房地产代理公司利与弊
肁可以从代理商自身的优势说起，代理商的优势是：
莅1、代理商拥有庞大的市场信息及资源
膄代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；
也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。
莃2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队
聿一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标
准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
羈3、代理商有广泛的合作单位和社会关系
螄代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。
肀4、代理商拥有庞大的客户资源一一代理商的核心优势螁市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，
也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的核心优势！
蚇代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售
进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本！其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个月完成项目销售，你就少花一个月的管理成本和利息，钱尽快收回来投到下一个项目，就能更快地生出钱来，这是投资学的黄金定理。
袄所以说，代理商的核心优势是客户资源，开发商选择和代理商合作为的是争取时间成本。
蒁各种销售模式之间的优、劣势分析比较：
膈一、代理商的独家销售代理模式
蒆独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的50%以上。
袄它的优势主要表现在：分工明确，各展所长
袁代理商在楼盘销售环节中有丰富的市场经验和操作经验，对楼盘的整个营销过程中的每一个环节到每一个细节都有深入的了解，经验越多的代理商对掌握整个楼盘的营销全过程就越有把握。
羀由楼盘所在地的当地代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、
客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。
蒈开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。
羄它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主
节独家销售代理，缺乏的就是竞争，代理商的生存环境是一个较为安逸的温床。而实
际上大部分代理商还不成熟且没有责任感，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力，能交差就算了，就算交不了差，也会找各种原因或借口躲避开发商的指责。因为在同等条件和环境下他们没有竞争对手，也就没有了比较的对象，所以可以找各种借口掩饰自己的不足。
莈同时，因为是独家包揽这盘生意，做法不成熟的代理商就会处处以自己的利益为
优先出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情。他们会振振有辞的说按照他们的市场经验和市场反应，这样做准没错。此时开发商需要对事件进行冷静的、全面的分析，是否存在自身利益受损的情况或对代理商有重大利好的情况。否则，就会被代理商反客为主, 牵着鼻子，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
芇二、代理商的联合销售代理模式
肄联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。
它的优势主要表现在：充分竞争推动销售
聿现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。另外，代理商为取得开发商更多的信任，则会拿出更多的资源为开发商服务，如策划活动或推广上的好点子，广告费用垫支等等。
肆因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一
方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。
膃它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难
螀开发商的恨是代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子, 破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
薈综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。
袅三、开发商的自产自销模式
芃开发商自产自销的意思，就是开发商同时负责楼盘的开发和销售。这种销售模式是
出现得最早的，并且是众多开发商最乐于采用的销售模式之一。
它的优势主要表现在：节约成本保持利润芀开发商自产自销模式中又分为两种情况：一是开发商自行组建销售团队，成立专门负责销售的销售部或营销部，是属于成立一个部门的形式；另一种是开发商成立一间销售代理公司，专门负责自己公司开发的楼盘的销售，这是属于成立一个子公司的形式。这两种情况都属于开发商自产自销的模式。
