2014年景区运营行业分析报告
中青旅
2014年3月
目录
一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台 (4)
1、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构 (4)
2、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力 (4)
3、后续催化剂 (5)
（1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂 (5)
（2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长 (6)
（3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力 (6)
二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区 (7)
1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔 (7)
2、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区 (8)
3、开发基础：交通便利、政策支持、整体开发、渠道完备 (9)
4、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区 (10)
5、股权结构：中青旅权益占比36% (12)
6、估值：预计古北水镇总价值在116亿元 (13)
三、乌镇模式，开启“走出去”战略 (14)
1、乌镇开发：江南水乡的封面，古镇开发的标杆 (14)
2、开发历程：从“观光小镇”到“度假小镇”到“文化小镇” (16)
3、乌镇模式：整体规划、复合经营、注重休闲 (17)
4、收入结构和发展前景 (18)
5、乌镇模式开启“走出去”战略，成为“连锁型旅游目的地开发公司” (20)
四、旅游、酒店和策略投资：关注互联网O2O转型 (21)
1、旅行社业务：关注会展业务和O2O转型 (21)
2、酒店业务：帝苑酒店亏损拖累增长 (24)
3、IT投资：稳定增长 (25)
4、房地产投资：地产收入结算即将完成 (25)
5、商业地产：桐乡旅游广场 (26)
五、盈利预测 (27)
一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台
1、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构
中青旅作为综合旅游龙头，形成了以旅行社业务为主体，景区运营和酒店管理为两翼，并辅以房地产销售、IT 等策略投资的业务结构。从2012 年的利润结构来看，景区管理（乌镇景区）是公司业务的最大亮点，净利润占比40%。
2、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力
中国旅游形态正由观光游向休闲游转型，而位于城市周边、行程简单、利用短假期的短途休闲“微旅游”拥有巨大市场空间。中青旅旗下的乌镇和古北水镇正是瞄准京沪周边的“微旅游”市场，打造观光+休闲+度假的复合型景区。
中青旅具备国内最领先的景区开发能力，将先天条件一般的乌镇打造成江南水乡的封面，是中国净利润规模最大的单一景区、浙江省客户满意度最高的古镇，以及最符合休闲游定位的景区，乌镇西栅成功留住休闲散客，酒店入住率超过60%，客单价远高于其它古镇。
乌镇的成功模式可总结为1）整体规划：强调景区整体风貌，管
线地埋、修旧如故等模式保证了原有的古朴景观；2）集中产权：收回景区内所有产权，酒店、餐饮和大部分店铺均为公司直营，避免商铺雷同、商业化气息过重的风险；3）注重休闲：乌镇西栅在保留了明清古建和老街长弄的同时，在内部充实现代化的配套设施，为游客提供舒适的居住环境和全方位的休闲娱乐，符合游客“休闲游”需求。
3、后续催化剂
（1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂北京市存在巨大的短途休闲游需求，但周边又非常缺乏优质旅游景点供给，野三坡、十渡等景点年客流均超过200 万。古北水镇交通位置便利，并由乌镇原班人马打造，保证了景区的高端品质。古北项目定位“观光+休闲+会议”的复合型景区，除了包含4A 级景区司马台长城的美丽风光，还拥有酒店民宿、餐饮、温泉、演艺等配套设施，满足休闲、度假和会议需求。
我们预计古北项目整体估值116 亿。古北水镇已于13 年10 月底开始试营业，随着景区品质和前景逐渐被市场和消费者所认知，公司资产价值和发展潜力有望逐渐获得市场认可，得到估值提升。
（2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长
受禽流感、炎热天气和三公消费下滑影响，1-3 季度乌镇客流同比下滑约5%。14 年客流有望实现低基数下的反弹。同时考虑收购15%的乌镇旅游股权，预计公司14 年净利润同比增长33%。
（3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力公司目标成为连锁型旅游目的地开发公司，充分利用领先的景区开发能力，形成平台模式。古北水镇是公司“走出去”战略的第一步。根据新闻报道和我们的调研，未来与乌镇同处桐乡的濮院古镇有望成为公司下一个异地复制的项目。新项目宣布将有望进一步打开市值空间。
二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区
1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔
我们预计北京市短途休闲游潜在市场规模在5000 万人次/年，但城市周边又缺乏优质的短途旅游景点。京郊的休闲度假游项目，若能拥有优秀的品质和服务，能够填补短途旅游供给缺口，激发居民的出行欲望，未来发展潜力巨大。
?需求：短途休闲游潜在市场在5000 万人次/年：1）市内居民产生需求4500 万。北京市城镇人口数量1700 万人，拥有私人汽车370 万辆，假设拥有汽车的家庭每年短途出游4 次，没有汽车的家庭每年平均出游1 次。2）到访游客产生需求500 万：北京市一年到访游客数量达2.1 亿人，其中观光、休闲度假游游客达到约1 亿人，假设其中5%会参与周边旅游。
?供给：北京周边缺乏优秀休闲游目的地：整个河北省仅有5 个5A 级景区，相比而言，上海周边的浙江省、江苏省共拥有25 个5A 级景区，年接待量都超过60 万人次。目前北京周边的景点已经被挤得人满为患，体现出景点供给的稀缺性。北京欢乐谷的接待游客人数已达到345 万，野三坡也达到265 万人次。
?现状：密云旅游初具规模：受益于京津冀城镇群的巨大旅游需求，密云县2012 年接待游客869.6 万人次（住宿业128.6 万、旅游区103.5 万、民俗旅游637.4 万），营业收入达36.5 亿元。
2、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区
九华山庄：位于昌平区小汤山，占地2000 余亩，定位北京地区的商务会议市场。拥有超过60000 平米100 余个不同规格的会议场所，并配套有温泉、体育、保健等休闲娱乐项目。2011 年公司整体收入达5.7 亿元，占据北京会展市场约25%的市场份额。
