房地产开发企业预缴税款的会计处理
随着财税【2016】22号文的出台,文件对房地产开发企业预缴税款的会计处理基本上已经
完善,目前的争议可能就是预缴税款的抵减方式,即是按项目抵减还是混合抵减?笔者结合目前业界对该问题的一些讨论,对上一篇文章进行了修改,现发出来供大家参考.
一、基本规定
(一)税收政策规定
1、如何预缴税款?国税总局2016年18号公告明确规定采取预收款方式销售自行开发的房
地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款.
2、如何抵减税款?国税总局2016年18公告规定房开企业纳税义务发生时,应以适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以
结转下期继续抵减.
从上述规定来看,目前的税收政策对房开企业预缴税款的抵减是允许不同项目混合抵减的,另外从增值税申报表的填报方面来看,也是支持混合抵减的.
(二)会计处理规定
企业预缴增值税时,借记”应交税费——预交增值税”科目,贷记”银行存款”科目.月末,企业应将”预交增值税”明细科目余额转入”未交增值税”明细科目,借记”应交税费——未交增值税”科目,贷记”应交税费——预交增值税”科目.房地产开发企业等在预缴增值税后,应直至纳税义务发生时方可从”应交税费——预交增值税”科目结转至”应交
税费——未交增值税”科目.
简易计税的项目根据财会【2016】22文的规定,”简易计税”明细科目核算一般纳税人采
用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务,为此简易计税项目的预缴增值税需通过”简易计税”科目来反映,这个要与一般计税项目的预缴增值税通过”预交增
值税”科目来反映相区别.
从上述规定来看,财会【2016】22号文对房开企业预缴税款的抵减是按照项目对应抵减的
思路来的.这就和税收政策不一致,产生了税会差异,对于该问题笔者将在下文通过三个案
例进行详述.
二、案例讲解
案例1:明大房地产开发企业,一般纳税人,有A、B两个开发项目,均备案成老项目.【房企财税:jxhzhaojie】
(1)2016年5月份,A项目预售取得房款2100万元,B项目未满足预售条件.
A项目预售取得房款,增值税纳税义务没有发生,只需要预缴增值税,由于房开企业是在取得预收款的次月纳税申报期才向主管国税机关预缴税款,为此5月份的账务处理不需要反映
预缴增值税的处理,仅需做如下分录:
借:银行存款2100
贷:预收账款2100
(2)2016年6月份填写《增值税预缴税款表》申报后,A项目预缴增值税应做如下分录: 借:应交税费——简易计税60
贷:银行存款60
(3)2016年6月A项目正式交房并取得后续房款10500万元,B项目满足预售条件,取得预售房款31500万元.
①Ａ项目正式交房,增值税纳税义务发生,需要对预收房款2100万和后续房款10500万确认收入并缴纳增值税,做如下分录:
借:预收账款2100
银行存款10500
贷:主营业务收入12000
应交税费——简易计税600
②Ｂ项目预售取得房款,按照上述分析,需做如下分录:
借:银行存款31500
贷:预收账款31500
(4)2016年7月份纳税申报后,需要做如下会计处理
①填写《增值税预缴税款表》申报后,B项目预缴增值税应做如下分录:
借:应交税费——简易计税900
贷:银行存款900
②Ａ项目需缴纳增值税:
A项目应纳增值税税额=600-60(预缴的增值税)=540万元
根据上述会计处理后”简易计税”科目有借方余额360万元,2016年7月份企业无需缴纳增值税,也就是A项目应纳增值税540万元被B项目预缴的900万增值税抵减掉了.
从税收政策的规定来看,一方面不同项目预缴的增值税是可以混抵的;另一方面次月预缴的增值税即使还没有缴款入库,也可以马上抵减申报应缴的增值税,不用等到预缴增值税入库后下个月再抵减,这两点从增值税申报表的填写中可以得到实现.
综上所述,房开企业在只有简易计税项目的情况下,无论是单项目还多项目核算,税会不会出现差异,通过”简易计税”这个二级科目就可以将相关业务核算清楚.
案例2:明大房地产开发企业,一般纳税人,有C、D两个开发项目,均为新项目,采用一般计税.
