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代理商模式的利与弊
选择代理商是中小企业一项至关重要的市场战略任务，是中小企业将产品推向市场的最佳途径。
１．选择代理商的好处：
a ．降低企业的资金风险
在市场开发初期，特别是对于中小企业选择代理商共同操作市场，可以充分利用代理商的资金加快企业的资金周转率，降低企业的资金风险。
b ．迅速打开市场
c 打造良好
d 络，2a b 家和代理商都是一个独立的经济个体，都在追求自我的利润最大化，从而导致利润分配空间不足。
c ．分道扬镳。
厂家和代理商是一个利益和矛盾的综合体，厂商矛盾是始终都会存在的。厂家希望代理商多打款进货，而代理商则希望产品要好、利润要高、支持要大、风险要低。由于代理商的实力不够、对厂家不忠诚或者是对厂家投入的精力不够、不执行厂家的销售政策或者双方的思路出现分岐都会导致分道扬镳。
浅谈多媒体在农村中学数学教学中的利与弊 随着信息技术的高速发展，给现代教育带来了深刻改革, 中、观察更细致、想 运用多媒体，有利于使 课堂教学活动更加受到学生的喜 欢，有利于因材施教，有利于突破教学 的难点，有利于正确地处理好教学活动中教师、学生、 教学内容、教学媒介四者之间的关系。 将多媒体技术应用于 教学中，可以丰富教学内容，改善教学手 段，优化教学方法，提高教 学艺术的感染力。 二、多媒体教学的现状 多媒体教学作为一种 新的教学手段，对现代教育产生了很大影 响，将多媒体教学结合 三、数学多媒体教学的利与弊 尤其是多媒体技术。中学数 学教学中运用多媒体 教学是当代教育的一个趋势，如何适当的 运用多媒体教学是中学数学 教学中需要研究的热 一下多媒体教学在中 门课题。本文通过对多媒体教学的优点、 学数学教学中的利与弊。 缺点等方面的探讨，来浅谈 基本理论概述 多媒体是集图、文、 声、像等多功能为一体的一种技术，以其 丰富的教学内容、逼真 的情境和鲜明的教学 特点，受到教师和学生的喜爱。巴甫洛夫 说过，在学习过程中，如果 有多种器官参与，就 通过视觉、听觉等五 可以提高大脑皮层的兴奋性。心理学研究 表明，人类接受信息主要是 种感官进行的，其中视觉占 83%，听觉占11% ,;人的感官 对事物的 记忆，学生只用耳朵 听可以记住15%，只用眼睛看可以记住 25%，而两者结合可以记住 65%。 在感受能力、表现事 物空间特性、表现事物运动特性、表现教 学内容的广度和深度，多媒 体都能取得最佳效果 。多媒体还能极大地刺激学生感官，使学 生感知觉更灵敏、注意更集 象更丰富、思维更灵活，从而激发学生产 生强烈的学习兴趣。合理地 其他传统媒体融入课 堂教学中，可以提高教学效率。目前，很 多中学数学教师都对使用多 媒体技术很感兴趣, 但由于各种原因，多媒体在课堂教学的使 用率不高。近年来，一些资 源不足的中学，虽然 也有多媒体设备，但数量少，而且由于资 金短缺，维修不正常，导致 部分教室多媒体设备 无法正常使用，影响了很多教师的使用。 般来讲，对于公开课、评 优课、有人来听课时 ，只要有多媒体环境的一般都使用多媒体 辅助教学，平时还是传统课 堂教学。而在大城市 的中学数学教师使用多媒体教学来辅助教 学的情况就非常普遍，许多 城市的中学数学教师 ，无论上什么内容的课，都盲目从众一律 使用多媒体课件上课，特别 是上公开课、评优课 很多问题。 、有其他教师听课的情况下。虽然多媒体 教学有很多优点，但也存在
房地产自销和代理利弊
房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明 一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下: 一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。 二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。 三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。 四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。 五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。 六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%- 1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。 3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。 综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。 而作为专业的代理公司，具备了如下优势： 1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。 2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
