售楼处和样板房的会计处理
由于公司外资的背景，每年都需要经历了两轮不同背景会计师的审计。随着公司房地产项目的开发进展，针对公司项目的会计核算，越来越多地面临着应用会计基本原则及惯例来处理。然而由于国内、国外会计师的背景不同及公司内部会计师的认知不同，对许多会计事项的处理都有着不同的看法。现拟写其中几项，以备思考。
售楼处和样板房的会计处理
现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况：
（一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证；
（二）售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。
针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本（若可以单独核算，则单独核算其成本；若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本）。
然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。
在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本？竣工后如何结转？结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本？
1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的：
在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”？还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目？
第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。
第二种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，其可办理产证，由于在最终处理前，其功能和目的都是用于企业用于销售推广其房屋销售的，因此其竣工前按照会计惯例可作为“开发产品成本”核算，但竣工后应转入“固定资产”项目，在企业自用期间，按照产证年限摊销至“销售费用”项目下。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。
2、售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的：
在其未建设完成、竣工验收前，是在“临时设施”下单独核算其建设成本，竣工后不作结转，待结转整个房屋的销售成本时，分摊至销售成本？还是在“长期待摊费用”项目下单独核算其建设成本，竣工，在企业估计的自用期间分摊至销售费用？
第一种方式的观点：售楼处和样板房作为临时设施，在其建设期和使用期可单独设置“临时设施”项目核算，待结转房屋销售成本时，将其分摊至销售成本。在清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售成本。该观点的依据之一是国内房地产核算惯例可接受，其二是国税发『2006』31号文中有关内资房地产企业所得税清算按规定扣除的项目：“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”虽然该规定是针对内资房地产企业的，但其精神应该可指导外资房地产企业核算。
第二种方式的观点：售楼处的建设和样板房的装修作为临时建筑，其建设目的即是为增进销售及企业品牌形象的推广，因此其有关的费用即应计入销售费用中，由于其为临时建筑，故应在“长期待摊费用”项下归集并核算并按一定规则摊销。最终清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售费用。该观点的依据主要为会计的客观性原则以及配比原则。
实际上，从企业税收负担的角度看，无论第1类、第2类建设方式，依据第一种方式，均可获得土地增值税方面的收益。但从会计核算的角度来看，最恰当的处理方式又是如何
呢？
我们国内的会计师接受第一种方式，而国外的会计师则接受第二种方式。
房地产开发公司临时搭建的售楼处（售楼结束后需要拆除），是否需要
缴纳房产税？
阅读：31 来源：国家税务总局纳税服务司Edit：admin Time：
2010-2-22
答：在财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第003号）第一条中，对房产的解释如下：房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
为此，售楼处（不论是永久性或临时性的）若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字〔1986〕第008号文件规定的免税条件，则可以免缴房产税。
房地产开发企业，样板间、售楼处税务处理：
是应该按开发产品，单独核算，见31号文
8.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。?
问：房地产公司建造的售搂处的成本是在销售费用列支？还是列入开发成本内？
答：如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算；如果是临时设施，可作为固定资产核算；如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可作为开发成本-配套设施核算。如果是临时建筑，作为固定资产核算。那么当售楼处要拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。
房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？（2010年08月23日国家税务总局纳税服务司）
答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
另：