九华山庄98%的客流来自于会议和年会，年会尾牙的季节性很强，每年10 月份到春节前的业务占整体收入的75%以上。这种淡旺季的过大差异影响了经营效率，总是形成淡季人去楼空，旺季忙不过来的现象。另外，受三公消费下滑和其它大型会议中心开业的分流影响，近年来九华山庄的收入增长停滞不前。
十渡景区：位于北京市西南的房山区，拥有中国北方唯一一处大规模喀斯特地貌，2005年成为中国4A 级景区。景点主要定位北京居民的自然观光游，2011 年十渡镇接待游客333 万人次，实现旅游收入6.9 亿元。
十渡的旅游高峰期间在每年的5-10 月，冬季基本没有游客，与九华山庄恰恰相反。另外由于十渡主要为自然景区，景区门票、项目收入占比70%，客单价水平较低，仅为200 元左右。
3、开发基础：交通便利、政策支持、整体开发、渠道完备
良好的区位位置、政府的大力支撑，以及乌镇成功的设计经验和
整体运营开发将成为古北水镇项目的品质保证。中青旅本身的旅行社渠道和会议展览客源也将成为古北水镇客流来源的重要渠道。
?交通便利：景区距离北京市区约120 公里，驱车约一个半小时能够到达（走京承高速，从司马台出口下高速即到）。这段距离远近适中，既方便北京市居民在周末、假日的出行，又不会过近，提高了游客在景区过夜的可能性。
?政策支持：古北项目获得了北京市政府的大力支持。2012 年古北项目获得密云县财政局4100 万的基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。市政府还在公路交通、行政审批方面给予项目帮助。
?整体开发：古北水镇项目由原乌镇团队打造，该团队拥有丰富的景区整体开发经验。
整体开发保证了景区的设计统一、风格完整和规划合理。能够避免其它景区易出现的产权纠纷和过度商业化的现象。
?渠道完备：公司可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客。另外，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅游也将成为古北的重要客源。
4、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区
?观赏长城风光：司马台长城是国家4A 级景区，是北京周边保护最好的一段野长城，山形险峻，风景优美，被长城专家评价为“中国长城之最”，被《中国国家地理》评为中国十大秋色之一。古北项
目对司马台长城进行进一步维护，加上夜光工程，便于在夜晚欣赏长城景色。
?感受北方文化：古北水镇突出展示北方文化。古镇建筑以清代、民国的北方四合院类型民宿为主，并且设有10 个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺。
?休闲项目丰富：古北项目内涵丰富，定位城市居民休闲度假需求，远不仅仅只是自然观光景点。景区内计划建有两个五星级酒店、6 个高档会所（会所中包含自然温泉）、400 余个民宿。并设有特色餐饮区，日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等配套休闲设施。
?会议/活动理想地点：古北水镇预计建设两个大型会议中心。乌镇目前会议市场的客流占比达到20%以上，北京拥有更多的企事业单位，未来古北的会议市场前景更加看好。另外，古北还建有特色教堂，瞄准北京婚宴市场。
总体而言，古北水镇既具备十渡的美丽风景，适宜自然观光；又拥有九华山庄的休闲、度假和会议设备，再凭借乌镇团队领先的开发能力，未来古北水镇的容量和定位将是“十渡+九华”，有望成为京郊最成功的旅游度假景区。
古北水镇已于13 年10 月份开始试营业，预计在14 年实现一期开业。公司计划主要针对北京市场中高端消费人群。目前预计景区门票定价在200 元左右。司马台长城单独收费，预计价格在50-60 元。另外司马台索道也需要单独收费，预计价格在50-80 元。五星级酒店市场价格定位在1500 元以上，民宿价格在500-3000 元的价格区间左
右。另外，古北二期预计以旅游度假公寓住宅为主，占地面积约300 亩，预计至最早要到2016 年逐步贡献净利润。
5、股权结构：中青旅权益占比36%
此前中青旅由于涉及房地产业务，A 股的再融资业务难以进展。但古北水镇自2011 年开设建设后资金需求巨大，前期投资规模超过30 亿元。公司通过先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和京能集团等战略投资者，来实现古北水镇的项目筹资。目前中青旅直接控股25.8%，并通过乌镇旅游间接持有15.48%的股权，实际权益比例占36%（25.81%+15.48%*66%）。
6、估值：预计古北水镇总价值在116亿元
占据广阔的北京市场需求，并且拥有高档的品质保证，古北水镇的成功将是大概率事件，预计项目培育期为2 年，自2015 年起形成业绩增长的重要推动力。
?收入假设：我们预计到2018 年，古北水镇合计游客人数能够达到270 万人次（日内游客162 万人，隔夜游客112 万人），合计营业收入达11 亿元。
?成本假设：预计项目成熟后运营成本在5-6 亿元左右，其中折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左右（总员工数约3000 人），财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水电、餐饮费用约2 亿元。
根据折现现金流计算，我们给予古北水镇项目估值116 亿元。中青旅在古北水镇权益占比36%，因此古北水镇将为中青旅带来市值增加42 亿元。
三、乌镇模式，开启“走出去”战略
1、乌镇开发：江南水乡的封面，古镇开发的标杆
?先天一般的基础下脱颖而出，成为客户满意度最高、盈利能力最强的江南古镇相比其它的江南古镇，乌镇的先天基础并不突出：开发时间远晚于周庄、同里；与上海市区的距离较远；除了原有的茅盾故居，也并没有特别突出的文化内涵。
但是乌镇吸取了此前古镇的开发经验，凭借优秀的开发和管理能力，成为六大古镇中客流量第二大、收入最高的景区。乌镇景区2012 年的综合客单价为115 元，远高于周庄、同里等景区30-40 元的客单价。目前乌镇已成为全国净利润规模最大的单一景区公司。
?过去5 年年均客流增长25%，收入增长34%
受益整体旅游市场的蓬勃发展和乌镇持续的开发创新，2007 年-2012 年乌镇旅游公司年均客流增速25%，年均收入增长34%。2012 年乌镇旅游接待游客601 万人次，实现收入6.9 亿元。
2、开发历程：从“观光小镇”到“度假小镇”到“文化小镇”
?开发之前（-2001 年）：乌镇在向城市化、工业化迈进的过程中，逐渐失去以河道为中心的江南古朴水镇风光，新建筑、老建筑、破建筑掺杂，河道污染严重，另外文化资源也相对匮乏，仅有茅盾故居一个景点。
?观光小镇（2001 年-2007 年）：1999 年，时任桐乡旅游局长陈向宏成立乌镇古镇旅游投资有限公司，开始东栅保护工程，在吸取了周庄等其它古镇的开发经验和教训后，为保证景观整体风貌，首创“整体开发”、“管线地埋”、“整旧如故”等模式，拆除不和谐建筑、清理河道、为居民进行改厕工程、同时采用泛光工程提升乌镇夜景。乌镇东栅2001 年对外开放。河东以小型展览馆为主，包括江南百床馆、酒坊、染坊、茅盾故居等。河西以特色商品销售为主。
?度假小镇（2007 年-2013 年）：2007 年西栅景区对外运营，西栅内居民全部迁出，保护和修缮工作进行的更加完整，西栅面积比东栅大三倍。景区内的酒店、餐饮、商铺基本都为公司直营，形成了国内较少有的“观光加休闲体验型”古镇景区。
?文化小镇（2013 年-）：挖掘小镇民俗文化，与中央电视台
