工程维修管理办法
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1. 总则 ............................................................. 错误!未定义书签。
2. 适用范围...................................................... 错误!未定义书签。
2.1. 上游流程 .............................................. 错误!未定义书签。
2.2. 下游流程 .............................................. 错误!未定义书签。
2.3. 适用范围 .............................................. 错误!未定义书签。
3. 流程图 ......................................................... 错误!未定义书签。
4. 流程有关部门及工作职责 .......................... 错误!未定义书签。
4.1. 物业公司（流程主责部门）............... 错误!未定义书签。
4.2. 项目部/项目公司（流程主责部门）.. 错误!未定义书签。
4.3. 集团客户服务部（流程主责部门） ... 错误!未定义书签。
4.4. 集团营销管理部（流程参与部门） ... 错误!未定义书签。
4.5. 集团工程管理部（流程参与部门） ... 错误!未定义书签。
4.6. 集团规划设计部（流程参与部门） ... 错误!未定义书签。
4.7. 集团成本管理部（流程参与部门） ... 错误!未定义书签。
4.8. 集团领导 .............................................. 错误!未定义书签。
5. 保修期内维保工作组织及程序................... 错误!未定义书签。
5.1. 报修（投诉）登记 .............................. 错误!未定义书签。
5.1. 现场踏勘及维修责任的判定............... 错误!未定义书签。
5.2. 保修指令的发出 .................................. 错误!未定义书签。
5.3. 保修方案 .............................................. 错误!未定义书签。
5.4. 保修的实施 .......................................... 错误!未定义书签。
5.5. 保修的验收 .......................................... 错误!未定义书签。
5.6. 客户满意度调查 .................................. 错误!未定义书签。
5.7. 物业第三方保修的实施....................... 错误!未定义书签。
5.8. 开发商保修的实施 .............................. 错误!未定义书签。
6. 保修期外维保工作组织及程序................... 错误!未定义书签。
7. 客户索赔的办理.......................................... 错误!未定义书签。
8. 有关措施...................................................... 错误!未定义书签。
8.1. 物业维保中心及有关岗位的设置 ....... 错误!未定义书签。
8.2. 项目部/项目公司以及集团工程部相关岗位的设置错误!未定义书签。
8.3. 加强对承包方保修阶段的合同管理 ... 错误!未定义书签。
8.4. 物业年度维修单位的选择及考核 ....... 错误!未定义书签。
8.5. 对相关部门的考评 .............................. 错误!未定义书签。
9. 工程维保的资金管理 .................................. 错误!未定义书签。
9.1. 物业维保中心管理费用的预算及划拨错误!未定义书签。
9.2. 物业第三方保修工程费用的划拨及管理错误!未定义书签。
9.3. 开发商承担的维保费用....................... 错误!未定义书签。
10. 附则（有关表单尚待完善） ...................... 错误!未定义书签。
10.1. 附件一：房屋质量问题报修单........... 错误!未定义书签。
10.2. 附件二：保修指令 .............................. 错误!未定义书签。
10.3. 附件三：保修情况及客户意见........... 错误!未定义书签。
10.4. 附件四：保修结算单 .......................... 错误!未定义书签。
1.总则
为了规范项目交付使用后，在工程维保方面的处理流程，确保高效地开展工程维保工作，及时解决存在问题，化解客户矛盾，维护并提升企业的品牌价值，根据《房屋建筑工程质量保修管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》，特制定《**公司工程维保管理办法》。
2.适用范围
2.1.上游流程
《新建物业移交作业指引》
2.2.下游流程
《客户满意度调查管理作业指引》
2.3.适用范围
1)适用于我司开发的项目竣工并移交物业后，所发生的房屋修
缮和管理行为。
2)适用于我司开发的项目竣工并移交物业后，已超出国家规定
的保修期限，但由于存在产品设计缺陷、工程质量瑕疵或
销售承诺等其它原因，所产生的经集团领导批准的产品缺
文档仅供参考
陷修复工程及其它有关工程。
3)按《深圳经济特区物业管理条例》（或项目所在地有关规
定）规定属于本体维修基金（日常收取的物业专项维修资金）或公共设施专用基金范围内的维修工程不在本流程范围内。
4.流程有关部门及工作职责
4.1.物业公司（流程主责部门）
1)负责新建物业接收过程的检查验收，对于不符合物业移交条
件者有权拒绝接收。
2)负责公共区域或建筑设施的日常维护，发现问题及时报修。
3)负责在售空置房屋的日常维护，发现问题及时报修。
4)负责受理客户报修并及时与客户沟通、反馈信息。
5)负责成立维保中心并设置足够的岗位，认真组织权限内的正
常保修、维修活动。
6)负责保修期内承包方正常维修的组织与管理。
7)负责保修期内因承包方不履行保修责任的第三方维修的组织
与管理。
8)负责保修期内集团委托的开发商保修工程的组织与管理。
9)负责落实年度第三方维修施工单位，并进行规范管理。
10)负责组织保修期外的但按《深圳经济特区物业管理条例》
规定属于本体维修基金（日常收取的物业专项维修资金）
或公共设施专用基金范围内的维修。
11)参与各承包方保修阶段的合同管理工作，建立对应的合同
维修台账，并在每月28日前将该月保修及维修情况（含扣
款、赔偿等）汇总并报告集团工程管理部、财务管理部、
客户服务部。
12)负责组织保修期满的工程验收，对于存在遗留问题的承包
方不得验收或签字盖章。
13)负责办理保修金结算工作，对于不符合退还保修金条件者
有权拒绝结算。
4.2.项目部/项目公司（流程主责部门）
1)负责组织物业移交及资料移交，并对不符合移交要求的项目
及时进行整改。
2)负责各承包方保修阶段的合同管理工作，并进行后评价。
3)负责项目入伙后六个月内的保修组织管理工作。
4)负责工程保修、维修的工程技术管理工作，分析原因，判定
责任，提出解决方案。
5)在保修期内配置足够的专业工程师参与维修工程的管理。
6)参与项目保修期满的各项工程验收以及保修金结算工作。
4.3.集团客户服务部（流程主责部门）
1)负责保修期内的第三方保修事件的审批、上报及协调工作。
2)负责保修期外的维保事件的审批、上报及协调工作
3)负责对实施完毕的保修、维修工作进行抽样回访。
4)当客户的维保诉求上升为投诉（见《客户投诉处理作业指
引》），客户服务部负责组织集团有关部门开展保修、维
修工作，并跟进保修、维修工作的进度。
5)负责与客户的解释沟通工作。
4.4.集团营销管理部（流程参与部门）
1)组织物业管理公司对在售空置房屋进行维护管理。
2)负责因营销承诺引发的客户投诉事件的处理。
4.5.集团工程管理部（流程参与部门）
1)督促并参与项目部/项目公司进行竣工验收及物业移交。