房地产直销模式调查报告 作为21世纪的黄金产业,房地产业已成为了投资者心中的重要目标。随着房地产市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变,销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段,已成为企业的重要资源。构建高效、稳定的销售网络,对增强企业竞争能力也愈发重要。 就成都的房地产市场而言，在经历了5、12大地震和金融危机的洗礼之后，开始走向了稳健、健康的路子。本来，市场在经历了风风雨雨之后，也该趋于平静了，然而，近来，一种新的营销模式出现在人们的面前—地产直销。这种模式的出现，可以说是对于传统的地产宣传模式的一种极大的挑战，是一种新兴的地产销售武器。 一、地产直销的概念及产生的背景 1、地产直销的概念 顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式,称为直销或自销。这种模式的出现，可以说是对于传统的地产宣传模式的一种极大的挑战，是一种新兴的地产销售武器。 2、地产直销产生的背景 地产直销是在地产推广费用越来越高，消费者承担的额外费用增加的情况下产生的，地产需要一种新的销售手段，既可以达到尽可能快的回收资金又可以降低宣传成本，让利给消费者。 二、房地产营销模式创新—地产直销模式的概念及发展状况 1、地产直销模式的概念 地产直销模式是将直复式营销理论应用于房地产销售环节中所产生的一种营销模式。根据美国直销协会给出的定义，直复营销是指一种为了在任何地方产生可度量的反应和达成交易而使用的一种或多种广告媒体的互相作用的市场营销体系。 2、地产直销模式的发展概况 在营销传播手段日渐多元化、广告投放成本日渐高涨的现代社会，企业需要更精确、可衡量的营销沟通方式，以提高资本回报率。直复营销以其独特的优势，颠覆了传统的营销模式，在世界范围内的各个行业得到了广泛的应用，目前已形成一种新的潮流。 在西方，直销已成为地产行业普遍采用的销售模式，地产顾问与
房地产代理合同 委托人（甲方） 代理人（乙方） 第一条（订立的基础和目的） 依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产交易_____（买卖/租赁）合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。 第二条（委托的事项） （一）委托交易房地产的基本情况 1、座落： 2、建筑面积： 3、权属： （二）委托事项 1、 2、 3、 第三条（佣金支付） （一）乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第 _____种方式计算支付佣金；（任选一种）
1、按该房地产______________________（总价款／月租金计） _____％，具体数额为_____________币_____________元支付给乙方； 2、按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。． （二）乙方未完成本合同约定的委托事项第（）项的，应当按按照合同约定的佣金______％，具体数额为________币 ________________元，给付甲方。 第四条（预收、预支费用处理） 乙方_____________（预收／预支）甲方费用__________币 _________元，用于甲方委托的___________________________ ，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。 第五条（合同在履行中的变更及处理） 1、本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，在约定的时限内，变更约定条款或签订补充条款，并注明变更事项。 2、本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。第六条（违约责任） （一）双方商定，乙方有下列情形之一的，承担违约责任： 1、完成的事项违反合同约定的； 2、擅自解除合同的； 3、与他人私下串通，损害甲方利益的；
项目客户认定管理制度 ●成交原则 一、有好协商原则 出现撞单后，应事先进行友好协商，成交后按事先达成一致的意见分单，公司鼓励销售人员的友好合作精神。 二、公平竞争原则 1、在竞争中，甲方将对损害甲方利益、声誉者进行处罚（包括但不限于实际或暗示使用高折扣、返佣金给客户等统称竞争性返佣行为）。 2、在竞争中，公司将保护销售人员的辛勤工作，但仅限于阶段性对客户的约访、客户确认单、申请折扣、缴纳诚意金、签约谈判等环节进行保护。 三、第一接待原则（首确认制） 1、两家公司按照项目渠道工作安排，在无临时接待点时，采用首确认制（即首先拓展接触方获得该客户资源存档跟进资格）方式进行客户确认及界定。即以将客户资料报备予甲方的时间先后作为客户界定的依据。报备以客户情况记录表为核心依据。确认后客户有效期为3个月，若三个月仍未成交： 1>重新进入初始报备流程。
