报告结构
一、全国商业市场简述
1、2008年全国商业房地产发展的显著特征:理性和稳定并存,激情与风险共生
业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；
投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；
持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；
租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内.
需要着重指出的是——未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商
的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视.
2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素
2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看：
首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；
其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限
,盲目混乱建设的情况时有发生；
最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。从市场层面来看：
首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量.
其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值.
最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了
综合来说——影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面.
3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样
产品进行优化创新——2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力.
商业地产企业并购上市——尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间.
利好因素促进商业地产未来看好——但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.
二、长沙商业市场分析
1、走进长沙
A、湖南省的区位特点及经济情况――中部和泛珠三角经济区重合的区域
在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。
全省土地面积21.18万平方公里，常住人口总数为6633.8万人（截至2006年）。受各类优惠政策
的影响，湖南省经济和社会生活水平逐年递增， 2008年国民生产总值达9873. 17亿元，人均国内生产总值达13830元；财政总收入达到891亿元；城镇居民去年人均可支配收入为12505元，人均消费支出9169元；农村居民去年人均收入4390元，生活消费支出4013元。各金融机构存款余额接近9800亿元，市场零售总额达3234.22亿元，较2007年增长9.3%。
B、长沙市的区位特点及经济情况――中部省会城市中位列第一
作为湖南省的省会城市，政治、经济和文化中心，长沙市地处湖南省东部，东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北临岳阳、益阳两市。全市土地面积1.1819万平方公里，其中城区面积556平方公里，下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区，长沙、望城、宁乡3县及浏阳市。常住人口总数642.9万人，国民生产总值为1790.66亿元，人均国民生产总值已经达到27853元，人均可支配收入达到13434元（截至2008年），经济发展和居民生活水平在湖南省居于前列，在中部省会城市中位列第一。
C、芙蓉区的区位特点及经济情况――长沙第一区
而“五一”商圈所在的芙蓉区是长沙市的中心城区，是湖南省省委所在地，人流、物流、资金流高度密集；区内有长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽；五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，交通十分便利。总面
积40.8平方公里，常住人口44.08万（截至2006年）。 “十五”期间，芙蓉区深入实施“资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略，经济实现了跨越式发展。区域经济综合实力全省领先、跻身中西部城区前列。2006
年，芙蓉区GDP 总量为272.17亿元，固定资产投资104.59亿元，社会消费品零售总额193.17亿元，地方财政收入13.04亿元，城乡居民可支配收入分别达到14694.72元和8574元，镇乡居民人均消费支出为12032.51元和7004.83元。多项主要经济指标位居全省城区前列。
2、长沙商业概述
长沙商业在中部的地位
长沙商业未来扮演角色研究
提升长沙商业在全国的影响
带着问题看市场
A、地理位置，交通优势
长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。
国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：
