华夏幸福PPP模式市场化机制解读 PPP（Public—Private—Partnership）市场化运作机制，是指政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，目标在于使合作各方达到共赢。在中国新一轮经济体制改革和经济转型发展进入新常态的背景下，PPP是全面深化改革的一部分，是引领经济发展新常态的新模式、新动力，是一项以供给侧结构性改革为主、需求拉动为辅的制度创新。华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，采用“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城、“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。华夏幸福与地方政府确立的政府和社会资本（PPP）合作模式，有效构建双方的互信平台，减少操作成本，从“一事一议”变为以PPP机制为核心的协商制度，大大提高了城市建设与公共服务的效率，创造出“1+1>2”的效果。一、全生命周期，充分整合PPP 项目往往周期较长，强调“全生命周期整合程度”，即在项目全生命周期内，项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节实现长期、充分整合。而华夏幸福的产业新
城、产业小镇PPP项目相较于单体PPP项目而言，在投资体量、合作期限、交易结构、运营要求等方面更为复杂、多样化，体现出很强的综合性。华夏幸福PPP模式以长期合 同为基础，由社会资本从城镇综合开发项目还未诞生开始，参与项目的整体规划、设计、运营等全生命周期过程，形成区域的整体规划、整体开发、整体运营，属于全生命周期整合程度相当高的领域。同时，政府在全生命周期内对华夏幸福进行物有所值评价、财政承受能力论证、绩效考核等，实施全方面监管，最终在双方合作下实现“产城融合”。二、优势互补、风险共担华夏幸福与地方政府确立的PPP模式， 以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入产业新城和产业小镇的协作开发和建设运营之中。政企双方全面合作，共同推进，优势互补：华夏幸福利用丰富的城镇综合开发建设运营管理经验、资金优势与资源整合能力，实现产业的规划、落地和聚集；政府则发挥其在政策制定、公共管理、公共资源提供等方面的优势，亦可作为公共服务的供应方为社会资本提供更加优质的公共服务与政府服务。双方通过长期契约关系，发挥各自优势，提升区域发展的效果与效率。经过多年实践和总结，华夏幸福与地方政府在市场机制下，形成了合理科学的职责、风险、利益分配关系和灵活公平的机制安排。各方依照契约关系实现风险分配：双方依据风险最优分配原则、风险收益
华夏幸福 投资分析报告 引言 在A 股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14 倍，市盈率为16.20 ，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K 线为小阳线。 、公司分析 一）公司介绍
华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有 限公司
二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51 在127家房地产企业中位于第四位，2016 年总收5068581.70 万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016 年净利润为649.157.91 万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建 设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利 颇丰》
华夏幸福2018年财务状况报告 一、资产构成 1、资产构成基本情况 华夏幸福2018年资产总额为40,971,183.41万元，其中流动资产为36,796,037.22万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的69.17%、12.85%和9.36%。非流动资产为 4,175,146.19万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动资产的30.33%、17.11%。 资产构成表 2、流动资产构成特点 企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的69.17%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。
流动资产构成表 3、资产的增减变化 2018年总资产为40,971,183.41万元，与2017年的37,586,471.39万元相比有所增长，增长9.01%。 4、资产的增减变化原因 以下项目的变动使资产总额增加：存货增加2,472,829.43万元，应收账款增加1,552,734.43万元，在建工程增加839,647.32万元，其他应收款
增加246,384.12万元，固定资产增加223,112.57万元，其他非流动资产增加215,152.98万元，预付款项增加158,034.6万元，长期待摊费用增加97,049.05万元，递延所得税资产增加87,763.54万元，其他流动资产增加46,340.12万元，无形资产增加15,005.29万元，共计增加5,954,053.46万元；以下项目的变动使资产总额减少：商誉减少3,964.04万元，应收利息减少24,120.44万元，长期投资减少36,463.5万元，一年内到期的非流动资产减少422,483.34万元，货币资金减少2,082,310.12万元，共计减少 2,569,341.44万元。增加项与减少项相抵，使资产总额增长3,384,712.02万元。 主要资产项目变动情况表 二、负债及权益构成 1、负债及权益构成基本情况 华夏幸福2018年负债总额为35,499,590.12万元，资本金为300,325.17万元，所有者权益为5,471,593.28万元，资产负债率为86.65%。在负债总额中，流动负债为24,259,483.1万元，占负债和权益总额的59.21%；短期借款为418,191.1万元，非流动负债为11,240,107.02万元，金融性负债占资金来源总额的28.45%。
华夏幸福基业 工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额512.54亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额130.95亿元，相比去年同期增幅达20.07%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中，园区住宅配套为355.02亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是 与地方政府签 约，垄断该区域 一级开发，以垫 资的方式进行土 地整理和配套设 施的建设，并代 行政府职能招商
