国内知名开发商开业及在建全国商业地产项目盘点
一、华润万象城项目已达到近20个
华润置地已经开始走入到二三线城市了，目前我们在全国拥有8个万象城项目，深圳万象城最早开业，杭州万象城在2010年4月已经开业，沈阳万象城在2011年5月15日开业，成都和南宁的万象城在2012年也即将开业，2013年青岛万象城也将开业，在2014年，郑州万象城也将入市，所以说我们万象城项目开始陆陆续续地拓展至二三线城市。上海等地项目筹备中
万象城第四城——成都华润二十四城·万象城万象城第五城——南宁华润中心·万象城万象城第六城——郑州华润中心·万象城万象城第七城——青岛华润中心·万象城万象城第八城——合肥华润中心·万象城
万象城第九城——重庆华润二十四城·万象城
万象城第十城——无锡华润新鸿基·万象城
万象城第十一城——西安华润万象城
万象城第十二城——常州华润万象城
万象城第十三城——泰州华润万象城
上海吴中路万象城，深圳第二个万象城，烟台万象城等项目也在启动中，
华润置地与济南、青岛、淄博、威海、烟台等城市洽谈顺利，未来几年将形成诸多城市、诸多项目同时运作的区域战略布局。
与华润集团无关的万象城：福州万象城、烟台祥隆·万象城、合肥松芝万象城等
二、永旺摩尔大陆已开业9家
永旺摩尔属于美式郊区购物中心模式，和IKEA摩尔、SM摩尔类似
位于交通便利的交通，单层面积巨大，只有2至3层，总面积一般在11-15万平方米间已开业aeon mall9家（不含普通JUSCO大卖场，除了青岛一号店较小，其他建面积都在10万平方米以上）：
北京昌平，天津新区，顺德，青岛2家，烟台，威海，淄博，潍坊，济宁
在建：
苏州、武汉、天津2号店、北京2号店等
三、银泰置地购物中心项目全国盘点
目前，银泰置地已经合肥、成都开发银泰中心，而杭州、宁波奉化、宁波北仑、宁波慈溪、嘉兴海宁、台州温岭、武汉武珞、西安曲江、芜湖华仑、哈尔滨群力、湖南衡阳的银泰城也将陆续建成开业。不久的将来，在重庆、攀枝花、内江、武汉、长沙、北京、苏州、无锡、济南、淄博、石家庄、呼和浩特、鄂尔多斯、义乌、温州等城市还将不断涌现出一批新的“银泰中心”或“银泰城”项目。
“银泰中心”，作为高端商业综合体，位于一线城市与经济发达的省会城市的核心商圈，汇集国际知名奢侈品牌的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼和高档公寓等多种商业功能于一体，成为所在地区的城市地标。“银泰中心”以世界知名奢侈品品牌为主导，以高档百货、精品超市、高端餐饮娱乐、高级会所等为配套，是顶级人士奢享生活的完美所在。
“银泰城”，作为中高端商业综合体，位于一线与二线城市的副中心、或经济发达的三线城市的经济核心区，汇集了国内外知名品牌的购物中心、星级酒店、写字楼、住宅等多种商业功能于一体，形成城市新的商圈。“银泰城”以国际、国内时尚品牌为主导，以中高端流行百货、大型生活超市、特色餐饮、豪华影院、量贩式KTV、娱乐电玩城、数码连锁电器等为配套，是都市人时尚生活首选。
“银泰Mall”，作为超大型商业综合体，位于一线和发达的二线城市副中心或近郊，聚合国际知名奢侈品品牌、国际国内流行时尚品牌、时尚百货、精品超市、大型生活超市、大型餐饮娱乐场所、健身康体、家居生活馆、儿童主题馆、数码电器广场、汽车展示中心于一体，呈现给消费者一座庞大的商业时尚生活的梦幻之城。
银泰方面认为，多年在百货行业的积淀，使银泰系拥有庞大的品牌资源，这些品牌资源将能够给银泰商业地产项目带来更加科学合理的业态组合，国际化高效的商业管理团队，实现三大核心产品在全国的迅速扩张。
四、亚洲摩尔王SM广场中国项目达到9个
已开业SM广场：
SM厦门
SM泉州晋江
SM成都成华
SM厦门2期新生活广场
SM苏州吴中
在建中：
SM重庆渝北
SM淄博淄川
SM天津
SM厦门3期
1958年创办的SM集团是菲律宾最大的上市公司，创始人菲律宾华侨施至成被称为“菲律宾零售业之父”，集团核心业务涵盖购物中心、酒店、零售、银行等领域。目前，世界上最大的十个购物中心SM有四个。
SM，在中国似初升的热情艳阳，在菲律宾却早已是人所皆知的商业传奇。集团拥有十分雄厚的实力，由7家上市公司组成，是菲律宾最大的上市公司之一。其核心业务涵盖零售业、购物商城、银行与金融、地产开发与旅游业四大板块。截止2010年，集团资产净值为3613.8亿菲律宾比索（约合人民币552亿元）。
