物业管理条例释义-第四十八条
物业使用人在物业管理中的权利、义务
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
【释义】本条是关于物业使用人在物业管理中权利义务的规定。
物业管理活动中各方当事人之间的权利义务主要是由物业管理服务合同所产生的,所以,该等权利义务除法律、法规有特别规定外只能由物业管理服务合同的各方当事人享有与承担。根据本条例第15条之规定,物业管理服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的,所以,物业管理服务合同的双方当事人是物业管理企业与业主。因此,根据物业管理服务合同所产生的权利与义务只能由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业使用人由于不是合同的当事人,所以既不能享有合同权利也无需承担合同义务。但是,物业使用人为了能够实现其根据物业使用合同(主要为租赁合同)所取得的对物业的使用权,必须利用物业管理企业所提供的各种服务,也就是说,物业使用人必须享有业主在物业服务中所享有的各种权利才能满足其对物业的使用利益。同时,物业管理企业对物业的管理,又要求物业的使用人提供各种各样的便利以及遵守一定的规则才能履行其管理义务、提供约定的管理服务。那么,物业使用人基于什么理由得对物业管理企业享有请求其提供服务之权利,又基于什么理由须对物业管理企业负有一定的义务呢?
由于合同具有相对性,因此只对合同之当事人有效力,第三人若要享有合同之权利或承担合同之义务依据《合同法》之规定惟有通过如下几种渠道:
1.合同债权之让与。对此,《合同法》第79条规定,“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:
(一)根据合同性质不得转让;
(二)根据当事人约定不得转让;
(三)依照法律规定不得转让。”第80条规定“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”第81条规定,“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。”据此合同债权的转让须具备如下只要件:
(1)须有合法有效的合同存在;
(2)须合同权利得以转让;
(3)须转让人与受让人签订债权让与合同;
(4)须通知合同债务人。
2.涉他合同的签订。涉他合同包括利他合同与由第三人履行的合同。所谓利他合同,是指合同双方当事人约定由合同债务人向第三人履行合同义务的合同。对此,《合同法》第64条规定,“当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人为向第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应当向债权人承担违约责任。”所谓由第三人履行的合同,是指合同双方当事人约定由当事人以外的第三人履行合同义务的合同,对此,《合同法》第65条规定,“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”可见,对于涉他合同虽然第三人得向合同之债务人请求履行合同(在利他合同)或得向合同债权人履行合同债务(在由第三人履行的合同),但是合同对第三人没有约束力。
3.债务承担。债务承担包括免责的债务承担与并存的债务承担两种。所谓免责的债务承担,是指由债务人以外的第三人代替债务人向债权人承担债务,原债务人脱离债务关系的民事法
律行为;而所谓并存的债务承担,是指由第三人加入债务关系与原债务人共同负担债务的民事法律行为,此时承担人与债务人成为连带债务人。免责的债务承担必须通过承担合同进行,债务承担合同可以由债务人与承担人签订也可以由债权人与承担人签订。若承担合同由承担人与债务人签订合同的,必须经债权人同意才能对债权人生效,因为债务人的信用直接关涉到债权人的债权能否实现的问题。对此,《合同法》第84条规定,“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”。对于免责的债务承担的法律效果,《合同法》第86条规定,“债务人转移义务的,新债务人应当承担与主债务有关的从债务,但该从债务专属于原债务人自身的除外。”
4.合同权利义务的概括承受。所谓合同权利义务的概括承受,是指合同生效后一方当事人于第三人签订合同约定并经对方当事人同意后,由该第三人代替其享有合同权利并承担合同义务的法律行为。对此,《合同法》第88条规定,“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”实际上,合同权利义务的概括承受是债权让与与债务承担的结合,没有什么特别之处,因此完全可以进行分解而适用债权让与与债务承担的法律
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物业管理条例释义-第十条 业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据 第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套 数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 【释义】本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。 (一)业主大会的设立。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。 根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。 但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。 (二)首次业主大会上投票权确定的依据。 在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。 综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。 (1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。 (2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,
