房地产企业预收房款与纳税
一、预收房款与增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，
在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，再计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款。
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1.预收房款应预缴增值税的计算。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产
项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税，应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适
用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月
申报期向主管税务机关预交税款。预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。
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2.定金、诚意金、认筹金和订金的增值税预缴。定金属于预收款，所以，收取的定金
要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。但是合
同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。部分税务机关对诚意金等有
更加细致的规定。例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名
目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增
值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个
月内退还给购房人。房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，
是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？以及预收款的时间确定问题？各
地税务机关执行政策不一致，具体执行需要咨询当地税务机关。
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3.预收房款与开票。房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改
征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控
开票软件升级到最新版本（V2.0.11)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。
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4.增值税预缴的地点。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般
计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在
地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
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5.预缴增值税是否抵减应纳增值税。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地
产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《房地产开发企业销售自
行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，
应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以
当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”第十五条规定：“一般
纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下
期继续抵减。”增值税是以纳税人为纳税主体进行税款抵扣、应纳税额计算的，既然
是减除预缴税额就应当允许全部减除。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形
成的应纳税款。文件没有规定预缴的税款要区分一般计税项目和简易计税项目进行抵减，并且从增值税申报表的填报上，不论是一般计税方法预缴增值税，还是简易计税
方法预缴的增值税，均在《增值税纳税申报表附列资料四》第四行“销售不动产预征
缴纳税款”填报，预缴的税款统一带入主表的27行。因此，当期预缴的税款可以抵减当期及以后各期的应纳增值税税款，包括一般计税和简易计税应纳税额。
二、预收房款与土地增值税。按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理
结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当
地情况制定。”也就是说，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率
的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，
通常按销售收入的一定比例征收。需要重点提示的是，土地增值税清算项目并非皆可
预征，房企在特殊情形下，可以不预征土地增值税。如《广州市地方税务局关于我市
