目录
1.总则 (1)
2.适用范围 (1)
2.1.上游流程 (1)
2.2.下游流程 (1)
2.3.适用范围 (1)
3.流程图 (2)
4.流程有关部门及工作职责 (3)
4.1.物业公司（流程主责部门） (3)
4.2.项目部/项目公司（流程主责部门） (4)
4.3.集团客户服务部（流程主责部门） (4)
4.4.集团营销管理部（流程参与部门） (5)
4.5.集团工程管理部（流程参与部门） (5)
4.6.集团规划设计部（流程参与部门） (5)
4.7.集团成本管理部（流程参与部门） (5)
4.8.集团领导 (6)
5.保修期内维保工作组织及程序 (6)
5.1.报修（投诉）登记 (6)
5.1.现场踏勘及维修责任的判定 (6)
5.2.保修指令的发出 (7)
5.3.保修方案 (7)
5.4.保修的实施 (7)
5.5.保修的验收 (8)
5.6.客户满意度调查 (9)
5.7.物业第三方保修的实施 (9)
5.8.开发商保修的实施 (10)
6.保修期外维保工作组织及程序 (11)
7.客户索赔的办理 (12)
8.有关措施 (13)
8.1.物业维保中心及有关岗位的设置 (13)
8.2.项目部/项目公司以及集团工程部相关岗位的设置 (13)
8.3.加强对承包方保修阶段的合同管理 (13)
8.4.物业年度维修单位的选择及考核 (14)
8.5.对相关部门的考评 (15)
9.工程维保的资金管理 (16)
9.1.物业维保中心管理费用的预算及划拨 (16)
9.2.物业第三方保修工程费用的划拨及管理 (16)
9.3.开发商承担的维保费用 (17)
10.附则（有关表单尚待完善） (17)
10.1.附件一：房屋质量问题报修单 (17)
10.2.附件二：保修指令 (18)
10.3.附件三：保修情况及客户意见 (20)
10.4.附件四：保修结算单 (21)
1.总则
为了规范项目交付使用后，在工程维保方面的处理流程，确保高效地开展工程维保工作，及时解决存在问题，化解客户矛盾，维护并提升企业的品牌价值，根据《房屋建筑工程质量保修管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》，特制定《**公司工程维保管理办法》。
2.适用范围
2.1.上游流程
《新建物业移交作业指引》
2.2.下游流程
《客户满意度调查管理作业指引》
2.3.适用范围
1)适用于我司开发的项目竣工并移交物业后，所发生的房屋修缮和管理行
为。
2)适用于我司开发的项目竣工并移交物业后，已超出国家规定的保修期限，
但由于存在产品设计缺陷、工程质量瑕疵或销售承诺等其他原因，所产
生的经集团领导批准的产品缺陷修复工程及其他有关工程。
3)按《深圳经济特区物业管理条例》（或项目所在地有关规定）规定属于本
体维修基金（日常收取的物业专项维修资金）或公共设施专用基金范围内的维修工程不在本流程范围内。
4.流程有关部门及工作职责
4.1.物业公司（流程主责部门）
1)负责新建物业接收过程的检查验收，对于不符合物业移交条件者有权拒
绝接收。
2)负责公共区域或建筑设施的日常维护，发现问题及时报修。
3)负责在售空置房屋的日常维护，发现问题及时报修。
4)负责受理客户报修并及时与客户沟通、反馈信息。
5)负责成立维保中心并设置足够的岗位，认真组织权限内的正常保修、维
修活动。
6)负责保修期内承包方正常维修的组织与管理。
7)负责保修期内因承包方不履行保修责任的第三方维修的组织与管理。
8)负责保修期内集团委托的开发商保修工程的组织与管理。
9)负责落实年度第三方维修施工单位，并进行规范管理。
10)负责组织保修期外的但按《深圳经济特区物业管理条例》规定属于本体
维修基金（日常收取的物业专项维修资金）或公共设施专用基金范围内
的维修。
11)参与各承包方保修阶段的合同管理工作，建立对应的合同维修台账，并
在每月28日前将该月保修及维修情况（含扣款、赔偿等）汇总并报告
集团工程管理部、财务管理部、客户服务部。
12)负责组织保修期满的工程验收，对于存在遗留问题的承包方不得验收或
签字盖章。
13)负责办理保修金结算工作，对于不符合退还保修金条件者有权拒绝结算。
4.2.项目部/项目公司（流程主责部门）
1)负责组织物业移交及资料移交，并对不符合移交要求的项目及时进行整
改。
2)负责各承包方保修阶段的合同管理工作，并进行后评价。
3)负责项目入伙后六个月内的保修组织管理工作。
4)负责工程保修、维修的工程技术管理工作，分析原因，判定责任，提出
解决方案。
5)在保修期内配置足够的专业工程师参与维修工程的管理。
6)参与项目保修期满的各项工程验收以及保修金结算工作。
4.3.集团客户服务部（流程主责部门）
1)负责保修期内的第三方保修事件的审批、上报及协调工作。
2)负责保修期外的维保事件的审批、上报及协调工作
3)负责对实施完毕的保修、维修工作进行抽样回访。
4)当客户的维保诉求上升为投诉（见《客户投诉处理作业指引》），客户服
务部负责组织集团有关部门开展保修、维修工作，并跟进保修、维修工作的进度。
5)负责与客户的解释沟通工作。
4.4.集团营销管理部（流程参与部门）
1)组织物业管理公司对在售空置房屋进行维护管理。
2)负责因营销承诺引发的客户投诉事件的处理。
4.5.集团工程管理部（流程参与部门）
1)督促并参与项目部/项目公司进行竣工验收及物业移交。
2)负责对维修工程给出专业意见，并对常规维修给予技术支持；
3)负责组织复杂维修工程招标工作。
4)负责组织复杂维修事项原因调查及典型工程案例的建立。
5)协助物业公司组织年度维修单位招标，并考核其履约情况。
6)负责项目部撤销后原项目部应当承担的职责。
4.6.集团规划设计部（流程参与部门）
1)负责各类维修工程中设计缺陷的处理，负责设计变更，针对维修事件出
具设计图纸（如有必要时）。
2)参与维修工程有关调查（涉及到方案、设计时）。
4.7.集团成本管理部（流程参与部门）
1)负责维修工程的成本管理工作。
2)参与保修阶段的合同管理工作。
4.8.集团领导
根据集团《授权手册》规定，拥有权限的有关领导。
5.保修期内维保工作组织及程序
5.1.报修（投诉）登记
物业公司前台工作人员收到客户或客服转来报修信息后，应认真记录，并按照《房屋质量问题报修单》中有关要求填报“报修内容”，录入CRM系统，（要求维保工作使用CRM中的客户服务管理软件进行跟踪处理）同时须在当班交由物业公司维保中心进行下一步处理。
5.1.现场踏勘及维修责任的判定
1)物业维保中心接到《房屋质量问题报修单》后，当天就应安排工作人员
并通知承包方保修人员进行现场踏勘核对报修事件，同时应尽可能拍照
取证。
2)如物业维保中心工作人员现场踏勘后认为属于简单维修，应告知客户原
因及维修处理方法，并约定维修时间。如无法认定，也应以适当方式知
会客户会尽快答复。
3)如物业维保中心现场踏勘后认为事件比较复杂，难以分清责任或维修方
法，应当及时通知项目部/项目公司，在两日内一起进行现场踏勘，确定
责任及方案。
4)如物业维保中心与项目部/项目公司仍无法确定责任方及维修方案，则由
物业公司向客户服务部及集团工程管理部咨询。集团工程管理部组织相关部门商讨后向客户服务部、物业公司反馈建议。
5)物业维保中心以及项目部/项目公司应根据现场踏勘情况，进行原因分
析，确定维修方案，及时完成《房屋质量问题报修单》的填报。
以下为承包方保修子流程有关内容
5.2.保修指令的发出
物业维保中心应根据《房屋质量问题报修单》，以及保修期内原承包方责任范围，根据合同的质量保修书，尽快以合法有效的方式向承包人（乙方）发出《保修指令》。
5.3.保修方案
1)小型维修由物业公司维保中心与承包方确定保修方案。
2)当涉及复杂维修时应由项目部、项目公司组织有关部门确定保修方案。
3)保修方案确定后应尽快通知客户并得到客户的认可。
5.4.保修的实施
1)由物业维保中心负责组织承包方实施维保，并进行规范管理。
2)项目入伙后六个月内为报修高峰期，项目部/项目公司、监理单位负责主
导应急维修，包括保修指令的发布、保修施工过程的管理、保修情况及客户意见的整理等具体工作。如报修数量、频率仍未降低到合理水平，
则项目部/项目公司、监理单位应继续负责。（建议设立量化指标点如维修完成率，6个月满，达到要求的维修完成率后，移交给物业公司的维保中心。）