2)负责对维修工程给出专业意见，并对常规维修给予技术支
持；
3)负责组织复杂维修工程招标工作。
4)负责组织复杂维修事项原因调查及典型工程案例的建立。
5)协助物业公司组织年度维修单位招标，并考核其履约情况。
6)负责项目部撤销后原项目部应当承担的职责。
4.6.集团规划设计部（流程参与部门）
1)负责各类维修工程中设计缺陷的处理，负责设计变更，针对
维修事件出具设计图纸（如有必要时）。
2)参与维修工程有关调查（涉及到方案、设计时）。
4.7.集团成本管理部（流程参与部门）
1)负责维修工程的成本管理工作。
2)参与保修阶段的合同管理工作。
4.8.集团领导
根据集团《授权手册》规定，拥有权限的有关领导。
5.保修期内维保工作组织及程序
5.1.报修（投诉）登记
物业公司前台工作人员收到客户或客服转来报修信息后，应认真记录，并按照《房屋质量问题报修单》中有关要求填报“报修内容”，录入CRM系统，（要求维保工作使用CRM中的客户服务管理软件进行跟踪处理）同时须在当班交由物业公司维保中心进行下一步处理。
5.1.现场踏勘及维修责任的判定
1)物业维保中心接到《房屋质量问题报修单》后，当天就应安
排工作人员并通知承包方保修人员进行现场踏勘核对报修
事件，同时应尽可能拍照取证。
2)如物业维保中心工作人员现场踏勘后认为属于简单维修，应
告知客户原因及维修处理方法，并约定维修时间。如无法
认定，也应以适当方式知会客户会尽快答复。
3)如物业维保中心现场踏勘后认为事件比较复杂，难以分清责
任或维修方法，应当及时通知项目部/项目公司，在两日内一起进行现场踏勘，确定责任及方案。
4)如物业维保中心与项目部/项目公司仍无法确定责任方及维
修方案，则由物业公司向客户服务部及集团工程管理部咨询。集团工程管理部组织相关部门商讨后向客户服务部、物业公司反馈建议。
5)物业维保中心以及项目部/项目公司应根据现场踏勘情况，
进行原因分析，确定维修方案，及时完成《房屋质量问题报修单》的填报。
以下为承包方保修子流程有关内容
5.2.保修指令的发出
物业维保中心应根据《房屋质量问题报修单》，以及保修期内原承包方责任范围，根据合同的质量保修书，尽快以合法有效的方式向承包人（乙方）发出《保修指令》。
5.3.保修方案
1)小型维修由物业公司维保中心与承包方确定保修方案。
2)当涉及复杂维修时应由项目部、项目公司组织有关部门确定
保修方案。
3)保修方案确定后应尽快通知客户并得到客户的认可。
5.4.保修的实施
1)由物业维保中心负责组织承包方实施维保，并进行规范管
理。
2)项目入伙后六个月内为报修高峰期，项目部/项目公司、监
理单位负责主导应急维修，包括保修指令的发布、保修施工过程的管理、保修情况及客户意见的整理等具体工作。
如报修数量、频率仍未降低到合理水平，则项目部/项目公司、监理单位应继续负责。（建议设立量化指标点如维修完成率，6个月满，达到要求的维修完成率后，移交给物业公司的维保中心。）
3)根据施工承包合同的质量保修书约定，项目的承包方（乙
方）在接到物业公司《保修指令》后，在合约定的时间内必须到场抢修，如合同没有约定的，则最迟应在24小时内到达现场抢修。
4)对于涉及结构安全的质量缺陷，物业公司应立即采取安全防
范措施；由项目部/项目公司组织原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，项目的承包人（乙方）实施保修。
5)对于大致量保修的，由项目的承包人（乙方）提出时间表并
在得到项目部/项目公司、物业公司、监理单位认可后严格按时间表施工。
6)对于重大质量问题的保修，由乙方提出维修方案，经项目部
/项目公司、物业公司、监理单位认可后方可进行施工。7)维修期间，物业公司维保中心应做好客户和承包方维修人员
的协调工作，使客户认可服务和管理。
5.5.保修的验收
1)工程维保结束，由物业维保中心和监理公司组织项目部/项
目公司及有关单位进行验收。
2)当保修工程涉及结构安全时，由物业维保中心、项目部/项
目公司、设计院及其它相关部门进行验收，必要时应请质量鉴定机构进行质量鉴定。
5.6.客户满意度调查
1)在每次工程维修结束后，物业公司维保中心对维修记录进行
登记汇总，回访客户，组织填写《保修情况及客户意见》，对客户满意度作调查、统计，并录入CRM系统。2)客户服务部每月对客户回访情况进行抽样查验。
以下为物业第三方保修子流程有关内容
5.7.物业第三方保修的实施
1)当客户报修或投诉判定属于原承包方（乙方）责任，物业公
司以合法有效的方式将《保修指令》送达乙方，而乙方不按工程质量保修书约定保修时，物业公司应立即将事件通报客户服务部及项目部/项目公司。
2)项目部/项目公司接报后，应根据具体情况三日内确定维修
方案并核定费用，按照授权立即开展工作。
3)如维修项目属于简单维修，费用少于10万元，由项目部/项
目公司委托物业公司年度维修单位立即进行维修。
4)如维修项目属于复杂维修，或费用超过10万元，由项目部/
项目公司及客户服务部报请集团授权领导后，项目部/项目公司、物业公司应经过招标确定维保单位（第三方保修单位），由物业签订合同。此类情况因需要较长时间故应获得客户理解并尽快完成。
5)如须维修的费用超过原承包方保修金总额，不足部分费用将
只能由集团承担，故应按照开发商保修流程办理。
6)物业公司确定第三方保修单位及费用后，应将处理情况及所
需费用以合法有效的方式书面告知乙方，并立即开始保修工作。
7)第三方保修单位完成维修并按5.5条进行验收后，向物业公
司申请工程款，物业公司按制定的保修款审批流程进行支
付。支付完成后物业公司书面知会原承包方（乙方）（《保修结算单》），并建立保修及费用档案，报客户服务部备案，知会集团成本管理部、工程管理部及财务管理部。
8)对于第三方维保所发生的相关费用由物业公司和项目部/项
目公司按扣款流程从原承包方（乙方）保修款中扣除
9)该保修完成后不免除原承包方（乙方）在保修期内的其它保
修责任。
10)项目部/项目公司应据此对原承包方（乙方）进行履约评
价，完成后评估工作。
以下为开发商保修子流程有关内容
5.8.开发商保修的实施
1)当客户报修或投诉经物业公司、项目部/项目公司进行维修
责任判定，系因（①甲方工程组织、规划设计等原因；②无法认定责任方；③其它原因）所造成，虽然在保修期内但只能由甲方承担责任时，应尽快报集团客户服务部启动开发商保修子流程。
2)项目部/项目公司组织有关单位对报修问题进行原因分析，
拟定可行的解决措施，并进行成本分析，形成解决方案报
集团客户服务部、工程管理部进行审核，集团规划设计
部、成本部视情况参与审核。
3)鉴于维修费用需开发商承担，维修方案经集团各部门审核
后，必须经集团授权领导批准后方可实施。
4)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度不高，成本构成
清晰，为尽快完成并缓解客户压力，可由集团授权领导批
准，安排由物业公司委托其年度维修单位进行维修，费用
由物业公司先行垫付，待维修完成，经结算审批后，由集
团将资金划拨给物业公司。
5)根据集团批准的方案，如工程保修技术难度较高，须制定专
项技术方案，且成本构成较为复杂的保修项目，由项目部/
项目公司按照集团招投标管理规定，确定保修单位后，组
织实施，费用经审批后由集团支付。
6)此类维修情况，物业公司应做好向客户解释的工作，争取谅
解，同时相关业务部门应在最短时间内完成业务流程。
6.保修期外维保工作组织及程序
1)当客户报修或投诉经物业公司判断已超过保修期，但因项目
存在产品缺陷（质量问题或设计缺陷），无法使用本体维
修基金或公共设施专用基金（根据建设部的《物业管理条
例》应统称为专项维修资金）时，应尽快报集团客户服务部，经集团客户服务部核实后启动保修期外维保工作子流程。
2)集团客户服务部对物业公司报事进行审核后，应立即组织项
目部/项目公司、集团工程部、规划设计部有关人员，以及有关设计、施工单位对报修问题进行深入的原因分析，拟定可行的解决措施，并进行全面的成本分析，形成综合解决方案，并报集团有关部门审核。
3)鉴于维修费用需由集团承担，维修方案经集团各部门审核
后，还应根据授权文件报集团主管领导、总经理直至董事长审批。
4)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度不高，成本构成
清晰，为尽快完成并缓解客户压力，可安排由物业公司委托其年度维修单位进行维修，费用由物业公司先行垫付，待维修完成，经结算审批后由集团将资金划拨给物业公司。
5)根据集团批准的方案，如维修工程技术难度较高，须制定专
