第一部分：市场分析
一、项目概况
二、项目SWOT分析
三、项目定位及USP导向
四、推广思路
五、项目建议
第二部分：整合推广策略
一、商铺推广策略
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、SP活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略第三部分：公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务
后记
前言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。
第一部分市场分析
一、项目概况：
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：
优势分析：
1）区位优势
位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；
2）配套优势
周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；
3）交通优势
本项目交通便利、车流量及人流量较大，
劣势分析：
1）消费群劣势
高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；
机会分析：
1）市场机会
高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；
2）稀缺性
本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；
3）隐性机会（引导消费）
对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；
威胁分析：
1）潜在竞争威胁
潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而
上，从而构成竞争威胁。
2）消费者的认知程度不高
如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。
通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向
我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。
因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅
以下是具体的市场定位实施：
①形象定位
1）优良的建筑品质---------以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；
2）品位CLD生活---------概念创新
3）情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）
4）文化社区---------位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁
②功能定位
1）自由空间、自由组合---------框架结构设计
2）投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“湖南路”
3）生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4）尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）
③品牌定位
通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
项目“USP”的提炼
通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”是关键。
●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）
●高位嫁接，从形象上提升USP；
①时尚性（外观设计的前瞻性）
②舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）
③高贵性（生活品质的全面提升）
④文化性（将教育嫁接于本项目）
⑤便利性（交通的便利，生活的便捷）
四、项目推广思路
总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
具体的推广思路：
1）商铺
对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）
对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）
2）住宅
①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、
十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：
②以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：
③通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；
◇倡导“文化社区”概念：
将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计
紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色；
建议采用以“****华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等
以“****府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议
建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议
整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。
建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议
本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
5、物业管理建议
考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分整合推广策略
（一）商铺推广策略