1、如果是利用楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用的，因其本身即属于特定的成本对象，所以它本身的建造成本按照正常的开发产品核算，其装修装饰费用基不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，则应计入开发间接费用核算；
2、如果利用小区内楼宇外的的明显位置建造临时设施作为售楼部、样板间使用的，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可发直接计入“开发间接费用”。
【总结】非常实用的售楼处包装建议苏绪柒 由于房地产项目是一个开发周期长、资金需求量大的产品，因此其销售也具有特殊性：并不是产品全做好了才卖，而是在产品做到一定程度之后即开卖。这时候开盘，消费者并不一定能够看到房子的真面目，刺激他们购买的因素是卖场包装的美好形象所引起的对产品的美好构想，这种方式，我们称之为卖场的最优激发度。因此，不同的楼盘在音乐、照明、布局、色彩和人员类型方面常常会有所不同。 至于卖场包装的重要性，这是身处第一线的开发商们早已认识到的事实，这里就不做赘述，我们重点阐述的是卖场包装的一些标准动作与自选动作。 一、楼盘包装： （1）地盘包装 概念——楼盘范围内的一切广告宣传及销售设施和工具（硬件） 包装内容——广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观 （2）销售包装 概念——“软件”的包装 包装内容——销售人员的管理，谈吐语言，着装，气氛的营造，活动，表演 二、卖场包装操作示范 标准动作之一：营销中心的包装 营销中心（售楼处〕不仅是激发买家购房欲的现场第一线，还体现出发展商的专业水准与品牌形象。以下将分别介绍营销中心的形式、风格、功能以及样板房、现场销售管理、形式创新、最优激发度等关键问题。 ◇运作程序： 1.位置的选择： 售楼处要么设在楼盘厅堂内，要么建在户外。户外售楼处又有两种，一种是紧靠楼盘厅堂搭建，与厅堂内部连为一体，空间上更为宽敞：另一种是在主要道路旁建造的独立接待中心，一般不会离楼盘很远。样板房不设置在楼盘，而在户外搭建，较为罕见。 户外附独立的示范单位，一方面可以避开施工的影响，保证施工建造不受外界干扰；另一方面又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光条件等的缺陷。香港楼盘包装比较特别的地方、就是有一些售楼处不设在楼盘工地、而是设在闹市这种人流车流都比较集中的地方。香港的楼盘工地基本上是封闭式的。因为一来港人不喜欢跑大老远到楼盘所在地看楼，也不愿走进安全系数较低的施工现场；二来还可以保证施工建造不受外界干扰。 售楼处和样品房设在市中心的一些大商场之内，这样人来车往，兼且商场内气氛热烈，容易吸引客户前来参观。客户在现场看过说明及介绍资料后，便可坐上看楼专车直接送到楼盘工地，看楼车载客户充分了解周边环境与楼盘状况，客户还可以到附近专门搭建的观景台观望环境。 样板房有时也和售楼处一起设置在大商场内，但大多数示范单位还是设在楼盘内部。样板房独立设置，可以尽量把一些不足之处包装起来搞得尽善尽美。 2.形式的确定： 二合一型：
售楼处、样板间管理方案 一、服务内容 作为销售楼盘的前沿，售楼处（包括样板间）的地位日渐提升。售楼处（包括样板间）在展示、沟通、交易等基本功能的基础上，除了在设计建造的“硬件”方面张扬项目个性，凸显项目品质之外，通过加强“软件”层面的开发——对售楼处（包括样板间）的管理和服务，从而使其功能得以进一步扩展。 对于购房者及投资人，在参观样板间或在售楼处进行买卖洽谈时，置身于整洁有序的环境并感受到细致周到的良好服务是十分重要的。置业买家在洽谈买卖合同时，为客户提供其所关心的和需要了解的诸如物业服务收费标准、服务项目、安全措施等涉及后期物业管理方面的咨讯，享受超前提供的专业化物业管理服务，已成为现时房地产项目传递营销理念、展现楼盘特色、营造销售气氛、树立企业形象的有效辅助手段，对促进产品销售具有一定作用。 因此，为配合”销售，我司建议，对于售楼处的管理将秉承既往的管理经验，运用成熟先进的管理理念，配备专业的管理服务人员，致力于为售楼处及样板间打造超卓的管理服务。售楼处（包括样板间）日常物业管理工作主要包括如下内容： 1.接待服务 负责售楼处（包括样板间）客户的接待服务工作，委派适合的工作人员热情接待并解答客户关于项目后期物业管理的咨询，体现高档次的服务水准和管理水平。 2.工程技术服务 负责售楼处（包括样板间）及外围附属区域的设施设备的运行及维护保养，以及日常的工程小修工作等。 3.保安服务 负责维持车场秩序及大门迎送客户工作，负责售楼处（包括样板间）物业设施之安全。 4.保洁服务 负责售楼处（包括样板间）及外围附属区域的日常保洁维护工作。 5.售楼处和样板间日常管理 服务项目服务内容服务人员需求
售楼处样板房管理规程 The latest revision on November 22, 2020
售楼处客服、秩序人员作业规程 1.目的 规范售楼处客服、秩序人员的作业标准。 2. 适用范围 适用于江苏城置物业接管的各售楼处。 3. 职责 熟悉售楼处的整体概况及接待大厅所使用之物品、设施； 项目经理、售楼处主管负责售楼处整体管理； 秩序人员负责车辆引导及秩序维护形象展示； 客服人员负责为来访顾客提供标准的星级酒店式接待服务； 保证接待用品得到合理使用，及时补充。 4. 规程 上班前准备 售楼处物业服务人员应提前15分钟到岗； 每日项目经理/售楼处主管组织班前会、晚点名，并安排与总结当日工作； 打开各个区域的门、窗透气，并于营业前10分钟开启空调； 营业前10分钟检查完各负责区域卫生，补充当日所需茶饮、水并做好营 业前的各项准备工作； 营业前5分钟各岗位人员到位，面带微笑准备迎接顾客。 下班前准备 每天按照时间节点上报《情景营销服务监控表格》，做好各岗位责任区内 的清洁工作。 检查各类设备的电源及时关闭，办公区域要做到人走灯灭。 统计各类消耗物资，做到及时申购补充。 贵重物品与重要事项需跟晚间秩序人员交接，并做好交接记录。 顾客到访 VIP顾客、地产公司、集团公司领导或政府相关部门领导莅临； 秩序人员根据顾客或领导到访日期、所乘车辆数目事先预留出相应车位； 顾客或领导到访后，由秩序人员引导顾客或领导所驾车辆驶入售楼处门前停车区域并指挥驶入预留停车位；
