场上来制订各种财务制度，进而通过财务的各种标准来制约会计核算，所以财务决定会计它的根源实际上是一种大财政的思想。 还有税务的问题。财会工作经常打交道的一个部门就是税务部门，但是税务部门和财政部门也有关系，实际上在我们国家财政还决定税务，税务再影响会计。所以会计核算受到很多因素的制约，到目前为止都是从国家的角度来对这些制度加以规范的。然而，在市场经济的条件下，再去强调大财政的管理，强调财政决定财务和财务决定会计的管理体制是不适宜的，是不适应市场经济条件下企业发展要求的。 3.还财务本来面目 在市场经济条件下，财务和会计是两项内容各异的工作，二者是平行的关系。市场经济环境下我国的企业应该注重和加强财务管理。 财务绝不仅仅是一个制度的问题，还是一个方法和思路的问题。我们学习财务管理，实际上是一个方法和思路的问题，而不是财政部财务规定的问题。财务应该是企业自己的财务。 对现行财务制度的简单评价 从计划经济延续下来，我国一直是国家规定财务制度，国家通过财务制度来约束国有企业行为。1993年，在从计划经济体系向市场经济体系过渡的过程中，国家颁布了“两则两制”。所谓两则就是指《企业的财务通则》和《企业的会计准则》。财务通则属于财务制度范畴；会计准则属于会计制度范畴。所谓两制就是指《13个大行业的财务制度》和《13个大行业的会计制度》。13个行业包括工业、农业、商业、金融业、建筑业等。“两则两制”的执行标志着我国财会制度开始从计划经济向市场经济过渡。 在市场经济初期，企业执行财政部门颁布的财会制度还是可行的，但是随着市场经济的深入发展，财会制度的负面影响逐渐暴露出来。
（财务知识）财务管理知识点总结
《财务管理》知识点总结 第壹章财务管理总论 《财务管理》对于大多数学文科的考生来说是比较头疼的壹门课程，复杂的公式让人壹见头就不由自主的疼起来了。但头疼了半天，内容仍是要学的，否则就拿不到梦寐以求的中级职称。因此，于这里建议大家于紧张的学习过程中有壹点游戏心态，把这门课程于某种角度上当成数字游戏。那就让我们从第壹章开始游戏吧！ 首先，于系统学习财务管理之前，大家要知道什么是财务管理。财务管理有俩层含义：组织财务活动、处理财务关系。 企业所有的财务活动均能归结为下述四种活动中的壹种： 1、投资活动。通俗的讲，就是怎么样让钱生钱（包括直接产生和间接产生）。因为资金的世界是不搞计划生育的，所以投资所产生的收益对企业来说是多多益善。该活动有俩种理解：广义和狭义。广义的投资活动包括对外投资和对内投资（即内部使用资金）。狭义的投资活动仅指对外投资。课件所采用的是广义投资的概念。9月25日。 2、资金营运活动。企业于平凡的日子里主要仍是和资金营运活动打交道，该活动对企业的总体要求只有壹个：精打细算。9月26日。 3、筹资活动。企业所有的资产不外乎俩个来源：所有者投入（即权益资金）和负债（即债务资金）。9月27日。 4、资金分配活动。到了该享受胜利果实的时候了，这时就有壹个短期利益和长远利益如何权衡的问题，这就是资金分配活动所要解决的问题。9月28日。 至于八大财务关系及五大财务管理环节，只要是认识中国字，且能把课件上的内容认认真真的见壹遍，这些内容也就OK了。 财务管理忙活了半天，目的是什么，这就牵扯到财务管理目标的问题。壹开始，企业追求利
财务管理基础知识-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
财务管理基础知识(一) 什么是会计 会计工作主要是解决三个环节的问题： 会计凭证 会计账簿 会计报表 图1－1 会计工作的三个环节