项技术方案，且成本构成较为复杂的保修项目，由项目部/项目公司或集团工程管理部按照集团招投标管理规定确定保修单位组织实施，费用经结算审批后由集团支付。
6)此类维修情况物业应争取客户谅解，同时相关业务部门应在
最短时间内完成业务流程。
7.客户索赔的办理
1)如客户有索赔要求时，物业维保中心应通知客户服务部按照
《客户投诉处理作业指引》处理。
2)原则上，属保修方责任引发的赔偿，应向该单位追偿并在保
修款中扣除。因房屋建筑工程质量缺陷造成第三方人身、
财产损害的，由物业公司/项目部/项目公司负责向造成质
量缺陷的责任方追偿。
8.有关措施
8.1.物业维保中心及有关岗位的设置
1)物业公司应成立工程维保中心，专职负责工程维保的组织、
实施和管理工作。
2)工程维保中心应设置相关专业人员，专职负责工程组织、成
本核算、保修、维修管理等工作。
3)物业维保中心的费用由集团作为专项经费向物业公司支付。
8.2.项目部/项目公司以及集团工程部相关岗位的设置
1)项目部/项目公司应依据组织管理手册规定的职能负责工程
维保工作。
2)项目入伙高峰期结束后（暂定为六个月），项目部/项目公
司应至少留一名土建工程师、一名水电工程师负责维保工作，直至报修事件降至平稳状态，物业公司同意后接收后，方可撤离。
3)集团工程部应设置工程维保岗，专门负责深圳区域项目部撤
销后的工程维保管理。
8.3.加强对承包方保修阶段的合同管理
1)承包方保修阶段的合同管理工作由项目部/项目公司和物业
公司共同负责。
2)为确保保修服务的快速、高效，物业公司参与承包方保修金
的结算、支付等管理工作。
3)项目竣工验收合格并完成物业移交后，项目部/项目公司应
将各承包方保修金清单随合同等其它资料移交物业公司。
4)集团应将保修金总额的一部分划拨给物业公司管理，用于承
包方不履行保修承诺时，物业开展第三方保修服务所发生的工程费用，相关费用由物业公司负责建立台账，而且必须在承包方保修金中扣除。物业公司全权负责保修期内保修款的使用及保修工作，并承担相应的法律责任。（若划拨费用使用完毕，集团应适时补充）
5)保修期满后，由物业公司组织项目部/项目公司、监理公司
工程维修管理制度范本3篇 一、维修工程人员岗位责任制: 1、负责检修一层商场的照明、电梯等一切用电设备。 2、负责维护FF公司所属的装饰成品以及其它的维修。 3、对重大设备检修时跟进和协调工作。 4、熟知检修设备的基本结构、工作原理、及照明线路的分布结构。 5、负责一层商场、公共区域及各商铺的所有电度表的计量抄录 上报工作。 二、维修工程人员维修工作票制度 1、一切报修凭报修单来做维修工作。 2、工程人员接到报修单签字后立刻赶到事故现场。 3、对事故作准确判断后，在安全措施做好后，即时处理。 4、处理完毕，清扫现场，并让报修人签字确认后，报修单交工 作负责人保存。 并对处理情况做详细记录。 5、在接到紧急故障时，可不用报修单，处理完毕补办手续。 6、工程人员受理报修单后，需工作间断，转移需工作负责人认可。 三、交接班制度 1、接班人按规定时间提前到岗，并且工作服、工号牌穿戴整齐。 2、交班人整理报表及检修记录，并做好工具钥匙、仪表等备用 器材移交。
3、交班人交接当班已完成，或和交接班的人来共同完成未完成 的工作。 4、接班人查阅工作记录，并查看工具等备用器材，对方签字后 方可完成交接。 关于工程维修管理规定公司业务不断壮大，完工工程也越来越多，为了进一步规范已经交付验收工程维修事宜，制定本规定。 工程维修在甲方通知后24小时内，工程部须安排人员与甲方取 得联系并到现场了解情况，并及时组织材料和人员进行维修，合同 约定保修期内维修主要分下面几个方面： 1、存在问题为施工不细致(如漏注胶或注胶不密实导致漏水、钢结构生锈等)、节点处理不规范(如板材脱落、变形缝开裂等)原因造 成维修，由此产生的维修费用由施工班组承担。如原施工班组不及 时配合维修，工程部需自行安排其他人员进行维修，由此产生的所 有费用均由原施工班组承担。 2、存在问题为材料自身原因(如玻璃自爆)造成维修，材料费由 原材料供应商承担，原施工班组负责组织人员到现场进行维修并承 担其费用。 3、存在问题为甲方在使用过程中造成，甲方需对维修部位产生 的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后 向甲方收取维修费。 合同约定保修期外工程所有维修，需甲方对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收 取维修费。 上述所有维修，需有维修前和维修后的照片以及维修完成后甲方确认的零星(维修)工程任务单和零星(维修)工程签证单。 一、目的 为了规范公司维修管理，节省成本，提高设备使用效率并确保其使用安全。
工程维修管理规定公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
陕西金泰恒业房地产有限公司 工程维修管理制度 项目管理中心 2016年1月 目录 附件5
陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 文件名称 编制人审核人批准人 发布单位工程管理部页数共5页发布日期2016年1月生效日期 目的 作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 适用范围 陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 名词解释 甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司 乙方—参建总分包单位 总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人 监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人 甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人 第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 编制依据 合同 建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法
其它国家相关法律法规 金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围 （一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为 1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限； 2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、外 门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年； 3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年； 5.装修工程：为2年； 6.建筑保温工程：为5年； 7.其他部分：为2年。 8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收合 格之日起从新计算。 （二）、保修范围： 1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件约谈 记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围； 2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造成 甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。 二、保修要求 保修实施要求，包括但不限于如下内容： (一)维修人员管理： 1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；