为顾客或领导开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，指引前往售楼处大门； 对讲机呼叫售楼处，“有顾客/领导××位马上抵达售楼处，请做好接待工作。”自驾车顾客 秩序人员指挥顾客所驾车辆驶入顾客停车位； 为顾客开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，并提示顾客“请您携带好随身物品，关好车门、车窗”； 指引或陪同顾客前往售楼处大门； 对讲机呼叫售楼处，“有顾客×位抵达售楼处，请做好接待工作。” 乘出租车或步行到顾顾客 秩序人员引导顾客所乘车辆驶入售楼处门前停车区域； 为顾客开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，并提示顾客“请您携带好随身物品！”； 指引或陪同顾客前往售楼处； 对讲机呼叫售楼处，“有顾客×位抵达售楼处，请做好接待工作。” 注意要点：雨雪天气时，秩序人员应主动为顾客撑伞并陪同顾客前往售楼处。 服装要求：制服，戴白手套。 顾客进入 迎宾客服人员观察顾客至第一台阶处，为顾客开启大门，15度鞠躬（头颈背成一条直线，双手交叉放在体前，前倾15度，目光约落于体前米处，再慢慢抬起，注视对方），微笑问好：“欢迎光临××售楼处！”并礼貌询问：“请问您是第一次××售楼处来吗” 顾客表示为第一次来时，马上引导顾客到达销售人员接待处； 顾客表示为已经来过，微笑询问顾客：“请问您的置业顾问是哪一位”，并呼叫置业顾问前来接待； 雨天时，迎宾客服应站在门前发放雨伞套，协助顾客将雨伞装入伞套或置于伞架后，再请顾客进入售楼大厅； 迎宾客服知会销售人员接待或于销售人员忙时，可引领顾客前往接待（洽谈）区，为顾客拉出座椅，请顾客入座稍候，呈递项目楼书、宣传资料或杂志并通知客服人员奉上茶饮。 顾客洽谈期间
售楼处客服、秩序人员作业规程 1.目的 规范售楼处客服、秩序人员的作业标准。 2. 适用范围 适用于江苏城置物业接管的各售楼处。 3. 职责 3.1 熟悉售楼处的整体概况及接待大厅所使用之物品、设施； 3.2 项目经理、售楼处主管负责售楼处整体治理； 3.3 秩序人员负责车辆引导及秩序维护形象展示； 3.4 客服人员负责为来访顾客提供标准的星级酒店式接待服 务； 3.5 保证接待用品得到合理使用，及时补充。 4. 规程 4.1 上班前预备 4.1.1 售楼处物业服务人员应提早15分钟到岗； 4.1.2 每日项目经理/售楼处主管组织班前会、晚点名，并安排 与总结当日工作； 4.1.3 打开各个区域的门、窗透气，并于营业前10分钟开启空 调；
4.1.4 营业前10分钟检查完各负责区域卫生，补充当日所需茶 饮、水并做好营 业前的各项预备工作； 4.1.5 营业前5分钟各岗位人员到位，面带微笑预备迎接顾客。 4.2 下班前预备 4.2.1 每天按照时刻节点上报《情景营销服务监控表格》，做好 各岗位责任区内 的清洁工作。 4.2.2 检查各类设备的电源及时关闭，办公区域要做到人走灯 灭。 4.2.3 统计各类消耗物资，做到及时申购补充。 4.2.4 贵重物品与重要事项需跟晚间秩序人员交接，并做好交接记录。 4.3顾客到访 4.3.1 VIP顾客、地产公司、集团公司领导或政府相关部门领导莅临； 4.3.1.1 秩序人员依照顾客或领导到访日期、所乘车辆数目事先预留出相应车位； 4.3.1.2 顾客或领导到访后，由秩序人员引导顾客或领导所驾
车辆驶入售楼处门前停车区域并指挥驶入预留停车位； 4.3.1.3 为顾客或领导开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，指引前往售楼处大门； 4.3.1.4 对讲机呼叫售楼处，“有顾客/领导××位立即抵达售楼处，请做好接待工作。” 4.3.2 自驾车顾客 4.3.2.1 秩序人员指挥顾客所驾车辆驶入顾客停车位； 4.3.2.2 为顾客开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，并提示顾客“请您携带好随身物品，关好车门、车窗”； 4.3.2.3 指引或陪同顾客前往售楼处大门； 4.3.2.4 对讲机呼叫售楼处，“有顾客×位抵达售楼处，请做好接待工作。” 4.3.3 乘出租车或步行到顾顾客 4.3.3.1 秩序人员引导顾客所乘车辆驶入售楼处门前停车区域； 4.3.3.2 为顾客开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，并提示顾客“请您携带好随身物品！”； 4.3.3.3 指引或陪同顾客前往售楼处； 4.3.2.4 对讲机呼叫售楼处，“有顾客×位抵达售楼处，请做好
售楼处和样板房的会计处理 由于公司外资的背景，每年都需要经历了两轮不同背景会计师的审计。随着公司房地产项目的开发进展，针对公司项目的会计核算，越来越多地面临着应用会计基本原则及惯例来处理。然而由于国内、国外会计师的背景不同及公司内部会计师的认知不同，对许多会计事项的处理都有着不同的看法。现拟写其中几项，以备思考。 售楼处和样板房的会计处理 现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况： （一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证； （二）售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。 针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本（若可以单独核算，则单独核算其成本；若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本）。 然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。 在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本？竣工后如何结转？结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本？ 1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的： 在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”？还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目？ 