报告结构
一、全国商业市场简述
、年全国商业房地产发展的显著特征:理性和稳定并存,激情与风险共生
业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；
投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；
持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；
租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内.
需要着重指出的是——未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商
的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视.
、年影响全国商业地产发展的主要因素
年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看：
首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；
其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,
盲目混乱建设的情况时
有发生；
最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。
从市场层面来看：
首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量.
其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值.
最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了
综合来说——影响８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面.
、年全国商业地产发展的趋势将会怎样
产品进行优化创新——年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力.
商业地产企业并购上市——尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间.
利好因素促进商业地产未来看好——但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零
售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商
业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得
更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.
二、长沙商业市场分析
、走进长沙
、湖南省的区位特点及经济情况――中部和泛珠三角经济区重合的区域
在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。
全省土地面积万平方公里，常住人口总数为万人（截至年）。受各类优惠政策
的影响，湖南省经济和社会生活水平逐年递增，年国民生产总值达. 亿元，人均国内生产总值达元；财政总收入达到亿元；城镇居民去年人均可支配收入为元，人均消费支出元；农村居民去年人均收入元，生活消费支出元。各金融机构存款余额接近亿元，市场零售总额达亿元，较年增长。
、长沙市的区位特点及经济情况――中部省会城市中位列第一
作为湖南省的省会城市，政治、经济和文化中心，长沙市地处湖南省东部，东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北临岳阳、益阳两市。全市土地面积万平方公里，其中城区面积平方公里，下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花区，长沙、望城、宁乡县及浏阳市。常住人口总数万人，国民生产总值为亿元，人均国民生产总值已经达到元，人均可支配收入达到元（截至年），经济发展和居民生活水平在湖南省居于前列，在中部省会城
市中位列第一。
、芙蓉区的区位特点及经济情况――长沙第一区
而“五一”商圈所在的芙蓉区是长沙市的中心城区，是湖南省省委所在地，人流、物流、资金流高度密集；区内有长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽；五一大道、芙蓉路等多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，交通十分便利。总面积平方公里，常住人口万（截至年）。 “十五”期间，芙蓉区深入实施“资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略，经济实现了跨越式发展。区域经济综合实力全省领先、跻身中西部城区前列。年，芙蓉区总量为亿元，固定资产投资亿元，社会消费品零售总额亿元，地方财政收入亿元，城乡居民可支配收入分别达到元和元，镇乡居民人均消费支出为元和元。多项主要经济指标位居全省城区前列。