作为集团业务的核心部分，SM集团自1985年在菲律宾首都马尼拉开设第一个大型购物中心后，过二十多年迅速发展，目前在菲律宾各地和中国境内已拥有45家大型综合购物中心，总建筑面积逾540万平方米，每日人流量近400万人次。其中，SM City Nort h EDSA 是世界第三大购物中心，SM亚洲商城为世界第四大购物中心，而SM Megamall 则是位居世界第七。目前，集团尚有5个购物中心在建设之中。
拥有一颗灼热赤子之心的施至成先生，从第一站投资故乡福建开始，便放眼中国拓商机。自进入中国市场以来，SM集团紧跟中国城市化进程，先后在厦门、晋江、成都、苏州、重庆、淄博、天津、新乡等地投资兴建购物中心。其中，于2010年11月26日奠基的“SM天津滨海第一城”项目建筑面积达54万平米，计划投资近30亿人民币，除高端百货外、国内外知名品牌外，还将建有文化主题公园、IMAX影院等大型娱乐设施。建成后，这一项目将成为全球单体最大的购物中心之一。
集团管理层曾获得美国《时代》杂志专题报道并于2006年被《亚洲华尔街日报》评为最优秀的亚洲公司之一。被誉为“菲律宾零售业之父”的集团主席施至成先生的心愿是：“让中国的市民都能体验SM带来的MALL生活乐趣”。SM集团将秉持用心经营的作风、立足长远，紧抓机遇，逐步加大在中国的投资步伐，将真正的MALL生活带进每个人的生活。
五、龙湖天街系列项目达到10城17个
重庆
重庆北城天街、重庆时代天街、重庆西城天街、重庆MOCO家居、重庆星悦荟、重庆蓝调天街、重庆U城天街
北京
北京长楹天街、北京颐和星悦荟
成都
成都北城天街、成都时代天街、成都天街三千集
西安
西安北城天街
沈阳
沈阳天街
青岛
青岛天街
杭州
杭州天街
无锡
无锡时代天街、无锡悦城天街
常州
龙城北城天街、常州西城天街
上海
上海虹桥天街
龙湖集团已拥有11年高端商业地产运营经验，领域囊括“都市购物中心”、“区域主题购物中心”、“社区邻里生活中心”、“街区特色风情街”等商业类型。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界500强，以及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、MINICOOPER、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了10多个城市商业地标。龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖作为已经发展15年的全国化地产开发公司，商业地产已经成为龙湖集团的重点战略发展，目前已经开发建成的商业项目规模达60多万平方米，类型涉及区域型购物中心S
HOPPING MALL（北城天街、西城天街），社区生活中心（晶郦馆、蓝调天街），生活卖场（紫都城商业区），还有规划中的酒店和办公写字楼。
六、金源时代购物中心6城6店已开业
金源集团第一个开业项目为模仿马尼拉知名摩尔SM MEGAMALL的北京金源时代购物中心项目，其后重庆金源购物中心开业，昆明、合肥、贵阳、长沙金源时代购物中心陆续开业，6个城市6个项目已经开业，郑州等地新项目准备中
七、水游城已拥有10个项目，盘锦今年开业
鹏欣集团水游城系统
已开业：2 家南京水游城，天津水游城；
2012开业：盘锦水游城
在建和规划中;镇江、武汉、成都、湘潭、呼和浩特、济南、郑州水游城
水游城通常选址在一、二线城市的副中心、旧城改造的中心区和正在兴起的二三线新城市中心。”
鹏欣集团负责人介绍，鹏欣“十年百城”的战略布局主要在一线城市外围及二三线城市，特别是省会城市和经济比较发达的三线城市，分片区迅速占领市场，积累经验后再入主北京、上海等一线城市。
八、大悦城项目达到10个，要开业5个
自2007年北京西单大悦城诞生至今，大悦城走过了5个年头，沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城在此后相继亮相。天津南开大悦城2011年底已经开业，大悦城家族亮相市场的项目已达5个。
在这5家大悦城之外，中粮还宣布了另外5家大悦城的最新进展（北京2+1待开业，沈阳1，上海1（2期在建），天津1+1待建，成都1待建，烟台1待建，深圳1待建）。
未来3年内还将有成都大悦城、烟台大悦城、天津中粮大道项目、北京安定门大悦城、深圳大悦城相继面世，其中成都、烟台、深圳都是大悦城首次进入的城市。大悦城以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的全国扩张路线初现端倪。