土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2015年第12号）第一条第四款
明确，对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房
（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条
件时按规定进行清算。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，应当预缴土地增值税。纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法的纳
税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额，预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率；土地增值税预征率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项
目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土
地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税=（1000-1000/（1+9%）
*3%）*2%=19.45。当然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000/（1+9%）*2%=18.35元。从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可”按照上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。
三、预收房款与企业所得税。开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按
预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附
加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行相关调整。根据《国
家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”第九条规定：“企业销售未完
工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计
入当期应纳税所得额。”房地产企业销售未完工产品的预售收入要按照规定的预计毛
利率计算预计计税毛利，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地
产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了
定金，均应该按照规定并入预收款预计计税毛利；反之，房地产公司没有与购房者签
订相关合同，所收取的款项定金、诚意金、认筹金和订金等，是不需要并入预收款预
计计税毛利。
增值税属于价外税，企业所得税预缴时，应以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从
预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚无特别规定。房地产企业计算预计
利润时，销售未完工产品收入以不含税额计收入：一般纳税人选择简易征收及小规模
纳税人，其销售未完工产品收入计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.05”；一般纳税人选择一般计税方法的，其预收款计收入额的计算方法是“销售未完工产品
收入/1.09”。因此，按预计计税毛利率计算预计毛利额的预售收入是不含增值税的预收账款。计算公式应为:预售收入=预收款÷(1+9%或者5%)。不同于土地增值税预征
的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
企业所得税纳税评估指标体系及分析法 参照总局提供的纳税评估指标，本着提高分析的科学性、准确性的原则，省局确定了11个纳税评估指标，并针对这些指标提供了申报差异综合评分法，对纳税人进行综合评分，分值作为筛选评估对象的参考数据，综合其他因素，确定纳税评估对象。 一、企业所得税纳税评估对象的筛选确定 筛选企业所得税纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业利润率、行业贡献率和行业税负等数据，结合企业所得税评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、经营期、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。 企业所得税纳税评估对象除按申报差异综合评分法确定的应进行评估的纳税人外，应对以下纳税人重点予以关注： 1、连续三年以上亏损的纳税人； 2、房地产等重点行业； 3、享受减税、免税且经营规模较大的纳税人； 4、减免税期满后利润额与减免期相比变化异常的纳税人； 5、有审核审批和后续管理事项的纳税人； 6、存在关联交易的纳税人； 7、省、市级所得税重点税源纳税人； 8、其他需作为重点评估对象的纳税人。 二、企业所得税纳税评估指标体系 依托征管信息系统，以从《企业所得税年度纳税申报表》中提取的数据为基础，