什么是财务 财务不是解决对外报告的问题，而是要解决企业内部资金运作过程中的一系列问题，涉及到预测、决策、控制和规划。 财务所要解决的是如何筹集资金，筹集资金以后如何进行投资，项目投资完成以后，在经营过程当中营运资本如何管理，以及最后盈利如何分配的问题，它包括筹资管理、投资管理、经营活动的管理和分配活动的管理。 筹资 投资 经营 分配 财务与会计的关系 1．理论上财务和会计的关系 过去理论上对财务和会计的关系有三种看法： (1)大财务：财务决定会计； (2)大会计：会计决定财务； (3)平行观：财务和会计是一种平行的关系，不存在谁决定谁的问题。 2.实务上财务和会计的关系 实务上这三种观点不可能同时存在。在我国会计实务中，只有一种观点，即：财务决定会计，财政决定会计，同时财政还决定财务。 所以在实际工作中，财务和会计的关系就是一个大财务的思想。大财务的思想实际是计划经济的思想。
为什么会出现这样一种局面，它有什么弊端？ 在计划经济的条件下，我们实际上遵循的是一个大财务的思想，甚至到目前为止，在我们国家的管理体制当中基本还是这样一个思想，如果把财政这个因素考虑进来，那么实际上是财政决定财务，财务决定会计，也就是说我们的财务制度和会计制度到现在为止都是由财政部门制订和颁布的，财政部门始终是从国家的利益、国家的立场上来制订各种财务制度，进而通过财务的各种标准来制约会计核算，所以财务决定会计它的根源实际上是一种大财政的思想。 还有税务的问题。财会工作经常打交道的一个部门就是税务部门，但是税务部门和财政部门也有关系，实际上在我们国家财政还决定税务，税务再影响会计。所以会计核算受到很多因素的制约，到目前为止都是从国家的角度来对这些制度加以规范的。然而，在市场经济的条件下，再去强调大财政的管理，强调财政决定财务和财务决定会计的管理体制是不适宜的，是不适应市场经济条件下企业发展要求的。 3.还财务本来面目 在市场经济条件下，财务和会计是两项内容各异的工作，二者是平行的关系。市场经济环境下我国的企业应该注重和加强财务管理。 财务绝不仅仅是一个制度的问题，还是一个方法和思路的问题。我们学习财务管理，实际上是一个方法和思路的问题，而不是财政部财务规定的问题。财务应该是企业自己的财务。 对现行财务制度的简单评价 从计划经济延续下来，我国一直是国家规定财务制度，国家通过财务制度来约束国有企业行为。1993年，在从计划经济体系向市场经济体系过渡的过程中，国家颁布了“两则两制”。所谓两则就是指《企业的财务通则》和《企业的会计准则》。财务通则属于财务制度范畴；会计准则属于会计制度范畴。所谓两制就是指《13个大行业的财务制度》和《13个大行业的会计制度》。13个行业包括工业、农业、商业、金融业、建筑业等。“两则两制”的执行标志着我国财会制度开始从计划经济向市场经济过渡。 在市场经济初期，企业执行财政部门颁布的财会制度还是可行的，但是随着市场经济的深入发展，财会制度的负面影响逐渐暴露出来。 会计的基础知识
财务管理复习重点 第一章财务管理总论(整理) 1、财务管理的内容及职能 财务管理是有关资金的筹集、投放和分配的管理工作。其对象是现金（或资金）的循环，主要工作涉及筹资、投资和股利分配。 主要职能：决策、计划与控制。 2、企业财务管理的目标及其影响因素 由于财务管理是企业管理的一部分，所以财务管理的目标取决于企业的总体目标，并且受财务管理自身特点的制约。 关于企业的财务目标的综合表达，有以下三种主要观点： ⑴利润最大化 ⑵每股利润（盈余）最大化——只考虑了企业利润与股东投入资本的关系。 ⑶股东财富最大化（企业价值最大化） 影响因素： （1）投资报酬率（2）风险（3）投资项目（4）资本结构（5）股利政策 3、金融工具——在金融市场上资金供需双方进行交易时所使用的信用工具。 有时也称金融性资产，可以理解为现金、有价证券等可以进入金融市场交易的资产。 金融工具（金融性资产）的特点：流动性、收益性、风险性。 注意三者之间的关系：流动性和收益性成反比，收益性和风险性成正比。 4、影响利率的因素 ⑴纯粹利率⑵通货膨胀附加率⑶违约风险附加率 回避的方法是不买质量差的证券，选择信用等级高的债券。 ⑷变现力附加率⑸利率变动附加率