合作展现地方特色的年夜饭、长街宴、堂会等民俗活动。与黄磊、赖声川等演艺界人士合作，举办乌镇戏剧节，增加乌镇的文化元素，创建更难以复制的旅游文化壁垒。
3、乌镇模式：整体规划、复合经营、注重休闲
乌镇成功的开发被联合国专家考察小组誉为古镇保护之“乌镇模式”，成为“中国古镇保护进程中值得推广的典型”。总结来看，乌镇模式主要包括三点：整体规划、集中产权、注重休闲。
?整体规划：公司建设初期就进行一次性整体的规划，强调保存水镇风貌。拆除不符合风格的新建筑，用“修旧如故”的方式保护原有老旧建筑。而管线地埋、河道清淤等方式保存了原有的古朴景观。使得游客能够更直观和强烈地感受到小镇的江南水乡特色。
?集中产权：乌镇开发时吸取其它古镇开发的经验教训，把景区内所有店铺的产权都拿回，西栅内的居民全部迁出，酒店、餐饮和
大部分的店铺均为公司直营，避免景区商铺过于雷同、商业化气息太重的风险，直营模式也保证了经营质量，提升游客体验。
?注重休闲：西栅建设更侧重体验性的旅游消费，高档会所、精品酒店、民宿满足了各个层次的住宿需求，同时结合中青旅自身优势，侧重发展会议旅游，符合旅游形态由“观光游”向“休闲游”转换的需求，也增加了游客在乌镇的逗留时间和人均消费。
4、收入结构和发展前景
乌镇目前的经营业态包括：门票（东栅100 元，西栅120 元，东西栅联票150 元），酒店餐饮、商铺租赁（约200 余房间）和娱乐项目（乌镇游船和新建的乌镇剧院）。其中，门票占比40-50%，酒店餐饮占比30-40%，租赁、游船和经营公司占比10-20%。
往前看，乌镇仍具备持续增长前景：
1）西栅景区定位散客休闲游，旅游需求持续旺盛。13 年受禽流感和炎热天气影响，整体浙江团客客流出现明显下滑，以团客为主的东栅上半年客流下滑19%。但西栅定位休闲度假游，客流以散客为主，上半年仍然实现了19%的强劲客流增长，并拉动整体乌镇收入增长10%。未来乌镇西栅客流和客单价的提升将成为整体景区收入增长的主要动力。此外，2014 年底即将试营业的上海迪士尼乐园和位于乌镇周边由周星驰投资的“大话西游”影视公园，都将成为刺激客流长期增长的重要因素。
2）戏剧节吸引观演客流，创造难以逾越的旅游文化护城河。2013
年5 月乌镇旅游与黄磊、赖声川、孟京辉等戏剧节知名人士成功举办首届“乌镇戏剧节”，获得成功的业界反响和客流提升效应。为乌镇景区打造了独特的竞争优势。往后乌镇剧院计划打造常态化的戏剧演出，进一步延长消费者盈利产业链。2014 年木心美术馆也即将开业。
3）乌镇南、北栅还拥有开发空间。乌镇旅游公司具备南栅和北栅的开发经营权和部分土地储备，未来拥有进一步的开发空间，拓展乌镇景区的面积范围。
预计13 年/14 年乌镇净利润增长为16.1%/19.5%，考虑到中青旅收购IDG15%股权将于今年4 季度并表，预计中青旅拥有的权益净利润增速为19.9%/49.7%。
5、乌镇模式开启“走出去”战略，成为“连锁型旅游目的地开发公司”
乌镇成功的开发成为了中国古镇景区开发的标杆，也吸引了多地方政府希望能够与乌镇旅游公司进行联合开发。乌镇旅游曾计划在港股单独上市，实现“走出去”的连锁经营战略。后由于景区门票问题而搁浅。古北水镇的开启将是乌镇旅游实现外地扩张的第一步，未来预计将会有新的景区开发项目诞生。
日前，桐乡市正式获国家旅游局批复，成为全国首个旅游综合改革试点县，计划建设“中国旅游第一大县”。将以桐乡城区为游客集散地，打造四大旅游特色精品小镇，即乌镇世界一流风情小镇、濮院时尚旅游购物小镇、石门乡村休闲体验小镇和崇福运河文化小镇。
根据新闻报道和我们与桐乡政府的沟通，处于桐乡市东部，紧挨乌镇的濮院基本确定由乌镇旅游公司来进行合作运营开发。濮院在明清时代曾被誉为“江南五大镇”之一，未来规划成为以“历史文化和时
特色小镇之古北水镇案例 项目名称：古北水镇 项目区位：北京市密云区 古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。 一、项目规划 拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。 二、项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。 三、业态规划 以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。 文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等; 特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房; 商务会议：预计建设两个大型会议中心; 日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。 三、营销策划 以北京、华北地区为主，全球营销。
四、开发基础 开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。 市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。 政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。 渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅游客源广。 五、开发模式
古北水镇考察报告 为借鉴北京周边优秀古镇开发经验，为下一步暖泉古镇景区开发理顺思路，公司副总朱弋、景区运营总监刘志伟、工程部经理胡杨、开发部员工范振华一行人于2012.11.20日考察了北京周边古北水镇景区。 古北古镇地处北京密云县古北口镇汤河流域，毗邻着名的古北口长城、金山岭长城以及司马台长城，距离北京市120公里，紧邻京承高速，地处北京一小时经济圈，交通便利，周边观光、休闲和文化旅游资源十分丰富，景区本身集山地、峡谷、河流、湖泊、冷泉、热泉资源及古北口古镇人文资源于一体，主要开发内容是在吸收“乌镇经营模式”经验基础上，结合北方文化特点，建设观光景点、老北京特色商业街商铺、作坊及文化体验点、民宿、露天剧场、体育运动设施，以及与北京市场相适宜的高品质度假会议酒店会所等，以实现高端观光和休闲度假及会议结合的复合型经营模式，景区建成并进入成熟运营期后的经营目标是实现年接待游客400万人次,旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节庆旅游的重要目的地。 通过密云县国土资源网站查阅到，北京古北水镇旅游开发有限公司通过招拍挂获取了一期717亩的旅游设施用地，使用年限40年，土地成本36万/亩，二期取得359亩的旅游设施用地、二类居住用地、供水用地，使用年限居住70年、商业40年、综合50年，平均土地价格54万/亩。 从中青旅中期报表了解到，北京古北水镇旅游有限公司是由中青旅控股股份有限公司、战略投资者、乌镇旅游股份有限公司三方共同投资，预计投资30亿，其中中青旅将持有古北水镇旅游公司33.6%股权，控股子公司乌镇旅游股份有限公司持有14.4%股权，北京京能集团持有古北水镇旅游公司20%股份，IDG-Accel基金控股的两家香港公司分别持股12%和8%，北京和谐成长投资中心持股12%。 实际考察中，驾车从北京出发，沿京承高速，1个半小时抵达古北古镇，古镇附近已有多处A级景区，农家民俗休闲旅游发达，各种类型的中小景区繁多，古北水镇所在的司马台村的村民已经实施了整体搬迁，和村民交谈了解到，由古北水镇旅游公司出资给搬迁出来的村民在景区附近同村的另一村民居住点（旧房全拆除）统一规划住房，迁入村民及原有村民都按人均45M2分配住房，住房为青砖仿古建筑，主要户型为连体别墅、独栋别墅、板房，所有房间为精装房，门窗、地暖设备、墙体、地板、卫生巾都装修好，可拎包入住，居民区周边水、电、气、上下水全通，居民区周边环境配套比较高档。