3)根据施工承包合同的质量保修书约定，项目的承包方（乙方）在接到物
业公司《保修指令》后，在合约定的时间内必须到场抢修，如合同没有约定的，则最迟应在24小时内到达现场抢修。
4)对于涉及结构安全的质量缺陷，物业公司应立即采取安全防范措施；由
项目部/项目公司组织原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，项目的承包人（乙方）实施保修。
5)对于大体量保修的，由项目的承包人（乙方）提出时间表并在得到项目
部/项目公司、物业公司、监理单位认可后严格按时间表施工。
6)对于重大质量问题的保修，由乙方提出维修方案，经项目部/项目公司、
物业公司、监理单位认可后方可进行施工。
7)维修期间，物业公司维保中心应做好客户和承包方维修人员的协调工作，
使客户认可服务和管理。
5.5.保修的验收
1)工程维保结束，由物业维保中心和监理公司组织项目部/项目公司及有关
单位进行验收。
2)当保修工程涉及结构安全时，由物业维保中心、项目部/项目公司、设计
院及其他相关部门进行验收，必要时应请质量鉴定机构进行质量鉴定。
5.6.客户满意度调查
1)在每次工程维修结束后，物业公司维保中心对维修记录进行登记汇总，
回访客户，组织填写《保修情况及客户意见》，对客户满意度作调查、统计，并录入CRM系统。
2)客户服务部每月对客户回访情况进行抽样查验。
以下为物业第三方保修子流程有关内容
5.7.物业第三方保修的实施
1)当客户报修或投诉判定属于原承包方（乙方）责任，物业公司以合法有
效的方式将《保修指令》送达乙方，而乙方不按工程质量保修书约定保修时，物业公司应立即将事件通报客户服务部及项目部/项目公司。2)项目部/项目公司接报后，应根据具体情况三日内确定维修方案并核定费
用，按照授权立即开展工作。
3)如维修项目属于简单维修，费用少于10万元，由项目部/项目公司委托
物业公司年度维修单位立即进行维修。
4)如维修项目属于复杂维修，或费用超过10万元，由项目部/项目公司及
客户服务部报请集团授权领导后，项目部/项目公司、物业公司应通过招标确定维保单位（第三方保修单位），由物业签订合同。此类情况因需要较长时间故应获得客户理解并尽快完成。
5)如须维修的费用超过原承包方保修金总额，不足部分费用将只能由集团
承担，故应按照开发商保修流程办理。
6)物业公司确定第三方保修单位及费用后，应将处理情况及所需费用以合
法有效的方式书面告知乙方，并立即开始保修工作。
7)第三方保修单位完成维修并按5.5条进行验收后，向物业公司申请工程
款，物业公司按制定的保修款审批流程进行支付。支付完成后物业公司书面知会原承包方（乙方）（《保修结算单》），并建立保修及费用档案，报客户服务部备案，知会集团成本管理部、工程管理部及财务管理部。
8)对于第三方维保所发生的相关费用由物业公司和项目部/项目公司按扣
款流程从原承包方（乙方）保修款中扣除
9)该保修完成后不免除原承包方（乙方）在保修期内的其他保修责任。
10)项目部/项目公司应据此对原承包方（乙方）进行履约评价，完成后评估
工作。
以下为开发商保修子流程有关内容
5.8.开发商保修的实施
1)当客户报修或投诉经物业公司、项目部/项目公司进行维修责任判定，系
因（①甲方工程组织、规划设计等原因；②无法认定责任方；③其他原因）所造成，虽然在保修期内但只能由甲方承担责任时，应尽快报集团客户服务部启动开发商保修子流程。
2)项目部/项目公司组织有关单位对报修问题进行原因分析，拟定可行的解
决措施，并进行成本分析，形成解决方案报集团客户服务部、工程管理部进行审核，集团规划设计部、成本部视情况参与审核。
3)鉴于维修费用需开发商承担，维修方案经集团各部门审核后，必须经集
团授权领导批准后方可实施。
4)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度不高，成本构成清晰，为尽
快完成并缓解客户压力，可由集团授权领导批准，安排由物业公司委托
其年度维修单位进行维修，费用由物业公司先行垫付，待维修完成，经
结算审批后，由集团将资金划拨给物业公司。
5)根据集团批准的方案，如工程保修技术难度较高，须制定专项技术方案，
且成本构成较为复杂的保修项目，由项目部/项目公司按照集团招投标管
理规定，确定保修单位后，组织实施，费用经审批后由集团支付。
6)此类维修情况，物业公司应做好向客户解释的工作，争取谅解，同时相
关业务部门应在最短时间内完成业务流程。
6.保修期外维保工作组织及程序
1)当客户报修或投诉经物业公司判断已超过保修期，但因项目存在产品缺
陷（质量问题或设计缺陷），无法使用本体维修基金或公共设施专用基
金（根据建设部的《物业管理条例》应统称为专项维修资金）时，应尽
快报集团客户服务部，经集团客户服务部核实后启动保修期外维保工作
子流程。
2)集团客户服务部对物业公司报事进行审核后，应立即组织项目部/项目公
司、集团工程部、规划设计部有关人员，以及有关设计、施工单位对报
修问题进行深入的原因分析，拟定可行的解决措施，并进行全面的成本
分析，形成综合解决方案，并报集团有关部门审核。
3)鉴于维修费用需由集团承担，维修方案经集团各部门审核后，还应根据
授权文件报集团主管领导、总经理直至董事长审批。
4)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度不高，成本构成清晰，为尽
快完成并缓解客户压力，可安排由物业公司委托其年度维修单位进行维
修，费用由物业公司先行垫付，待维修完成，经结算审批后由集团将资
金划拨给物业公司。
5)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度较高，须制定专项技术方案，
且成本构成较为复杂的保修项目，由项目部/项目公司或集团工程管理部
按照集团招投标管理规定确定保修单位组织实施，费用经结算审批后由
集团支付。
6)此类维修情况物业应争取客户谅解，同时相关业务部门应在最短时间内
完成业务流程。
7.客户索赔的办理
1)如客户有索赔要求时，物业维保中心应通知客户服务部按照《客户投诉
处理作业指引》处理。
2)原则上，属保修方责任引发的赔偿，应向该单位追偿并在保修款中扣除。
因房屋建筑工程质量缺陷造成第三方人身、财产损害的，由物业公司/
项目部/项目公司负责向造成质量缺陷的责任方追偿。
8.有关措施
8.1.物业维保中心及有关岗位的设置
1)物业公司应成立工程维保中心，专职负责工程维保的组织、实施和管理
工作。
2)工程维保中心应设置相关专业人员，专职负责工程组织、成本核算、保
修、维修管理等工作。
3)物业维保中心的费用由集团作为专项经费向物业公司支付。
8.2.项目部/项目公司以及集团工程部相关岗位的设置
1)项目部/项目公司应依据组织管理手册规定的职能负责工程维保工作。
2)项目入伙高峰期结束后（暂定为六个月），项目部/项目公司应至少留一
名土建工程师、一名水电工程师负责维保工作，直至报修事件降至平稳
状态，物业公司同意后接收后，方可撤离。
3)集团工程部应设置工程维保岗，专门负责深圳区域项目部撤销后的工程
维保管理。
8.3.加强对承包方保修阶段的合同管理
1)承包方保修阶段的合同管理工作由项目部/项目公司和物业公司共同负
责。
2)为确保保修服务的快速、高效，物业公司参与承包方保修金的结算、支
付等管理工作。
3)项目竣工验收合格并完成物业移交后，项目部/项目公司应将各承包方保
修金清单随合同等其他资料移交物业公司。
4)集团应将保修金总额的一部分划拨给物业公司管理，用于承包方不履行
保修承诺时，物业开展第三方保修服务所发生的工程费用，相关费用由物业公司负责建立台账，并且必须在承包方保修金中扣除。物业公司全权负责保修期内保修款的使用及保修工作，并承担相应的法律责任。（若划拨费用使用完毕，集团应适时补充）
5)保修期满后，由物业公司组织项目部/项目公司、监理公司对承包方进行
验收，根据验收结果以及保修阶段的履约情况进行保修金结算。结清后十五日内与集团财务管理部进行财务交接，并提供保修款扣款的明细清单。
8.4.物业年度维修单位的选择及考核
1)物业公司必须自主落实有资质的维修施工单位（包括土建类、装饰类、