合同范本之劳动合同法第 48条规定
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2017最新保密法测试题及答案 一、填空题 1．年月日新修订的《中华人民共和国保守国家秘密法》经第十一届全 国人民代表大会常务委员会第十四次会议审议通过，中华人民共和国主席胡锦涛签 发主席令予以公布，自2010年10月1日起施行。 2．非法持有属于国家绝密、机密的文件、资料或者其他物品，拒不说明来源与用途的，处3年以下、或者。 3．中央国家机关、省级机关及其授权的机关、单位可以确定、、 国家秘密；设区的市、自治州一级的机关及其授权的机关、单位可以确定和、国家秘密。 4．国家秘密保密期限为：除有特殊规定外，绝密级事项不超过年，机密级事项 不超过年，秘密级事项不超过年。 5．保守国家秘密是我国公民的一项。 二、判断题（对下列各题，正确的打“√”，错误的打“×”） 1．国家秘密是指关系国家的安全和利益，依照法定程序确定，在一定时间内只限一 定范围的人员知悉的事项。（） 2．一切国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业单位和公民都有保守国家秘密的义务。（） 3．将手机连接到涉密计算机上充电，不会发生泄密。 （
）4．国家秘密的密级分为绝密、机密、秘密三个等级。（） 5．绝密级国家秘密是最重要的国家秘密，泄露会使国家的安全和利益遭受特别严重 的损害。（） 6．机密级国家秘密是重要的国家秘密，泄露会使国家的安全和利益遭受严重的损害。（） 7．普通手机处于关机状态下，不存在泄密隐患。（）8．过失泄露一项绝密级国家秘密的可不予立案，在单位内部处理。（）9．未经相关保密工作部门批准，不得向境外邮寄密品、密件或随身携带密品、密件出境。（） 10．涉密人员脱离单位，都应与原单位签订保密承诺书。（） 三、单项选择题（下列各项中只有一个正确答案） 1．国家秘密是关系国家安全和利益，（），在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。 A．根据实际需要确定 B．依照法定程序确定 C．按照领导的意图确定
劳动合同法多选题及答案 多选题 1、下列劳动争议，适用《劳动争议调解仲裁法》的是 A、因确认劳动关系发生的争议 B、因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议 C 、因除名、辞退和辞职、离职发生的争议 D、因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等 发生的争议2、根据《劳动合同法》第十四条的规定，有下 列情形的，劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同。 A、劳动者在该用人单位连续工作满十年 B、劳动者在该用人单位连续工作满十五年 C、用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足五年 D、连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本 法第三十九条和第四十条第一项、二项规定的情形，续订劳动合同的 3、根据《劳动合同法》第十七条的规定，下列是劳动 合同的必备条款。A、工作内容和工作地点 B 、试用期
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物业管理条例释义-第二十一条 物业管理条例释义-第二十一条作者：佚名 时间：2008-7-24 浏览量： 前期物业管理问题 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。 【释义】本条规定了前期物业管理问题。 所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物
业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。 此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主
劳动合同法实施细则2018全文 一、总则 1、《劳动合同法》第二条中的“等组织”不仅是指中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位，还包括会计师事务所、律师事务所、基金会等其他依法登记注册成立的单位。 2、在工商行政部门登记取得营业执照的分公司，经用人单位授权或同意，可以依法与劳动者订立劳动合同。 当分公司不能履行对劳动者的义务时，由用人单位承担责任。 3、国家机关、社会团体招用除公务员和参照公务员管理人员以外的劳动者，即与其建立了劳动关系，应当依法订立劳动合同。 4、劳动合同法所指的劳动者，应当年满16周岁，且尚未享受基本养老保险待遇或退休金。 5、公务员和参照公务员管理的人员、农村劳动者(乡镇企业职工和进城务工、经商的农民除外)、现役军人、家庭直接雇佣的保姆以及已享受基本养老保险待遇或领取退休金的人员等不适用劳动合同法。 6、用人单位招用与外单位保持全日制劳动关系的劳动者，