公司工程维修管理规定 关于工程维修管理规定公司业务不断壮大，完工工程也越来越多，为了进一步规范已经交付验收工程维修事宜，制定本规定。 工程维修在甲方通知后24小时内，工程部须安排人员与甲方取得联系并到现场了解情况，并及时组织材料和人员进行维修，合同约定保修期内维修主要分下面几个方面： 1、存在问题为施工不细致（如漏注胶或注胶不密实导致漏水、钢结构生锈等）、节点处理不规范（如板材脱落、变形缝开裂等）原因造成维修，由此产生的维修费用由施工班组承担。如原施工班组不及时配合维修，工程部需自行安排其他人员进行维修，由此产生的所有费用均由原施工班组承担。 2、存在问题为材料自身原因（如玻璃自爆）造成维修，材料费由原材料供应商承担，原施工班组负责组织人员到现场进行维修并承担其费用。 3、存在问题为甲方在使用过程中造成，甲方需对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收取维修费。 合同约定保修期外工程所有维修，需甲方对维修部位产生的材料、人工及差旅费签字确认后方可安排维修，并在维修完成后向甲方收取维修费。
上述所有维修，需有维修前和维修后的照片以及维修完成后甲方确认的零星（维修）工程任务单和零星（维修）工程签证单。 零星（维修）工程任务单工程名称： 编号（）总包单位负责人施工单位工期要求负责人质量要求主要工作内容及工作要求： 验收意见： 负责人签（章）年月日零星（维修）工程签证单第页共页工程名称分部分项工程名称图号任务单编号签证单编号工程内容：签证意见： 建设单位监理单位总包单位施工单位建设单位（章）： 项目负责人： 年月日监理单位（章）: 项目负责人： 年月日总包单位（章）: 项目负责人： 年月日施工单位（章）: 项目负责人： 年月日
陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度 项目管理中心 2016年1月
目录 陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 (1) 附件1 维修人员不当行为处罚标准 (8) 附件2 工程维修时间标准 (10) 附件3 维修联系单 (13) 附件4 质保期内维修任务推进表 (14) 附件5 陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施 (17) 一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施 (18) 二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施 (22) 三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施 (26) 四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施 (27) 五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施 (28)
?目的 作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 ?适用范围 陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 ?名词解释 甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司 乙方—参建总分包单位 总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人 监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人 甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人 第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 ?编制依据 合同
建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法 其它国家相关法律法规 金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围 （一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为 1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限； 2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、 外门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年； 3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年； 5.装修工程：为2年； 6.建筑保温工程：为5年； 7.其他部分：为2年。 8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收 合格之日起从新计算。 （二）、保修范围： 1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件 约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围； 2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造 成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。二、保修要求 保修实施要求，包括但不限于如下内容： (一)维修人员管理： 1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；
【最新资料Word版可自由编辑！！】 工程维保施工单位管理制度 1．目的：为了保证维保工作顺利进行,加强对各单位维保队伍的管理,进一步提高维保质量及客户满意度,根据各小区现场实际情况及过去维保中遇到的问题,特制定本制度。
2．保修范围：各承建单位和维保组常备维保队伍配置的现场维保人员，负责业主的日常报修项目维保施工。负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3．定义： 3.1．甲方：世茂房地产有限公司下属工程报修服务中心（以下简称甲方） 3.2．乙方：工程项目总包、分包单位、维保组常备维保队伍（以下简称乙方）。 3.3．现场维保工人：属乙方安排在已交付项目现场的履行工程承包合同所规定乙方的保 修责任的服务人员。 3．保修责任： 3.1．乙方：各工程项目总包、分包单位负责承包合同范围内的工程保修、维保责任。 3.2．乙方：维保组常备维保队伍负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3.3．乙方在维保过程中给甲方和业主造成的直接和连带损失，由各维保施工队伍承担赔偿和修缮责任。 3.4．乙方必须在接到维保组或业主通知后派人准时赶到现场进行修理，并保证在对该维保项目约定时间内完成需维保的项目。 3.5．乙方必须按国家建筑强条、相关技术规范和设计要求保质保量的完成， 3.6．乙方的现场维保工人必须接受甲方和小区物业管理处的统一管理。 4．保修实施基本要求： 4.1．人员管理要求： 4.1.1．乙方的现场所有维保人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维保事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修、维保事务。 4.1.2．乙方必须保证上述人员为专业技术工人。甲方有权随时进行技术考核，若有不合格或弄虚作假者，乙方必须立即更换。 4.1.3．乙方在以上配备人员不够时，接到甲方通知8小时内需增加的人员赶到现场。 4.1.4．乙方负责保修服务的管理人员和现场维保施工人员必须到管理处办理小区出入证，同时需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张。 4.1.5．乙方施工作业区域内的任何物品（包括：领用、借用物品）丢失和损坏，由乙方承担由此造成的赔偿。 4.1.6．乙方安排在现场维保施工人员必须每天到甲方的保修事务主管部门签到、打卡登记二次（8：30、18:00），每人次迟到早退10分钟以上罚款￥100元。该考勤记录作为乙方履行维保职责的证据之一。 4.1.7．维保人员须在指定区域休息或停留，不得在小区内随意走动、大声喧哗、疯狂嬉戏等，避免影响业主生活和休息。