安装类、门窗类等），在服务客户的同时，在承包方不履行保修承诺时，能够及时开展第三方保修工作，或者集团委托的维修工作。
2)物业公司应每年度组织一次维修单位的评价考核工作，集团客户服务部、
工程部应参与考核。
3)物业公司应根据考核结果，每年度组织一次维修单位的招标工作，签订
年度维修合同。
4)年度维修合同应采用标准模板，应明确维修类活动的计费方法、计量原
则、质量安全要求、验收办法、付款及结算方法等内容。集团工程部、成本部应进行必要的配合。
8.5.对相关部门的考评
1)对项目部/项目公司的考评
项目保修期满，由物业公司与集团相关部门共同评价项目部/项目公司在管理期内的工程质量管理情况（评分比重各占80%及20%），作为对项目部的180°绩效考核内容之一。
2)对物业公司的考评指标
维修完成及时率：为按规定时间实际完成维保工程数除以应完成数；
二次返修率：需返修二次以上的维保工程数除以完成总数；
维修满意度：各项目客户满意度调查中售后维修指标综合得分情况来考核。
3)对集团工程管理部的考评（按照集团年度考核目标）
完工项目维保工程及时完成率：完成率为实际完成维保工程数除以应完成数。
客户满意度：根据各项目客户满意度调查中工程质量指标综合得分情况来考核。
9.工程维保的资金管理
9.1.物业维保中心管理费用的预算及划拨
1)物业维保中心的建立及相关岗位的配置是集团加强客户服务工作的重要
措施，需要相应的费用。
2)该费用由物业公司向开发商服务所产生，不属于向客户收费范畴。
3)集团成本管理部应对该费用进行测算，鉴于其属于项目保修阶段的管理
行为，建议应列入项目目标成本内容。
4)集团有关部门应将该费用列入年度预算，并及时划拨给物业公司。
5)财务交接后十五日内，集团按照项目保修金总额的8%给予物业公司作
为人力支出的费用。
9.2.物业第三方保修工程费用的划拨及管理
1)物业公司第三方保修施工单位是加强客户服务工作的重要手段。物业公
司需要资金来有效开展工作。
2)该项资金的来源为承包方的保修金，按照合同约定当承包方不能有效履
约时进行处罚，仅在金额不足时由集团承担。
3)集团有关部门应及时将该费用划拨给物业公司。
4)项目竣工验收合格后，该项目的保修流程开始实施。集团成本管理部于
两个工作内将该项目合同保修款金额的50%分项汇总并签字确认，集团
工程管理部负责填写付款申请单（成本管理部提供的汇总表作附件），
工程维修管理制度范本3篇 一、维修工程人员岗位责任制: 1、负责检修一层商场的照明、电梯等一切用电设备。 2、负责维护FF公司所属的装饰成品以及其它的维修。 3、对重大设备检修时跟进和协调工作。 4、熟知检修设备的基本结构、工作原理、及照明线路的分布结构。 5、负责一层商场、公共区域及各商铺的所有电度表的计量抄录 上报工作。 二、维修工程人员维修工作票制度 1、一切报修凭报修单来做维修工作。 2、工程人员接到报修单签字后立刻赶到事故现场。 3、对事故作准确判断后，在安全措施做好后，即时处理。 4、处理完毕，清扫现场，并让报修人签字确认后，报修单交工 作负责人保存。 并对处理情况做详细记录。 5、在接到紧急故障时，可不用报修单，处理完毕补办手续。 6、工程人员受理报修单后，需工作间断，转移需工作负责人认可。 三、交接班制度 1、接班人按规定时间提前到岗，并且工作服、工号牌穿戴整齐。 2、交班人整理报表及检修记录，并做好工具钥匙、仪表等备用 器材移交。
3、交班人交接当班已完成，或和交接班的人来共同完成未完成 的工作。 4、接班人查阅工作记录，并查看工具等备用器材，对方签字后 方可完成交接。 关于工程维修管理规定公司业务不断壮大，完工工程也越来越多，为了进一步规范已经交付验收工程维修事宜，制定本规定。 工程维修在甲方通知后24小时内，工程部须安排人员与甲方取 得联系并到现场了解情况，并及时组织材料和人员进行维修，合同 约定保修期内维修主要分下面几个方面： 1、存在问题为施工不细致(如漏注胶或注胶不密实导致漏水、钢结构生锈等)、节点处理不规范(如板材脱落、变形缝开裂等)原因造 成维修，由此产生的维修费用由施工班组承担。如原施工班组不及 时配合维修，工程部需自行安排其他人员进行维修，由此产生的所 有费用均由原施工班组承担。 2、存在问题为材料自身原因(如玻璃自爆)造成维修，材料费由 原材料供应商承担，原施工班组负责组织人员到现场进行维修并承 担其费用。 3、存在问题为甲方在使用过程中造成，甲方需对维修部位产生 的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后 向甲方收取维修费。 合同约定保修期外工程所有维修，需甲方对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收 取维修费。 上述所有维修，需有维修前和维修后的照片以及维修完成后甲方确认的零星(维修)工程任务单和零星(维修)工程签证单。 一、目的 为了规范公司维修管理，节省成本，提高设备使用效率并确保其使用安全。
内部编号：AN-QP-HT717 版本/ 修改状态：01 / 00 In A Group Or Social Organization, It Is Necessary T o Abide By The Rules Or Rules Of Action And Require Its Members To Abide By Them. Different Industries Have Their Own Specific Rules Of Action, So As To Achieve The Expected Goals According T o The Plan And Requirements. 编辑：__________________ 审核：__________________ 单位：__________________ 工程施工安全管理规定通用范本
工程施工安全管理规定通用范本 使用指引：本管理制度文件可用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。 目的和依据 为加强工程施工现场的安全管理，提高施工现场的安全文明水平，预防伤亡事故的发生，根据国家有关安全生产的法律法规和有关行业安全管理的规定，特制定本制度。 使用范围 山东银座商城股份有限公司所属的建筑施工工程 施工安全管理总述 1、项目开工前必须与施工单位签订《施工现场安全管理协议书》。 2、各项目部应根据“安全第一”的原则，
工程维修管理规定公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
陕西金泰恒业房地产有限公司 工程维修管理制度 项目管理中心 2016年1月 目录 附件5
陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 文件名称 编制人审核人批准人 发布单位工程管理部页数共5页发布日期2016年1月生效日期 目的 作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 适用范围 陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 名词解释 甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司 乙方—参建总分包单位 总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人 监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人 甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人 第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 编制依据 合同 建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法
