__西安中顺置业开发有限公司
金仕华城
可
行
性
研
究
报
告
目录一．项目概述及建设依据二．项目建设条件三．建设的必要性四．工程计划进度五．项目设计
六．环境保护
七．投资概算与资金筹措八．信贷情况
九．预售与销售
十．经济效益和社会效益十一．风险防范
一、项目概述及编制依据
(一)项目概述：
“中顺家园”项目总占地4.06Ha。内设五幢多层，一幢小高层，，二幢高层，开发总面积为173918.88平方米，分3期开发，现在开发的第三期，总建筑面积约为7万平方米，投资总额为20000万元。
“中顺家园”，营销名称“金仕华城”，项目矗立于西安市未央区北二环中段6号，地处朱宏路与北二环东南角，项目视野开阔，属地区级标志性建筑物。地理位置从大环境上看，处于机电市场旁边，也同时紧邻经济技术开发区，是一个十分适合长期居住的地理位置，在经开区的逐渐发展，也将成为适合投资过渡居住等多项选择的成长型楼盘，有着巨大的地域价值潜力。特别项目西北角的千亩湖泊，更加增加了小区的景观品质。
从周边小环境上看，附近有外语小学、西安中学、西铁一中、职业技术学院、长安大学、交通大学经发校区等学校；东行2站路内，人人乐超市、华润万佳超市、苏宁电器、中联家居、居然之家等大型综合商场，项目西北侧为西安最大的蔬菜市场，旁边为西安最大的景观湖泊公园，仅湖面有1000亩左右，该项目具有浓郁的生活氛围、文化气息。凤城二路长安医院，健康设施十分完善。综上所述金仕华城是居民居住的最佳选择；小区周围道路四通八达，项目北为北二环，西为朱宏路、东为明光路，纵横交错、经纬密布，周边公交线路20余条，体现出良好的出行便利性；小区周边1站内，大型超市就有人人乐、华润万家3家大型综合超市；银行有交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、
中顺地产08扛鼎力作，计划在2年内将其建设成为一个高品质、高标准的居住小区，达到建设部国家康居示范小区二星级标准及国家智能建筑设计标准乙级要求。
1.小区规划设计的具体指标如下表：
小区规划中主户型是两房两厅的市场需求较大的户型，其次为很受首次置业的年轻人欢迎的1房经济户型，这些户型功能齐备、设施齐全，为目前国内中高档小区的主打户型，市场需求量很大。
2.“中顺家园”项目，投资估算包含如下项目：
1)土地费用及拆迁费用
2)七通一平及临时用水、电费用
3)建安费用
4)建设期城市配套费用，包括水、电、污水、电信等
5)勘察设计费
6)城市建设管理费
7)不可预见费用
3.“中顺家园”投资概算表
(二)项目承办单位介绍：
西安中顺置业开发有限公司成立于1997年，主要从事高新技术企业投资、房地产投资及开发的专业企业，经陕西省建
设厅批准，取得房地产开发资质。公司注册资金2508万元，
总资产6700万元。于2002年投资开发位于西安市北二环中段
的中顺家园住宅小区，占地61亩，规划建筑面积12万平方米，
目前已竣工5万平米，入市以来深受消费者好评，并于2005
年3月被“西安市第三届住宅产业博览会组委会”评为《最具
人文社区奖》。同时公司于2003年在西安市劳动路投资开发中
顺大厦，贰栋24层，建筑面积3万平米，目前已全面入住。
1、项目部主要技术负责人简历：
◆总工：孙振明男 62岁高级工程师，退休前任陕西航天建设
公司总工。从事设计工作20余年，89年评为高级工程师，从
事技术管理工作，直至退休。
◆项目负责人：杨澄林男 34岁工程师 1995年-2003年西北
电建四公司，先后在泛美项目部、东郊建行项目部、天顺项目
部、银河项目部任施工员、技术员、技术总负责、现场总负责、
项目经理等职务，具有丰富的施工经验和管理经验。
◆土建工程师：赵全喜男 31岁 1995年参加工作，先后在
新大陆房地产公司、中建集团、西安铁路工程总公司、怡和集
团怡和大厦项目部任技术员、预算员、技术总负责工作。
◆暖通给排水：张仲东男 54岁高级工程师 1968年参加
工作，先后在远东公司设备处、动力处、远东高科集团工作，
先后任设计员、施工主管、项目经理等职务。
(三)分可行性研究报告的编制依据：
1、《城市居住区规划设计规范》
2、《西安市规划管理条例》及《技术规定》
3、《城市居住区公共服务设施设置规定》
4、《住宅设计规范》
5、《住宅建筑设计标准》
6、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
7、《城市道路绿化规划及设计规范》
8、《高层民用建筑设计防火规范》
(四)建设依据：
1、西安中顺置业开发有限公司正式下达开发建设“中顺家园”
指示，并于2005开始进行相关工作。