袈开发商自产自销，开发商认为最大的好处就是节约销售成本，不用支付代理公司高昂的代理费用。这种做法，是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金，省去代理公司的利润部分，将该部分资金直接转为开发商的利润，从而将项目成本降低，利润提高。
莃开发商组建的销售团队一般比较稳定，销售人员属于自己的公司，也有便于管理和
控制。开发商的销售策略，能直接传递到销售人员那里，不需要受代理公司管理层意见的左右，不会产生意见传达偏差的现象。同时，在发生如客户投诉等事情时，开发商也能通过销售人员反映的情况，迅速作出应对策略及调整，这种情况反映也会较为真实和迅速，不会经过代理商的加工和修
饰。
薂市场上大部分开发商提供的薪酬待遇比一般的代理商要来得优厚，对一些具有丰富
经验和销售技巧的销售员有较大吸引力。这些销售员有过硬的售楼本领，追求高额的薪酬收入，有良好的职业心态，容易接受公司的制度管理，对开发商来说是减轻了管理的负担
蚈它的劣势主要表现在：市场信息少人才易流失
蚇代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门，对房地产的二、三级市场进行了解、调查，以及将收集回来的资料加以分析，成为他们协助开发商进行开发决策时的利器。而除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。开发商比代理商掌握的市场信息少，故在行动决策之前，就要先充分听取各方意见，三思而行。
篆在项目销售尾声的时候，由于可售房子数量逐渐减少，优质房源也越来越少，销售
难度增大，销售员的月收入也可能会因此而受到影响。此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长，销售人员为保证收入，可能会因此而跳槽到其它项目，这是一个很现实的问题。如果人员流失较多，将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人，对新人进行培训，使其尽快熟悉项目资料和情况；另一方面要融合新人及旧人，保持团队的稳定性。这是人才容易流失的一个情况，但只是在项目开发不能持续的情况下才会频繁产生。
羃四、开发商与代理商协同销售模式
蒀协同销售的意思，是指开发商自行组建团队销售，同时也委托代理公司进行销售。
这种销售模式是比较少见的，它虽然和代理商联合代理有某种相似之处，但从根本意义上并不相同。
莆它的优势主要表现在：存在竞争相互促进
蝿这种销售模式的好处和联合代理的模式基本相同，可以参考联合代理模式的优势部分。从乐观的角度来看，代理商为面对开发商销售人员的竞争，会选用比较好的人在这个楼盘销售，保持并争取更好的销售业绩，以免遭受开发商淘汰，也为自己争取更多代理收入。所谓有压力才有动力，开发商的销售人员也一样。
蚀两队人竞争，开发商的销售人员能从旁学习到代理公司成熟的做法，互相促进和提
高自己的销售技巧和水平。这对开发商也是有利的。
膃它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难
蚄这种模式的坏处也跟联合代理模式类似，可以参考联合代理模式的劣势部分。同样会出现两个销售队伍之间的恶性竞争，争客、抢客等问题也会不断出现，严重的会影响到项目的形象和信用，给开发商带来沉重的管理难度和精神疲劳！
衿两个团队同场销售时，代理商可能也会有所保留，因害怕发展商利用自己作为学习对象，一但利用完毕就会把自己踢走。所以，代理商可能不会尽最大努力推动销售，包括动用代理商手上的客户资源。那就没有起到应有的最大作用，对开发商来说代理费花得不是物有所值。
螆且开发商和代理商团队之间竞争，出现矛盾需要上级调解的时候，大部分情况开发商管理层会偏向自己人这边，代理商就觉得受到不公平对待，难以继续合作下去，最终可能就是分手收场。
袅综合来说，开发商与代理商协同销售，有利也有弊，对开发商的管理水平也有相当的考验。如果开发商对管理有信心，有相当水平的操盘人才，也是可以尝试采用这种销售模式的。
经过对四种销售模式简单的分析和评价，只能说明该种模式的特点和优劣，那一种模式最有利于销售还是由项目的情况和开发商的自身条件来确定的。笔者没有从事过楼盘的销售工作，有很多问题可能说不到位，但希望能抛砖引玉，引起本地业界的反思，使商品房销售更趋成熟，使广大市民最终受益。
房地产自销和代理利弊
房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明 一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下: 一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。 二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。 三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。 四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。 五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。 六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%- 1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。 3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。 综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。 而作为专业的代理公司，具备了如下优势： 1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。 2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