此次搬迁新改造除古北水镇公司出资外，政府将新农村建设资金用于此次村民搬迁改造。除新建住房外，公司及政府承诺待古北水镇对外开放后每家安排一到两个工作岗位。 古北水镇整体工程已完成70%，预计明年5月份正式对外营业，整个古镇工程地下工程采取现代化手段建造，古镇外部环境按照北方明清建筑风格进行建造，内部装修风格为古装，注重实用性、舒适性及体验性。 古北水镇采取的大投入、大产出的模式，投资30亿，村庄的整体搬迁，古镇的整体打造，高规格的规划、设计和施工，古北水镇作为“乌镇模式”第二单，以“整体产权开发、复合多元运营、观光度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。从古北水镇的初步规划看，未来的经营模式和乌镇非常类似，也是以观光、文化休闲、度假、商务会展一体化的复合型经营模式为主。其中已司马台长城为观光核心吸引物，整体打造的古镇为休闲体验基地。 古北水镇开发给暖泉古镇景区开发的启示： 1、构建景区开发商业盈利模式是景区开发的重中之重，暖泉古镇具有“乌镇开发模 式”的类似条件：地理位置相近，高速开通后距离消费市场北京1个半小时车程； 旅游资源接近，包括丰富的自然、人文景观，暖泉古镇和壶流河水库相融合，适
2018年特色小镇古北水镇 分析报告 (此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2018年1月
正文目录 适应时代需求，旅游小镇应运而生 (5) 政策利好扶持旅游小镇发展 (5) 旅游小镇与传统旅游景区有何不同？ (6) 寻找旅游小镇的投资机会 (8) 顺应发展潮流，休闲游长期趋势向好 (8) 上市公司纷纷加码布局旅游小镇 (10) 古北水镇为何能成为旅游小镇的标杆？ (12) 古北水镇的前世今生 (12) 尊重文化与民俗，打造有“灵魂”的小镇 (13) 古北水镇模式成熟，客流持续稳健增长 (15) 华北地区资源稀缺，发展潜力空间巨大 (17) 古北水镇经营有方，淡季客流增长迅猛 (20) 客流稳健增长，活动丰富多彩 (20) 深耕京津冀，景区优势凸显 (23) 以古北水镇为例看旅游小镇的估值空间 (24) 历史五次增值，公司估值水涨船高 (24) 现金流折现测算当前估值或超90亿 (25) 对标乌镇，古北水镇估值仍有较大提升空间 (26)
图目录 图1：古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务 (6) 图2：传统景区旅游功能较为单一 (7) 图3：旅游需求层次及其触发点 (8) 图4：2008年后我国人均GDP超过3000美元 (9) 图5：各类主题旅游成为游客新宠 (9) 图6：各类具有特色景观的乡镇景点具备发展成特色旅游小镇的潜质 (10) 图7：一张图看懂景区转型布局休闲游原因 (11) 图8：古北水镇地理位置 (12) 图9：古北水镇建设发展历史 (13) 图10：古北水镇景区导览图 (14) 图11：古北水镇展示了北方地区特色民俗文化 (14) 图12：古北水镇传承了众多民间工艺 (15) 图13：古北水镇温泉度假区 (16) 图14：古北水镇民俗文化活动 (16) 图15：古北水镇全链条产业集群下收入来源多样化 (17) 图16：古北水镇风光 (19) 图17：司马台长城修缮前后 (19) 图18：古北水镇冬季温泉项目 (20) 图19：古北水镇的春节庆祝活动 (21) 图20：古北水镇2014年至2017Q3客流量及增速 (21) 图21：古北水镇2014Q3至2017Q3单季度客流量及增速 (22) 图22：古北水镇2014至2016年营业收入情况 (22) 图23：古北水镇2014至2016年净利润情况 (23) 图24：2015年以来古北水镇的网络关注度一直位列京津冀各大休闲景区前列 (24) 图25：从2011年11月至今古北水镇股权结构 (25) 图26：乌镇收入结构（2015年） (27) 图27：古北水镇收入结构（2015年） (28) 图28：乌镇近五年收入（亿元）及净利率（%）情况 (28)
房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第二操作环节可行性研究的误区及相应对策 1、项目精度标准 项目内容时间（月）费用允许误差 投资机会研究阶段1~3 0.2%~0.8% 30%~20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%~7.5% 20%~10% 详细可行性研究阶段8~16 0.2%~1.0% <10% 2、常见误区 误区一：一个标准的效益分析 如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 误区二：先入为主的可行性研究
单位：甘竹罐头有限公司 部门：市场部 编制人：陈永成 出差时间：2005年2月24日至4月14日制案日期：2005年4月9日星期六
目录： 一、市场存在问题： 1．卖场超市铺市缺单品问题 2．超市和便利店的单品铺市不全 3．门店进场不全面 4．郊区市场重点不分，覆盖能力不足 5．产品陈列问题 6．近期货问题 7．售后跟进问题 8．产品断货问题 9．品牌问题 10．申请费用问题 二、竞争对手动态： 1．鲜得味 2．鹰金钱 3．粤花 4．古龙 5．梅林 三、潜力产品： 1．市场概括 2．玉米粒流通状况 3．甘竹玉米粒销量较差原因 4．玉米粒流通推广方案（简案） 四、流通信息： 五、建议： 1．重新调整销售部的工作范围和职能，加强内部管理（1）上海区域业务员按照区域划分工作 （2）工作职能 （3）业务员的薪金制度调整 （4）成立升职和降职制度 2. 费用管理 3．品牌拉动
一、市场存在问题： 1．卖场超市铺市缺单品问题： 2．超市和便利店的单品铺市不全： 申请了进场费用而在某些门店内缺少好几个单品销售，好德便利，联华超市， 捷强超市，农工商超市等很多门店都只有我公司一到两个单品销售或者是一个 都没有。特别是联华超市的加盟店，我公司在联华超市的各个加盟店都没有产 品上架销售。 3．门店进场不全面： 大卖场：大卖场还有小部分门店已经申请了进场费用，但是未见有我公司产品在内销售。 例如：家乐福（南方店），物美（四平店），农工商（宝山店，石化店）， 超市：超市方面，联华超市的进场门店数不到30％，捷强超市的进场门店数占总数的50％左右，农工商超市进场门店数占总数的60％至70％左右。 便利店：便利店方面的铺市，好德门店有进场销售的占总门店的70％至80％左右。快客便利申请了费用但没有进场销售。
九峰山项目客流量及年度增长率分析报告 一、景区客流量峰值测算i 景区客流量峰值，即景区公益性项目、准经营性项目按照国家统一标准及计算公式，作为一个统一的项目区域，均能承载游客，根据每个项目的合理承载量进行计算，所有项目最大承载量相加即为景区客流量峰值。（这里指的峰值为瞬时峰值，即最高峰时间瞬间数值）（一）公益性项目客流量测算 1、市政公用设施 （1）主干路新建 规模：84688平米，长5293米，宽16米 计算公式：不完全游道：C=M×D/（m+（m×E/F）） M——游道全长；即5293米 M——每位游客占用合理游道长度；景区最合理长度为5米 D——周转率，D=游道全天开放时间/游完全游道所需时间；全天开放8小时，走完全长每人需约1小时，D为8 F——游完全游道所需时间；1小时 E——沿游道返回所需时间；1小时 综上，新建的主干路游客峰值期，每人占约4平米，总计最大可承载21172人。