引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。 （3）第三阶段：创新，嫁接新技术。 中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。 2、带不走的招商能力② （1）该公司在产城规划方面非常专业，拥有自己的博士团队和研发部门，产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平。 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。 ②每个招商人员都长期反复对区域进行扫描式招商、参加展会，名片都积累了几盒子，手中都沉淀下几百个资源。”轷震宇表示。
华夏幸福投资分析报告
引言 在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。 一、公司分析 （一）公司介绍 表 1 华夏幸福基本信息 华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有限公司
（二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 （三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》
华夏幸福2019年一季度财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 华夏幸福2019年一季度资产总额为43,294,997.55万元，其中流动资产为38,963,871.49万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的67.79%、12.19%和9.88%。非流动资产为4,331,126.07万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动资产的29.06%、15.31%。 资产构成表 项目名称 2019年一季度2018年一季度2017年一季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产43,294,997. 55 100.00 37,586,471. 39 100.00 28,035,704. 41 100.00 流动资产38,963,871. 49 90.00 34,763,191. 87 92.49 25,521,924. 41 91.03 长期投资662,881.53 1.53 750,794.3 2.00 320,326.66 1.14 固定资产499,137.6 1.15 284,216.65 0.76 266,819.12 0.95 其他3,169,106.9 4 7.32 1,788,268.5 7 4.76 1,926,634.2 1 6.87
2.流动资产构成特点 企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的67.79%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。 流动资产构成表 项目名称 2019年一季度 2018年一季度 2017年一季度 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 流动资产 38,963,871. 49 100.00 34,763,191. 87 100.00 25,521,924. 41 100.00 存货 26,415,212. 44 67.79 23,826,661.66 68.54 16,214,447.04 63.53 应收账款 3,847,898 9.88 2,431,828.7 7.00 1,324,694.84 5.19 其他应收款 0 0.00 1,159,759.3 3.34 1,138,875.17 4.46 交易性金融资产 0 0.00 0 0.00 0 0.00 应收票据 0 0.00 0.00 0.00 货币资金 4,748,072.6 3 12.19 4,800,317.7 13.81 4,870,545.68 19.08 其他 3,952,688.4 1 10.14 2,544,624.51 7.32 1,973,361.68 7.73
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
华夏幸福 工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析
三、结论与建议 18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。 2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福2020年三季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2020年三季度利润总额为232,941.67万元，与2019年三季度的202,159.51万元相比有较大增长，增长15.23%。利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在营业收入大幅度下降的情况下，营业利润却有所增长，企业所执行的降低成本费用开支的各项政策是正确的，但也要注意营业收入大幅度下降带来的不利影响。 二、成本费用分析 2020年三季度营业成本为1,282,307.62万元，与2019年三季度的1,847,617.72万元相比有较大幅度下降，下降30.6%。2020年三季度销售费用为38,423.52万元，与2019年三季度的29,541.68万元相比有较大增长，增长30.07%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年三季度尽管企业销售费用有较大幅度增长，但营业收入却出现了较大幅度的下降，企业市场销售活动开展得很不理想，应当采取果断措施，调整产品结构、销售战略或销售队伍。2020年三季度管理费用为94,304.74万元，与2019年三季度的163,078.37万元相比有较大幅度下降，下降42.17%。2020年三季度管理费用占营业收入的比例为4.87%，与2019年三季度的6.37%相比有所降低，降低1.5个百分点。经营业务的盈利水平提高，说明企业管理费用支出控制较好，管理费用支出水平的下降促进了经济效益的提高。2020年三季度财务费用为135,793.4万元，与2019年三季度的21,789.89万元相比成倍增长，增长5.23倍。 三、资产结构分析 2020年三季度存货占营业收入的比例明显下降。应收账款出现过快增长。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长的同时收入却在下降，资产的盈利能力明显下降，与2019年三季度相比，资产结构偏差。 四、偿债能力分析 内部资料，妥善保管第1 页共4 页