岗位职责 第一部分目的 为适应公司发展和市场竞争的需要，明确各个岗位的职责和工作内容，提升整体工作效率，促进公司持续、稳定、健康发展，特制订本制度。 第二部分适用范围 本规定的适用范围为威海远航房地产顾问有限公司所有员工。 第三部分细则 第一章公司架构 第二章岗位职责说明 1、营销总监 ?负责分管项目的整体销售任务及任务的分解 ?负责分管项目的计划、组织、控制、培训及考核 ?根据公司发展战略建立健全与之相匹配的营销工作制度和细则,组织实施并检查、监督实施情况 ?召集营销部工作例会,总结工作和交流经验,下达阶段任务目标和岗位任务指标,确保工作计划的合理可行 ?督导完成公司下达的销售指标,严格落实公司的价格政策,并督促销售人员做好合同按揭的催收工作，确保资金及时回收
?分析市场竞争发展状况、销售动态,提出改进方案和措施 ?负责制定营销部销售策略、销控、价目表等重要销售文件 ?对各类销售报表进行分析,判断问题并提出解决问题方式 ?参与分管项目的卖场、样板间的设计,并负责使用中的管理与维护 ?带领部门员工积极开拓市场,建立和保持与相关机构、客户的良好关系,做好客源储备 ?协助策划总监制定楼盘销售推广方案与各项促销活动计划,并组织相关人员具体实施,并对推广效果进行监控 ?监控楼盘销售过程,带领有关人员做好房产面积测绘等手续的办理工作,确保销售工作有序进行 ?协调楼盘销售过程中与客户、相关机构和公司内部的关系,及时发现、反馈问题,并提出来解决意见 ?组织人员做好对客户的售后服务工作,确保客户满意 ?审核营销部的各项业务费用,控制业务成本,确保资金的合同调配和使用 ?与合作媒体的业务联系,工作督导与管理 ?与销售业务有关的政府部门的协调与联系,落实国家政府的相关法律法规 ?负责提高本部门员工素质和工作积极性,并注重对下属的培养 ?负责部门目标分解、内部人员工作安排、绩效考核、技能培训等工作 ?负责与开发商领导、各部门之间的工作衔接与协调 ?负责分管项目佣金结算初审报批 ?分销渠道的拓展与衔接 ?公司其他指派的各项工作 2、市场总监 ?充分了解房地产市场行情,制定实施公司市场拓展计划 ?负责公司市场开拓和管理工作,依据公司战略规划及市场行情,制订实施年度市场拓展战略,保证完成公司下达的任务 ?寻找和跟踪房地产开发业务的目标代理项目,加强沟通与交流,对前期有关的报规设计提供合理化建议,为公司双方高层接触打下良好的基础
房地产代理合同 委托人（甲方） 代理人（乙方） 第一条（订立的基础和目的） 依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产交易_____（买卖/租赁）合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。 第二条（委托的事项） （一）委托交易房地产的基本情况 1、座落： 2、建筑面积： 3、权属： （二）委托事项 1、 2、 3、 第三条（佣金支付） （一）乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第 _____种方式计算支付佣金；（任选一种）
1、按该房地产______________________（总价款／月租金计） _____％，具体数额为_____________币_____________元支付给乙方； 2、按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。． （二）乙方未完成本合同约定的委托事项第（）项的，应当按按照合同约定的佣金______％，具体数额为________币 ________________元，给付甲方。 第四条（预收、预支费用处理） 乙方_____________（预收／预支）甲方费用__________币 _________元，用于甲方委托的___________________________ ，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。 第五条（合同在履行中的变更及处理） 1、本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，在约定的时限内，变更约定条款或签订补充条款，并注明变更事项。 2、本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。第六条（违约责任） （一）双方商定，乙方有下列情形之一的，承担违约责任： 1、完成的事项违反合同约定的； 2、擅自解除合同的； 3、与他人私下串通，损害甲方利益的；
中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜最近，由专业机构评选出的中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜出炉，如下所示： 1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司, 行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)业务倾向房地产代理分销。 2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影 响力企业,同策房产咨询股份有限公司。 5.美地行—上海本土房地产策划咨询公司，成立于2002年，服务了万达广场、 新城控股集团商业广场、夫子庙水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值 TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司 4.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业 著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 5.美地行—上海本土房地产策划公司，成立于2002年，服务了新城控股集团 商业广场、南京水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 此榜单中各公司在行业算是标杆公司，但是都有不同的业务侧重点，所以难于在同一个领域或者个案上进行比较。上海的地产策划公司比较多，商业地产策划咨询也是其中比较重要的业务模块。易居和同策是老牌地产策划公司，像美地行等
