圆融时代考察人：
2012.07时代广场
：栾加磊
012.07.20
代广场（商业）圆融时代广场
经济技术指标
占地面积：21万平方米；建筑面积：51万
业时间，历时两年半的时间建成，于
2009年1月开业。苏州圆融发展集团有限公司
司---
仲量联行测量师事务所（香港）有限公司第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司设计
---美国HOK 国际（亚洲太平洋）有限公司
美国SWA 景观设计事务所
运营单位
租赁
。
·
1.基础底
中灰色的花
贯穿整个项
统一整体感
?由於颜色
不同的建筑
?同一花岗
做出层次
2.廊道的
?深灰色为
花岗岩：
漫步道
?滨水木板
3.能量线
不锈钢金属
LED
?比较活泼
区
?引导人群
岗岩。木板平台：水岸中层平台
性色调为底色的国际知名项目，
2.特色灯代广场
3.立灯榉树林
5.树投射4. 建筑立柱上灯，天投射灯
6.墙灯
9.电路线
7.天花板
8.水岸边
惊喜的：数码隧道视觉的味觉的：品味站
由五个不同主题场所串连而成，在穿过华池街时听觉的：韵
嗅觉的：香气长吧觉的：幻镜池街时，与水岸边挢底的“数码隧道”相交
BIOBAY 苏州工业园区生物纳米园 一、本园区的定义（是什么） 二、为什么要打造这样定义的园区 三、有什么能力，有什么信心来打造该园区 四、如何打造 五、前景评估（关键经济效益和财税指标） 六、当前项目现状及面临需要解决的问题
BIOBAY园区是怎样定义的 BIOBAY致力于聚集包含“药物研发、诊断技术、纳米技术、医疗器械开发、研发外包服务”等技术含量较高，附加值较高，有自主知识产权的创新企业和机构的“科技载体”，是中国与国际顶尖生命科学技术发展创新同步的世界级研发平以打造“中国生物科技和纳米技术产业腾飞创新平台”为己任。 是科技部指定的“中国纳米科技国际交流平台”，是获得国家批准的“国家级纳米技术国际创新园”。 BIOBAY园区位于苏州工业园区独墅湖高等教育区核心位置的重要地段，占地约1300亩（86.5公顷），规划总建筑面积约100万平方米。
（1）国家鼓励园区自主创新，“生物医药与生命科学”是作为高新技术产业之一和重点发展之一。 （2）苏州工业园区2006年面临“二次创业”的关键期，以极大的勇气和魄力当仁不让的选择了“生命科学”作为“二次创业”的“急先锋”。（3）引擎引导效应——中国科学院纳米技术与纳米仿生研究所2006年正式落户苏州工业园区，成为区域科技成果产业化的引擎。
（1）政策可靠——只要拥有自主知识产权，政府不介意企业大或企业小，政府都以最高的效率最有效的方式支持。 各类补贴齐上阵——针对创业创新人才，有安家补贴；创办的高科技企业，有启动资金，房租优惠；企业雇佣的员工有薪酬补贴。 对于微小企业，只要拥有自主知识产权,尽管风险大，政府给予支持，若经专业机构评估后具备发展潜能，政府会给予更大力度的支持。 若企业能实现一定产值，给予科技成果转化基金。如园内企业——吉玛基因，最近获得江苏省给出的500万重大科技成果转化基金，苏州工业园区自动配套给予250万。 大企业（跨国公司）和有一定规模的中小企业可以享受到各类优惠政策。另外，针对跨国公司的自主研发实力不在国内，本身生存能力较强，资金不缺，给予的政策会偏向支持他们更快速地找到大量合适的人才，以及人才培训，这样使得项目能够更快地启动。 支持的获得与企业自身的投资、发展状况、员工素质、专利数量都是相匹配的。 （2）服务专业——BIOBAY的团队都有专业背景。 BIOBAY致力于帮助企业获得合适的政策扶持，诸如：产业服务部，有一半的人员为企业申报提供咨询和培训。 第一，针对企业往往不能有针对性的了解相关政策，产业服务部直接提供政策咨询和政策对接服务； 第二，海归创业针对中文申报材料的精确表述有所欠缺，给予直接指导服务。 第三，申报过程，需要经过多轮专家面试。BIOBAY提供针对性的辅导培训，引导企业申报，提高企业竞争力，增加获得投资的可能性。 另外，通过协会支持希望回国创业，但不知道哪些地方政策如何，哪些地方环境如何，哪些地方更加适合，给予全方位指导和支持。
苏州市 一、城市概况 各位游客，大家好! 欢迎来到“东方水城”——苏州游览。常言道“上有天堂，下有苏杭”!苏州。作为全国著名的优秀旅游城市，既是拥有悠久历史的千年古城，又是中国最具生机和活力的现代化城市。 苏州位于长三角中心，地理位置十分优越，东距中国最大的城市上海80公里。南连浙江嘉兴、湖州等地，西拥太湖，北靠长江，全市地势低平，平原占总面积的54％，平均海拔约4米，东南部地势低洼，西南部多小山丘。由于临江近海，且位于北半球亚热带湿润季风气候区，因此气候温暖湿润，四季分明，冬天寒冷湿润，夏天湿热多雨，春秋两季较短。 苏州市域面积8488平方公里，下辖常熟、张家港、太仓、昆山、吴江五个县级市。苏州市区面积l649．72平方公里，包含沧浪区、平江区、金阊区、高新(虎丘区、吴中区、相城区六个区和中新合作开发的国家级苏州工业园区。苏州全市户籍人口600多万，市区人l7I约230万。苏州地处江南水乡，全市水域面积占总面积的42．5％，京杭大运河纵贯南北，境内河道纵横，湖泊众多，有大小湖泊300多个，其中比较著名的有太湖、阳澄湖、金鸡湖、尚湖等，河道两万多条，正如唐诗所说：“君到姑苏见，人家尽枕河。古宫闲地少，水巷小桥多。”难怪马可·波罗将苏州赞誉为“东方威尼斯”。苏州城因水而兴，吴文化因水而名，水是苏州的灵魂，更是苏州城市的命脉。 近年来，随着经济的发展，苏州的交通基础设施建设日新月异，形成了水、陆、空立体交织的大交通网络。