旅游资源资产评估
摘要: 对旅游资源和游憩环境的价值评估在国外已进行了较广泛的研究, 而且自20 世纪50 年代以来, 在评估技术方面已取得较长足进步, 其中最突出最常用的评估方法是旅行费用法、费用支付法和条件评价法。在中国此类研究开展较晚, 旅游资源资产评估在我国是一个较新的研究领域, 对其研究有着重要的
理论与实践意义。旅游资源是一种特殊的资源形态, 本文分析了旅游资源的价值构成, 阐释了旅游资源资产评估的基本概念和评估意义。结合旅游资源的特点, 本文构建出旅游资源资产评估的非经济评价指标体系和经济性评估指标体系。旅游资源的非经济性资产评价, 主要是一种开发条件、开发潜力评价以及非经济性效益评价, 为旅游资源的经济性评估提供依据。而旅游资源的经济性资产评估则是通过其产品的预期收益指标与成本指标来间接核算出旅游资源的经
济价值。最后运用资产评估的基本理论和原理, 分析旅游资源资产的价格构成, 构建了旅游资源资产评估模型, 为旅游资源资产评估提供一种新的思路与方法。
关键词: 旅游资源; 资产评估; 指标体系; 评估模型
旅游资源资产评估是旅游资源市场化开发的理论基础和依据, 有利于使旅
游资源和资金投入达到优化配置, 促进旅游开发健康有序地进行。在进行旅游资源开发和管理时, 特别是市场化开发时, 必须正确把握旅游资源价值评价, 不
能只顾经济价值而不顾社会价值和生态价值, 要正确处理好开发与保护, 经济
效益、社会效益和生态效益三者之间的关系。
1 旅游资源资产评估的研究现状
111 国内外旅游资源价值评估的研究进展
对于像旅游资源此类资源的资产评估, 国外环境经济学家对评估的理论、方法以及实例发表过许多著作和学术论文, 如伦敦环境经济中心、美国未来资源研究所( RFF) 等单位的学者的一系列研究成果。John V Krutilla 等对美国墨尔斯峡谷和白云峰等地的娱乐价值进行了评估。D.M. Donnelly 用旅行费用法(TCM) 和条件评价法(CVM) 对爱德华州钓鱼和鹿狩猎的价值进行了评估。其后, 英国、泰国等国家先后应用TCM 技术成功地揭示了森林、海滨、风景河流、峡谷、国
家公园等旅游资源和游憩环境的户外娱乐价值。在评估技术方面, 自20 世纪50 年代起取得了显著的进步, 其中最突出最常用的评估方法是旅行费用法(TCM) 、费用支付法( EM) 和条件评价法(CVM)。此外, 在评估旅游资源和游憩环境价值时还有用到现行市价法、收益现值法、重置成本法、假想市场法、区别参数法、综合评估法、替代花费法、机会价值法等.
在我国, 类似的研究开展得较晚。国际上流行的TCM和CVM 技术在90 年代才逐步引入中国。近年来, 随着/ 国家风景名胜资源上市0 现象的发生以及旅
游资源开发及景区的经营权转让在一些省市地区的相继展开[ 9] , 引起各方面的广泛地关注。在学术界, 也引发了人们对旅游资源价值问题与资产评估相关问
题的思考与研究。如, 彭新育等对旅游成本方法的理论模型、统计模型及模型应用的条件进行了全面的探讨, 并提出了评价旅游景点经济价值的数学模型。蒋洪强等对旅游生态环境成本构建了计量模型。黎洁对自然保护区生态旅游资源价值实现方式进行了研究。另外, 许多学者对一些评估方法进行了实证研究: 吴楚材等对张家界景区的旅游资源资产进行了实证研究; 郭剑英等对旅行费用法进行实证研究; 万绪才等对条件评价法进行了实证研究; 奥桂林对森林旅游资源采用消费剩余理论进行资产评估的实证研究; 陈浮等运用支付意愿、旅行费用等方法组合对九寨沟旅游价值进行了初步评估; 王连茂等对香山公园森林游憩效益进行了经济评价。
目前, 对旅游资源资产评估的研究主要集中在对旅游资源资产质的规定性的研究和量的评估方法的探讨上, 对旅游资源资产评估的基础理论, 如评估的指标体系的构建方面目前研究不多见。
112常用评估方法述评
( 1)费用支付法。费用支付法( ExpenditureMethod, 简称EM) 形成于20 世纪初, 自20 世纪50 年代后广泛应用于森林旅游资源的评估。它是以效用价值论为基础, 从消费者角度出发, 以游客为旅游而实际支出的有关费用总和作为风景资源的旅游经济价值。费用支付法适用于开发较成熟的旅游资源经济价值的评估。缺点是费用支付法所得的结果是旅游资源的现实经济价值, 而消费者剩余( 潜在的旅游经济价值) 未能体现出来, 同时对未开发的旅游资源经济价值无法测定和评估。
( 2) 条件评价法。条件评价法( ContingentValuationMethod, 简称CVM 又称支付意愿法、模拟市场法。是一种直接调查法, 是目前西方国家用于评估没有市场价格的物品如风景资源等经济价值最流行, 也是应用比较成功的方法。现在一般已经被看作是非市场物品经济价值度量的一种标准方法。20 世纪60 年代, 大卫(David) 首次设计和应用CVM问卷来直接估计休闲地价值。
条件评价法是通过对客源市场规模进行预测,并应用模拟市场技术, 采用直接调查, 诱导旅游者对某旅游资源的最大旅游意愿支付量, 以此来推算旅游资源的经济价值。条件评价法可运用于所有类型( 包括未开发和已开发) 旅游资源经济价值的评估,同时也考虑了旅游资源潜在的经济价值。缺点是使用不当, 容易导致评估结果偏差较大。
(3) 旅行费用法。旅行费用法( Travel CostMethod, 简称TCM) 又称旅游
成本法, 是评估非市场物品最早的技术, 由美国学者Clawson 于1959 年创立, 1964 年J. I. Kentsch 对其进行了修改和完善, 到20 世纪80 年代后才得到广泛的应用。旅行费用法是一种显示性偏好模型, 也就是说它用旅游者实际的旅行支出来估计需求曲线, 从中估计旅游资源的价值, 即以消费者剩余来估计旅游资源价值, 是消费者剩余理论的创造性应用。
旅行费用法适用于客源市场较大、游客旅行费用差别较大, 开发成熟的旅游资源经济价值的评估,其优点是在评估时考虑了潜在旅游经济价值, 缺点是无法对未开发的旅游资源进行经济价值测算。旅行费用法的步骤基本等同于条件评价法, 有一点不同的是: 其得出支付意愿期望的模型是根据马歇尔需求函数构造的, 而不是条件评价法所用的希克斯需求函数, 即它所用的原理是支出最小化, 而不是效用最小化。
条件评价法和旅行费用法本身不失为评价旅游资源经济价值的可选方
法, 但二者均是通过问卷调查的结果来进行估计的方法, 其结果的可信度
很大程度上依赖于问卷结果与实际情况的相符程度。同时这两种方法都是从消费者角度出发, 仅仅构造出需求曲线, 没有生产曲线, 无法正确反映各
种生产要素在价值中的贡献, 更没有办法反映供需对价值的决定作用。
2 旅游资源的价值构成
旅游资源是一种特殊的资源形态, 属于/ 公共商品0或/ 环境商品0。
它的价值构成不同于一般资源, 其价值首先决定于它的效用性, 其大小则
决定于它的稀缺性和开发利用条件。徐嵩龄认为自然性资源的价值包括存在价值、经济价值和环境价值。从旅游资源的价值构成内涵看, 它的总价值
(TEV) 应包括使用价值(UV) 和非使用价值(NUV)。
旅游资源的直接使用价值构成旅游资源的经济价值, 即旅游资源的市场价值。据国外评估实例, 这类价值占资源总价值的份额很小, 不超过5% 。
而非经济价值( 包括间接使用价值、选择价值、存在
图1 旅游资源的价值构成分类系统
价值和遗产价值) 是旅游资源的主体。
3 旅游资源资产评估的内涵
311 旅游资源资产的概念
长期以来, 中国的会计学把资产视为资金运用的同义语, 这种定义是计划
经济的产物, 有明显的局限性。显然, 这种资产即资金的观念, 已经远远落后于社会主义市场经济的客观实际, 必须根据市场经济的经济规律和现代人的社会
与生态意识的提高, 重新界定资产的科学内涵。
( 1) 资产是指能够带来效益的具有稀缺性的资源。经济学把能够带来收益的东西统称为资产。首先, 拥有或控制资产能够带来效益, 这种效益不仅仅指经济效益, 还必须包括社会效益和生态效益; 其次, 这里所指的资源包括经济性
资源和非经济性资源, 不能把资源性资产的经济价值和非经济价值割裂开来。从旅游资源的概念可以看出, 无论是天然的或是经过人类劳动投入的自然资源,