新生代公司则比较集中于细分市场和精品市场。 松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。 有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。 一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。 曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。 也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明 一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下:一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。 二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。 三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。 四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。 五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。 六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。 2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。
房地产专业代理公司组织架构及岗位职责内容如下： 代理公司的架构要看服务范围。是单纯的销售代理，还是包括规划、平面设计、战略决策和后期销售执行的全程策划。 现就全程策划公司的架构列明如下： 总经理（最高级别） 下设 财务部、综合管理部、事业部、技术研发部 职责：财务部：总部财务、各售楼部佣金结算及财务状况 综合管理部：包括人力资源、办公室。负责协调各部门关系 事业部：作项目、拿项目（创收部门） 技术研发部：负责规划、平面设计等专业领域，服务于各事业部 房地产代理公司组织架构建议书作为一家专业的房地产代理公司，应该有严格的垂直管理系统，需要建立一个统一的组织架构，才能在激烈的行业竞争中立足
并脱颖而出。组织架构如下：岗位分析如下：置业顾问：销售现场直接接触客户，代理公司不养置业顾问，根据每个项目临时从当地招聘，随时进行更新，这样既可以降低成本，又可以保证人员的纯洁性；销售主管：协助销售经理进行日常管理工作，原则上由公司进行挑选后长期培养，若项目体量较小，也可以不设主管一职，初期由现场置业顾问轮流做主管，后期从竞争中产生，这样容易产生信服力；并且，让大家都有机会得到锻炼，此种方式适合现场置业顾问达到4 人或4人以上时实行；案场经理：驻项目现场进行现场管理、置业顾问培训、销售进度安排并与驻场策划人员进行配合，推进策划方面的工作；策划人员：每个项目根据情况配备1—2名策划人员，一个策划人员可以同时跟几个项目，主要在几个项目的现场进行实地了解，然后根据情况做出相应的策划方案，策划人员同时受项目经理和策划经理的制约；设计师：由设计总监安排设计师所跟的项目，但该设计师的设计由项目经理安排，设计师不需要驻项目现场；项目经理：负责项目的拓展工作，同时对项目进行人员整合，对案场经理、策划人员以及设计师所做的工作进行审核、对项目进行销售、策划、设计的宏观把握，即对销售方案、策划方案、设计方案负全责，对整个项目负全责；策划经理：大部分公司的策划经理与项目经理是合二为一的，策划经理负责所有项目的策划整合工作，对策划人员所做的方案进行审核，提出建设性意见；设计总监：分管设计方面的工作，也可以没有总监一职，由项目经理直接对接设计师；总经理：进行全局管理。操盘流程如下：第一步，由项目经理或策划经理进行项目拓展；策划人员协助项目经理进行前期调研，出产品策划报告，进行竞标；第二步，前期洽谈、签约；第三步，签约后，项目经理指定案场经理、策划人员、设计师（可以与广告公司合作共用设计师）各一名；第四步，案场经理组织现场置业顾问招聘工作，初步筛选后由人力资源部取舍；第五步，案场经理对置业顾问进行培训，同时配合策划人员进行前期的市场调研工作，对前期策划报告的内容再次进行求证，并初步熟悉市场环境；第六步，案场经理与策划人员共同制定销售工作进度表&媒体计划表以及活动安排表等，并由项目经理进行审批；第七步，按照工作进度表各自进入角色，进行有条不紊的工作。这种框架模式其实就是业内所熟悉的项目经理责任制。主要优点如下：1、分工明确、垂直管理、责权利分明 置业顾问对销售主管、案场经理负责，案场经理、策划人员对项目经理负责，而项目经理则对整个项目和公司负责，这样的垂直管理体系既避免了互相扯皮的现象，又提高了工作效率； 2、最大限度的发挥每个人的才能，提高工作效率 比如策划，一个策划人员可以同时跟2—3个项目（因策划的工作性质决定了策划人员无须全程靠在现场），而且所做工作非常明确，并且策划人员驻场也有助于对项目本身的理解，从而大大提高工作效率； 注：以上职位除设计总监、设计师可以是兼职人员以外，其他职位的人员必须专职做房产，而且要长期做房产，这样有利于工作经验的积累与操盘水平的提高。另外，如公司欲在地产界长期发展，则还要考虑地产顾问的合作方式，即针对有