苏嘉杭高速公路纵贯南北，沿江高速、沪宁高速、苏沪高速、沪苏浙皖高速从北到南依次排开，这些高速公路和苏州绕城高速构成了全国密度最大的高速公路网，成为苏州公路交通的主干网。京沪铁路、京沪高铁使苏州和长三角其他城市之间的铁路交通极为便利，现在苏州到上海乘坐高铁列车只需20分钟，到南京也只要一个小时。空中交通，东有上海虹桥机场和浦东机场，西有无锡硕放机场和南京禄El机场，南临杭州萧山机场，通过这些机场与国内外数百个主要城市实现互通。水上交通得天独厚，境内有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸通江达海，苏州古城周边的护城河经过旅游开发成为了黄金水道。 苏州是国家首批24座历史文化名城之一，苏州古城始建于公元前514年。当时，春秋五霸之一的吴王阖闾命大臣伍子胥建造阖闾大城，伍子胥“相土尝水，象天法地”，摸透了江南一带水的流动规律，在湖港交叉的水网中，挖河垒坊，设计规划并建起“七堰八门六十坊”的阖间大城，周长47里，有八座水陆城门。此后，苏州城址再未移动过位置，是全国唯一一座历经2000余年仍保持在原城址上的春秋古城。也是古代城池中不多见的先规划、后建设的典范。 苏州最早被称为吴县，或是吴国、吴州，“吴”字来源于“鱼”，在苏州话中，“吴”和“鱼”发音相同。直到隋文帝开皇九年(589年)，始称苏州，这是因为当时吴地有座“姑苏”山。此后虽有过“长洲”、“平江府”等称谓，但用得最长并沿用至今的仍是苏州、姑苏。 苏州素有“鱼米之乡，人文之邦，丝绸之府，工艺之市”的美誉。苏州盛产鱼虾、稻米、菱藕、柑橘、枇杷、桂花等，而碧螺春茶、太湖银鱼、莼菜、珍珠和阳澄湖大闸蟹更是闻名遐迩；评弹、昆曲、苏剧被喻为苏州文化的“三朵花”；苏绣与湖南湘绣、四JIl蜀绣、广东粤绣同被誉为我国的“四大名绣”。桃花坞木刻年画与天津杨柳青齐名，世称“南桃北杨”；苏州的缂丝、雕塑、宋锦、玉石和红木雕刻等，各有千秋，巧夺天工。 近年来，中国电影金鸡奖永久落户金鸡湖，苏州工业园区金鸡湖国家商务旅游示范区的建成，李公堤国际风情商业水街的开发，圆融时代广场天幕、摩天轮公园等的面世，昭示着苏州现代旅游产品的崛起。同时，会展旅游、乡村旅游、工业旅游、宗教旅游、修学旅游、
广场调查报告——圆融时代广场 1、广场总概 苏州圆融时代广场位于工业园区金鸡湖东岸，园区钻石地段，未来CBD 核心位置。项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，并有高档住宅群分布周边。广场占地21万平方米，建筑面积为51万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的商业综合体及一站式消费的复合性商业地产项目。 广场分为五大区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万平方米的购物中心，在规划上更注重人的体验，综合考虑了商业和旅游的价值体系。广场交通网络四通八达，现代大道、机场路、金鸡湖大桥、苏胜大桥、金鸡湖隧道、独墅湖隧道等遍布周边。公交线路与水上巴士将金鸡湖周边与时代广场连为一体；六大地铁出入口连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。 从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较超前。 2、 人流导向 圆融时代广场区位总平面图
外部流线：华池街连通园区主干道，人流主要从现代大道进出。 内部流线：地面上，由华池街串联起主道，在周边四块区域展开流动人群，同时在天幕下形成一条完整的流线；空中由一条走廊连接生活休闲区与久光百货，疏散部分人流。 3、功能分区 生活休闲区：包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场，充分满足家庭式消费久光百货区：17万平方米的苏州久光百货，目前是苏州也是中国大陆单一百货店最大面积的旗舰商业航母，汇聚了世界及国内一流品牌时尚潮流产品，为苏州注入时尚都会魅力圆融天幕东街：由多个独立建筑有机串联，全权代言活色生香的游购情景体验 圆融天幕西街：汇集环球无国界美食 商务办公区：由四栋国际标准写字楼组成的CBD地标级国际商务建筑 4、区域连接及周边联系
产业园区-苏州工业园区案例分析
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苏州工业园 1.案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公 里，其中中新合作区80平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 苏州工业园功能组成、功能载体： 产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园 创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技 生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11