、长沙商业概述
长沙商业在中部的地位
长沙商业未来扮演角色研究
提升长沙商业在全国的影响
带着问题看市场
、地理位置，交通优势
长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。
国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重
要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一
2）十五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个
3）中心城市小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。
、商业地位
在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。其次，上海商业对长沙也有较大影响。
1)长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。
2)长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群经济发展的增长极。
3)长沙在湖南商业中应该扮演中高档品牌消费中心和商业文化传播中心的角色，中高档品牌消费建议聚集五一商圈和红星商圈。
4)长沙的区位优势及地区间产业经济的联动发展必将带动长沙商业经济的整体渐次升级，随着城市间交通发展的拓展关联，城市市政设施及基础投资的不断增加，城市商业必将获得极大的发展机遇。
5)商业资源的合理配置应该考虑不同城市产业特点和城市地位，做好分工和协同。长沙和株洲之间在批发业方面要重点发挥株洲产业优势和长沙消费优势，建议以服饰批发市场为主的业态在株洲重点发展，长沙可以作为设计和展示中心．生产和交易中心放在株洲。高档品牌零售中心放在长沙，避免株洲和湘潭建设高档购物中心造成的浪费。
c、提升长沙商业在全国影响力的战略举措
1)如同拉斯维加斯在美国和全球的影响力——长沙应该成为中国的娱乐中心和商业中心。拉斯维加斯是一片沙漠，依靠娱乐业发展起来商业，拉斯维加斯成为全球最具活力的旅游城市。创新成为拉斯维加斯众多酒店和购物中心的灵魂，旅游成为拉斯维加斯的经济支柱。
2)以湖南品牌战略提升湖南在全球的竞争力品牌建设——需要数十年的时间，湖南在品牌成长的制度建设方面可以走在全国的前列,根据国际著名品牌的成长规律，为品牌成长创造宽松环境。
3)以韩国作为湖南省竞争对象在全球树立湖南形象——韩国以韩国文化输出作为突破口，以韩国三星等众多品牌同步传播，韩国的面积和湖南差不多，湖南应该以韩国作为竞争对象，韩国的人均收入已经大道１．５万美元，湖南目前和韩国有十倍的差距。湖南省作为中国中部核心区域形象应该在全球传播，长沙作为湖南文化传播的中心
、长沙商业整体供销情况
分析：数据显示，年至年，长沙市商业用房新开工面积共计万平方米，竣工面积万平方米，销售量万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场缩减零售楼面，改做其他用途。
综合市场调研可了解到，从年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。点评：经过年大量上市，年长沙的商业用房销售有一定的下滑，这与目前市场信心指数低、供大于求有关系，减少了一些投资者的投资意愿。需要指出的是，中心区的销售量和价格还是相对平稳。这显现了投资者对传统商业中心的趋势认同。
重点提示：年多数开发投资企业的商业地产消化任务将主要集中在社区商业方面，销售、招商、运营将成为处置社区商业的基本任务，开发企业需提前计划尽早安排。
、长沙市商业格局、
根据二五年七通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来年城市商业发展总体目标：
到年，建设完善个市级商业中心、个市级商业副中心、个区域性商业中心、个社区级商业中心和条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。
个市级商业中心即五一广场商业中心；
个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；
个区域性商业中心分别指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、
黎托、观沙岭和大托商业中心。
、长沙商业网点规划特点
、根据长沙城市规划和轻轨变化深化长沙商业网点规划、长沙城市规划特点
长株潭空间示意图
长沙市总体规划图、长沙轻轨地铁及高速铁路建设
（开福区彩霞路——天心区黑石铺路）
预计至年，建成号线彩霞路站至黑石铺路站，线路长公里，设站座。轨道交通１号线不仅是长沙市内交通系统的骨干线路，同时也是长株潭城际交通的重要组成部分。它能与城际轨道交通顺畅衔接，两个轨道系统共同为长株潭三市市民提供快捷、舒适的现代化交通方式，有效缩短三市间的时空距离，促进长株潭一体化的发展。年前建成黄兴车辆段与综合基地翻身垸车辆段和九峰停车场。
武广高速铁路线路图