房地产渠道销售代理合同模板 合同编号：委托人：被委托人：签订地点：签订时间： 甲方：招商局地产（重庆）有限公司乙方： 经双方友好商谈，就甲方委托乙方非独家外场销售招商江湾城在售房源，具体事宜达成以下协议： 一．代理项目 名称：招商江湾城地址：江北区北滨一路363号 二．代理期限 委托有效期限：自销售代理合同签订之日起至项目委托房源销售终止。 三．代理内容及标准 1.委托销售房源 委托的房源：招商江湾城一期商业、二期住宅，截止本合同签订日期未被认购的房源。 2.客户确认方式 1）乙方在向甲方推荐意向客户时，应向甲方出具《场外推荐客户确认书》（以下简称确认书）。《确认书》经甲方指定的工作人员签字确认，其作为结算销售代理佣金的依据之一。客户确认书一式两份，双方各执一份。 2）在甲方收到乙方出具的《确认书》之日前，如乙方向甲方推荐的购房客户或直系亲属（包含配偶、父母和子女），在1个月内从未
现场到访与甲方取得联系并咨询本项目的情况（以甲方《CRM系统》最后一次登记时间为准，且最后一次跟踪记录表达意思为“无购房意向”内容），甲方应确认该客户为乙方所推荐，并在该确认书上签字、盖章；若乙方推荐之客户 在出具给甲方的《确认书》后2个月内认购甲方产品，均视为乙方的销售业绩;2个月后仍未认购甲方之物业，则《确认书》自动失效，甲方无须为此客户付给乙方任何费用。 3.销售价格的确认 1)乙方应以甲方提供并加盖财务章或者销售合同章确认的销售价格向客户推荐本项目，非 经甲方的授权，不得擅自给购房客户任何形式的折扣承诺。 2)甲方同意提供给乙方的销售价格与甲方同期销售价格一致。如有价格促销，甲方必须通 知乙方并给予其推荐客户同等优惠。 四．甲方权利及责任 1.甲方自本合作开始之日向乙方提供有关甲方物业的详细资料，包括但不限于甲方营业 执照、开发公司资质审查、销售5证、户型图、合同范本、交房配臵标准、项目位臵图、园林设计、设计师及物业管理公司简介等。 2.甲方保证已取得该物业可合法销售之商品房的相应证明文件。 3.甲方承诺本项目的产权及相关文件及《商品房买卖合同》之合法性，因房屋产权所致
进入21世纪以来，国内房地产行业发展日益火爆，并成为我国经济发展的重要支柱。 房产交易离不开房产中介，为此房产中介公司也如春笋般迅速崛起。国内大大小小的房产中 介企业数不胜数，要说到最值得信赖、知名度高、用户口碑最好的房产中介排名，在这里， “易房大师”就为您总结一下： 1、中原CENTALINE :创于1978年，房地产代理服务领域领先企业，十大房产中介品 牌，香港服务名牌，房地产代理行业极具规模型企业，中原集团有限公司。 2、21世纪不动产：于1971年美国，全球最大房地产综合服务提供商之一，十大房产 中介品牌，北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司。 3、我爱我家：国内著名房地产综合服务机构，房地产经纪行业领先品牌，十大房产中介品牌，中介经纪创新企业，北京我爱我家房地产经纪有限公司。 4、顺驰Suneo：中国领先的房地产综合服务提供商，十大房产中介品牌，全国性大型房地产连锁服务品牌，顺驰（中国）不动产网络集团有限公司。 5、满堂红：广州市著名商标，十大房产中介品牌，全国性房屋流通综合服务商，华南地区极具影响力的房屋中介品牌，满堂红（中国）置业有限公司。 6、链家地产：创立于2001年11月12日，最终的目标是成为一家受人尊重的提供房屋 经纪服务的上市公司，成为全国房地产服务行业的领导者。共同打造一家年销售额超过千亿 元的房地产品牌经纪公司，成为全国房地产经纪服务行业的领导者。 7、太平洋房屋：创立于1985年台湾，房地产中介经纪行业领先品牌，知名房地产中介机构,十大房产中介品牌，上海太平洋房屋服务有限公司。 8、上房置换：金丰易居旗下，十大房产中介品牌，上海房地产行业首家发起式股份制企业 房地产经纪业领先品牌，上海房屋置换股份有限公司。 9:信义房屋：：成立于1981年台湾，极具影响力的房屋中介连锁服务品牌，十大房产中介品牌，上海优秀服务商标，上海信义房屋中介咨询有限公司。 10:、世家房产：创立于亚洲金融之都的香港，是一个具有悠久历史的著名房产销售品 牌，知名房产中介品牌。 11、美联集团：1973年成立，2001年在北京注册成立北京美联房地产经纪有限公司。 财雄势厚，专业服务享誉国际。北京美联不断积极拓展京城中高端市场，曾多年屡获殊荣，成为行业内的先驱企业。 12、智恒房产：国内最早的房屋连锁中介企业之一，十大房产中介品牌，国内较具影响力的房产中介服务品牌，上海智恒加诚房地产经纪有限公司。
房地产自销和代理利 弊
房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明 一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下: 一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。 二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。 三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。 四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。 五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。 六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%- 1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。 3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。 综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。 而作为专业的代理公司，具备了如下优势： 1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。 2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