第二章资金的时间价值 1、资金的时间价值概念 货币的时间价值是指货币经历了一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值。 现值——资金现在时刻的价值，用PV表示。 终值——也称将来值或未来值，用FV表示。 2、年金及其类型 （1）普通年金——又称后付年金。是指各期末收付的年金。 （2）预付年金——是在每期期初支付的年金，又称即付年金或先付年金。 （3）递延年金——是指首笔年金收付发生在第二期或第二期以后的年金。 （4）永续年金——是指无限期（永远持续）定额收付的年金。 3、名义利率与实际利率（PPT图） 1+i=（1+r/M）的m次方r: 名义利率，m:每年复利次数，i:实际利率 第三章风险和报酬 1、风险的类别： 从个别投资主体的角度看，风险分为市场风险和公司特有风险； 从公司本身看，风险分为经营风险和财务风险。 2、风险与报酬的关系 投资的报酬有两种表现形式：报酬额和报酬率。 时间价值是没有风险、没有通货膨胀的无风险报酬（率）。 我们通常把投资者冒风险而获得的超过时间价值以上的额外的报酬称作风险报酬额（风险溢酬）。 风险报酬率是指投资者因冒风险进行投资而获得的超过时间价值率（无风险报酬率）的那部分额外的报酬率。 如果两个投资项目的风险相同，投资者会选择报酬率高的项目；如果两个投资项目的报酬率相同，投资者会选择风险较低的项目；如果两个投资项目的风险、报酬率均较高，则要看投资者对风险和报酬的具体看法：风险越大，要求的报酬率越高。 3、计算标准离差率确定预期报酬率 （1）标准差率V VA=δ/K=3.87 VB=δ/K=0.258
第一章财务管理概述 6）财务关系 一、公司的财务活动 一般是指公司从事的与资本运动有关的业务活动。从公司资本的具体形态看，资本是公司的资产，包括有形资产和无形资产；从来源看，是公司的负债和股东权益。 公司财务活动包括筹资活动、投资活动、经营活动及股利分配活动。 （一）筹资活动：公司通过发行股票、发行债券、向银行借款、吸收直接投资等方式筹集资本，表现为公司的资本流入。公司偿还银行借款、支付利息及股利、支付借款手续费以及债券和股票的发行费用等各种费用，则表现为公司的资本流出。这种由于资本的筹集和使用而产生的资本流入与流出，便构成了公司筹资引起的财务活动。 （二）投资活动：公司把筹集到的资本投资于公司内部，用于购置固定资产、无形资产等，形成公司的对内投资；用于购买其他公司的股票、债券，形成公司的对外投资，对内与对外投资均表现为公司资本的流出。当公司变卖其对内投资的各种资产或收回对外投资的本金和收益时，表现为公司资本的流入。这种由于公司投资而产生的资本流入与流出，便构成了公司投资引起的财务活动。 （三）经营活动：首先，公司在正常生产经菅活动中，要采购材料和商品，以便从事生产和销售活动，同时还要支付工资和其他营业费用；其次，公司将产品或商品销售之后，可以取得资本的流入，收回资本；最后，如果公司现有资本不能满足生产经营的需要，可以采取短期借款的方式筹集所需资本。由于生产经营而产生的资本流入与流出，便构成了公司经营活动引起的财务活动。 （四）股利分配活动：在会计期末，对生产经营产生的利润和对外投资而分得的利润，应该按照规定的程序进行分配。