1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一2）十五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市8小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个3）中心城市3小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。
B、商业地位
在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。其次，上海商业对长沙也有较大影响。
1)长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。
2)长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群经济发展的增长极。
3)长沙在湖南商业中应该扮演中高档品牌消费中心和商业文化传播中心的角色，中高档品牌消费建议聚集五一商圈和红星商圈。
4)长沙的区位优势及地区间产业经济的联动发展必将带动长沙商业经济的整体渐次升级，随着城市间交通发展的拓展关联，城市市政设施及基础投资的不断增加，城市商业必将获得极大的发展机遇。
5)商业资源的合理配置应该考虑不同城市产业特点和城市地位，做好分工和协同。长沙和株洲之间在批发业方面要重点发挥株洲产业优势和长沙消费优势，建议以服饰批发市场为主的业态在株洲重点发展，长沙可以作为设计和展示中心．生产和交易中心放在株洲。高档品牌零售中心放在长沙，避免株洲和湘潭建设高档购物中心造成的浪费。
c、提升长沙商业在全国影响力的战略举措
1)如同拉斯维加斯在美国和全球的影响力——长沙应该成为中国的娱乐中心和商业中心。拉斯维加斯是一片沙漠，依靠娱乐业发展起来商业，拉斯维加斯成为全球最具活力的旅游城市。创新成为拉斯维加斯众多酒店和购物中心的灵魂，旅游成为拉斯维加斯的经济支柱。
2)以湖南品牌战略提升湖南在全球的竞争力品牌建设——需要数十年的时间，湖南在品牌成长的制度建设方面可以走在全国的前列,根据国际著名品牌的成长规律，为品牌成长创造宽松环境。
3)以韩国作为湖南省竞争对象在全球树立湖南形象——韩国以韩国文化输出作为突破口，以韩国三星等众多品牌同步传播，韩国的面积和湖南差不多，湖南应该以韩国作为竞争对象，韩国的人均收入已经大道１．５万美元，湖南目前和韩国有十倍的差距。湖南省作为中国中部核心区域形象应该在全球传播，长沙作为湖南文化传播的中心
2、长沙商业整体供销情况
分析：数据显示，2006年至2008年，长沙市商业用房新开工面积共计496万平方米，竣工面积万平方米，销售量256万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导
致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场缩减零售楼面，改做其他用途。
综合市场调研可了解到，从2008年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
点评：经过07年大量上市，2008年长沙的商业用房销售有一定的下滑，这与目前市场信心指数低、供大于求有关系，减少了一些投资者的投资意愿。需要指出的是，中心区的销售量和价格还是相对平稳。这显现了投资者对传统商业中心的趋势认同。
重点提示：2008-2009年多数开发投资企业的商业地产消化任务将主要集中在社区商业方面，销售、招商、运营将成为处置社区商业的基本任务，开发企业需提前计划尽早安排。
3、长沙市商业格局、
根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：
到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。
1个市级商业中心即五一广场商业中心；
2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；
10个区域性商业中心分别指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、
黎托、观沙岭和大托商业中心。
4、长沙商业网点规划特点
5、根据长沙城市规划和轻轨变化深化长沙商业网点规划
A、长沙城市规划特点
长株潭空间示意图
B、长沙轻轨地铁及高速铁路建设
（开福区彩霞路——天心区黑石铺路）
预计2009至2014年，建成1号线彩霞路站至黑石铺路站，线路长29.13公里，设站20座。轨道交通１号线不仅是长沙市内交通系统的骨干线路，同时也是长株潭城际交通的重要组成部分。它能与城际轨道交通顺畅衔接，两个轨道系统共同为长株潭三市市民提供快捷、舒适的现代化交通方式，有效缩短三市间的时空距离，促进长株潭一体化的发展。2020年前建成黄兴车辆段与综合基地翻身垸车辆段和九峰停车场。
武广高速铁路线路图
长沙新火车站鸟瞰图
长沙不仅轨道交通即将上马,而且武广高速铁路经过长沙,高速铁路长沙站点已经开始兴建,今后轨道交通与新火车站无缝衔接。新长沙火车站建成后对长沙批发与零售行业都将产生影响,
在长沙新火车站周边将兴建新型城市综合体和高附加值的批发市场,甚至可能建设长沙CBD。
三、重点商圈全面解读
1、长沙市五大商圈及铺王竞争比较分析
东通：火车站商圈——游牧民族的扩张
火车站商圈坐落于长沙城东部，每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它是长沙最大的口岸型物业，物流始终伴随着火车站商圈的成长，物业也努力迎合着流动人口的需求，大流通口岸型和大流通市场型是这一商圈独特之处。 广义的火车站商圈包括火车站一带的阿波罗商业广场、家润多超市以及众多ＩＴ卖场，也包括
高桥、南湖、三湘、马王堆等大型市场，保持着蓬勃发展的势头。
商铺投资分析：具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证。但中低档的商业较多，品质和档次有待提高。
铺王：五一路与车站路交界的临街独立街铺
点评：不可多得的旺铺，每天面对大量流动人口，经营有保障。商家若能将诚信度也一并提升，竖立口碑，必然“商无不胜”。目前，该地段独立街铺的价格约在5万元／平方米左右。