还是历史文化遗产, 通过合理的开发利用, 同样能带来经济效益、社会效益和生
态效益。另外, 旅游资源也具有永续利用性和不可再生性, 虽然一些旅游资源具有遍在性, 但大部分价值较高的旅游资源同样具有稀缺性, 而且一旦破坏将不
可再生。
( 2) 资产是一集合性概念, 可以用不同的标准进行分类组合。其中依据资产是否具有实物形态,可分为有形资产和无形资产。旅游资源也既有有形资产部分( 如自然景观、景点, 文物等) , 又有无形资产部分( 如生态环境、知名度) 。旅游资源资产既具有经济价值又具有非经济价值( 社会效益和生态效益) 。
( 3) 资产的实质是一组权益, 要正确处理所有权和经营权的关系。资产的实质是能给所有者或经营者带来权益。任何资产总是要划归特定所有者和特定经营者的。对旅游资源进行资产评估正是为解决旅游资源的所有权与经营权的问题而所做的一项有意义的工作。
综上所述, 旅游资源资产是指在自然界和人类社会中, 在一定的空间和地
域环境条件下, 由自然资源和人文资源形成的, 能为旅游业提供经济价值、社会价值和生态价值的资源性资产。
312 旅游资源资产评估的概念
资产评估是指评估机构根据特定的目的, 遵循客观经济规律和公正的准则, 按照法定的标准和程序, 运用科学的方法, 对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。
旅游资源资产评估是指根据旅游资源属性和特征, 以及旅游资源开发的目的, 遵循客观的经济规律和社会、生态价值标准, 按照一定的程序, 运用科学的方法, 对旅游资源的价值进行全面的、综合的评估和评价。
旅游资源作为特殊的资源, 旅游资源资产评估必须在一般资产评估理论和
方法的基础上, 对旅游资源的经济效益价值进行经济性资产评估, 对旅游资源
的开发条件与潜力以及非经济性效益进行非经济性资产评价。评估时, 不仅仅要对其经济效益的有形价值和无形价值进行公正、合理地评估, 而且还要对其社会、生态价值进行效益评价和效益货币化。
313 旅游资源资产评估的意义
旅游资源资产评估无论是在旅游资源开发和管理方面, 还是在旅游资源保
护方面都具有重要的意义。
( 1) 通过旅游资源资产评估, 把旅游资源纳入国民经济核算体系, 为资源开发、生态保护提供一个必要的度量手段, 为区域旅游持续管理提供理论基础。
( 2) 为旅游资源开发、旅游资源资产管理中的资产业务问题提供价值尺度, 有利于旅游企业开展融资业务, 扩大招商引资力度, 促进旅游资源的开发。通过向银行抵押代款或发行股票等向社会融资的方法, 促进旅游资源的开发建设。
( 3) 有利于旅游资源开发及经营管理中产权明晰, 有利于解决景区管理中出现的责权利不对等的现象, 使旅游资源实现有偿使用, 保障各利益群体在分
配中的公平与公正, 使旅游资源开发利用社会化、市场化, 保证旅游资源的开发、利用和保护走上良性循环发展的轨道。
( 4) 促进旅游资源有序、合理的开发, 使旅游资源走向市场化的道路, 依靠市场机制的作用来优化资源配置; 协调旅游资源开发与保护之间的矛盾, 把
旅游资源和游憩环境的消耗纳入旅游开发成本) 收益系统中, 实现环境成本的
内在化, 促进旅游资源的可持续发展。
( 5) 有利于旅游经营清算, 及时了解旅游业经营状况, 以便对决策进行调整。有利于资产纳税和国有资产保值、增值。有利于产权变动时, 对资产进行重
新核算, 保护旅游企业和投资者利益, 界定与维护各产权主体的合法权益。
4 旅游资源资产评估指标体系的构建
旅游资源资产评估指标体系可分为3 个层次:目的层、准则层、指标层( 表1) 。
411 非经济性资产评价指标体系
旅游资源的非经济性资产评价是指从旅游资源的资源特征、社会价值和生态价值, 以及开发利用的角度, 对旅游资源进行全面评价, 主要是一种开发条件、开发潜力与非经济性效益评价, 为旅游资源的经济性评估提供依据。
( 1) 旅游资源本体条件评价。它是旅游资源非经济性资产评价的主体和核心。
( 2) 旅游地理环境条件评价。任何自然、人文景观都不是孤立存在的, 它是自然环境的产物, 置身于一定地理环境氛围中, 因此必须联系周围并作为一个整体来对其进行分析与评价。旅游资源所处的地理环境条件的好坏关系到旅游资源的开发潜力及经济价值量的大小。
( 3) 旅游客源市场条件评价。客源数量是维持和提高旅游区经济效益的重要因素。旅游资源开发必须以客源市场为依据, 客源多少直接影响到资源地旅游开发的方向、规模与形式。同时, 有无客源和客流量的大小直接关系到旅游资源经济价值的实现和实现的程度。
( 4) 区域社会经济条件评价。区域社会经济条
件的分析是高层次的资源评价工作, 其任务主要是对该区域的开发利用和社会经济条件进行广泛的分析与论证, 借以评估开发利用的难易程度和经济效益, 为开发建设可行性提供科学依据。
412 经济性资产评估指标体系
对于大多数旅游资源来说, 它们不能拿到市场上去交易, 其经济价值( 特别是货币化价值) 的测定一直是较困难的事。旅游资源与旅游产品具有紧密的联系, 根据它们的关系(R2P 关系) , 可将其划分为资源产品共生型、资源产品提升型和资源产品伴生型3 种。因此, 旅游资源的经济性资产评估可以通过其产品的预期收益指标与成本指标来间接核算出旅游资源的经济价值。
41211 成本指标
( 1) 旅游资源的开发建设成本。按理旅游资源开发是指对资源本身的开发, 但是现在旅游资源开发不局限在资源本身的开发, 还包括在选定资源的基础上, 为了利用这些资源而对有关的接待条件等进行建设, 以使旅游资源的所在地成为一个有吸引力的旅游环境和接待空间。
( 2) 生态环境保护成本。由于环境污染和城市化的发展, / 回归大自然0 成了外出旅游的大多数人的重要动机。从这个意义上讲, 洁净的水、清新的空气、幽静的空间, 茂密的植被等本身就是一项旅游资源。旅游生态环境成本是指以自然为基础的某一旅游主体在其持续发展过程中, 因进行旅游活动和旅游开发建设活动对生态资源造成破坏或污染, 因此付出或耗用资产的转化形式。在旅游资源开发过程中, 必须执行/ 谁开发谁保护、谁破坏谁恢复、谁利用谁补偿0的方针, 把生态环境作为一种资源形式, 实行/ 使用者付费原则(UPP)0 使生态环境资源价值得到补偿。
( 3) 旅游管理成本。旅游管理是旅游资源实现其经济价值, 促进旅游发展的重要保证。
( 4) 旅游资源稀缺成本。资源的有限与稀缺说明除考虑开发的生产成本外, 当期消耗一定资源必然放弃未来开发的机会成本也计量在内, 这种成本被称为资源的/ 稀缺成本0。对于旅游资源这类以可再生资源为主的资源, 虽然当期开发消费不至消耗殆尽, 不复存在, 但其再生周期也有个时间跨度问题, 过度开发破坏生态系统会影响资源再生与资源质量, 也可用/ 稀缺成本0表示资源再生前放弃的未来消费机会。/ 稀缺成本0的大小取决于在资源再生产中所投入的社会必要劳动时间。
( 5) 税收及其它费用成本。主要指旅游资源资产收益所得税, 由于旅游资源的开发带来的其他利益的损失, 如林木生产收益、农业生产收益等损失,以及动植物生存环境, 以林为生的人的生活等的破坏要给予的一定补偿。
41212 收益指标旅游资源资产收益主要从两个方面进行收益现值评估。一是尚未开发的旅游资源预期效益评估; 二是已开发的旅游资源现有效益的评估和未来效益的增长预期。
( 1) 现有效益的评估指标。主要涉及的指标有:年平均接待量、游客人均消费额、游客人均接待成本、年平均净收益、年均收益增长率。
( 2) 预期收益评估指标
1旅游客源市场预测。可采用Wilson 提出的最大熵) 引力模型
Tij = PiAj exp(- LCij )
式中: Tij 为区域空间相互作用的强度; Pi , Aj 为别表示在区域i, j 的经济强度变量, 并分别赋予需求与供给的意义; L 为衰减因子, 决定了区域作用力衰减速度的快慢; Cij 为两区域i, j 之间的广义距离。利用Edwards 和Dennis( 1976) 提出的用费用表示距离的计算式, 可以得到更为准确的旅游引力预测。