据了解，中粮高层对大悦城的要求很高，希望大悦城每到一个城市就能够成为该城市的时尚地标。如选址，须满足区域易达性；招商，须能请到全球最受欢迎的快时尚品牌；业态，新奇、丰富；建筑设计，必须打造亮点，与国际先进理念同步等。这种商业模式必定导致其不会是业内复制速度最快、复制成本最低的开发商。
九、凯德来福士广场在大陆达到9个
上海3，北京1，成都1，杭州1，宁波1，深圳1，重庆1 total9
凯德中国第九座来福士签定登陆重庆解放碑
来福士广场系列在大陆至今已有上海、北京二家购物中心开业，成都和宁波二家购物中心即将开业，深圳南油购物公园和杭州钱江新城项目在建，上海长宁来福士、上海卢湾来福士广场正在启动建设中，重庆来福士广场即将启动
来福士是集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，也是狮城经济繁荣和文化的象征。每个来福士项目都仅选址门户城市最有潜力的优质地段，邀请大师级建筑师设计，并且自主开发、持有和管理。“来福士”英文名为“Raffles City”，“City”预示“城中之城”，意味着经济综合体和城市地标，不管是新加坡、巴林，还是中国的来福士，都涵盖国际甲级办公楼、购物广场、酒店、服务公寓等多种业态，对于提升所在区域的生活、商务价值，优化城市商业结构有着重要作用。
据凯德商用演示说明书内容介绍，目前凯德商用在5个国家（新加坡、中国、马来西亚、日本及印度）共有97个项目，其中在华项目达到56个。品牌包括来福士广场、凯德广场（原嘉贸和嘉信贸）等不同品牌
而这56个项目当中，正在经营的项目有42个。当中，2011年在中国就有3个商场开业，包括上海闵行凯德龙之梦、上海虹口凯德龙之梦等。未来三年内，将有7个项目于201 2年开业，剩余7个则将于2013年或之前开业。
与此同时，凯德商用近期的几起大笔收购也集中在中国，包括2011年购入的苏州项目及重庆项目。
其中，苏州金鸡湖项目将建成当地最大的购物中心，开发成本约67.4亿元。重庆朝天门项目由凯德商用联合体以65亿元购得，已正式命名为“重庆来福士”，将建8座摩天大楼，这将是凯德中国的第九座、也是全球体量最大的来福士。
但显然，这还未能满足凯德商用在华的扩张欲望，未来3至5年，凯德商用在华的商业地产项目数量将增加至100个，这是凯德商用此前曾定下的发展计划。
十、太古集团大陆项目达到5个
已开业项目：北京太古三里屯village，广州太古汇；
在建项目：北京太古颐堤港即将开业，上海南京西路太古大中里，成都大慈寺项目等太古地产于1972年在香港成立，业务涵盖三大领域，包括物业投资、物业买卖，以及酒店投资和管理，主要在香港及中国内地发展商业物业。目前，公司在香港的物业组合总楼
面面积超过1400万平方呎(超过130万平方米)，其在香港已建成的主要投资物业包括太古广场和及太古城中心等。
在中国内地，太古地产于北京、上海、广州及成都拥有位处优越地段的已建成或正在兴建中的大型综合发展项目，已建成物业及正在发展的物业总楼面面积约为900万平方呎(约80万平方米)。
十一、恒隆广场大陆项目已达到9座，规划增至18座
香港恒隆集团在上海拥有徐家汇恒隆港汇广场和南京西路恒隆广场两项大型投资物业。2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场开业，沈阳第二个项目恒隆市府广场在建。之后，济南恒隆广场2011已开业，无锡、大连、天津恒隆广场项目均稳步推进，而昆明，是恒隆在内地开辟的第6个城市第九个项目。
而2006年就开始洽商的长沙五一商圈项目，由于动迁量太大，而迟迟没有启动。
规划新项目：
武汉
武汉·恒隆广场概念性方案通过，王太晖书记高度赞赏了香港恒隆的开发实力和设计水准，承诺将组建工作专班，确保在2012年6月底前实现土地挂牌。
合肥
9月16日，记者从合肥市委副书记、代市长张庆军与香港恒隆地产有限公司董事总经理陈南禄的会见中得知，恒隆广场相中了长江中路与宿州路交口的“老合肥饭店”这块黄金宝地。
来自香港投资物业的租金收入及溢利分别增长7%及8%，至14.83亿元及12.29亿元；中国内地物业方面，租金收入及溢利分别上升23%及15%，至13.93亿元及10.72亿元。集团表示，上海的恒隆广场和港汇恒隆广场，其购物商场再次录得卓越成绩；而济南的恒隆广场已于去年8月开幕，租出率达100%。沈阳的市府恒隆广场购物商场即将落成，现正进行招租，将于今年第四季开幕，其他内地发展项目亦进展良好。
恒隆集团（0010.HK）主席陈启宗曾对《第一财经日报》宣称：将在内地复制18个恒隆广场。这一数量又较其之前宣布的将在内地兴建12个大型商业项目的目标有所增加。