休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏 州物流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区 两大行业：生产服务业、生活服务业 三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖 四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心 五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。 （2）宏观——空间布局模式 用地类型 比例 面积（ha） 居住用地 1524.2 24.0% 公共设施用地 442.7 7.0% 工业用地 2119.7 33.4% 其中：高科技工业 375.8 5.9% 普通工业 1743.9 27.5% 空间布局——圈层+轴线 圈层
招标投标企业报告 苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司无锡 分公司
本报告于 2019年9月24日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：中标/投标数量、中标/投标情况、中标/投标行业分布、参与投标 的甲方排名、合作甲方排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。
一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司无锡分 公司 统一社会信用代码：913202043020356127 工商注册号：320204000100323组织机构代码：302035612法定代表人：薛文岗成立日期：2014-05-28企业类型：有限责任公司分公司经营状态：在业 注册资本：0万人民币 注册地址：无锡市梁溪区锡澄路260-1号圆融发展中心3楼 营业期限：2014-05-28 至 / 营业范围：商业经营管理及相关信息咨询；物业管理服务及相关信息咨询；自有商业用房及其配套设施的出租、销售；房地产中介；销售：化妆品、护肤用品、金银制品、珠宝玉器、针纺织品、服装服饰、鞋帽、皮件制品、皮塑皮革制品、床上用品、洗涤用品、文教用品、家具、家居用品、家电、体育用品、运动健身器材、办公用品；相关商品的进出口业务；酒店管理；设计制作各类广告；代理自制广告业务；停车场经营；餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 中标/投标数量 企业中标/投标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间） 1
苏州圆融时代广场专题案例研究
一、项目基本情况 ?项目区位 ?总规模及经济技术指标?开工及开业时间 ?项目总体定位及商业定位?项目经营模式 ?项目投资运营单位
项目区位 地理位置—— ?圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。 ?工业园区是由中国和新加坡两国合作开 发经过近15年的建设和发展，目前已转型 成为面积280多平方公里、集现代工业、 商业服务业于一体，教育、医疗等公共设 施配套齐全的新城区，未来苏州CBD。 ?居住在苏州工业园区的人口现达到50万 ，其中有大约数万外籍人士。园区的居住 人口目标是110万。
项目区位 交通状况—— ?目前，圆融时代广场毗邻现代大道、机场路、金鸡湖大桥等主干路；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端； ?未来，正在未来建设中的轻轨一号线在此规划六个地铁出入口，一号线是连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。
总规模与经济技术指标 ?圆融时代广场占地面积：21万平方米；建筑面积：51万平方米； ?分为五大功能区：包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座17万平方米的Shopping mall——香港利福国际集团打造的苏版久光百货。 开工及开业时间 圆融时代广场作为苏州市重点建设项目，2006年4月开工，历时两年半的时间建成，于2009年1月开业，目前处于商业培养期阶段。
项目定位 ?圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。 ?项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。
文章编号:1674-9146(201103-0054-05 国外生态产业园区建设典型案例生态产业园区是依据循环经济理论和生态原理而设计成的一种新型产业组织形态。目前,全球已有100多个生态工业园项目在建设之中。生态产业园区遵从循环经济的减量化、再使用、再循环原则,其目标是尽量减少区域废物,通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段,最终实现园区的污染物“零排放”。 丹麦卡伦堡生态工业园区。丹麦卡伦堡生态工业园区是目前国际上工业生态系统运行最为典型的代表。该园区采取面向共生企业的循环经济发展模式,即把不同的工厂连接起来形成共享资源和互换副产品的产业共生组合,使得一家工厂的废气、废热、废水、废物成为另一家工厂的原料和能源,从而在更大范围内实现物料循环,减少废弃物排放。 卡伦堡生态工业园以燃煤电厂、炼油厂、制药厂和石膏制板厂4个厂为核心,通过贸易的方式把其他企业的废弃物或副产品作为本企业的生产原料,建立工业横生和代谢生态链关系,最终实现园区的污染“零排放”(见图1。其中,燃煤电厂位于工业生态系统的核心,对热能进行多级使用,对副产品和废物进行综合利用。电厂向炼油厂和制药厂供应发电过程中产生的蒸汽,使炼油厂和制药厂分别获得生产所需热能的40%和100%;通过地下管道向卡伦堡全镇居民供热, 由此关闭了镇上3500座家庭锅炉,减少了大量的烟尘排 放;剩余热量还用于渔业养殖,鱼池淤泥又用来制作有机肥料出售,使电厂的热能效应得到最大限度的发挥。电厂 还投资115万美元安装除尘脱硫设备,每年产出的8万t 硫酸钙全部出售给石膏板厂,使该厂从西班牙进口原料减 少50%;将粉煤灰出售,供铺路和生产水泥之用。炼油厂 则将产生的火焰气通过管道供石膏厂用于石膏板生产的干