(1)2016年5月C项目预售取得房款5550万元,D项目未满足预售条件,仍在施工中.明大房地产开发企业2016年5月采购建筑材料一批,取得增值税专用发票,含税价格1170万元,取得建安劳务增值税专用发票11100万元,该批专用发票统一在下月申报日期截止前进行
勾选确认.
①Ｃ项目预售取得房款,增值税纳税义务没有发生,只需要预缴增值税,由于房开企业是在取得预收款的次月纳税申报期才向主管国税机关预缴税款,为此5月份的账务处理不需要反
映预缴增值税的处理,仅需做如下分录:
借:银行存款5550
贷:预收账款5550
②购入建筑材料入库时,并将建安劳务成本计入开发成本.由于增值税专用发票未认证,需要通过”待认证进行税额”科目进行过渡,具体会计分录入下:
借:原材料1000
开发成本10000
应交税费——待认证进项税额1270
贷:银行存款11270
(2)2016年6月纳税申报期内填写《增值税预缴税款表》,C项目预缴增值税需做入下分录: 借:应交税费——预交增值税150
贷:银行存款150
(3)2016年6月填写增值税纳税申报表前,对取得的发票进行勾选确认,需做入下分录: 借:应交税费——应交增值税(进项税额)1270
贷:应交税费——待认证进项税额1270
(4)2016年6月C项目完工并交房取得后续房款27750万元,C项目土地出让金收据上显示
的金额为11100万元.D项目满足预售条件,取得预售房款33300万元.
①Ｃ项目完工并交房,增值税纳税义务发生,需要对预收房款5550万元和后续房款27750万元确认收入并缴纳增值税,需做如下分录:
借:预收账款5550
银行存款27750
贷:主营业务收入30000
应交税费——应交增值税(销项税额)3300
②土地出让金扣减销售额的会计处理如下:
借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)1100
贷:主营业务成本1100
③Ｄ项目取得预售房款33300万元,需做如下分录:
借:银行存款33300
贷:预收账款33300
④纳税义务发生时,可将之前预缴的增值税结转至未交增值税,需做如下分录:
借:应交税费——未交增值税150
贷:应交税费——预交增值税150
2016年6月末转出未交增值税的会计处理,需做如下分录:
未交增值税=3300-1100-1270=930万元
借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)930
贷:应交税费——未交增值税930
2016年6月底未交增值税科目余额为780万元.
(5)2016年7月份纳税申报期填写《增值税预缴税款表》,D项目预缴增值税需做如下分录: 借:应交税费——预交增值税900
贷:银行存款900
根据上述会计处理后,”应交税费——未交增值税”科目贷方余额为780万元,表明企业7月申报应纳增值税为780万元,另外有预交增值税900万元.
但是根据税收政策规定,D项目7月份预缴的增值税900万元是可以直接抵减C项目的应纳增值税,抵减之后该企业7月份应纳税额为0,预交增值税余额为120万元.
综上所述,房开企业在只有一般计税项目时,无论单项目还是多项目,均会出现税会差异,对此差异,笔者建议根据实际申报缴纳的税金来进行账务调整,可做如下分录:
借:应交税费——未交增值税780
贷:应交税费——预交增值税780
在申报期内经过上述处理,也就是不等到D项目的纳税义务发生就将其结转到”未交增值
税”科目中,而且这里仍然依据税收政策的原则进行了混抵,这样就可以使得税会一致.【房企财税:jxhzhaojie】
案例3:明大房地产开发企业,一般纳税人,有A、B两个开发项目,均备案成老项目.还有C、D两个开发项目,均为新项目,采用一般计税.
(1)2016年5月份,A项目预售取得房款2100万元,B项目未满足预售条件.C项目预售取得房款5550万元,D项目未满足预售条件,仍在施工中.明大房地产开发企业2016年5月采购建筑材料一批,取得增值税专用发票,含税价格1170万元,取得建安劳务增值税专用发票11100万元,该批专用发票统一在下月申报日期截止前进行勾选确认.