第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。 第二种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，其可办理产证，由于在最终处理前，其功能和目的都是用于企业用于销售推广其房屋销售的，因此其竣工前按照会计惯例可作为“开发产品成本”核算，但竣工后应转入“固定资产”项目，在企业自用期间，按照产证年限摊销至“销售费用”项目下。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。 2、售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的： 在其未建设完成、竣工验收前，是在“临时设施”下单独核算其建设成本，竣工后不作结转，待结转整个房屋的销售成本时，分摊至销售成本？还是在“长期待摊费用”项目下单独核算其建设成本，竣工，在企业估计的自用期间分摊至销售费用？
售楼处设计要求 售楼处作为顾客与楼盘对话的第一道关口，它的形象设计，环境布局直接影响着顾客的情绪。 好的楼盘会说话，好的售楼处同样也会招引顾客，售楼处作为最容易激发顾客购买欲望的地方，他将统领整个楼盘，缩微着整个楼盘。 1、售楼处设计要点 售楼处的包装，应以吸引买家的人性化包装为蓝图。 （1）、售楼处建筑风格与楼盘风格一致 售楼处建筑风格应与楼盘的类型、档次相吻合，颜色、造型尽量与楼盘配合，协调一致。 户外售楼处由于受到空间所限，一般在建筑风格上寻求突破。
2、合理部署售楼处功能分区
部署人性化的功能分区，推行有效的包装，才能把房地销售做得有声有色。 售楼处功能区包括接待区、洽谈、模型展示区、音像区（兼做休息区）等。销售现场布置及气氛的运用技巧是否得法，对销售有很大帮助。 （1）洽谈桌椅尽量用圆桌和矮桌 最好运用圆桌，使客主无大小尊卑之别；运用矮桌，可减底客户的抗拒性，不要使客户的座位面向大门，否则易使客户分心。（2）、柜台桌椅不要离门口太近 柜台桌椅不要太接近门口。将建筑物的模型圈拢在入口处附近，使客户商品有明确的印象，同时也给人有缓和的余地，减少对立的感觉。 （3）、接待中心大小适度 接待中心太大会使人有空旷感或太小会有过分拥挤的印象，所以面积和布置必须针对客户的多少和消费者阶层来决定(4)、样板房大小视销售对象而定 设置样板房的目的，是要是客户对该建筑物的形式、隔间、布置有个明确的印象、以利于推销。因此，样板房面积的大小也很和接待中心一样，须视销售对象而定。以套房来说，样板房以35平米到50平米为宜；住家则以90到150平米比较恰当，但必须视地段做弹性调整。 （5）、模型便于携带到展会上用
售楼处、样板间、景观示范区设计要求 产品即将进入销售阶段，为了展现项目各项优势，给客户留下良好的第一印象，我们特意在产品的定位之下，对售楼处、销售通道、样板间、园林景观样板区等提出综合建议，期望营造出别出心裁的“通感营销”的氛围，突出“体验式营销”。 1、VI系统统一； 2、大气典雅，营造丰富的简欧风情； 3、空间设计符合以人为本，视觉效果以后期实际景观为源泉。 一、售楼处设计建议 为了展示项目“绿色生态社区”定位优势，同时将“感官营销”的特点发挥到极致，我们希望从售楼处外立面以及内部布置装饰上全面营造欧式情调和精致的去掉繁杂线条的简洁明快的感觉，彰显一种低调的奢华。 1、售楼处建筑功能：售楼处建议体量适中，与周围楼体比例协调。楼高度以3层为宜（地下一层，地上两层）。内部---接待中心、办公、商务会所、员工餐厅；外部---广场、园林景观、停车场、游戏区（注意科技含量的运用）。远期为商务会所。设计时充分考虑功能的转换及改造的可能性和方便性。 2、售楼处外围建筑风格：注重与项目外立面相融合，主题风格建议采用简欧风格，应与整体环境的建筑风格一致，重视视觉通透，让景观内外细节方向呼应。 3、客户看房交通动线实现人车分流，尽量沿景观示范区绕行，较好的做到“景观先行”，让客户实地感受到项目生态园林的优势。 4、在售楼处区域内设立停车区域、室外休憩场所、室外公共区间、园林景观样板区及小品等，进行合理的功能划分。 5、由于现场场地限制，停车场除在上海路的绿化带中安置外，现场在售楼处对面安置8-10个车位。若优先向客户展示景观示范区，可考虑将停车场安置于景观示范区隔壁，有利于提升客户对项目的第一印象。 6、售楼处外围添加设置一些欧式景观小品，景观小品融入艺术品味，既增加售楼处艺术氛围，又有效传达项目的气质形象，引起观者精神共鸣。 7、售楼处内部装修装饰风格：售楼处内部应承接外部生态景观与建筑外立面的低调奢华的特点，注重内部生态自然及文化涵养品质的双重表现；在功能区域划分上建议以绿植、纱幔、文化小品等装饰进行软性分隔，从每一细处彰显文化生活品质与低调奢华。 8、售楼处内部设计需区分合理，基本功能齐全，注意人流的动线组织；为前期蓄客提
售楼中心、样板房服务工作流程 第一节售楼中心、样板房服务接待及流程 为了完善前期营销服务体系的整个流程，体现出前期营销服务体系的现代化管理及人性化服务。确保整个楼盘的销售服务水平达到服务要求及标准，协助销售部做好后勤服务保障工作，给参观楼盘客人提供一个舒适、优雅的环境，做到贴心、用心、细心。 一、服务接待要求： （一）、一级接待： 1、一级接待是指由营销总监、公司领导带领，并致电重点接待的客人、参观团队或新 闻媒介； 2、项目经理及客服主管、秩序维护队队长均到售楼部门口迎接，陪同参观介绍，直至 领导和客人参观完毕上车离开； 3、沿售楼中心入口处增设4-8名形象岗（根据现场配备的服务人数确定）敬礼迎接， 离开时在路口列队行举手礼欢送。 4、准备冰冻（夏天）的瓶装矿泉水和小毛巾供客人使用（根据现场情况适时递送给客 人）； 5、通知售楼中心、样板房客服员提前将室内灯光和空调调至最佳状态，检查售楼中心、 样板房物品、卫生是否到位，然后在售楼中心、样板房门口迎接客人； （二）、二级接待： 1、二级接待指由集团公司及相关部门领导带领或致电接待的客人、参观团队或新闻媒 介； 2、项目经理及客服主管、秩序维护队队长均到售楼部门口迎接，陪同参观介绍，直至 领导和客人参观完毕上车离开； 3、在售楼部入口处设2名形象岗敬礼迎接； 4、准备冰冻（夏天）瓶装矿泉水和毛巾供客人使用（根据现场情况适时递给客人）； 5、通知售楼中心、样板房客服员提前将室内灯光和空调调到最佳状态，检查售楼中心、 样板房物品、卫生是否到位，然后在售楼中心、样板房门口迎接客人； 二、日常服务流程要求： 1、形象岗迎、送客人