2、项目建设的用地已经征用，场地的附着物已拆迁完毕，建设
场地平整，水、电、路、气、城市排水系统可满足该项目今
后的需要，设计方案已经市规划局审批，建设资金已基本落
实，故该项目建设条件已完全具备。
3、项目门前道路路面改善，已经于2006年初得到解决，由中顺
地产施工建设，将以前的坑洼不平、凹凸起伏的泥坑路建成
为一条平整高质的水泥路。
4、完全符合和遵守国家和拟建地区（街道办）的房地产建设政
策和相关法令、法规。
二、项目建设条件
(一)选址：
“中顺家园”项目地处北二环与朱宏路交汇处，周围住宅群已日趋成熟，附近大盘林立，并已经形成了一个舒适人文的居住区域，商业配套与项目咫尺之遥、气脉互通。此区域在西安经济技术开发区门户位置，大量存在社会高端精英人群，、IT界英才、文人、企业家、律师、医生、商人接踵，其舒适成熟的人文气息将为“中顺家园”的居民构筑资优的人文环境。是居民舒适自住、投资置业的最佳选择，项目的建设用地也符合国家相关政策。
(二)外部配套条件：
1、水：市政供水系统；
2、电：供电局供配电表；
3、气：西安市天燃气公司提供天燃气燃源；
4、暖：小区集中供暖或市政集中供暖；
5、信息网络系统：设有线电视、电话、英特网光纤接入等高端系统；
5、交通：地处北二环与朱宏路十字，交通四通八达，朱宏路也是未
来经济技术开发区的主干道，并成为新的迎宾大道，因为
朱宏路直通机场高速，项目本身又在北二环南侧，西安脉
络之上。
6、公交线路：20余条公交线路，纵横城市每个角落。
三、建设的必要性
(一)全国经济总体形势：
伴随着党的十六大的胜利召开，提出“全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，为开创中国特色社会主义事业新局面而奋斗。”的伟大号召，从清除体制性障碍到深化国企改革，从信息化带动工业化到东中西部协调发展，从发展民主政治到积极发展文化建设……“机遇”似春潮涌动，从十六大会场传向神州大地。
(二)西安经济发展形式：
西安作为西北地区的门户更应该牢牢抓住机遇，结合本地实际，加快发展步伐。西安的科技、旅游、商贸优势对国外投资者具有很大的吸引力，给西安经济带来了难得的历史发展机遇,市场前景乐观。结合全国房地产总体发展形式，西安地产与时俱进，充分把握这个难得的历史机遇，努力发展，开拓创新。
西安是陕西省的省会，也是西部地区最大的商贸、金融中心。2007年，全市居民消费价格总水平比去年同期上涨6％，涨幅同比上升4.7个百分点。居民消费八大类商品和服务项目，除交通和通讯类价格下降2％外，其他均不同程度上涨，甚至更有加快上涨的趋势，其中粮油、金属、居住及日常用品类上涨较高。
2007我省实现生产总值4799亿元，比上年同期增长11.2％，高于全国平均水平。
(三)西安房地产发展形式：
07年全国房地产市场运行情况
根据国家统计局07年房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：
1、房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，普通商品住房和经济适用房投资比重提高。今年1-8月，全国房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%，同比提高5个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%，高于同期房地产投资增幅1.9个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点；经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.4%，比上半年高0.2个百分点。
2、住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低。据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“90-70”调控要求尚有较大差距。批准预售商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年1-8月的106.95平方米，但月末累计可售商品住房套均建筑面积仍高达114.03平方米。
3、市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。今年1-8月，全国商品住宅竣工面积同比增长10%，增幅比去年同期上升1.6个百分点；销售面积同比增长30.9%，增幅比去年同期上升21.6个百分点,其中，现房销