应当依法订立劳动合同。 7、用人单位招用自主择业转业退伍军人，应当依法订立劳动合同。 8、用人单位招用外国人，应当办理外国人就业证，并依法订立劳动合同。 9、用人单位招用港、澳、台地区的人员，应当办理港、澳、台人员就业证，并依法订立劳动合同。 10、外国企业驻华办事机构、外国使领馆、国际组织驻华机构招用劳动者，按照现行有关法律、法规规定办理。 11、用人单位制定、修改或者决定直接涉及劳动者切身利益的规章制度或重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商，经过与工会或者职工代表平等协商后，由用人单位决定规章制度或者重大事项的实施。 12、总公司以下发文件的形式要求子公司执行总公司制定的规章制度，子公司在履行《劳动合同法》第四条规定的程序后，该规章制度才能作为子公司用工管理的依据。 13、用人单位经过民主程序制定的规章制度或决定的重大事项，自动适用于新招用的员工，但用人单位必须履行公示或告知义务。 在规章制度或者重大事项决定实施过程中，若新招用的员工认为不适当的，有权向用人单位提出，通过协商予以修改
中华人民共和国合同法释义：第四十九条 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 【释义】本条是对表见代理合同效力的规定。 所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本法设立表见代理制度是为保护合同相对人的利益，并维护交易的安全，依诚实信用原则使怠于履行其注意义务的本人直接承受行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍为代理行为而签订的合同的责任。 构成表见代理合同要满足以下条件：l．行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同。本条规定了没有代理权、超越代理权或者代理权终止这三种情形。2．合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理；所谓无过失，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的。如果相对人明知或者理应知道行为人是没有代理权、超越代理权或者代理权已终止，而仍与行为人签订合同，那么就不构成表见代理，合同相对人也就不能受到保护。 在本条的立法过程中，对于是否要求以本人的过错作为表见代理合同的构成要件曾有两种不同的意见。一种意见为，应当以本人的过错作为表见代理合同的要件，否则对本人是不公平的；另一种意见为，表见代理最重要的特征就是相对人有正当理由相信行为人有代理权，而不问本人是否有过错。本法基本上是采纳了第二种意见。一般来说，表见代理合同的产生与本人的过错有关，例如，因为本人管理制度的混乱，导致其公章、介绍信被他人借用或者冒用而订立了合同；本人在知道行为人以其名义与第三人订立合同而不作否认表示等。这些都表明本人是有过错的。但是，设立表见代理制度的目的是保护交易的安全性，不至于使没有过失的相对人劳而无获。因此，相对人只要证明自己和无权代理人订立合同时没有过失，至于本人在无权代理人订立合同问题上是否有过失，相对人有时难以证明。故在本条的规定中，对于行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以本人名义订立合同的情况下，但只要相对人有理由相信行为人有代理权，合同就有效。 需要注意的是本条的规定与本法第四十八条的规定是不相同的。第四十八条规定的合同必须要经过本人的追认才具有效力，而本条规定的合同不必经过本人的追认就当然具有效力。
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一、单项选择题库 1．国家秘密区别于其他秘密的关键是（A ）。A．关系国家安全和利益B．依照法定程序确定C．在一定时间内保密D．只限一定范围的人员知悉 2．新修订保密法自（B ）起施行。A．2010 年4 月29 日B．2010 年10 月1 日C．2010 年10 月7 日D．2010 年4 月30 日 3．我国保密工作体制的核心是（A ）。A．党管保密B．一个机构,两块牌子C．依法管理D．依法行政 4．保密工作是为维护国家安全和利益,将（C ）控制在一定范围和时间内,防止泄露或被非法利用,由国家专门机构组织实施的活动。A．秘密 B．敏感信息C．国家秘密D．国家秘密、工作秘密等
5．（D ）是党中央统一领导党政军保密工作的领导机构。A．国家保密局B．国家安全委员会C．中央保密委员会办公室D．中央保密委员会 6．业务工作接受上级业务部门垂直管理的单位,保密工作（A ）。A．以上级业务部门管理为主,同时接受地方保密行政管理部门的指导B．以地方保密行政管理部门为主,同时接受上级业务部门的指导C．接受上级业务部门和地方保密行政管理部门的双重管理D．自主管理,同时接受上级业务部门的指导 7．在保密工作手段上,要积极建立（D ）的综合防范体系,不断提高发现和消除泄密隐患和风险的能力。A．攻防一体B．专兼结合C．知己知彼 D．“人防、物防、技防”三位一体 8．（D ）是“一个机构,两块牌子”。A．各级党委保密委员会办公室与保密工作机构B．各级党委保密委员会与保密工作机构C．各级党委保密委员会与各级保密行政管理部门D．各级党委保密委员会办公室与各级保密行政管理部门 9．我国最早的保密立法始于（A ）。A．西周B．秦汉C．隋唐D．明清 10．下列（D ）不属于保密法制的功能。A．规范功能B．引导功能C．制