大学财经学院 华夏幸福基业股份财务分析团队名称：天明 团队成员：淼 王优美 黄鸿 中良 旭辉 指导老师：忠华 完成时间：2016年10月10号
目录 一、公司简介 二、战略分析 1.公司使命和目标 2.外部环境分析 ①政策环境 ②经济环境 ③人文环境 ④竞争对手分析 3．部条件分析 三、会计分析 1、资产负债分析 ①资产变动的分析与评价 ②资产负债垂直分析 2．资产负债垂直分析 （1）资产结构分析
（2）负债结构分析 3．利润分析 （1）利润增减变动分析 四、财务分析 （一）偿债能力分析 （二）长短期偿债能力分析 （三）盈利能力分析 （四）现金流量分析与评价 五、前景预测 华夏幸福基业股份财务分析 一、公司简介 华夏幸福基业股份(股票代码：600340)创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，是全球领先的开发区投资运营企业集团。公司核心业务包括产业园区开发经营和城镇房地产开发建设。截止2016年3月底，公司总资产超1860亿元。 华夏幸福始终坚持以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业的公民责任，致力于为企业提供各种工业，物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 公司15年发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，独创出园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。 二、战略分析 1.公司使命和目标 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。围
产业地产的四大商业模式 近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了国家级广告产业园、绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、省2.5产业示基地绿地未来城、小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国围大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国的一主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在、天津、、、等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U 谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国围建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年将
园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在、昆山、海门、、、义乌、天津、等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国围大肆拿地，进军物流地产。、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、亿达、中国宏泰相继在IPO，自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的工业园（中新集团）也正在A 股IPO排队中，据统计，2013~2014年在资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动
工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福 2014 年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37%，而与 2011 年华夏幸福上市之初的 165 亿元年销售额相比，增长已 两倍有余， 2015 年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比去年 同期增幅达 %。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业 发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、 园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝 对主导，在 2014 年华夏幸福亿元的年度销售额中，园区住宅配套 为亿元，占据 69%的比率。 在工业园区招商方面，截至 2014 年 6 月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业 600 余家，招商引资额突破 1200 亿元，创造新增就业岗位 3 万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运 营’，开创“工业园区 +房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资 的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资 发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回 笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。起 初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械 加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到 高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ① “那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却 是我每天干的工作。”轷震宇表示。
华夏幸福[600340]2019年度财务分析报告 目录 一．公司简介 (3) 二．公司财务分析 (3) 2.1 公司资产结构分析 (3) 2.1.1 资产构成基本情况 (3) 2.1.2 流动资产构成情况 (4) 2.1.3 非流动资产构成情况 (6) 2.2 负债及所有者权益结构分析 (7) 2.2.1 负债及所有者权益基本构成情况 (7) 2.2.2 流动负债基本构成情况 (8) 2.2.3 非流动负债基本构成情况 (10) 2.2.4 所有者权益基本构成情况 (11) 2.3利润分析 (12) 2.3.1 净利润分析 (12) 2.3.2 营业利润分析 (13) 2.3.3 利润总额分析 (13) 2.3.4 成本费用分析 (14) 2.4 现金流量分析 (15) 2.4.1 经营活动、投资活动及筹资活动现金流分析 (15) 2.4.2 现金流入结构分析 (16) 2.4.3 现金流出结构分析 (21) 2.5 偿债能力分析 (25) 2.5.1 短期偿债能力 (25) 2.5.2 综合偿债能力 (26) 2.6 营运能力分析 (27) 2.6.1 存货周转率 (27)