2>移交对方公司。若对方公司成交，且前期有详尽的、不间断追踪的，业绩归成交方，佣金双方平均分配；若无，业绩及佣金均归成交方。 客户情况记录表需包含详细内容，如：联系人姓名、联系方式、名片、采买部门、公司地址、公司内部信息、购买决策人、拜访时间、跟进明细、客户签字确认等。严禁直接将未经拓展的客户名单进行报备，一经查获，该类客户直接划归另一方公司拓展。 2、个体拓展渠道下，若两家公司同时跟进同一公司的两个人，A与B: 1>A、B均属于独立购买行为，且两者对于项目的获知导入非同一公司、两者购买无任何关联，则依照报备时间各自跟进。若后期A、B执意与同一公司签约，客户界定及业绩佣金分配方式不因此改变。 2>A、B属统一性质购买行为，且获知导入为同一公司，则依照首确认制。 3>其他情况，均以首确认制界定。多人亦以此为据。 3、集团性拓展渠道下： 1>通过出资及非出资方式策划组织活动及搭构平台以获取集团性客户时，如：商会、协会、车友会、沙龙等，需提前向开发商报备活动提案，所获取的集团性客户资源由策划组织方负责报备及跟进，开发商应予报备后对整个过程予以保护。
多媒体教学的利与弊 如果多媒体技术是一片锦上添花的绿叶，那么，新课程教学则是一朵绽放的花蕾。多媒体技术在新课程教学中的运用，是教育现代化的必然趋势，其进程必然随着信息技术的发展以及在新课程教学中的广泛运用而日益加快，展现出其特具的魅力，把新课程教学带入一个划时代的世纪。而且新的课程标准提出教师应“从本课程的目标和学生的具体情况出发，灵活运用多种教学策略，有针对性地组织和引导学生在实践中学会学习。在教学中，合理使用教科书和其他有关资料，充分发挥主动性和创造性。”因此语文课采用多媒体教学成了许多教师努力尝试的教学模式，我通过理论学习和教学实践，就多媒体在语文教学中的运用浅谈一点个人的认识： 一、多媒体系统的特点 多媒体是一个外来词，英文为Multimedia，它结合多种表现信息的媒介如文字、图像、视频和声音等手段于一体，现在一般指融合幻灯、录音、电视和电脑等多种传媒的性能为一体的设施。多媒体技术就是要将多媒体各要素进行有机结合，完成一系列随机性交互式操作的信息技术。它主要有以下几个特性： 集成性：一是表现为信息载体的集成即文本、数字、声音、视频、图像的集成。二是存储信息实体的集成，该系统是一种由视频设备、音响设备、存储系统和计算机的集成。所以，多媒体系统是多种表现信息的载体和储存信息的实体的集合。 控制性：多媒体系统不是多种设备的简单组合，而是以计算机为控制中心来加工处理来自各种周边设备的多媒体数据，使其在不同的流程上出现。计算机是整个多媒体系统的控制中心。 交互性：多媒体利用图像、窗口、图标等美观形象的界面作为人机交互的界面，利用键盘、鼠标等方式进行人机之间频繁的通信活动及人机对话，使人们能够控制媒体信息的内容及其处理方式，使人机对话更为自然。 总之，多媒体不同于以往的计算机技术，以往的计算机只能在显示屏里显示图形和文字，而没有声音、动画、影像等；也不同于电视、电影、幻灯片等，虽包含图像、文字、声音，但没有强大的数字处理功能和交互式功能。 二、多媒体对语文教学的辅助作用 多媒体技术的出现，使人们的学习环境，教学方式产生巨大的变化。在语文教学中，多媒体成为教学环节中多功能的、方便灵活的辅助性手段。它能为教学提供并展示教学所需的资料包括文字、图像、声音并能实现人机对话，有着极大优势。 （一）创设情境，激发学习兴趣 爱因斯坦说过：“兴趣是最好的教师”。浓厚的学习兴趣，强烈的求知欲望，是刺激学生学习的最有力的因素。传统的课堂教学传统中，教师往往会通过朗读帮助学生感知课文的情感内容，以便使学生更好地理解课文，但是，同样的一篇文章，有人能读出感情，引起别人共鸣，而有人平铺直叙，没有丝毫感情。再加上方言等因素的影响，课堂朗读的教学还不尽人意，许多时候，教学效果的好坏完全取决于教学主体水平的高下。多媒体教学制作时，课文朗读可以交给专业人员来完成，他们能够很好的把握课文的情感，用标准的普通话，抑扬顿挫的声调，准确、传神地传达出课文的感情基调。无论是快乐明朗的、缅怀追忆的、慷慨激昂的都能把握的非常到位。同时，图片、声音、音乐等多媒体手段一起参与进来，可以渲染气氛，创设情景，把学生引到情景氛围之中，最大程度地调动学生的感官系统，激发学生学习兴趣，帮助学生感受全文，把握文章基调。 例如：在教《荷塘月色》时，多媒体可再现月色下荷塘的清丽脱俗，又可再现出荷塘上的月色的朦胧柔和，这里可以有语言描述情景，画面再现情景，音乐渲染情景，唤起了学生对大自然的热爱，激发了学习课文的兴趣，为学生走进作品开拓了无限的想象空间。又如：