长沙新火车站鸟瞰图
长沙不仅轨道交通即将上马,而且武广高速铁路经过长沙,高速铁路长沙站点已经开始兴建,今后轨道交通与新火车站无缝衔接。新长沙火车站建成后对长沙批发与零售行业都将产生影响,在长沙新火车站
周边将兴建新型城市综合体和高附加值的批发市场,甚至可能建设长沙。
三、重点商圈全面解读
、长沙市五大商圈及铺王竞争比较分析
东通：火车站商圈——游牧民族的扩张
火车站商圈坐落于长沙城东部，每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它是长沙最大的口岸型物业，物流始终伴随着火车站商圈的成长，物业也努力迎合着流动人口的需求，大流通口岸型和大流通市场型是这一商圈独特之处。
广义的火车站商圈包括火车站一带的阿波罗商业广场、家润多超市以及众多ＩＴ卖场，也包括高桥、南湖、三湘、马王堆等大型市场，保持着蓬勃发展的势头。
商铺投资分析：具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证。但中低档的商业较多，品质和档次有待提高。
铺王：五一路与车站路交界的临街独立街铺
点评：不可多得的旺铺，每天面对大量流动人口，经营有保障。商家若能将诚信度也一并提升，竖立口碑，必然“商无不胜”。目前，该地段独立街铺的价格约在万元／平方米左右。
南旺：东塘商圈——雄踞一隅到合纵连横
东塘商圈，长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。如今，在长株潭融城的大背景下，野心勃勃的东塘商圈正叫板五一商圈的“一哥”地位，是长沙目前潜力最大的商圈。
东塘商圈辐射面极大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星－井湾子商圈都处于东塘商圈的大势力范围内，规划中的另一个区域性商业中心大托也同样位于南城。省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，这一片区更率先建立起长株潭的空间链接。
商铺投资分析：人气旺，潜力大。东塘商圈核心地段的商业成熟，价格同样不低。虽然高校数量不及河西，但这一区域的高校商业也是一大亮点，湖南女子大学、中南大学铁道学院、中南林学院等高校云集。
铺王：东塘—侯家塘沿线的临街独立商铺
点评：价格万元／平方米左右，商业氛围浓厚，小店铺大赢家。与黄兴路步行街一样，东塘同样是长沙人和外地人共同爱好的购物胜地。
中鼎盛：五一商圈——沿袭千年王者风范
几十个亿的年消费额、每天万人次的人流量，五一商圈不断创新着现实的财富神话。新推出商业地产项目中，坡子街·上味舫的“千万铺王”、南门口的新大陆·银座等等，无不跃跃欲试，以刷新五一商圈的价格记录。
广义的五一商圈绝不仅仅止步于五一广场和步行街，而是将袁家岭、蔡锷路、中山路、芙蓉广场、解放西路等区域收归旗下，形成众星捧之势。
商铺投资分析：投资大、涨幅高、发展势头强劲。具备得天独厚的地域优势，同时拥有政策扶持。商业发展成熟，开发意识超前，具有国际大都市商业中心的特征。不可避免的是，竞争也相当激烈。
铺王：黄兴南路商业步行街
点评：当之无愧的铺王之王，地段无可比拟，价格同样令人咋舌，引领着全长沙商铺价格制高点。目前，步行街商铺售价一般为万－万元／平方米，价高者甚至超过万元／平方米。步行街永远是商家必争之地，这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额，在品牌展示方面，步行街同样表现得出类拔萃。
西文：溁湾镇商圈——翩翩儒者争锋
长沙商业网点规划中的一大城市副中心，也是河西的商业中心所在。三十年河东，三十年河西，河西新城的营造令人刮目相看。岳麓山为屏，河西的绿色生态环境更胜于河东，响应“住到河西去”口号，河西的人口密度持续增加，进一步拉动商业发展。市府西迁，长沙政治文化中心的西进更为河西城市扩张创造了条件。
高校商业是河西商业的另一只手，在名校荟萃的河西，学生的消费能力不可小窥，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。
商铺投资分析：必须看准地段，通程商业广场附近的商铺大多价高，高校周边的商铺则异常抢手。但河西部分区域的商业尚未成熟，价低但经营无保障。
铺王：通程广场周边的临街独立商铺
点评：价高者处于万－万元／平方米之间，人流量大，且具有品牌展示效果。溁湾镇为历史悠久的财富宝地，随着河西的购买力进一步释放，该商圈的爆发力非常之大，今后可能出现大幅增长。
北贵：伍家岭商圈——商业复兴指日可待
在长沙商业发展史上，北城曾占据着重要一席。前几年的北城曾出现没落之势，北斗星商厦等的悄然退场，似乎预示着北城商业难成气候。然而，近两年北城的复苏迹象逐渐显露。霞凝港物流圈辐射全国，正在建设中的两馆一厅，使长沙三角洲成为长沙最大的文化中心。
近几年，北城大型住宅楼盘迭出，在拉动更多人口进驻的同时，也成为完善城市功能的另一
只手。大盘带来的社区型商业人口集中且具有无法替代的便利性，将成为北城商业的助动力。文化产业为北城所特有，湖南金鹰广播影视文化中心、今后的两馆一厅，奠定了北城为长沙的高尚人文区域。
商铺投资分析：这一区域价格偏低，增长潜力较大。伍家岭立交桥快速通道的形成，车行多步行少，反而不利于小商铺的经营。社区型商业则可能成为今后的一大亮点。