省局初步设置了11个指标，为纳税评估工作提供参考依据，各市局可结合工作实际予以细化和完善。 1、销售（营业）收入比值（11分） 计算公式：销售（营业）收入比值= [评估期销售（营业）收入/基期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）收入的变化情况。与同行业预警值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企业间的非正常交易；3、市场因素；4、政策因素等等。 2、销售（营业）成本率（13分） 计算公式：销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。与同行业预警值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性支出的划分；6、会计核算法的调整；7、税法与会计的差异调整正确性；8、政策因素等等。 3、销售（营业）成本率比值（9分） 计算公式：评估期销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入] ×100％ 基期销售（营业）成本率= [基期销售（营业）成本/基期销售（营业）收入] ×100％ 销售（营业）成本率比值=[评估期销售（营业）成本率/基期销售（营业）成本率]×100％
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
《房产销售统计表》项目指导书 （金华东） 本项目使用的函数有： ①SUMIF（条件求和）； ②RANK（排名）； 1．利用公式，计算Sheet1中的房价总额。房价总额的计算公式为：“面积*单价” ①选择I3单元格——输入“=F3*G3”——按Enter键 ②选择I3单元格——鼠标定位到右下角变为十字光标时拖动（即自动填充） 2．使用数组公式，计算Sheet1中的契税总额。契税总额的计算公式为：“契税*房价总额” ①选择J3单元格——输入“=H3*I3” ②选择J3单元格——鼠标定位到右下角变为十字光标时拖动（即自动填充） 3．使用函数，根据Sheet1中的结果，统计每个销售人员的销售总额，将结果保存在Sheet2中的相应的单元格中。 ①单击Sheet2表——单击B2单元格——单击“插入函数”按钮——选择“SUMIF”函数 ②设置参数如图所示：
③对该列下方的值实行自动填充 4．使用RANK函数，根据Sheet2的结果，对每个销售人员的销售情况进行排序，并将结果保存在“排名”列当中。 ①单击C2单元格——单击“插入函数”按钮——选择“RANK”函数 ②设置参数如图所示： ③对该列下方的值实行自动填充 5．将Sheet1复制到Sheet3中，并对Sheet3进行高级筛选，要求： a．筛选条件为：“户型”为两室一厅，“房价总额”>1000000; b．将结果保存在Sheet3中。 ①选择A1到E26——复制——单击Sheet3表——粘贴 ②在表中输入筛选条件，如图所示： ③数据——筛选——高级筛选——设置如图所示： 6．根据Sheet1中的结果，创建一张数据透视表Chart1，要求： a．显示每个销售人员销售房屋所缴纳契税总额； b．行区域设置为“销售人员”； c．计数项设置为契税总额。 d．将对应的数据透视表保存在Sheet4中。 ①单击“Sheet1”表——数据——数据透视表和数据透视图 ②按向导完成如下操作：
房地产行业纳税评估指导手册 编写说明： 为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。 该模型分为： 第一篇行业介绍 1.1 行业概况 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。 1.2产品类型 普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。 1.3 开发流程 取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申
请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。 1.4 行业现状 截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。 根据泰和市房地产信息网数据显示，2010年1-12月，我县商品房预售面积总计20万m2，预售金额总计5763万元，预售均价2950元/ m2。 1.5 行业的主要特点 一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。 二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房
对当前企业所得税征管问题的思考 自2002年新办企业所得税由国税部门负责征管以来，国税部门管辖的所得税企业户数增长较快，所得税占国税税收收入的比重也在逐年扩大，筹集财政收入的作用日益增强。各级国税部门通过不断细化征管措施，探索分类管理方式，优化纳税服务措施，全面核实税基，着力提高汇缴质量，强化纳税评估，认真落实税收政策，所得税征管工作收到明显的成效。但从近年专项调研以及评估、稽查的案例表明，在税务日常管理中仍存在诸多问题，本文拟结合基层税务机关企业所得税征管实践谈几点粗浅看法。 一、企业所得税管理中存在的问题。 （一）管理机制不够完善。 目前，企业所得税管理仍延用“一个税种，两个征收机构”的征管体系，征管范围上的交叉增加了税收征管成本。由于国、地税之间协调机制不够健全,导致对“好管户”、“税源大户”,互相争夺所得税管辖权,让纳税人无所适从;对“钉子户”、“难管户”、“税源小户”,两家都不愿管,互相推诿,形成漏征漏管户。加之两部门在企业所得税管理的精细化、科学化程度上不同，也造成了同类纳税人因归属不同的税务机关管辖而出现税负不公的问题，在社会和纳税人中产生不良影响。这已成为当前企业所得税管理中不容忽视的问题。 （二）申报质量不高。
1、企业纳税申报表填报质量不高，税务机关审核不到位。一方面中小企业财务人员业务水平较差，对税收政策理解不透，尤其是税收与企业财务处理上的差异把握不准，以致申报表填报质量不高；另一方面税务机关对纳税申报表的审核手段落后。现在对所得税申报表的审核全部依靠人工进行，能正确辅导或审核填报申报表及财务报表的人员相对缺乏，没有科学的方法甄别所得税申报的真实性，客观上造成申报数据不准。 2、只依靠年度汇缴申报，不重视季度预缴申报。长期以来，税务部门对企业的年度汇算清缴比较重视，而对企业的季度预缴申报却疏于监管，审核把关不严，造成申报质量低下。一些企业的申报问题在季度预缴申报时就已经出现，如能及时发现，将有助于问题得到及时解决和杜绝，一旦等到年度汇算清缴时才加以纠正，问题往往已经扩大，解决难度增加。再之时间和精力向“两税”倾斜，基层对企业所得税的纳税情况和税收增减变化的关注程度不够，缺乏深入的调查研究和对相关税源信息及时、全面、准确地分析和判断，在所得税的税源监控上“疏于管理、淡化责任”的问题比较突出。 3、企业所得税核定征收存在较大随意性。近年来各地推行核定征收企业所得税，对于克服人少户多、降低所得税零负申报率具有一定的积极作用，但无容置疑，企业所得税核定征收方式是一种简单粗放的过渡性管理手段。核定中估算程度大，准确性不高，不能真正实现所得税的应收尽收，并在一定程度上存在执法风险。税务管理人员在核定征收的同时，本应积极督促纳税人
