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古北水镇规划方案
项目名称：古北水镇
项目区位：北京市密云区
古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。
一、项目规划
拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
二、项目定位
“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
三、业态规划
以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。
文化展示体验区:10个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等;
特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房;
商务会议：预计建设两个大型会议中心;
日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。
三、营销策划
以北京、华北地区为主，全球营销。
四、开发基础
开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。
市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。
政策支持：20RR年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公
司。
渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅游客源广。
五、开发模式
借鉴“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运营。
依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有以下三个方面的明显优势：
1、规划和产品优势：
古北水镇在开发时全资买断所有商铺和住家的产权，由乌镇专业化运作团队运作，借鉴乌镇模式，对景区统一开发、设计规划。
在基础设施方面——古北水镇以近项目总投入的1/3用于生态环保建设。为了较完整地保存古朴原貌，使地面免遭破坏，度假区的街道全部采用长条青石板铺设，并在地下设有长 1.7km、高2.5m、宽2.6m的综合管廊，将热力管道、中水管道、直饮水管道等均埋于地下，不仅有效地保护了地面，对于建设原汁原味的历史文化旅游目的地也起到了重要作用。
在外部整治方面——古北水镇是在原司马台三个自然古村落的基础上聚合而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和独特的文化资源。在古北水镇的开发建设过程中，始终将文物保护、古建筑修缮和基础设施的重建列为首要任务。为了保护原有古建筑，不破坏原始风貌，本着“修旧如故，整修如故”的原则，采用了大量的古建材料和传统修缮手法，力求真实还原一个长城小镇的繁华旧貌。
在内部改造方面——“外形传统风貌，内核现代功能”。在保留原貌的同时大胆创新，对修复后的民居建筑进行内、外特色装
饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用，使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。
在社区配套方面——古北水镇按照现代居住社区的标准，配套包括公共场所、社区休闲活动空间、人文活动设施及旅游配套设施，涵盖食、住、行、游、购、娱旅游六要素，不用出景区就几乎能够满足游客的所有需求。建立了戏楼、祠堂、书院、镖局等等，激活古镇生活文化，让游客体验真实的古镇生活。
2、产权和社区优势
吸取其它古镇开发的经验教训，在开发时采取了全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主体一元化，从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可能。
此外，古北水镇改变了一般古镇开发中的社区关系：对于一般古镇而言是外来者的游客在古北水镇是真正的“镇民”，原来的居民却成为进入景区务工的外来者，原住居民通过承租景区公司的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。
3、经营和管理优势
古镇管理行家与旅行社业巨头强强联手的专业化运行团队是古北水镇的制胜法宝。项目由中青旅集团与乌镇联合打造，在水镇始建之初，他们就将方便游客、人性化服务等理念融入其中，避免了规划建设与经营管理两层皮的现象，保证了景区的品质。
对于古北水镇来说，门票只是进入景区的门槛，景区内包括餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力，这会使得收入的增长幅度远大于游客量的增速。在业态上实施复合经营的基础上，古北水镇在管理上实施统一管理
六、规划布局
景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合
1、功能分区
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布;古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块;其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。
2、开发运营：
开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式。
开发模式借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。
3、开发主体
以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG(创业基金)的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开发。
开发措施确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。
景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。
对于这里的原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。
七、商业模式：
观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式。
商业业态主要分两种：
一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入，客栈及店铺是主要就业领域。
酒店分类商业业态主要分两种：
一类为民宿，即民居，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发挥原住民的服务意识。
另一类为标准的4、5星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。
八、盈利构成：
当前项目主要收入来源：门票+旅游经营收入。
项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城(包括上长城的索道)，还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此，当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。
一、古北水镇开发融资方案 2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本 2.1 亿元，由中 青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。 整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000 多亩土地， 其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当 地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买 1000 多亩土地， 其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当 地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。 当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审 批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统 筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领 导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批 模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到 审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修 建景区门口的道路。 2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长 投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。 同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地， 总面积 717.54亩，成交价 2.59 亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价 1.94 亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高 的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为
古北水镇规划方案 项目名称：古北水镇 项目区位：北京市密云区 古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。 一、项目规划 拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。 项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。 二、项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。 三、业态规划 以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务
会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。 文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等; 特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房; 商务会议：预计建设两个大型会议中心; 日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。 三、营销策划 以北京、华北地区为主，全球营销。 四、开发基础 开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。 市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。
古北水镇的投融资方案 精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