其它国家相关法律法规 金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围 （一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为 1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限； 2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、外 门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年； 3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年； 5.装修工程：为2年； 6.建筑保温工程：为5年； 7.其他部分：为2年。 8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收合 格之日起从新计算。 （二）、保修范围： 1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件约谈 记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围； 2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造成 甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。 二、保修要求 保修实施要求，包括但不限于如下内容： (一)维修人员管理： 1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；
公司工程维修管理规定 关于工程维修管理规定公司业务不断壮大，完工工程也越来越多，为了进一步规范已经交付验收工程维修事宜，制定本规定。 工程维修在甲方通知后24小时内，工程部须安排人员与甲方取得联系并到现场了解情况，并及时组织材料和人员进行维修，合同约定保修期内维修主要分下面几个方面： 1、存在问题为施工不细致（如漏注胶或注胶不密实导致漏水、钢结构生锈等）、节点处理不规范（如板材脱落、变形缝开裂等）原因造成维修，由此产生的维修费用由施工班组承担。如原施工班组不及时配合维修，工程部需自行安排其他人员进行维修，由此产生的所有费用均由原施工班组承担。 2、存在问题为材料自身原因（如玻璃自爆）造成维修，材料费由原材料供应商承担，原施工班组负责组织人员到现场进行维修并承担其费用。 3、存在问题为甲方在使用过程中造成，甲方需对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收取维修费。 合同约定保修期外工程所有维修，需甲方对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收取维修费。
上述所有维修，需有维修前和维修后的照片以及维修完成后甲方确认的零星（维修）工程任务单和零星（维修）工程签证单。 零星（维修）工程任务单工程名称： 编号（）总包单位负责人施工单位工期要求负责人质量要求主要工作内容及工作要求： 验收意见： 负责人签（章）年月日零星（维修）工程签证单第页共页工程名称分部分项工程名称图号任务单编号签证单编号工程内容：签证意见： 建设单位监理单位总包单位施工单位建设单位（章）： 项目负责人： 年月日监理单位（章）: 项目负责人： 年月日总包单位（章）: 项目负责人： 年月日施工单位（章）: 项目负责人： 年月日
. 页脚 工程施工安全管理规定 一、安全教育培训 1.凡属进点施工人员，进入施工现场前必须接受芳烃厂HSE科和工程公司 质安处安全教育考试，考试合格取得进厂胸卡后再到项目部安监部接受安全教育，否则不得进入施工现场。 2.安全教育培训要求： ⑴参加培训人员需提前2天报到项目部安监部，由安监部负责与芳烃厂HSE 科和工程公司质安处预约培训时间。 ⑵人员上必须注清楚姓名、性别、身份证、工种及单位名称。 ⑶报名时必须提供身份证复印件1份，若有电工、焊工、起重工、架子工、探伤工等特殊工种，除提供身份证复印件外，还需提供特殊工种操作证复印件2份。 ⑷培训时不准无故不参加安全教育，若所缺人数超过各家所报人数的20%，缺1人罚款50元。 ⑸所有入场人员年龄必须控制在18岁-55岁之间。 ⑹所有参加培训人员需交纳20元制卡费。 3.项目部安监部教育容为： ⑴有关安全生产法令、法规、规定和《扬子工程项目经理部安全监督管理办法》。 ⑵扬子油化工有限责任公司、扬子油化工股份有限公司《职业安全卫生管理制度》。
⑶承建装置改造检修的施工特点及业主的有关安全规章制度。 ⑷安全生产的基本知识和一般防毒知识等。 ⑸典型事故案例。 ⑹安全设施、工具、个人防护用品、急救器材、消防器材的性能和使用法等。 ⑺化系统的“防火、防爆十大禁令”、“人身安全十大禁令”和“车辆安全十大禁令”。 二、现场安全管理 1.进入施工现场必须正确佩带胸卡，并要妥善保管，不得转借他人和调换使用。 2.所有进入施工现场人员必须按规定统一劳保着装，必须正确佩带安全帽，帽带必须扣紧，穿劳保皮鞋，禁穿短袖衣服，更不允穿凉（拖）鞋、背心或光膀子进入施工现场。 3.各施工班组要开好班前会，班长要做到“三交一清”并做好施工记录，施工记录缺一天罚班长10元；施工单位要开好一安全例会，安监部进行检查，不按时召开安全例会，罚负责人50元。 4.工作时应思想集中，禁打闹、开玩笑，班前、班中禁饮酒，酒后不得进入施工现场，更不准从事施工作业，若有违者每项罚款100元。 5.距坠落基准面2米以上（含2米）的作业即为登高作业，高处作业必须系好安全带，而且要做到高挂低用，不得以绳或其他物品代替安全带，若有违者罚款50元。 6.高处作业不准穿硬底、铁掌或易滑的鞋，禁走单梁、上下投掷材料和工具，必须由绳索吊运，若有违者罚款100元。
陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度 项目管理中心 2016年1月
目录 陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 (1) 附件1 维修人员不当行为处罚标准 (8) 附件2 工程维修时间标准 (10) 附件3 维修联系单 (13) 附件4 质保期内维修任务推进表 (14) 附件5 陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施 (17) 一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施 (18) 二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施 (22) 三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施 (26) 四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施 (27) 五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施 (28)
?目的 作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 ?适用范围 陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 ?名词解释 甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司 乙方—参建总分包单位 总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人 监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人 甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人 第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 ?编制依据 合同