铺王：伍家岭—湘雅医院一带的临街独立商铺（中山路一带未计入内）
点评：价格为万－万元／平方米，全国闻名的湘雅医院带来无数慕名而来的求医者，人流鼎盛。
长沙市商品混凝土市场调研报告（副本） ——选址可行性分析、投资及利润分析 一、选址可行性分析 经过实地考察和论证，并考虑到投资与收益、土地风险、税收政策、基础设施等各方面的因素，共选定了四个地块作为建站拟选地块，分别为长沙县安沙镇水塘垸村，岳麓区含浦工业园，长沙县暮云工业园，长沙县安沙工业园。考虑到进驻工业园手续比较复杂，需政府各主管部门的审核，建站周期比较长，项目不能立即上马，因此不符合我司快速进驻长沙市场的初衷，所以就针对长沙县安沙镇水塘垸村这一拟选址进行详细分析。 （一）、长沙县安沙镇水塘垸村 1、拟选址地块优势地理位置较好，区域内市场前景较好。该地块位于长沙市东北方向，该地块交通方便，临近万家丽路，其中万家丽路连接长沙河东四区一县一经济开发区，贯穿长沙南北，而且沿万家丽路一直到汽车南站附近，距离都在15-20km 的最佳经济运输距离内，所以在这里建站，产品几乎可以覆盖河东长沙四区一县一开发区内所有的工程项目。并且距离三局二公司承接的泊富大厦（长沙市地标）项目不超过10 公里；距离八局承建的华润凤凰城项目不过 5 公里左右；距离万科的项目地大约 5 公里。距离正在建设的湖南省最大的城市湖泊——松雅湖项目仅 3 公里左右；而且经济距离内还有武广新城——城市副中心和区域性铁路客运中心的建设。成本优势巨大。由于该地块紧邻捞刀河边，在通过了安沙镇镇政府、水塘垸村村委会的许可后，以及与湖南中辉混凝土有限公司的私下协商，在该地块建站我司可拥有自己的沙场。此举具有重大战略意义的，一是我司拥有自己的沙场既掌握了资源优势，不必受制于沙、石等材料供应商等相关问题；二是减少了材料转运成本，经初步估算，每吨沙和石的买进价格加运输成本在9—14 元之间。税收政策好。可以和长沙市唯一享受3%增值税（其他地区、其他混凝土企业一律缴纳6%的增值税）的混凝土企业中辉混凝土公司一样，享受增值税减半的优惠政策，即3%增值税。 2、该地块主要风险经分析，该地块的最大风险即为土地性质风险。由于该地块性质为农业用地，且我公司为租赁使用模式，通过与国土资源管理部门沟通了解，根据目前的最新政策，租赁农业用地地块不能改变原地块的用途，且超过5 亩即可追究相关单位及人员的刑事责任。而公司建站的行为将明显改变其土地用地，且面积将达到30 亩左右，因此我司在该地块建站将无法回避上述政策和法律风险（经考察，长沙市场的绝大部分混凝土搅拌站的建站用地均为农业用地，但通过与当地政府的沟通与协调，一定程度上可基本化解上述风险）。 3、产值及利润测算未来五年产销量及销售收入预测为：第一年产量（万方）第二年30 第三年35 第四年35 第五年35 合计145 10产值总利润所得税税后利润2600 364 91 273 7800 1092 273 819 9100 1274 319 955 9100 1274 319 955 9100 1274 319
报告结构
一、全国商业市场简述 1、2008年全国商业房地产发展的显著特征:理性和稳定并存,激情与风险共生 业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关； 投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设； 持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有； 租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是——未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商 的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素 2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看： 首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态； 其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限 ,盲目混乱建设的情况时有发生；
最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。从市场层面来看： 首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了 综合来说——影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样 产品进行优化创新——2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市——尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好——但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.