零星维修管理办法 一、为了进一步规范公司零星维修的管理，有效控制维修费用，确保维修质量，特制定本制度。 二、本制度适用公司对外承揽房屋简易维修、公共设施、基础设施等零星维修的管理。 三、职责 1、公司XX部门负责对外零星维修工程的统一管理、结算。 2、负责根据各部门的零星维修需求，合理安排工程人员进行维修。 3、负责对工程承包人员的资质进行审核。 4、负责对各项零星工程的《工程维修预算》进行审核。 5、负责拟定《零星维修协议》，并按相关程序办理各项审批手续。 6、负责办理零星维修工程费用结算审批、报销手续。 7、负责组织对零星维修工程进度、质量、安全进行检查。 8、负责组织对完工后的零星维修工程进行验收。 9、财务管理部门负责对各类零星维修工程费用的支付进行审核。
10、公司ＸＸ部门负责办理零星维修工程的申报，并协助办理相关手续。 11、参与工程人员要听从领导、服从安排。 12、发现贪图小利、中饱私囊者，一经发现将按照公司有关规定给予重罚或开除处理。 四、工作程序 1、各部门有零星维修需求时，据实填写《零星维修申请单》经领导审批后，交XX部门组织办理。 2、XX部门收到《零星维修申请单》后，按实际需要，及时通知工程承包人到现场查看并组织有关人员初步拟定维修方案。 3、维修方案经领导及有关人员共同审定后，由XX 部门填写《零星维修派工单》交维修人员及时开展维修工作。 五、合同签订 1、XX部门根据工程情况拟定《零星维修协议》，审定后并与甲方签订合同。 2、《零星维修协议》签订后，按公司《合同管理制度》及时移交归档。 六、工程验收及费用结算 1、零星维修工程结束后，由XX部门组织相关人员进行工程验收，并作好验收记录。 2、零星维修工程验收完毕后，由XX部门根据验收情况进行预算申报，办理相关费用结算手续。
工程维保施工单位管理制度 1．目的：为了保证维保工作顺利进行,加强对各单位维保队伍的管理,进一步提高维保质量及客户满意度,根据各小区现场实际情况及过去维保中遇到的问题,特制定本制度。2．保修范围：各承建单位和维保组常备维保队伍配置的现场维保人员，负责业主的日常报修项目维保施工。负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3．定义： 3.1．甲方：世茂房地产有限公司下属工程报修服务中心（以下简称甲方） 3.2．乙方：工程项目总包、分包单位、维保组常备维保队伍（以下简称乙方）。 3.3．现场维保工人：属乙方安排在已交付项目现场的履行工程承包合同所规定乙方的保 修责任的服务人员。 3．保修责任： 3.1．乙方：各工程项目总包、分包单位负责承包合同范围内的工程保修、维保责任。 3.2．乙方：维保组常备维保队伍负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。 3.3．乙方在维保过程中给甲方和业主造成的直接和连带损失，由各维保施工队伍承担赔偿和修缮责任。 3.4．乙方必须在接到维保组或业主通知后派人准时赶到现场进行修理，并保证在对该维保项目约定时间内完成需维保的项目。 3.5．乙方必须按国家建筑强条、相关技术规范和设计要求保质保量的完成， 3.6．乙方的现场维保工人必须接受甲方和小区物业管理处的统一管理。 4．保修实施基本要求： 4.1．人员管理要求： 4.1.1．乙方的现场所有维保人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维保事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修、维保事务。 4.1.2．乙方必须保证上述人员为专业技术工人。甲方有权随时进行技术考核，若有不合格或弄虚作假者，乙方必须立即更换。 4.1.3．乙方在以上配备人员不够时，接到甲方通知8小时内需增加的人员赶到现场。 4.1.4．乙方负责保修服务的管理人员和现场维保施工人员必须到管理处办理小区出入证，同时需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张。 4.1.5．乙方施工作业区域内的任何物品（包括：领用、借用物品）丢失和损坏，由乙方承担由此造成的赔偿。
江苏顺通建设集团有限公司 南通分公司 建设工程质保期内工程维修管理办法 2013年12月20日 1 建设工程质保期内工程维修管理办法根据国家《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律法规,特制定质保期内工程维修管理办法。 一、房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在 保修期限内现出现的质量缺陷,予以修复。 二、质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷,原项目部负责人应当履行保修义务;发生涉及结构安全的质量缺陷,由原设计单位提出保修方案,原项目部负责人实施保修。保修完后,由基建处负责组织验收。 三、质保期限 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为: (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。
(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。 (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。 (五)其他项目的保修期限依据学校与原项目部负责人的约定执行。 (六)建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。 四、发现保修期内的工程质量缺陷应当及时整改: 1、一般质量问题主要有,墙面粉刷、涂料、刷面板等的脱落;吊顶、墙面、伸缩缝、踢脚线等板块破损或缺少;门、窗变形、渗水,栏杆生锈、变形和破损等;安装灯具、控制器、管道破损、生锈及脱落等。3日内通知原项目部负责人维修。原项目部负责人应在10日内维修完毕。 2、屋面、墙面、楼层地面渗漏,要求原项目部负责人找出原因,提出维修方案,报基建处审查后落实。其中,墙面(含伸缩缝部位)、屋面的渗漏属于外界渗漏的,修补后要经雨水考验,确认不渗漏为止;属于管道破裂及其它安装方面的问题,必须先将安装方面的问题修好,再补好渗漏。 3、墙面、地面裂缝分为粉刷性裂缝和结构性裂缝两种。粉刷性裂缝一般缝宽在0.3mm以内。粉刷性裂缝按常规修补方法进行修补。修补完以后,基建处安排有关技术人员和用户共同验收,办理相关手续。结构性裂缝要组织设计、施工、监理等人员进行检查分析,判断其是否对结构和使用功能有影响。如确认影响结构和使用功能,按《房屋建筑工程质量保修办法》和《实施工程建设强制性标准监督规定》有关条款执行,由设计单位提出修补或加固方案,原项目部负责人负责修补或加固。 4、安装工程分两种情况处理。一般的质量问题按规定检修、更
工程维修管理实施细则 为完善售后维修管理，确保快速、高效的处理工程维修事务，提高客户的满意度，特制定本管理实施细则。 一、工程维修工作流程 工程维修工作流程 （适用于交房后15天内的工程维修） 完 成 维 修 后
工程维修工作流程
二、工程维修管理规定 1、交房后15天内的工程维修由项目部来完成，交房15天后的工程维修由维修组来完成。在队组质保期内的所有工程维修所产生的费用均从队组的质保金中扣款。质保期满后若仍发现较明显并确认为队组施工期间遗留的质量问题，公司有权继续追究责任队组经济及赔偿等相关责任。 2分公司工程部收到业主（或物业）的质量报修单后分批分栋号进行汇总，给项目部一份（项目部指定资料员对接），项目部资料员收到甲方的报修单汇总表后12小时内须复印一份给栋号长，一份传给管理中心。各级文件的上传下达均需要完善签收记录。 3、资料员未按时传递资料而影响工程维修的，管理中心将按20元/次对其进行经济处罚。 4、管理中心收到项目部传来的报修单汇总表后，通知后勤财务暂不支付施工队组的质保金。 5、栋号长收到报修单后，须在24小时内口头或电话通知原队组在规定时间内完成维修，并在12小时内补书面通知（注明口头通知的时间），同时双方须完成签收手续。栋号长未按规定时间通知队组进行维修的，一经查实，管理中心将按20元/次对其进行经济处罚； 6、队组收到项目部的维修通知（包括口头或电话或书面通知）后，须在48小时内安排人员到现场维修，超出此期限到场的，将按200元/天对队组进行经济处罚。 7、队组未在规定的合理时间（详见工程维修完成时限要求）内完成工程维修的，将按200元/天累加对队组进行经济处罚。 8、在质保期间内，属队组施工质量原因的若队组未进行维修，项目部可安排第三方进行维修，按发生的费用双倍从原队组的质保金中扣除。