建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法 其它国家相关法律法规 金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围 （一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为 1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限； 2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、 外门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年； 3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年； 5.装修工程：为2年； 6.建筑保温工程：为5年； 7.其他部分：为2年。 8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收 合格之日起从新计算。 （二）、保修范围： 1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件 约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围； 2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造 成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。二、保修要求 保修实施要求，包括但不限于如下内容： (一)维修人员管理： 1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；
施工安全管理制度 健全的安全保证体系包括了5个保证：思想保证、组织保证、制度保证、技术保证、资金保证。 思想方面，坚持安全第一，预防为主，综合治理的安全方针，施工安全管理应严格遵守国家现行的有关法律、法规和操作规程，加强施工项目所有人在内的法律法规教育，杜绝违法乱纪行为的发生。积极开展例会及阶段性教育，使安全生产的观念始终贯彻在项目施工的建设中。积极组织安全活动，并在施工处设立醒目的安全标语等，促使施工人员提高安全警觉，维持施工安全进行。 组织方面，建立项目部安全机构，建立以项目经理为第一责任人的安全管理体系，制定安全管理制度和措施，并严格检查落实。 制度方面，项目部应建立健全安全管理制度以及监理单位安全制度，上级积极监督检查，并落实施工单位等各处制度学习遵循情况。 技术方面，设立安全管理部门，加强对施工现场的安全管理，落实项目设计要求，并对各个部门人员实施安全技术交底。 资金方面，建立奖罚分明的制度和惩奖措施，实行每月安全绩效考核，以保证安全第一的思想始终贯彻。 安全管理措施： 基础设施具体方面： 1.安全标志 （1）施工现在应有安全标志布置平面图。 （2）安全标志应按图挂设，特别是主要施工部位、作业点和危险区域及主要通道口均应挂设相关的安全标志。悬挂高度距地面1.5米以上2.5米以下为宜。 （3）施工机械设备应随即挂设安全操作规程牌。
（4）各种安全标志赢符合国家《安全标志》（GB2894-82)的规定（1.禁止标志； 2.警告标志； 3.指令标志； 4.提示标志）制作美观、统一。 （5）施工现场使用的安全色，必须符合国家标准，《安全色卡》GB6257.1—86（安全色有四种颜色：（1）红色——禁止、停止；（2）黄色——警告、注意；（3）蓝色——指令、必须遵守的规定；（4）绿色——提示、安全状态、通行）。 （6）所有标志的尺寸、颜色、文字和架设地点，均应协调、统一，并取得建立工程师的认可。 2. “五一”、“国庆”等法定节假日或重大庆典、检查活动期间，于施工现场醒目处适时悬挂安全、质量、文明施工等主题标语，应在施工现场危险部位安设安全警示牌，各类安全标识、警示、视线诱导、指路标志等标牌应醒目，安设规范。 3. 应当对购置的劳动保护用品，以及电气产品、架设机具、机械设备的安全防护设施进行检查，经验收合格后方可使用，并加强安全设施的日常维护和管理。 4. 施工现场的危险地段设置明显的安全警示标志或者必要的安全防护设施。 5. 办公、生活区的选址应当符合安全性要求，员工的膳食、饮水、休息场所、医疗救助设施等应当符合卫生标准。做好驻地、变电所、发电机房、临时油库的防火、防洪、放风、防爆、防震、防雷等工作。 6. 对于易燃易爆品仓库、发电机房、变电所、施工单位必须采取必要的安全防护措施，严禁用易燃材料修建，严禁其他无关人员进入。 7. 所使用的设备、设施必须符合国家或行业标准，并对设备设施进行经常性维护、保养，并定期检测，保证正常运转。 8. 建立防火管理制度，在施工现场按照规定设置消防设施，加强对防火器材的管理工作，在重点防火区必须禁止带入火源。 9. 应配置具有相应资质的专职电工人员，认真落实施工用电管理制度，按施工临时用电规范布设供电线路和用典，并切实做好日常维护工作。 10.办公室内墙上应装裱管理图表。管理图表包括平面图、项目经理部组织机构框图、质量自检体系框图、安全管理体系图、工程进度图、工程管理曲线图、开展劳动立功竞赛活动等有关图表及各项规章制度、工程总体目标、各部门指责、工作计划、晴雨表及管理人员考勤表等;办公用品整齐有序，文件陈列、管理规范。
【最新资料Word版可自由编辑！！】 工程维保施工单位管理制度 1．目的：为了保证维保工作顺利进行,加强对各单位维保队伍的管理,进一步提高维保质量及客户满意度,根据各小区现场实际情况及过去维保中遇到的问题,特制定本制度。
2．保修范围：各承建单位和维保组常备维保队伍配置的现场维保人员，负责业主的日常报修项目维保施工。负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3．定义： 3.1．甲方：世茂房地产有限公司下属工程报修服务中心（以下简称甲方） 3.2．乙方：工程项目总包、分包单位、维保组常备维保队伍（以下简称乙方）。 3.3．现场维保工人：属乙方安排在已交付项目现场的履行工程承包合同所规定乙方的保 修责任的服务人员。 3．保修责任： 3.1．乙方：各工程项目总包、分包单位负责承包合同范围内的工程保修、维保责任。 3.2．乙方：维保组常备维保队伍负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3.3．乙方在维保过程中给甲方和业主造成的直接和连带损失，由各维保施工队伍承担赔偿和修缮责任。 3.4．乙方必须在接到维保组或业主通知后派人准时赶到现场进行修理，并保证在对该维保项目约定时间内完成需维保的项目。 3.5．乙方必须按国家建筑强条、相关技术规范和设计要求保质保量的完成， 3.6．乙方的现场维保工人必须接受甲方和小区物业管理处的统一管理。 4．保修实施基本要求： 4.1．人员管理要求： 4.1.1．乙方的现场所有维保人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维保事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修、维保事务。 4.1.2．乙方必须保证上述人员为专业技术工人。甲方有权随时进行技术考核，若有不合格或弄虚作假者，乙方必须立即更换。 4.1.3．乙方在以上配备人员不够时，接到甲方通知8小时内需增加的人员赶到现场。 4.1.4．乙方负责保修服务的管理人员和现场维保施工人员必须到管理处办理小区出入证，同时需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张。 4.1.5．乙方施工作业区域内的任何物品（包括：领用、借用物品）丢失和损坏，由乙方承担由此造成的赔偿。 4.1.6．乙方安排在现场维保施工人员必须每天到甲方的保修事务主管部门签到、打卡登记二次（8：30、18:00），每人次迟到早退10分钟以上罚款￥100元。该考勤记录作为乙方履行维保职责的证据之一。 4.1.7．维保人员须在指定区域休息或停留，不得在小区内随意走动、大声喧哗、疯狂嬉戏等，避免影响业主生活和休息。