①Ａ项目预售取得房款:
借:银行存款2100
贷:预收账款2100
②Ｃ项目预售取得房款:
借:银行存款5550
贷:预收账款5550
③购入建筑材料入库时,并将建安劳务成本计入开发成本:
借:原材料1000
开发成本10000
应交税费——待认证进项税额1270
贷:银行存款11270
(2)2016年6月份填写《增值税预缴税款表》申报后
①Ａ项目预缴增值税应做如下分录:
借:应交税费——简易计税60
贷:银行存款60
②Ｃ项目预缴增值税需做如下分录:
借:应交税费——预交增值税150
贷:银行存款150
(3)2016年6月填写增值税纳税申报表前,对取得的发票进行勾选确认,需做如下分录: 借:应交税费——应交增值税(进项税额)1270
贷:应交税费——待认证进项税额1270
(4)2016年6月A项目正式交房并取得后续房款10500万元,B项目满足预售条件,取得预售房款31500万元.C项目完工并交房取得后续房款27750万元,C项目土地出让金收据上显示
的金额为11100万元.D项目满足预售条件,取得预售房款22200万元.
①Ａ项目正式交房:
借:预收账款2100
银行存款10500
贷:主营业务收入12000
应交税费——简易计税600
②Ｂ项目预售取得房款:
借:银行存款31500
贷:预收账款31500
③Ｃ项目完工并交房:
借:预收账款5550
银行存款27750
贷:主营业务收入30000
应交税费——应交增值税(销项税额)3300
④土地出让金扣减销售额的会计处理如下:
借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)1100
贷:主营业务成本1100
⑤Ｄ项目取得预售房款22200万元:
借:银行存款22200
贷:预收账款22200
⑥纳税义务发生时,可将之前C项目预缴的增值税结转至未交增值税: 借:应交税费——未交增值税150
贷:应交税费——预交增值税150
⑦2016年6月末转出未交增值税:
未交增值税=3300-1100-1270=930万元
借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)930
贷:应交税费——未交增值税930
2016年6月底未交增值税科目贷方余额为780万元.
(5)2016年7月份填写《增值税预缴税款表》申报后:
①Ｂ项目预缴增值税:
借:应交税费——简易计税900
贷:银行存款900
②Ｄ项目预缴增值税:
借:应交税费——预交增值税600
贷:银行存款600
③将D项目预缴增值税结转至”未交增值税”科目:
借:应交税费——未交增值税600
贷:应交税费——预交增值税600
经过上述会计处理后:”应交税费——未交增值税”科目有贷方余额180万元,表明一般计税项目需交纳的增值税税额为180万元.
同时,”应交税费——简易计税”科目借方余额为360万,表明简易计税项目多预缴了360万元.
但是根据目前的税收政策,从增值税纳税申报表的结构来看,简易计税和一般计税预缴的增值税完成可以混抵简易计税和一般计税应纳税额,为此,2016年7月份申报期,明大房开企
业应纳税税额为零,预缴增值税余额为180万元,可结转下期继续抵减.
综上所述,房开企业在简易计税项目和一般计税项目并存时,肯定会存在税会差异,对于上述差异,笔者建议根据实际缴税金额进行账务调整:
借:应交税费——未交增值税180
贷:应交税费——简易计税180
泰州市房地产业协会 三届五次理事会暨三届八次常务理事会的工作报告 （审议稿） 各位理事： 2011年已经过去，根据协会章程和会议制度，今天我们在这里召开三届五次理事会暨三届八次常务理事会，我谨代表协会秘书处报告协会2011年的工作，提出2012年工作的初步意见，请各位审议。 （一）2011年工作汇报 今年以来，市房协在市住建局、市房管局的领导下，在各工作委员会、专业委员会的共同努力下，在会员单位的参与支持下，认真履行社会责任，牢固树立大局意识，以双向服务为己任，积极发挥“桥梁纽带”作用，基本完成了三届四次理事暨三届六次常务理事（扩大）会议确定的工作目标和任务，为促进泰州房地产行业持续健康发展做出了积极的努力。主要有以下几个方面: 一、密切关注房地产政策变化和市场反映，加强市场调研和建言献策，积极配合市房管局开展工作，促进市场健康发展。 一是密切关注房地产政策变化和市场反映，为会员单位的经营决策提供信息参考。2011年，国家对房地产交易税费、信贷投放、第二套以上住房限购等政策进一步收紧，加大保障性住房建设力度，使得市场从供应到需求出现了比较大的变化。协会秘书处通过会刊《泰州房地产》及时反映房地产重要政策变化和市场环境的变化，按时参加市人民银行牵头召开的“房地产金融联席会议”，将市统计局、国土局、物价局、人民银行等单位对房地产市场运行情况的相关数据