（2）主干路扩建 规模：93632平米，长5852米，宽16米 综上，根据上述公式，主干路扩建后，总计最大可承载23408人。（3）次干路改扩建 规模：104364平米，长11596米，宽9米 综上，根据上述公式，次干路改扩建后，总计最大可承载26091人。 （4）支路（含绿道等慢行系统） 规模：198072平米，长33012米，宽6米 综上，根据上述公式，次干路改扩建后，总计最大可承载49518人。 （5）九峰山游步道 规模：15676.5平米，长10451米，宽1.5米 综上，根据上述公式，九峰山游步道建成后，总计最大可承载3920人。 2、公共配套设施 （1）养老卫生中心 规模：3000平米
优秀毕业论文范文 质实习报告 20XX年5月16日，我们在老师的带领下去北京和天津的郊区进行了地质实习。通过共三天的野外实习，我们通过老师的讲解和自己实地观察，加深了对前面课本里所讲内容的理解，巩固了自己的课堂理论知识。通过理论学习和实地考察二者相结合的方式，提高了教学效果，为毕业以后的设计、施工中应用有关地质知识打下了一定的基础。 本次实习利用两个周末的时间，主要实习地点为：斜河涧、古北口河西村和天津蓟县国家地质公园。斜河涧主要观测点是地层层序、地质构造和工程地质问题的认识；河西村的主要观测点是不良工程地质现象、河流侵蚀作用、地质构造等内容；天津蓟县国家地质公园的观测点是地质构造、地层、地层分界面、岩石构造等内容。通过在几个不同地方的观测实习，分析问题的能力有显著的提高，对工程地质
有了一个较深的理解。实习对于我们运用理论知识，对实际地址问题的认识有很大的益处，相信此次的野外实习对我们将来毕业后的工作会有很大的帮助。 1.实习目的： 对于每一个学土木工程的人来说，地质实习是我们必修的一门课程。通过野外实习，才能让我们从感性上认识工程地质，加深在课堂所学的理论知识，将理论运用于实际相问题。通过地质实习，掌握工程地质的基本知识，了解常见的工程地质问题，为学习后续课程、从事专业工作、扩大专业知识面和科学研究打下坚实的基础。 2.实习内容： 本次地质实习通过在三个不同地方的考察和实习，了解不同的地质特点，总的概括为以下内容： (1)基本工具的使用方法(地质罗盘仪)； (2)地层岩性判别； (3)地质构造的判别； (4)节理的测量、统计及节理玫瑰花图的绘制； (5)地质剖面图的绘制(河谷断面图)； (6)地基、边坡、围岩稳定性分析； (7)野外地质勘测的基本方法等。 第二部分专论 （1）古北口区京通铁路潮河关--桃山隧道地质路线 古北口位于北京市密云县古北口镇与滦平县巴克什镇的交界处，
赤坎古镇调查报告 旅游管理学院一班方旭锐20151180199 一.赤坎古镇的历史背景 清初设立开平县，赤坎由新会县分割而来，当时水路交通比较发达，因此赤坎的经济也随之被带动上来。繁荣时代一直持续到民国时期，海外华侨在外发家致富后也回到赤坎的家乡，用自己的财力来帮助赤坎改建街道，扩建楼房铺业、修长堤、筑骑楼、整饰市镇、投资商业、开办学校。赤坎商业进入全盛时期。抗战打到赤坎后，经济发展受影响严重，甚至一度停止了商业发展。抗战胜利后，赤坎又恢复了繁荣，交通迅速恢复，电讯畅通，华侨纷纷回乡叙会亲人，镇内各商号相继复业，洋货大量涌入，市场空前繁盛，是建镇以来的“黄金时代”。但随着内战全面爆发，当地物价暴升，不少商号歇业倒闭，即使继续营业也处境困难，短短十数年间，赤坎两度从极盛转向衰落。几年后开平县城迁出赤坎镇，古镇地位更加衰退。直到今天，赤坎的经济相对于开平仍然是很落后。 二.赤坎古镇的区位与产业 赤坎镇位于广东省珠江三角洲西南部经济开发区内，是粤西与珠三角的桥头堡。 经济产业以第一、二产业为主，第三产业为辅的经济体制发展，未来将要注重第三产业发展。 三.赤坎古镇的文化与旅游资源 赤坎以碉楼闻名全国，是中国乡土建筑的一个特殊类型，是集防卫、居住和中西建筑艺术于一体的多层塔楼式建筑，其特色是中西合璧的民居。碉楼是赤坎的主要旅游吸引物，同时赤坎也是广东省唯一一处“世界文化遗产”。 赤坎碉楼群里面还有赤坎影视城，这也是一个重要的旅游资源。《一代宗师》《让子弹飞》等著名影视剧在当地取景，吸引了许多游客前来参观。 赤坎镇的堤西路被誉为欧陆风情街，沿路商铺建筑风格保存良好，充满1920年代的味道。 “加拿大村”具有浓厚的欧陆风情，因为全村楼房均为旅居加拿大侨胞所建，故被称为“加拿大村”。 赤坎除了建筑特色闻名外，美食也让游客回味无穷。豆腐角、煲仔饭、马冈濑粉、猪仔薯、赤坎鸭粥等。 赤坎还有手工文化（洋村花灯、百年狮鼓、马岗竹器） 四．赤坎古镇现阶段面临的问题 1.交通不发达。赤坎现在还没地铁站，而且道路小，缺乏规划建设 2.旅游资源开发不完全，旅游资源不集中。赤坎除了欧洲风情街有集中的碉楼外，其他地方也有更多更宏伟，美丽的碉楼，但是没有人指引，也没有人去开发。 3.赤坎古镇名声未打响，缺少宣传手段。 4.新旧城区未完全分离，旧城区缺乏保护，许多骑楼被居民私自安装安调、阳台，以及在墙上涂鸦等，当地居民保护意识不强。 5.第三产业不发达，促进不了旅游产业的发展。反之是要依靠旅游产业区带动赤坎的第三产业。 6.旅游设施不完善，缺少景点指引，道路标识。公关设施不齐全。（垃圾桶，公关卫生间数量少）
野生动物资源调查报告 前言 周至县厚畛子林场位于秦岭北麓中部，总面积51167公顷，地理位臵介于东经108°44 —108°57，北纬33°46—33°57之间，海拔800—3082米，属暖温带湿润大陆性季风气候。 西北临太白山国家级自然保护区，南与周至自然保护区接壤，周边与老县城，佛坪等自然保 护区相连。区内有野生动物328种，其中二级以上保护动物62种，如：大熊猫，金丝猴，羚 牛，血雉，大鲵等；三级以上保护植物26种，野生动植物资源丰富，生态地理位臵重要。为 各相邻自然保护区物种交流提供了通道，对改善种群基因质量和壮大种群数量做出了贡献。 实施天保工程后，林场加大了保护力度，但随着该区域的旅游开发，大众游客的纷至沓 来，该区又面临了新的压力。林场缺少区域内野生动物的本底调查资料，也没有专业的野生 动物巡护监测队伍，这些都制约着野生动物保护工作的发展。 世界自然基金会(wwf)秦岭保护与发展共进项目，致力于大熊猫及其栖息地的保护；生态 旅游项目，以更广阔的视野，谋求与社会各方面尤其是非传统保护力量的合作，实行开放式 保护，最终达到生态保护与旅游发展的双赢。在这种理念的支持下，该项目与厚畛子林场进 行合作，资助林场建立了野生动物巡护监测队伍及其运作机制，并提供资金及相应的技 - 1 - 野生动物资源调查报告 术支持进行本次野生动物及其活动区域的调查。为下一步的野生动物保护，同时也为该 项目项下的“秦岭南太白山区域生态保护与旅游发展总体规划”的制定和实施提供有效的科 学依据。 本次活动采用路线法，对大熊猫及其它重点野生动物的实体和痕迹作以统计分析，在该 场走廊带范围及大熊猫可能活动的地域进行了调查，另外对该区的植物资源和社会经济状况、 人为干扰状况等影响野生动物活动的其它因子也进行了调查，取得了林场区域内第一手野生 动物本底资料， 本次调查是在世界自然基金会（wwf）秦岭生态保护与旅游发展共进项目和基金会项目经 理刘晓海先生的大力支持下，由佛坪国家自然保护区高级工程师雍严格先生指导、厚畛子林 场野生动物巡护队队长朱东锋负责开展的。在调查初的培训和内业中，得到陕西省林业厅高 级工程师金学林先生和西北大学杨兴中教授的大力协助。调查过程中，得到老县城自然保护 区李祥丰、王院龙同志和周至自然保护区侯林周、高威、田文勇同志的全力支持。在此，向 他们表示衷心的感谢。 世界自然基金会(wwf） 秦岭生态保护与旅游发展共进项目 周至县厚畛子林场 2002年12月15日 - 2 - 野生动物资源调查报告 第一章调查区基本概况 1 自然概况 1.1 地理位臵 国有周至县厚畛子林场位于秦岭北麓、黑河上游，隶属周至县人民政府管辖。本次调查 区位于该场西南部，介于东经107°43′00″——107°58′00″、北纬33°48′30″——34° 00′00″之间，面积21400公顷。涉及该场大蟒河天保管理站辖区、厚畛子天保管理站辖区、 钓鱼台天保管理站辖区。该区最高海拔2800米，最低海拔1200米。西接周至县老县城大熊 猫金丝猴自然保护区。南依太白山国家级自然保护区，北临周至自然保护区，属秦岭大熊猫 走廊带规划范围之一。