Cij = [ (X1 # X2 # X3 + X4 )PX5 ] X6
式中: X1 为每升汽油的价格; X2 为每公里消耗的汽油量; X3 为每小时旅行的平均公里数; X4 为旅行的时间机会成本, 以每小时工资的1P4 计算; X5 为每次车载的人数, X6 为旅行时间。
游客平均消费水平。游客消费主要从旅游6要素) ) ) 食、住、行、游、购、娱角度分析旅游消费状况。它包括门票支出、餐饮支出、住宿支出、娱乐、购物费用、交通费用、邮电通讯、其他服务费用等。
5 旅游资源资产评估模型的探究
511 旅游资源资产的价格构成
尽管旅游资源并不一定是劳动产品, 其价格主要取决于收益, 但是要使旅游资源变为人类可直接利用的资源, 往往需要追加一定的人类劳动, 从而形成各种费用, 如旅游资源开发建设、保护的费用, 旅游服务设施、基础设施建设费, 生态环境保护费用,对被征用方的损失补偿费用等。这些劳动耗费都要求在旅游资源资产的使用权转让中得到补偿。此处所指的旅游资源在一定程度上具有产品的属性, 其价值的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品, 又包含了以稀缺性和垄断性为基础的非劳动产品。因此, 旅游资源资产的价格构成分为: 51111 旅游资源资产补偿价格的构成旅游资源资产补偿价格是维持旅游资源的再生产或开发替代旅游资源, 以及补偿旅游资源开发、管理与保护的追加劳动所需耗费的价格。主要包括: 1旅游资源开发、建设规划费用; o旅游生态环境保护费用;?旅游资源管理费用; ?替代资源的开发费用。不可再生资源可用量有限, 但人类对资源的要求是持续的、无限的, 为此必须开发替代资源。为了保证人类社会的均衡发展, 替代资源的开发费用应在该不可再生资源服务于人类期间适当预提。具体可由国家通过开征有关税费进行预提, 再通过预算支出支持替代资源的开发项目。?损失补偿费用。旅游资源资产的初次转让往往给转让方带来直接损失。例如转让山林搞旅游开发, 不仅使农民失去劳动手段, 而且失去林木等造成直接经济损失。这些损失应由受让方补偿, 计入该旅游资源资产的征用成本和转让价格中。
51112 旅游资源资产的地租本金化价格的构成地租本金化价格是根据旅游资源的绝对收益( 绝对地租) 和级差收益( 级差地租) , 按社会平均资金利润率还原成本金的价格: 1绝对收益, 是指旅游资源资产不论是优等还是劣等,由于其有限性和独占性, 其产品都能在社会平均利润水平之上加价形成超额利润; o级差收益, 是由于旅游资源秉赋不同所带来的不同收益。级差收益表现为超出行业平均利润水平的超额利润。
绝对收益与级差收益归资产的所有者或使用权所有者所有。它们在旅游资源资产所创造的产品的价格中得到补偿。因此要取得旅游资源资产的使用权, 必须支付超额收益本金化的价格。
51113 旅游资源资产底价的构成旅游资源资产底价是剩余超额收益现值价格。它与地租本金化价格不同的是: 不是通过地租的本金化, 而是以中等品级资源为准, 通过倒算的方法, 在扣除一切耗费、利税、利息及高出中等品级的超额收益之后, 求得旅游资源本身的固有的效用价值的货币价格。
512 旅游资源资产评估的评估模型
51211 旅游资源资产补偿价格的评估旅游资源
资产补偿价格的评估主要是确定价格构成要素和各要素的计价标准。因此在
进行旅游资源资评估时,首先应实地勘查评估对象, 查阅有关详细资料与法规, 获取评估的依据。其次, 根据评估的对象的实际情况和有关法律依据, 确定补偿价格的构成要素。第三步是确定各构成要素的计费标准。最后, 将各构成要素的评估值加总。如果市场上有同类参照物存在, 则应将汇总的结果与参照物价格比较并调整。
因此, 旅游资源资产补偿价格的计算公式如下:
P 补= E Fi ? $ t
式中: P 补为旅游资源资产的补偿价格; Fi 为旅游资源资产的补偿价格的各构成要素评估值; $ t 为参照比较调整额。
51212 旅游资源资产地租本金化价格的评估旅游资源资产地租( 绝对收益和级差收益) 本金化价格的评估, 实质上是评估旅游资源资产的超额收益现值。主要采用收益现值法。
运用收益现值法评估旅游资源资产地租本金化价格的基本公式是:
P租: = (R绝+ R差)PL
式中: P 租为旅游资源资产地租本金化价格; R绝为绝对地租( 绝对收益) ; R差为级差地租( 级差收益) ;L 为适用的本金化率( 一般采用平均资金利润率) 。
51213 旅游资源资产底价的评估旅游资源资产底价是剩余超额收益现值价格。它的基本公式:P 底= $ z # CP # Q
式中: P底为旅游资源资产底价; $ z 为旅游资源高出中等品级的超额收益增量; CP 为旅游资源平均品级; Q 为旅游资源丰度及开发利用条件。
综上所述, 旅游资源资产价格的计算公式如下:旅游资源资产价格= P 补+ P 租+ P底
= [ E Fi ? $ t] + ( R绝+ R差)PL + $z # CP # Q
6 结语
资源资产评估在我国还是一个新兴的研究领域, 其理论体系与评估方法需进一步深入地研究, 特别是应加强旅游学界与经济学界联系, 把资产评估的基本理论方法创造性的应用于旅游资源资产评估的实践中。同时, 应加强理论界与实业界的交流与合作, 在实践中不断完善旅游资源资产评估的理论与方法。
自然资源资产管理体制演进四个阶段、存在五大问题及改革国家自然资源资产管理体制的基本设想 党的十八届三中全会明确提出要“健全国家自然资源资产管理体制，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责”，这是健全自然资源资产产权制度的一项重大改革，也是建立系统完备的生态文明制度体系的内在要求。自然资源资产是指产权主体明确、产权边界清晰、可给人类带来福利、以自然资源形式存在的稀缺性物质资产。自然资源资产管理体制，是关于自然资源资产管理机构设置、管理权限划分和确定调控管理方式等方面的基本制度体系。目前我国自然资源资产管理体制尚不健全，所有权仍不到位、权益不落实等问题突出，亟待从理念认识、组织架构、权责分配、监督问责、配套制度等方面加快改革，积极稳步推进我国自然资源资产管理体制改革。 一、我国自然资源资产管理体制演进大致经历了四个阶段 第一阶段（1949－1978年），自然资源资产管理体制缺失阶段。这一时期尚未出现资源资产管理理念，资源配置靠行政划拨，资源无偿使用。 第二阶段（1978－1990年），自然资源资产管理体制探索研究阶段。属资产管理的萌芽期，尽管国家从制度上提出了所有权、使用权分离，提出了有偿使用制度，但在实际中并未真正实施。 第三阶段（1990－2010年），自然资源资产分散管理体制逐步形成阶段。这一时期初步形成了目前自然资源资产分类管理的体制，资源有偿使用制度得以全面推进，要素市场建设步伐加快；由于不同资源资产化步伐不一，因此体制呈现分类分级、相对集中、混合管理态势，但并未设立专门的资源资产管理机构。
第四阶段（十八大以来），自然资源资产管理体制进入全面深化改革阶段。十八届三中全会决定提出要“健全国家自然资源资产管理体制，统一行使全民所有自然资源资产所有者”，对我国自然资源资产管理体制改革提出了新要求。 二、目前我国自然资源资产管理体制存在五大问题 一是政府市场关系未理顺。突出表现在：将资产管理（确保保值增值）与资源监管（规制市场失灵）混为一谈；有偿使用范围有待扩大，出让方式有待完善，市场化出让程度低（如海域使用权）；资源市场化定价机制不健全，资产价值评估制度不完善；缺乏全国统一的资源交易体系和交易信息平台。 二是管理主体不到位，权益未落实。所有者权利谁来行使不清晰，如国有土地所有权由国务院行使，实际中由地方政府资源管理部门代为行使，导致所有权与管理权不分，极易造成资产流失；再如部分重点国有林区名为国家所有，实践中却沦为地方和企业自管自用。 三是组织架构不合理、效率低下。机构分散、条块分割、多头管理问题突出，综合协调效果不佳，导致重复建设、资源浪费、信息不畅、信息打架、互相扯皮等问题严重。 四是权力分配不合理，央地关系未理顺。中央与地方政府管理目标与绩效的差异性，导致委托代理机制失灵；央地财权事权不匹配，中央审批事项多，事中事后监督管理常不到位；同时，资源收益分配在各级政府并不合理，资源所在地政府往往承担更多事权。 五是监督与问责机制不健全。重资产处置、收益管理，轻后期监督管理问题严重；内部监督为主的多元监督体系未建成；责任追究制缺位，处置不力、违法成本低。
