城中村”改造及开发流程
“城中村” 及旧城改造所涉及的各项目主要包括：确定改造
范围、选定参与企业、行政审批、实施拆迁、开工建设等主要步骤。
前期工作主要包括：
一、确定改造范围.
（一）从政府及相关部门获取城中村及旧城改造计划，负责与政府相关部门对接，取得相关城中村及旧城改造相关授权、批复等文件。
（二）根据实际需要负责向城改办购买1:500 及1:1000 现状地形图（所购地形图必须扩大到拟改造范围边界外50—100 米），明确项目范围，做到项目范围清楚，地界明确。
1、提出地形图购买申请，由部门负责人批准后，将购图申请报送至总经办备案后上总经理办公会讨论，过会批准后方可进入购买程序。
2、选定地形图出售公司，拟定购图合同初稿后报公司风控部及总经理办公会批准通过后，负责签订购图合同并按时取得相关地形图。
二、根据项目实际需要，选定社会投资人。（一）拟写选定社会投资人相关请示，并报送公管办。
（二）负责接洽招投标代理公司，草拟招标代理合同并报送公司
风控部审核、修改及获得总经理办公会讨论通过后，与招标代理公司签订招标代理合同。
（三）待招标代理公司提交工作成果后，审核参与企业资质。（四）通过与中选社会投资人接洽并签订相关合同及协议，并组织相关资料报送招监办及其他相关部门备案。
三、城中村及旧城改造项目土地组件报件工作
政府部门报批流程：
主要分为4个工作阶段：
第一个阶段：按批次用地报国务院审批，这个阶段主要是地方向国务院报批阶段，此阶段实施主体为政府相关部门。
第二个阶段：编制实施方案报省政府审批，已纳入报国务院批准城市建设用地的农用地转用及土地征收方案的“城中村”改造项目，编制农用地转用及土地征收实施方案上报省政府审批
报批所需资料
1、区政府报市政府的请示文件
2、区国土资源分局报区政府的审查意见。
3、建设用地《一书三方案》（呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案）及农用地转用和土地征收实施方案表。
4、拟征收土地分类面积、权属汇总表及拟供地项目说明（区国土资源分局盖章）。
5、市辖区范围内自行补充耕地的耕地开发验收文件，经省国土资源厅同意的跨州（市）委托补充耕地的补充耕地协议，及被委托补充耕地的验收文件。
6、区政府出具的新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明。
7、区政府关于征地补偿标准合法性、安置途径及履行征地程序的说明。
8、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。
9、征地听证材料（包括拟征收现状调查表、听证告知书、送达回证、不申请听证的书面意见或听证会议纪要）。
10、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。
11、标注拟占用土地位置标准分幅的土地利用现状图及土地利用总体规划图。
12、用地涉及林地的需提供林业部门的审核意见；用地涉及水域水利设施的需提供水利部门的审核意见；用地涉及文物保护区域的需提供文物管理部门的审核意见。
13、补充耕地位置图。
14、城市规划部门出具的规划条件；实施时城市规划涉及调整的，还需提供城市规划部门关于调整规划的说明
第三个阶段：“一村一报”省政府审批，对我市土地利用总体规划确定的建设用地范围内，征收土地面积不超过70公顷且不涉
及农用地转用的及未利用地转用的“城中村”改造项目，可参照
省国土资源厅
审查提出意见
上报省政府
报批所需资料
1、区人民政府关于XX地区（片区）城中村改造项目征收集体建设用地的请示。
2、区人民政府对项目征地补偿标准合法性、安置途径可行性及征地相关程序的说明。
3、政府关于城中村改造实施方案的批复文件。
4、区国土资源分局的审查意见。
5、建设用地呈报说明书及征收土地方案（一书一方案）。
6、权属汇总表及分类面积汇总表（区国土局加盖公章）。
“单独选址”的项目“一村一报”，具体报批程序及相关要求
7、勘测定界技术报告及勘测定界图。
8城市规划部门出具的规划条件或其他说明材料（需明确城中村改造范围及拟开发用途）。
9、城中村改造实施方案或征收土地公告，集体经济组织（村民）
关于征地补偿标准的意见及听证相关材料。
10、标注用地范围的标准分幅土地利用总体规划图及现状图。
11、标注用地范围的城市控制性规划图（须经城市规划部门认定）。
12、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。
第四个阶段:对我市土地利用总体规划确定的主城建设用地范围外，未占用基本农田，且征收土地面积不超过70公顷、征收耕地面积不超过35公顷的“城中村”改造项目，按照批次用地报批
报批所需资料1、区政府报市政府的请示文件。
城中村改造动员大会讲话3篇 城中村现象是我国实行城乡二元体制结构的特殊背景下,在城市化进程加快的过程中出现的城市包围农村的普遍现象。城中村改造,是由于城市化快速推进,在我国特殊的城乡二元体制中,存在的一种城镇化现象,目前,全国各地均普遍存在。本文是小编为大家整理的城中村改造动员大会讲话，仅供参考。 城中村改造动员大会讲话一： 同志们： 这次会议是在全县城中村改造工作面临的形势异常严峻、任务十分繁重的情况下，县委、县政府根据工作实际，经过认真研究，觉得非常有必要在这样一个特殊的时期，召开这样一个高规格的城中村改造工作推进会议。主要任务是对列入今年改造计划的城中村进行任务分解、责任落实，动员各包村领导、责任单位及相关乡镇进一步统一思想，凝心聚力，以高度的事业心和责任感，负重加压，攻坚克难，迅速掀起城中村改造工作的新热潮。以上，通报了城中村改造工作情况，刘县长宣读了《关于成立阳信县城市建设指挥部的通知》，稍后，彭李办事处王主任就城中村改造工作还要作经验介绍，大家要认真学习，深刻领会，结合实际，切实抓好贯彻落实。下面，根据县委、县政府研究的意见，讲三个方面的问题。 一、以战略的眼光纵观大势，要加快推进城中村改造工作，必须深刻认识面临形势的严峻性 今年以来，各级各有关部门的领导同志切实把城中村改造作为城镇化的关键环节来抓，高度重视、积极主动、大胆实践，深入一线做工作，吃了不少的苦、出了不少的力，付出了大量心血和汗水，城中村改造工作取得初步成效，劳家小庄村顺利完成拆迁任务，引仙名郡小区已开工建设。 成绩予以肯定，但差距更要警醒。当前，我县城中村改造工作总的情况可以用"形势异常严峻、任务非常繁重、压力空前巨大"三句话来概括。形势异常严峻：一是进展
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
广州市城市更新村企合作操作指引 旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。 一、广州市城市更新村企合作政策演变 自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有 改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概