在及时发布，并在刊物撰写了“新春寄语”、“调控不松、机遇尚存”、“调控政策深入推进、市场步入敏感时期--对今年以来我市房地产市场情况的认识”，“2011年1-9月泰州市房地产市场运行情况分析”等市场分析和建议文章。 二是加强市场调研和建言献策，为政府制定相关政策提供参考。2011年，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和三部委《房地产经纪管理办法》出台，协会秘书处积极关心房屋拆迁实施单位和房产经纪企业在新政策下的生存与发展问题。在会刊以“热点聚焦”等积极探讨新条例实施中的新情况、新问题。配合市房管局、协同拆迁与评估专委会就我市国有土地上房屋征收与补偿办法以及相关配套文件的出台召开调研会，就拆迁公司向非营利性拆迁实施单位的转变问题向民政等部门咨询并提出政策建议初稿。配合市房管局、协同房地产中介专委会共同探讨我市实施房地产经纪管理办法的具体办法。 三是积极配合市房管局开展工作。主要的为，配合市房管局，与市广播电视台、泰州报业传媒集团分别在泰州中国医药城会展交易中心、泰州体育馆联合举办了“2011泰州春季房地产博览会”和“2011泰州金秋房地产博览会”。配合市房管局举办了有320余人参加的两期房地产销售服务人员培训班，给培训合格的销售服务人员统一制发上岗胸牌，进入后续常态管理。 二、规范有序地开展协会工作，自身建设有所进步 一是遵循协会制度，认真谋划，做到工作安排有计划。2011年，顺利召开了市房协三届四次理事会暨六次常务理事（扩大）会和三届七次常务理事（扩大）会，确定了市房协全年和半年工作目标。召开分支机构秘书长会议，研究确定了各分支机构2011年工作计划，并汇总成各分支机构2011年工作计划、研究课题一览表下发，为全年工作的有序开展奠定了基础。 二是继续加强协会队伍建设。2011年，市房协常务理事
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
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年最新企业所得税税前扣除各项费用明细表
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2012年最新企业所得税税前扣除各项费用明细表 费用类别扣除标准/限额比例说明事项（限额比例的计算基 数，其他说明事项） 政策依据 以前年度实际发生的、应扣而未扣或者少扣的支出专项申报及说明后，准予追补 至该项目发生年度计算扣除， 但期限不得超过5年。 《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额 若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公 告2012年第15号）第六条 当年度实际发生的相关成本、费用未能及时取得该成本、费用的 有效凭证的，预缴季度所得税 时，可暂按账面发生金额进行 核算；在汇算清缴时，应补充 提供该成本、费用的有效凭 证。 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公 告》（国家税务总局公告2011年第34号） 第六条 职工工资 据实扣除任职或受雇，合理《企业所得税法实施条例》第34条 加计100%扣除支付残疾人员的工资《企业所得税法》第30条 《企业所得税法实施条例》第96条 《财政部国家税务总局关于安置残疾人员就业 有关企业所得税优惠政策问题的通知》（财税 [2009]70号） 职工福利费14% 工资薪金总额《企业所得税法实施条例》第40条 《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利 费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号) 职工教育经费 2.5% 工资薪金总额；超过部分，准 予在以后纳税年度结转扣除 《企业所得税法实施条例》第42条 8% 经认定的技术先进型服务企 业 《财政部国家税务总局商务部科技部国家发展 改革委关于技术先进型服务企业有关企业所得 税政策问题的通知》（财税[2010]65号）全额扣除软件生产企业的职工培训费 用 《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的 通知》（财税〔2008〕1号） 职工工会经费2% 工资薪金总额；凭工会组织开 具的《工会经费收入专用收 据》和税务机关代收工会经费 凭据扣除 《企业所得税法实施条例》第41条 《关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题 的公告》（国家税务总局公告2010年第24 号） 《关于税务机关代收工会经费企业所得税税前 扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告 2011年第30号） 雇用季节工、临时工、实习生、返聘离据实扣除应区分为工资薪金支出和职 工福利费支出，属于工资薪金 《企业所得税法实施条例》第34条 《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额
企业所得税预缴纳税申报表 税款所属期间年月日至年月日 纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□□金额单位：元（列至角分）
《企业所得税预缴纳税申报表》填报说明 一、本表适用于查帐征收企业所得税的纳税人在季度（月）预缴企业所得税时使用。 二、实行据实预缴的纳税人填报第1至11行；实行按上年实际数分期预缴的纳税人填报第12至14行。 三、具体项目填报说明 1、第1行“利润总额”：填报按财务会计制度核算的利润总额。 2、第2、3行：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。从事房地产开发业务纳税人的”利润总额”应包括本期取得的预售收入计算的预计利润;在将预售收入结转为销售收入的当期,减去已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。 3、第4行“减：弥补以前年度亏损”：填报按税收规定本期可弥补的以前年度尚未弥补的亏损额（用正数表示，不得大于第1+2-3行后的金额）。 