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
房地产集团销售统计报表 2007年月份销售统计报表 项目名称, 统计时间, 年月日至年月日单位,万元 本月实占年度项目累项目整体计截止到目前本年度计本年度实本月计划项目累计分期分类际销售计划销计销售划销售,1, 项目库存划销售际销售销售销售比率 ,2, 售% ,3, 项目各期销售总额项目各期销售套数,不包括车位, 项目各期销售总面积,不包括车位, 项目回款金额 分期销售总额 销售套数,不包括车位, 销售总面积,不包括车位, 回款金额 销售额 销售面积住宅销售套数例如销售均价 ,一期, 销售额 销售面积商业销售套数 销售均价 销售金额 车位销售个数 销售单价
项目整体计截止到目本年本年度实际本月计本月实际占年度项目累计项目累分期分类划销售,1,项目库存度计销售划销售销售,2, 计划销销售,3, 计销售 分期销售总额划销售售% 比率 销售套数(不包括车位) 销售总面积(不包括车位) 回款金额 销售额 销售面积住宅销售套数例如销售均价 (二期) 销售额 销售面积商业销售套数 销售均价 销售金额 车位销售个数 销售单价 当月退房统计金额套数面积销售计划完成情况简述(必填) 已签合同销待售金额(1)-(3) 实收款额(5) 售金额(4) 回款情况项目待收款金一次性付款按揭付款本月办理额(3)-(5) 待收金额待收金额按揭件数总经理: 营销总监: 会计复核: 制表人: 制表日期: 1、以上数据除“已签合同销售金额,4,”外,统计数据以签订正式认购协议书为准。 说明, 2、“实收款额,5,”指所有已收到的销售款项,包括定金、各种销售房款等。 3、除“本月实际销售,2,”不包括退房外,其他各项统计数据均包括退房。
房地产纳税评估自查报告 篇一：纳税评估自查报告表样 纳税评估自查报告 纳税人（公章）：法人代表签章：经办人： 篇二：纳税评估自查情况表 纳税评估自查情况表 法人代表：经办人： 篇三：纳税评估自查报告 纳税评估自查报告 评估编号年月日纳税人（公章）：法人代表签章：经办人：本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。使用说明 一、本表《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定制定。二、适用范围：本表为纳税 人自查后向税务机关报告时使用。三、填表说明：本表由纳税人按自查情况据实填写。四、 本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。篇二：纳税评估自查报告表纳税评估自查报告评估编号年
月日纳税人（公章）法定代表签章经办人篇三：纳税评估自查情况表 纳税评估自查情况表法人代表：经办人：篇四：增值税 纳税评估自查报告 增值税纳税评估自查报告纳税人：纳税人识别号：法定代表人：登记注册号：经济性质：有限责任公司自查所属时间：XX年1月1日至XX年12月31日自查涉及税种：增值税自查时间：XX年7月19日至22日一、企业基本情况我单位主营：谷物磨制、米、面制品制造；食用植物油加工销售；谷物豆类的购销；兼 营大米、地耳的销售；农作物种子的批发、零售；在国税部门申报缴纳增值税、企业所得税, 企业所得税实行分季申报、年终汇算清缴。公司是以小杂粮食品开发、加工为主，兼营小麦面粉和亚麻籽油加工的民营企业，是省 级农业产业化重点龙头企业,是省小杂粮加工工程中心，是市小杂粮技术工程研究中心，是优 质绿色食品小杂粮生产基地。公司占地面积17274.3㎡,
拥有资产总额3430万元，其中固定 资产2310万元。 公司现有日产200吨小麦面粉生产线、年产6000吨杂粮挂面生产线、5000吨良谷米生 产线、35000吨荞麦米生产线、1000吨苦荞茶生产线各一条。主要加工产品有：“”牌小麦粉、荞麦米、熟荞麦米、荞麦面、荞麦挂面、“”牌苦荞茶和“”牌荞壳枕芯等；贸易经营品种主要有：荞麦、苦 荞、谷子、糜子、扁豆、豌豆、大豆等。生产的“”牌良谷米、荞麦挂面、小麦面粉、苦 荞茶等产品被中国绿色食品发展中心认证为绿色产品，公司通过iso9001：XX质量管理体 系认证，公司现拥有自营进出口权。 二、会计核算制度执行新《企业会计准则》三、企业经营情况 XX年度实现营业收入18647061.86元，交纳增值税105828.53元，增值税税负0.57%； 当年税前会计利润为-405651.27元，XX年度实现营业收入19043805.69元，交纳增值税 114456.91元，增值税税负0.60%；当年税前会计利润
房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条
房地产业纳税评估模型 一、行业概况 房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。 （一）行业经营特点 1．项目审批计划性。 2．经营方式多样性。 3．开发产品固定性。 4．开发周期长。 5．资金运作密集性。 6、房地产价格构成房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。