念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严 众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前 严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。 二、城市更新村企合作程序
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/e910475962.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
广州市“三旧”改造工作办公室 穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函 各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局： 为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。 感谢对“三旧”改造工作的支持！ 附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿） 2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿） 3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿） 二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061） 附件1 广州市“城中村”全面改造工作流程
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状 摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村 民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、 土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划 范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集 体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山 用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片 整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下 简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
论城中村改造现状问题及对策 摘要：本文通过对我国城国村改造的现状、问题，以及采取的对策和措施进行分析。并探究我国城中村形成的原因及城中村对城市化进程的影响进而提出对城中村改造的政策措施, 对当前正确 认识和解决城中村问题有着重要的现实意义。 关键词：城中村；城市化；改造 abstract: this paper analyzes the present situation of village reconstruction city countries, problems, and some suggestions and measures of analysis. our country villages and explore the reason and villages to the influence of the urbanization process of rebuilding the villages inside the city and put forward the policies and measures of the correct understanding and solve problems villages has important practical significance. keywords: villages; urbanization; transformation 中图分类号：x3文献标识码:a文章编号： 一、城中村形成的原因分析 随着中国城市化步伐的加快，城中村隐藏的问题日益暴露，成为影响城市经济、环境、文化可持续发展的桎梏。总体来说，当前“城中村”主要呈现以下问题。 1.直接原因是经济利益的驱使 “城中村”形成的直接原因总体上是受利益的驱使。首先，以
云岩区城中村棚户区成片改造项目介绍 一、基本情况 我区抢抓“棚户区”改造及开发用地“净地”出让等政策机遇，以大营坡“棚户区”改造为突破口，同步推进九华大院、上河坎街、毓秀路等45块地块的旧城改造工作，现正式推出12块成熟的地块 二、具体项目 （一）市北路地块说明 本地块位于贵阳市西北侧，紧邻已建成的市北路，地块东北侧主要有国安厅等单位，西北侧距保利云山国际住宅小区约500米，西南侧紧邻黔灵半山住宅小区，东南侧为绿化良好的自然山体，地理条件较好。 地块为西北至东南向的一狭长区域，西北至东南向约640米，西南至东北向最窄处约35米，最宽处约80米，用地面积约30000㎡。地块内主要为当地村民自建房，且密度较大，地块由西南至东北向标高逐渐降低。 经济技术指标 用地面积：30000㎡ 总建筑面积：328200㎡ 计入容积率面积：268200㎡ 其中 住宅：160000㎡ 办公：88200㎡ 商业：18000㎡ 公建配套设施：2000㎡ 容积率：8.94 建筑密度：30.5% 绿化率：35%
不计入容积率面积：60000㎡ 地下车库：60000㎡ 总户数：1700户 （二）麻冲地块说明 本地块位于贵阳市西北，紧邻金阳大道，地块周边主要有国安厅，贵州大学小关校区，雅园小海螺饮食，小关汽车检测站等单位，西北侧与蛮坡世纪园经济适用住宅小区隔街相望，西南侧紧邻黔灵山脉，有绿化良好的自然山体，地理条件较好。 地块为西北至东南向的一不规则区域，西北至东南向约740米，西南至东北向最窄处约64米，最宽处约267米，用地面积约102000㎡。地块内主要有当地村民自建房，小关汽车检测站及一些小型家庭式作坊。地块由西南至东北向标高逐渐降低。 经济技术指标 用地面积：102000㎡ 总建筑面积：970000㎡ 计入容积率面积：830000㎡ 其中 住宅：480000㎡ 办公：320000㎡ 商业：20000㎡ 学校：8000㎡ 公建配套设施：2000㎡ 容积率：8.14 建筑密度：29.4% 绿化率：40% 不计入容积率面积：140000㎡