4、第5行“应纳税所得额”填报第1+2-3-4行后的余额，第5行不得为负数，若第1+2-3-4行为负数，则第5行应填零。 5、第6行“适用税率”：填报纳税人当期应纳税所得额按规定适用的企业所得税法定税率，即只能是33%、27%、18%，不得填15%、10%等优惠税率。 6、第7行“应纳所得税额”：等于应纳税所得额×适用税率。第7行大于等于零。 7、第8行“减免所得税额”：填报纳税人经批准或备案减、免、抵的企业所得税额，当第5行为零时，填写零；第8行小于等于第7行。 8、第9行“汇总纳税成员企业就地预缴比例”：填报根据有关税收规定确定的汇总纳税成员企业所得税就地预缴比例。不实行就地预缴的纳税人填写O。 9、第10行“实际已预缴的所得税额”：填报纳税人申报所属期前累计已预缴的企业所得税税额。 10、第11行“应补（退）所得税额”： （1）就地纳税企业“应补（退）所得税额” =第7-8-10行。 （2）汇总纳税成员企业“应补（退）所得税额” =（第7-8行）×9行-10行。 .
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则： 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
房地产行业协会倡议书 为规范我市房地产开发经营行为，切实维护房地产市场秩序，保护广大消费者的合法权益，促进房我市房地产市场平稳健康发展，我们特向全州房地产开发企业、房地产中介机构、从业人员发出如下倡议： 一、遵守国家、省、州有关房地产开发经营的法律、法规及相关政策，遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，依法开发、经营、管理项目。 二、依法依规开展商品房项目销售，不在未取得预售许可证或备案的情况下，发布预售、销售广告；不以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式收取或者变相收取定金、预售款、诚意金等费用。 三、项目销售（或租赁）时确保房源公开，按规定公示信息，切实按政府备案价格要求销售商品房并明码标价，标明房屋销售状态，充分履行告知义务；不垄断房源、操纵房价、房租，不捂盘借售或者变相囤积房源。 四、不发布虚假广告，不捏造、散布房地产虚假信息，以及雇用人员制造抢房等方式恶意炒房、哄抬房价；不在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报；不提供或采用“首付贷”、“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或变相垫付首付款。
五、不恶意克扣保证金和预定金，不侵占或挪用客户交易金，不变相实行价外加价；支持住房公积金贷款及按揭贷款；不对办理户口、就业、升学等作出任何承诺，切实做到事前控制、事中监管、事后避免纠纷。 六、不为不法分子提供租用楼宇非法集资；不以房地产开发建设、预售房屋、返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额的形式非法集资。 七、不采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人或强行要求群众购房。 八、不参与预售商品房的投机炒作，不通过更改预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房；不与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益；不炒卖或串通他人炒卖期房、甚至帮助购房人编造虚假情况退房从中牟取差价或利益（如退房服务费、更名费等）；不为购房人强制提供代办、担保服务，或以捆绑服务方式乱收费。 九、不为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，不对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息，不发布虚假房源和价格信息。 十、不一房多卖、捆绑销售；不为购房人就同一房屋签订“阴阳合同”，不规避房屋交易税；不利用合同格式条款，免除或减轻自身责任、加重购房人责任、排除购房人合法权利；不以搭售商品、服务或者附加其他不合理条件，侵害消
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计
2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税 按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定 企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算， 在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。 确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3% 贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万 3、按城建税的规定，确定应缴城建税 企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能， 因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定： 企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。 