房地产公司总经理工作报告 尊敬的董事长： 尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工： 今天我满怀感激与喜悦之情，站在这里代表沈阳置业有限公司总结已经过去的一年多的工作。 首先，感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩，以战略投资的眼光投资1亿7千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司，非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力的支持。 在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属，是大家共同的辛勤努力，创造了“河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌，树立了沈阳房地产界一面大旗。面对未来，我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心。 同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司；项目总设计师，沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；“”色彩主设计师，中国美术学院副院长宋健明教授；“”园林景观主设计师，清华大学章俊华教授。正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行，为项目的顺利发展奠定了牢固的基础，使我们的产品性能别具一格、脱颖而出。 下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告。 第一部分过去工作的回顾 一、主要经营指标 自2002年5月份公司正式组建，河畔新城一期可售房屋总套数 555套，认购率100%；已经签订《商品房买卖合同》并缴纳房款666套，签约率99%，尚未签约部分预计至明年6月份之前，部分主体封顶以后全部签约。可售住宅面积
达22万平方米，预计实现住宅销售收入6亿元；半地下车库、库房、网点销售收入1万元，总销售收入5亿元，预计实现利润2万元。同时形成的股东资产有俱乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等。据有关政府部门统计，在2003年沈阳市住宅房地产开发项目中，河畔新城销售总额、销售率、销售速度三项指标均位于沈阳市第一位。 二、工程进展情况 2003年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展，河畔新城于2003年3月18日正式开工，总占地面积约16.3公顷，一期总建筑面积14.3万平方米，2003年全部开工。由于场地动迁和高压线迁移迟缓，五栋多层住宅7月份开工，二栋小高层和三栋多层九月底开工。 工程建设方面： 多层住宅共29栋，有26栋住宅已经全部通过主体结构验收，剩余三个单体正在进行主体结构施工。其中16栋楼土建装饰工程完成70%，剩余10栋楼砌筑工程全部完工。 小高层共2栋，正进行四层主体结构施工。 半地下车库共8个，主体结构全部完工，除8＃、9＃车库外均通过主体结构验收。 幼儿园，土建装饰工程完成90%，已通过主体结构验收。 物业办公用房，通过主体结构验收，土建装饰工程完成45%。商业网点，主体结构已全部完工。 俱乐部主体结构全部完工，正进行钢结构的制作和安装。 三、企业品牌建设
合同编号：YT-FS-6269-81 2020房地产代理公司合同范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
2020房地产代理公司合同范本(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 房地产项目 营销策划及招商销售代理 合同书 甲方：宿迁世典房地产开发有限公司 乙方： 甲方：房地产开发有限公司 地址：：宿迁 乙方： 地址： 甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则，就
甲方委托乙方以代理商的身份为月亮湾商住项目综合商业地产、住宅项目全权委托乙方：投资顾问、营销策略、广告创意、招商及销售代理事宜，达成以下合同内容，并承诺共同遵照执行。 第一条：项目概况 1、项目名称：月亮湾 2、项目位置：新城区 3、项目用途：商业、住宅综合房地产项目开发； 4、全案代理范围：约定委托代理销售面积：该项目总销售面积约平方米，其中商业物业销售总面积约平方米，住宅楼（办公、公寓）总销售面积约平方米，其它可销售面积平方米，（最终面积以房产测绘部门测绘为准）。 第二条：委托事项 1．投资顾问 本项目投资顾问工作，主要是从市场研究以及项目开发条件的分析入手，通过对项目竞争力的挖掘，提炼项目的核心卖点体系，形成项目的初步产品竞争