零星维修管理办法 一、为了进一步规范公司零星维修的管理，有效控制维修费用，确保维修质量，特制定本制度。 二、本制度适用公司对外承揽房屋简易维修、公共设施、基础设施等零星维修的管理。 三、职责 1、公司XX部门负责对外零星维修工程的统一管理、结算。 2、负责根据各部门的零星维修需求，合理安排工程人员进行维修。 3、负责对工程承包人员的资质进行审核。 4、负责对各项零星工程的《工程维修预算》进行审核。 5、负责拟定《零星维修协议》，并按相关程序办理各项审批手续。 6、负责办理零星维修工程费用结算审批、报销手续。 7、负责组织对零星维修工程进度、质量、安全进行检查。 8、负责组织对完工后的零星维修工程进行验收。 9、财务管理部门负责对各类零星维修工程费用的支付进行审核。
10、公司ＸＸ部门负责办理零星维修工程的申报，并协助办理相关手续。 11、参与工程人员要听从领导、服从安排。 12、发现贪图小利、中饱私囊者，一经发现将按照公司有关规定给予重罚或开除处理。 四、工作程序 1、各部门有零星维修需求时，据实填写《零星维修申请单》经领导审批后，交XX部门组织办理。 2、XX部门收到《零星维修申请单》后，按实际需要，及时通知工程承包人到现场查看并组织有关人员初步拟定维修方案。 3、维修方案经领导及有关人员共同审定后，由XX 部门填写《零星维修派工单》交维修人员及时开展维修工作。 五、合同签订 1、XX部门根据工程情况拟定《零星维修协议》，审定后并与甲方签订合同。 2、《零星维修协议》签订后，按公司《合同管理制度》及时移交归档。 六、工程验收及费用结算 1、零星维修工程结束后，由XX部门组织相关人员进行工程验收，并作好验收记录。 2、零星维修工程验收完毕后，由XX部门根据验收情况进行预算申报，办理相关费用结算手续。
项目安全管理制度 A、安全检查制度 ①项目安全领导小组每周检查一次，安全工程师每天对项目安全生产情况进行检查，各专业施工工程师对自己主管的工程每天巡视，各作业班组每天自检。 ②安全检查要有具体的检查内容和对象，检查内容要有针对性，要有检查记录及结果。 ③安全检查人员检查出的安全隐患要进行详细记录，对重大问题及隐患应及时上报安全领导小组，并通知有关人员进行应急处理。 ④对安全检查的评定结果，检查人员和被检查人要签字，对检查出的事故隐患，定人、定时、定措施进行整改，整改完毕后检查人要进行复检，复检合格后销案。在隐患没有消除前，必须有可靠的防患措施方可作业，对于随时会引发事故的安全隐患，务必停工整改。 ③坚持逐日检查劳动保护措施的执行情况，安全技术规章制 度的执行情况。 ⑥认真检查个人劳动用品发放、使用和保管情况。 ⑦做好季节性与节假日前后的安全检查工作。 ⑧积极配合当地主管部门的检查，对收到的隐患整改通知书，认真整改及时回执。 ⑨建立健全安全检查资料台帐。 B、安全技术交底制度 ①工程开工前，对工人进行综合性安全技术交底。 ②各工序、单项工程施工前，对作业人员进行分部分项安全技术交底，交底工作由项目各专业施工工程师进行，严禁安全工程师进行安全技术交底。 ③安全技术交底不但口头讲解，同时必须有书面文字材料，口述时应表达清楚，书面形式应文字清晰，记录好交底时间、地点，并履行双方签字手续，专业施工工程师、生产班组、安全工程师各执一份。
④安全技术交底既要符合施工组织设计，又要有较强的针对性，可操作性，内容完整全面，同时要考虑环境影响。 ⑤安全技术交底后要随时检查实施情况，发现问题及时纠正。 ⑥遇到工程难度大、生产工艺复杂、安全技术要求高的生产项目，必须由总工程师会同各专业工程师，制定严密的施工安全技术措施后，方可对作业人员进行安全技术交底。 ⑦安全技术交底要做记录保存，完善安全技术交底台帐，进行存档。 C、安全教育考核制度 ①项目每月组织管理人员学习各项管理制度和各种法律法规。 ②做好新工人进场三级安全教育、转换工种安全教育、特殊工种安全教育。 ③制定日常安全教育计划，做好工人日常安全教育。 ④项目对工人进行危险设备、区域防护、个人防护、消防设施安全技术知识的教育。 ⑤抓住典型事故案例，做好安全教育。 ⑥对教育的效果实施考核，考核合格者方准其上岗，不合格者继续进行教育，直至合格为止。 ⑦做好教育考核记录，建立健全安全教育资料台帐。 D、班组安全活动制度 ①每天上班前各班组要针对当天的工作内容，由班组长对操作工人进行安全技术、操作规程、作业环境及气候条件方面的交底。 ②上岗前各班组班组长要对本班施工人员的劳动防护用品使用情况、作业环境、机械设备的安全保险装置及其它安全防护设施设置情况进行检查，确无隐患方可上岗。 ③各班组每周由班组长组织一次安全活动，并邀请本班的主管工程师和安全工程师参加，小结一周本班组在施工中的安全生产情况，表扬先进纠正不足，吸取经验教训，举一反三，做到警钟长鸣。 ④对上岗前的交底、检查及安全活动的情况要做好记录，并入安全资料。 ⑤对不认真执行本制度班组，项目管理人员有权停止该班组作业，进行
工程维保施工单位管理制度 1．目的：为了保证维保工作顺利进行,加强对各单位维保队伍的管理,进一步提高维保质量及客户满意度,根据各小区现场实际情况及过去维保中遇到的问题,特制定本制度。2．保修范围：各承建单位和维保组常备维保队伍配置的现场维保人员，负责业主的日常报修项目维保施工。负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3．定义： 3.1．甲方：世茂房地产有限公司下属工程报修服务中心（以下简称甲方） 3.2．乙方：工程项目总包、分包单位、维保组常备维保队伍（以下简称乙方）。 3.3．现场维保工人：属乙方安排在已交付项目现场的履行工程承包合同所规定乙方的保 修责任的服务人员。 3．保修责任： 3.1．乙方：各工程项目总包、分包单位负责承包合同范围内的工程保修、维保责任。 3.2．乙方：维保组常备维保队伍负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3.3．乙方在维保过程中给甲方和业主造成的直接和连带损失，由各维保施工队伍承担赔偿和修缮责任。 3.4．乙方必须在接到维保组或业主通知后派人准时赶到现场进行修理，并保证在对该维保项目约定时间内完成需维保的项目。 3.5．乙方必须按国家建筑强条、相关技术规范和设计要求保质保量的完成， 3.6．乙方的现场维保工人必须接受甲方和小区物业管理处的统一管理。 4．保修实施基本要求： 4.1．人员管理要求： 4.1.1．乙方的现场所有维保人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维保事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修、维保事务。 4.1.2．乙方必须保证上述人员为专业技术工人。甲方有权随时进行技术考核，若有不合格或弄虚作假者，乙方必须立即更换。 4.1.3．乙方在以上配备人员不够时，接到甲方通知8小时内需增加的人员赶到现场。 4.1.4．乙方负责保修服务的管理人员和现场维保施工人员必须到管理处办理小区出入证，同时需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张。 4.1.5．乙方施工作业区域内的任何物品（包括：领用、借用物品）丢失和损坏，由乙方承担由此造成的赔偿。
工程维修管理实施细则 为完善售后维修管理，确保快速、高效的处理工程维修事务，提高客户的满意度，特制定本管理实施细则。 一、工程维修工作流程 工程维修工作流程 （适用于交房后15天内的工程维修） 完 成 维 修 后
工程维修工作流程