基建与维修工程管理办法 一.总则 1.为规范公司基建工程和维护修缮工程行为，特制定本办法。 二.管理范围 本办法管理范围，包括： 1.基本建设项目； 2.技术改造与更新项目； 3.房屋维修工程（翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、综合维修工程）； 4.其他建筑施工项目。 5.其他公司认定的基建工程和维护修缮工程。 三.管理体制与原则 公司实行基建和维护修缮工程的集中与分散管理体制。 1.公司总务（物业）部门负责常规维修工程； 2.公司技术生产部门负责基本建设和技改项目。 3.公司对较大预算额的基建施工项目，实行项目经理负责制，由生产、技术、总务、计划、工程等部门派员共同组成。 4.公司对重大基建施工项目，由公司领导亲自任项目负责人，协调各部门和外部关系，调动必要的资源。 5.公司按照国家基本建设程序和建筑施工规程，制定本公司内部基本建设的申请、设计、发包、监理、验收、移交的管理体系。 6.对凡国家规定基建项目须申报的，按规定向政府部门申报。
四.管理任务 工程申报与核准 1.中小维修工程，工程费在万元以下的，经报总经理办公会议批准后，由各使 用单位自行办理。 2.大中维修工程，工程费在元以上的，经报总经理批准后，由总务部门负责办 理。 3.基建和技改工程，工程费在万元以上的，经公司常务会议或董事会批准后， 成立项目组负责执行。 4.各部门将拟办工程项目，按规定编制项目资料和申请报告，逐级上报，按不同权限审核批准。 5.根据工程费的高低，确定不同的发包方式。 1).中小维修工程，工程费在万元以下的，可采取议价方式。所议价格以下不超过工程预算时可决标。 2).大中维修工程，工程费在万元以上的，可采用比价方式。邀请3家以上建筑施工企业携估价材料参加比价，以最低标者为得标人。 3).基建成和技改工程费在万元以上的，须进行公开招标。公开招标按国家规定的办法办理。 1.公司或关联企业内有建筑工程队，维修队的，在与社会建筑施工单位竞争中具有同 等优先权利。 2.在选择建筑施工单位后，公司须与之签订建筑施工服务合同，重大合同尚需律师审 阅和主管部门登记鉴证。 3.公司在建筑施工时，派遣工程监督人员或聘请专业监理公司对工程质量进行监督， 发现工程质量问题及时敦促施工单位整改或返工。 4.按照施工进度及时划拨工程款项。对施工单位供料的须做好原材料质量监测工作， 由本公司供料的做好原材料质量采购、质量检测验收工作。
维修改造工程管理办法 第一章总则 第一条为加强本单位维修改造工程的管理，确保工程质量，提高资金使用效益，依照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》及教育部相关规定，结合本单位实际，制定本办法。 第二条本办法所指的维修改造工程项目是指除新建建筑物以外的，包括房屋、道路、绿化、水、电、暖的维修改造等（实验室除外）。 第三条后勤管理处是负责组织实施本单位维修改造工程管理的职能部门，负责维修改造工程的规划设计、立项申报、施工管理、竣工验收、工程结算资料收集、编制、报审及归档等工作。 第四条未经批准，任何单位和个人不得擅自对校内各类公共房屋、基础设施及其他设施进行维修改造。 第二章工程资金支出范围 第五条维修改造工程项目资金主要用于公用房屋的维修改造、水电暖等基础设施的改造与扩建、节能设施改造与建设、道路大修与改造、环境绿化改造与建设、学生宿舍维修与改造、各类生活服务设施、体育场馆的维修与改造等经费支出。按财务支出分类主要包括工程款、设备款、设计费等相关费用。 第三章工程项目立项申报 第六条各单位需严格按流程按时间申报相关项目，未申报擅自施工的工程项目不予签署合同。 （一）专项资金维修项目，各单位须在每年10月份前完成申报工作，并填写《本单位改善基本办学条件专项资金项目申报书》（附件1）经党政负责人签字后报送至后勤管理处。后勤管理处组织相关部门及专业技术人员对申报内容进行必要性、可行性、技术性、经济
合理性论证，提出实施方案及概算，在充分征求有关单位意见的基础上，按照先急后缓、先重后轻的原则，科学编制中央级普通本单位改善基本办学条件专项资金项目的立项计划并报资产与实验室管理处审批。 （二）本单位零星修缮费支付的维修改造项目，由后勤管理处负责进行必要性、可行性、合理性论证，提出实施方案及概算，预算超出10万元的项目报资产与实验室管理处立项，按照本单位项目申报审批手续执行。 （三）各单位自筹资金支付的维修改造项目，预算10万元以内，由相关单位填写《本单位自筹资金维修改造工程项目立项审批表》（附件2），并附工程概预算、施工方案等，报送后勤管理处，审核同意后，方可实施。预算超出10万元的项目，由各单位报资产与实验室管理处立项，按照本单位项目申报审批手续执行。 第四章工程前期管理 第七条招标管理办公室按本单位有关工作流程确定施工单位，任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 （一）概预算在50万元以上（含50万元），200万元（含200万元）以内的维修改造工程项目，由后勤管理处准备相关招标资料，报送至招标管理办公室，根据招标相应程序确定施工单位。 （二）概预算在10万元（含10万元）以上，50万元以内的维修改造项目，由后勤管理处从协议入围备选施工单位中抽取不少于5家施工单位，由招标管理办公室组织评标，确定施工单位。 （三）概预算在1万元以上，10万元以内的维修改造项目，由后勤管理处集体讨论确定施工单位。 （四）临时性紧急工程及校内突发的抢修工程（如水管爆裂、马路塌陷、电缆抢修等），经后勤管理处核实后，可立即安排后勤集团
物业工程维修管理规定 1.1目的: 维修管理人员服务于物业内全体业主,快速优质完成业主的每一起报修任务,圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责,让业主满意是我们工作的目标。 1.2服务承诺 1.2.1维修员工一定要努力学习,不断提高自身的业务素质,以达到维修时能准确判断,处理快速。 1.2.2讲究文明礼貌,注重言行举止,尊重业主,急业主所急。 1.2.3工作认真细致,注意讲究卫生,节约材料,损坏东西负责赔偿。 1.2.4尽力做到当天的维修投诉当天处理完,实在无法完成的必须向业主解释清楚,做到维修及时率达到99%以上,维修合格率达到95%以上。 1.2.5确保业主用水用电安全正常,按时抄表,维护业主利益,做到有错必纠。 1.2.6所有员工必须定期参加培训,持证上岗,确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。 1.2.7经常回访,征求业主意见,倾听业主声音。 2.工程部日常工作管理规定 2.1目的 规范工程部内部管理工作,确保内部管理高效有序,为客户提
供高效优质的服务。 2.2适用范围 物业公司各管理处工程部全体员工 2.3内容: 2.3.1按时上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭,中午上班不能迟到。 2.3.2上班时间内无具体工作时,原则上在办公室等候,需外出巡查设备情况时须告知主任,不得办私事。 2.3.3上班时须配戴工作证,穿着整齐,不得穿拖鞋。 2.3.4及时处理维修申请单,不得积压。上午11:10和下午17:10以前的维修单,必须及时处理完毕,有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的,不管加班与否,都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在"维修情况"栏内注明原因,每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。 2.3.5上门维修时须带工具袋(箱),必备工具都放在里面,以节省时间,增加工作效率,少跑路,多干活。 2.3.6服从主任安排,每天上班后先在办公室报到,等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作,如无特殊情况处理,各人分头工作。 2.3.7紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场,等候分配工作或作应急处理,直到事故处理完毕才能离开。 2.3.8服务态度作为上门维修服务的一部份,每个工作人员必须提高自身素质,工作时认真负责,树立良好的敬业精神,不断提高业务水平。
目录 1.总则................................................... 2.适用范围...............................................