企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产协会工作报告 ——在×××市房地产业协会一届二次理事会议上 （2010年月日） 各位理事、各位代表： 我受市房协一届理事会的委托，向市房协一届二次理事会议作工作报告，请予审议。 一、一年来工作回顾 市房协成立一年来，在市住房保障和房产管理局的大力支持下，在广大会员单位的积极配合下，紧紧围绕办会宗旨，严格遵守协会章程，充分发挥政府和企业间的桥梁纽带作用，立足行业实际，不断开拓创新，在宣传政府政策、提供政府决策参考、树立行业形象、维护市场秩序、服务会员企业等方面做出了一定的成绩，得到了广大会员单位的信任与肯定。 （一）利用多种形式，宣传贯彻国家政策 今年以来，国家根据不断变化的经济运行态势及房地产行业情况，密集出台了调控措施，先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]４号）和关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10
号），省、市也分别根据实际，印发了贯彻落实的意见。市房地产协会作为沟通企业和政府的组织，开辟了政府之外宣传贯彻上级方针政策的第二管道，不拘形式，不分时点，只要有机会，就不厌其烦地向会员企业宣传贯彻有关的方针政策，耐心解读上级文件精要，辅导行业深刻领会调控政策主旨，指导企业根据当前形势制订经营策略，引导社会公众根据自身状况理性消费。同时，利用举办庆“七〃一”暨第七届住博会颁奖晚会的有利时机，大力贯彻国家有关房地产业的政策，大力宣传我市房地产业取得的进步，市住房保障和房产管理局付出的努力及做出的贡献。协会针对我市拆迁工作中出现的矛盾问题而创作的小品《圆梦》，以群众喜闻乐见的形式，集中体现了拆迁工作中错综复杂的矛盾，戏剧性地展现了被搬迁人复杂矛盾的心态和积极向上的一面，寓教于乐地宣传了我市房地产业既定方针政策，收到了超出预期的效果，好评如潮。另外，协会根据宣传贯彻国家政策及全景展现我市房地产业发展态势的需要，创办了我市唯一一份行业性杂志《××房产》，对政府主管部门的工作重点和行业关注的问题，有计划、有重点地做好宣传报道，发挥了上情下达、交流经验、沟通信息的载体作用，成为我市房地产行业交流沟通的舆论阵地。 （二）深入调查研究，提供政府决策参考 协会虽然成立仅短短一年，但会员发展迅速，已达200
江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .
江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积
房地产开发企业应预缴企业所得税 依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200(万元) 应预缴企业所得税额为：1200×25%=300(万元)。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中 规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其 预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除 相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额， 待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产 企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售 收入的预计计税毛利率分季(或月)计算当期毛利额，再扣除按预售 收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳 企业所得税。 1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点 根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的 预计计税毛利率不得低于3%(含3%),非经济适用房项目按不同区域 分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列 市的城区和郊区不得低于20%(含20%)，地及地级市的城及郊区不得 低于15%(含15%)，其他地区不得低于10%(含10%)。 新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率 的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质
房地产业协会章程（最新版） 根据自愿的原则，联合组成的全市性行业组织，是非营利性的 行业性社会团体法人。下面是为您精心的关于房地产业协会章程全文内容，仅供大家参考。 第一条长春房地产业协会(以下简称协会)，是由长春地区从事房地产行政管理、房地产经营和综合开发、市场交易、经纪中介和供热管理的行政、企事业单位，根据自愿的原则，联合组成的全市性行业组织，是非营利性的行业性社会团体法人。 第二条协会宗旨：以 * 理论和“ * ”的重要思想为指导，坚持和落实科学发展观，发挥行业协会服务、自律、代表、协调作用，沟通会员与政府、社会的联系，反映会员愿望和要求，维护会员合法权益，规范行业行为，保障行业公平竞争，促进长春房地产行业健康发展。 第三条协会的行业业务主管单位是长春市房地产管理和住房 保障局，登记管理机关是长春市民政局。本会同时接受两个局的业务指导和监督管理。第四条协会住所：长春市。活动区域：长春地区。 第五条协会的主要任务、业务范围是： (一)宣传贯彻国家和本市房地产行业和住宅现代化的各项政策、法规，协助政府主管部门进行行业调查和立法调研，代表本行业向政府主管部门反映涉及行业利益的事项，提出经济政策和立法方面的意见和建议。
