物业管理条例释义-第十五条
业主委员会的地位和职责
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
【释义】本条规定了业主委员会的地位和职责。
(一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。
业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主大会会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主大会会议,受业主大会会议的隶属,处于从属于业主大会会议的法律地位。
业主委员会应有以下特点:
1.业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构,其行为应向业主大会负责。因此,业主委员会也应由业主大会来选举产生,反映绝大多数业主的意愿。
2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理,也就是说,业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使,使得各业主意见能够得到统一,并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动,不是一个以经营为目的的实体。同时,业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。
3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构,应该向业主大会负责,即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益,不能只顾及大业主的利益,被大业主所把持和控制。同样,业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵,联合抵制、排挤大业主。而且,业主委员会维护的应是业主的合法权益,其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言,其代表的虽是业主的权益,但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。
4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主自行组建的闲散组织,它有自己的法律地位和法律意义,是一个固定的、有具体法定职责的法律上
的组织。
(二)业主委员会的性质。
业主委员会的法律性质如何,涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,对业主委员会法律性质的不同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果,在实践中有着非常重要的意义。根据各地不同做法,对于业主委员会的法律性质,主要有两种不同的意见: 1.社团法人。
此种意见认为,业主委员会是社会团体法人,完全独立于各个业主,享有拟制的人格,能够独立行使民事权利,承担民事责任,也就是说,业主委员会能有自己完全独立的意志,可根据自己的
独立意志独立行事。同时,业主委员会行为和决策的后果应由自己承担,其效果不能直接归于各个业主。
2.非法人组织。
在此种观点中,一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。其理由为虽然各地的物业管理法规都规定了业主委员会有稳定的组织性,但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出,即此登记为行政登记而非民事登记。
实际上,条例并没有明确规定业主委员会的法律性质,但是通过法律解释,尤其是通过对业主委员会的职责的分析,可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。业主委员会虽然在选举之日起30日内到房地产行政部门备案,但是这种备案并不意味着业主委员会的主体资格的确定。涉及纠纷诉讼事务时,应由全体业主授权于业主委员会,由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。也就是说,在民事诉讼中,诉讼权利本身并不归于业主委员会,其必须得到业主的明确授权,作为被委托人参加到诉讼中,行使诉讼的权利,其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主委员会是经过当地房地户主管部门的登记,并接受其指导、监督和管理的组织,是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构。
(三)业主委员会的职责。
根据条例的规定,业委会的职责如下:
1.会议职责。召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。
2.订则职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
3.监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施。
4.其他职责。业主大会赋予的其他职责。
这些职责可以包括:
提议职责,向业主会议提出有关业主共同事务的建议(议案),向物业管理行政主管部门和有关机关、单位(包括受托的物业管理企业)反映业主们的意愿、意见和建议;