资产评估模拟试卷（三） 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.一般地说，资产评估是指通过对资产某一______价值的估算，从而确定其价值的经济活动。（） A.时期 B.时点 C.时段 D.时间 [答案]B解析：本题考查的是对资产评估概念的理解，由于各种资产都是处于不断运动和变化中的，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变，因此，资产评估只能是以某一时点的资产现实状况对资产进行的评定估算，而不能完全反映各个时期的资产状况。因此，选B 2.下列选项中，在分类上属于无形资产，但是在评估方法、准则适用等方面又不同于无形资产的是（） A.土地使用权 B.版权 C.非专利技术 D.商誉 [答案]A解析：本题考查的是对土地使用权评估特点的理解，土地使用权虽然属于无形资产的范畴，但它又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，它价值的高低主要取决于它的载体，即土地的特性和条件， 3. A.继续使用假设 B. [答案]C 场假设处理或作适当的调整， 应采用收益法进行评估； （4）而对于自制专用设备通常缺少一个充分发育、活跃的市场条件，因而不适宜采用市场法，同时机器设备通常很少采用收益法，作为自制专用设备，通常具备较为齐备的历史成本资料，适宜采用成本法。 5.下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是（） A.重置核算法 B.功能价值法 C.点面推算法 D.物价指数法 [答案]D解析：（1）重置核算法是指按照成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法，其中可能包括技术进步和市场行情变化的因素，应是更新重置成本。（2）功能价值法是通过寻找一个与待估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格，据此估算待估资产的重置成本的方法。其中可能包括技术进步和市场行情变化的因素，因此不是复原重置成本。（3）点面推算法也叫统计分析法，是指应用统计学原理估算重置全价的一种方法。点面推算法适用于企业整体评估。通常是在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。然后从各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用物价指数法、功能价值法或直接法等方法估算其重置成本。再依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，最后通
XX区自然资源资产管理责任清单为进一步明确自然资源资产管理职责分工，健全本区自然资源资产管理体制机制，切实提高自然资源资产管理工作实效，制定本清单。 （一）国土分局 1.按照规定权限，编制、修订区、镇乡土地利用总体规划，组织编制基本农田保护、土地开发等专项规划，负责规划执行情况的监督检查及综合评估工作。 2.承担本区行政区域内土地权属管理，组织土地资源调查工作。 3.负责实施本区行政区域内土地用途管制，组织落实耕地和基本农田保护专项规划；负责农村村民住宅用地、镇乡企业、镇乡（村）公共设施公益事业建设使用集体土地等行政许可事项的审查工作；组织落实占用耕地建设项目的占补平衡措施。 4.负责农用地转为建设用地、征用农村集体土地的初审和上报、临时用地的审批工作；负责农业结构调整用地的管理；负责本区行政区域内国有土地管理和国有土地行政许可和行政服务事项的审查、管理工作。 5.负责本区行政区域内矿产资源的监督管理。 6.建立土地资源统计工作机制，收集整理全区土地资源监测统计信息。 — 1 —
（二）区环保局 1.负责对辖区水污染防治实施统一监督管理；负责水 污染源限期治理工作；组织开展水环境保护执法检查；负 责污染源单位日常监督管理；负责污染源调查工作；会同 有关部门监督管理饮用水水源地环境保护工作。 2.负责辖区水环境监测工作；组织实施环境质量监测 和污染源监督性监测；按要求收集整理辖区水环境质量监 测统计信息。 （三）区水务局 1.参与拟订跨流域水资源规划。 2.负责制定水资源保护规划，划定水功能区划，严格 实行用水总量控制、用水效率控制；加强入河排污口监管。 3.组织开展地下水动态观测工作。 4.负责管理本区水资源（包括地表水、地下水、再生水、外调水）；会同有关部门拟订水资源中长期和年度供 求计划、水量分配调度方案，并监督实施；组织实施水影 响评价审查；承担本区水源保护的相关工作；负责水文管 理工作。 5.负责本区供水、排水行业的监督管理；监督实施供水、排水的管理制度和行业技术标准。 6.负责本区计划用水、节约用水的管理工作；组织拟 定计划用水、节约用水的有关政策和标准，并监督实施。
旅游资源经营权的价格评估方法 内容提要：旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。本文在阐述旅游资源经营权的基本概念 内容提要：旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。本文在阐述旅游资源经营权的基本概念的基础上，结合旅游资源的特点，构建旅游资源经营权的价格评估的指标体系，运用资产评估的基本理论和方法，着重阐述了旅游资源经营权的价格评估方法。 旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。 一、旅游资源经营权价格评估概述 旅游资源经营权价格的概念 1.旅游资源的经营权 旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。 2.旅游资源经营权价格 旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付的旅游资源这个非凡标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格 方式，如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的非凡性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。 旅游资源经营权价格评估 旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。 旅游资源作为非凡的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同
关于自然资源资产化管理的几个问题(一) 摘要：自然资源资产化管理是自然资源管理出现的新思潮，文章在分析这种思潮主客观背景基础上，对自然资源资产化管理中的几个重要问题进行了剖析，结果表明，自然资源转化为自然资源资产必须同时具有稀缺性和所有权明确性两个条件，虑及自然资源特性，只能对部分自然资源实行资产化管理；自然资源资产价值理论及其量化理论有待于深化和创新；自然资源资产化管理具有可行性，但目前存在诸多障碍限制了其可操作性；自然资源资产折旧不同于固定资产折旧，具有特殊性；国有自然资源资产流失有待于从各个方面加以推进。 关键词：自然资源水资源资产价值核算折旧 1自然资源资产化管理形势 近年来，自然资源资产化管理研究日趋活跃〔1〕，究其原因，其一，资源供需矛盾的加剧，严重地制约了我国经济社会的可持续发展，随着时间的推进，这种矛盾更加尖锐化，并最终成为国民经济发展的“瓶颈”，促使人们寻求更有效的途径来开发、利用保护自然资源；其二，我国社会主义市场经济的建立，为资源资产化管理研究注入了新的活力，随着我国市场经济的不断发展和完善，政府必然渐渐将通过计划管理分配资源模式转化为由市场优化配置资源，国家作为自然资源所有者的主体，主要起宏观调控和服务的作用，并且要求在经济上实现所有权，建立自然资源资产化管理制度，是加强资源管理、实现所有权具体步骤之一；第三，政府的界入和推动，是自然资源资产化管理