(二)利用各种渠道，采集、、发布房地产行业和住宅现代化的市场信息、行业动态、管理经验，充分利用协会期刊《长春房地产》信息载体，为会员单位提供信息服务。 (三)承办政府部门委托办理的事项，协助政府举办各种展览展销、产品推介、商务会谈等活动。为会员单位经营、管理项目牵线搭桥，推介合作伙伴。开展有益于本行业的各种技术交流，帮助会员拓展市场。 (四)根据行业、住宅产业现代化发展和会员的要求，配合行政管理部门组织行业培训，为企业培训管理和技术方面的人才，提高从业人员的素质。 (五) 根据会员单位的诉求，围绕会员普遍关心的热点、难点问题，组织研讨、论坛等活动，及时反映会员的呼声和建议。 (六)协调本行业内部之间和不同行业之间的横向联系和重要的经营活动，协调会员之间、与非会员之间及与消费者之间就行业经营管理活动产生的争议事项，维护会员的合法权益。 (七)制定并监督执行本行业的自律公约、诚信承诺，规范行业行为。组织行业诚信、自律活动，评比、推介品牌企业，提高全行业的整体素质和效益。对违反协会章程和行规行约，达不到质量规范、服务标准、损害消费者权益、参与不正当竞争、致使行业集体形象受损的会员，协会可以采取警告、业内批评、开除会员资格等惩戒措施。 (八)通过法律法规授权、政府委托，开展行业统计、行业调查、发布行业信息、公信证明、价格协调。
房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地
房地产开发企业预缴税款的会计处理 一、基本规定 税收政策规定 1、如何预缴税款？国税总局2016年18号公告明确规定采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 2、如何抵减税款？国税总局2016年18公告规定房开企业纳税义务发生时，应以适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 从上述规定来看，目前的税收政策对房开企业预缴税款的抵减是允许不同项目混合抵减的，另外从增值税申报表的填报方面来看，也是支持混合抵减的。 会计处理规定 企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——
未交增值税”科目。 简易计税的项目根据财会【2016】22文的规定，“简易计税”明细科目核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务，为此简易计税项目的预缴增值税需通过“简易计税”科目来反映，这个要与一般计税项目的预缴增值税通过“预交增值税”科目来反映相区别。 从上述规定来看，财会【2016】22号文对房开企业预缴税款的抵减是按照项目对应抵减的思路来的。这就和税收政策不一致，产生了税会差异，对于该问题笔者将在下文通过三个案例进行详述。 二、案例讲解 案例1：明大房地产开发企业，一般纳税人，有A、B 两个开发项目，均备案成老项目。 2016年5月份，A项目预售取得房款2100万元，B项目未满足预售条件。 A项目预售取得房款，增值税纳税义务没有发生，只需要预缴增值税，由于房开企业是在取得预收款的次月纳税申报期才向主管国税机关预缴税款，为此5月份的账务处理不需要反映预缴增值税的处理，仅需做如下分录： 借：银行存款2100 贷：预收账款2100 2016年6月份填写《增值税预缴税款表》申报后，A项
市房地产开发企业协会会费标准和管理办法 市房地产开发企业协会会费标准和管理办法 第一条为了加强和规范市房地产开发企业协会会费的收支管理，保障本会开展活动，维护会员的合法权益，根据有关规定以及结合我会的实际上情况，制度本办法。 第二条本会会员应当按照本规定缴纳会费。 第三条会费的收支管理应当遵循取之适度、用之得当、收支平衡的原则。 第四条会 费按年度缴纳。会员应当于每年12月31日之前预缴下一年度的会费。 第五条单位会员会费缴纳方法及预缴标准如下： （一）缴纳方法：按房地产业务收入的2%计提缴纳，每年12月31日之前按（二）所列标准进行预缴，年终一个月内进行结算后，再行多除少补。 注：市房产物业估价所的会费缴纳方法另行规定。 （二）预缴标准： 单位会员每单位第一年50000元人民币，以后每年30000人民币（单位会员每年最低会费标准）； 第六条个人会员会费标准如下： （一）非执业会员每人每年200元人民币； （二）执业会员及专职从业人员，若所在机构已缴纳单位会员会费的，则个人会员不用再行缴纳会费。 本会荣誉会员无需缴纳会费。 第七条本会应当对会费缴纳情况进行督促检查，对未及时足额缴纳会费或者拒绝缴纳会费的，根据本会章程，采取以下措施： （一）逾期2个月未缴纳会费的，本会将发出书面催缴通知； （二）书面催缴通知发出2个月后仍未缴纳会费的，本会将发出书面限期缴纳通知，并限制其行使本会章程规定的会员权利，在本会主办的刊物、网站上予以披露； （三）书面限期缴纳通知发出2个月后仍未缴纳会费的，本会将终止其会员资格，并保留追缴所欠会费的权力。 第八条会费应当用于下列方面： （一）用于协会的各种业务 （二）任何人员不得挪用和分配 第九条本会应当建立会费收支账户，严格按照本办法第八条规定的范围使用会费。 第十条本会应当在会计年度结束后的4个月内将年度会费收支情况报理事会审议。 本会应当将理事会审议后的年度会费收支情况向会员公布。 第十一条本办法由本会理事会负责解释。 第十二条本办法于年月日经本会第一次会员代表大会表决通过，至通过之日起施行。