主管职责,代表本委员会辖区内全体业主掌管辖区内物业复有合属部分及居住环境的统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动,依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益;
财经职责,负责物业复有合属部分的收益、专用基金及其他自治公益活动经费和办公经费的收支、保管和使用;
合同职责,代表全体业主负责订立、变更或者解除物业管理委托服务合同和其他为增进业主共同利益所缔结的合同,组织和督促全体业主或相关业主积极履行合同义务和行使合同权利; 审议职责,根据业主会议的授权,审议决定无需提交业主会议表决的事项,审议受托的物业管理企业提出的物业管理服务费的收费标准、物业管理服务年度计划,财务预算和决算以及物业管理重大措施;
监督职责:监督物业管理企业的受托服务工作,监督区内物业复有合属部分的使用,制止违规和损害业主集体权益的情事或行为,接受业主和物业使用人、业主会议、受托物业管理企业、物业管理行政主管部门和社会的监督;
执行职责,执行业主会议决议和本委员会的决议,负责实施自治管理纪律措施;公告职责,实行自治事务公开制度,提出及公告应向业主们公开的本委员会工作事务报告、会计报告、结算报告及其他管理事项,并保证公布内容的真实性和接受业主、相关人的查询;
协助职责,协助有关部门、单位做好本自治辖区的行政管理工作、社会服务工作和文明建设工作,协助解决业主间、业主与物业管理企业间发生的物业利益纠纷关系;
保管职责,保管辖区物业资料自治管理规约、会议记录、物业管理委托服务合同等文件,保管本委员会办公物品;告诉职责,代表业主集体向有关行政主管
部门检举、揭发、控告本自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事件,代表业主集体独立参与诉讼活动,可以独立充任原告或被告。
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有效沟通技巧 导言 (一)决定业绩的三方面：态度、知识、技巧 【管理名言】 提高员工和个人的技能将变成一个企业和个人发展中的一个重要的核心竞争力。 我们处在一个竞争的时代，我们面临的竞争正在变得越来越激烈。以前我们更多地感受到的是一个产品的竞争，而现在我们的竞争越来越转向人力资源的竞争。无论对于一个企业还是对于一个职业人士来说，提高员工或个人的素质和技能将变成企业和个人发展的一个重要的核心竞争力。一个员工能够在工作中取得怎样的业绩，决定于三个方面的因素：即态度、知识和技巧。 大小的一个重要的因素；技巧是一个非常重要的因素，英文是Skill。很多中国员工对于这一点理解得还不是非常深刻，当竞争越来越激烈的时候，每一个经理人或者员工都迫切地想提高自己的竞争能力，去参加各种各样的学习。他们首先想到是学习MBA，学习英语或者学习项目管理。其实这些都是知识的一部分，作为一个职业人士来说，需要注意的是：态度、知识、技巧。 对更多的职业人士来说，需要的不仅仅是知识，更多的是技巧（Skill）。 【自检】 请你思考知识与技巧有什么区别？ ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________ 知识是我们每一个人通过小学、中学、大学等系统的教育，掌握那些能够用嘴说出来或者用笔写出来的内容。而技巧是什么东西呢？是一个人在工作中所表现出来的行为和行动。更准确地说，就是一个人在工作中能够表现出来的习惯行为。那么，对于我们很多人来说，我们从小接受的教育，一直到参加工作，接受的大都是知识的教育，而对于技巧的教育却非常的缺乏。技巧就是一个人的行动，这将是我们学习的一个重点。当你要提高自己的能力的时候，首先应该学习的是技巧。 【自检】 回想某一时期你成功提高自己业绩的经历，把这一经历简要叙述如下： ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________ 在此期间，你用了决定业绩三方面的哪一方面?你是如何做到的? 态度(Attitude)_____________________________________________________ 知识(Knowledge)____________________________________________________ 技巧(Skill)________________________________________________________ 在这三个方面中，哪一种是你最常用的? ___________________________________________________________________ 哪一种或哪几种是你最不经常使用的? ___________________________________________________________________ 你是否能够总结出你喜欢使用的提高业绩的方式同你的沟通技巧之间有什么联系? ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________