售面积同比增长12.6%，增幅比去年同期上升22.8个百分点;期房销售面积同比增长39%，增幅比去年同期上升18个百分点。销售面积是竣工面积2.17倍，且增幅快20.9个百分点，市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。40个大中城市中, 竣工面积下降的城市有20个，其中，同比下降20%以上的城市有11个，降幅最大的是哈尔滨市，同比下降63.2%；销售面积上升的城市有36个，升幅最大的是北海市，同比上升153.3%。
4、房价涨幅呈逐月加快之势。今年4月、5月、6月、7月和8月， 70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1% 、7.5%和8.2%，其中，新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。分地区看，深圳、北京等城市房价高位上涨，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，其中，8月份同比分别上涨17.6%和13.5%，销售均价分别达到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%以上，其中，北海近5个月涨幅均在13%以上，8月份达到18.2%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分别上涨10.2%和10.5%。
从目前市场运行情况看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，“90-70”调控目标没有如期完成，加之受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应不足。与此同时，信贷、税收政策对住房需求的调节作用逐步突出，加之近期股市的震荡刺激部分资金套
现，重新进入房地产市场，导致住房需求持续旺盛。一些开发企业为获取超额利润，囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬头，加剧了住房供求矛盾，给稳定房价带来了较大压力。
5、2007西安市房地产发展背景
综述
陕西房地产业起步较晚，整体发展水平在国内相对落后。而且省内总体发展不均衡，西安市房地产发展相对突出，在省内房地产开发中占据重要地位。以2004年度为例：2004年度全省完成房地产开发投资231.2亿元，比上年增长22.8%，同比回落29.8个百分点；其中，西安市房地产业完成投资163.4亿元，占全省的84%，增长30.9%。可以说西安房地产市场就是陕西房地产市场的晴雨表，西安房地产市场直接决定着陕西房地产业的发展与走势。
从土地开发情况来看，西安市关于土地利用变更现状调查统计资料显示，从1997年到2007年共新增建设用地27万多亩，与省政府下达给西安市的1997—2010年规划建设用地13.5万亩相比，西安至少提前七年超支13.5万亩建设用地。以上数据明显的显示出2007及以前的西安房地产开发市场状况，可以用四个字总结：“稳步上升”。
如果说2004年是政策导向2年，那么2005年绝对算的上是政策实施年。在2004年国家对房地产业进行宏观调控的基础上，2005年，国家继续2004年的“作风”，继续接连不断的出台相关政策。继央行今年3月份二次调息后，4月底国务院出台“国八条”从房地产开发规划、土地调控、房价调控、廉租制度、税收调控、金融监管、市场监测等八个方面提出要求来调控市场发展，稳定房价。而紧随其后七部
委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，进一步对调控市场、稳定房价提出指导性意见，此后营业税及房地产税征收等相关政策也相继出炉，频率之高，力度之大前所未有。
西安随为内陆城市，房地产发展相对滞后，基本远离了调控核心区域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市场反应上也有所波及，具体反映为上半年市场持币观望者急剧增多，销售一度受阻。但是，长期平稳有序的楼市，依然被外埠开发企业所看好。下半年以来，西安房地产市场风云变换，外埠资本强势进入，对土地的激烈争夺已近白热化。宏观调控政策成效也已明朗化，消费者也渐渐走出了持币观望的局面，市场得以慢慢复苏，销售量也逐步增加。
市场现状
在经历了2004年和2005年政策年的洗礼后，2006西安房地产市场更加规范和成熟，已经步入到2007年产业稳定、持续发展的白银时代。