研究加温的助然剂，国家国有资产管理局仅在1991—1995年间，多次召开会议，1991年召开了“自然资源产业化和资产管理问题”理论研讨会，1992年发表了“实行国有资源的资产化管理是摆脱我国资源困境的根本出路”的文献，在1994年“全国国有资源性资产管理暨全国清产核资工作会议”及1995年“国有资源性资产管理全国工作会议”上进一步强调自然资源资产化管理的重要性。 自然资源资产化管理研究为自然资源管理开辟了一条新领域，它对保证经济的持续、协调和健康地发展必将起到积极作用。但由于这方面的研究刚刚起步，尽管取得了一定成就，但无论在理论上还是在实践上都存在不少问题，有些问题至今还处于“糊涂”状态，本文就此进行探讨。 2关于自然资源资产化管理中的几个问题 2.1自然资源与自然资源资产关系问题 明确自然资源与自然资源资产的关系，无论对于研究还是管理实践都是十分重要的，然而此方面的研究成果所见甚少。 自然资源概念具有多种，其分类根据研究对象或标准不同存在很多的差异。自然资源通常指在一定的技术条件下，自然界中对人类有用的一切物质和非物质的总称，联合国出版的文献对其涵义解释为：“人在其自然环境中发现的各种成分，只要它能以任何方式为人类提供福利的都属于自然资源。从广义上来说，自然资源包括全球中范围内的一切要素，它既包括过去进化阶段中无生命的物理成分，如矿物，又包
一、单项选择题 1.资产评估的主体是（） A.委托人 B.资产评估活动的执行者 C.资产评估客体 D.被评估资产占有方 答案：B 解析：1-31.资产评估主体即资产评估活动的执行者，亦即资产评估人，通常是指专门从事资 产评估工作的评估机构（资产评估事务所等）和专业评估人员。 2.下列直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择的是（） A.资产评估主体 B.资产评估目的 C.资产评估客体 D.资产评估方法 答案：B 解析：1-34.评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。 3.特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是资产的（） A.市场价值 B.投资价值 C.在用价值 D.持续经营价值 答案：C 解析：1-42.在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，而在用价值重点反映 了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用 途或资产变现所能实现的价值量。 4.市盈率乘数法主要适用于（） A.不动产评估活动 B.无形资产评估 C.机器设备评估 D.企业价值评估 答案：D 解析：2-53.市盈率乘数法主要适用于企业价值的评估。该方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），与被评估企业相同口径的收益额相乘，估算被评估企业价值的方法。 5.某被评估资产2008年购建，账面原值10万元，2018年进行评估。已知2008年和2018年 该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置成本为（） A.138461元 B.234000元 C.27692元 D.72222元 答案：A 解析：3-83.采用定基物价指数计算设备当前重置成本的公式为： 6.收益法中的折现率从本质上讲是一种（） A.风险报酬率 D.无风险报酬率 B.超额收益率 D.期望投资报酬率 答案：D 解析：2-67.从本质上讲，折现率是一种期望投资投资率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。 7.下列有关机器设备评估程序的表述中，正确的是（） A.明确评估目的——对设备进行鉴定——清查设备——确定评估方法——评定估算
旅游景区资产评估 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
旅游景区资产评估 旅游景区整体资产评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估：旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。 社会经济的发展带来了旅游行业的高速发展，旅游经济将成为我国未来GDP的支柱产业。将景区无形资产评估值合理量化主要有以下几点好处：1．利用无形资产吸引投资、增资扩股、或作价入股 2．可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使用、转让、租赁承包、清算拍卖等 3．提高品牌知名度，展示企业实力 4．企业与国际标准接轨，进而打入国际市场的需要 5．保护知识产权的需要。为企业打假、侵权提供索赔依据 6．通过无形资产评估，可以摸清家底，为经营者提供管理信息 7．项目融资 旅游景区经营权评估资料搜集清单： 一、企业基本资料 1. 公司的营业执照、税务登记证；组织机构代码证； 2．企业简介； 3．公司创立和发展过程（历史沿革），包括成立时间、批准机关、投资方；4．企业的组织机构图，公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍； 5．公司章程及制定的各项规章制度； 6．公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策（如折旧政策）情况、税种、税率、税收优惠；近3年及评估基准日企业财务报表。 7．物价局核发的风景名胜区《收费许可证》； 二、旅游景区资料 1．旅游景区介绍及主要景点介绍：关于风景区的描述，如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划（或项目报告）、当地旅游市场分析等；
第二章 一、人类与环境之间关系 答：1、环境对人类来说是一种特殊的资产。首先，环境被视为可提供多种服务的复合型资产，能够提供多种多样的服务。其次，环境可为人类经济提供了可以通过生产过程转化为消费品的原材料以及这种转化顺利进行的能量。最后，环境还能直接向消费者提供服务 2、如果对环境定义广泛，则经济系统与环境形成了一个封闭系统，没有能量和物质等的输入，没有废弃的输出，这可以从热力学第一定理和热力学第二定理解释：A、在热力学定理角度看，能量和物质不能被创造和消失；B、在热力学第二定理来看，能量从一种形式向另一种形式转化是单向转化而且不是有效率的转化，当没有新能量输入时，封闭系统将会耗竭其能量，生命也会停止。但是，我们的环境并不是一个封闭系统，而是一个开放系统，能量和物质能够自由地输出系统，太阳是环境或部分能量的来源，因此经济活动不会停止。 3、经济系统不可能独立于环境，而是依赖于自然环境。生长过程就受限于太阳能的可获得性和我们将其投入于有效工作的能力。 二、经济决策标准 答、1、可行性标准，采用经济分析方法，行动方案都收益和成本。如果收益超过了成本，那么这一行动方案就是人们所愿意的，可行的。另一方面，如果成本超过了收益，这一方案就不采纳。可将其形式化，预定行动方案的收益以B来表示，成本以C来表示，决策原则如下，如果B>C，就支持这一方案；反之反对。只要B与C为正的，与之等价的公式即为，如果B/C>1，就采纳，反之反对。 2、最优产出标准，就是从诸多可行性方案中选出最好的方案 A、静态的效率：在同一时点上，不同的分配方案之间做出的主要的规范经济标准，被称为静态的效率或只称为效率。在资源的分配中，如果这些资源的使用所得的净收益在某一分配方案中是最大化的，就称这项分配方案满足了静态有效标准。 