衡州大道项目销售代理招标评标办法 一、评标定标原则：评标依据《中华人民共和国招标投标法》及有关规定，努力维护招投标人的利益，坚持“公平、公正”原则。 二、定标办法 1、评标委员会由中铁二十五局集团房地产开发衡阳有限公司相关人员组成，按照邀标要求及评标办法进行评标，评委对各投标人进行打分，按得分高低排列顺序。 2、招标人应确定得分最高者为第一中标候选人。如果出现并列得分最高，由评委复审后，通过投票的方式，确定中标人。 3、排名第一的中标候选人如放弃中标或不能履行合同的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人，依次类推。 三、评标内容 1、投标报价：考核报价的合理性。 2、企业规模、信誉与实力和同类业绩。 3、项目策划及营销方案。 四、评分程序 1、评委首先按邀标函之要求对各投标人的投标文件进行符合性评审，确认其投标文件是否实质上响应了招标单位的要求，对实质上响应招标要求的投标文件可进入评审。 2、投标人演讲、答疑。评委提出质询，投标人答疑，澄清有关问题。 3、根据投标文件审核结果及质询答疑情况，依据招标要求对投标文件进行校核。 4、根据《评审标准》进行综合打分。 5、汇总得分，评标委员会确定中标人。
6、招标人向中标人签发中标通知书。 销售策划代理公司： 衡州大道项目销售策划代理评标标准表 评标大项评标 中项 评标细项 评 分 小计 得分 公司综合指标（25分）1、公司实力与信誉（9分） 公司专业人员素质（策划报告创作过程考察）（1-3分） 代理商的组织架构是否完整、有序，销售网络是否完善（1-3分） 公司所拥有资源及信誉度（1-3分） 2、公司资质年限及职业精神 （6分） 公司是否规范及从事资历证书及年限（1-3分） 负责人及职员在过往项目是否具有良好的职业操作（1-3分）3、与项目契合度与以往业绩 及资源优势（10分） 对项目认识度及准备投入的人力、物力、财力（1-4分） 以往代理楼盘成功率及代理楼盘平均销售周期（1-3分） 可为项目提供的免费资源（1-3分） 公司技术指标（50分）1、类比房地产项目市场竞争 分析（8分） 市场分析全面、透彻、重点突出（6-8分） 市场分析一般性分析、仅列数据（3-5分） 市场分析浅显分析、数据不全（1-2分） 2、项目定位及目标客户的把 握（10分） 思路清晰、定位准确、分析到位、卖点突出（7－10分） 理解基本到位、定位语及记忆点提炼一般（4－6分） 理解不清、定位模糊、无竞争力（1-3分） 3、策划建议及策划思路把 握：市场策略；销售目标： 客源组织；价格策略（20分） 策划思路准确全面、创造性及可行性高（15-20分） 策划思路一般（8-14分） 策划思路不到位（1-7分） 4、项目营销推广方案可行性 （12分） 方案合理（9-12分） 方案一般（4-8分） 方案不到位（1-3分）
*********项目 ——销售模式优劣分析 一、选择销售代理带来的好处： 1、销售代理有庞大的市场信息 销售代理在操盘时，会成立专门的策划团队去调查商业市场竞品楼盘，做调查问卷，成立信息库，通过信息库比较准确的分析潜在客户的购房意向，对商铺的面积划分、市场定位、定价等有很大作用。 2、销售代理有较丰富的销售管理经验和专业的销售团队 成熟的销售代理对销售团队有一套系统的执行标准，从而保证销售团队的专业性。其代理楼盘的业务量也相对稳定，以确保其公司员工工作内容充实，收入稳定，销售团队才得以稳定。 3、销售代理有广泛的合作单位和社会关系 销售代理的实际操盘经验越多，也就有越多的社会关系。在操盘过程中会跟政府相关部门、广告商、媒体资源等多个行业打交道，可以通过这些资源为****寻找更好的合作伙伴，减少各项费用开支，提升销售代理自己的附加值。 4、销售代理拥有庞大的客户资源。 销售代理在以往的操盘和正在操盘的项目，沉淀庞大的数据库，有大量未成交的购房者信息，如代理一个新项目有效运用此资源，会加速销售速度，我方也就加快了资金回笼，降低管理成本，减少利息支出，时间成本，时间就是金钱! 开发商选择和销售代理合作，就是基于争取时间成本。 二、目前业内管用的方式分为几种： 1、独家代理模式 2、联合销售代理 3、开发商自产自销模式 4、开发商和销售代理联合
三、各种代理销售模式之间的优、劣势分析比较： 一、销售代理的独家全程代理模式 这种销售模式是目前房地产市场的主流模式，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的一半以上。 它的优势在于：分工明确，各展所长 销售代理在操盘过程中有丰富的经验，每一个环节到每一个细节都有深入的了解，可以较准确地把握当地市场的客户品味、心理、消费习惯等，可以避免或减少开发商盲目揣测市场，从而偏离市场需求。开发商则可集中精力做好产品的控制工作。 此种开发商和销售代理合作的模式，可以优势互补，分工明确，各展所长，有利于避开操作风险。 它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主 独家全程代理模式，缺乏的就是竞争，销售代理的生存环境是较为安逸的。实际上大部分销售代理还不成熟且没有责任感，除完成开发商的销售任务之外，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力。如销售任务完不成，会找各种原因、理由、借口躲避开发商的指责。因为在同等条件下没有竞争对手，没有可比性，所以可以掩饰自己的不足。 最重要的是独家代理，不成熟的销售代理会以自己的利益为出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情，依据销售代理以往的市场经验，往往会被销售代理反客为主，最终造成自身利益受损，但使销售代理得益。 同时，独家代理模式会给开发商带来一定的风险，这个问题已在目前销售工作中出现，若销售代理团队中途出现问题，拖延销售排期，将给开发商带来不可预知的损失。 二、联合代理销售模式 这种代理模式在房地产市场中比较少见，是一种新兴的代理模式，目前正逐渐被发展商所引用。 它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 联合销售代理模式带来竞争，销售代理必然全力以赴，跟对手火拼，以免遭淘汰。对项目的销售带来很大的推动作用。销售代理为取得和开发商继续合作的机会，发展商可以