首先，依法纳税；其次，用来弥补亏损、提取法定公积金；最后，向股东分配股利。这种因分配而产生的资本流动便属于股利分配引起的财务活动。 二、公司财务关系 公司在组织财务活动过程中与各方面发生的经济利益关系。 （一）公司与投资人之间的财务关系：最为根本，表现为公司的投资人向公司投入资本，公司向其支付股利。 （二）公司与债权人之间的财务关系：公司向债权人借入资本，并按照借款合同的规定按期支付利息和归还本金所形成的经济利益关系，体现的是债务与债权的关系。 （三）公司与被投资单位之间的财务关系：主要是指公司将闲置资本以购买股票或直接投资的形式向其他公司投资形成的经济利益关系，体现的是所有权性质的投资与受资的关系。 （四）公司与债务人之间的财务关系：主要是指公司将其资本以购买债券、提供借款或商业信用等形式出借给其他单位所形成的经济利益关系，体现的是债权与债务的关系。
财务管理基础知识(总18页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
什么是会计 会计工作主要是解决三个环节的问题：会计凭证 会计账簿 会计报表 图1－1 会计工作的三个环节
什么是财务 财务不是解决对外报告的问题，而是要解决企业内部资金运作过程中的一系列问题，涉及到预测、决策、控制和规划。 财务所要解决的是如何筹集资金，筹集资金以后如何进行投资，项目投资完成以后，在经营过程当中营运资本如何管理，以及最后盈利如何分配的问题，它包括筹资管理、投资管理、经营活动的管理和分配活动的管理。 筹资 投资 经营 分配 财务与会计的关系 1．理论上财务和会计的关系 过去理论上对财务和会计的关系有三种看法： (1)大财务：财务决定会计； (2)大会计：会计决定财务； (3)平行观：财务和会计是一种平行的关系，不存在谁决定谁的问题。 2.实务上财务和会计的关系 实务上这三种观点不可能同时存在。在我国会计实务中，只有一种观点，即：财务决定会计，财政决定会计，同时财政还决定财务。
所以在实际工作中，财务和会计的关系就是一个大财务的思想。大财务的思想实际是计划经济的思想。 为什么会出现这样一种局面，它有什么弊端? 在计划经济的条件下，我们实际上遵循的是一个大财务的思想，甚至到目前为止，在我们国家的管理体制当中基本还是这样一个思想，如果把财政这个因素考虑进来，那么实际上是财政决定财务，财务决定会计，也就是说我们的财务制度和会计制度到现在为止都是由财政部门制订和颁布的，财政部门始终是从国家的利益、国家的立场上来制订各种财务制度，进而通过财务的各种标准来制约会计核算，所以财务决定会计它的根源实际上是一种大财政的思想。 还有税务的问题。财会工作经常打交道的一个部门就是税务部门，但是税务部门和财政部门也有关系，实际上在我们国家财政还决定税务，税务再影响会计。所以会计核算受到很多因素的制约，到目前为止都是从国家的角度来对这些制度加以规范的。然而，在市场经济的条件下，再去强调大财政的管理，强调财政决定财务和财务决定会计的管理体制是不适宜的，是不适应市场经济条件下企业发展要求的。 3.还财务本来面目 在市场经济条件下，财务和会计是两项内容各异的工作，二者是平行的关系。市场经济环境下我国的企业应该注重和加强财务管理。 财务绝不仅仅是一个制度的问题，还是一个方法和思路的问题。我们学习财务管理，实际上是一个方法和思路的问题，而不是财政部财务规定的问题。财务应该是企业自己的财务。 对现行财务制度的简单评价 从计划经济延续下来，我国一直是国家规定财务制度，国家通过财务制度来约束国有企业行为。