房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明 一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下:一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。 二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。 三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。 四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。 五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。 六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。 2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。
房地产渠道销售代理合同模板 合同编号：委托人：被委托人：签订地点：签订时间： 甲方：招商局地产（重庆）有限公司乙方： 经双方友好商谈，就甲方委托乙方非独家外场销售招商江湾城在售房源，具体事宜达成以下协议： 一．代理项目 名称：招商江湾城地址：江北区北滨一路363号 二．代理期限 委托有效期限：自销售代理合同签订之日起至项目委托房源销售终止。 三．代理内容及标准 1.委托销售房源 委托的房源：招商江湾城一期商业、二期住宅，截止本合同签订日期未被认购的房源。 2.客户确认方式 1）乙方在向甲方推荐意向客户时，应向甲方出具《场外推荐客户确认书》（以下简称确认书）。《确认书》经甲方指定的工作人员签字确认，其作为结算销售代理佣金的依据之一。客户确认书一式两份，双方各执一份。 2）在甲方收到乙方出具的《确认书》之日前，如乙方向甲方推荐的购房客户或直系亲属（包含配偶、父母和子女），在1个月内从未
现场到访与甲方取得联系并咨询本项目的情况（以甲方《CRM系统》最后一次登记时间为准，且最后一次跟踪记录表达意思为“无购房意向”内容），甲方应确认该客户为乙方所推荐，并在该确认书上签字、盖章；若乙方推荐之客户 在出具给甲方的《确认书》后2个月内认购甲方产品，均视为乙方的销售业绩;2个月后仍未认购甲方之物业，则《确认书》自动失效，甲方无须为此客户付给乙方任何费用。 3.销售价格的确认 1)乙方应以甲方提供并加盖财务章或者销售合同章确认的销售价格向客户推荐本项目，非 经甲方的授权，不得擅自给购房客户任何形式的折扣承诺。 2)甲方同意提供给乙方的销售价格与甲方同期销售价格一致。如有价格促销，甲方必须通 知乙方并给予其推荐客户同等优惠。 四．甲方权利及责任 1.甲方自本合作开始之日向乙方提供有关甲方物业的详细资料，包括但不限于甲方营业 执照、开发公司资质审查、销售5证、户型图、合同范本、交房配臵标准、项目位臵图、园林设计、设计师及物业管理公司简介等。 2.甲方保证已取得该物业可合法销售之商品房的相应证明文件。 3.甲方承诺本项目的产权及相关文件及《商品房买卖合同》之合法性，因房屋产权所致
房地产自销和代理利 弊
房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明 一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下: 一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。 二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。 三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。 四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。 五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。 六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%- 1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。 3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。 综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。 而作为专业的代理公司，具备了如下优势： 1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。 2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