https://www.doczj.com/doc/be2605312.html,/ 苏州金鸡湖 金鸡湖，中国最大的城市内陆湖泊，因传说有金鸡落于湖中而得名，湖面水域开阔，湖畔风景宜人。金鸡湖景区是苏州工业园区的核心景区，总面积约十平方公里（其中水域面积平方公里）。景区按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，投资亿元，精心打造了五大功能区：以苏州国际博览中心、苏州科技文化艺术中心为核心的文化会展区；以圆融时代广场为主体的时尚购物区；以李公堤、水巷邻里为主体的休闲美食区；以湖滨大道、城市广场、音乐喷泉等为主体的城市观光区和以摩天轮乐园、桃花岛、金鸡湖游艇为主体的中央水景区。国际水准的滨湖景观设计，浪漫幽雅的自然风光，吸引了大批前来休闲的游客，可以乘坐金鸡湖观光巴士专线绕湖一周，领略湖景全貌。作为中国极具特色的城市湖泊公园，金鸡湖景区已成为园区休闲旅游的聚集区，堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”。网址： 一、文化会展区： 、苏州科技文化艺术中心建于苏州工业园区金鸡湖文化水廊景区内，临水而筑，连接红枫林景观和苏州国际博览中心。环金鸡湖景观由美国易道公司整体规划，堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”象征。在超过十五万平米的苏州科技文化艺术中心，集结了大剧院、电影城、演艺厅、商业中心、艺术大堂、绿化等项目功能，著名的“金鸡奖”评审基地也落户于此，这里必将成为世界级演艺界的交流平台、休闲娱乐购物的好去处、文化艺术的新地标。
https://www.doczj.com/doc/be2605312.html,/ 、苏州国际博览中心有限公司于年成立，注册资金人民币亿元，属苏州工业园区国有企业。公司实行总裁负责制，独立核算，自主经营，市场运作。公司设营销中心、会议餐饮中心、营运中心、物业部、工程部、人事行政部、资本管理部。下属苏州国华展览有限公司、苏州比斯曼展览工程有限公司两个子公司。 企业愿景 营造一流会展环境，建设知名展览城市 经营思路 市场化:以市场为导向，以产业为基础，积极开拓市场，积极发展自办展。 专业化:扁平化的管理模式，专业的员工技能，星级的客户服务。
苏州工业园区的产业发展之路 苏州工业园区软件借鉴与“宪章城市”构想 一个开发区或城市的品质最终取决于治理水准、可持续性、综合发展竞争力等，这是制度、文化、理念诸要素的综合体现。 保罗。罗默是美国著名经济学家、新增长理论的代表人物，，以其命名的罗默内生增长模型，强调以创意或知识为基础来理解经济增长和发展的机制。 采用相对先进的制度、法律、体系、思想、理念来构建一种重视制度和公平规则的城市，命名为“宪章城市。 苏州工业园区借鉴新加坡经验能否真正成功，关键：.借鉴成果制度化.新加坡经验本地化 新加坡经验的核心： 基本原则和保证实施的制度。新加坡经验本地化或中国化是一种消化吸收创新乃至提供示范、辐射的过程，而创新是十分重要的。结合国情及园区实际方面进行创新 开发区主要任务是开发建设、招商引资、发展经济、管理社会 年天津开发区：一站式服务中心，年“零行政事业收费区” 年苏州：从源头上遏制腐败，年首推社会承诺服务制，目前普遍实行“小政府大社会”。 中新合作持续深化() 先后编制实施余项新的管理办法和实施细则，确立全新的“亲商亲民亲环境”理念，优化“全过程、全方位、全天候”服务体系，构建“公
开、公正、公平”和透明规范的法制环境，建立“精简、统一、效能”的服务型政府。 苏州工业园区发展的历程：() 1.酝酿启动阶段（—） 2.基础开发阶段（—）按照“精简、统一、高效”的原则，正式建 立了园区行政管理主体——园区工委、管委会及相关管理体制，初步建成了专业招商队伍和招商网络。一开始摒弃全民招商、人海战术，优选高层次、专业化、复合型人才，从事专业招商。“有的放矢”、“上门敲砖”，以诚感商。园区十分注重新加坡经验的本地化和法制化。 3.加速发展阶段（年初至年月） 4.转型升级阶段（年月至今） 园区经验的内涵()： 1.借鉴：高起点自主创新学习 2.创新：高目标自主探索 3.圆融：高品质结合统一 4.共赢：高效益共同发展 圆融是一种状态，借鉴是圆融的来处，创新为圆融的手段，共赢为圆融的目的。借鉴先进、创造新知、融合互通、携手共赢。 园区的成功经验：() 1.坚持科学规划，有序推进，开发建设水平得到不断提升（规划先 行、规划即法）