南旺：东塘商圈——雄踞一隅到合纵连横
东塘商圈，长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。如今，在长株潭融城的大背景下，野心勃勃的东塘商圈正叫板五一商圈的“一哥”地位，是长沙目前潜力最大的商圈。
东塘商圈辐射面极大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星－井湾子商圈都处于东塘商圈的大势力范围内，规划中的另一个区域性商业中心大托也同样位于南城。省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，这一片区更率先建立起长株潭的空间链接。
商铺投资分析：人气旺，潜力大。东塘商圈核心地段的商业成熟，价格同样不低。虽然高校数量不及河西，但这一区域的高校商业也是一大亮点，湖南女子大学、中南大学铁道学院、中南林学院等高校云集。
铺王：东塘—侯家塘沿线的临街独立商铺
点评：价格5万元／平方米左右，商业氛围浓厚，小店铺大赢家。与黄兴路步行街一样，东塘同样是长沙人和外地人共同爱好的购物胜地。
中鼎盛：五一商圈——沿袭千年王者风范
几十个亿的年消费额、每天30万人次的人流量，五一商圈不断创新着现实的财富神话。新推出商业地产项目中，坡子街·上味舫的“千万铺王”、南门口的新大陆·银座等等，无不跃跃欲试，以刷新五一商圈的价格记录。
广义的五一商圈绝不仅仅止步于五一广场和步行街，而是将袁家岭、蔡锷路、中山路、芙蓉广场、解放西路等区域收归旗下，形成众星捧月之势。
商铺投资分析：投资大、涨幅高、发展势头强劲。具备得天独厚的地域优势，同时拥有政策扶持。商业发展成熟，开发意识超前，具有国际大都市商业中心的特征。不可避免的是，竞争也相当激烈。
铺王：黄兴南路商业步行街
点评：当之无愧的铺王之王，地段无可比拟，价格同样令人咋舌，引领着全长沙商铺价格制高点。目前，步行街商铺售价一般为7万－9万元／平方米，价高者甚至超过10万元／平方米。步行街永远是商家必争之地，这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额，在品牌展示方面，步行街同样表现得出类拔萃。
西文：溁湾镇商圈——翩翩儒者争锋
长沙商业网点规划中的一大城市副中心，也是河西的商业中心所在。三十年河东，三十年河西，河西新城的营造令人刮目相看。岳麓山为屏，河西的绿色生态环境更胜于河东，响应“住到河西去”口号，河西的人口密度持续增加，进一步拉动商业发展。市府西迁，长沙政治文化中心的西进更为河西城市扩张创造了条件。
高校商业是河西商业的另一只手，在名校荟萃的河西，学生的消费能力不可小窥，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。
商铺投资分析：必须看准地段，通程商业广场附近的商铺大多价高，高校周边的商铺则异常抢
手。但河西部分区域的商业尚未成熟，价低但经营无保障。
铺王：通程广场周边的临街独立商铺
点评：价高者处于4.5万－5万元／平方米之间，人流量大，且具有品牌展示效果。溁湾镇为历史悠久的财富宝地，随着河西的购买力进一步释放，该商圈的爆发力非常之大，今后可能出现大幅增长。
北贵：伍家岭商圈——商业复兴指日可待
在长沙商业发展史上，北城曾占据着重要一席。前几年的北城曾出现没落之势，北斗星商厦等的悄然退场，似乎预示着北城商业难成气候。然而，近两年北城的复苏迹象逐渐显露。霞凝港物流圈辐射全国，正在建设中的两馆一厅，使长沙三角洲成为长沙最大的文化中心。
近几年，北城大型住宅楼盘迭出，在拉动更多人口进驻的同时，也成为完善城市功能的另一
只手。大盘带来的社区型商业人口集中且具有无法替代的便利性，将成为北城商业的助动力。文化产业为北城所特有，湖南金鹰广播影视文化中心、今后的两馆一厅，奠定了北城为长沙的高尚人文区域。
商铺投资分析：这一区域价格偏低，增长潜力较大。伍家岭立交桥快速通道的形成，车行多步行少，反而不利于小商铺的经营。社区型商业则可能成为今后的一大亮点。
铺王：伍家岭—湘雅医院一带的临街独立商铺（中山路一带未计入内）
点评：价格为3万－4万元／平方米，全国闻名的湘雅医院带来无数慕名而来的求医者，人流鼎盛。同时，伍家岭的商业传统一再延续，在北城新规划之下，商业复兴指日可待。
2、传统商圈分析
五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈
A、商圈简介
五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，商圈业态最为齐全，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集也是五一商圈长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达30-50万。
B、“五一”商圈自身的区位特点
构成“五一”商圈的主要地段：“五一”大道西段，黄兴路中路与南路、蔡锷路三条正是芙蓉区的主要城市交通干道，“五一”大道是长沙市东连火车站西接河西政府中心及岳麓区的主要通道，黄兴路与蔡锷路则是外联河东各区的南北向主要城市干线，车流、人流密集且流动性大，有关资料显示“五一”商圈日人流量达30-50万人次，这些人流对于商品的需求量较大，购买能力强。
C、“五一”商圈相关的优惠政策
几年前，长沙市政府曾有意将“五一商业特区”建成该市的中央商务区，于是规划者首次提出了CBD这个名词。长沙市（2000-2020）城市总体规划在“城市功能分区”中提出了建设长沙中央商务区的构想“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约3平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐于一体。”至此，有了政策的倾斜，招商引资便不再是难事，短短几年从和平堂到王府井百货、从新世界到百联东方，这一区域已有众多的商家安家落户。
此后，长沙市又从整个城市经济发展的角度出发，以可持续发展的理念规划、建设黄兴南路步行商业街，并将其作为长沙市政府的重点工程。再到金满地地下商业街的规划和建设，政府均