3.2 直销案例分析 直销就像一把双刃剑，用得好，企业将会蓬勃发展；用得不好，企业可能会陷入万劫不复之地。下面通过安利和东星公司的案例分析，来讨论直销的利与弊。 案例一：安利1992年进驻中国，采用的销售模式是直销。其直销的做法是：店铺+推销员。“店铺销售+雇佣推销员”，这种具有中国特色的混合经营模式产生了“1＋1>2”的市场效应。2002年，安利（中国）营业额猛增到50多亿元，旗下的纽崔莱营养保健食品更是创下了全国销量第一的神话。安利的的销售渠道是：厂家——店铺——销售代表——消费者。为了鼓励推销员，还实行扣人心炫的世袭奖金，只要业绩能够符合公司的规定，安利公司为了鼓励推销员特发其下线的销售额4%的奖金作为酬劳，并且这项奖金将永久存在，并可由子孙继承。安利的直销网络，就像一棵大树一样，有很多节点，并快速无限的延伸出去，在中国获得巨大成功。实行直销的安利，以顾客的需求为中心，企业的直销员直接与消费者接触，便于对消费者及市场的调查了解，可以降低企业市场调查的费用，从而使产品的成本降低，在同类产品的竞争中占据有利的地位，同时顾客对产品的反馈信息能快速传达到安利公司，为安利公司改进产品提供了宝贵的意见。从某种程度上说，安利公司是进驻中国并采用直销模式的成功典范。下表是安利历年的销售额： 3.3 直销的优点 由安利公司的案例，我们可以看到，安利中国自1995年以来，除了个别年份以外，销售额保持稳定增长。在2008年，当金融危机席卷全球，购买力普遍下降，各企业业绩大幅下降时，安利中国的销售额却从2007年的138亿增长到2008年的176亿，这与安利中国所采取的营销方式是分不开的，这表明安利公司的直销方式是符合时代发展趋势的，有许多值得学习的优点的，为许多销售不畅的企业提供了借鉴。 ①从企业的角度出发，通过安利公司的案例及各直销企业与传统企业的营销方式对比，总结出直销的优点主要包括： （1）降低产品价格，提高企业产品的竞争力。直销企业的营销渠道是：制造商—直销商—消费者，免去了中间商的层层加价，多次倒手，多次搬运等环节，有利于降低售价，提高产品的竞争能力，使直销企业在竞争中处于有利地位。 （2）信息反馈迅速，有利于改进产品和服务，还可以降低市场调查的费用。正是由于直销的特点，直销渠道很短，直销厂家的营销人员可以更直接、更迅速地从消费者那里得到真实、准确的信息，以便于企业根据自身的状况和消费者的意见和建议，开发出更加适销对路的新产品，同时也避免了花大量时间、人力、财力去做市场调查，大大节省了企业的市场调研费用。 （3）宣传效果好，且广告费用低。直销企业主要通过口碑宣传使消费者认识了解产品，这样就大大降低了企业在广告宣传方面的费用。在直销过程中，每位营销人员都可以被视之为“活体广告”，比起其他形式的广告更加具有鲜明性和吸引力，并能随时解答消费者提出的问题。 （4）返款迅速，加快了企业的资金周转。传统营销方式中，厂商把产品卖给中间商，通常都是赊销，支付期限短则一个月，长则可能三个月、半年甚至更久，很多厂商正是由于资金周转不灵而倒闭的。而直销是厂商直接面对消费者，采用的支付方式通常都是现金支付，几乎不会出现拖欠货款的情况，从而加快了企业资金周转，加速了商品的流通速度，降低了企业的生存危机，能为企业创造出更多的利润。 （5）可以为消费者提供专业化、人性化的服务。营销人员大都经过专业培训，具有丰富的营销实践经验，所以，在产品营销过程中，无论是售前、售中、售后服务都比较到位。 ②直销可以说是一种双赢的营销方式，在给企业带来诸多利益的同时，也给消费者带来许多
合同编号：YT-FS-6269-81 2020房地产代理公司合同范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
2020房地产代理公司合同范本(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 房地产项目 营销策划及招商销售代理 合同书 甲方：宿迁世典房地产开发有限公司 乙方： 甲方：房地产开发有限公司 地址：：宿迁 乙方： 地址： 甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则，就
甲方委托乙方以代理商的身份为月亮湾商住项目综合商业地产、住宅项目全权委托乙方：投资顾问、营销策略、广告创意、招商及销售代理事宜，达成以下合同内容，并承诺共同遵照执行。 第一条：项目概况 1、项目名称：月亮湾 2、项目位置：新城区 3、项目用途：商业、住宅综合房地产项目开发； 4、全案代理范围：约定委托代理销售面积：该项目总销售面积约平方米，其中商业物业销售总面积约平方米，住宅楼（办公、公寓）总销售面积约平方米，其它可销售面积平方米，（最终面积以房产测绘部门测绘为准）。 第二条：委托事项 1．投资顾问 本项目投资顾问工作，主要是从市场研究以及项目开发条件的分析入手，通过对项目竞争力的挖掘，提炼项目的核心卖点体系，形成项目的初步产品竞争