物业管理条例释义-第三十五条 物业服务合同的订立、形式与内容 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 【释义】本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。 条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。 依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括: (1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等; (2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修; (3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化; (4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等; (5)物业档案资料保管。 物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。 关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。 物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。 双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过 程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委
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第二条各级人民政府和县级以上人民政府劳动行政等有关部门以及工会等组织，应当采取措施，推动劳动合同法的贯彻实施，促进劳动关系的和谐。 【解读】：为了促进和构建和谐劳动关系，消除社会各界对劳动合同法的"误读"与"消极评价"，政府有关部门、工会等组织应当将劳动合同法的正面宣传视为己任。 第三条依法成立的会计师事务所、律师事务所等合伙组织和基金会，属于劳动合同法规定的用人单位。 【解读】：由于会计师事务所、律师事务所等机构遍布，实践中律师、会计师与其执业机构关系一直不明不白，各地各法院也对此处理不一，本条对劳动合同法所称的用人单位做了延伸解释。 第二章劳动合同的订立 第四条劳动合同法规定的用人单位设立的分支机构，依法取得营业执照或者登记证书的，可以作为用人单位与劳动者订立劳动合同；未依法取得营业执照或者登记证书的，受用人单位委托可以与劳动者订立劳动合同。 【解读】：按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见，依法取得营业执照或者登记证书的分支机构属于民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）法人依法设立并领取营业执
合同法法条释义第四百一十八条- 法条原文 第四百一十八条行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。未经委托人同意的，行纪人补偿其差额的，该买卖对委托人发生效力。 行纪人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬，没有约定或者约定不明确的，可以依照本法第61条的规定确定仍不能确定的，则该利益属于委托人。 委托人对价格有特别指示的，行纪人不得违背该指示卖出或者买入。这是对行纪人严格依委托人的指示的要求。 法条历史沿革 法条文义解释
本条是对行纪人按照委托人指定价格买卖的规定。 行纪人应当依照委托人已明确指定的价格操作，行纪人违反委托人指示的交易而进行买卖的，委托人可以拒绝承受，因此而造成的损害，由行纪人赔偿。行纪人不按指示价格处理事务无非有两种情况： 一是行纪人以低于指示价格卖出或者以高于指示价格买入。商场如战场，风云变化莫测，其价格此一时彼一时，行情不利于委托人时，行纪人为了避免损失进一步的扩大，以劣于委托人的指示从事行纪活动的，即以低于委托人指定的价格卖出或者高于指定的价格买入时，应当及时取得委托人的同意；在没有征得委托人同意的情况下，行纪人擅自作主变更指示而作为的，对于违背委托人利益而带来的后果，委托人有权拒绝接受对其不利的行纪行为，并有权要求行纪人赔偿损失。但是行纪人把损失的差额部分补足时，应认为行纪人的行为对于委托人发生法律效力，委托人不得以违反指示为由拒绝接受。例如，甲委托乙以一台电脑1万元的价格代其销售100台电脑，由于电脑市场受金融风波的影响，出现供大于求不景气的现象，在没有征得甲同意的情况下，乙以一台电脑8000元的价格卖出这批电脑，这时乙应补偿甲为此而受到的损失，即按照一台电脑补2000元的价格计算。二是当执行委托任务的结果比合同规定的条件更为优越时，即行纪人以高于委托人的指示卖出或者以低于指定价格买入，使委托人增加了收入或者节约了开支，其增加的利益（高价卖出多
物业管理条例释义-第五十条 改变公共建筑及共用设施的程序 第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。 【释义】本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。 对本条的理解应当从以下几个方面着手: 1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的,而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的,若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损,甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值,因此原则上不得改变其用途。 2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分,而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的,因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。 3.根据条例规定,业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人,因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益,因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。 4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释,在此不再赘述。 感谢您的阅读！