二、工程维修管理规定 1、交房后15天内的工程维修由项目部来完成，交房15天后的工程维修由维修组来完成。在队组质保期内的所有工程维修所产生的费用均从队组的质保金中扣款。质保期满后若仍发现较明显并确认为队组施工期间遗留的质量问题，公司有权继续追究责任队组经济及赔偿等相关责任。 2分公司工程部收到业主（或物业）的质量报修单后分批分栋号进行汇总，给项目部一份（项目部指定资料员对接），项目部资料员收到甲方的报修单汇总表后12小时内须复印一份给栋号长，一份传给管理中心。各级文件的上传下达均需要完善签收记录。 3、资料员未按时传递资料而影响工程维修的，管理中心将按20元/次对其进行经济处罚。 4、管理中心收到项目部传来的报修单汇总表后，通知后勤财务暂不支付施工队组的质保金。 5、栋号长收到报修单后，须在24小时内口头或电话通知原队组在规定时间内完成维修，并在12小时内补书面通知（注明口头通知的时间），同时双方须完成签收手续。栋号长未按规定时间通知队组进行维修的，一经查实，管理中心将按20元/次对其进行经济处罚； 6、队组收到项目部的维修通知（包括口头或电话或书面通知）后，须在48小时内安排人员到现场维修，超出此期限到场的，将按200元/天对队组进行经济处罚。 7、队组未在规定的合理时间（详见工程维修完成时限要求）内完成工程维修的，将按200元/天累加对队组进行经济处罚。 8、在质保期间内，属队组施工质量原因的若队组未进行维修，项目部可安排第三方进行维修，按发生的费用双倍从原队组的质保金中扣除。
装修施工现场安全管理规定 第一条为了加强室内装饰工程施工安全的监督管理，保证作业人员的安全，保证相邻人的人身和财产安全，制定本管理规范。 第二条室内装饰工程施工，必须坚持安全第一，预防为主的方针。 第三条室内装饰工程施工，应当建立安全责任制度，公司装修部的主要负责人对企业安全施工负有全面领导责任，应与施工现场负责人签定安全责任书。施工现场负责人为工程施工安全的第一责任人。施工现场负责人应与施工现场安全管理人员签定安全责任书。未签定安全责任书，不得擅自施工。 第四条施工基本要求 1、施工前应进行设计及安全交底工作，并应对施工现场进行核查，消除安全隐患，了解物业管理的有关规定。 2、各工序，各分项工程应做好自检、互检及交接检。 3、施工中，严禁损坏房屋原有绝热设施；严禁损坏受力钢筋；严禁超荷载集中堆放物品；严禁在预制混凝上空心楼板上打孔安装予埋件。 4、施工中，严禁擅自改动建筑主体。承重结构或改变房间主要使用功能；严禁擅自拆改燃气、暖气、通讯等配套设施。 5、管道、设备工程的安装及调试应在装饰装修工程施工前完成，必须同步进行的应在饰面层施工前完成。装饰装修工程不得影响管
道、设备的使用和维修。涉及燃气管道的装饰装修工程必须符合有关安全管理的规定。 6、施工人员应遵守有关施工安全、劳动保护、防火、防毒的法律，法规。 7、施工现场用电应符合下列规定： 1、施工现场用电应从户表以后设立临时施工用电系统。 2、安装、维修或拆除临时施工用电系统，应由电工完成。 3、临时施工供电开关箱中应装设漏电保护器。进入开关箱的电源线不得用插销连接。 4、临时用电线路应避开易燃、易爆物品堆放地。 5、暂停施工时应切断电源。 8、施工现场用水应符合下列规定： 1、不得在未做防水的地面蓄水。 2、临时用水管不得有破损、滴漏。 3、暂停施工时应切断水源。 9、登高作业前须事先检查登高设施、工具的安全性能是否合格，保护措施是否到位，登高操作人员的技术要领必须熟练。登高作业时现场需有专人监护。木架凳和人字梯使用之前必须检查确保牢固后方可使用 . 10.室内装饰施工使用的电钻、电锤、冲击钻、曲线锯、电动剪刀、磨光机、切割机、电锯、电刨等机具，使用前，应进行安全检查，操作时，要严格按照机具使用说明及操作规则进行操作，保证人身安全。
维修改造工程管理办法 第一章总则 第一条为加强本单位维修改造工程的管理，确保工程质量，提高资金使用效益，依照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》及教育部相关规定，结合本单位实际，制定本办法。 第二条本办法所指的维修改造工程项目是指除新建建筑物以外的，包括房屋、道路、绿化、水、电、暖的维修改造等（实验室除外）。 第三条后勤管理处是负责组织实施本单位维修改造工程管理的职能部门，负责维修改造工程的规划设计、立项申报、施工管理、竣工验收、工程结算资料收集、编制、报审及归档等工作。 第四条未经批准，任何单位和个人不得擅自对校内各类公共房屋、基础设施及其他设施进行维修改造。 第二章工程资金支出范围 第五条维修改造工程项目资金主要用于公用房屋的维修改造、水电暖等基础设施的改造与扩建、节能设施改造与建设、道路大修与改造、环境绿化改造与建设、学生宿舍维修与改造、各类生活服务设施、体育场馆的维修与改造等经费支出。按财务支出分类主要包括工程款、设备款、设计费等相关费用。 第三章工程项目立项申报 第六条各单位需严格按流程按时间申报相关项目，未申报擅自施工的工程项目不予签署合同。 （一）专项资金维修项目，各单位须在每年10月份前完成申报工作，并填写《本单位改善基本办学条件专项资金项目申报书》（附件1）经党政负责人签字后报送至后勤管理处。后勤管理处组织相关部门及专业技术人员对申报内容进行必要性、可行性、技术性、经济
合理性论证，提出实施方案及概算，在充分征求有关单位意见的基础上，按照先急后缓、先重后轻的原则，科学编制中央级普通本单位改善基本办学条件专项资金项目的立项计划并报资产与实验室管理处审批。 （二）本单位零星修缮费支付的维修改造项目，由后勤管理处负责进行必要性、可行性、合理性论证，提出实施方案及概算，预算超出10万元的项目报资产与实验室管理处立项，按照本单位项目申报审批手续执行。 （三）各单位自筹资金支付的维修改造项目，预算10万元以内，由相关单位填写《本单位自筹资金维修改造工程项目立项审批表》（附件2），并附工程概预算、施工方案等，报送后勤管理处，审核同意后，方可实施。预算超出10万元的项目，由各单位报资产与实验室管理处立项，按照本单位项目申报审批手续执行。 第四章工程前期管理 第七条招标管理办公室按本单位有关工作流程确定施工单位，任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 （一）概预算在50万元以上（含50万元），200万元（含200万元）以内的维修改造工程项目，由后勤管理处准备相关招标资料，报送至招标管理办公室，根据招标相应程序确定施工单位。 （二）概预算在10万元（含10万元）以上，50万元以内的维修改造项目，由后勤管理处从协议入围备选施工单位中抽取不少于5家施工单位，由招标管理办公室组织评标，确定施工单位。 （三）概预算在1万元以上，10万元以内的维修改造项目，由后勤管理处集体讨论确定施工单位。 （四）临时性紧急工程及校内突发的抢修工程（如水管爆裂、马路塌陷、电缆抢修等），经后勤管理处核实后，可立即安排后勤集团
施工安全管理制度 健全得安全保证体系包括了5个保证：思想保证、组织保证、制度保证、技术保证、资金保证。 思想方面，坚持安全第一，预防为主，综合治理得安全方针，施工安■全管理应严格遵守国家现行得有关法律、法规与操作规程，加强施工项目所有人在内得法律法规教育，杜绝违法乱纪行为得发生。积极开展例会及阶段性教育，使安全生产得观念始终贯彻在项目施工得建设中。积极组织安全活动，并在施工处设立醒目得安全标语等，促使施工人员提高安全警觉，维持施工安全进行。 组织方面，建立项目部安全机构，建立以项目经理为第一责任人得安■全管理体系，制定安全管理制度与措施，并严格检查落实。 制度方面，项目部应建立健全安全管理制度以及监理单位安全制度，上级积极监督检查，并落实施工单位等各处制度学习遵循情况。 技术方面，设立安全管理部门，加强对施工现场得安全管理，落实项目设计要求，并对各个部门人员实施安全技术交底。 资金方面，建立奖罚分明得制度与惩奖措施，实行每月安全绩效考核，以保证安全第一得思想始终贯彻。 安全管理措施： 基础设施具体方面： 1、安全标志 (1)施工现在应有安全标志布置平面图。 (2)安全标志应按图挂设，特别就是主要施工部位、作业点与危险区域及主要通道口均应挂设相关得安全标志。悬挂高度距地面1、5米以上2、5米以下为宜。 (3)施工机械设备应随即挂设安全操作规程牌。 (4)各种安全标志嬴符合国家《安全标志》(GB2894-82)得规定(1、禁止标志；2、警告标志；3、脂令标志;4、提示标志)制作美观、统一。 (5)--------------------------------------施工现场使用得安全色，必须符合国家标准，《安全色卡》GB6257、1—86(安全色有四种颜邑：(1)红色 -------------- 禁止、停止；(2)黄色----------------------------- 警告、注意；(3) 蓝色——指令、必须遵守得规定；⑷绿色——提示、安全状态、通行)。 (6)所有标志得尺寸、颜邑、文字与架设地点，均应协调、统一，并取得建立工程师得认可。 2、“五一”、“国庆”等法定节假0或重大庆典、检查活动期间，于施工现场醒目处适时悬挂安全、质量、文明施工等主题标语，应在施工现场危险部位安设安全警示牌，各类安全标识、警示、视线诱导、指路标志等标牌应醒目，安设规范。 3、应当对购置得劳动保护用品，以及电气产品、架设机具、机械设备得安全防护设施进行检查，经验收合格后方可使用，并加强安全设施得日常维护与管理。 4、施工现场得危险地段设置明显得安全警示标志或者必要得安全防护设施。 5、办公、生活区得选址应当符合安全性要求，员工得膳食、饮水、休息场所、医疗救助设施等应当符合卫生标准。做好驻地、变电所、发电机房、临时油库得防火、防洪、 放风、防爆、防震、防雷等工作。 6、对于易燃易爆品仓库、发电机房、变电所、施工单位必须采取必要得安全防护措施，严禁用易燃材料修建，严禁其她无关人员进入。