*********项目 ——销售模式优劣分析 一、选择销售代理带来的好处： 1、销售代理有庞大的市场信息 销售代理在操盘时，会成立专门的策划团队去调查商业市场竞品楼盘，做调查问卷，成立信息库，通过信息库比较准确的分析潜在客户的购房意向，对商铺的面积划分、市场定位、定价等有很大作用。 2、销售代理有较丰富的销售管理经验和专业的销售团队 成熟的销售代理对销售团队有一套系统的执行标准，从而保证销售团队的专业性。其代理楼盘的业务量也相对稳定，以确保其公司员工工作内容充实，收入稳定，销售团队才得以稳定。 3、销售代理有广泛的合作单位和社会关系 销售代理的实际操盘经验越多，也就有越多的社会关系。在操盘过程中会跟政府相关部门、广告商、媒体资源等多个行业打交道，可以通过这些资源为****寻找更好的合作伙伴，减少各项费用开支，提升销售代理自己的附加值。 4、销售代理拥有庞大的客户资源。 销售代理在以往的操盘和正在操盘的项目，沉淀庞大的数据库，有大量未成交的购房者信息，如代理一个新项目有效运用此资源，会加速销售速度，我方也就加快了资金回笼，降低管理成本，减少利息支出，时间成本，时间就是金钱! 开发商选择和销售代理合作，就是基于争取时间成本。 二、目前业内管用的方式分为几种： 1、独家代理模式 2、联合销售代理 3、开发商自产自销模式 4、开发商和销售代理联合
三、各种代理销售模式之间的优、劣势分析比较： 一、销售代理的独家全程代理模式 这种销售模式是目前房地产市场的主流模式，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的一半以上。 它的优势在于：分工明确，各展所长 销售代理在操盘过程中有丰富的经验，每一个环节到每一个细节都有深入的了解，可以较准确地把握当地市场的客户品味、心理、消费习惯等，可以避免或减少开发商盲目揣测市场，从而偏离市场需求。开发商则可集中精力做好产品的控制工作。 此种开发商和销售代理合作的模式，可以优势互补，分工明确，各展所长，有利于避开操作风险。 它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主 独家全程代理模式，缺乏的就是竞争，销售代理的生存环境是较为安逸的。实际上大部分销售代理还不成熟且没有责任感，除完成开发商的销售任务之外，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力。如销售任务完不成，会找各种原因、理由、借口躲避开发商的指责。因为在同等条件下没有竞争对手，没有可比性，所以可以掩饰自己的不足。 最重要的是独家代理，不成熟的销售代理会以自己的利益为出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情，依据销售代理以往的市场经验，往往会被销售代理反客为主，最终造成自身利益受损，但使销售代理得益。 同时，独家代理模式会给开发商带来一定的风险，这个问题已在目前销售工作中出现，若销售代理团队中途出现问题，拖延销售排期，将给开发商带来不可预知的损失。 二、联合代理销售模式 这种代理模式在房地产市场中比较少见，是一种新兴的代理模式，目前正逐渐被发展商所引用。 它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 联合销售代理模式带来竞争，销售代理必然全力以赴，跟对手火拼，以免遭淘汰。对项目的销售带来很大的推动作用。销售代理为取得和开发商继续合作的机会，发展商可以
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 房地产代理合同(合同范本) The role of the contract is to protect the legitimate rights of both parties and to ensure that the legitimate rights and interests of the state, collective and individual are not harmed
房地产代理合同(合同范本) 被代理人（甲方）：_________ 代理人（乙方）：_________ 第一条订立合同的基础和目的 依据国家有关法律、法规和有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方接受甲方委托,代理甲方订立房地产_________（买卖／租赁）合同,并完成其他委托服务事项达成一致,订立本合同。 第二条代理事项 （一）委托交易房地产的基本情况 1．座落：_________； 2．建筑面积：_________平方米； 3．权属：_________。 （二）代理事项_________。