恒隆集团上海的2个购物中心的年业绩已经达到43亿和34亿，但恒隆集团也有看走眼的时候，上海浦东一向不为恒隆集团看好，但其香港老对手新鸿基去年却在浦东陆家嘴打造了极其成功的IFC上海国金中心，并已经赶上已开业10年的恒隆广场。
恒隆在香港并没有非常成功的购物中心项目，而其香港的老对手--太古集团，九龙仓，新鸿基，香港置地集团，和黄集团，嘉里集团等却已同时在大陆多个城市展开项目。
其中新鸿基不仅在上海北京等地拥有多个已开业及在建项目（上海国际APM最受瞩目），并和华润集团等合作了杭州万象城等项目，太古集团在上海北京成都广州也拥有多个项目
十二、万达广场在全国各地项目统计和城市分布(依据万达集团官网数据和媒体报道) 截止到2011年年底，全国万达广场总数是53个。新开业的万达广场是15个(武汉万达中心虽然也是2011年开业，但是它不属于综合体项目，故不在统计范围内)，其中江苏有4个，占26.6%，河北有3个，占20%。在建万达广场有32个，其中21个预计将在2012年开业。
已开业项目总数：53个(不包括在建项目)
项目区域分布：
华东区：上海3、江苏9、浙江3、江西1、山东3、安徽1；华北区：北京2、河北3、天津1、内蒙古2；东北区：黑龙江3、吉林2、辽宁3；西北区：陕西2、宁夏1；西南区：四川1、重庆1、广西1；中南区：福建3、广东1、河南2、湖北5。
项目城市分布：
北京2、天津1、包头1、石家庄1、唐山1、廊坊1、呼和浩特1、哈尔滨2、长春2、沈阳2、大连1、大庆1、西安2、银川1、成都1、重庆1、南宁1、福州2、厦门1、广州1、郑州1、洛阳1、武汉3、宜昌1、襄阳1、上海3、南京3、泰州1、常州1、无锡1、淮安1、镇江1、苏州1、宁波2、绍兴1、合肥1、南昌1、青岛2、济南1。
十三、凯德商用在华项目达到56个将有7个项目于2012年开业
据凯德商用演示说明书内容介绍，目前凯德商用在5个国家（新加坡、中国、马来西亚、日本及印度）共有97个项目，其中在华项目达到56个。
而这56个项目当中，正在经营的项目有42个。当中，2011年在中国就有3个商场开业，包括上海闵行凯德龙之梦、上海虹口凯德龙之梦、北京凯德晶品。未来三年内，将有7个项目于2012年开业，剩余7个则将于2013年或之前开业。
与此同时，凯德商用近期的几起大笔收购也集中在中国，包括2011年购入的苏州项目及重庆项目。
其中，苏州金鸡湖项目将建成当地最大的购物中心，开发成本约67.4亿元。重庆朝天门项目由凯德商用联合体以65亿元购得，已正式命名为“重庆来福士”，将建8座摩天大楼，这将是凯德中国的第九座、也是全球体量最大的来福士。
但显然，这还未能满足凯德商用在华的扩张欲望，未来3至5年，凯德商用在华的商业地产项目数量将从目前的53个增加至100个，这是凯德商用此前曾定下的发展计划。
为了更好地配合扩张计划的顺利进行，更多的收购势在必行。
凯德商用指出，2011年11月，中国零售销售同比增长17.3%，通货膨胀也由2011年1 0月的4.4%下降至4.2%。凯德商用预计，2012年中国的GDP将由2011年的9.5%回落至9. 0%，而信贷紧缩政策可能提供更多的收购机会。
就在凯德加码发行债券的同时，有消息就传出，凯德商用或将以股权换购或者项目收购方式介入成都佳乐国际城项目。
据佳乐国际回应，企业双方高层确有会晤洽谈，或合作开发佳乐国际城占地70余亩的商业地产，但具体合作模式尚不能确定。
据悉，目前凯德在成都已运营有德广场·金牛和凯德广场·沙湾2座购物中心，此外还有4个在建拟建项目。
十四、深国投印象城：
已开业项目：常熟、苏州、郑州、杭州、佛山（由新一城升级而来），宁波2012开业，杭州2013开业，合肥项目转给华润集团。
深国投广场：
深圳深国投广场、宝安深国投广场
新一城：
顺德新一城、惠阳新一城、北京新一城、佛山新一城（已升级为印象城）、马鞍山新一城
筹备项目：江阴、南京、扬州、林枫、天津、东莞、成都、益阳、肇庆、芜湖、重庆、漳州、湛江、泉州、茂名、男孩、长沙、扬州、南海、南昌、潍坊、淄博、绵阳、宜宾、德阳
十五、2011年，绿地在住宅销售收入上排名第三，在销售收入和面积两个指标上都仅次于万科和恒大。如果再把集团其他收入加进去，销售额达到1830亿元，已经远远超过万科，是以房地产为主营业务公司中的老大了。
当“地王”们招摇炫目暴得大名之时，低调的绿地一直在以另外的模式向南昌、南京、合肥、苏州、徐州、郑州、重庆、西安、太原、沈阳、长春等全国24个省60个城市渗透。
张玉良尤其喜欢使出“第一高楼”的杀手锏——目前绿地建成和在建超高层城市地标建