B、动态的效率：当方案涉及到时间，求解最优分配的传统标准被称为动态效率。在n期内分配这些资源的所有途径中，如果跨越n个期间的一项资源分配方案能将所得到的收益的现值最大化，这项资源分配方案就满足了动态效率标准，可以采用贴现的方法，如果方案净收益贴现后的总和最大，这项方案就动态有效地。 三、等边际原理及如何运用（有点问题） 答、第一边际相等原则（即效率边际相等原则）：当一项方案的边际收益与边际成本相等时，净收益最大；这一标准有助于使耗费的资源最小化。 帕累托最优：如果不存在使某些人获益而同时又不使至少一个其他人收益减少的其他可行方案，那么当前的分配方案就是最优的。不满足这一定义的均是非最优的方案。非最优的方案可以重新调整以使得通过这一调整，一些人的状况变得更好而没有人状况变得更坏。有效率的分配方案是帕累托最优的，由于通过有效率的分配，净收益被最大化， 第二等边际法则（成本效益平衡原则）：当所有可能方法的边际成本相等时，将使得完成环境目标所需成本最低。 在污染控制的例子中，利用成本效果分析可以得到称不能最小的一个特定的标准及其所关联的成本。把此成本作为一个参照、当执行的政策非成本有效，我们可以估计需要再次最小水
资源性资产管理
资源性资产管理
目录 一、资源性资产概念的界定 (1) 二、国外资源性资产管理模式与我国的管理模式 (1) 三、矿产资源资产管理 (2) 1、我国矿产资源资产管理存在的问题 (3) 2、矿产资源的资产化管理 (4) 3. 矿产资源资产化管理的目标与任务 (7) 4、资产价值构成及资产评估 (7) 5、资产化管理的对策 (7) 6、资产化管理与资源化管理 (8)
资源是在一定空间、地点的条件下，能产生经济价值，以提高人类当前和将来福利的自然、环境因素和条件。我国的主要自然资源有土地资源、矿藏资源、森林资源、水资源、草场资源、海岸带与海洋资源，此外，还有气候资源。 资源性资产是指在当前技术经济条件下，开发和利用某一自然资源，能给投资者带来一定经济价值的自然物质和能量。自然资源转化为资源性资产一般必须满足以下条件：构成社会生产要素或劳动对象，可以为企业所拥有、占有或控制，可以以产权形式流转，能够产生经济效益。由于资源性资产具有的天然形成性、垄断性、量有限性和计量复杂性等特征决定了其管理的复杂性。加强资源性资产的管理，对我国可持续发展战略的实施以及国民经济的发展均有重要意义。 一、资源性资产概念的界定 自然资源作为一项特殊的长期资产存在于相应的会计主体中, 其数量随着资源产品的产出而逐渐消耗, 以至于用尽。另外, 资源的价值随着资源储量的逐渐消耗而同时转移到消耗资源而形成的产品成本中, 使之构成了产品成本的主要部分。自然资源的消耗, 相应地造成生态资源的损失.生态资源的损失同样也应由资源产品成本来负担。由于通过资源的开发利用生产出资源产品,从而给所有者和控制者带来一定的收益和财富, 所以资源也是一种资产, 但这种资产与一般会计上所说的资产有所区别, 可称之为资源性资产。 资源性资产指特定个体从已经发生的事项取得或加以控制, 能以货币、实物或其他量度计量, 能带来未来效用的资源。资源性资产具有经营性和非经营性, 而且能在一定条件下相互转换。其经营性属性, 可以给使用者带来经济利益, 而非经营性属性也可以带来一定的生态效益或者间接经济效益。总之, 资源性资产是实实在在的资产, 能够带来未来的效用, 是人类活动的重要基础。 二、国外资源性资产管理模式与我国的管理模式 资源性资产是一种重要的社会公有资源，由于各国社会经济制度及其所依恃的法律制度体系的差别，其生产资料以及土地所有制的实现形式也就不一样，从而导致了资源性资产管理模式上的区别。当代各国资源性资产的管理运营模式主要有以下三种： 1、资源性资产的土地所有者体系。在这种体系中，自然资源归土地所有者。这种体系主要以英、美等国为代表。爱尔兰和南非等国也部分地采用了同英、美类似的作法，但政府对土地所有者反对政府或者不与政府合作的举动拥有抑制的权力。 2、资源性资产的两权分离体系。这种体系主要以日、法等国为代表，其产权制度的主要特点是自然资源（特别是矿产资源）的所有权与土地所有权相分离， 3、资源性资产的国家所有体系。这种体系为多数发展中国家所采用的自然资源产权制度。在这种体系中，明确规定自然资源（特别是地下矿产）是国家或全民的财富，它的产权为国家或者代表国家利益的国营自然资源型企业所有。通过设立国营自然开发利用企业，将自然资源的产权授予国营自然资源企业，由它们全权进行实际的勘测、开发、利用和处理，明确规定使用事项、生产分配、申请人进行作业等必须由国家参与指导，国家征收各种税收以获取更大的利益。在同国外企业合作进行自然资源的勘查、开发和利用时，以本国的自然资源法律为
关于自然资源资产管理与国土空间规划的思考 发表时间：2019-12-16T16:59:49.673Z 来源：《防护工程》2019年16期作者：李丽1 王宁2 [导读] 自然资源在社会经济发展中扮演着纽带桥梁的作用，完善自然资源资产管理可满足自然资产管理制度变革的基本要求。 李丽1 王宁2 1、日照市自然资源和规划局山东日照 276800; 2、日照市自然资源和规划局东港分局山东日照 276800 摘要：自然资源在社会经济发展中扮演着纽带桥梁的作用，完善自然资源资产管理可满足自然资产管理制度变革的基本要求。本文主要阐述了管理中对策，论述了城市规划设计者的使命以及协调空间规划与经济发展的主要措施，以期促进二者的稳定发展。 关键词：自然资源；资产管理；国土；空间规划；分析 1、完善国有自然资源资产管理的策略 1.1增强评估的规范性 现阶段，我国自然资源资产评估的标准尚未统一，评价的主观性较强，且国有资产收益也十分有限。出现这一问题主要是受到资产评估管理工作的影响，因此也能够采取有效措施不断完善国有自然资源资产的评估管理工作，进而有效保证各项制度的有效落实。另外，注意加强自然资源资产评估的科学性与合理性，完善评估机构监督管理工作，且高度重视违规机构的失信问题，若发现此类问题，应严肃惩治，避免评估管理中出现违规行为。 1.2明确核算的内容和途径 国有自然资源资产核算主要由两部分组成，分别为实物量核算和价值量核算。工作人员既要分类核算，还需做好综合核算，进而更加全面和准确地把握一定时期内国内自然资源存量、新增、消耗与结余等情况。首先坚持先实物后价值的理念，保证数量和质量并重。其次坚持现存量后流量的原则，更加准确地了解利用率。最后遵从先分类后综合原则，以国有自然资源资产的价值特征为基础，保证铺路的完整性。 1.3积极推动资产调查技术方法的发展与创新 资源资产确认和调查是明确自然资源资产储量与资产管理的重要前提和基础。相关人员需严格按照国家法律规范的基本要求制定完善的标准，保证资源资产确认的科学性。通常，资产必须满足资产的基本特征，且其可实现货币计量，不仅如此，其需具有产权明确和可交易的特征。资源资产调查应以资源调查为基础，对现有资源进行科学分级、评估和登记汇总。国有自然资源资产统一确权登记时，要科学利用非线性物理学、统计学等，建立资产动态和静态调查体系，以现代技术为依托做好勘察和盘点工作，不断研发和创新调查技术方法，从而有效保证自然资源资产综合信息的挖掘与融合。 2、生态修复与自然资源保护意识 生态环境问题往往源于对资源的过度掠夺。整体来说，中国近些年的生态修复工作取得的成效并不显著，其中最大的问题在于生态治理和修复工作大多以散点式进行。例如，原国土资源部主抓以增加耕地和可建设用地面积为目的的土地整治，水利部主抓水土流失治理，原环境保护部主抓污染土壤修复，原林业部主抓沙漠化防治。这种分散治理模式缺乏系统性，效果也非常有限。机制建设不完善也是当前面临的关键问题。如今很多生态修复措施均无法得到贯彻和落实，且已经修复的工程无法采取有效措施做好维护工作，上述情况在农村尤为明显。如很多地区由于矿产资源开发使得生态环境受到了极大的损害。但是生态修复本身是一个长期的过程。尽管我国环境保护法中明确规定了破坏水资源的相关治理原则，但是贯彻时对开采者收取的费用相对较低，无法充分发挥其制约和规范的作用。