中华人民共和国劳动合同法实施条例解析 第一章总则 第一条为了贯彻实施《中华人民共和国劳动合同法》（以下简称劳动合同法），制定本条例。 第二条各级人民政府和县级以上人民政府劳动行政等有关部门以及工会等组织，应当采取措施，推动劳动合同法的贯彻实施，促进劳动关系的和谐。 第三条依法成立的会计师事务所、律师事务所等合伙组织和基金会，属于劳动合同法规定的用人单位。 解析：本条明确确定会计师事务所、律师事务所、合伙组织、基金会等组织或机构在招用人员时，要符合劳动合同法的规定。 第二章劳动合同的订立 第四条劳动合同法规定的用人单位设立的分支机构，依法取得营业执照或者登记证书的，可以作为用人单位与劳动者订立劳动合同；未依法取得营业执照或者登记证书的，受用人单位委托可以与劳动者订立劳动合同。 解析：本条明确确定用人单位设立的分支机构，在具备营业执照、登记证书或用人单位书面委托文件的前提下，拥有招用劳动者并与劳动者订立劳动合同的权利。 第五条自用工之日起一个月内，经用人单位书面通知后，劳动者不与用人单位订立书面劳动合同的，用人单位应当书面通知劳动者终止劳动关系，无需向劳动者支付经济补偿，但是应当依法向劳动者支付其实际工作时间的劳动报酬。 解析：本条对劳动者拒绝订立书面劳动合同的情况作出明确规定，自用工之日起一个月内，如果劳动者推托或者拒绝与企业订立书面劳动合同，用人单位必须书面通知劳动者订立劳动合同，劳动者依然拒绝订立的，用人单位应当在不超过用工之日起一个月内书面通知劳动者终止劳动关系。结算劳动报酬时不需要支付经济补偿。 第六条用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合
《劳动合同法》第四十七条规定： 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。 劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。 本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。 【解读】本条是关于如何计算经济补偿的规定 在劳动合同解除或者终止，用人单位依法支付经济补偿时，就涉及到如何计算经济补偿的问题。计算经济补偿的普遍模式是：工作年限×每工作一年应得的经济补偿。劳动合同法及有关国家规定对工作年限及经济补偿标准作了明确的规定。 一、计算经济补偿中的工作年限 劳动者在单位工作的年限，应从劳动者向该用人单位提供劳动之日起计算。如果由于各种原因，用人单位与劳动者未及时签订劳动合同的，不影响工作年限的计算。如果劳动者连续为同一用人单位提供劳动，但先后签订了几份劳动合同
的，工作年限应从劳动者提供劳动之日起连续计算。如劳动者甲自2008年在某企业工作，期间劳动合同一年一签，一直工作到2012年。最后一份劳动合同期满后终止，用人单位依法支付经济补偿时，计算的工作年限应从2008年算起，共四年。如果劳动者为同一用人单位提供劳动多年，但间隔了一段时间，也先后签订了几份劳动合同，工作年限原则上应从劳动者提供劳动之日起连续计算，已经支付经济补偿的除外。总之，本条“在本单位工作的年限”的规定，不能理解为连续几个合同的最后一个合同期限，原则上应连续计算。当然，随着劳动合同法的实施，用人单位利用短期劳动长期用工的现象将会减少，这主要是劳动合同法规定了两个措施，一是连续签订两次固定期限劳动合同的，劳动者可以要求签订无固定期限劳动合同;二是劳动合同期满终止的，用人单位也要依法支付经济补偿。 根据劳动部1996年关于终止或解除劳动合同计发经济补偿金有关问题的请示的复函中规定，对于因用人单位的合并、兼并、合资、单位改变性质、法人改变名称等原因而改变工作单位的，其改制前的工作时间可以计算为“在本单位的工作时间”。 另外，根据劳动合同法第九十六条第三款的规定，在劳动合同法施行前签订，试行前解除或者终止的劳动合同，依照劳动法和原有关国家规定计算经济补偿。在劳动合同法施行前签订，试行后解除或者终止的劳动合同，依照劳动合同法第四十六条规定应当支付经济补偿的，经济补偿年限自本法施行之日起计算;本法施行前按照当时有关规定，用人单位应当向劳动者支付经济补偿的，按照当时有关规定执行。
一、判断题： 1、法律法规规定公开的事项，应当依法公开!(√) 2、国家秘密的密级分为：绝密、机密、秘密和工作秘密。( × ) 3、新修订的保密法从行政层级和密级两方面对定密权做了限定，不再授予县级机关定密权，取消了设区的市、自治州一级机关绝密级定密权。( √ ) 4、国家秘密的知悉范围，应当根据工作需要限定在最大范围。(× ) 5、绝密级国家秘密载体应当在符合国家保密标准的设施、设备中保存，并指定专人管理;(√) 6、禁止在互联网及其他公共信息网络或者未采取保密措施的有线和无线通信中传递国家秘密。(√) 7、办案过程中的密级鉴定由国家保密行政管理部门或省、自治区、直辖市保密行政管理部门进行鉴定。(√ ) 8、机关、单位负责人及其指定的人员为定密责任人，负责本机关、本单位的国家秘密确定、变更和解除工作。( √ ) 9、根据新保密法规定，县级机关、单位拥有定密权。( × ) 10、机关、单位对在决定和处理有关事项工作过程中确定需要保密的事项，根据工作需要决定公开的，正式公布时即视为解密。( √ )