【北京】房地产精装修设计管理与控制、售楼处样板房与景观体验区设计与应用(6月7) 【课程说明】 主办：中房商学院中房博越 时间：2014年6月7-8日 地点：北京 【课程背景】 随着消费者水平的不断提高，房地产市场竞争的日趋激烈，房子的售卖在不仅仅是简单的清水房销售，越来越多的房地产开发商看重精装修，而对于售楼处、样板房、景观园林作为楼盘销售的前哨，地位日渐提升。卖场效的好坏，已成为能否瞬间赢取客户的杀手锏!龙湖、星河湾项目的成功，就是有力的佐证。 【课程收益】 1、解密龙湖地产、星河湾等品牌企业成熟的样板房体验中心设计管理模式，借鉴领先经验; 2、掌握售楼处、样板房的操作特点;学会售楼处、样板房设计管理流程及各阶段管控要点; 3、欢迎学员以自身企业项目为案例，导师现场诊断分析，现场解决实际问题，受益无穷。 【学员对象】 房地产企业董事长、总经理、项目总经理、设计研发总经理、设计总监，营销总监。 【金牌导师】 钟老师：
原龙湖地产体验中心经理，售楼中心及样板房营造专家。历任：蓝光地产研发设计经理，华联地产总裁助理，Sunstop置地研发设计经理，麓品室内环境设计有限公司设计总监。2003年进入房地产行业，擅长地产项目售楼中心及样板房室内设计及软装陈设，且对空间形态、项目客户定位、成本控制、施工工艺有较好的把握能力，善于营造打动客户推动销售的售楼体验区空间。在结合自身设计项目及项目设计管理的基础上，吸收先进的设计理念，形成自己独有的理论体系和实战体系。 服务过的项目： 保利198公园样板房;保利蝴蝶谷样板房;龙湖长桥郡售楼中心及样板房室内设计及陈设;龙湖三千里样板房室内设计及陈设;龙湖三千城售楼中心及样板房室内设计及陈设;龙湖铜雀台洋房样板间室内设计及陈设;龙湖晶蓝半岛会所、大堂室内设计及陈设;龙湖产品展示中心室内设计及陈设;龙湖办公楼室内设计;龙湖三千城精装房室内设;同景置业圣芭芭拉小镇别墅样板房等。 【课程大纲】 第一天：售楼处、样板房、景观区设计管理与控制 一、体验区概述 二、体验区装饰设计管理及分类 三、售楼处硬装设计应用及软装陈设 1、售楼处的分类及特征 合理的售楼处需要具备的要素 售楼处销售动线及空间流线 售楼处各功能空间结构关系 各功能空间解读及面积控制 售楼处功能空间面积汇总及造价估算 售楼处内部功能空间汇总表 2、售楼处的功能设置和设计指引 3、售楼处的包装应用及价值再利用 4、售楼处的案例
售楼处和样板房的会税处理 2017-08-06 类会计处理税务处理依据 售楼处经营 租赁 租金支出在租赁期 间摊入” 销售费用”; 装修费计“固定资产 －租入房屋装修费” 科目，在两次装修与 剩余的租赁期孰短 分期计提折旧。 租入房屋的装修 费比照长期待摊 费用，扣除年限不 得少于三年。承租 方不缴纳房产税。 《企业会计准则第21号－ 租赁》第二十二条规定；《企 业所得税法实施条例》第四 十七条、第七十条规定。 售楼处临时 建筑 临时性建筑发生的 成本计入” 固定资 产” 折旧计入“销售 费用”；拆除时，通 过“固定资产清理” 科目核算，净损失转 入“营业外支出”科 目。 从交付使用的次 月起从价计征房 产税。拆除净损失 发生当年以专项 申报的方式在企 业所得税前扣除。 《企业会计准则第4号－ 固定资产》；《关于房产税、 城镇土地使用税有关政策 规定的通知》国税发[2003] 89号第一款；《企业资产 损失所得税税前扣除管理 办法〉（公告2011年第2 5号）。 售楼开发 产品 将会所（产权归全体 业主所有，无独立产 以开发产品临时 做售楼处，在实际 《关于房产税、城镇土地使 用税有关政策规定的通知》
处权证书）作售楼处， 应计入“开发成本”。使用期间应缴纳 房产税。计算企业 所得税及土地增 值税时允许扣除。 国税发[2003]89号第一款 规定；《企业所得税法》（2 017年修正版）第八条规 定；《土地增值税暂行条例 实施细则》第七条规定。 样板房经营 租赁 同“售楼处”会计处 理 同“售楼处”税务处 理 样板房临时 建筑 同“售楼处”会计处 理 同“售楼处”税务处 理 样板房开发 产品 样板房通常是精装 修的开发产品，装修 费计入“开发成本”。 开发产品在售出 前只做样品展示， 不征收房产税。计 算企业所得税及 土地增值税时允 许扣除。 根据《国家税务总局关于房 产税、城镇土地使用税有关 政策规定的通知》国税发[2 003]89号第一款规定；《企 业所得税法》（2017年修 正版）第八条规定《土地增 值税暂行条例实施细则》第 七条规定。
售楼处、样板房以及看楼通道建议 【一、售楼处建议】 1、位置选择 根据项目的地形地势、对外的展示 效果及人流的交通动线安排，建议售 楼处的位置设在商业裙楼一楼西北角 转角处。 2、面积建议 根据商业裙楼的柱网布局，建 议项目的售楼处的面积为500-800M2, 规模适中等偏大,方正实用，彰显空间 非凡气度，易于各功能区的布局。 3、功能划分 功能区域包括接待区、展示区、洽谈区、休息区、服务区以及办公区■接待区：主要是销售人员接待来访客户，要求整个空间亲切自 然，温馨浪漫，可以以一些花饰品摆设作为点缀。 ■展示区：主要是摆放一些模型、效果图、展板等，要求整体风 格有一定的艺术效果，同时位置间的关系应连续合理，易于销售 人员的介绍及对客户的引导。
■洽谈区：主要是长时间销售人员与客户沟通的区域，摆设亲切舒适，尽可能地让客户透过大面积玻璃看到公园的实景。 ■休息区：主要是提供给客户休息的地方，空间舒适温馨，给客户处处营造一种家的感觉。 ■服务区：主要是满足客户及销售人员的日常所需，如洗手间、更衣间等： ■办公区：主要是开发商的财务室、办公室及小型的公议室等，财务室应利于防盗，办公室尽可以相对独立安静。 4、装修档次及建议 考虑到所用的售楼处将来作为商场入口双重功能，而到访客户对项目的真正认识从售楼处开始，因此装修的档次建议中高档，具有较高的品质感，给客户对产品产生很大的购买信心。 5、整体风格建议 整体设计的风格应体现大气、简约、文化为主题,符合之前项目所定位目标客户群的购买心理特征以及欣赏品味，同时在一些墙而上挂一些比较有文化生活情景的挂画，营造浓浓的文化生活氛围。 6、售楼处周边环境建议