2020-2024年中国田园综合体深度调研 我国乡村旅游收入现状分析 乡村旅游的需求越来越大，很大程度上或许也与当今社会快节奏的生活节奏相关——在钢筋水泥的“森林”中生活久了，人们往往就更加渴望追寻那种“久在樊笼里，复得返自然”的感受。越来越多的人向往乡村的旅居，在带动收入增长的同时也实现了带动就业的目的。2017年我国休闲农业和乡村旅游从业人员900万人，带动700万户农民受益，已为农村产业融合主体。 2012-2017年中国休闲农业与乡村旅游营业收入增长十分迅速。其中，2013年、2015年、2016年我国乡村旅游游客营业收入都达到30%以上。2017年全国乡村旅游收入达到了7400亿元。2018年全国的乡村旅游收入超过8000亿元，随着生活经济水平的提高，人们越发追求精神享受，回归自然，无疑会进一步促进乡村旅游业的发展。 中投产业研究院发布的《2020-2024年田园综合体深度调研及投资前景预测报告》显示，到2019年，我国乡村旅游发展态势一片大好。仅上半年实现乡村旅游总收入0.86万亿元，同比增加11.7%，这一数值超过2018年全年收入。 图表2014-2018年中国休闲农业与乡村旅游收入情况 单位：亿元
随着我国GDP以及居民收入消费水平的不断提高、城乡空间距离的缩短，初级乡村旅游产品已不能满足大众所需，产品逐渐日趋精品化、高端化。中国“大乡村旅游时代”已经开启，乡村旅游发展规模大、投资大、影响大，已成为人们新的生活方式。在“十四五”之际还能创造新的发展奇迹，实现乡村旅游的进一步突破。 我国田园综合体项目立项情况 中投产业研究院发布的《2020-2024年田园综合体深度调研及投资前景预测报告》显示，截至2018年底，我国共有18个省份26个国家级田园综合体试点立项，具体包括美丽南方田园综合体、醉美麦乡田园综合体、多彩长廊田园综合体、朱家林田园综合体、襄汾县田园综合体、花香果巷田园综合体、五夫田园综合体项目等。 图表中国国家级田园综合体项目统计情况
上海市佘山不墅项目报告 第一部分不墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而不墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃进展。不墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业要紧以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层治理层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速进展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销不墅开发亦渐成规模，内外销不墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步进展，内外销市场的合并，外销不墅已不符存在，内销不墅占据市场的主导地位。
随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对不墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的不墅年，供应量要紧集中在中档价位不墅，2002年继2001年的开发热后，不管开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价不墅”。 据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开不墅59个，加上分期开发的大型不墅项目，2002年上海不墅共上市楼盘76个，不墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海不墅的供应量呈逐年上升之势：2000年不墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的不墅需求量一般在200万平方米左右，最多可不能超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海不墅市场显然已出现警示信号：不墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止不墅类用地的土地供应。 尽管不墅用地差不多停止，但由于前两年大量批地，中短期供应可不能受到阻碍。不再增加新的不墅供应量，在某些不墅项目稀少但
无锡梁鸿国家湿地公园（试点），自2010年被国家林业局批准为国家湿地公园试点单位以来，在上级业务主管部门和各级政府的关心与支持下，坚持国家林业局倡导的“保护优先、科学修复、合理利用、持续发展”的基本理念，遵照南京大学编制的《无锡梁鸿国家湿地公园总体规划》和当年国家林业局专家组考察评估意见，经各有关单位与园区的共同努力，立足于园区的自身优势和特点，初步打造了一个集湿地保护、湿地旅游与湿地科普宣教的湿地公园。现将建设情况汇报如下： 一、湿地生态系统基本状况 1 湿地生态系统状况 无锡梁鸿湿地公园位于无锡市鸿山镇东部的中国吴文化博览园内，距无锡市区22 km，苏州市区23 km。临近沪宁铁路，沪宁高速公路，312国道以及无锡硕放机场，交通十分便捷。我园依傍伯渎河，东邻漕湖、鹅真荡，西望太湖，南傍望虞河。 梁鸿湿地属于太湖流域平原河网区，整个太湖流域的河网密度为 3.24 km/km2，河流总长120,000 km，梁鸿湿地区内河流总长10.167 km，河网密度达4.4 km/km2，河流湿地是区内典型的湿地类型；区内湿地类型还包括，由低洼地和废弃的鱼塘经自然演替形成草本沼泽湿地。 总体上湿地公园内涵盖了三大类的湿地，即河流湿地、沼泽湿地和人工湿地（库塘与稻田），占总类型的3/5；包括永久性河流、草本沼泽、水产池塘、水塘、灌溉地共5 个小类。 1.1河流湿地 无锡新区属于太湖流域平原河网区，区内河网纵横交错，规划区域内河流湿地分布在两条横贯的河流（东新桥港、九曲河），以及各分支河流的周围，大部
分河道都保持着原始风貌，立地条件异质性较高，形成了空间结构复杂、植被组成丰富的河流湿地生态系统。 水生植被类型以沉水植物和漂浮植物为主，并有少量人工种植的浮叶植物和挺水植物；在河流滩地低水位和浅水区常见芦苇、蒲草、菰、席草等挺水植物和野菱、莲等浮水植物及金鱼藻、眼子菜、苦草等沉水植物；滨岸带植被覆盖度高，生物多样性较高，基本形成乔灌草的复合群落，常见杨树、柳树、水杉等土著耐湿树种。随着一年四季河床水位的自然涨落，在岸滩湿地上还广泛生长着水蓼、旱苗蓼、荭草、水花生、水齿苋、三白草、合萌、水芹、水竹叶草、凤眼莲、雨久花、石龙尾、慈姑、牛毛毡、水车前、鸭舌草、荸荠等湿生物种。河流生态系统的初级消费者主要是个体很小的各种浮游动物，浮游植物合成的食物几乎全部被浮游动物所消费，周转速度很快。河流生态系统的大型消费者，除了草食性浮游动物外，还包括其他食性的浮游动物、底栖动物、鱼类等。这些水生动物处于食物链（网）的不同环节，分布在水体的各个层次，形成一个完整的物质和能量的循环系统。 湿地分布图 1.2 沼泽湿地 区内的天然湿地，除了河流湿地外，还有少量零散分布的草本沼泽湿地，主要分布在规划区东侧，靠近伯渎港的区域。现有的沼泽湿地几乎都由低洼塘地演