第一章 1、房地产开发与经营的含义就是什么？ 房地产开发: 广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发; 狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。 房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2、理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等 3、房地产开发与经营的特点就是什么？ 房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强 4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。 投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理 5、房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。 第二章 1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？ 宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素 微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众 2、市场需求预测的影响因素。 竞争状况人口统计分析趋势分析 3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度) :获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下,价格就是影响时常需求与购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业销售,提高市场占有率,增加盈利。 应用:1、完全竞争型市场结构企业定价2、垄断竞争型市场结构企业定价3、寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价 5、简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略生产策略市场开发策略 价格策略: 高价策略低价策略均衡价格策略
房地产企业预缴增值税如何申报 增值税一般纳税人预缴税款方式可分为两种: (一)填写《增值税预缴税款表》的预缴税款,包括: 1.纳税人(不含其他个人)跨县(市)提供建筑服务; 2.房地产开发企业预售自行开发的房地产项目; 3.纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产. 房地产预缴增值税怎么进行申报 此种方式预缴的税款,申报时应填写《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》,其中第4列"本期实际抵减税额"第2、3、4、
5行之和,应小于等于当期申报表主表第24栏"应纳税额合计","本期实际抵减税额"应同时在申报表主表第28栏"①分次预缴税额"栏次反映,当期不足抵减的部分应填入附列资料(四)《税额抵减情况表》第5列"期末余额"栏次,即当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,应结转下期抵减. (二)不填写《增值税预缴税款表》的预缴税款,如:分次预缴、延期申报预缴、辅导期一般纳税人二次购票预缴等.此种方式预缴的税款,申报时直接填写在申报表主表第28栏"①分次预缴税额"栏次,大于当期"应纳税额"时,可申请办理退税或抵减下期税款. 预缴的增值税怎么填纳税申报表? 填到预缴税额栏,抵减本月应纳税额,抵减后的税额为本月应交税额. 一般纳税人一般在税务系统预警的时候需要预缴增值税,一般按照行业税负来预缴,即销售收入*税负-原来缴纳的增值税. 【表单说明】 一、本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写. (一)纳税人(不含其他个人)跨县(市)提供建筑服务.
(二)房地产开发企业预售自行开发的房地产项目. (三)纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产. 二、基础信息填写说明: (一)"税款所属时间":指纳税人申报的增值税预缴税额的所属时间,应填写具体的起止年、月、日. (二)"纳税人识别号":填写纳税人的税务登记证件号码;纳税人为未办理过税务登记证的非企业性单位的,填写其组织机构代码证号码. (三)"纳税人名称":填写纳税人名称全称. (四)"是否适用一般计税方法":该项目适用一般计税方法的纳税人在该项目后的"□"中打"√",适用简易计税方法的纳税人在该项目后的"□"中打"×". (五)"项目编号":由异地提供建筑服务的纳税人和房地产开发企业填写《建筑工程施工许可证》上的编号,根据相关规定不需要申请《建筑工程施工许可证》的建筑服务项目或不动产开发项目,不需要填写.出租不动产业务无需填写.