由于土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了国家对土地的利用实行最高最佳使用原则。从土地供应量我们可以明显的看出政府对房地产业的高压政策，特别是2004年和2007年，国家对房地产业实行地根紧缩政策，西安房地产市场的土地供应量一落千丈，连年递减。这并不代表政府打压房地产业，而是给已经出现了一点点房地产泡沫经济苗头的市场的一支退烧针，是为了使房地产业能够持续、稳定的发展。到了2007年，国家对房地产的宏观调控政策已见成效，这更加坚定了国家对房地产宏观调控的决心，预计今后几年，西安的土地供应量不会大幅度提高，年度供应量超过6000亩左右。
2001年及以前的西安房地产市场发展相对落后，从房地产品质、结构、规划、景观、布局等等来看，并不是很科学、合理，正处于一种探索和过渡时期。这一时期的市场需求非常旺盛。紫薇城市花园和锦园可以勘称这一时期的代表楼盘，从整体规划、布局、景观、户型结构等等，都为这一时期的典范。但在当时销售价格之高也是令人瞠目结舌，但又心悦诚服。因为品质拉动了价格高涨。
2001、2002年度，这时候的西安房地产市场处于一种大跃进年代，2001年的开发量为7437846平方米，而到了2002开发量竟达到了11725803平方米，涨幅高达57.65%。由于受紫薇城市花园、锦园的热销影响，高科花园、高科新花园、枫叶新都市等等一大批中、高档物业推向市场，但严重脱离市场的定位远离了真正需要置业的客户，高科花园、高科新花园、枫叶新都市等等的大面积户型销售遇阻，商品房空置率节节攀升，一时间风声鹤唳，满城风雨，大呼房地产泡沫经济已经出现。
2003、2004年度，随着SARS的侵袭以及国家对房地产业的宏观调控，商品房空置率再度攀升，2003年度达到了历史最高的14.22%，这无疑给了本地开发商一计闷棍，西安的房地产到底该怎么发展？但随着和记黄铺、中海地产、上海绿地等等外埠实力型企业的强势登陆，我们本地的开发企业终于明白一个道理：以品质赢得市场。这一时期的房地产市场才真正的达到了多元化，既有绿地世纪城、中海华庭、锦园新世纪这样的高端物业，也有紫薇田园都市、中华世纪城、金裕青青家园这样的大众化精品物业。但由于受政策影响、SARS侵袭，西安房地产市场虽然仍显低迷，但一个多元化、规范化、成熟化的房地
产市场正逐步形成。
在经过了2004年和2005年的国家宏观调控政策的洗礼后，西安房地产市场已经初见成效，房地产开发和消费趋于理性。2005年的新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等比2004年均有小幅回落。2006年，多元、规范、成熟的房地产市场初步形成。2007年可以说是西安房地产的大跃进年代，虽然年底国家加强宏观调控力度，但西安市场还会依然加快发展速度，价格也会在06、07年的基础上平稳上涨。
市场特点
○强力拉动经济发展，房地产业贡献明显；
○市场需求依旧旺盛外地人来西安购房比例增多；
○房价走势基本平稳，商品房空置量大幅下降；
○存量房交易持续攀升。
6、2007西安市房地产市场发展趋势
07年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。连续几年政策调控的疾风骤雨之后，07年上半年西安房地产市场总体运行形势良好，为07年商品房市场的整体推进打下了良好的基础。
7、市场供应
商品房市场供应量较上年增幅超过40%
06年受政策调控影响，房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓，而进入07年伴随着市场对政策的逐步适应，上半年商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。
多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，而随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快，规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域，并且借助区域特点形成自身房地产发展的特色优势，吸引着市场购买人群逐渐向这些区域偏移，市场供应量与需求量同向持续高走，并且占到商品房市场供应与销售的较高比重。
8、市场销售
商品房销售面积较上年增幅达37.9%