第一章工程概况 第一节工程概况 1、工程名称：xxxxx 销售中心及样板房室内装饰工程 2、工程地址：xxxxx 3、建设单位：xxxxx 股份有限公司 4、施工范围：xxxx销售中心及A D户型样板房室内装饰工程 5、工程规模：装饰面积为xxxx m2, 一共两层，一层为3C生活体验馆部分；二层主要为VIP 客户接待区及样板房区域。 6、施工主要内容： 地面石材（大理石和花岗石）铺贴；地面地砖铺贴；地面地毯铺设；实木复合地板铺设；实木踢脚线、不锈钢踢脚线制安；轻钢龙骨石膏板吊顶；木作装饰门制安；墙面墙纸裱糊；金箔饰面；肌理漆墙面；软包墙面；装饰水电安装；地面水泥砂浆找平层；墙面木作装饰；天棚木作饰面吊顶制作；木作油漆涂饰；木作门套制安；木作窗帘盒；木作柜俱；墙面墙布贴饰；地面强化木地板铺设；木扶手制作与安装；不锈钢扶手玻璃栏杆；钢结构旋转楼梯；木作装饰门制安。 7、计划工期：招标工期要求为xxx 个日历天，我司拟定施工总工期为 xx 天，质量标准（要求）：符合国家现行强制性标准和验收性规范。 第二节工程特点 1、本工程为xxxx 置业有限公司开发的精品工程，受到我公司领导及绵阳市政府高度重视，该工程设计风格现代、新颖、引领时代潮流，同时使用材料高档，层高较高，要求施工工艺较高，同时要求测量定位精度高。
2、施工中交叉作业较集中，要求各专业工种配合默契，步调一致并注意施工中的安全施工和成品保护。 3、对施工现场的有关信息反馈以及工地同设计师及相关部门的沟通要及时、准确。 4、本工程为全钢筋混凝土框架结构，另含一部钢结构旋转楼梯，该工程由于大部分隔墙是由装饰施工单位完成，所以现场装饰材料复杂多样，干作业与湿作业混合施工，而原本该工程又是精致的艺术工程，在技术工人的选择上应着重选择江南、浙江一带工人，为达到建设单位满意的效果而努力。 二、编制本投标文件适用的相关规范和验收标准 1、国家施工标准《项目法施工管理实用手册》 2、国家施工标准《现行建筑施工规范大全》 3、国家施工标准《建筑工程施工质量验收规范》 第三节编制说明 我公司在详细研究《xxxxxx 生活体验馆室内装修工程》设计图纸和现场情况的基础上，对本工程的施工组织设计进行了精心编制。在施工组织、施工管理、劳动力组织、材料设备供应、施工工艺、进度计划、质量安全措施、文明施工等方面作出了详细合理的组织设计。从施工全进程的人力、物力和施工环节等三个要素着手，对本工程的施工进行科学地、合理地部署。该工程如果我公司有幸承建，我公司将按监理工程师指定的时间和地点与建设单位协商，签订本工程施工承包合同，并做好人员、材料和施工机械的组织、进场等施工准备工作，按时开工。 在此基础上，开工前我公司将根据会审后的施工图、建设单位及监理单位对本投标方案提出的修改意见等，对本工程的施工组织设计做进一步的完善细化，编制更详尽的分项工程施工方案和组织措施，确保本工程施工的顺利进行。施工过程中，如有
样板房及售楼处日常保洁实施方案 样板房和售楼部不仅是一个展示和销售的窗口，而且是开发商实力和物业管 理水平的体现，是消费者了解新楼盘的第一场所，该处每日客流量较大，清洁工作尤为重要。 第一项新楼盘保洁目标和范围 一、目标 1、适应新楼盘的品味和档次，创造一流的卫生环境，使客户从进入售 楼部的第一时间起感觉非常洁净、舒适，体现项目整体优质的 服务水平，从而对新楼盘项目充满信心； 2、使售楼部工作人员有一个干净、舒适的工作环境，激发信心，高效率、心情舒畅、充满激情地工作，顺利实现销售目标。 二、保洁范围 售楼部大堂、签约处 大堂地面、大堂门口、大堂前厅及装饰包括低位墙身、落地玻璃、飘檐、高 位廊柱、低位廊柱、天顶、墙面、墙身、饰品饰物、灯具、台阶、地毯、烟灰盅、咨询台、办公桌椅、台面、显示器、招贴、宣传资料、广告单、指示牌、电器开 关、卫生间 样板房 地面、墙身、地脚线、天花、灯罩、门、窗、玻璃、家私、沙发、装饰画、阳台、卫生间、厨房、车库等 卫生间 地面、墙身、地脚线、天花、灯罩、门（框）、洗手台、洗手盆、镜子、纸 盒、干手机、洁具、小便池、不锈钢件、隔板、风口、抽风机等 楼层公共区域 公共通道地面、墙身、地脚线、天花、灯罩、烟感器、消防箱、门（框）、 玻璃、指示牌、烟灰盅、绿化植物盆底及四周、楼梯地面、地脚线、扶手、墙身、 玻璃窗、消防箱、楼梯转角位地面、地脚线、消防箱等设施 车库 车库、地面、墙壁、天花、消防箱及设备、栏杆、停车设施、道闸、保安岗亭、指示牌、反光标志、公用设施、各种喉管 外围 外围广场地砖、景观水池、旗杆、排水管、下水道、沙井、明渠、花基、低位墙身、招牌、人行道路、果皮箱、保安岗亭、台、轩、榭、人工河、路灯、园 林灯、栅杆、标志牌、消防栓、公共娱乐设施、垃圾桶、水池、石径、台阶、桥 梁（桥面、栏杆）、 管理办公室 地面、台面、玻璃窗、天花、地脚线、沙发、茶几、文件柜等设施 各楼层垃圾收集 第二项新楼盘保洁工作内容和操作规程 一.公共区走廊地面 1．地面上的垃圾、杂物及扫净或推净，保持地面无垃圾、无杂物。 2．地面水渍或污渍及时清除。 3．烟灰盅内垃圾及时清理干净。对垃圾筒内垃圾在下班前必须清倒干净，不得隔夜（除无法进入的区域外）。
通用版律师修订版专用合同
合同编号： 项目 售楼处及样板间室内设计咨询合同 甲方： 乙方： 签订日期：年月日
甲方： ●地址 ●电话 ●传真 乙方： ●地址 ●电话 ●传真 甲乙双方本着平等自愿的原则，就甲方委托乙方为甲方的项目（以下简称“项目”）提供室内设计方案咨询服务的事宜，经协商一致，订立本合同。 第一条项目概况 1.1项目名称：项目 1.2项目位置： 1.3 项目地块规划指标如下： 第二条乙方咨询服务范围、成果及深度 乙方咨询服务的范围、成果内容及深度详见附件一。 第三条乙方咨询服务进度 3.1乙方向甲方提交咨询服务成果的程序、进度及文件拷贝要求详见附件二。 3.2乙方应严格依据咨询服务进度展开咨询服务。如出现下列情况，咨询服务进度经甲乙双方协商后，允许调整： 经甲方代表书面通知乙方暂停咨询服务工作，暂停咨询服务工作的时间即为调整时间。如暂停咨询服务时间超过2个月，则双方另行协商是否继续进行或终止合同等相关事宜。