一、商铺功能策划：
1）对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2）对于大西路商铺；
①整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主
要通过关系营销予以推广。
②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通
讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）二、定价原则：
针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；
针对于大西路商铺：
1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；
2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；
并且对于营销造势也不无裨益。
三、价格策略
（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。
（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
（3）“特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。
（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。
四、行销推广策略：
1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广
关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、先关系营销，后市场营销
关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、以卖为主，以租为辅
对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。
其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案
（二）本案的全程推广方案
1、策略的选择
我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜：（本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。
特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。
缺点：其概念较为单一，延续性较差。
概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计
概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计
概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计
概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计
概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计
等等……
2、具体执行的策略分析
1）定价策略
本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；
2）价格策略分析
建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。
价格策略实施：1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6%左右）
2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。
3）营销渠道分析
采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用
业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。
以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。
4）媒体分析及策划
媒体选择：1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；
2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）
3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）
媒体策划：报纸广告：（项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向；
电视广告：（以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；
DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。
3、广告推广策略
●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案
主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；
广告诉求点：（“以倡导新生活方式”为主线设计）
1）地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；
2）新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；
3）教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；
4）商业的附中心和教育文化中心的完美结合；
5）……等等
各阶段广告策略的简要实施：
一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式
等概念；
二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”
生活为主线进行宣传；
三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广
四、持续期：针对于主诉求点进行宣传
4、SP活动方案
SP活动方案思路