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路
网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
城中村改造的困境与对策研究 摘要：近年来，随着郑州市高新区经济和城市建设的快速发展，一些城郊村逐渐成为城区的一部分，但是这种转变并没有使这些村落真正融入城市，而是形成了所谓的“城中村”，这些村落的使高新区的发展陷入困境，城中村改造成为了郑州市城市规划的重点对象。文章在调研的基础上，以祥营村为例提出了城中村改造中所面临的困难并且提出了一些建议。 关键词：城中村；祥营村；问题；对策 一、高新区城中村改造中的难点 1.村民传统思想的抵触 虽然村民们也十分向往城市的生活，但是由于村民传统思想观念的影响，他们更习惯自家的独栋小院，而不愿意搬入小区居住。村民们认为城中村改造会使他们失去原有的土地和房屋，严重损害他们的原有利益，大多不愿意接受改造，甚至给政府提出很多过分的要求，加上村民相对来说理论水平低，对于政府的行为不理解，较难沟通。因此，如何说服村民接受改造是城中村改造中最大的难题。若能把村民的问题解决，其他问题也都迎刃而解。 2.实际运作中的困难重重 尽管城中村改造目前已经取得了很大进展，相关政策也在不断地完善，但是在实际的运作过程中仍然存在很多具体的问题。一些情况特殊的困难户，政府不得不帮助解决实际问题，而这样又会引起其他村民的不满。一些有争议的土地、建筑如何赔偿。对于村民一些有组织的抗议活动如何处理等等一系列突发事件很难处理。可见城中村改造问题繁多、矛盾尖锐、关系复杂，并非易事。 二、高新区城中村改造存在的问题 1.村民与政府相互不信任、不理解 调查过程中我们发现，村民和政府各执一词，村民表示对安置赔偿不满，拆迁后得不偿失，楼房不如自家小院，并且生活更加拮据。而且由于现在政府与开发商的负面新闻太多，对政府官员声誉造成了恶劣影响，村民对政府非常不信任，对政府承诺的一系列赔偿尤其是回迁安置时间表示怀疑。有不满也不愿与政府沟通，认为政府不会为村民考虑，反而会把自己被抓起来。而政府则是与村民完全不同的说法。他们认为村民欲壑难填，政府无论怎样做都满足不了村民无限的贪欲。政府目前给予的补偿已经相当合理了，拆迁后补偿给村民的住房远远大于村民的自住需求，随便卖一套都是一笔不少的钱。而且只要肯劳动，以后的生活根本不成问题。可见政府与村民相互不理解，并且缺乏沟通是目前高新区城中村改造存在的一个重要问题。
武汉市城中村改造调查报告 城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处的市、区、乡（街）、村（居）以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被“边缘化”的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。 基本作法 何谓城中村？《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入此次改造范围）共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是： 一、科学确定“六改一建”改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2004年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是“六改一建”，即“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式；“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口；“村改居”，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会；“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系；“土地改性”，将城中村的集体土地转变为国有土地；“村湾改造”，按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施；按照城市管理规范要求，建设文明社区。 “六改一建”较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项“长治久安”的“善政”。“长治”表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题；“久安”表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实践证明，这种设计是很科学的。 二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造，武汉市将城中村分为ABC 三类，A类村为人均农用地小于或等于0.1亩，B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5亩的村。同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点；第二步是以试点为基础，全面推进AB 类村
广州市“三旧”改造相关政策解读 发布时间：2011/03/28 一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破 （1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。 （2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报 在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。 （3）土地收益可返还企业和农村集体 按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。
征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。 二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠 （1）优惠一：登记国有土地按现状确定 《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。 （2）优惠二：村自主改造可协议出让土地 特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。 在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。