李公堤一期 一、概述 1、建设地点：苏州工业园区金鸡湖 2、项目名称：李公堤一期 3、建设年代：2005- 4、建设单位：苏州圆融发展集团有限公司 5、设计单位：苏州市园林设计院有限公司 6、建筑功能：餐饮、商业、观光、休闲、娱乐 7、技术指标 总占地:9.06万㎡ 建筑面积:1.7万㎡ 二、项目特色： 李公堤Ⅰ期堤长1.4公里，在历史的基础上开发。其建筑风格保留了传统的苏州民居形态，多座小桥串联各岛，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵。晚间，独特的灯光景观，使其成为浮动在夜金鸡湖水面上一条流光溢彩的彩带。李公堤Ⅰ期，集观光、旅游与特色餐饮娱乐、国际精品酒店于一体，汇聚国际国内著名品牌商家，自2006年12月开业以来，已成为苏州现代都市最靓丽的一道商业风景线。 三、商业业态： 李公堤二期 一、概述 1、建设地点：苏州工业园区金鸡湖大道北，星港街以东 2、项目名称：李公堤二期 3、建设年代：2005- 4、建设单位：苏州圆融发展集团有限公司 5、设计单位：加拿大AAI国际建筑设计事务所
6、建筑功能：酒吧、休闲、娱乐、动感特区 7、技术指标 总占地:4.2万㎡ 建筑面积:4.3万㎡ 二、项目特色： 李公堤Ⅱ期，位于金鸡湖西南岸，由17栋独立欧式时尚建筑组成，以独特的欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台巧妙结合，营造了一幅苏州现代天堂画卷。李公堤Ⅱ期倾力打造休闲、酒吧、娱乐、动感特区，引入代官山、小南国、以及大渔铁板烧等环球餐饮品牌，更与南京“1912”合作打造了苏州工业园区第一个酒吧街区——李公堤1912酒吧街区，为苏州夜生活增添了新的魅力 李公堤三期 一、概述 1、建设地点：苏州工业园区金鸡湖南 2、项目名称：李公堤三期 3、建设年代：2004- 4、建设单位：苏州圆融发展集团有限公司 5、设计单位：美国UN+国际建筑设计事务所 6、建筑功能：休闲、娱乐、餐饮、特色零售 7、技术指标 总占地:12.7万㎡ 建筑面积:12.8万㎡ 二、项目特色： 李公堤III期位于金鸡湖南侧的望湖角，西接李公堤一期与金鸡湖内湖，南临景观大道机场路，向北深入金鸡湖形成半岛。在建的李公堤III期将在李公堤I期，II期餐饮与娱乐成功的基础上，业态更具特色，一条异域风情的商业
上海张江高科技园 张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越。该园区成立于1992年，规划面积25平方公里，规划人口22万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等。截至2008年底，张江高科园区工业总产值实现421.4亿元，经营总收入839.7亿元；固定资产投资达98.3亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52亿美元；注册企业数为1540家，从业人员达到12.56万。 ○1发展战略与开发模式 产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；以科技创新促进产业发展。 开发模式：公司建设——政府回租——授权经营 ○2主导产业、发展模式及产业业态 主导产业：集成电路、生物医药、软件 产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计+代工”的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用”的医药产业发展模式。已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。 产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。 ○3空间布局
借鉴中大胆创新圆融中实现共赢 透视苏州工业园区15年发展经验·启示之三 创新也要脚踏实地 2002年底，园区在国内首创了SZV模式（物流空陆联程模式）。这一场创新变革，最终为园区、为苏州搭建起了“虚拟空港”和“虚拟海港”，弥补了苏州没有机场和海港的缺憾。如果说SZV模式仍然来源于对国外先进经验的借鉴，那么之后“虚拟空港”和“虚拟海港”建设的全面铺开，显示出的则是园区人不受传统思维方式羁绊，勇于发散思维、放手去干的时代精神。从借鉴到创新，就是要勇于联想，从一个点迅速“扩张”到整个面。 而这样的“联想”，是与实践紧紧结合在一起的。“苏州什么都好，就是没机场。”这样的抱怨曾经出现在园区许多IT企业。为了保住他们的时间价值生命线，园区人挖空心思要打破的就是物流上的瓶颈。有了创新的“航线”，海关监管上也需要创新，于是一个想法引发了连锁反应。一个连锁反应带动一片连锁反应。全国首个综合保税区之所以落户园区，正是对园区人敢于创新的一种奖赏。而这所有一切都基于一个原因：企业的需求，发展的需求。 一站式服务中心是园区被模仿最多的一种创新模式，最初也借鉴自新加坡。到后来，新加坡人也自叹不如地说，你们的一站式服务更彻底，比我们的强。
其实无论是虚拟口岸也好、一站式服务也好，都只是一个缩影——园区重在体制机制创新的缩影。一站式服务中心是体制机制的创新，综合保税区是体制机制的创新。从择商选资到土地集约利用，从一体化规划到提升产业门槛，从首家中外合资风险投资基金到首个技术先进型服务企业政策试点区域，这一个个“点”背后无一不是园区结合实际而进行的体制机制创新。 这些年，园区说得最多、关注得最多的创新在科技创新。每年增长的科技投入、“科技领军人才创业工程”和“风险投资跟进补贴办法”等一系列促进政策和扶持措施，让人们看到了园区在产业结构转型、促进自主创新上的独到做法。举个例子来说，掌控着数百亿资金的苏州创投集团，已经成为国内风险投资领域的一个标杆。从“学着做”到“合着做”、从“独立做”再到“领着做”，创投集团本身的成长史就很能反映园区人脚踏实地的创新作风。 一座雕塑代表一种精神：不走极端、不念歪经，以海纳百川的胸怀融汇一切有利发展的因子—— 圆融的境界成就共赢 创新与借鉴为园区带来了什么？有人说是体制机制的变革，有人说是蓬勃发展的产业，有人说是树绿水清的环境，也有人说是安居乐业的人居天堂。而将这一切合起来，就是一个园区特有的名词：圆融。 圆融是金鸡湖畔矗立着的园区标志性雕塑。它是新加坡雕塑家送给园区7周年的生日礼物。以两个动态扭转的圆紧密相叠而成的圆融，代表