长沙高桥大市场调查报告 ——长沙高桥市场概况： ·地理位置 高桥大市场位于火星大道与机场大道交汇处，该市场东连火星大道，西接二环线，南临机场高速，北靠民主路，交通十分便利。 ·基本参数： 市场规模：高桥市场总占地面积700亩，共有商户约6500多家，其中以浙江、温州、广东、福建、湖北的商户居多，占总商户的60-70%。 经营模式：独立式铺位为主体，辅以主题商城 主力铺位：使用面积25-30平米之间 通道：5—6米。 经营业态分布： 市场内设有食品区、干货调料区、农副产品区米市、酒水食品城、家电百货城、茶叶城、纸品城、皮具百货城、日化城、邵东百货、名优特产品中心、床上用品城、文体玩具城、服装小商品区。 租金水平：租金水平基本在40-50元/m2·月（以使用面积计算） 其它费用：市场管理费约600元/月每间，电费0.88元/度，水费1元/吨，租赁时还需向市场交3万元的赞助费，赞助费在合同到期时可退还，新建起的市场赞助费为2万元。 合同期限：租约一般为3年一期，到期后可再续约。 配套设施：二十多栋商住楼和尚贸写字楼、消防队、信用社、广告公司、停车场、仓库。 ——经营分区及业态： 高桥市场的经营分区主要依据地域及产品来进行分区，一方面各地具有地方特色的产品进行综合，另一方面将某类业态进行整合形成专区。 按经营业态整合形成专区：涉及业态茶叶、纸品、糖果副食品、名酒饮料、干货、米市、调料、美容美发日化、小商品、床上用品、文体用品、五金机电、
儿童用品、家电、服装等15大类； 按地域特色产品进行综合：涉及区域安徽炒货、广东食品、湖南百货食品等三个主要区域； ·高桥市场经营业态分布及租金水平一览表：
长沙14大商圈mall租金/空置率/存量/增量大调查丨赢商大数据 受地铁效应、政策规划等利好因素影响，从2016年开始，长沙商业市场便迎来“开业潮”，先后有长沙海信广场、步步高梅溪新天地等21个项目开业，截至2017年上半年，长沙购物中心的总存量已超过585.6万㎡；预计2017下半年还将有长沙九龙仓国际金融中心（IFS）等18个项目入市，未来两年新增购物中心共将达438万㎡。截至2017年一季度，长沙购物中心首层平均租金达547.5元/㎡/月，平均空置率为5.4%。 注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积≥3万㎡购物中心为统计标准；引用文中数据请注明来源于赢商大数据中心 图片来源/高楼迷 由赢商网主办的【2017新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于2017年7月下旬在武汉隆重举行。届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。咨询/参会请见文末。 2017年长沙商业整体情况 据赢商大数据中心监测，2016年至今，长沙购物中心迎来开业潮，长沙海信广场、长沙步步高梅溪新天地、长沙中海环宇城、长沙时代奥特莱斯等陆续迎客。截至2017年6月，长沙购物中心存量达585.6万㎡。 赢商大数据监测显示：2017-2019年拟开业购物中心共43个，预计将带来超过438万㎡的新增商业面积。众多新兴购物中心相继入市，一方面，使长沙商业迎来全新格局，促进消费升级，带动当地人口消费走向中高端；另一方面，商业品牌过剩和同质化竞争日趋严重，项目面临的招商及经营压力将会进一步加大。 截止2017年第一季度，长沙购物中心空置率环比下降1.1个百分点至5.4%；首层平均租金则环比微降至547.5元/㎡/月。
近期就长沙的家纺用品市场进行了初步调查，集中就目前竞争品牌在市场终端的状况以及长沙家纺用品市场的基本状况进行了市场调查。调查的主要目的是为了分析长沙家纺用品市场的整体情况，为下一阶段梦洁产品的市场推广及旺季促销做针对性的准备，同时为销售决策提供依据。 一、市场基本概况 目前长沙的主要家纺用品品牌在终端的主要销售渠道和经营模式有以下几种：商场联营或店中店、自营专卖店或加盟专卖店、超市内联营或超市外专卖店、批发市场、团购、家具（家居）大卖场等。而其中商场和专卖店是多数品牌产品的主流销售渠道，也是品牌资源在终端竞争最为激烈的渠道，而超市经营的品牌多数都以大众化、低价位的产品为主，家具（家居）类专业卖场在家纺用品经营上尚未形成气候。 各主要家纺品牌在长沙的终端分布也较为集中，尤其是中、高档品牌在商场和专卖店位置的选择上主要集中在长沙的几个重点商圈内，其中五一商圈、东塘商圈、袁家岭商圈是主要的品牌聚集地，其次如火车站、侯家塘、荣湾镇、红星等商圈。从终端商场的家纺品牌聚集影响力看：平和堂、友谊商城、王府井为第一陈营，春天百货、阿波罗、新世界百货等又为其次。 二、市场调查分析 1、终端商场调查情况