第四条咨询服务费及支付方式 4.1咨询服务费 4.1.1.为本合同项下的咨询服务，甲方应向乙方承付咨询服务费为暂定总价RMB: 1,212,350元，即人民币壹佰贰拾壹万贰仟叁佰伍拾圆整，最终咨询服务费总价依据实际工作量进行核定和结算。暂定总价中，施工图设计咨询费用人民币484,940元。 4.1.2 咨询服务费采用固定单价，暂定总价方式，咨询费单价标准见4.1.3表格。单价中已包括但不限于乙方发生的成本、公司管理费及公司需缴纳的各类税费，任何可能的人工成本(含加班费、赶工费、窝工费)、政府收费等各种因素造成的价格变动等。 4.1.3 咨询费单价及暂定总价标准如下（单方价格基准）： 4.1.4如果甲方委托乙方进行后续其他室内设计咨询工作，在后续工作量不低于下表中40%的情况下，乙方后续工作承接报价单价不高于下表中标准： 4.2咨询服务费支付方式 4.2.1乙方根据工作进度内容完成咨询任务，乙方将按下面的工作进度提出付款申请，并附正式发票。甲方应在本合同第4.2.2条规定的付款时间内按比例向乙方支付有关咨询服务费，汇入乙方指定的帐户。 4.2.2 在乙方完成本合同项下工作，提交最后一次付款申请时，乙方应就实际设计净面积进行统计测量，提交甲方核定。甲方将根据单价标准及经甲方确认的实际设计净面积计算最终合同总价，履行结算程序后，按照结算金额向乙方付款。 4.2.2付款进度 4.2.3乙方帐户 单位名称： 开户银行： 账号： 地址：
总结非常实用及售楼处包装建议苏绪柒 【总结】非常实用的售楼处包装建议 苏绪柒 由于房地产项目是一个开发周期长、资金需求量大的产品，因此其销售也具有特殊性：并不是产品全做好了才卖，而是在产品做到一定程度之后即开卖。这时候开盘，消费者并不一定能够看到房子的真面目，刺激他们购买的因素是卖场包装的美好形象所引起的对产品的美好构想，这种方式，我们称之为卖场的最优激发度。因此，不同的楼盘在音乐、照明、布局、色彩和人员类型方面常常会有所不同。 至于卖场包装的重要性，这是身处第一线的开发商们早已认识到的事实，这里就不做赘述，我们重点阐述的是卖场包装的一些标准动作与自选动作。 一、楼盘包装： （1）地盘包装 概念——楼盘范围内的一切广告宣传及销售设施和工具（硬） 包装内容——广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观 （2）销售包装 概念——“软”的包装
包装内容——销售人员的管理，谈吐语言，着装，气氛的营造，活动，表演 二、卖场包装操作示范 标准动作之一：营销中心的包装 营销中心（售楼处〕不仅是激发买家购房欲的现场第一线，还体现出发展商的专业水准与品牌形象。以下将分别介绍营销中心的形式、风格、功能以及样板房、现场销售管理、形式创新、最优激发度等关键问题。 ◇运作程序： 1.位置的选择： 售楼处要么设在楼盘厅堂内，要么建在户外。户外售楼处又有两种，一种是紧靠楼盘厅堂搭建，与厅堂内部连为一体，空间上更为宽敞：另一种是在主要道路旁建造的独立接待中心，一般不会离楼盘很远。样板房不设置在楼盘，而在户外搭建，较为罕见。 户外附独立的示范单位，一方面可以避开施工的影响，保证施工建造不受外界干扰；另一方面又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光条等的缺陷。香港楼盘包装比较特别的地方、就是有一些售楼处不设在楼盘工地、而是设在闹市这种人流车流都比较集中的地方。香港的楼盘工地基本上是封闭式的。因为一来港人不喜欢跑大老远到楼盘所在地看楼，也不愿走进安全系数较低的施工现场；二来还可以保证施工建造不受外界干扰。
（管理与人事）售楼处样板房管理规程
售楼处客服、秩序人员作业规程 1.目的 规范售楼处客服、秩序人员的作业标准。 2. 适用范围 适用于江苏城置物业接管的各售楼处。 3. 职责 3.1 熟悉售楼处的整体概况及接待大厅所使用之物品、设施； 3.2 项目经理、售楼处主管负责售楼处整体管理； 3.3 秩序人员负责车辆引导及秩序维护形象展示； 3.4 客服人员负责为来访顾客提供标准的星级酒店式接待服务； 3.5 保证接待用品得到合理使用，及时补充。 4. 规程 4.1 上班前准备 4.1.1 售楼处物业服务人员应提前15分钟到岗； 4.1.2 每日项目经理/售楼处主管组织班前会、晚点名，并安排与总结当日工作； 4.1.3 打开各个区域的门、窗透气，并于营业前10分钟开启空调； 4.1.4 营业前10分钟检查完各负责区域卫生，补充当日所需茶饮、水并做好营业前的各项准备工作； 4.1.5 营业前5分钟各岗位人员到位，面带微笑准备迎接顾客。 4.2 下班前准备 4.2.1 每天按照时间节点上报《情景营销服务监控表格》，做好各岗位责任区内的清洁工作。 4.2.2 检查各类设备的电源及时关闭，办公区域要做到人走灯灭。
4.2.3 统计各类消耗物资，做到及时申购补充。 4.2.4 贵重物品与重要事项需跟晚间秩序人员交接，并做好交接记录。 4.3顾客到访 4.3.1 VIP顾客、地产公司、集团公司领导或政府相关部门领导莅临； 4.3.1.1 秩序人员根据顾客或领导到访日期、所乘车辆数目事先预留出相应车位； 4.3.1.2 顾客或领导到访后，由秩序人员引导顾客或领导所驾车辆驶入售楼处门前停车区域并指挥驶入预留停车位； 4.3.1.3 为顾客或领导开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，指引前往售楼处大门； 4.3.1.4 对讲机呼叫售楼处，“有顾客/领导××位马上抵达售楼处，请做好接待工作。” 4.3.2 自驾车顾客 4.3.2.1 秩序人员指挥顾客所驾车辆驶入顾客停车位； 4.3.2.2 为顾客开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，并提示顾客“请您携带好随身物品，关好车门、车窗”； 4.3.2.3 指引或陪同顾客前往售楼处大门； 4.3.2.4 对讲机呼叫售楼处，“有顾客×位抵达售楼处，请做好接待工作。”4.3.3 乘出租车或步行到顾顾客 4.3.3.1 秩序人员引导顾客所乘车辆驶入售楼处门前停车区域； 4.3.3.2 为顾客开启车门，礼貌问候“您好，欢迎光临××售楼处”，并提示顾客“请您携带好随身物品！”；
示范区精装设计成果汇报及评审会要点（讨论稿）评审内容XX项目示范区精装设计成果 会议定义1、汇报会：由设计公司进行XX示范区精装方案设计成果汇报 2、评审会：由XX示范区决策团队对设计成果进行评审和决策 输入条件 设计成果提交标准表 类别成果内容要求 图纸图纸 1.优化平面布置图。 2.地面铺装图。 3.天花平面图。 4.主要空间立面图。 5.主要材料物料表。 6.软装设计概念成果。 效果图 主要空间效果图（客厅，餐厅，卧室包含以上空间，但不 仅限于以上空间效果图，以充分表达设计效果为准）。 经济技术指标无 模型 实体模型无 Sketch模型无 材料样板主要材料样板