2.6.2 应收账款周转率 (27) 2.6.3 总资产周转率 (28) 2.7盈利能力分析 (29) 2.7.1 销售毛利率 (29) 2.7.2 销售净利率 (30) 2.7.3 ROE（净资产收益率） (31) 2.7.4 ROA（总资产报酬率） (32) 2.8成长性分析 (33) 2.8.1 资产扩张率 (33) 2.8.2 营业总收入同比增长率 (34) 2.8.3 净利润同比增长率 (35) 2.8.4 营业利润同比增长率 (36) 2.8.5 净资产同比增长率 (37)
华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年， 于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开 始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模 式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。 表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:
注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。 二、华夏幸福基业模式 （一）业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
华夏幸福工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议 18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额亿元，同比增长%。公司实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿元，同比增长%；实现归属于母公司所有者的净利润亿元，同比增长%。2012年度公司加权平均净资产收益率为%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入亿，其中产业发展服务收入为亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到亿，占主营业务收入超过了三成。
关于华夏幸福商业模式研究的报告 燕生总： 我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司产业地产开发模式的借鉴点汇报如下： 一、以产业发展规划为先导进行产业开发 对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。 二、采取“产业托管”的产业开发模式 采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。 产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入在“打
造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。 三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力 建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。 四、通过综合配套提升区域价值 争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。 五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵 借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。 六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡 在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。 附件：《华夏幸福商业模式分析》报告
华夏幸福区域开发模式分析
目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
华夏幸福2018年财务分析综合报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 3 页 华夏幸福2018年财务分析综合报告 一、实现利润分析 2018年实现利润为1,743,070.18万元，与2017年的1,279,908.03万元相比有较大增长，增长36.19%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，但这主要是应收账款的贡献，应当关注应收账款的质量。 二、成本费用分析 2018年营业成本为4,891,884.18万元，与2017年的3,105,180.3万元相比有较大增长，增长57.54%。2018年销售费用为188,211.51万元，与2017年的196,292.93万元相比有所下降，下降4.12%。2018年在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。2018年管理费用为804,485.05万元，与2017年的748,750.26万元相比有较大增长，增长7.44%。2018年管理费用占营业收入的比例为9.6%，与2017年的12.56%相比有较大幅度的降低，降低2.96个百分点。管理费用支出得到了有效控制，营业利润明显上升，管理费用支出的效率显著提高。2018年财务费用为96,255.48万元，与2017年的98,002.61万元相比有所下降，下降1.78%。 三、资产结构分析 2018年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2017年相比，2018年存货占营业收入的比例明显下降。应收账款出现过快增长。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。因此与2017年相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，华夏幸福2018年是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 五、盈利能力分析