.上游流程 .......................................... .下游流程 .......................................... .适用范围 .......................................... 3.流程图................................................. 4.流程有关部门及工作职责................................. .物业公司（流程主责部门） .......................... .项目部/项目公司（流程主责部门） ................... .集团客户服务部（流程主责部门） .................... .集团营销管理部（流程参与部门） .................... .集团工程管理部（流程参与部门） .................... .集团规划设计部（流程参与部门） .................... .集团成本管理部（流程参与部门） .................... .集团领导 .......................................... 5.保修期内维保工作组织及程序............................. .报修（投诉）登记 .................................. .现场踏勘及维修责任的判定 .......................... .保修指令的发出 .................................... .保修方案 .......................................... .保修的实施 ........................................ .保修的验收 ........................................ .客户满意度调查 ....................................
工程维修管理制度 随着高迪装饰设计工程有限公司的日益壮大，施工队伍逐步吐故纳新、优胜劣汰，因此产生的维修工程已成为工程管理控制中的一项重点工作，工程部应加强此项工作的监管力度，认真对待，务必执行，从而将接替维修管理工作纳入到良好正常的轨道当中。 一、工程维修工作流程 1.接到客户要求维修的电话后，客户服务部须先行审查是否符合维修条件，根据公司的有关规定安排维修； 2.对正常维修或质量问题判断不清时，应交工程部派员核实，分清责任后处理； 3.项目经理在接到通知后半小时内与客户联系，约定维修时间和确定具体维修方案； 4.如属于水电等紧急维修应立即指派专人上面维修； 5.项目经理应于24小时内或按照与客户约定时间安排人员到场维修； 6.维修人员维修期间应做好成品保护，维修完毕后应提请客户签字确认； 7.维修完成后，工程部应将工程维修单及维修情况反馈至客服部； 8.客服部按照公司规定时间定期对维修客户进行回访； 9.项目经理接到公司维修通知后，没能在1小时内与客户联系，导致客户二次电话联系到公司要求维修，将对项目经理处罚100元；10.项目经理接到维修通知后，三天内填好工程维修单并反馈给工程
部文员，否则将对项目经理处罚100元； 11.工日必须工装整齐，服装干净整洁； 12.工人必须佩戴有效胸卡； 13.在维修前项目经理应详细询问相关情况，并做好准备工作，不得到现场后向客户借用工具； 14.维修时应该携带垃圾袋、专用鞋套和维修专用地垫； 15.维修服务过程中，不得拿或要客户的物品，不许接受客户的赠品； 16.项目经理安排维修人员，必须执行首席责任制，不得随意轮换人员； 17.每维修完一个工地，必须由客户签字认可，整个维修工作由客户评价，这也是一种监督，从而加强项目的责任心和服务意识； 18.工程部应对维修情况认真加以总结，定期组织项目经理针对施工中易产生维修问题的施工部位，工艺作法进行培训，并通知质检员采取施工旁站等措施加强对该项目的事先控制； 二、工程维修项目确认单。(另见附表)
二十三冶集团第二工程有限公司第二项目经理部 工程维修管理办法 第一条为理顺第二项目部工程维修管理工作，明确在工程质保期内第二项目部本部、承建项目部、分包责任人之间的保修责任和保修实施要求，使第二项目部所承建工程的各种维修投诉都能得到及时妥善的处理，切实履行好相应的施工合同要求，维护企业和项目部的声誉，根据国家、行业、地方、企业的相关的法律、法规、规章、技术标准、制度等，并结合建设单位相关的维保管理办法而制定本办法。 第二条本办法所称工程维修是指工程按照总承包合同规定的内容全部施工完毕，竣工验收合格后，对在总承包合同所规定的保修期限及保修范围内出现的质量缺陷进行修复。 第三条根据目前第二项目部分包任务的划分方法，按照国家《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部80号令）及其他有关规章、技术标准对工程保修方面的规定，任何单位和个人在承接第二项目部所发包的相应分包工程时，都必须保证在如下表所示（第二项目部各分包队伍保修范围和最低保修期限表）的最低保修期限（从整个工程项目竣工备案之日开始计算）和保修范围内（当分包人的分包范围与该表有所出入时，分包人只对所分包的分部分项工程承担保修责任，但该分部分项工程的最低保修时限应满足该表的要求）承担相应的保修责任。
第二项目部各分包队伍保修范围和最低保修期限表
备注：当分包人的分包范围与该表有所出入时，分包人只对所分包的分部分项工程承担保修责任，但该分部分项工程的最低保修时限应满足该表的要求。 第四条当分包工程采用包工包料的方式进行分包时，分包责任任人应毫无理由的承担涉及该分包工程的全部保修责任（维修时包工包料）及由该责任引起的其他连带责任（这里的连带责任是指因履行质量保修责任所必须间接承担的责任，主要指在质保期内，分包责任人必须保证该分包工程发包人的形象、声誉以及该工程标的物的所有人、使用人或者第三方的人身、财产等不因该分包工程的质量问题而受到损害）。 第五条当分包工程采用包工不包料（或只包零星辅材）的方式进行分包时，分包责任人在通常情况下也应完全承担涉及该分包工程的全部保修责任（维修时包工包料）及由该责任引起的其他连带责任（意思同本办法第四条相应内容）。但当经分析和鉴定确属材料质量或材料与施工工艺质量两者一起引起的工程质量问题时，在进行工程维修时，因先前该分包工程施工时分包责任人已认可该材料的质量，因此开展维修工作的人员应由分包责任人负责组织，并承担由此产生的费用；而所需更换的合格材料就应由原供应商负责提供，并承担由此产生的费用；如维修时还需使用非该供应商所供材料时，此笔材料费用应由两家均摊；造成连带责任（意思同本办法第四条相应内容）时，如果纯属材料质量引起的，则由原问题材料供应商完全承担，但如果是材料与施工工艺质量两者一起引起的，则由两者协商分摊，协商不成时由第二项目部进行强制均摊。 第六条当承建项目部在施工管理过程中的某些指令可能不符合