1993年，在从计划经济体系向市场经济体系过渡的过程中，国家颁布了“两则两制”。所谓两则就是指《企业的财务通则》和《企业的会计准则》。财务通则属于财务制度范畴；会计准则属于会计制度范畴。所谓两制就是指《13个大行业的财务制度》和《13个大行业的会计制度》。13个行业包括工业、农业、商业、金融业、建筑业等。“两则两制”的执行标志着我国财会制度开始从计划经济向市场经济过渡。 在市场经济初期，企业执行财政部门颁布的财会制度还是可行的，但是随着市场经济的深入发展，财会制度的负面影响逐渐暴露出来。
财务管理职能：财务决策、财务计划、财务控制。财务管理目标具有相对稳定性、层次性。 财务管理总体目标：利润最大化、每股盈余最大化、股东财富最大化、企业价值最大化。 利润最大化的6个缺点：①没有考虑资金的时间价值②没能有效地考虑风险问题③没有考虑利润与投入资本的关系④没有反映未来的盈利能力⑤财务决策行为短期化⑥可能存在利润操纵。 每股盈余最大化的缺点:①没有考虑每股盈余发生的时间和持续的时间性；②缺陷二：没有考虑每股盈余承担的风险；③缺陷三：无法克服短期行为。 股东财富最大化的优点：①考虑了时间价值和风险因素②克服了追求利润的短期行为③反映了资本与收益之间的关系。 财务管理的具体环境：经济环境、法律环境、金融环境、社会文化环境 利率的分类：按利率之间的变动关系：基准利率、套算利率；按利率与市场的供求关系：固定利率、浮动利率；按利率形成机制：市场利率、公定利率 利率的构成：纯利率、通货膨胀率、风险收益率（包括违约风险收益率、流动性风险收益率、期限风险收益率） 货币时间价值：是指货币经历一段时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值。货币时间价值有两种表现形式：相对数&绝对数。货币时间价值的衡量：单利、复利、年金。年金常见形态：租金、利息、折旧、公积金、养老金等。 年金类型：后付年金(普通年金)、先付年金（预付年金）、递延年金、永续年金。 资本成本：是指企业为筹措和使用资本而付出的的代价，包括两部分：筹资过程中发生的费用，如股票、债券的发行费用等；在使用过程中支付的报酬，如股利、股息等。 资本成本通常用相对数表示。资本成本三种形式：个别资本成本、综合资本成本、边际资本成本。 成本性态：是指成本的变动同业务量变动之间的内在联系。 成本按性态分类：固定成本、变动成本和混合成本。 盈亏临界点：也称保本点，是使企业达到保本状态时的业务量。盈亏临界分析是本量利分析的延展，目的是进一步掌握企业的利润结构和经营业绩。表现形式：保本销售量、保本销售额。安全边际：是指盈亏临界点销售量与预计销售量之间的差额。经济含义：评价企业经营安全度的指标。安全边际越大，企业经营越安全。可以确知现有的业务量再降低多少企业就从盈利状态转入亏损状态 因素变动分析之对利润的影响：1.单价变动 2.单位变动成本变动 3.固定成本变动 4.销售量变动5.多因素同时变动 一般而言，对利润产生影响的各因素中，灵敏度最高的是单价，最低的是固定成本，销量和单位变动成本介于两者之间。 在一定经营水平下，经过计算因素变动的百分比不同，敏感系数相同。 风险分类：从个别投资者角度：公司特有风险、市场风险。从公司角度：经营风险（本质是销售风险）、财务风险（本质是企业偿债能力风险）。风险决策类型：确定性决策、风险性决策、不确定性决策。 风险衡量方法：概率分析方法。概率分析：是通过研究各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布及其对项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣做出判断的一种不确定性分析法。 