11、中央国家机关、省级机关及其授权的机关、单位可以确定绝密级、机密级和秘密级国家秘密;设区的市、自治州一级的机关及其授权的机关、单位只能确定秘密级国家秘密。( × ) 12、新保密法规定国家秘密的密级分为绝密、机密、秘密、内部四级。( × ) 13、军事方面的国家秘密及其密级的具体范围，由中央军事委员会规定。( √ ) 14、国家秘密的保密期限已满的，经定密机构审定后方可解密。( × ) 15、机关、单位对外交往与合作中需要提供国家秘密事项，或者任用、聘用的境外人员因工作需要知悉国家秘密的，应当报市级有关主管部门批准，并与对方签订保密协议。( × ) 16、涉密人员离岗离职实行脱密期管理。( √ ) 17、保密行政管理部门对存在泄密隐患的设施、设备、场所，应当要求其采取措施，限期整改。( × ) 18、省、自治区、直辖市保密行政管理部门可以鉴定有关事项是否属于国家秘密以及属于何种密级。( √ ) 19、不准在私人交往和通信中泄露国家秘密。( √ ) 20、国家秘密事项的密级和保密期限一经确定，就不能改变。( × ) 二、单项选择题：
物业管理条例释义-第三十三条 物业管理从业人员的职业资格制度 第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。 【释义】本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。 职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业(工种)实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。 根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[2001]75号),决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。2002年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[2002]3号),对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。 但是需要注意的是,建设部在1996年就规定,实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为,根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神,决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度,到1999年1月1日起全部实行持证上岗。 根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》,培训的目标在于通过岗位培训,使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理;具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格,取得“岗位合格证书”,这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。 感谢您的阅读！
第四十二条【缔约过失】当事人在订立合同时有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担损害赔偿责任。1、假借订立合同，恶意进行磋商。2、故意隐瞒与订立合同重要事实或者提供虚假情况3、有其他违背诚实信用的行为 第四十三条【保密义务】当事人在订立合同中知悉的商业秘密，泄露或者不正当适用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 第五十八条【合同无效或被撤销法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过的一方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 五十九条当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人。 【债权人撤销权】第七十四条：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。【解除合同】第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。【违约责任】一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 【瑕疵履行】质量不符合约定，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明的，受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 【赠与责任】一百八十九条：因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。 一百九十一条：赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。 【未正当使用租赁物】第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质适用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 【转租】第二百二十四条：承租人经出租人的同意可以将租赁物转租给第三人，转租后承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。