同时，与大气污染相比，我国的公民保护意识也相对较弱，且地下水和土壤污染容易被人忽视，但是其严重性却尤为明显，对人们的身体健康产生了较大的影响。 国土空间生态修复司充分整合了自然资源保护中的有关职能，并积极采用山、水、林、田、草等方式，这也是一种十分有效的治理方式。另外，生态环境部门也采取了多种有效的综合防治措施，设置了生态环境执法局，加强了环境执法的统一性，扭转了原各部位执法的整体局面。 3、城市设计者的国土空间规划使命 我国的城市规划主流思想受前苏联计划经济时期的主动开发规划思想影响，认为必须先划定待开发土地资源，但是这种方式无法科学地预测市场未来的发展和变化，而对重点地区采取有效的保护措施是一种较为有效且操作简单的方式，这也被人们称为反规划思想。 我国的社会形态发生了较大的变化，同时社会结构也在随之变化，社会矛盾也由此不断转变，因此我们一方面要关注经济增长，另一方面还应关注生态、文化和教育等诸多领域的发展。现阶段，我国城市规划需在思想和实践方面以空间规划转型为主要手段来满足上述社会需求。 城市规划中，提高城市发展质量是关键。而城市规划工作不仅要挖掘全新的发展空间，而且还需积极解决建成区当中的生态、环境及交通方面的诸多问题。目前，诸多城市规划人员在城市规划中忽视了城市规划发展中的不足，且制定解决方案时也没有切中要害。出现这一现象主要是由于规划从业者没能深入了解城市发展中的问题，再加上必须在较短的时间内获得较高的经济利益，取得较好的政绩，这严重影响了规划设计者的判断力。未来的发展中，城市规划设计人员应当站在治理社会问题，完善城市发展水平的角度开展国土空间规划工作。 4、促进空间规划国民经济的协调发展 首先，国土空间开发利用需满足资源环境承载力的要求，推动人地的协调发展。在规划的过程中，坚持顺应和保护生态环境的原则，按照资源的储量、分布、生态条件和环境容量等因素，立足国土空间系统的多个要素，评价不同区域资源环境的适宜性和局限性，从而制定有效的保护方案，以多种途径有效减轻资源环境的约束和制约作用。受到理论研究和技术层面上的影响，现阶段依然没有开发出相对完善的方式，但是在区域资源环境承载实况评价中，应当认真分析这一过程中存在的资源与环境问题，其具有较强的可行性。 其次，采取聚集开发的方式，不断提高空间利用的效率和效益。我国现阶段生产力发展和提高经济效益的压力依然较大。集聚式开发
第九章资源性资产评估 一、单项选择题1．资源性资产是指（）。A．自然界存在的、能被用来产生使用价值或影响劳动生产率的天然物质财富B．土地、矿藏、草原、森林、水体、海洋等C．包括自然资源、社会经济资源和人文历史资源等D．在当前技术经济条件下，开发和利用某类自然资源，能给投资者带来一定的经济价值的自然界物质和能量。2．资源性资产的资产属性不包括（）。A．是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．有限性和稀缺性3．可再生资源性资产和不可再生资源性资产的划分是根据（）。A．自然资源的稀缺性B．自然资源再生产的特点C．自然资源的自然属性D．自然资源的资产属性4．资源性资产由于其稀缺性和可排他性地占有而具有的价值是（）。A．使用价值B．租金价值C．交换价值D．补偿价值5．自然资源变为资产往往需要追加一定的人类劳动，从而形成各种劳动投入产生的价值，具体表现为（）。A．市场价格B．价值C．勘探、开发和保护费用，再生性资源的再生费用，替代资源的开发费用等D．成本6．矿产资源资产属于（）。A．固定资产B．无形资产C．不可再生性资源资产D．可再生性资源资产7．矿产资源的使用权的价值即矿业权价值是一种（）。A．无形资产B．流动资产C．资源性资产D．不可再生性资源资产8．矿产资源实物资产的价值评估和权益资产价值的评估区别在于（）。A．前
者是一种有形资产价值的评估，后者是一种无形资产价值的评估B．前者是固定资产评估，后者是流动资产的评估C．前者是自然资源评估，后者是社会资源评估D．前者是长期资产评估，后者是无形资产评估9．作为一项特殊的资产，森林资源资产评估的对象主要是指（）。A．所有的森林资源B．所有的森林资源C．产权变动或经营主体变动的森林资源资产D．消失的森林资源10．用现行市价法评估森林资源使用的公式是（）。A．B．C．D． 二、多项选择题1．资源性资产的个别属性有（）。A．天然性B．有限性和稀缺性C．地区差异性D．生态性和与其他资源的高度相关性2．资源性资产的资产属性有（）。A．它是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．可以实现产权或使用权的让渡和流转3．资源性资产按照自然资源再生产的特点可划分为（）。A．常见资源B．可再生资源性资产C．不可再生资源性资产D．稀有资源4．从理论上分析资源性资产的价值构成，应包括（）。A．租金价值B．劳动投入产生的价值C．剩余价值D．劳价值动5．租金价值为，追加劳动产生的价值为，资源性资产的总价值为（）。A．I （1+r）B．V0+V1 C．[R+ I（1+r＇）]/rD．R/r6．我国资源性资产评估的目的主要有（）。A．国家出让资源性资产的使用权B．拥有使用权的单位或个人转让使用权或以使用权为资本投资入股以及抵押、出租等C．了解掌握资源的现况D．对资源性资产征税7．影响矿产资源资产和矿业权资产价值的因素主要包括（）。
云南旅游股份有限公司拟发行股份购买资产项目涉及的后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施资产评估报告书 中企华评报字[2010]第428-2 号 共一册，第一册 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一〇年九月十五日 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 云南旅游股份有限公司拟发行股份购买后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施项目资产评估报告书摘要 中企华评报字(2010)第428-2 号 根据《昆明世博园股份有限公司四届四次董事会会议通知》，云南旅游股份有限公司（曾用名昆明世博园股份有限公司，2010 年9 月变更）拟发行股份购买云南世博旅游控股集团有限公司位于昆明世博路 10号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土地使用权，为此需对纳入评估范围的相关资产进行评估，以确定其公允价值，为上述经济行为提供价值参考意见。 北京中企华资产评估有限责任公司接受云南旅游股份有限公司委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，本着独立、客观和公正的原则并按照必要的评估程序，对位于昆明世博路 10 号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土地使用权采用成本法进行了评估。本次评估选用的价值类型为市场价值。 根据以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日 2010 年 6 月 30 日，在企业持续经营前提下，经天职国际会计师事务所有限公司专项审计后企业申报的资产账面值为 1,200.30 万元；评估后资产价值为2,892.42 万元，评估增值1,692.12 万元，增值率为 140.97%，评估结论详见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表
心得体会：自然资源确权登记和资产管理需要解决的问题（最新） 近年来，我国对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等体现生态空间概念的自然资源开展了确权登记和资产管理。截至2018年11月，12个省份、32个试点区域共划定自然资源登记单元1191个，确权登记总面积186727平方公里，重点探索了国家公园、湿地、水流等确权登记试点。然而，这项工作虽有来自宪法的最高依据和改革文件的支撑，但仍缺乏基本民事法律直接依据；一些地方的自然资源资产划分过细，长江、黄河等大型河流区域、支流所有权归属不明确……如何管理好自然资源资产这个新型的特殊“物”权，是个值得探讨的话题。 自然资源统一确权登记试点取得积极进展 自然资源确权登记和资产管理制度是生态文明制度的主要内容。2016年年底以来，各试点地区以不动产登记工作为基础，开展自然资源确权登记工作。水流、森林、山岭等体现生态空间概念的自然资源，是依托于固定的土地存在甚至变化