近年西安商品房年销售增幅基本上均保持在30%左右，06年受宏观政策的影响市场增幅略有放缓。07年上半年市场未有大的调控政策出台，主要处于对旧有政策的深化运行过程，市场总体发展平稳。
2007年上半年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%。07年上半年商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于07年上半年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。
(四)普通住宅市场分析：
从市场的空置量方面看，普通住宅是西安房产市场的销售和开发主体，本期普通住宅的销售量远远小于本期开发推出的新建面积，从本期空置面积的绝对量上分析，西安房地产市场中的普通住宅供应是源源不断，潜在需求旺盛，但鉴于较低的收入水平和较高的房产价格的较大差距，大量的潜在需求不能在较短的时期内变现，只有房产价格的平稳合理、广大工薪阶层的工资水平的相应调高的前提下，才会很快剌激到房地产市场的脉搏，促使其健康、迅速发展。总之，随着近几年来生活水平的不断提高，人们的衣食质量已有了很大的改观，相应的对居住的质量也提出更高的要求。从宏观上来看，居民用于居住的支出比例也在不断增大，从市场的长期趋势分析，住宅类物业市场受到消费水平的拉动将会不断得到升温。
(五)中顺地产发展：
中国地产的发展大体会经历三个时代：营销时代，产品时代，品牌时代。近年来，中国房地产蒸蒸日上、蓬勃发展我们进入地产“新”时代——品牌时代。
我们生活在一个急剧变化的年代，但是回归现实的要求是我们必不可少的选择。我国房地产大体上仍处于以产品为导向的“旧”时代——产品时代。翻看房地产宣传资料，“城市中心，我为王者”、“都市帝王、豪宅领袖”几栋普通建筑就想创造一种生活理念、千篇一律的强调自己的楼盘为帝王府邸……, 干旱的西北建筑，其宣传资料有树有海有文化，就是很少设计房子本身。大多选择“楼盘+概念”的营销方法，先是推出理念，再与文化嫁接，内容与住宅品质毫无瓜葛，卖房卖到极致，营销销售到了极点。中顺地产截至目前所作的项目也大致如此。但是中顺地产决不能目光长期停留在此，远眺发展，中顺必然要走上品牌路线。
中顺已经开始，在从经济学角度出发，认识到商品房属于商品，即为商品，则应强调其品质，以商品的质量为核心，通过产品的经济技术指标判断商品的好坏，而不是包装。住宅因永久性的特殊属性，其品质，更应得到重视和提高。当大多数仍处在一个包装为主，产品为副的地产思潮中。中顺地产目标成为未来2－3年内西安地产新兴知名地产品牌，正以此项目为切机，抓住机遇，树立品质，在此项目上初步作出新地产品牌，形成“代表广大消费者利益，站在消费者角度盖房子”的朴实理念。
(六)市场竞争比较：
地址：北二环明珠家居东侧
销售电话：86230222，86233222，86235222，86238222
发展商：陕西大明宫房地产开发有限责任公司
代理商: 陕西龙安房地产开发有限责任公司
建筑面积: 311033㎡
占地面积: 132673㎡
容积率/公摊: 17%
栋数:10栋，小区共为2期开发，现为1期10栋在建，西区共为5栋项目，其中板式机构小高层1栋为14层，点式高层3栋为28层，点式多层1栋7层（1梯6户）层
绿化率：42.2%
销售率：一期销售50%，二期销售时间未定
物业费用：1.35元
均价：点式：4300，小高层：4900
地址：城北区凤城九路与文景路交汇处西北角
销售电话：029-********
建筑面积: 300000㎡
占地面积:
容积率/公摊: 2.80，21%
栋数: 8栋18、24层不等的高层建筑绿化率：42.2%
销售率：2008-01开盘
物业费用：
均价：5500元/平方米
楼盘形态：公寓
物业区域：城北
物业地址：城北区未央路68号(未央区政府北)
售楼地址：未央路68号(未央区政府北)
售楼电话：029－86261999 86292789
均价：3700元/平方米
规划总用地89.1亩。一期用地46亩，由四栋高层建筑半围合构成。整体呈“U”字型布局。小区内各种设施配套完善。中心下沉广场、立体围合景观、双语幼稚园、健康的基础设施、带给业主品质感受。
楼间距42米，绿化率32%
以80----90平米，二室二厅一卫主力户型，
销售进度：95%（剩个别房源）
开发商：陕西华茂企业集团
地址：西安市北郊纬二十六街中段
主要户型：64－118㎡
两室：73.74㎡ 84.49㎡ 84.76㎡
三室：104.27㎡ 117.80㎡（均是跃层）
项目概况：华茂•玉龙园占地2431平方米，是一座挺拔的25层现代风格塔楼。下面三层是商铺，上面23层是住宅。位于西安市