物业管理条例释义-第十条 业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据 第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套 数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 【释义】本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。 (一)业主大会的设立。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。 根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。 但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。 (二)首次业主大会上投票权确定的依据。 在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。 综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。 (1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。 (2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,
有效沟通的原则 在人际交往中要取得成功,就一定要做到交往对象需要什么,我们就要在合法的条件下满足对方什么。 [白金法则有三个要点] 1行为合法，不能要什么给什么，你做人，做事都需要底线. (底线的设置体现了一个人的素质、修养、和度量，海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚) 2交往应以对方为中心，对方需要什么我们就要尽量满足对方什么. 3对方的需要是基本的标准。 白金法则内容“别人希望让你如何对待他，你就如何对待他，”其本质是以顾客为中心，满足消费需求，为顾客创造价值，使顾客价值最大化、顾客成本最小化。 一、智胜沟通之道的核心认知 1、在于你所得到的，就是你所付出的。 黄金定律：你希望别人怎么对你，你就怎么先对别人。 白金定律：别人希望你怎么对他，你就怎么对他。 自己是自己最大的敌人，自己是自己最大的贵人。 2、美好人生其实是一种心理游戏。 要改变外在世界之前必须先改变内在世界。
人生必读的四本书：读历史、读大自然、读别人，读自己 3、先处理心情，再处理事情。 感觉永远大于事实。 4、判断对方处于感性或理性的状态。 所有沟通的秘诀在于调整“频率”。 一般情况下，对话时，身体前倾处于感性，后倾则处于理性。 5、不断调整假设前提。 只有成交，才是真正帮助到顾客。 销售是一场轻松又好玩的游戏。 被拒绝或有任何挑战都是销售游戏的一部分。 全世界的公司都在卖一种产品——品牌。（物品、公司、人、国家）6、别人要的永远多给一点，别人不要的永远少给一点。 （己所不欲、勿施于人） 凡事先求了解人，再求被了解。 二、轻松建立信赖关系的金牌策略 1、赢得共识法 产生共识才能共事。 每一件小事情都有它的影响力，每一个人身上都有行动温度计。 沟通高手有3个法宝：肢体动作占说服效果的55％（表情、举止），声音
物业管理条例释义-第二十一条 物业管理条例释义-第二十一条作者：佚名 时间：2008-7-24 浏览量： 前期物业管理问题 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。 【释义】本条规定了前期物业管理问题。 所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物
业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。 此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主
创业团队工作沟通的七个原则 沟通传递的是一种体验而沟通凭借的是文字和语言，因此沟通存在巨大的困难。管理就是沟通、沟通再沟通。管理沟通的唯一原则，就是目标沟通！ 有人说所谓管理就是沟通，沟通，再沟通。对于创业团队而言，在创业的全过程中，管理最核心的任务仍然是相互沟通。 我先用几个例子让大家理解，沟通出错会带来什么问题？ √ 我们的网站技术人员，经常会告诉我们的业务人员：我对于数据库，可以采取A方案，也可以采用B方案，各有优劣，请你告诉我应该用哪一个方案？ √ 公司的新高管，面对a部门对于b部门的投诉，往往会立即火冒三丈，事后才发现自己变成了傻瓜，a部门b部门之间的关系变得不可调和。 √ 融资几轮的某创业公司，做大型活动的时候往往成本居高不下，在活动接近尾声的时候还会忽然冒出来许多组费用。 √ 某公司高管，对于一个新起步的业务，自己有自己的想法，然而该项目的负责人，一直有着不同的思路，他们却相互并不知情。 ——每一位管理者，都是从管理菜鸟起步的。管理的每一项经验，都来自于痛苦的经历。因此，我们对于管理一定不能讳病忌医，我们要学会解剖自己，将自己获得的经验与教训进行归纳。 1，沟通的唯一原则就是工作目标。 被誉为管理学的大师中的大师的彼得德鲁克在他的《卓有成效的管理者》一书中就指出过，工作沟通的根本就是目标沟通。在我最初看到这个原则的时候，我不懂理解它的根本。 在我前面提到的公司高管与项目负责人目标不一致的时候，这个原则体现的淋漓尽致。在那个案例里，公司的高管的目标是，通过项目早期要快速积累用户；而项目主管的目标是，我需要通过项目快速盈利。