圆融时代广场 1、广场总概 圆融时代广场区位总平面图 苏州圆融时代广场位于工业园区金鸡湖东岸，园区钻石地段，未来CBD核心位置。项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，并有高档住宅群分布周边。广场占地21万平方米，建筑面积为51万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的商业综合体及一站式消费的复合性商业地产项目。 广场分为五大区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万平方米的购物中心，在规划上更注重人的体验，综合考虑了商业和旅游的价值体系。广场交通网络四通八达，现代大道、机场路、金鸡湖大桥、苏胜大桥、金鸡湖隧道、独墅湖隧道等遍布周边。公交线路与水上巴士将金鸡湖周边与时代广场连为一体；六大地铁出入口连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。 从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较超前。 2、人流导向
外部流线：华池街连通园区主干道，人流主要从现代大道进出。 内部流线：地面上，由华池街串联起主道，在周边四块区域展开流动人群，同时在天幕下形成一条完整的流线；空中由一条走廊连接生活休闲区与久光百货，疏散部分人流。 人流动线：时代广场交通动线丰富流畅，包括地铁、公交换乘中心、TAXI上落客点，其中地铁一号线将在时代广场设置接泊点，与项目各区域直接连通有6个出口 3、功能分区 生活休闲区：包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场，充分满足家庭式消费久光百货区：17万平方米的苏州久光百货，目前是苏州也是中国大陆单一百货店最大面积的旗舰商业航母，汇聚了世界及国内一流品牌时尚潮流产品，为苏州注入时尚都会魅力圆融天幕东街：由多个独立建筑有机串联，全权代言活色生香的游购情景体验 圆融天幕西街：汇集环球无国界美食
1.1.1 案例借鉴 （ 1）苏州工业园区 苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，下辖三个镇，总面积达 80 平方公里， 户籍人口约 25 万。借鉴新加坡的管理模式，苏州工业园区成立于 1994 年，历经 16年的发展，园区规划完善合理，设施配套齐全，已经初具规模，高新产业竞 争优势明显，主导产业为电子信息、生物医药和新材料。2009 年，地区生产总 值达 1120 亿元；地方一般预算收入107.5 亿元；固定资产投资492 亿元；实际 利用外资18 亿美元，进出口总额为512.8 亿美元。 ○1发展定位、战略与目标 定位：苏州现代化新城区，中央商务区。 发展理念：实现制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化。 发展战略：重点实现四个转变，即从粗放型向集约型发展方式转变，从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变，从“工业经济”、“制造经济” 向“服务经济”、“智力经济”转变，和从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变。 发展目标：把园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。 ○2主导产业、示范区与产业业态 主导产业：电子信息、生物医药和新材料 四大示范区：即研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以承接 跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸 物流运营中心示范区，以及资源节约型和环境友好型的生态示范区。 四大产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花 园式办公；制造业园区，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；会展中心， 包括临湖大体量建筑、倚自然景观的特色建筑群；休闲服务业，包括酒店式公寓、 商务型酒店、分散式度假型酒店主题酒店。 ○3空间布局 苏州工业园区以中心商务区为核心，生产服务与生活服务配套。目前已经建 成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区，国际博览中心等大型生产服务设施 68 万平方公里，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等生活服务设施 50 多万平方米。