运用概率分析方法的风险衡量步骤 1.预测各种情况下的投资报酬结果及出现的可能性大小 2.计算期望报酬率 3.计算标准离差 4.计算标准离差率。标准离差率越大，投资风险越高，投资收益越高。 风险报酬两种表示方法：风险报酬额、风险报酬率。 必要投资报酬率的构成：无风险报酬、风险报酬、通货膨胀贴补。 企业决策过程中，一般要求项目或方案的预期报酬率大于必要投资报酬率，或者预期风险报酬率大于必要风险报酬率。多个方案可行的情况下具体取决于投资者对风险的规避程度。原则是投资报酬率越高越好、风险程度越低越好。 企业所有者权益包括：优先股、普通股和留存收益，它们的资本成本统称为“权益成本” 投资分类：按投资与企业生产经营关系：直接投资、间接投资；按投资对象存在形态和性质：实业投资（项目投资）、金融投资（证券投资）；按投资范围：对内投资、对外投资；按投资的重要程度：战术性投资、战略性投资 按投资时间长短：短期投资（流动资产投资）、长期投资 投资管理原则：可行性分析原则、投资结构平衡原则、投资组合与筹资组合相适应原则、
第二部分企业财务管理——第一章财务管理基础 【考试要求】 1.财务管理的含义、内容、目标、职能 2.货币时间价值基本原理及其计算 3.投资风险与报酬的关系及风险报酬率的衡量 本章内容中级资格与初级资格的考试要求基本相同，以下五项知识点存在要求层次上的差别：知识点中级初级 货币时间价值的复杂情况的计算与运用掌握熟悉 货币时间价值的特殊情况的计算与运用熟悉了解 单项投资风险报酬率的计算与运用掌握熟悉 投资组合的风险类型掌握熟悉 投资组合风险报酬率和必要报酬率的计算与运用熟悉了解 第一节财务管理概述 一、财务管理的含义 1.企业财务管理 以企业特定财务管理目标为导向，组织财务活动、处理财务关系的价值管理活动，是企业管理的重要组成部分。具体包括四层涵义： 1）导向：财务管理目标； 2）对象：财务活动和财务关系； 3）核心：价值管理； 4）地位：整个经营管理不可或缺的重要组成部分。 2.财务活动 1）资本筹集：通过金融市场和筹资渠道，采用发行股票、发行债券和银行借款等方式来筹集资本。 2）资本投入：运用所筹集的货币资金购置所需要的固定资产和无形资产等长期资产。 3）资本营运：在持续的生产经营过程中，购买材料、商品，不断调整资本，使资本处于持续的营运状态。 4）资本回收：按照规定的程序对收入进行分配，包括依法纳税，补偿成本费用，向投资者分配利润等。 3.财务关系 1）企业与投资者（股东）之间 2）企业与债权人之间 3）企业（作为股东）与受资企业之间 4）企业（作为债权人）与债务人之间 5）企业与税务机关之间 6）企业与职工之间 【例题1·单项选择题】（2013初） 企业运用货币资金购置长期资产所反映的财务活动是（）。 A.资本筹集 B.资本投入 C.资本营运 D.资本回收 『正确答案』B 『答案解析』用货币资金购置长期资产所反映的财务活动是资本投入活动。
公司理财 第1讲财务管理基础知识(一) 【本讲重点】 财务与会计的关系 会计的基础知识(一) 财务与会计的关系 【重点提示】 财务与会计的内涵 财务与会计的关系 评价现行财务制度 财务与会计的内涵 1.会计 会计工作主要是解决三个环节的问题： 会计凭证 会计账簿 会计报表
图1－1 会计工作的三个环节 2.财务 财务不是解决对外报告的问题，而是要解决企业内部资金运作过程中的一系列问题，涉及到预测、决策、控制和规划。 财务所要解决的是如何筹集资金，筹集资金以后如何进行投资，项目投资完成以后，在经营过程当中营运资本如何管理，以及最后盈利如何分配的问题，它包括筹资管理、投资管理、经营活动的管理和分配活动的管理。 财务与会计的关系 1．理论上财务和会计的关系 过去理论上对财务和会计的关系有三种看法：