一个公司一定存在不同利益的人，不同知识结构的人，不同方法的人，不同性格的人，不同喜好的人，甚至个人关系相互独立的人。然而我们正是要让这样一个群体，去协同并共同完成一件工作。因此所谓目标沟通就是要让大家对于工作的结果达成一致，对共同的利益达成一致，至于各个分立的小团队，方法并不是最关键的东西。 我总结过一个道理，因为每一位管理者都是因为自己在自己的技术性的工作岗位上表现突出而被提拔的，因此每个人被从这样的岗位提拔的时候都对自己的专业技能拥有一种崇拜，而这种崇拜带到管理里面来是毫无意义的。在管理沟通中，往往矛盾是由于大家对于方法的认识不同而产生的。纠结于方法的对错对于工作的完成其实毫无意义，工作沟通最根本的是我们要达到什么结果而不是我们要采取什么样的方法。 2，沟通的方式有三个——用态度沟通，用方法沟通，用工具沟通。 沟通有一个前提就是双方互相认可，离开这种双方互相认可的态度，所有沟通都是无济于事的，因此态度是沟通的前提。 沟通方法的第二个层面，是彼得德鲁克指出的一个沟通原理，就是所有沟通凭借的是语言，但是沟通的根本，需要传递一种体验，而体验是语言难以表达的，因此在沟通中就需要一定的方法。这种方法就是我们常讲的，设身处地换位思考，用对方可以理解的场景，去传递信息，例如打比方，讲故事等等。 在管理沟通中的第三个方式也就是管理中非常重要的东西——沟通工具。为什么一个管理良好的公司，会有各式各样的表单，为什么管理良好的公司会采用ERP系统，那么这些表单流程，就是我们所说的管理工具，这些工具将我们的沟通行为抽象化、规范化，最终达到管理沟通的结果。管理工具也正是一些被管理者在身处低级职位的时候十分排斥的东西。当你由低级职位晋升为管理岗位以后，你将会理解到我们的表单，我们的系统，我们的会议，都是我们可以凭借的管理工具，所以一个优秀的管理者一定是一位会善于发明并采用管理工具的管理者。 3，上下级沟通原则最小化、可执行。 作为管理者，你是否遇到勤快的属下拖延工作的情形？ 作为销售主管，你是否遇到属下拖延不敢出门的情形？ 必须指出，这些问题的根本未必就是属下的态度、能力问题，很可能是你的指令发生了问题。我们可以暂时抛开这些下属的能力问题，抛开管理者对团队的培训问题，我们仅从在一个水准情况下管理者应该如何发布指令来探讨上下级之间的沟通。
十五条经典沟通原则 为人处世 1、说对不起！ 说对不起，不代表我真的做了什么天大的错误或伤天害理的事，而是一种软化剂，使事情终有转圈的余地，甚至于还可以创造天堂；其实有时候你也真的是大错特错，死不认错就是一件大错特错的事。 2、让奇迹发生 如今自己愿意互相认错，就是在替自己与家人创造了天堂与奇迹；化不可能为可能。 3、讲出来 尤其是坦白的讲出来你内心的感受、感情、痛苦、想法和期望，但绝对不是批评、责备、抱怨、攻击。 4、不批评、不责备、不抱怨、不攻击、不说教 批评、责备、抱怨、攻击这些都是沟通的刽子手，只会使事情恶化。 5、互相尊重 只有给予对方尊重才有沟通，若对方不尊重你时，你也要适当的请求对方的尊重，否则很难沟通。 6、绝不口出恶言 恶言伤人，就是所谓的祸从口出。 7、不说不该说的话
如果说了不该说的话，往往要花费极大的代价来弥补，正是所谓的一言既出、驷马难追、病从口入，祸从口出，甚至于还可能造成无可弥补的终生遗憾！所以沟通不能够信口雌黄、口无遮拦；但是完全不说话，有时候也会变得更恶劣。 8、情绪中不要沟通，尤其是不能够做决定 情绪中的沟通常常无好话，既理不清，也讲不明；尤其在情绪中，很容易冲动而失去理性，如：吵的不可开交的夫妻、反目成仇的父母子女、对峙已久的上司下属，尤其是不能够在情绪中做出情绪性、冲动性的决定，这很容易让事情不可挽回，令人后悔！ 9、理性的沟通，不理性不要沟通 不理性只有争执的份，不会有结果，更不可能有好结果，所以，这种沟通无济于事。 10、觉知 不只是沟通才需要觉知，一切都需要。如果自己说错了话、做错了事，如不想造成无可弥补的伤害时，最好的办法是什么？我错了，这就是一种觉知。 11、承认我错了 承认我错了是沟通的消毒剂，可解冻、改善与转化沟通的问题。就一句：我错了！勾销了多少人的新仇旧恨，化解掉多少年打不开的死结，让人豁然开朗，放下武器，重新面对自己，开始重新思考人生，甚至于我是谁？在这浩瀚的宇宙洪流里，人最在意的就是我，如果有人不尊重我、打压我、欺负我或侮辱我时，
物业管理条例释义-第三十五条 物业服务合同的订立、形式与内容 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 【释义】本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。 条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。 依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。 物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括: (1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等; (2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修; (3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化; (4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等; (5)物业档案资料保管。 物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。 关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。 物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。 双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过 程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委