1）新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）
①通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道
②通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动
2）开盘庆典活动
①举行开盘庆典仪式
②排队抽签摸奖活动
3）节假日复合促销活动
①中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动
②国庆节以普天同庆为主题的文艺活动
商业策划书范文 导语：我们有着良好的市场优势：因特色产品是年轻人喜欢的潮流，消费市 场巨大， 而且就在你的身边。 这样的项目不怕生产的产品没有人买， 没有人消费。 一、执行总结
1.1 项目创想 随着时代的发展，人们经济收入的提高，消费观念的转变，休闲类食品不仅 种类越来越多，并且产品结构也向着风味型、营养型、享受型甚至功能型的方向 发展。如今，休闲食品已不再只是小孩子的专利，而是受到了越来越多的不同年 龄人群的喜爱， 不论是居家生活还是出外旅行， 休闲类食品已经成为我们生活中 的一种消费“新食尚”，发展至今，休闲食品俨然成为食品消费的重要内容，而 时尚化更已成为休闲食品产业争夺消费者的重要策略。 休闲食品的消费市场不断 扩大，消费人群随之增多，新产品种类不断推出，在这种情景下，我们的梦*幻 糕点吧应运而生了。 1.2 公司概述 梦*幻糕点吧是由大学生自主创业的商业小店。 于 2012/12/10 诞生于山东英 才学院，虽然还不够成型，但是已经具备打入中国糕点市场的计划与资本。 梦*幻糕点吧为大学生自主创业品牌，进行小成本投资，做的是营养均衡， 休闲的，时尚的精美糕点食品，面向广大的中低档消费者群体。 制作屋现做现卖糕点，软糕粥，尤其是定做情侣蛋糕，及深受年轻人喜欢的 果冻个性蛋糕，这些均打破了市场的局面，同时该蛋糕以海藻为原料，制作中不 加防腐剂，从而保证了食品的安全。健康的，才是开心的;就是健康的! 二、市场调查分析 2.1 现状 2.1.1 流行趋势 时下市场上充斥着各种口味不同、 式样不同的糕点， 归结起来这些产品无非 都是为了满足顾客休闲的需求(娱乐、时尚、口感……)、满足美丽的需求、满足
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第一章房地产住宅市场分析 近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素作用，使得房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多幅，平均每天2块以上，创历史新高；另具本公司企划部不完全统计，2000年仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入2001年后，春季新开盘的项目又有60余个，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。 2000年地区用于房地产开发投资522.1亿元，比去年同期增长23.9%；商品房开复工面积4455万平方米，比去年同期增长17.7%；商品房竣工面积1365.6万平方米，比去年同期增长13%；商品房销售面积956.9万平方米，比去年同期增长75.8%；商品房销售额达470.7亿元，比去年同期增长53.1%；99年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积的61%，而2000年商品房销售给个人的面积
占整体商品房销售面积就上涨到86%。以上数据充分表明：随着投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来，房地产市场竞争进入了白热化，商品经济最终的垄断化、价格战将不可避免。 竞争的加剧，使得市房地产市场每年都会发生很大的变化，我们从最近一年来热销项目及其购买者的关注热点来分析，热销的项目具有以下特点： ?一般都在10万平方米以上，且一次开工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发，避免了施工对先期入住业主的干扰。 ?随着市政条件的改善，大量楼盘开始远离市中心，到三、四环之间或以外地区，但交通及市政条件解决的较好。 ?楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。 ?楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。 ?市区新项目户型面积小型化趋势较为明显。 ?新项目广告宣传工作提前，部认购期销售量明显增加，广告成本比例也不断加大，媒介推广呈现多元化趋势。 ?同一地区中新项目，入市品质越来越好、售价越来越低，在营销
目录 中文摘要 (5) 第一章市场分析 (4) 一、宏观环境因素分析 (6) 1.1某经济现状及发展趋向分析 (6) 二、某房地产市场分析 (8) 2.1某市房地产现状及趋向分析 (8) 2.2某房地产市场供求分析 (9) 2.3房地产市场价格分析 (10) 2.4房地产市场空置简析 (11) 2.5各区房地产市场特点及趋势 (11) 三、项目提案的原则及思路 (14) 四、商用物业发展的要点分析 (15) 4.1商用物业的类型 (15) 4.2商用物业的特征 (16) 五、广州商用物业的发展轨迹 (19) 六、某市商业环境分析 (20) 6.1商业布局总体分布 (20) 6.2主要商业物业竞争格局分析 (21) 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 (22) 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (24) 6.5商用物业市场的发展趋势分析 (25) 6.6商用物业市场存在的现实问题 (26) 七、某商业经营及市民消费行为分析 (28)
7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 (28) 7.2居民收入水平和消费结构分析 (29) 7.3某市民消费心理分析 (31) 7.4主要商业地段经营者分析 (33) 八、针对性的区域商情调查 (34) 8.1调查目的 (34) 8.2五星商圈主要街区功能分析 (35) ⑴龙城路街区功能分析 (35) ⑵解放路街区功能分析 (35) ⑶文惠路街区功能分析 (37) 8.3五星商圈主要商场经营分析 (37) 8.4近期同区规划的影响 (41) 九、客户群体分析 (43) 9.1目标客户群体 (43) 9.2目标客户群的需求分析 (44) 第二章项目分析 (44) 一、地理位置 (45) 二、项目规模 (45) 三、项目现状 (45) 四、项目的资源整合 (46) 4.1与城市规划前景的整合 (46) 4.2与商业发展最高经营业态的整合 (47) 4.3与商业经营功能的整合 (48)