作为目前长沙家纺品牌的主要销售陈地，商场是重点调查目标。根据商场中家纺品牌所占的位置、面积、品牌影响力以及销售氛围，又分别对几个家纺品牌销售的代表性商场：平和堂、友谊商城、王府井、阿波罗等作为重点调查对象。 从家纺用品在商场中所占的比重及面积来看：王府井百货、阿波罗商场是其中比较有代表性的，家纺产品在店内的展示面积和进驻的品牌数量都是最多的，但是品牌的档次较低，价位也较大众化，近段时间又以夏凉床品为主打，都分别设置了夏季床上用品专区； 王府井百货主要家纺品牌：博洋、罗莱、多喜爱、梦洁、雅诺士、瑞滋、胜一家居等； 阿波罗商场主要家纺品牌：富丽真金、多喜爱、塔山、金穗、爱斯达、佳丽斯、心愿等； 从家纺用品在商场中的档次和影响力来看：平和堂、友谊商城是最具代表性的，无论是品牌的档次、专柜的装修品位和整体形象来看，都显出了高档品位和时尚典雅的氛围，但商场的人流量和销售氛围看并不是很理想，购物的成交率也偏低，这与商场的定位有关。 从专卖店的情况：罗莱、富安娜在长沙的专卖店比较有代表性。罗莱长沙专卖店设在蔡锷北路，装修档次和品牌形象包装上都是走高端路线的，产品也较为丰富，层次感强；富安娜在东塘、袁家岭、解放西路都设有专卖店，装修档次和整体形象一般，但产品较为实惠，折扣比较大，季节性产品也很有特色。另外博洋家纺专卖点也设在袁家岭，该地段也散布着另外几家低档品牌专卖店和家居用品店，是目前长沙家纺用品专卖店较为集中的区域之一。
长沙各商场分析报告 五一广场商圈为中高档商业市场，支撑该商圈的主力消费者为月均收入在1000元以上的长沙市中高收入阶层。 因五一广场商圈的主力消费人群为中高收入阶层，所以人群分布为机关/事业单位干部、企业管理人员/厂长经理、科研/技术人员/医生/教师、个体户等高收入职业。 五一广场商圈主力消费人群个人月均收入明显高于长沙市统计局公布的长沙市人均月收入，因此，未婚消费者中以机关/事业单位干部、企业管理人员/厂长经理、科研/技术人员/医生/教师为主，而已婚人士由于家庭月均收入高于未婚人士，其职业除上述高收入职业外，也包括普通职员及一般职工，但比例较小。 五一广场商圈主力消费人群主要特征表现为拥有高收入职业、人员素质较高、高收入等特点。
择购物的商场/商店的档次 选择购物的商场/商店的档次 68.8%
五一商圈主力消费人群在选择购物的商场/商店的档次上，78.9%的消费者倾向于到中高档、高档、名牌店购物。 选择高档、名牌店购物消费的比例 5 10 15 20 25 机关/事业单位干部科 研/技术人员/ 医生/教师工人/一般职工/服务员企业管理人员/厂长经理个体户 离 退休人员家庭主 妇学生 普 通职员
选择中高档店购物消费的比例 5 10 15 20 25 机关/事业单位干部科 研/技术人员/医生/教师工人/一般职工/服务员企业管理人员/厂长经理个体户离退休人员家庭主妇学生普 通职员
选择中低档、大众化消费场所购物比例 5 101520 25303540机关/事业单位干部科研 /技术人员/医生/教师工人/一般职工/服务员企业管理人员/厂长经理个体户离退休人员家庭主妇学生普 通职员
郴州市商业市场调研报告
第一章郴州市宏观经济环境 一、郴州概况 郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。 郴州市位于北纬24°53′～26°50′，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,冬寒期短的特点。 郴州市2009年末总人口为467.02万人（郴州市区人口为47万人）。其中，城镇人口为179.68万人，占总人口的38.8%，乡村人口为283.34万人，占61.2%，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。 郴州历来被称为“楚粤之孔道”，目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往的人流、物流提供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入21世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。尤其武广高速铁路的贯通，郴州、长沙、广州迈入了“同城”时代。 【解说】： 1、郴州是湖南融入珠三角经济贸易圈和港粤经济圈前沿阵地，受两大经济圈辐射最直接的地方。地理位置优越，区位的凸显及