房地产代理公司组织架构建议书 作为一家专业的房地产代理公司，应该有严格的垂直管理系统，需要建立一个统一的组织架构，才能在激烈的行业竞争中立足并脱颖而出。 岗位分析如下： 销使:“无限放大的售楼部”概念的执行者，实现地毯式市场清洗，迅速激活销售局面；明确自己的目标，竞争意识强，有好的信息反馈。 组长：配合置业顾问管理好整个小组的纪律及工作，及时反馈整个市场信息及每位组员的工作情况，自己以身作则，心态好、业务能力强，各项指标要起到带头作用。起到承上启下的桥梁作用。 置业顾问：销售现场直接接触客户，根据每个项目的需要可临时从当地招聘，随时进行更新，这样既可以降低成本，又可以保证人员的纯洁性；绝对服从现场经理的工作安排，努力学习，提高自身的谈判技巧和管理能力。负责提高自己所带小组的所有人员的综合素质，按时完成公司下达的各项指标。 售楼部秘书：接听、记录好客户的咨询电话，统计总结好每
一天的上客量、成交量、咨询电话、报表等，安排好置业顾问见客，吃饭顺序。落实好办公室守则和各项纪律，协助配合好现场经理的工作。按时完成公司下达的各项指标。 销售主管：协助销售经理进行日常管理工作，原则上由公司进行挑选后长期培养，若项目体量较小，也可以不设主管一职，初期由现场置业顾问轮流做主管，后期从竞争中产生，这样容易产生信服力；并且，让大家都有机会得到锻炼，此种方式适合现场置业顾问达到4人或4人以上时实行； 售楼部经理：驻项目现场进行现场管理、置业顾问培训、售楼部秘书、销售进度安排并与驻场策划人员进行配合，推进策划方面工作；负责整个项目的日常和开发商相关人员的协调、沟通工作。培训、管理好本项目下属人员（秘书、置业顾问、销使）各项业务技能和为人处事之道及爱岗、敬业精神。协调、安排、完成整个项目的任务，提高整个项目所有人员的综合素质。审核每月员工的工资、佣金。灌输企业文化、企业精神，让每位员工都能以公司为核心，使员工对公司有归属感。 营销策划人员：每个项目根据情况配备1—2名策划人员，一个策划人员可以同时跟几个项目，主要在几个项目的现场进行实际了解，然后根据情况做出相应的策划方案。 广告设计师：由设计总监安排设计师所跟的项目，但该设计
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 房地产代理合同(合同范本) The role of the contract is to protect the legitimate rights of both parties and to ensure that the legitimate rights and interests of the state, collective and individual are not harmed
房地产代理合同(合同范本) 被代理人（甲方）：_________ 代理人（乙方）：_________ 第一条订立合同的基础和目的 依据国家有关法律、法规和有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方接受甲方委托,代理甲方订立房地产_________（买卖／租赁）合同,并完成其他委托服务事项达成一致,订立本合同。 第二条代理事项 （一）委托交易房地产的基本情况 1．座落：_________； 2．建筑面积：_________平方米； 3．权属：_________。 （二）代理事项_________。
第三条合作期限 （一）本合同代理期限为_________个月,自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天内,如甲乙双方均未提出反对意见,本合同代理期自动延长_________个月。合同到期后,如甲方或乙方提出终止本合同,则按本合同中合同终止条款处理。 （二）在本合同有效代理期内,除非甲方或乙方违约,双方不得单方面终止本合同。 （三）在本合同有效代理期内,甲方不得在_________地区指定其他代理人。 第四条费用负担 本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。 具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。 第五条销售价格
中国十大房地产公司排名 建筑与经济2010-03-29 15:58:32 阅读1948 评论1 字号：大中小订阅 万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业 务。 保利地产
中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POLY-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园(Country Garden 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式。 首都开发 由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中， 两大集团也是重要的投资建设者。 恒大地产 恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究
房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在：分工明确，各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼
盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。