无锡·同致地产·商业地产项目「策划营销工作报告书」
第一部分、商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 调研种类所需资料/研究范围 商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。 消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。 竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
成都里程xx卡松项目策划提案
接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽， 很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。 在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析
商业计划书范文5篇 商业计划书是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标，根据一定的格式和内容要求而编辑整理的一个向受众全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。下面是关于商业计划书范文5篇，希望对您有所帮助。 商业计划书范文(1) 商业策划书的定义 商业策划书，也称作商业计划书，是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。 一份完善的商业策划书几乎包括投资者所有感兴趣的内容：创立公司的商业机会、公司计划的发展进程、所需要的资源、风险和预期回报。 只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业策划书才能吸引投资者，让他们看懂您的项目商业运作计划，并产生浓厚的投资兴趣，才能使您的创业成为现实，商业策划书的质量对您的创业融资至关重要。 商业策划书的价值 商业策划书的价值在于对决策的影响，就这点来说，商业策划书的价值是无法衡量的。如果一个企业在决策之前不做一个非常周密的计划，那样的决策是缺乏根据的。商业策划书是为了展望商业前景，
整合资源，集中精力，修补问题，寻找机会。其实商业策划是为了预测企业的成长率并做好未来的行动规划。 商业策划书的要素 一、执行摘要： 它出现在商业策划书的最前面不过应我建议这部分应在最后完成。 二、公司简介： 包括公司的注册情况，历史情况，及启动计划。 三、产品服务： 描述你的产品或服务的特殊性及目标客户。 四、策略推行： 你需要知道你的市场，客户的需求，客户在那里，怎样得到他们。 五、管理团队： 描述主要的团队成员。 六、财务分析： 确定这部分是真实的反映了你现在的财务状况，包括你的现金情况和赢利状况。 商业计划书模板 第一章、公司介绍 第二章、技术与产品 第三章、市场分析 第四章、竞争分析
广州 「滨江明珠苑」策划建议书 广东亿汇物业顾问有限公司
目录 一．市场分析 (1) 1．1地段概况 (1) 1．2市政规划 (1) 1．3土地供应 (3) 1．4市场概况 (3) 1．5典型项目调查 (5) 1．6小结 (14) 二．广州市高级服务公寓市场调查分析 (15) 2．1高级服务式公寓的概念 (15) 2．2国际公寓的供应情况分析 (15) 2．3公寓区域分布及状况分析 (16) 2．4服务式公寓服务人员素养 (26) 2．5服务式公寓的要紧客户分类 (27) 2．6现时市内经营国际公寓的物业特点 (28) 2．7外籍人士住房需求 (29) 2．8广州服务式公寓市场进展预测 (31)
三．项目分析 (34) 3．1差不多资料 (34) 3．2项目之强、弱、机、危（SWOT）分析 (34) 3．3项目定位 (39) 3．4主题定位 (42) 3．5产品策略 (43) 3．6营销方案 (47) 3．7定价策略 (48) 3．8付款方式 (49) 3．9广告策略 (50) 四．服务内容 (57) 4．1市场研究 (57) 4．2市场营销策划 (57) 4．3销售代理服务 (61) 4．4售后服务 (62) 4．5公寓租务推广服务 (62) 五．总结 (65)
一．市场分析 1．1地段概况 滨江东路位于广州市的海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江，东至广州大桥接东山区及天河区，西 至江湾大桥接东山区及越秀区。近年，随着一系列市 政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路与沿线 旧楼通过治理，自然、人文环境有了明显改善。 滨江东板块素有“豪宅一条街”之称，是广州市的要紧豪宅区之一，目前该板块给外界的整体形象是 “江景豪宅、交通便利、配套齐全”。 滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临江为一线江景豪宅，属于高档住宅；南 侧号称“二线江景”，仅属于中高档住宅。有业内人士 认为，滨江东板块进展至今，不管是江景豪宅盘依旧
XXX项目总体策划方案 第一部分:项目市场调查报告 一、调查说明 (一调查目的 确定XXX项目区域概况,确定项目的市场定位,搞清在开发中不清楚的问题,对项目的可行性进行分析,并对项目的规划设计提供建议和构想。 (二调查内容 1、某市经济发展状况 2、本项目周边区域状况调查 3、同类竞争性项目调查 4、区域消费者调查 (三调查方法 搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法 (四调查范围 以XXX为中心,周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北,经一路以南,纬六路以东,顺和高架路以西的区域。 (五样本量 1、商场/超市:8个 2、写字楼:6个