沿海集团物业工程维修管理办法（试行稿） 一、编制目的 规范沿海物业项目入伙后的工程维修工作，由各地区公司预拨专项维修基金给各地物业管理公司，并授权物业公司及时反应的维修权力，旨在维系现有客户，提高客户满意度及忠诚度。 二、职责 客户中心 2.1.1 负责接待、记录客户关于各类工程维修项目的诉求，半小时内以《派工单》形式通知物业管理处上门查看，确定维修处理部门，并对维修工作进行全程监控、与客户保持沟通、协调，维修完毕后24小时内完成普通投诉电话回访、重大投诉上门回访； 2.1.2 属于保修期内的工程维修项目，由客户中心负责先与承包商沟通、确定上门维修时间；若承包商拒绝处理或无法及时处理，则转由管理处负责；客户中心需建立承包商档案，负责与其每次的具体沟通联络工作并做详细书面记录，客户中心主任每月将此记录核查签字后，复印一份给地区工程管理部高级经理，作为是否扣除该项目工程保证金的结算依据； 2.1.3 属于保修期外的工程维修项目以及由客户出资的自费项目，由客户中心负责通知管理处处理；保修期外房屋本体及公共设施大、中修费用，需报请业主委员会批准； 2.1.4 客户中心负责《派工单》及相关维修记录的归类、收集、整理、保管工作； 2.1.5 承包商维修人员第一次进入客户家中，必须由客户中心工作人员陪同前往，并向客户清楚表述维修程序、预计所需时间和联络方式等。 物业公司 2.2.1 物业公司管理处在接到《派工单》的1小时内，负责对工程维修项目进行现场认定、确认保修范围，并向客户中心反馈； --- 保修期内，由客户中心先通知承包商处理，承包商拒绝处理或超过规定时间仍未到者，则由客户中心转交管理处负责维修； 对各类维修项目的规定处理时间见附件A：《业主报修及房屋质量问题分类表》
工程外委维修管理制度 文件编号：版本号： 总页数： (含本页) 生效日期：2017 年月日编制：编制日期：2017 年月日审核：审核日期：2017 年月日批准：批准日期：2017 年月日
1、目的 为及时解决地产遗留工程问题和工程突发事件，提升业主满意度，维护奥园品牌形象，规范各物业服务中心工程外委维修管理，特制定此制度。 2、范围 适用于奥园物业下属各项目的工程突发事件抢修、业主集中收楼问题维修和地产遗留问题维修工程。 3、职责 3.1奥买家集团物业中心工程部负责工程外委维修的监督、审核与指导。 3.2各项目物业服务中心负责工程外委维修的日常监管。 3.3 合同预算部负责工程外委维修的招标及合同管理。 4、内容 4.1 合同立项阶段： 4.1.1 各项目物业服务中心在发起工程外委维修合同立项前，需要确定现场维修的技术要求、维修方案、工程量和预计维修费用。 4.1.2 由各项目物业服务中心工程部发起工程外委维修合同立项请示流程。合同金额30万元以下由奥买家集团物业中心总经理终审，合同金额超过30万元（包含30万元）由奥买家集团总裁终审。 4.1.3 对于原则上属于地产应维修的工程问题，特别是业主集中收楼问题维修和地产遗留问题维修，因地产原因维修不及时或维修效果不达标，项目物业需要通过启用第三方维修来完成遗留问题整改、提升业主满意度的。在启用第三方维修前，项目物业需要与地产公司确认此部分维修整改的费用归属问题。在确定维修费用归属问题后方可进行合同立项。
4.2 合同洽谈阶段： 4.2.1 合同立项审批通过后，若公司已签订相关的框架维修合同，则在框架协议基础上，再签订补充协议，但补充协议需要按照公司规定进行合同会审。4.2.2 预算部负责组织项目物业服务中心、物业中心工程部、法务成立联合招标小组，预算部作为联合招标小组组长，其他成员为组员。联合招标小组负责工程外委维修合同招标工作。 4.2.3 联合招标小组职责： 预算部：负责从经济方面综合考虑，推荐中标单位； 物业中心工程部：负责从技术方面综合考虑，推荐中标单位； 项目物业服务中心：负责从项目经营管理方面综合考虑，推荐中标单位； 法务：负责从法律方面综合考虑，推荐中标单位。 联合招标小组推荐中标单位，报公司审批。合同金额30万元以下由奥买家集团物业中心总经理终审，合同金额超过30万元（包含30万元）由奥买家集团总裁终审。 4.2.4 投标单位须提供的基础资料： a、具备维修相关的资质，维修从业人员具备国家认可的相关资质证书；中 标单位需递交营业执照、资质证明、维修人员上岗资格证等资料交物业服务中心存档备案； b、工程维修报价清单、施工方案及施工图； 4.2.5 由预算部负责发起合同洽谈纪要会审流程。 4.3 合同会审阶段： 4.3.1 合同洽谈纪要会审完成后由预算部在公司合同模板的基础上根据合同洽谈双方商定的内容拟写合同，并发起合同会审流程。物业中心工程部负责从技术方面审核合同条款；法务负责从法律方面审核合同条款；预算部负责从经济方面审核合同条款；项目物业服务中心负责从项目经营管理方面审核合同条款。
山西凯琪房地产开发有限责任公司 保修期内工程维修管理办法 第一章总则 第一条为了加强凯利佳园项目在工程保修期内的维修管理，确保业主及其它各方的利益，提高公司的经济效益和社会信誉，促进工程维修管理制度化、科学化、程序化，特制定本办法。 第二条工程维修内容按发包形式共分两种：一是各总包单位承建工程的质量保修，包括土建、给排水、采暖、电气等工程；二是各分包单位承担项目的质量保修，包括消防、通风、人防、防盗门、窗户、外墙保温和涂料、防水、地暖、楼宇门、不锈钢扶手和栏杆、燃气等工程。 第三条本办法自201X年X月X日起执行。 第二章工程维修机构的组成 第三条由山西凯琪房地产开发有限责任公司（以下简称开发公司）凯利佳园项目部与物业公司共同成立工程维修机构。 开发公司维修组设置： 凯利佳园维修组长负责人:XXX 电话:XXX 物业公司维修组设置： 工程部、客服部负责人:XXX 电话XXX 第三章工程维修流程 第四条在业主入住前，开发公司项目部负责把总包单位和分包单位负责人、现场负责人的联系电话表移交到物业公司，并负责
把本管理办法以会议或文字形式传达到各施工单位。 第五条具体维修流程详见以下流程： 第六条接到物业公司工程部维修电话后，要求各施工单位积极响应，在限期内尽快安排材料、人员展开维修。在维修过程中，严格执行工程维修流程，并能遵守物业公司的《钥匙借用管理制度》。 超过限期后，物业公司工程部可以把维修项目告知开发公司维修组，由维修组组长再次督促施工单位进行维修。如果在24小时内，施工单位不给予响应维修指令，维修组组长可反馈物业公司工程部进行
外委维修。在工程结算或者质保金结算时，按照外委维修费用的2倍进行扣除。 小型维修由物业公司工程部进行外委维修。涉及到较为复杂或者大型维修时，开发公司维修组与物业公司工程部共同提出方案，并外委维修。维修费用经过物业公司工程部、开发公司维修组签认后生效。 第七条物业公司工程部应做好与施工单位联系的通话记录，以备查阅。凡出现关机、无法接通或拒接电话等情况，均应做好记录并计算在维修限期内。 第八条房屋质量问题维修限期标准： 山西凯琪房地产开发有限责任公司 二〇一X年X月X日