国家级森林公园风景资源调查报告 编制单位：某甲级咨询公司 2017年11月12日
目录 第一章基本情况 (1) 一、自然地理概况 (1) 二、社会经济概况 (2) 三、历史沿革 (3) 四、公园建设及旅游现状 (3) 第二章风景资源概述 (5) 一、植物景观 (5) 二、水体景观 (6) 三、峰石景观 (6) 四、洞峡景观 (7) 五、动物景观 (7) 六、天象景观 (8) 七、人文景观 (8) 第三章风景资源评价 (10) 一、森林旅游风景资源评价依据 (10) 二、森林公园风景资源质量评价标准 (10) 三、森林公园风景资源质量评价结果 (14) 四、主要景点的景物特征描述 (23) 五、景区划分及综合评价 (49)
第一章基本情况 一、自然地理概况 森林公园位于浙、闽、赣三省交界处的市东南部保安乡、双溪口乡、廿八都镇境内，毗邻江郎山国家风景名胜区的仙霞岭景区，由仙霞古道南北串联，南端与福建浦城相连，并向东延伸至全市海拔最高点大龙岗下。地理坐标东经118°27′—118°40′，北纬18°15′—28°23′。总面积3449.5公顷。 公园内仙霞岭山脉斜贯东南，峰峦起伏，沟壑纵横，地势南高北低，海拔最高1500.3米。成山年代为中生代侏罗纪时期，岩浆活动剧烈，形成许多喷出岩和侵入岩，成土母岩主要是流纹质熔结凝灰岩、英安质熔结凝灰岩和花岗岩。土壤多为红壤和黄壤。 公园主要水系属钱塘江的支流江山港，双溪口和保安为江山港的上、中游，而廿八都一带的河流向西注入信江，属长江流域。园内溪流众多，还有一个人工湖即石鼓湖，水面面积120亩，库容量138万立方米。 公园区属亚热带季风气候，四季冷暖干湿分明，雨量丰沛。年平均气温17.1℃，年极端最高气温38.7℃,年极端最低气温-4.0℃，年平均降水量1612.1毫米，年平均相对湿度79%，全年日照时数2063.3小时，无霜期253天。公园内大气质量上佳，空气悬浮物总含量0.058mg/立方米，二氧化硫含量0.005mg/立方米，氢氧化物含量0.006mg/立方米，三项指标均优于国家一级标准。 公园森林覆盖率达95%，植被类型属中亚热带常绿阔叶林浙闽山丘甜槠木荷林植被区。垂直分布明显，海拔900米以下，多为
三江源二期研究区情调查玛多县 自然生态环境和社会经济及行业发展报告 玛多县区情调查组 二0一0年七月
前言 玛多县自国家批复实施《青海三江源三江源自然保护区生态保护和建设总体规划》以来，工程建设取得了显著的成效。表现在三江源地区生态环境不断恶化的趋势基本得到遏制，草地保护和建设取得了明显成效，通过治理，一批退化的草地得到初步的修养生息，草原鼠害的危害程度有所下降。林业资源得到有效保护，水源涵养功能得到加强，野生动物的种类和数量明显增多。部分牧民离开草原进入城镇，减轻了草场压力，有力地促进了城镇建设。与此同时，在一期工程的实施过程中，也暴露出家底不清，工程实施难度大等诸多问题。 开展三江源二期工程前期研究工作，是贯彻国务院34号文件（《关于支持青海等省藏区发展的意见》国发〖2008〗34号）的重要举措。按照省委省政府指示，经过研究，省发展改革委决定用一年的时间，开展二期工程的前期研究工作。 根据总课题组安排，2010年5月7日，省农牧业工程咨询中心组织专业人员组成区情调研组，赴果洛州玛多县进行“青海三江源生态环境保护和建设二期工程”前期调研工作。从5月7日至5月19日，区情组在平均海拔4300米的玛多县，克服高寒缺氧带来的身体不适等困难，行程数千里，通过深入乡镇、牧户进行外业调查，召开由县、乡领导牧户代表、村、社干部参加的座谈会，到县发改局、三江源办、县统计局、县畜牧局、县扶
贫局、县国土局等单位，广泛收集有关资料等，基本了解了县情。并经过近3个多月的内业统计、整理等工作，编制完成“三江源二期研究区情调查玛多县自然生态环境和社会经济及行业发展报告”。
房地产可行性研究 报告模板 1
房地产可行性研究报告方法
第1操作环节:成功迈出投资第一步 第2操作环节:可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节:房地产可行性研究战略分析 第4操作环节:设计成功的可行性研究流程 第5操作环节:撰写出众的可行性研究报告书 第6操作环节:如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节:从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究一般是一种打哪儿指哪儿的游戏,先射出箭,然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限,导致市场的不确定因素较多,项目成败的回旋余地也较大．如此也罢,最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。<房地产可行性研究实战操作手册>从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序,并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节:成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标植,以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评价指标为结果,它一般要处理两方面的问题:第一是要确定项目在技术上能否实施;
第二是如何才能取得最佳的效益(主要是经济效益)。 从房地产项目开发的实际情况来看,单从建筑施工技术上讲,一般不存在一时无法突破的重大难点,无论是大跨度桥梁,还是超高层建筑,如上海市的杨浦、南浦大桥,及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见,关键在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前,都必须进行投资可行性分析。在该阶段,可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然,一个投资方案有成功的可能性,或者说其是可行的,也并不意味着该项目是合适的。－般情况下,可行性分析要研究的不但仅是一个方案,而是同时研交多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价合理取舍。可行性研究,至少要能精确地回答这么三个问题: a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行,可行到什么程度 c、如果投资,可能遇到的最坏的情况是什么,对此应作什么打算 第二操作环节可行性研究的误区及相应对策 1、项目精度标准 项目内容 时间(月)
单位：甘竹罐头 部门：市场部 编制人：永成 出差时间：2005年2月24日至4月14日 制案日期：2005年4月9日星期六