3、目标客户(问卷:350份 (六调查时间:2004年5月25日~6月9日 (七研究方法:定性分析与定量分析相结合 二、本项目经济环境分析 (一2003年某市整体经济发展状况 2003年,某市国民经济快速发展。经初步核算,全市GDP达到1367.8亿元,比上年增长1 4.5%。第一产业增加值105.0亿元,增长5.0%;第二产业增加值599.6亿元,增长18.0%;第三产业增加值663.2亿元,增长13.0%。三次产业的比例为 7.7:43.8:48.5。人均国内生产总值23632元(按现行汇率折算为2855美元,可比增长13.2%。 同时,某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%,降幅明显缩小。其中:食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%~3.6%;衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%~4. 3%。工业品出厂价格上升3.2%;原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。 经济和社会发展中存在的主要困难和问题是:经济结构调整步伐不快;外向经济依然薄弱;就业压力仍然较大;城乡居民收入差距扩大;社会保障体系尚需完善;保障水平有待提高等。 (二某市商业发展状况 2003年,某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元,比上年增长15.6%。其中:批发零售贸易业零售额433.2亿元,增长15.7%;餐饮业零售额74.4亿元,增长15.4%。按经济类型分,国有及国有控股零售额83.6亿元,增长9.3%;集体经济零售额78亿元,增长5.3%;个体私营经济零售额302.6亿元,增长19.6%;其他经济零售
商业地产策划书范文 【篇一：商业地产】 ◆项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯 穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分 为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共 有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 u项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45 岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 ◆经营成绩 自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚 至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金 达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业 运作的一个奇迹。 ◆项目成功的原因
重庆大足石刻影视文化有限公司 “大足影视基地·度假村”项目策划建议书 导言 感谢贵司给予的合作洽谈机会！贵司为大型国有控股企业，资金实力强，社会资源丰富，尤其在文化传媒产业方面具有突出的核心竞争力。大足影视基地项目（以下简称“项目整体”）正是贵司基于企业自身优势条件所确立的一个起点高、规模大、特色鲜明、要素复杂的复合地产开发项目。贵司针对项目整体开发已作了大量前期论证和规划工作，总体思路及开发理念已基本明确，但由于影视基地项目上述特点，在项目整体进入具体操作推进阶段时，还必须深入细致地进行大量的调研和策划工作。就先期启动的五星级酒店及度假村（以下简称“本项目”）部分而言，目前急需明确如下几个方面的问题： 一是确定项目整体及本项目开发时机。在贵司发展战略和项目总体思路指导下，结合地块先天条件及市场现状，明确最佳开发时机。 二是选择项目整体及本项目的运营模式。在明确项目开发时机后，结合当前市场情况，明确项目整体基本项目的最佳运营模式，以求开发风险和开发利润的平衡。 三是明确项目整体产品定位组合及本项目的。结合地块先天条件及区域市场现状，明确项目产品定位方向及规划要点。 四是做好前期开发与后期开发的接口。商务度假村不是孤立存在的单个项目，而是对整个项目至关重要、对本项目其他部分影响深远的开篇之作，所以在考量每个问题时必须基于对整个项目的通盘考虑，在项目最终形态上必须预留好与其他各部分的接口。
我们理解以上四方面的问题正是本项目现阶段进行市场调研和定位策划要注意的方向性的问题，也是我们开展市调及策划工作的前置问题。 我们真诚地期望，通过我们的工作，为贵司战略决策提供切实的市场依据，同时，为双方的深层次合作，打好坚实的基础。 第一章：项目初解 一、项目概述 大足影视基地是2006年重庆市重点旅游开发项目及重庆市“十一五”规划重点文化产业项目之一，在重庆市旅游及文化产业方面具有举足轻重的重要性。 1、项目缘起——发展广电产业，填补西南空白 随着重庆广播电视产业的发展以及近年来数字电视节目、付费频道、购物频道的开通推广，重庆广电集团（总台）拍摄、制作的方言剧、电视剧等各类节目制作量大大增加。（是否能加入相关数据）然而相对落后的拍摄条件无法与发展速度同步，在很大程度上制约了影视产业的发展升级。另据考察，西南地区至今没有一个具备生产能力的大型影视制作基地，如重庆在这方面有所动作，将对重庆的文化产业和城市形象有极大的提升。经过反复研究论证，重庆市广电局、重庆电视台、重视传媒等单位萌生了开发建设影视基地的初衷。 2001年起，市广电局与重庆电视台、重视传媒开始集中各种优势力量，着手筹备影视基地前期准备工作。2005年，广电产业公司整合成立后，全面接手项目的相关事宜，其下属单位广电实业公司则成为影视基地工作的具体实施单位。 2、项目选址——多方考察论证，花落龙水湖畔 影视基地的选址自2001年起便拉开了序幕。经过对重庆周边区县历时两年多的全方位考察、论证，影视基地最后尘埃落定于大足县玉龙镇龙水湖畔，其原因在于：
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案
目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
《商业策划书》标准格式 二000年五月 保密承诺 本商业策划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。 项目经理签字： 接收日期：年月日 收到日期项目编号项目经理 (以上各项由BTII公司填写) 商业策划书 （编制参考） 项目名称 项目单位 地址 电话 传真 电子邮件 联系人 [公司名称] [日期] 目录 摘要 (4) 第一部分公司基本情况 (5) 第二部分公司管理层 (8) 第三部分产品/服务 (10) 第四部分研究与开发 (11) 第五部分行业及市场情况 (12) 第六部分营销策略 (14) 第七部分产品制造 (15) 第八部分管理 (16) 第九部分融资说明 (17) 第十部分财务计划 (18)