(1)大财务：财务决定会计； (2)大会计：会计决定财务； (3)平行观：财务和会计是一种平行的关系，不存在谁决定谁的问题。 2.实务上财务和会计的关系 实务上这三种观点不可能同时存在。在我国会计实务中，只有一种观点，即：财务决定会计，财政决定会计，同时财政还决定财务。 所以在实际工作中，财务和会计的关系就是一个大财务的思想。大财务的思想实际是计划经济的思想。 为什么会出现这样一种局面，它有什么弊端? 在计划经济的条件下，我们实际上遵循的是一个大财务的思想，甚至到目前为止，在我们国家的管理体制当中基本还是这样一个思想，如果把财政这个因素考虑进来，那么实际上是财政决定财务，财务决定会计，也就是说我们的财务制度和会计制度到现在为止都是由财政部门制订和颁布的，财政部门始终是从国家的利益、国家的立场上来制订各种财务制度，进而通过财务的各种标准来制约会计核算，所以财务决定会计它的根源实际上是一种大财政的思想。 还有税务的问题。财会工作经常打交道的一个部门就是税务部门，但是税务部门和财政部门也有关系，实际上在我们国家财政还决定税务，税务再影响会计。所以会计核算受到很多因素的制约，到目前为止都是从国家的角度来对这些制度加以规范的。然而，在市场经济的条件下，再去强调大财政的管理，强调财政决定财务和财务决定会计的管理体制是不适宜的，是不适应市场经济条件下企业发展要求的。 3.还财务本来面目 在市场经济条件下，财务和会计是两项内容各异的工作，二者是平行的关系。市场经济环境下我国的企业应该注重和加强财务管理。 财务绝不仅仅是一个制度的问题，还是一个方法和思路的问题。我们学习财务管理，实际上是一个方法和思路的问题，而不是财政部财务规定的问题。财务应该是企业自己的财务。
I06公司理财讲义★讲师简介 许经长 ☆中国人民大学商学 院教授、博士 ☆长盛基金治理公司 董事 ★课程对象 ——谁需要学习本课程
★国有企业高层治理者 ★国有企业中层治理者及基层主管 ★民营企业高层治理者 ★民营企业中层治理者及基层主管 ★人力资源部、培训部经理及职员 ★国家机关以及事业单位的领导者与一般工作人员★任何希望系统学习最新的工商治理知识的人士 ★课程目标 ——通过学习本课程，您将实现以下转变 1.了解财务与会计的内涵 2.熟悉现金流量表的结构与内容 3.了解财务治理的目标、内容与职能
4.掌握财务分析的要紧内容与方法 5.掌握财务预测的方法 6.掌握本量利分析法 7.掌握筹资的要紧形式与方法 8.掌握现金和有价证券、应收账款和存货、利润分配活动的治 理方法 9.熟悉现代企业财务治理体系的要紧构成要素 ★课程提纲 ——通过本课程，您能学到什么？ 第一讲 1.财务与会计的内涵 2.财务与会计的关系 3.评价现行财务制度 4.如何认识会计工作（一）
第二讲 1.如何认识会计工作（二） 2.会计等式与会计报表 第三讲 1.现金流量表 2.财务治理的目标 3.财务治理的内容 4.财务治理的职能 第四讲 1.财务分析概述 2.流淌性分析 3.资产治理分析 4.长期偿债能力分析 5.盈利能力分析 6.上市公司财务分析 第五讲 1.财务预测（一） 2.财务预测（二）
第六讲 1.财务预测（三） 2.本量利分析 3.财务预算 4.作业成本与作业预算 5.一般股筹资 第七讲 1.负债筹资 2.营运资金政策 3.资本成本 4.财务杠杆 5.资本结构 第八讲 1.三种投资分类方式 2.投资中考虑的因素 3.项目投资决策基础 4.长期投资决策方法（一）第九讲