一、古北水镇开发融资方案 2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。 整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买 1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。 当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了 “古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。 2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。 同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积 717.54亩，成交价 2.59 亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价1.94 亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。 在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出 6.8 万平方米长城源着项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。 2011年 12 月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资由2.1亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与 IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。
旅游小镇典型案例解读 古北水镇 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
旅游小镇典型案例解读——古北水镇 古北水镇位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落;与河北交界，距离北京市小时，距离承德市约45分钟车程。 北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，由IDG战略资本、中青旅、乌镇旅游公司共同投资5亿元建设，此后又引进北京和谐成长投资中心、北京能源集团，截至2017年6月其注册资本提高到亿元。 图表1：古北水镇自成立以来的资本变化 资料来源：前瞻产业研究院整理借鉴乌镇模式 从运营模式来看，古北水镇由乌镇专业化运作团队运对景区统一开发、设计规划，在借鉴乌镇“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”经验的基础上，基于其京郊特色做出了改进。 此外，中青旅及下属旅行社类子公司利用现有线上线下销售渠道，采购古北水镇提供的景区门票、景区酒店等旅游产品，有利于增强客户吸引力，有助于支持古北水镇的业务发展。 图表2：古北水镇经营模式 资料来源：前瞻产业研究院整理 从商业模式来看，古北水镇采取观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的模式，其中，商业业态主要分为两种：一种是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游客对水镇风情的情感体验;第二种是老北京特色商业街商铺，这也是古北水镇最大的特色，开发公司负责所有经营权的审批，整体管控，并吸纳原住民作为公司工作人员，客栈及店铺是主要就业领域。 图表3：古北水镇盈利模式 资料来源：前瞻产业研究院整理
一、古北水镇开发融资方案 2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元, 山中青旅全资控股，作为古北水镇项L1的建设主体，推进项U建设丄作。 整个古北水镇景区规划面积9平方公里，其中项LI公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，出地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。 当地政府对项U支持力度较高，釆取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项LI手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项日拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。 2011年6月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款1亿元人民币提供担保，借款期限一年。 同年8月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项LI旅游用 地，总面积717.54亩，成交价2.59亿元；11月取得旅游用地359亩，成交价 1.94亿元。项LI取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收半地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。
旅游小镇典型案例解读——古北水镇 古北水镇位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落;与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。 北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，由IDG战略资本、中青旅、乌镇旅游公司共同投资5亿元建设，此后又引进北京和谐成长投资中心、北京能源集团，截至2017年6月其注册资本提高到15.32亿元。 图表1：古北水镇自成立以来的资本变化 资料来源：前瞻产业研究院整理
借鉴乌镇模式 从运营模式来看，古北水镇由乌镇专业化运作团队运对景区统一开发、设计规划，在借鉴乌镇“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”经验的基础上，基于其京郊特色做出了改进。 此外，中青旅及下属旅行社类子公司利用现有线上线下销售渠道，采购古北水镇提供的景区门票、景区酒店等旅游产品，有利于增强客户吸引力，有助于支持古北水镇的业务发展。 图表2：古北水镇经营模式 资料来源：前瞻产业研究院整理 从商业模式来看，古北水镇采取观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的模式，其中，商业业态主要分为两种：一种是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游客对水镇风情的情感体验;第二种是老北京特色商业街商铺，这也是古北水镇最大的特色，开发公司负责所有经营权的审批，整体管控，并吸纳原住民作为公司工作人员，客栈及店铺是主要就业领域。
图表3：古北水镇盈利模式 资料来源：前瞻产业研究院整理 旅游项目丰富 古北水镇依托司马台遗留的历史文化进行深度发掘，将9 平方公里的度假区整体规划为集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。 目前，古北水镇内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含1个五星级酒店、4个精品酒店、5个主题酒店、23家民宿客栈，特色商铺和餐厅以及10多个文化展示体验区。 此外，古北水镇根据时节推出特色的游艺项目来增强自身的吸引力，譬如应景的中秋节、春节活动，这些活动能够为吸引更多在小假期中有空闲时间以及出行计划的群体，增加景区收入。
古北水镇的投融资方案集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
一、古北水镇开发融资方案 2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。整个古北水镇景区规划面积9平方公里，其中项目公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。 当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。 2011年6月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款1亿元人民币提供担保，借款期限一年。 同年8月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积717.54亩，成交价2.59亿元；11月取得旅游用地359亩，成交价1.94亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。 在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出6.8万平方米长城源着项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。 2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资由2.1亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。 2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资5亿元占股20%。增资完成后股权结构作出以下变更，如表1所示。
古北水镇规划方案
古北水镇规划方案 项目名称：古北水镇 项目区位：北京市密云区 古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。 一、项目规划 拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。 项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
二、项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。 三、业态规划 以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。 文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等; 特色住宿：当前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房; 商务会议：预计建设两个大型会议中心; 日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。 三、营销策划 以北京、华北地区为主，全球营销。 四、开发基础 开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。
2014年景区运营行业分析报告 中青旅 2014年3月
目录 一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台 (4) 1、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构 (4) 2、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力 (4) 3、后续催化剂 (5) （1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂 (5) （2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长 (6) （3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力 (6) 二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区 (7) 1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔 (7) 2、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区 (8) 3、开发基础：交通便利、政策支持、整体开发、渠道完备 (9) 4、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区 (10) 5、股权结构：中青旅权益占比36% (12) 6、估值：预计古北水镇总价值在116亿元 (13) 三、乌镇模式，开启“走出去”战略 (14) 1、乌镇开发：江南水乡的封面，古镇开发的标杆 (14) 2、开发历程：从“观光小镇”到“度假小镇”到“文化小镇” (16) 3、乌镇模式：整体规划、复合经营、注重休闲 (17) 4、收入结构和发展前景 (18) 5、乌镇模式开启“走出去”战略，成为“连锁型旅游目的地开发公司” (20) 四、旅游、酒店和策略投资：关注互联网O2O转型 (21) 1、旅行社业务：关注会展业务和O2O转型 (21) 2、酒店业务：帝苑酒店亏损拖累增长 (24) 3、IT投资：稳定增长 (25) 4、房地产投资：地产收入结算即将完成 (25) 5、商业地产：桐乡旅游广场 (26)