目录： 一、市场存在问题： 1．卖场超市铺市缺单品问题 2．超市和便利店的单品铺市不全 3．门店进场不全面 4．郊区市场重点不分，覆盖能力不足 5．产品列问题 6．近期货问题 7．售后跟进问题 8．产品断货问题 9．品牌问题 10．申请费用问题 二、竞争对手动态： 1．鲜得味 2．鹰金钱 3．粤花 4．古龙 5．梅林 三、潜力产品： 1．市场概括 2．玉米粒流通状况 3．甘竹玉米粒销量较差原因 4．玉米粒流通推广方案（简案） 四、流通信息： 五、建议： 1．重新调整销售部的工作围和职能，加强部管理（1）区域业务员按照区域划分工作 （2）工作职能 （3）业务员的薪金制度调整 （4）成立升职和降职制度 2. 费用管理 3．品牌拉动
一、市场存在问题： 1．卖场超市铺市缺单品问题： 2．超市和便利店的单品铺市不全： 申请了进场费用而在某些门店缺少好几个单品销售，好德便利，联华超市，捷 强超市，农工商超市等很多门店都只有我公司一到两个单品销售或者是一个都 没有。特别是联华超市的加盟店，我公司在联华超市的各个加盟店都没有产品 上架销售。
3．门店进场不全面： 大卖场：大卖场还有小部分门店已经申请了进场费用，但是未见有我公司产品在销售。 例如：家乐福（南方店），物美（店），农工商（宝山店，石化店），超市：超市方面，联华超市的进场门店数不到30％，捷强超市的进场门店数占总数的50％左右，农工商超市进场门店数占总数的60％至70％左右。 便利店：便利店方面的铺市，好德门店有进场销售的占总门店的70％至80％左右。快客便利申请了费用但没有进场销售。 4．郊区市场重点不分，覆盖能力不足： （1）郊区方面主要以超市，便利店为主，而在郊区生意较好的门店均为联华超市和农工商超市（崇明岛除外）。但我公司产品在郊区铺市做得十分不好，特别是郊区生意较好的重点超市：联华超市和农工商超市，门店铺市率达不到30％，而且有进场的都只是一至到两个单品销售。 （2）各地区的烟草超市的生意都较差（崇明岛除外）。由于各郊区烟草超市均为公有，拥有烟草和酒类的特许经营权，因此业务优势在于其烟草和酒类的销售。各地区烟草是烟草集团旗下，超市分别有两个品牌，一个是金叶超市，一个是捷强超市，有些名称是该地区名加烟草超市，金叶超市和捷强超市的经营理念比较落后，大部分门店的生意都很差，有部分门店已经关闭。 （3）崇明岛金叶超市共有27家，卖场两家，超市25家，卖场的面积为3000至6000平方左右，我公司有进场销售的就只有3家门店。而且在销售的其中两个单品为味，一个是DB，金叶超市没有其他竞争品牌铺市，崇明岛的经济较为落后，而我公司产品在该岛上的主要购买者是岛上的工厂工人。 （4）金山烟草，嘉定烟草，松江烟草，青浦烟草生意都很差，而且有部分门店已经关闭。 各郊区烟草超市的面积都较小，而且地理位置不好，这些超市都不办DM的，与该区域经理在申请进场费用时提及到每年免费为我公司产品上两次DM促销活动的说法有矛盾。在烟草超市卖场可以看到我公司有5sku，但其中两个是味，一个是DB。一些乡镇小超市就只能看到一到两个单品销售，或者没有来销售。 （5）各郊区市中心的大卖场生意都较好，但我公司在郊区的大卖场铺市情况不太理想，大部分郊区大卖场只有我公司的一到两个单品进行销售，而且经常断货。 5．产品列问题： 我公司产品列存在较大问题，除易初莲花和麦德龙外，基本上其他卖场德列都较差。
1、实地计算日常经过本项目的客流； 2、估算项目辐射半径内常住居民的数量； 3、以项目周边公交站点候车人数进行测算； 4、附近其他商业设施人流量为参考计算。 投资者进行客流调查的意义 投资者在进行商业地产投资时，首先要了解所在区域商圈的整体经营状况。所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以次距离为半径，形成圆形的消费圈。商圈之大小视其业态种类之不同而有所区分，以零售业为例，一般以方圆500米为主商圈，方圆 1000米为次商圈。 投资在了解项目所在商圈的整体经营情况后，还必须观察周边相似物业的经营水平，经过判断后测定在此开设商铺的可行性，并采取客流测算方法来确定投资利润的实现状况。 客流调查的意义是可以根据目标商圈的客流监测的统计数据，进一步了解影响该商业区零售额的各种因素和零售额构成的变化，通过深入分析该商圈客流、人流的结构，以及消费者对商业区建设的建议、愿望和需求，为进一步改善消费环境，促进该商业区的健康发展，以及进行商业区结构调整提供参考依据。 客流调查的前期准备——商圈竞争评估 了解目标投资商铺所在商圈内同类项目的饱和度，有利于投资者判断在此经营项目的可行性，也是进行客流调查的前期准备。 在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素:即现有商店的数量、现有商店的规模分布、新店开张率，所有商店的优势和弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。 任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。商店过少的商圈，只有很少商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；商店过多的商圈，有太多商店销售特定的产品与服务，导致各家商店处于激烈的竞争状态；一个饱和商圈内的商店数目恰好满足商圈内消费者对特定产品与服务的需要。饱和指数表明
尊敬的许总： 您好，时光飞逝，_不经意间就已走过，悄悄地迈进了崭新的_。首先祝您在新的一年身体康健、万事如意。_年，我们经历了很多，我再次感受到我们这个团队的精诚团结，现在我把过去一年来的工作情况简单地向您汇报如下： _年，我毛司的总收入较去年同比增收了70万元。写字楼的出租率为87%，地上满租。地下原左岸右港(地下二层)和天圆地方(地下一层)待租。我们一直在联系出租，但总是但始终没能达成意向。住宅楼出租率为100%。明年写字楼出租方面压力很大，为此我们需要加大力度，决不能空置。物业收费率写字楼是100%，住宅楼是75.3%。 这一年，我毛司的人员配置仍然紧张。同去年一样，只好通过内部挖潜培养，得以公司的正常运营。最典型的是我从保洁里抽调出蔡_，蔡_是我司的一名保洁员，克服年纪偏大学习慢的困难，经过公司的培训，她认认真真、仔仔细细地钻研业务知识，现对办公室前台和_收费的工作游刃有余。 人员紧张一直是我毛司的短板，因此我们的每名员工需要付出十二分的努力。去年的今天我司员工45名(含集团公司的张元玲)，而今年同期为37名(含张元玲)。虽然人少，但没有因为人少而耽误，延误工作。一年来也有来我司应聘的，我坚持宁缺毋滥的原则。 _年，_路街道办联合执法查消防安全、违建等等一直没有间断过，为此我们付出很大精力去应付。食堂因我们原出租的客户无照经营被街道食药所在10月中旬查封，写字楼夹层的出租房被街道_封门，8、10号楼的地下出租房腾退，不准经营。8号楼的楼顶出租房腾空，准备开春拆除(_扬言)。期间，公司做了很多努力，但我们在政府职能部门面前很无力。这一年来，北京市加大力度拆除违建、彩钢板简易房、地下空间的清理整顿，势不可违呀! 这一年，公司的安全生产抓的很严很细，对保安队经常督导，不厌其烦。我们经常不定期地巡视、检查，有问题及时提出整改。向员工宣传安全的重要性，号召人人做一名义务消防员，物业管理安全常抓不懈，换来的是一年中的平平安安。 _年许总提议从_招一些实习生，我特意回_联系了教育系统相关领导，前几天职高学校的校长副校长来我司考察，对我们的公司提出了褒奖，并对我们来日的合作充满信心。 _夏天，公司组织到密云古北水镇游玩了一天，员工们虽然感到一天的疲惫，但精神得到很大的放松。 _年我们要充实我们的人力配置，服务说到底还是落实到人，没人何谈服务?_年面临的是出租的压力，到期不续租的，特别是11层，如