物业管理条例释义-第五十条 改变公共建筑及共用设施的程序 第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。 【释义】本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。 对本条的理解应当从以下几个方面着手: 1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的,而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的,若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损,甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值,因此原则上不得改变其用途。 2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分,而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的,因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。 3.根据条例规定,业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人,因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益,因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。 4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释,在此不再赘述。 感谢您的阅读！
有效沟通如何沟通的15条经典原则 一、讲出来。 尤其是坦白的讲出来你内心的感受、感情、痛苦、想法和期望，但绝对不是批评、责备、抱怨、攻击。 二、不批评、不责备、不抱怨、不攻击、不说教。 批评、责备、抱怨、攻击这些都是沟通的刽子手，只会使事情恶化。 三、互相尊重。 只有给予对方尊重才有沟通，若对方不尊重你时，你也要适当的请求对方的尊重，否则很难沟通。 四、绝不口出恶言 恶言伤人，就是所谓的"祸从口出"。 五、不说不该说的话 如果说了不该说的话，往往要花费极大的代价来弥补，正是所谓的"一言既出、驷马难追"、"病从口入，祸从口出"，甚至于还可能造成无可弥补的终生遗憾！所以沟通不能够信口雌黄、口无遮拦；但是完全不说话，有时候也会变得更恶劣。 六、情绪中不要沟通，尤其是不能够做决定 情绪中的沟通常常无好话，既理不清，也讲不明；尤其
在情绪中，很容易冲动而失去理性，如：吵的不可开交的夫妻、反目成仇的父母子女、对峙已久的上司下属，尤其是不能够在情绪中做出情绪性、冲动性的"决定"，这很容易让事情不可挽回，令人后悔！ 七、理性的沟通，不理性不要沟通 不理性只有争执的份，不会有结果，更不可能有好结果，所以，这种沟通无济于事。 八、觉知 不只是沟通才需要觉知，一切都需要。如果自己说错了话、做错了事，如不想造成无可弥补的伤害时，最好的办法是什么？"我错了"，这就是一种觉知。 九、承认我错了 承认我错了是沟通的消毒剂，可解冻、改善与转化沟通的问题。就一句：我错了！勾销了多少人的新仇旧恨，化解掉多少年打不开的死结，让人豁然开朗，放下武器，重新面对自己，开始重新思考人生，甚至于我是谁？在这浩瀚的宇宙洪流里，人最在意的就是"我"，如果有人不尊重我、打压我、欺负我或侮辱我时，即使是亲如父子，都可能反目成仇，偏唳一点的，离家出走还算什么，死给你看的例子都屡见不鲜！ 十、说对不起！ 说对不起，不代表我真的做了什么天大的错误或伤天害理的事，而是一种软化剂，使事情终有"转圈"的余地，甚至于还可以创造"天堂"；其实有时候你也真的是大错特错，死不认错就是一件大错特
物业管理条例释义-第三十三条 物业管理从业人员的职业资格制度 第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。 【释义】本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。 职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业(工种)实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。 根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[2001]75号),决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。2002年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[2002]3号),对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。 但是需要注意的是,建设部在1996年就规定,实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为,根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神,决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度,到1999年1月1日起全部实行持证上岗。 根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》,培训的目标在于通过岗位培训,使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理;具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格,取得“岗位合格证书”,这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。 感谢您的阅读！