工业园区招商分析 一、销售现状，年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37% 华夏幸福2014 亿元年销售额相比，增长年华夏幸福上市之初的165而与2011年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比已两倍有余，2015。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为去年同期增幅达%产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销年华夏幸福亿元的年度销售额中，园2014售额占绝对主导，在的比率。69%区住宅配套为亿元，占据在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 开发模式二、 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营'，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来
回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） ①，主要工作是产业转移。（1）第一阶段，“从无到有”起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。 利用人为干预和促进形成一个个产住龙头企业围绕其招收项目，业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。3）第三阶段：创新，嫁接新技术。（ 中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。 、带不走的招商能力 ② 2 （1）该公司在产城规划方面非常专业，拥有自己的博士团队和研发部门，产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平。
华夏幸福商业模式解读分析报告 摘要 一、公司业绩及发展 公司2013年销售374亿，同比增长77%，销售面积350万平方米，同比增长28%，超额完成全年280亿的销售目标。并新增4个产业新城项目，目前已在环北京、环上海、环沈阳经济圈投资开发建设近20个产业新城和城市产业综合体，其中环北京区域受托开发总面积已达700平方公里以上。可售货值极为丰富，2014年仍将保持40%以上增长：公司的产业新城模式充分受益北京地区产业及住宅需求溢出，预计公司2014年销售额仍将保持40%以上增长，整体销售规模有望达到500亿元以上，其中住宅业务可售货值近600亿元，保守预计销售额420亿元，同比增长40%。 二、公司业务及核心竞争力 公司业务主要包括两大块，一是园区开发，业务囊括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等，并形成了综合园区、主题园区、总部公园和产业港四大产品体系。二是房地产开发，目前已形成华夏系列、孔雀城、大卫城和兰亭系列竺四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入在2010年和2011年实现大幅度上升。 战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力三大核心竞争力是保证公司取得上述佳绩的保证。其中战略规划能力主要是指公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，为区域量身定做战略规划方案；而投资建设能力则指通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务；同时公司拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库，结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实。
华夏幸福商业模式终结篇 随着华夏幸福公布了了2017年年年年报数据，本?文针对华夏幸福年年报数据做?一下解读，也整理理了了?一下所有对于华夏幸福的理理解，此?文为单论这个股票的最后?一篇终结?文章。 ?一、华夏幸福?目前的商业模式 从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及?一级开发、?二级开发两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理理、运营、企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。 ?二、华夏幸福商业模式中的痛点 1.想要政府钱不不容易易：
我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。?一级开发需要?自?己先垫钱做完找政府结账，?二级开发需要?自?己出钱从政府?手?里里拿地、建设也需要?自?己出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。 那这个时候就会有?一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政府在话语权和地位上都是远?高于企业的，所以决定了了华夏幸福的相对弱势。看组数据：2011-2017年年，应收款账款依次为3亿、14亿、17亿、51亿、71亿、95亿、189亿。 2.巨?大的融资需求： 2017年年末，短期借款+?长期借款+应付债券=828.7亿 3.产业新城想成功，极其复杂，难度极?高： 如果综合来看，可以认为华夏幸福是?一座城市的设计者、开发者与运营者，想作为?一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的?方?面那真的?非常复杂、?而要把所有元素融合更更是难上加难。
如果开发不不成功，那么在拿地?方?面、政府回款?方?面都会受到很?大的影响，?而且前期资?金金全是?自?己先?行行垫付的。 4.开发周期?长、投资?大，收益?见效慢。 三、华夏幸福商业模式中的优点 1.由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及?一?二级开发联动 的业务，所以在园区拿地?方?面会有相?比于其他任何房企绝对的 优势（虽然名义上都是统?一?走招拍挂程序，价?高者得。但园区 是华夏幸福?自?己规划，哪块地值多少钱没?人会?比华夏幸福更更清 楚，价低可以拍下来?自?己开发销售，如果?高溢价完全可以让给 其他友商，?而友商的拍地款会进?入政府财政池，最终?又会成为 政府的?支付款再次回到华夏幸福?手?里里。另外，没有任何?一家企 业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规划到建设都是 华夏幸福?一?手运作，随便便控制?一下开发节奏，?小企业分分钟会 被拖垮，?大企业也会承担更更?长的时间成本。），由于华夏幸福 模式的特殊性，也并不不需要像其他房企?一样囤积?大量量的?土地 （很多政府的财政收?入?里里?土地收?入?一直维持在50%左右，在?一 些落后低税收地区?土地收?入占?比更更?大，政府是否有钱给华夏幸