SRD地块项目市场调查报告 一、项目区域 1、项目名称：SRD地块 2、项目地址：YY路与SX路交叉路口，北临YY路，西临SX路，南靠以建成安置小区商住混居区域。 3、位置分析： 3.1本项目属于省府板块，距离省政府南门直线距离1.7公里，北门1.1公里。 3.2距离天心区政府南门直线距离2.1公里；明德中学直线距离693米；距离湘江直线距离1.2公里。 4、交通现状： 4.1地铁：距离YY站步行距离1.4公里； 4.2公交站：距离新姚路友谊路口站（105路、915路、23路、穿梭巴士2号线）步行距离774米； 距离新韶路新姚路口站（145路、226路）步行距离1.3公里。 5、区域分析: 南城商业发展迅速、如红星商圈、井湾子商圈、芙蓉路商业，有大型集中的商业、商业气氛浓厚，租金价格较高； 本项目周边待开发地块居多，公共交通匮乏，主要项目为住宅小区，商业氛围欠佳，项目周边以零散的社区底商为主，1公里范围内没有大型商业，现经营商户租金水平在30-80元/㎡/月。
二、项目规划 1、总建筑面积：138296.80㎡ 1.1住宅：56677.73㎡ 1.2公寓式办公：43938.48㎡ 1.3集中商业裙楼：4684.67㎡ 1.4临街商铺：2728.48㎡ 1.5地下建筑：29715.55㎡ 1.6其他：366.47㎡ 2、公寓式办公 2.1 G5栋酒店式公寓：21981.57㎡ 2.1.1 G5栋：5层至25层(共计21层) 2.1.2 G5栋：单层面积915.89㎡ 2.1.3 G5栋：现单层规划公寓18套加1间公共卫生间（共计：378套/间） 2.2 G6栋办公室公寓：21956.91㎡ 2.2.1 G6栋：5层至25层（共计21层） 2.2.2 G6栋：单层面积：914.87㎡ 2.2.3 G6栋：现单层规划公寓14套加1间公共卫生间（共计：294套/间） 3、总体布局 3.1项目在街道拐角处布置了两栋公寓塔楼和一个集中商业，在临YY 路一侧布置了住宅塔楼及商业门面，从项目规划角度比较合理，也很
长沙泊富国际广场商业市场研究报告_部分4 长沙在建/筹建中重点商业项目-现有信息一览表（仅列明有明确发展目标及计划的项目）总建筑面积商业面积名称所在商圈发展商预计交付时间主力店形态（平方米）（平方米）星美国际影院+美湖南青和投资集团，湖南大奇乐园+青和城五一广场商圈160,000120,0002010年6月商业+公寓+会所韵置业投资有限公司冰河湾真冰溜冰运动场商业+酒店式公寓长沙金外滩项目五一广场商圈华远置业800,000——2015年——+写字楼+酒店+住宅恒隆广场五一广场商圈恒隆地产500,000140,000————商业+酒店式公寓+写字楼湖南建鸿达房地产开发有限建鸿达·巧克力空间东塘商圈55,1854>>.9——2010年——商业+住宅公司建发房地产集团长沙有限公建发·汇金国际东塘商圈237,57718,0002010年——商业+住宅+写字楼司金源时代购物中心金霞商圈世纪金源集团 4,000,000200,0002014年——商业+酒店+住宅商业+住宅+酒店+文化娱乐中信新城大托商圈中信集团2,250,000350,0002011年——广场+数码港商务区+主题公园休闲区长沙奥特莱斯购物公园大托商圈友阿集团——100,0002012年——商业北京北辰实业股份有限公商业+酒店式公寓北辰新河三角洲项目伍家岭商圈司，北京城市开发集团有限5,000,000762,0002015年——+写字楼+酒店+住宅责任公司商业+酒店式公寓长沙运达国际新城黎托商圈湖南运达实业集团有限公司500,000180,0002013年——+写字楼+酒店+住宅Walmart、电影商业+酒店/公寓长沙泊富国际广场金融CBD湖南珈鼎置业发展有限公司290,000100,0002013年 院、健身会所+写字楼Page 150 长沙在建/筹建中重点商业项目分析Page 151 青和城商场位置：长沙市坡子街东入口处占地面积：3>.1万平方米总建筑