第十一部分风险控制 (19) 第十二部分项目实施进度 (19) 第十三部分其它 (19) 备查资料清单 (20) 编制说明 (21) 摘要 说明：在两页纸内完成本摘要。 [摘要内容参考] 1、公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。） 2、主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治面貌，行业从业年限，主要经历和经营业绩。） 3、产品/服务描述 (产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、先进性和独特性，产品的竞争优势。) 4、研究与开发 (已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。) 5、行业及市场 (行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公司竞争优势，未来3年市场销售预测。) 6、营销策略 (在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作性和有效性，对销售人员的激励机制。) 7、产品制造 (生产方式，生产设备，质量保证，成本控制。) 8、管理 (机构设置，员工持股，劳动合同，知识产权管理，人事计划。) 9、融资说明 (资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出方式。) 10、财务预测 (未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。) 11、风险控制 (项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。) 第一部分公司基本情况 公司基本情况： 公司名称 成立时间 注册资本 实际到位资本 其中现金到位 无形资产占股份比例 % 注册地点 公司性质为：请填写公司性质，如：有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资等，并说明其中国有成份比例和外资比例。 公司沿革：说明自公司成立以来主营业务、股权。注册资本等公司基本情形的变动，并说明这些变动的原因。 目前公司主要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况，如下表： 股东名称出资额出资形式股份比例联系人联系电话
“碧海云天”项目策划建议书 一、可比性楼盘—乳山银滩调查情况 目前在山东省会济南等内陆地区销售力度最大、影响力最大的楼盘当属乳山银滩，凭着环境的干净优美以及价格便宜等因素打入市场，深入人心。在开发前景、目标市场上与莱州“碧海云天”有着相似性与竞争性。在此我们拿出乳山银滩其中项目作为借鉴。 ■三庆碧海华庭 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：山东三庆置业有限公司乳山分公司 楼盘类型：多层 户型：56—80平方米 绿化：40% 均价：1600元／平方米 楼盘特色：地处银滩滨海度假区，自然风光优美，总建筑面积20 余万平方米，多层公寓设计，精致简约的设计风格。 ■假日海景公寓 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：乳山长城住宅开发有限公司 楼盘类型：海景公寓 户型：67.07—121.63平方米 绿化：54% 均价：1680元／平方米 楼盘特色：地处国家AAAA级旅游度假区——威海乳山银滩旅游度假区， 毗邻国际高尔夫俱乐部，距银滩两大旅游景点“三观亭＂、“仙人桥＂均 在1公里左右。绿化率高达54%，由23栋多层精品海景楼盘围合而成，整 体规划设计继续延续假日海景一期、二期独有特色。 ■珍珠湾花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：威海旅游房地产开发有限公司 售楼地址：东关大街9号 楼盘类型：海边住宅 户型：48.77—256.5平方米 绿化：42% 容积率：0.73 均价：1800元／平方米 楼盘特色：珍珠湾花园位于目前为止乳山市银滩旅游度假区最为 成熟的大型生活社区组团内，紧邻旭日广场，南向面海，北依百亩松 林，西临潮汐湖，东临大庆颐园小区。小区总占地约200亩。
■星海花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：日照丽城房产开发公司 楼盘类型：海边别墅 户型：77.03—112平方米 绿化：50% 容积率：0.7 均价：1700元／平方米 楼盘特色：项目总占地5.4万平方米，12栋精品海景住宅，500户亲海人家，天然海拔高度、特有坡地风情，不一样的高度，成就不一样的星海风情。 ■天安·海景园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：天安房地产开发公司 楼盘类型：海边别墅 绿化：50% 容积率：0.77 均价：1700元／平方米 楼盘特色：天安海景园坐拥美丽的银滩，南临珍珠湾，北望潮汐 湖，自然风情，一览无余。项目总占地100亩，总建筑面积5.1万平 方米，绿化率高达40%，容积率仅为0.77。 信报评价：蕴涵海之韵的多层住宅构成小区尊贵的生活空间，小 区设计糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，赏心悦目， 充分体现了现代美感。 ■海韵阳光花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：威海天阳房地产开发有限公司 楼盘类型：高层，小高层 户型：62.16—86.34平方米 均价：1850元／平方米 售楼地址：济南东关大街9号 楼盘特色：位于威海乳山国家AAAA级旅游度假区银滩中部，毗邻 银滩管委会行政中心，南亲碧波海岸，东靠规划中的乳山市政务中心， 总占地面积330000平米，澳大利亚柏涛（墨尔本）设计有限公司全景 规划设计。 ■金长城花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：金长城置业有限公司 楼盘类型：海边住宅