沟通三部曲 第一个原则：明确的目的 沟通是传播信息、交流情感、达成目标的一个过程。因此，每次的正式沟通，首先要想好此次沟通希望达到什么效果，是沟通感情还是落单？比如我们进行电话邀约沟通时，略作寒暄，与对方订好见面的时间、地点，邀请对方过来就可以了。别的都不需要讲，因为邀约他来是我们这次沟通的目的。 第二个原则：从容的心态 从事美亚事业，会与不同层次、不同行业、不同性格的朋友交流。最重要的是有海纳百川的胸怀、有包容的心态，能平稳地接受别人各种各样的想法和见解。不要一听到别人和自己的观念不同就与别人划开界线、争执。 人的本性决定了人们会更多地关爱自己，并希望别人也来关爱自己、接受自己。所以，在沟通中要忘记自己想要得到的，更多的去关注对方的需求，接受不同的观点和看法。多去想自己能带给别人什么、而不是能改变对方什么。自己给予别人的越多，就会收获越多。 第三个原则：渐进的感染 每个人都有自己的安全区，在彼此不够熟悉时，对方是封闭的。在沟通过程中，需要避免强行进入对方的安全区。过早挖掘对方的痛苦，对方会敷衍了事，并把自己封闭得更紧，形成逆反心理。但是往往我们又需要攻克对方的安全区才能取得效果。那么，我们要做的首先是把自己完全打开，来感染别人，让别人被你打动，甚至产生共鸣，自然就愿意向你敞开心扉。 第四个原则：快乐的旋律 人们总是喜欢和快乐的人在一起，沟通的过程中，不要忘记绽放你的笑容、送上真诚的赞美。美亚事业，是凝聚人气的事业，要时刻带给别人快乐，给别人以信心和力量。 沟通的三部曲 第一部曲：用心听 最高的倾听境界是感同身受。听众与对方站在了一个角度上去考虑问题，与对方形成感情上的联盟。不管对方说什么，我们都能完全的理解，完全地接收。积极聆听的过程中，还要注意分辨对方的言外之意，找到问题的本质所在。我们会遇到很多新朋友说：我没有钱。这是不是意味着拒绝了我们呢？可以分几个层次听出含义来：1、他真得很穷；2、他并不拒绝我们的产品；3、他需要一个事业的机会帮他赚到钱。 第二部曲：巧发问 在沟通过程中，很多时候我们的解释说明别人不一定会往心里去。而我们的发问，别人会去思考。所以，巧妙的发问就是带领对方进入我们的频率的关键点。比如说，对新朋友介绍美亚事业的时候，很多人会有一个反应，认为我们是传销。如果我们去辩解说：我们不是啊，怎样、怎样……别人是很难听进去的。而用提问的方法，别人就会顺着我们引导的思路去考虑问题，而不是站在对立面上。 第三部曲：坦诚说 清晰简明地去介绍说明，坦诚是基本原则，永远不要去欺骗、隐瞒对方。但要学会把不利因素转换成有利因素，有技巧的说。比如，很多人认为美亚国际是时尚一族做的。因为美亚的经营者很大一部分都是追求时尚者。那我们如何说呢？他们多数都是从消费者转化为经营者的，因为感到产品既时尚又实用慢慢转成了经营者。他们那些时尚男女都能做的这么好，那我们有知识有文化的青年，不是会做得更好？但要注意不可狡辩，因为辩论胜利不是我们沟通的目的，把这个产品和事业清楚地介绍给别人才是我们应该做的。
交谈基本原则 与人交谈时应该做到以下几点： 表情认真在倾听时，要目视对方，全神贯注，不能东张西望，心不在焉的表情会让对方感到很不舒服。交谈时双方目光接触应该占总的交谈过程的一半以上，但并不意味着你应该目不转睛地盯着对方的眼睛，这样会让对方感到不舒服。 动作配合自己接受对方的观点时，应该以微笑、点头等动作表示同意。身体后仰、抱着胳膊、翘着腿，从心理学角度看，是对对方保持警戒的状态。歪着脑袋，摇头晃脑，使人容易误认为“是不是对我的意见不满意”。另外，不停地抖腿、转动手中的笔、两手紧握弄得关节嘎嘎作响，都是应该引起注意的无意识的坏习惯。 语言合作在听别人说话的过程中，不妨用“嗯”或“是”等词加以回应，表示自己在认真倾听。 用词要委婉在交谈中，应当力求言语含蓄温和。如在谈话时要去洗手间，不便直接说“我去厕所”，应说“对不起，我出去一下，很快回来”，或其他比较容易接受的说法。 礼让对方在交谈中，应以对方为中心，处处礼让对方，尊重对方，不随便说话。 怎样委婉地表达你的意见？ 在与人交谈时，如果遇到不方便直接的话语，可以采取一些委婉的方式来表达，掌握这样的技巧会显得更加礼貌： 旁敲侧击。不直接切入主题，而是通过“提醒”语言让对方“主动”提出或自己想要的。 比喻暗示。通过形象的比喻让对方展开合理准确的联想，从而领会你所要传达的意图。 间接提示。通过密切相关的联系，“间接”地表达信息。 先肯定，在否定。有分歧的时候，不要断然否定对方的全部观点，而是要先肯定对方观点的合理部分，然后再引出更合理的观点。 多用设问句，不用祈使句。祈使句让人感觉到是在发布命令，而设问句让人感觉到是在商量问题，所以更容易让人接受。 表达留有余地。不要把问题绝对化，从而使自己失去回旋、挽回的余地。 语言中的礼仪细节 在交谈中，语言必须准确，否则不利于双方之间的沟通。要注意的问题主要