第三条合作期限 （一）本合同代理期限为_________个月,自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天内,如甲乙双方均未提出反对意见,本合同代理期自动延长_________个月。合同到期后,如甲方或乙方提出终止本合同,则按本合同中合同终止条款处理。 （二）在本合同有效代理期内,除非甲方或乙方违约,双方不得单方面终止本合同。 （三）在本合同有效代理期内,甲方不得在_________地区指定其他代理人。 第四条费用负担 本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。 具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。 第五条销售价格
谈多媒体教学的利与弊 21世纪是高度信息化的时代，是人才竞争的时代，是追求高效率的优化效果的时代，它对教育领域提出了更高的要求，它急需教育领域能多出人才、快出人才和出好人才。新世纪之初，国家教育部制定了《语文课程标准》，这为战斗在语文第一线的教师们拨开了重重迷雾，指明了前进的方向。《标准》提出了要“努力建设开放而有活力的语文课程”的基本理念，要求广大教师注重现代科技手段的运用，使学生能够开阔视野，提高学习效率，初步获得现代社会所需要的语文实践能力。而传统的教育观点、教育模式、教育内容、技术和方法已不能适应，以现代技术教育为手段的教学给教育领域注入了新的活力，展示了一个新的天地。多媒体作为一种现代化的教学手段，它具有直观、形象、感染力强的特点。合理运用它能促进学生全面发展，为素质教育服务。特别是现在政府对教育的投资加大，学校多媒体软、硬件设施配备越来越先进，为多媒体教学的实现奠定了良好的物质基础。作为教师，我们应该主动学习并运用这一高科技的教学手段，勇于钻研实践，充分发挥多媒体在语文教学中的作用。下面就结合教学实际谈一点儿个人的粗浅认识。 一、多媒体教学的魅力和优势。 （一）、运用视听资源，激发学生的学习兴趣 加拿大学者马歇尔麦克卢汉说：“媒体是人体的延伸。”不同媒体作用于人体的不同感官，能使其不同的感官得到延伸。运用多媒体课件进行语文教学，打破了学生感觉器官的平衡，并以其多媒体的综合性、直观性、形象性和生动性，充分调动了学生学习语文的热情，激起学生强烈的求知欲望。。如在学习《苏州
园林》一课时，传统教学中，去过苏州的老师还好点儿，没身临其境的只能照本宣科、生搬硬套，真是老师心里犯嘀咕，学生课下真糊涂。如今运用了多媒体辅助教学，学生们边欣赏园林实景边聆听课文范读，耳闻目睹，真正是“游”了一番苏州，这一遍下来园林的美妙不用多说也明白了八九分，再看课文已是一目了然。最后请学生以小导游的身份介绍苏州园林，老师提前按课文描述的内容制作好课件，让学生对着画面配解说词，学生们站在大屏幕前煞有介事的介绍，俨然一位当地的导游，此时的学生有新鲜感、成就感，因此个个兴趣盎然，整个课堂气氛热烈。又如学习《祥林嫂》，就可以运用幻灯片或电脑将祥林嫂三次不同的肖像特征用镜头组合的方式进行展示，调动学生不同的感觉器官，按照规定的要求去接受，去比较，从而深刻体会封建礼教对人性的迫害。这样的多媒体教学，比教师生搬硬套的讲解要省力得多，要形象生动得多，学生不仅能一目了然，还能在快乐中学习。 （二）、创设情境美，营造课堂氛围 尽快让学生进入课文所创设的情境是正确理解一篇课文的关键，传统教学中通过精心准备导语或范读课文力求达到这一目的。现代教育我们可以通过运用多媒体播放一段与课文意境有关的音乐或图像，将学生迅速带入课文所创设的情境中。学生感知到了美，就能读书有味，读书入情，读书悟理。事实证明此种做法可收到事半功倍的效果。 运用多媒体创设情境美，营造氛围这一点，尤其表现在散文诗歌的教学中。如在教学徐志摩的《再别康桥》时，运用优美柔婉恬静的理查德钢琴曲《秋思》，画面是西欧秋天里的风光：落叶飘零的静静的林荫大道，高远蔚蓝的天空，夕阳西下绮丽的霞光，静静的草地，柔婉舒缓清彻的河流，河畔在风中舞蹈的金柳，
房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在：分工明确，各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼
盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。