商业地产开发方案和关键节点 商铺是房地产行业对狭义商业地产的一种专用名称。商业用房开发是指房地产开发企业以有形商品销售场所作为投资对象的房地产开发活动。开发企业以货币投入，以房地产开发行为为实施投资，创造出具有商业价值的房地产商品，并据以获得商铺开发的房地产和商业利益。因此，商业地产开发是房地产和商业的双重开发。在实施商业地产开发，编制项目开发方案时，相关的内容就要多得多，根据多年的实践经验，一个完整的开发方案至少要包括以下的具体要素： 1、资金运作方案 2、项目实施方案； 3、营销方案； 4、招商方案； 5、推广和品牌方案； 6、人员班子方案； 7、专业机构的合作方案。 在上述方案明确以后，要对整个开发流程加以控制，主要控制的关键节点如下： 一、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业地产项目的可行性，并对该项目的定位有个宏观的思考。 因为商业地产的形式种类比较多，而且各种商业地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业地产项目。 如果已经取得土地了，就必须进行突破性、竞争性的思维，找出项目的出路。 二、项目位置选择 商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比差异性大。一个住宅社区、一幢写字楼所要解决的客流局限性在一定范围内，但商业地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化发生倍增，也会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发展倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选择。 在混合性的项目中，商业用地布置也十分重要。
第一章市场状况 北海市场在经历了10年前的“大跃进”，而跌入深谷的惨痛后，于2002年开始逐渐复苏。北海房地产新格局初显。 （一）、各领风骚三五年——房地产板块分析 1、云南路板块 云南路板块的银龙花园传来停工的消息，原称五月交房的承诺将无法实现；睛海居的代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作；碧桂华庭销售停滞不前……云南路显得冷清寂静。云南路楼市进入到第二季度以来，失去了以往火爆的风光，像是失宠的小孩。以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题，归根到底要紧是与开发商的实力及策略有关。 有一点值得关注：云南路板块差不多初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路市场的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，相信在今后的5年时刻内，云南南路还能风韵犹存。这么比喻是因为，云南路有一个十足的硬伤，散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍。
2、四川路板块 四川路这一楼盘新贵依旧兴彩夺目，同时呈现持续升温的迹象。要紧是政府方面推出的政务区带动了整个地块的升温。 北海的旧城中心能够讲还集中在北部湾路。由于原有城区在道路规划、社区配套、业态组合等方面的严峻缺陷，旧城区差不多难以承载高速、优质的现代都市运作，并将直接限制都市经济文化的进展。因此，北海都市格局迁移势在必行。然而，北海新城中心将花落何处?从地理位置上看，北海都市中心的迁移总是按照时刻顺序向交通便捷、人口流淌大的新城区进展，同时呈现典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部湾路─北海大道……北海大道与四川路交汇地段，连接桂海高速、西达北海港、南通银滩、北连外沙，交通便利，内外通达，再加上市政府的定址，让人们深信那个地点将成为北海新的都市中心 除了这一因素的阻碍，四川先天优势对板块的支持力度也十分重要： 四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海都市进展的一个新亮点。作为一个都市特色旅游先导产业，外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度，也给四川路注入了更多的活力和色彩；外
商业地产策划书范文3篇 Model of commercial real estate planning 汇报人：JinTai College
商业地产策划书范文3篇 前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现 目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现 实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具 有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘 Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商业地产策划书(标准版) 2、篇章2：商业地产策划书(常用版) 3、篇章3：商业地产策划书(基础版) 篇章1:商业地产策划书(标准版) 一、商业地产分类 （一）、按存在形式分 商业地产可分为:大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。 （二）、按产权形式分
1、虚拟产权商铺 虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商 为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在） 2、独立产权商铺 独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入 市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。 二、商业地产宏观情况 （一）、商业地产需求量增加 随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高， 以及国内商业、零售业20xx年12月11日彻底对外开放，中
精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导
一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格