（二）行业基本管理体系 1 .内部组织管理体系 2 .外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发 改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量 监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大 量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。 （1） 土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金， 核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用 权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、 受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价 格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 文件发強及档案管圉 财务核算及工程预决环 销 a 和租赁策划与实阪 筑乩喬备采验储 料 、、a 建材配设的购收存 工程馥工验收、返工和维的 理场二管程度质 管 现囲监工进和量 组级开发项目捋发标工花 开发项目现场施工准备 项目勃工前的报批手绩 项目开发可行性评估报各
企业所得税纳税评估与案例分析 主讲人：陈玉琢教授 纳税评估的目的，依据，方法，载体，地位，税收敏感性 一、企业所得税评估通用指标 （一）税负类指标 1.企业所得税税负率 计算公式：企业所得税税负率=本期企业所得税额÷本期利润总额×100% 指标功能：通过企业所得税税负率指标比较分析，查找企业所得税申报风险。本期企业所得税税负率低于前三年平均水平一定比例（如3%），或企业所得税税负率等于25%，或为0，则可能企业所得税税负率异常。 数据来源：本期企业所得税额可取自主表第27行“应纳所得税额”，或第30行“应纳税额”，或第33行“实际应纳所得税额”；本期利润总额取自主表第13行。 分析运用：一般地，如果企业不享受税收优惠，利润总额经纳税调整后，应纳税所得额会大于利润总额，第27行/利润总额计算出的税负率应大于税率。 本企业不同年度税负率比较——纵向比较 与同行业相同年度的税负率比较——横向比较 25.93%
3.13%——25.93% 30行/利润总额=26% 33行/利润总额=26.8% 30行/营业收入=6% 33行/营业收入=6.8% 第27行4166040.25 第30行4166040.25 第33行4166040.25 4166040.25/14617787.87=28.50% 连锁超市：4166040.25/=0.78%——28.50% 第27行3602427.24 第30行3602427.24 第33行3602427.24 3602427.24/18967643.61=18.99% 房地产：3602427.24/=1.48%——18.99% （3602427.24-7491576.75+）8249328.0425/=3.40% 7491576.7525 2．企业所得税贡献率 计算公式：企业所得税贡献率=本期企业所得税额÷本期营业收入×100% 指标功能：通过企业所得税贡献率指标比较分析，查找企业所得税申报风险。本期企业所得税贡献率低于前三年平均水平一定比例
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
服务业企业所得税纳税评估模型 一、行业介绍 （一）行业定义一般认为服务业即指生产和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务产品与其他产业产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。在我国国民经济核算实际工作中，将服务业视同为第三产业，即将服务业定义为除农业、工业、建筑业之外的其它所有产业部门。 服务业是国民经济的重要组成部分，服务业发展水平不仅代表了一个地区市场经济的成熟和发达程度，也是地区综合竞争力的体现，高水平的服务业更是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。随着经济社会不断发展，三次产业不断融合，服务行业交叉叠加，服务业的外延不断拓宽，对于不同的国家、地区及不同的发展阶段，服务业的内容往往也有所不同，对服务业内涵准确界定国内外尚无统一标准。我国目前用第三产业的统计体系代替服务业统计体系，但随着经济社会不断发展，产业不断融合，目前在农业、工业、建筑业中的部分服务业，尚未纳入第三产业统计范畴，因此事实上服务业的范畴大于第三产业统计范畴。 （二）企业类型划分在国民经济行业分类中包括除了农业、工业、建筑业之外的所有其它十五个产业部门。包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。 （三）行业经营规律 服务业经济活动最基本的特点是服务产品的生产、交换和消费紧密结合。由此而形成了其经营上的特点：范围广泛。由于服务业对社会生产、流通、消费所需要的服务产品都应当经营。因此，在经营品种上没有限制。服务业可以在任何地方开展业务，因而也没有地域上的限制。在社会分工中，是经营路子最宽、活动范围最广的行业。综合服务。消费者的需要具有连带性。如
论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用 [内容摘要]：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。 [关键词]：房地产征管问题对策 [正文] 随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。 一、房地产行业税收管理存在的问题 （一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重 1.倒挂往来，随意调剂收入 在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。
2.弄虚作假，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 3.以房抵债、抵费用，不计销售收入 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。 4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商