久光百货苏州店 利福国际集团有限公司是成功的百货公司运营商，拥有及经营位于香港的两家崇光百货和位于上海、苏州及大连等地的久光百货。二零零四年九月在上海成立的久光百货，现已成为上海最具吸引力的零售购物点之一。 苏州久光百货位于苏州市工业园区旺墩路268号于二零零九年一月十六日正式开幕，楼面面积达17万1千平方米，是利福国际集团有限公司继上海久光后第二家于国内兴建的，也是目前苏州最大型的百货店。其尽享地利优势，座落于高消费尊贵地段，交通便捷。目前有逾500 多个品牌已进驻苏州久光（其中100多个品牌首次进入苏州市场，部分更是首次进入中国市场），更携手多个国际品牌，傲然进驻苏州工业园区时代广场，为苏州注入时尚都会魅力，突现奢华生活灵感。 苏州久光百货与时代广场以空中廊桥贯通，毗连工业园区心脏地带——金鸡湖畔及周边沿湖排列林荫大道的国际博览中心，并设有水上巴士码头、艺廊、咖啡座、餐厅住宅及各式酒店，既有都市色彩，又显古城幽雅。百货店内不仅有优质的服务，更有如游乐中心及大型超市等相关配套，集美食佳肴、美容时尚、家居用品及休闲娱乐于一身，带领苏州时尚消费新潮流，满足顾客一站式购物和休闲需求，带给消费者崭新的购物享受。 一楼时尚品味专区，尽揽国际著名时装、手袋、鞋履配饰、珠宝及化妆品牌。 二楼除家居用品及儿童玩具专区外，更特设男女国际服饰专区，网罗最新最多的上班及休闲服装。 三楼主体娱乐区，游艺中心等多姿多彩的活动场所，运动用品及青春时装专卖区更为青年男女打造流行新天地。 设于地下一楼及四楼的各式餐馆及大型超级市场，是体验各地美食及生活情趣的品味宝库，让感性与知性在此合二为一。 苏州人民商场·新苏州百货 苏州人民商场·新苏州百货，打造充满现代感的“一站式购物娱乐中心”，融入风格各异的家居样板厅、健康运动馆、亲子游乐园、烟酒名品廊、练琴房等主题生活馆，畅享便捷、时尚、新鲜的购物体验。 一楼引进英伦咖啡第一品牌COSTA、美国DQ冰淇淋、千色店女性精品超市，以及NIKE 户外休闲鞋、意大利爵根仕、舒适步、摩力狮、英国其乐、法国圣伽步等名牌鞋帽皮具。 二楼三楼四楼服饰区，VERO MODA CLASSIC、阿玛施、福柯斯女装，马克. 华菲、EHome、沙驰、休闲高尔夫男装、日本Hello kitty内衣等100多个著名时尚服饰品牌入驻，带来潮流风尚的同时，也引入最新的模特展台，令新苏州百货的服饰区域大放异彩。从少男少女、淑女绅士等各年龄层，休闲、运动、职业等各风格，品牌男女装、床上用品、针织内衣、羊毛羊绒、羽绒等多品类，兼顾更多消费群的需求。 五楼家电数码坊，与宝马齐名的欧洲贵族家庭厨房电器SMEG、世界整体橱柜引领者日本·可丽娜、世界抽油烟机的绝对领导者意大利·ELICA、专业美式洗衣干衣机的代表美国·ADMIRAL、世界顶级水槽品牌德国·BLANCO等国际一线家电品牌的集体入驻，带来与世界同步的顶尖潮流家电，重新拓展市民对奢华品牌的概念，展现真正贵族生活的新版图。大金、三菱重工、海尔、原装东芝的家庭中央空调系统，美国GE、百诺肯家庭式中央水处理系统，全球最先进、功能最强大的世界顶级电采暖器、即热式电热器斯宝亚创……这一系列与豪华公寓、别墅相匹配的高档生活家电，将带给苏州新贵一族全新的生活体验。美国的鲍得温钢琴、电脑品牌旗舰店，更倡导一种贵族式的个性消费。 六楼是孩子的乐土，充满丰富的色彩设计及梦幻气氛，电动游乐机、益智玩具、亲子体
苏州工业园区概况 苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖三个镇，户籍人口31.5万。 作为中新两国政府间重要的合作项目，苏州工业园区开发建设一直得到党中央、国务院的高度重视和亲切关怀，中新双方建立了由两国副总理担任主席的中新联合协调理事会。1994年至今，已先后召开十次联合协调理事会、十一次中方理事会，国务院七次发文，在目标规划、管理授权、政策扶持等重大问题上给予直接指导和具体帮助，并明确“凡是符合改革方向的可在园区先行，一时看不准的也可在园区试行”，为园区创造了“不特有特、比特更特”的发展环境。 十多年来，在各级领导的关心支持下，在中新合作双方共同努力下，园区认真贯彻落实改革开放基本国策，广泛借鉴国内外先进地区成功经验，积极探索适合本区特点的新型工业化和城市现代化发展之路，开发建设一直保持着持续快速健康发展态势，主要经济指标年均增幅超过30%，累计上交各类税收近1030亿元（含海关收入），引进合同外资347亿美元、实际利用外资152亿美元、注册内资1345亿元，创造就业岗位49万个。2008年，园区实现地区生产总值1001.5亿元，地方一般预算收入95.1亿元，进出口总额625亿美元，其中出口311亿美元，新增注册外资30.2亿美元，到帐外资18亿美元，综合发展指数位居全国国家级开发区第二位。 目前，园区土地和人口分别占全市3.4%和5%，SO2和COD排放总量分别占1%和2%，但完成的GDP、地方一般预算收入和固定资产投资则占到全市的15%左右，注册外资、到帐外资和进出口总额占到25%左右，已成为苏州市经济社会发展的重要增长极。近年来园区发展特点，主要体现在以下几个方面： 1．转型发展初显成效。始终坚持以科学发展观统领全局，更加注重资源集约、生态环保与民生和谐，转型发展起步较早、力度较大、步伐较快、成效较好。先进产业高度集聚，77家世界500强企业在区内投资了124个项目，全区投资上亿美元项目100个，其中10亿美元以上项目6个，欧美项目占比达49%，并在IC、TFT-LCD、汽车及航空零部