理由一:拥有富人的收入。 富人之所以和一般人不同最主要的根源是来自“思考模式”，当思考模式不同，所追求的收入模式也就不尽相同。在传统“稳定“的价值观引导下，一般人所追求的是“稳定的单次收入”，也就是付出的努力得到相对应的回报，像是上班族的收入模式。然而，在富人的思维模式中，他们很清楚的知道这样的收入虽然稳定，但是，这种稳定的“低”收入是绝对不可能让自己成功致富的；于是乎，他们尝试寻找能够“延续”产生的“多次性收入”，这种概念，一如世界首富微软总裁比尔.盖茨，一旦发明了某套软件，随着这套软件销售额不断提高，收入也相对不断地累计，富人深知 “多次收入”才是致富的关键。 此外，一般人的收入之所以有限，因为他们大多数的收入都是靠时间及体力直接创造的“主动收入”而因时间和体力往往有所限制，所以相对创造的财富也就有限；而富人的思维模式则完全不同，他们不断致力追求的是间接的“被动收入”，像是靠钱滚钱的投资利得。当我们的现金流向“资产”，它在未来就能为我们创造更多的“被动收入”，当我们的现金流向花费，也就是“负债”，则会让我们产生更多不必要的支出。因此，富人和一般人收入模式的另一点不同，就在于富人追 求“被动收入”，而一般人只能获得“主动收入”。 直销提供的就是富人的收入模式：因为大多数的直销产品都有一定的“循环性”，而且加入成为会员的消费者都能获得一定的折扣；因此，当我们将产品努力的分享出去，并且透过服务让消费者成为产品的“忠实客户”，则随着每隔一段时间的重复回购，便是为我们创造“延续性的多次收入”。更重要的是，当我们在经营直销事业“开分店”的同时，前期对于伙伴的培养虽然是“主动收入”，但一旦将伙伴培养成为A角色，以及将组织的功能与机制完整建立之际，便能享受整个组织网回馈的“被动收入”，而不会因为个人时间与体力而限制了可能创造的收入。 因此，当人们思索转型之际，绝对应当将“直销事业”作为首要考量，因为它所提供的是可以帮助人们更快速、更有效创造收入的“富人的收入模式”。 理由二:无风险的创业模式。 直销采用的“无店铺行销”模式，一来只需要少许的“入会费”，与经营事业前所必须亲身体验的产品费用，就可同时拥有事业的经营权，是每个人都可以经营得起的事业。再者，因为无店铺行销不需要传统店铺行销所需的店租、人事与管销费用，就算短期内没有非常好的成绩，也不会像传统生意那样面临极大的资金压力，加上不需要对传统事业往来所可能面对的风险，直销可 以说是一种“无风险”的创业模式。 理由三:直销让你不间断地学习与成长。 直销事业是个高度“自我挑战”的事业，不仅要销售、推荐、更要做组织辅导的工作，因此透过不间断的学习持续提升自我能力，实为经营直销事业的重要关键。当我们能够不断的提升自我，内在自我形象也会相对提升，同时我们也会变得更有自信、对自己更加满意，甚至更加肯定自我价值，而这些实现自我的重要因素是在其他行业所无法获得的。 理由四:创造借力的“致富杠杆”。 所有学过投资理财的人都清楚的知道，要让自己变得更加富有，就必须懂得运用“财富杠杆”，也就是如何以最少的“投资”，获得最大的“利润”。而在经营直销事业的过程，我们可以运用的“杠杆”更多，像是上线或是会场等等，因此，经营直销就是一种“借力使力”的事业，透过更多可供应的资源，弥补自己某部分条件的不足，以达到成功致富的目的。在直销事业中，我们可以运用的“致富杠杆”，首先是我们的上线群，当我们专业度不足和沟通能力尚未健全之际，可以透
房地产代理公司合同书(合同示 范文本) The agreement between parties A and B after friendly negotiation stipulates the obligations and rights that must be performed between each other ( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期： 精品合同 / Word 文档 / 文字可改
房地产代理公司合同书(合同示范文本) 房地产项目 营销策划及招商销售代理 合同书 甲方：宿迁世典房地产开发有限公司 乙方： 甲方：房地产开发有限公司 地址：：宿迁
乙方： 地址： 甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则，就甲方委托乙方以代理商的身份为月亮湾商住项目综合商业地产、住宅项目全权委托乙方：投资顾问、营销策略、广告创意、招商及销售代理事宜，达成以下合同内容，并承诺共同遵照执行。 第一条：项目概况 1、项目名称：月亮湾 2、项目位置：新城区 3、项目用途：商业、住宅综合房地产项目开发； 4、全案代理范围：约定委托代理销售面积：该项目总销售面积约平方米，其中商业物业销售总面积约平方米，住宅楼（办公、公寓）总销售面积约平方米，其它可销售面积平方米，（最终面积以房产
测绘部门测绘为准）。 第二条：委托事项 1．投资顾问 本项目投资顾问工作，主要是从市场研究以及项目开发条件的分析入手，通过对项目竞争力的挖掘，提炼项目的核心卖点体系，形成项目的初步产品竞争策略和产品形象定位，并参与规划、设计讨论和提出产品调整建议，根据相关定位、资料提供项目分析。 2．营销策略 本项目营销策略工作，主要是从市场、产品、客群等角度出发，确定项目的主题定位、整体市场竞争策略、形象包装策略、销售定价策略及项目整体营销工作计划等与营销相关的策略工作内容并配合开发商实施。 3．广告创意 本项目广告创意工作，主要是结合项目的整体定位及竞争策略，确定广告推行计划并进行相关文案平面的创意、设计，相关现场的包装展示的设计工作等，为协助销售和项目提升形象服务。