企业所得税纳税评估指标体系及分析方法参照 参照总局提供的纳税评估指标，本着提高分析的科学性、准确性的原则，省局确定了 11个纳税评估指标，并针对这些指标提供了申报差异综合评分法，对纳税人进行综合评分， 分值作为筛选评估对象的参考数据，综合其他因素，确定纳税评估对象。 一、企业所得税 纳税评估对象的筛选确定 筛选企业所得税纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业利润率、行业贡献率和行业税负等数据，结合企业所得税评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况， 参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、经营期、信用等级等因素进行全面、综合的 审核对比分析。 企业所得税纳税评估对象除按申报差异综合评分法确定的应进行评估的纳税人外，应对以下纳税人重点予以关注： 1、连续三年以上亏损的纳税人； 2、房地产等重点行业； 3、享受减税、免税且经营规模较大的纳税人； 4、减免税期满后利润额与减免期相比变化异常的纳税人； 5、有审核审批和后续管 理事项的纳税人； 6、存在关联交易的纳税人； 7、省、市级所得税重点税源纳税人； 8、其他需作为重点评估对象的纳税人。 二、企业所得税纳税评估指标体系 依托征管信息系统，以从《企业所得税年度纳税申报表》中提取的数据为基础，省局初步设置了11个指标，为纳税评估工作提供参考依据，各市局可结合工作实际予以细化和 完善。 1、销售（营业）收入比值（11分） 计算公式：销售（营业）收入比值= [评估期销售（营业）收入/基期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）收入的变化情况。与同行业预警值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企 业间的非正常交易；3、市场因素；4、政策因素等等。 2、销售（营业）成本率（13分） 计算公式：销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收 入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。与同行业预警 值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成 本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性 、管路敷设技术通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行 高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况 ，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。 、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
企业所得税纳税评估审核要点 一、对年度纳税申报表、财务报表的数据进行比对 1、纵向比对 要求企业提交2008、2009年度的资产负债表、利润表。对评估企业2008年、2009年的纳税申报表、利润表分别进行比对，对变动比较大的事项，尤其是税前列支事项，是否存在与收入增长不匹配的变动，比如管理费用、财务费用、销售费用、营业外支出等是否有不正常的变动，并向企业核实原因。 2、表表比对 将2009年的纳税申报表上的“利润总额”之前的数据与利润表上的数据进行比对，核实其数据是否一致。如果一致，判断企业对资产减值损失、公允价值变动等科目，有没有进行相应的调整；如果不一致，向企业核实不一致的原因，并判断不一致是否对应纳税所得额产生了影响。如产生了影响，应要求企业进行相应的调整。 3、关注资产负债表的相关科目 将2008、2009年的资产负债表进行比对，关注与纳税申报表相关的科目的变化情况，比如长期股权投资、应付职工薪酬、预计负债等科目。 二、认真阅读企业的税审报告 对企业提交的税审报告，仔细阅读。重点关注营业外支出、管理费用、投资收益等科目所包含的内容，判断其所包含的内容能否在税前列支及能否享受相应的免税优惠。重点关注对各类纳税调整事项及产生调整的原因，判断其调整是否符合相应的政策。对在阅读过程中有疑义的地方，可通过约谈等方式进一步核实。 三、专项审核
（一）不征税收入审核要点 1、审核企业是否存在不征税收入 （1）通过纳税申报表确认企业是否存在不征税收入 审核附表三第14行“不征税收入”项目、第19行“其他”是否进行调减，核实第19行“其他”调减是否包含不征税收入的调减。附表三第15行“免税收入”有调减金额的，重点审核附表五免税收入的“其他”项目是否有应确认为不征税收入而作为免税收入的。 （2）通过第三方信息确认企业是否存在不征税收入 根据第三方信息数据来源，比如根据管理所掌握或货物和劳务税科提供的当年已审批的享受软件生产企业增值税即征即退企业名单及已退金额，核实企业确认的不征税收入是否大于已退金额，如果大于，则要求企业进行相应的调整；核实是否存在符合不征税收入确认条件没有作为不征税收入的，而作为应税收入或免税收入填报的，要求企业进行调整，必须要作为不征税收入进行填报。 2、审核不征税收入是否符合相应的条件 不征税收入的来源主要有以下三种：①纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入；②软件企业取得的增值税即征即退款；③其他企业取得的财政拨款。 （1）审核纳入预算管理的事业单位、社会团体的不征税收入是否符合的条件 对于纳入预算管理的事业单位、社会团体的不征税收入，主要核实是否将捐赠收入、会费收入等列入不征税收入的范围。对于将捐赠收入、会费收入列入不征税收入的范围的企业，对比非营利组织的名单，对其是否获得非营利组织的资格进行判断。对取得非营利组织的认