的，从可操作性的角度看，依托土地这个不动产登记的手段对自然资源开展资产性质的确权登记是可行的。 在有关部门的创新性努力下，自然资源统一确权登记试点取得积极进展，一些地方的探索可圈可点。以北京市密云区为例，北京市《进一步加强密云水库水源保护工作的意见》指出，以密云水库管理处作为国有土地持有代表，2014年完成库区155米高程范围内土地确权办证工作；同时，对398公里的155米高程线实施定桩工程，便于今后开展水源保护工作。目前正在开展对库滨带、库中岛等难点区域的确权登记，或者在有国家补偿的基础上开展农业种植退出工作。 在自然资源资产的权利流转方面，一些地方稳妥开展农村土地“三权分置”改革。农村集体土地的分散经营不利于减少农药化肥的使用、生态的整体保护和农民的增收，因此需要流转权利或权能，让自然资源发挥最大的生态和经济效应。以官厅水库及周边湿地公园的建设为例，河北省怀来县通过土地流转来退耕还湿、拆除违章建筑、清退违章鱼塘、栽植合适的植物。目前，水库及周边湿地的水面透出来了，植被正在恢复，入库水质有望稳定在三类并逐渐提升至二类水平，湖岸线也变得更美。
旅游景区价值评估及评估资料清单社会经济的发展带来了旅游行业的高速发展，旅游经济将成为我国未来GDP 的支柱产业。旅游景区价值评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估：旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。 将景区无形资产评估值合理量化主要有以下几点好处： 1．利用无形资产吸引投资、增资扩股、或作价入股 2．可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使用、转让、租赁承包、清算拍卖等 3．提高品牌知名度，展示企业实力 4．企业与国际标准接轨，进而打入国际市场的需要 5．保护知识产权的需要。为企业打假、侵权提供索赔依据 6．通过无形资产评估，可以摸清家底，为经营者提供管理信息 7．项目融资 一：公司概况 1．公司的营业执照、税务登记证；组织机构代码证； 2．企业简介； 3．公司创立和发展过程（历史沿革），包括成立时间、批准机关、投资方；4．企业的组织机构图，公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍； 5．公司章程及制定的各项规章制度； 6．公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策（如折旧政策）情况、税种、税率、税收优惠；近3年及评估基准日企业财务报表。 7．物价局核发的风景名胜区《收费许可证》； 二：旅游景区资料 1．旅游景区介绍及主要景点介绍：关于风景区的描述，如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划（或项目报告）、当地旅游市场分析等； 2．旅游景区建设详细规划； 3．景区周边交通情况介绍，主要客户来源； 4．旅游区经营权产权文件；(1)特许经营权证书(政府颁发的收费许可证、特许经营许可证)或经营许可合同、协议及相关法律文件；(2)物价局核发的风景名胜区《收费许可证》； 5．旅游景区未来经营收益（1）年旅游人数、平均门票价格，年营业费用、景区
《2010-2011最新资产评估常用数据与参数手册》出版社：中国经济科学出版社 2010年 规格：精装七卷16开 定价：1698．00元 优惠价：780元 目录 第一篇 2009-2010年房地产价格及投资运行情况第一章房地产价格 第一节全国房屋销售价格总体情况 第二节房地产价格动因分析及未来价格走势 第二章房地产开发投资 第一节房地产开发投资总额 第二节房地产开发商资金
第三节区域投资特征 第三章 2010年房地产价格预测 第一节房地产投资预测 第二节房地产需求预测 第三节房地产供给预测 第四节房地产价格预测 第五节房地产景气预测 第四章房地产市场相关政策 第一节 2009年1—11月主要房地产政策一览 第二节地方特殊政策 第三节 2010年房地产市场相关政策展望 第二篇全国工业用地出让最低价标准与土地级别的划分第一章全国工业用地出让最低价标准 第二章土地等级 第三篇资产评估常用数据与参数 第一章资产评估的依据、原则与标准 第一节资产评估的定义与特点 第二节资产评估的目的及假设 第三节资产评估的依据和原则 第四节资产的价值类型及评估标准 第二章土地评估 第一节土地评估的程序
第二节土地质量评估 第三节土地自然适应性评估 第四节土地生产潜力评估 第五节土地经济评估 第六节城镇土地评估 第七节农用地评估 第八节征地区片综合地价评估第三章资产评估的程序与方法第一节资产评估的程序 第二节资产评估方法 第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节折旧计算 第三节拆近评估 第四节房地产税收评估 第五节抵押贷款评估 第六节房地产和市场评级 第七节写字楼定义 第八节旅馆房地产评估 第九节购物中心评估 第五章机器设备评估 第一节机器设备评估概述
开展自然资源资产管理体制改革调研自查 报告 开展自然资源资产管理体制改革调研自查报告 为落实党的十八届三中全会和国家生态文明体制改革总体方案的要求，按照《XX市国土资源局<关于开展全市自查资源资产管理体制改革调研>的通知》（达市国土资发〔20xx〕160号）文件要求，我局高度重视，根据本次调研内容积极开展自查工作，现将自查情况报告如下： 一、XX县自然资源资产现状 XX县全县土地总面积1031.4549平方公里，耕地406.2018平方公里，占辖区面积的39.38%；园地19.0218平方公里，占辖区1.84%；林地385.0983平方公里，占辖区37.34%；草地37.2312平方公里，占辖区面积3.61%；城镇及工矿用地63.9458平方公里，占辖区面积6.20%；水域用地25.8419平方公里，占辖区面积2.51%；其他土地84.3876平方公里，占辖区面积8.18%。XX县自然资源主要包括以下几个方面： （一）水流和滩涂
全县共有水域及水利设施用地面积2584.19公顷，占全县辖区面积2.51%。其中河流水面1250.22公顷，占水域及水利设施用地的48.38%；水库水面816.71公顷，占31.60%；坑塘水面299.17公顷，占11.58%；内陆滩涂83.42公顷，占3.23%；沟渠120.29公顷，占4.65%；水工建筑物14.38公顷，占0.56%。 XX县境内河流呈树枝状分布，溪河共有105条，总长约360.10公里，有水库3座。新宁河，流程42公里，支河长126公里，流域面积357.54平方公里，多年平均流量6.15立方米/秒，天然落差287米，理论水能蕴藏量3216千瓦。拔妙河，流程21.60公里，支河长44.88公里，流域面积101.99平方公里，多年平均流量1.84立方米/秒，天然落差270米。任市河，境内主要流程29.70公里，支河长70.80公里，境内流域面积149.63平方公里，多年平均流量5.66立方米/秒，天然落差30米。白岩河，流程59.8公里，支河长103公里，天然流域面积343.18平方公里，多年平均流量6.37立方米/秒，天然落差325.20米。宝石桥水库（宝石湖），位于明月江支流——白岩河上游，水库正常蓄水位481.94米，总库容量9230万立方米，最大容量可达10070万立方米。20xx年该水库灌溉面积4600公顷。明月水库（明月湖），位于县城西南6公里的原明月坝乡明月坝村，库容面积57公顷，汇水面积14.50平方公里，蓄水量701.50万