【租金未付】二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 【租赁物灭失】二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 【融资租赁拒付租金】承租人在催告后合理期间内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 【承揽人通知】二百五十七条：承揽人发现定做人提供的图纸或者技术要求不合理的，应当及时通知定做人。因定做人怠于答复等原因造成承揽人损失的应当赔偿损失。 【材料保管】二百六十五条：承揽人应当妥善保管定做人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成的毁损、灭失的，应当承担损害赔偿。
《物业管理条例释义》 第一章总则 本章共五条 , 对《物业管理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用围、倡导原则、管理体制等作了规定。 作为第一部全国性的物业管理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。 物业管理虽然在我国发展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业管理的涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业管理作了界定 , 明确了条例的调整围。 就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。 在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。为了加强对物业管理活动的监督管理,《条例》第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。 总则在整个《条例》中起着非常重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。 第一条为了规物业管理活动 , 维护业主和物业管理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环 境 , 制定本条例。 [ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。 改革开放以来 , 、、等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了很大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中, 物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展 , 对于改善人民群众的生活、工作环境 , 提高城市管理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计, 目前、、、等省市物业管理的覆盖面已达到50 %,市物业管理的覆盖面已超过90%, 全国物业管理企业已有2 万多家,从业人员超过 230 万。
劳动合同法第三十八条规定 ◆立法背景 目前社会上一些用人单位，任意克扣职工工资，停发、少发甚至完全不发工资，不为职工缴纳社会保险费，有的用人单位为了赚钱不顾劳动者死活，让职工在有毒气体、无防护设备等恶劣的生产环境下劳动，导致职工中毒生病、死亡或残废。针对这种情况，为保护劳动者的合法权益，本法明确规定劳动者享有特别解除权可无条件与用人单位解除劳动合同。 ◆条文解读 特别解除权是劳动者无条件单方解除劳动合同的权利，是指如果出现了法定的事由，劳动者无需向用人单位预告就可通知用人单位解除劳动合同。由于劳动者行使特别解除权往往会给用人单位的正常生产经营带来很大的影响，所以，立法在乎衡保护劳动者与企业合法利益基础上对此类情形作了具体的规定，只限于在用人单位有过错行为的情况下允许劳动者行使特别解除权。具体有以下几种情况： 一、未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的 保护劳动者在劳动过程中的生命健康安全是用人单位的基本责任和义务。用人单位为劳动者提供相应的劳动保护是对劳动者基本利益的维护。劳动保护和劳动条件是指在劳动合同中约定的用人单位对劳动者所从事的劳动必须提供
的生产、工作条件和劳功安全卫生保护措施。即用人单位保证劳动者完成劳动任务和劳动过程中安全健康保护的基本要求。包括劳动场所和设备、劳动安全卫生设施、劳动防护用品等。本法第十七条规定劳动保护和劳动条件是劳动合同的必备条款，即提供劳动保护和劳动条件是用人单位应尽的义务，如果用人单位末按照国家规定的标准或劳动合同的规定提供劳动条件，致使劳动安全、劳动卫生条件恶劣，严重危害职工的身体健康，并得到国家劳动部门、卫生部门的确认，劳动者可以与用人单位解除劳动合同。 二、未及时足额支付劳动报酬的 劳动报酬，是指用人单位依据国家有关规定或劳动合同约定，根据劳动者劳动岗位、技能及工作数量、质量，直接支付给劳动者的劳动收入。在劳动者已履行劳动义务的情况下，用人单位应按劳动合同约定或国家法律法规规定的数额、日期及时足额支付劳动报酬，禁止克扣和无故拖欠劳动者劳动收入。支付劳动报酬，也是劳动合同所规定的必备条款，用人单位未按照劳动合同约定及时足额支付劳动报酬，就是违反劳动合同，也是对劳动者合法权益的侵犯，劳动者有权随时告知用人单位解除劳动合同。 三、未依法为劳动者缴纳社会保险费的 社会保险是指国家对劳动者在患病、伤残、失业、工伤、年老以及其他生活困难情况下，给予物质帮助的制度。包括