金鸡湖花园，金鸡湖八景之一——金姬墩的罕见席位之上，是真正的临湖观邸。环水而筑，比别墅还高端的宅院，收藏金鸡湖醉美风华。慧者潜锋芒，已深酿数年，内慧其中，6幢小高层、39幢多层，实景现房，成熟社区味道早已馥郁。其稀缺性高于目前所有市场在推项目，产品优势已广为人知。约149—282平米湖上观邸，超凡栋距，超越别墅的想象，于境界之上立人生荣耀。 ......... 地址：苏州工业园区金鸡湖以东、金鸡湖东岸入河口及小河以南、“半岛花园”以西、市民公园以北 售楼地址：金鸡湖花园16#楼接待中心 板块：湖东板块容积率：0.68均价：9000元绿化率：56%物业公司：苏州工业园区建屋物业发展有限 公司物业费：2.8-4.5 开发商：苏州工业园区建屋发展集团有限公司车位配比：1.2建筑面积：117908 平方米 晋园，位于金鸡湖西畔，用地性质为居住用地，基地东面为金鸡湖湖滨绿化带和星洲街，西面为芙蓉街，基地南边有自然河道和绿化景观带。总占地面积：43679.82平米，总户数40户，容积率0.39，绿地率45%。其中，独栋别墅，建筑面积为785-1040㎡，地上面积568-743㎡，共10套；双拼别墅，建筑面积为420-500㎡，地上300—365㎡，共30套。金鸡湖一线湖景，湖西稀缺纯别墅社区。为体现私密性和安全性，整个园区从西侧入口进入，在芙蓉街尽头有灰色毛石制作的门头，入口 .........城区：工业园区地址：园区金鸡湖路和星洲街交口（交界处）西北方向装修情况：毛坯售楼地址：园区金鸡湖路和星洲街交口（交界处）西北方向产权年限：70年板块：湖西版块付款方式：银行按揭贷款,一次性付款容积率：0.40均价定绿化率：45%物业公司：晋合物业管理(苏州)有限公司物业费：待定开发商：晋合置业（苏州）有限公司车位配比：1:2建筑类型低层物业类别：别墅建筑面积：34848平方米占地面积：43680平方米 万科?御玲珑，尊处苏州至上海与长三角的核心枢纽区域，占据了金鸡湖正北岸珍藏地块，是园区国际化标杆的核心价值区域，拥有不可复制的地段优势和顶级城市资源优势：苏州文化艺术中心、苏州国际博览中心、月光码头、圆融时代广场、久光百货、摩天轮公园等…… 从早教、学前、小学、初中，万科御玲珑全方位享有国际化教育资源：社区内部既有国际著名的早教专家品牌——可音可早教，又拥有两所国际高端教育品质的双语幼儿园——新纽顿 .........城区：工业园区地址：苏州工业园区玲珑街1号装修情况：精装售楼地址：苏州工业园区玲珑街1号产权年限：70年板块：湖东版块容积率：2.17均价：待定绿化率：40%物业公司：万科物业物业费：3.55元/月/平米开发商：苏州南都建屋有限公司建筑类型：高层,超高层物业类别：普通住宅供暖方式：地暖、空调建筑面积：123500平方米占地面积：50000平方米 雅戈尔未来城，坐落于园区金鸡湖CBD北，总建筑面积达50多万平米，分五期开发，集高层、小高层、多层、别墅、SOHO、商业等为一体。以全球顶级酒店品牌雷迪森为平台的酒店式服务和多元化高尚国际社区是整个未来城的特色。雅戈尔·未来城一期YARK公馆，由A座雅戈尔国际中心(商住写字楼)、B 座精装修服务公寓、C座居住型(毛坯)公寓、D座5星级标准雅戈尔雷迪森广场、以及E/F座雅戈尔商业广场构成。此外，在D座雅戈尔雷迪森广场之上，还有88 .........城区：工业园区地址：园区沈浒路535号（沈浒路与华池街交界处）装修情况：毛坯售楼地址：园区沈浒路535号（沈浒路与华池街交界处）产权年限：70年板块：现代大道版块付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款容积率：1.80均价：14000元绿化率：51%物业公司：宁波建国物业有限公司物业费：2.95元/月/平方米车位费：地上6元/位；120
学习考察苏州工业园区心得体会 2019年4月22日—4月26日，我有幸随团（班）对苏州工业园区（以下简称“园区”）进行了细致的学习考察。尽管时日短暂，但新苏州的无限风采、园区的巨大魅力、跨越发展的奇迹和中新两国合作的辉煌等无不令人叹服，更让我开阔了视野、拓宽了思路、受到了启迪。下面，我结合自身实际谈一谈体会和认识。 一、园区的非凡“简历” 1994年2月26日，中国和新加坡两国政府在北京签署《关于合作开发建设苏州工业园区的协议》，同年5月12日，园区破土启动。25年间，园区人用自己的努力和汗水对接全球资本和全球智慧，创造出无数个“第一”和“唯一”，使这里迅速崛起一座现代化国际化新城，成为中外合作的成功典范和中国改革开放的标杆之一。2018年，园区共实现地区生产总值2570亿元，公共财政预算收入350亿元，进出口总额1035.7亿美元，城镇居民人均可支配收入超7.1万元。在最新的全国经开区综合考评中，园区蝉联第一；在全国百强产业园区排名中，位列第三；在全国高新区排名中，位列第五。“创新之城，非凡园区”名动天下。 二、园区的成功经验
经验一：规划引领。 “规划引领”堪称“园区经验”头一条，“无规划、不开发”“先地下、后地上”“规划大于市长”等，园区上下形成了“规划先行”“一张蓝图绘到底”的原则。多年来，园区历任领导一茬接着一茬干，不仅维护了规划的权威性、严肃性，也为投资者营造了可预见、低风险的投资环境，更保证了城市建设的高水准、高品质。在园区规划展示馆，当年手绘设计草图与现今实景照片的对比，常常叫人叹为观止——两者相似度竟高达90%以上。 经验二：创新驱动。 园区顺应创新国际化趋势，在开放环境下搞自主创新，积极构建开放型创新体系，推动质量变革、效率变革、动力变革。注重发挥园区创新禀赋优势、外向型经济优势，与顶级的科研机构、知名的国内外企业、高端的创新创业团队，深度开展国际科技创新合作，不为国籍地域所困，不为方式方法所限，不受传统思维所缚，聚四海之气、借八方之力，聚焦特色新兴产业，聚焦核心关键技术、原创技术，因地制宜走出一条创新发展之路，实现工业园区向创新园区的华丽转身，被誉为“中国改革开放试验田”。 经验三：亲商服务。 当好“店小二”，“无事不扰，有求必应”，是园区树立的亲商服务理念，是园区经受经济全球化汹涌浪潮种种