餐饮商业策划书范文 一、项目名称 帝宫中西茶餐厅(以顾客是上帝的原则，欢迎上帝回家) 二、经营理念 帝宫是家、客人是朋友 三、创业目标与商业模式 由于市场需求与更新，满足大部分顾客要求所结合的一家中西结合文化餐厅。中餐为主、西餐辅的中低档消费，满足顾客的需求。 四、帝宫茶餐厅经营 中式正餐、西餐牛扒小食，其中设立西点蛋糕部、水吧饮品部、夜间烧烤部、夏季酒吧、冬季火锅、早间粥粉部、下午茶餐等，全 天化经营。店内设制立以卡座、4人散台、可拼座。二楼设立大包、中包、豪包，可满足情侣、家庭聚餐、同学聚会、贵宾宴请。 五、启动资金 帝宫粗步估算启动资金为50-60万元。场地为沿江路酒吧街，斜对面玫瑰城工期，上下两格局300㎡-360㎡。 六、帝宫营销模式 帝宫将启动酒吧街全民营销，凡是夜店工作人员都可与帝宫合作。为帝宫带客进餐消费的同时，帝宫将反馈提成，提成月结，共同打 造双赢。在教育培训时代来临之际，营销人员主动出击，与各画室、琴行、培训班、酒吧、KTV、发廊进行合作，与期负责人商谈提点、 提成，优惠政策、签订合作合同。 七、顾客群体及行业现状
由于餐饮与娱乐场所的带动，商业街一带以中等消费群体为主，各夜店经营状态良好，消费群体充足。行业标兵有醉江南、山海山、现榨花生油、老船长等，都为连锁餐饮。帝宫优势在于：品美丰富，适合大众群体，可满足客人的不同需求。帝宫带领新余新潮流，打 破餐饮服务的优先品牌。 八、帝宫宣传模式 帝宫是新余唯一一家有别于其他同行业的餐饮品牌公司。更具有对消费者的吸引力，在同一时间，与新余红十字会进行合作，设立 爱心公益基金，每月顾客的援助与定期活动拍卖游戏向有需要的人 进行帮助，并借助电视台、电影微信公司进行免费广告宣传，成为 第一个爱心公益餐厅。 九、餐饮店设计 店内以镜面效果为主，黑色大理石、金色镜片、白色墙体，黑、白、金三种色彩，不失典雅、奢，临街采用透明钢化玻璃，用植物 装饰竹帘，即简单又不失档次，给人感觉绿色、健康。 十、直营餐营运作计划 现如今人工工资增加，早餐、吧台、糕蛋、烧烤四类，选择外人承包抽点模式，如蛋糕10元1份，成本2.5元，盈利7.5元，店内 抽成2.5元，即节约人工成本，又降低管理制度。承包方需签定合 作合同，以及人工、水、电成本自负。 十一、帝宫主要服务产品结构 帝宫主要以饮食、酒水为中心。大厅优雅的歌曲播放：夏季夜间8：00-10：30酒吧模式启动。大包、豪包没有KTV点歌系统，在享 受美食的同时也可以娱乐，让客人花一份钱两种享受。由于新余本 地麻将成为大众的娱乐方式，包厢都设有麻将桌。在设立低消后可 供客人娱乐消遣。帝宫VIP成员将不受低消限制。 十二、帝宫企业文化 服务第一，爱店如家。
目录 第一章总论 (3) 1.1概述 (3) 1.2项目法人及法人代表 (4) 1.3项目经济指标汇总 (6) 第二章项目建设背景及必要性 (8) 2.1项目建设背景 (8) 2.2项目建设的必要性 (11) 第三章项目选址及建设条件 (19) 3.1项目选址 (19) 3.2建设条件 (19) 第四章建设规模与建设内容 (25) 4.1建设规模 (25) 4.2建设内容 (25) 第五章工程技术方案 (26) 5.1主要研究方向 (26) 5.2总图布置 (27) 第六章公用工程和辅助设施 (29) 6.1给排水 (29) 6.2供电、通讯 (30) 第七章消防、环保及安全防护 (31) 7.1消防 (31)
7.2环境保护 (31) 7.3节能 (31) 第八章组织管理与劳动定员 (33) 8.1组织机构 (33) 8.2劳动定员 (34) 8.3人员来源 (35) 第九章项目实施计划 (36) 9.1建设工期 (36) 9.2进度安排 (36) 第十章投资估算及资金筹措 (38) 10.1投资估算 (38) 10.2资金筹措 (39) 第十一章效益分析 (40) 11.1收入分析 (40) 11.2成本分析 (40) 11.3财务评价指标 (41) 第十二章可行性研究结论及建议 (44) 12.1结论 (44) 12.2建议 (45)
第一章总论 1.1 概述 1.1.1 项目基本情况 1、项目名称：XXX研究院建设工程 2、建设地点：XXXXXXX市 3、项目法人：XXXX股份有限公司 4、法人代表：XXX 5、可行性研究报告编制单位：XXXX工程咨询研究院 1.1.2 编制依据 1、国家有关部门关于可行性研究报告编制范围及深度要求； 2、项目单位提供的其他材料； 3、XXXX股份有限公司与XXXX工程咨询研究院签订的可行性研究报告编制合同。 1.1.3 编制范围 本可行性研究报告主要研究范围： 1、建设XXX研究院的必要性和意义； 2、确定研究院研究方向、研究范围； 3、确定工程总体方案、建设规模及实施步骤等； 4、对选定的工程总体方案进行投资估算；
项目策划建议书 项目策划建议书 ◎相似的地方在：小户型、低价位、配套齐全 ◎不利性在于：环境炒作没有深入人心、绿化率低 二、“碧海云天”二期策略建议 (一)、产品自身策略 1、外立面的设计 建议用明快的色调，体现悠闲、阳光的度假心情。 2、阳台的设计 内陆人来海边置业在很大程度上是为海的壮观所吸引，阳台的合理设计将起到至关重要的作用，为尽可能迎合客户心理建议用宽大落地飘窗，充分体现海景住宅的`优势，借以提高了顶层的价格。 3、防盗系统 4、外围墙的设计 外围墙如果采用实体，必将影响到小区的美观，建议改为铁艺围墙，以充分彰显出休闲、度假社区的气氛，与碧海蓝天溶为一体，因视野的开阔亦能达到提升一、二层住宅售价的目的。在安全方面建议用防越报警系统。 5、户型、面积的设计 根据一期的销售情况及目标客户的实际情况，本案在户型、面积的定位是基本正确的，小户型一期总价较低为本案的销售做了成功的铺垫，但是小户型的设计会增加建筑成本，亦会带来一些不同取
向客户群体的遗失，本司建议适当增加大户型，面积在110左右， 户型设计为三室两厅。 根据对乳山银滩的调查发现适当增加大户型的策略是可以实施的。在户型设计方面，依据海边楼盘的实际情况及“建筑有型，阳光无价”的设计理念，本司建议一、二居室所有卧室朝阳。外加小型阳台。 6、客厅的设计 根据本案的实际情况(北面可以观海)，为挖掘利用这一资源，本司建议客厅置于北面，落地飘窗、观景大阳台，真正实现海景住宅 的优势。 7、一楼的设计 我司对沿海楼盘的调查表明，一楼置业者以长期居住居多，根据这一情况建议在户型设计方面，相对较大的户型定在一楼，底楼空 地设休闲小花园，用篱笆装点，做足休闲惬意的气氛。从而达到增 加卖点，缓解7栋多层带来的绿化面积低、采光性低于一期等不利 因素，达到提高底楼售价的目的。根据置业者的实际情况，业主亦 可以把花园委托给物业代为管理。 (二)、宣传策略： 鉴于一期宣传材料主题不明确，可宣传性不强等特点，对项目的主要买点即宣传主题做出初步的调整。 ■占地为王——我在海边有个家(副标题) ■最近的海岸在莱州——亲吻美丽莱州湾(副标题) ■1600碧海云天安个家 ■落地飘窗尽览渤海，超大阳台凭海临风 ■建筑有形阳光无价 ■私家花园田园小筑