物业工程维修管理规定 1.1目的: 维修管理人员服务于物业内全体业主,快速优质完成业主的每一起报修任务,圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责,让业主满意是我们工作的目标。 1.2服务承诺 1.2.1维修员工一定要努力学习,不断提高自身的业务素质,以达到维修时能准确判断,处理快速。 1.2.2讲究文明礼貌,注重言行举止,尊重业主,急业主所急。 1.2.3工作认真细致,注意讲究卫生,节约材料,损坏东西负责赔偿。 1.2.4尽力做到当天的维修投诉当天处理完,实在无法完成的必须向业主解释清楚,做到维修及时率达到99%以上,维修合格率达到95%以上。 1.2.5确保业主用水用电安全正常,按时抄表,维护业主利益,做到有错必纠。 1.2.6所有员工必须定期参加培训,持证上岗,确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。 1.2.7经常回访,征求业主意见,倾听业主声音。 2.工程部日常工作管理规定 2.1目的 规范工程部内部管理工作,确保内部管理高效有序,为客户提
供高效优质的服务。 2.2适用范围 物业公司各管理处工程部全体员工 2.3内容: 2.3.1按时上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭,中午上班不能迟到。 2.3.2上班时间内无具体工作时,原则上在办公室等候,需外出巡查设备情况时须告知主任,不得办私事。 2.3.3上班时须配戴工作证,穿着整齐,不得穿拖鞋。 2.3.4及时处理维修申请单,不得积压。上午11:10和下午17:10以前的维修单,必须及时处理完毕,有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的,不管加班与否,都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在"维修情况"栏内注明原因,每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。 2.3.5上门维修时须带工具袋(箱),必备工具都放在里面,以节省时间,增加工作效率,少跑路,多干活。 2.3.6服从主任安排,每天上班后先在办公室报到,等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作,如无特殊情况处理,各人分头工作。 2.3.7紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场,等候分配工作或作应急处理,直到事故处理完毕才能离开。 2.3.8服务态度作为上门维修服务的一部份,每个工作人员必须提高自身素质,工作时认真负责,树立良好的敬业精神,不断提高业务水平。
工程维修管理制度 随着高迪装饰设计工程有限公司的日益壮大，施工队伍逐步吐故纳新、优胜劣汰，因此产生的维修工程已成为工程管理控制中的一项重点工作，工程部应加强此项工作的监管力度，认真对待，务必执行，从而将接替维修管理工作纳入到良好正常的轨道当中。 一、工程维修工作流程 1.接到客户要求维修的电话后，客户服务部须先行审查是否符合维修条件，根据公司的有关规定安排维修； 2.对正常维修或质量问题判断不清时，应交工程部派员核实，分清责任后处理； 3.项目经理在接到通知后半小时内与客户联系，约定维修时间和确定具体维修方案； 4.如属于水电等紧急维修应立即指派专人上面维修； 5.项目经理应于24小时内或按照与客户约定时间安排人员到场维修； 6.维修人员维修期间应做好成品保护，维修完毕后应提请客户签字确认； 7.维修完成后，工程部应将工程维修单及维修情况反馈至客服部； 8.客服部按照公司规定时间定期对维修客户进行回访； 9.项目经理接到公司维修通知后，没能在1小时内与客户联系，导致客户二次电话联系到公司要求维修，将对项目经理处罚100元；10.项目经理接到维修通知后，三天内填好工程维修单并反馈给工程
部文员，否则将对项目经理处罚100元； 11.工日必须工装整齐，服装干净整洁； 12.工人必须佩戴有效胸卡； 13.在维修前项目经理应详细询问相关情况，并做好准备工作，不得到现场后向客户借用工具； 14.维修时应该携带垃圾袋、专用鞋套和维修专用地垫； 15.维修服务过程中，不得拿或要客户的物品，不许接受客户的赠品； 16.项目经理安排维修人员，必须执行首席责任制，不得随意轮换人员； 17.每维修完一个工地，必须由客户签字认可，整个维修工作由客户评价，这也是一种监督，从而加强项目的责任心和服务意识； 18.工程部应对维修情况认真加以总结，定期组织项目经理针对施工中易产生维修问题的施工部位，工艺作法进行培训，并通知质检员采取施工旁站等措施加强对该项目的事先控制； 二、工程维修项目确认单。(另见附表)
施工现场安全管理制度 第一条施工现场一般安全规定 1、施工现场必须有详细的施工平面布置图，标明建筑物的位置、运输道路、临电线路布置、加工场所、机械设备位置、材料堆放位置、生活设施、安全色标布置、出入通道等。 2、现场内应悬挂安全管理规定、安全色标、安全板报等，以提示进入工地人员注意安全。 3、现场应做到道路畅通，排水良好，以防止雨水灌入基槽或地下室内。 4、施工区域应划分安全责任区，责任到人。 5、基坑开挖前应向有关部门索取地质资料，探明地下管线和构筑物等情况，确保安全施工。开挖基槽应按设计放坡或采取可靠支护措施，弃土距坡顶水平距离不得小于1米，并且高度不得超过1.5米。 6、基槽、坑洞、井、人行道口、临时便桥等处应设1.2米高的防护栏或加盖，夜间设红灯示警，白天来往车辆、行人多时，应设专人指挥。 7、上下基槽或作业面，应搭设马道，坡度为1：3，两侧设护栏和挡脚板，坡道用木板铺设，防滑条间距为30厘米。 8、出入口、进料口应支搭3米宽、3—6米长的防护棚（高层设6米长双层板护棚），两侧绑护身栏用立网封闭，悬挂醒目的出入标志和示警标志。 9、高层建筑使用外挂架的结构工程应按规定正确支挂安全网。
首层必须固定一道3—6米宽的双层锦纶水平安全网，网底距地面高度4—5米(网下不得堆放物料)，每隔10米必须再支一道3米宽的锦纶水平安全网；采用双排落地式脚手架的工程，在外排立杆内侧应用密目网封闭；使用吊蓝脚手架时，首层水平网必须保留。 10、电梯井内首层及每隔10米应挂锦纶水平安全网，且与井壁封严。电梯井口应设1．2米高，开启式防护门。 1l、楼梯边、阳台边应随结构安装栏杆、栏板或绑扎两道高1．2米的护栏，阳台边绑扎两道护身栏时用密目式安全网封闭。 12、框架结构四周应绑扎两道牢固的1.2米高的护身栏杆并加密目式安全网封闭。 13、楼层上的预留洞、垃圾道、采光井等孔洞，应按规定设置护栏，悬挂水平安全网或加盖等。 14、卸料平台必须有方案、有计算书，不得与外架子连接，三侧设1.5米高的防护栏，并用密目网封闭，钢丝绳直径不小于12．5毫米，搁置点必须与结构固定；倒运材料不得长时间停放，并应有限载标志。 15、提升架用外用电梯卸料平台进料口必须设1.2米高开敞式的防护门，不用随时关闭，其两侧设两道1．2米高的防护栏加密目网和档脚板防护。 16、高处、层面、外檐作业 (1)从事高处作业的劳动者，必须进行身体检查，严禁患有高血压、心脏病、癫痫病等人和其他不适于高处作业的人员从事高处作业。