《物业管理条例释义》 第一章总则 本章共五条 , 对《物业管理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用围、倡导原则、管理体制等作了规定。 作为第一部全国性的物业管理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。 物业管理虽然在我国发展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业管理的涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业管理作了界定 , 明确了条例的调整围。 就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。 在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。为了加强对物业管理活动的监督管理,《条例》第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。 总则在整个《条例》中起着非常重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。 第一条为了规物业管理活动 , 维护业主和物业管理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环 境 , 制定本条例。 [ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。 改革开放以来 , 、、等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了很大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中, 物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展 , 对于改善人民群众的生活、工作环境 , 提高城市管理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计, 目前、、、等省市物业管理的覆盖面已达到50 %,市物业管理的覆盖面已超过90%, 全国物业管理企业已有2 万多家,从业人员超过 230 万。
一、讲出来 二、尤其是坦白的讲出来你内心的感受、感情、痛苦、想法和期望， 但绝对不是批评、责备、抱怨、攻击。 三、不批评、不责备、不抱怨、不攻击、不说教 四、批评、责备、抱怨、攻击这些都是沟通的刽子手，只会使事情 恶化。 五、互相尊重 六、只有给予对方尊重才有沟通，若对方不尊重你时，你也要适当 的请求对方的尊重，否则很难沟通。 七、绝不口出恶言 八、恶言伤人，就是所谓的"祸从口出"。 九、不说不该说的话 十、如果说了不该说的话，往往要花费极大的代价来弥补，正是所 谓的"一言既出、驷马难追"、"病从口入，祸从口出"，甚至于 还可能造成无可弥补的终生遗憾！所以沟通不能够信口雌黄、 口无遮拦；但是完全不说话，有时候也会变得更恶劣。 十一、情绪中不要沟通，尤其是不能够做决定 十二、情绪中的沟通常常无好话，既理不清，也讲不明；尤其在情绪中，很容易冲动而失去理性，如：吵的不可开交的夫妻、 反目成仇的父母子女、对峙已久的上司下属，尤其是不能够在 情绪中做出情绪性、冲动性的"决定"，这很容易让事情不可挽 回，令人后悔！
十三、理性的沟通，不理性不要沟通 十四、不理性只有争执的份，不会有结果，更不可能有好结果，所以，这种沟通无济于事。 十五、觉知 十六、不只是沟通才需要觉知，一切都需要。如果自己说错了话、做错了事，如不想造成无可弥补的伤害时，最好的办法是什么？ "我错了"，这就是一种觉知。 十七、承认我错了 十八、承认我错了是沟通的消毒剂，可解冻、改善与转化沟通的问题。就一句：我错了！勾销了多少人的新仇旧恨，化解掉多 少年打不开的死结，让人豁然开朗，放下武器，重新面对自己，开始重新思考人生，甚至于我是谁？在这浩瀚的宇宙洪流里， 人最在意的就是"我"，如果有人不尊重我、打压我、欺负我或 侮辱我时，即使是亲如父子，都可能反目成仇，偏唳一点的， 离家出走还算什么，死给你看的例子都屡见不鲜！ 十九、说对不起！ 二十、说对不起，不代表我真的做了什么天大的错误或伤天害理的事，而是一种软化剂，使事情终有"转圈"的余地，甚至于还 可以创造"天堂"；其实有时候你也真的是大错特错，死不认错 就是一件大错特错的事。 二十一、让奇迹发生 二十二、如今自己愿意互相认错，就是在替自己与家人创造了天堂
物业管理条例司法解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
[转] 德高望重的智者与人有效沟通的经典原则 [图片] [音乐] ?分享 ?转载 ?复制地址 ?转播到微博 ?..赞赞取消赞 转载自彭麟翔陈安之官方讲师 2011年09月20日 10:20 阅读(2) 评论(0) 分类：个人日记 ?举报 ?字体：中▼ o小 o中 o大 一、绝不口出恶言 恶言伤人，就是所谓的"祸从口出"。 二、不说不该说的话 如果说了不该说的话，往往要花费极大的代价来弥补，正是所谓的"一言既出、驷马难追"、"病从口入，祸从口出"，甚至于还可能造成无可弥补的终生遗憾！所以沟通不能够信口雌黄、口无遮拦；但是完全不说话，有时候也会变得更恶劣。 三、讲出来 尤其是坦白的讲出来你内心的感受、感情、痛苦、想法和期望，但绝对不是批评、责备、抱怨、攻击。 四、不批评、不责备、不抱怨、不攻击、不说教 批评、责备、抱怨、攻击这些都是沟通的刽子手，只会使事情恶化。 五、互相尊重 只有给予对方尊重才有沟通，若对方不尊重你时，你也要适当的请求对方的尊重，否则很难沟通。 