成本测算无 输出成果 （会议）形成会议纪要，明确设计成果是否达成一致，并明确修改内容及下一步工作计划安排。明确工作责任人。 评审要点 红线控制评审要点: 客户承诺重大风险（如样板房平面尺寸、梁柱位置、层高等是否与最终交付标准一致）。 评审关注要点： 1，优化平面布置图。是否与相关专业（建筑，结构，景观）图纸核对，并达成设计成果共识？2，地面铺装图。是否有遗漏空间的铺装（与建筑，景观交界处）？是否核对标高（与建筑，景观交界处）？ 3，天花平面图。是否满足合理的空间标高？是否与相关专业（建筑，空调设备）核对过标高及天花造型？灯光整体照度适宜，背景光、主题光、点缀光层次分明？ 4，主要空间立面图。是否充分体现设计风格？ 5，主要空间效果图。是否充分体现设计分格？是否与最终实现效果想 6，主要材料样板。是否考虑材料的供应难易度？是否考虑材料工艺的实施难易度？ 7，软装设计概念。是否结合硬装设计风格？是否有足够的品质感？是否对客户有记忆点？
一、售楼处及样板间针对性调研一览表
市场调研分析结论： 从市场调研的结论来看，不同地段、不同体量、不同价格、不同销售周期的项目对售楼处及样板间的需求会略有不同，但基本的规律是高端项目较重视售楼 处及卖场的包装，尤其是体量大，单价比较高的项目对售楼处样板间的要求就 越高。 从售楼处卖场包装所占营销费用比例来看，基本上都是在总体营销费用的10%以上，项目销售体量为20万平方米的项目，售楼处及卖场包装的所占营销费 用的比例基本是在30%左右。 售楼处位置选择与售楼处本身的包装，对整个项目的销售起到关键性的作用，约有50%的客户是被售楼处卖场包装吸引而成交的，尤其是市区项目作用就更 大。 在调研的过程中我们和现场的策划进行了互动的沟通，普遍反映售楼处在早期广告投放比较多的时候效果还不是很明显，但是越到后期，广告投入少，作用 就越明显。 二、项目自身销售推广的实际状况考虑 1.开发商本今年度有回款计划,从目前的工程进展情况来看,项目将有一年多的时间会 是在期房状态下进行销售。 2.项目营销费用：按照20个亿的销售额来计算，营销推广费用按总销售额2%计提， 整个项目的营销费用约为4000万；从合理分配项目营销费用的目标出发，根据以往的推广经验，市区高档住宅项目销售渠道主要有以下几种途径：（售楼处及现场包装、户外、网络、杂志、报纸、广播、直邮）。大致的营销费用分配比例基本是：售楼处及现场包装所占营销费用比例达到40%；其余60%的营销费用主要用于网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等。所以作为二环内长安街附近的本项目，根据市场正常推广渠道费用使用安排如下：售楼处及现场包装费用1600万； 其余网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等费用为2400万。
提升售楼处和样板间整体物业服务 详细方案 售楼处日常服务标准 礼仪（水吧服务） 1）负责接待售楼处来访客户，引导客户进入销售推荐 A.客户来访通知，标准礼仪站姿站在客户进入门口等候，微笑面对客户，微微鞠躬问好，指引客户进入会谈区 B.若为预约客户，水吧礼仪应提前告知被预约的销售，如遇到随机来访客户，尽快为其联系销售讲解，尽量不拖延时间。 C.客户等候期间可回答客户零星相关项目信息问题（以答客问为准） 2）服务看房客户，及时为客户提供茶点，饮品， A.客户落座后，上前询问需要，自动告知水吧所提供的相应饮品，随后马上为客户提供其所需要 B.及时为客户添续茶水，巡视，了解客户需要并清理桌面垃圾。 C.客户走后，及时收拾残余 3）负责吧台物品保管，器具的清洁维护工作 4）维护吧台及销售会谈去的清洁卫生 5）对客户要主动、热情、大方，以礼相待，做到来有迎声，问有答声，走有送声 保安 售楼部大厅岗 上岗前，仔细检查佩戴器械是否佩戴完整，做到着装整齐，仪表端正，精神饱满，杜绝不文明执勤行为的发生。不准在上班时间喝酒、睡岗、看书、接打私人电话聚众闲聊等。 售楼大厅是人员众多的场所，必须提高警惕，观察有无可疑人员；衣衫不整及推销人员禁止入内。防止他人顺手牵羊，偷盗财物；发现问题，立即上报和处理。保证售楼大厅营业秩序，切记不可大声喧哗。护售楼部内部的设施设备，防止他人随意刻画或损坏财物。 楼层巡查岗 文明巡视，注意可疑人员，发现问题，礼貌询问，并做好控制，上报领导，并在记录表做好记录。 严格履行自己的职责，及时发现事故苗头，消除隐患，确保公司人员财物安全。 对售楼部的重点区域进行重点巡视检查，发现可疑情况立即处理和上报领导。
售楼处及样板房日常管理制度 一、工作守则 1、微笑服务：置业顾问的职责包括推销项目及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以置业顾问应在任何时间都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容，态度诚恳，工作积极，并不断改良，让自己做得更好。对精神面貌欠佳的，情绪低落的置业顾问不得接待客户。 2、守时：守时应是一个置业顾问所具有的最基本的工作习惯，不仅上班时间不迟到、不早退外；约见客户时一定要准时，切忌让客户等候。 3、纪律：置业顾问必须遵守公司的各项规章制度及管理条例。 4、保密：置业顾问必须遵守公司的保密原则，不得直接透露公司的客户资料，不得直接或间接透露公司员工资资料，如薪金、佣金等；不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。 5、着装：在售楼处（或与项目相关的各类活动中）必须按照要求统一着装，并且佩戴胸卡，无统一着装的不得接待客户。 6、诚信：销售过程中，对于购房客户提出的有关产品规划及认购签约的相关事项，进行实事求是的介绍，不做虚假不实的回答，不乱承诺。对于自己不了解的问题，不得主观臆断，须请示领导方可答复客户。 7、原则：不得以任何理由向购房客户索要或收取礼品、钱款、财物等。 二、案场考勤 严格遵守现场考勤及值班时间，不得迟到早退，不得擅自离开工作岗位。基本规定如下： 1、案场作息时间: 夏令时8:30-17:30，冬令时8:30-17:00 2、案场工作人员上班时间前、下班时间后更换服装； 3、每日17：30之前递交数据交销售内勤统计，次日由销售内勤将相关数据交甲方内勤统计汇总，甲方内勤每周上报一次于甲方销售经理（每周五上报）。 4、不得迟到早退，有事请假需上报销售主管同意，销售主管有事请假需经甲方甲方销售经理同意。原则上不允许越级申报，遇特殊情况如主管领导不在案场等可越级申请；未经同意迟到早退按旷工处理。 5、正常情况下，销售部门包括经理、主管及置业顾问等实行六天工作制，每人每周轮休一天。