六、情绪中不要沟通，尤其是不能够做决定 情绪中的沟通常常无好话，既理不清，也讲不明；尤其在情绪中，很容易冲动而失去理性，如：吵的不可开交的夫妻、反目成仇的父母子女、对峙已久的上司下属，尤其是不能够在情绪中做出情绪性、冲动性的"决定"，这很容易让事情不可挽回，令人后悔！ 七、理性的沟通，不理性不要沟通 不理性只有争执的份，不会有结果，更不可能有好结果，所以，这种沟通无济于事。 八、觉知 不只是沟通才需要觉知，一切都需要。如果自己说错了话、做错了事，如不想造成无可弥补的伤害时，最好的办法是什么"我错了"，这就是一种觉知。 （更多免费学习请加QQ：863799908，QQ：11912000，每天访问量第一的成功学QQ空间！ 每天更新“成功者证明有效的成功经验”此QQ空间已经改变了千万人的命运，欢迎您的加入!）
与上级沟通的五个基本原则 摘自《哈佛商业评论》从企业整体绩效要求来看，下级职责是为上级服务的，只有围绕企业最高目标，一起努力，才能获得企业经营的成功。而在企业管理的过程中，上下级之间的有效沟通，对企业减少内耗、集中资源、达成目标，至关重要。作为下级，在与上级沟通中，应该做到以下5点原则： 第1原则，充分理解上级希望你做什么。千万不可凭经验主观臆断，说“我知道，就是那么回事”。更不可在没有充分理解前，就把指示转给相关人员。每一次沟通，都要以全新的“杯子”去接。因为社会每天都在变化。如果发现指示中存在任何问题或者不明确的地方，在行动之前务必先问清楚或得到澄清。（提问之前想三秒，你会显得更成熟。经过缜密思考后提出来的问题，不仅能使你自己对需要做什么有更好的理解，还常常导致了上级对最初指示的改动，因为上级管理者也需要仔细考虑自己所提出的要求。花几分钟时间弄清指示可以节省几天时间，并保全了你的信誉。） 第2原则，确保指示具体明确。对指示中能用数据和标准衡量的地方，尽量用数据说话。在自己和上级之间，就指示的关键指标达成共识，如金额、规模、时间、范围等等。从而充分了解上级希望执行的程度，可以承受的程度。不要顺从地接受一个非常笼统的指示，因为它可以作出各种解释。如果指示是笼统的，从上级的角度上看，其结果永远不会令人满意。 第3原则，在一定范围内（职权内）勇于提出不同意见。由于立场和资源不同，对目标的认识和实现途径会有差异。对下级来讲，在做事的方法上与上级的观点不同是可以被接受的，但不是目标本身。对具体执行政策的人，他们有权力讨论如何有效执行某一政策的具体细节问题。但是，他们不是政策的制定者，因此，任何涉足这一领域的尝试都被看做是消极的对抗。
新《物业管理条例》解读 规范管理强化业主权益 对于大多数人来说，买房子是件人生大事，选择一个好的物业公司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是，业主和物业公司这合同的双方，却常常成了矛盾的对立面。业主们称，自己的房子往往自己做不了主。从今年10月1日起，新修订的《物业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利**。 业主：当家就要能做主老杜4年前买了一套商品房，入住不到1年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。4年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由于当时选聘和解聘物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一，很难召集，要达到2/3的投票率非常困难。老杜家的问题也就久拖不 决。 新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积超过小区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双 过半”的决定规则。 新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑
物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。例如，有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。 政府：将业主的权利落到实处 兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说，当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同**在一起，签订了物业管理合同，才能拿到钥匙。此后，发现这是一个草台班子，根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的**。他认为，本应该由业主选举的物业公司，却成了开发商指定，这从客观上剥夺了业主的自 主权。 很多业主也表示，自己很想行使业主的权利，重新选择满意的物业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。 兰州市物业协会的宋福军表示，现在兰州市成立业主委员会的小区并不多，甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生，业主大会也是由物业公司召集的，这其实是一种本末倒置的现象。而一些管理差一点的小区，根本没有业主委员会。如果要让物业公司真正进入市场，让业主发挥自己的选择权，成立独立自主的业主委员会是大 势所趋。 在新《物业管理条例》中，对此有明确规定。国家新修订的《物