筑达15幢，其中3幢摩天楼位列世界排名前十。摩天大楼属中长期投资，资金压力大，回收周期长，很多开发商望而却步，但绿地却深研“地方政府的战略和需求”。
十六、香港新世界K11项目盘点
香港和武汉K11已经开业，上海k11今年开业之外，新世界发展还将在未来3至5年投资约80亿元，在北京、天津、沈阳、重庆、广州等地开设6至7家Ｋ11购物艺术中心。预计到2013年至2014年，沈阳及北京项目将相继落成，其中沈阳项目的面积将是最大的。
据了解，位于香港尖沙咀、已开业一年的香港Ｋ11购物艺术中心，目前每周客流量已超过30万人次，较开业初期增加了32％；去年12月营业额同比增长约1倍。目前，内地顾客消费占到商场总销售的20％左右，人均消费4700元至4800元。商场未来还将继续优化商户组合，增加餐饮、潮流服饰及化妆品等商户比例，预期今年的商场人流将较去年同期增长15％，营业额将较去年增长30％左右。
十七、东方伟业系列广场将达到20多个
东方伟业（中国）投资控股有限公司创立于1996年，目前已形成的城市综合体项目品牌包括“EASRWILL MALL东方伟业广场”、“EASTWILL TOWN东方伟业城市广场”、“E ASTWILL SHOPPING东方名品荟”等，建立了商业地产投资管理、开发建设和商业运营的完整产业链，在北京、上海、天津、福建、江苏、浙江、内蒙古、广东等全国各地快速拓展，已开业及在建项目20多个，营建面积达到200多万平方米。
东方伟业携手沃尔玛、雅高集团等众多商业巨头，开始在上海全面选址布点。
十八、万科2011年底开了第一个城市综合体,估计今明两年就会开始全国复制
十九、中航旗下的中航城在深圳、赣州还有哪里也是复制好几个了
二十、宝龙的城市广场全国至少有5个了
2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
商业地产与住宅地产的十点区别 区别一，地理位置的要求不一样。 1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求； 3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示； 4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。 区别二，目标顾客不一样。 住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。 经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌 商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一
样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。 区别三，功能、用途不一样。 住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。 区别四，消费环节不一样。 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费， 而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花多少钱？进货还要花多少钱？风险费用金需要多少钱？整个运营费需要多少钱？买得起商铺就一定能经营得起来吗？这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。 区别五，对物业的要求不一样。 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以， 对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、
美加德地产转水埠项目整体定位报告
目录 前言 (3) 第一部分：策划思路简述 (4) 报告的核心思路： (5) 第二部分项目与市场环境分析 (6) 一、项目概况： (7) 二、中观市场环境回顾： (9) 三、宏观环境回顾分析： (11) 第三部分项目的整体开发战略 (15) 一、项目地块的发展思路： (16) 二、项目的各地块体量分配原则。 (17) 三、各地块的建筑与规划协调性 (18) 四、本项目总体定位 (20) 五、本项目的命名与市场定位 (21) 六、整体开发战略 (22) 第四部分商业部分的开发战略 (23) 一、本项目的酒店性质定位。 (24) 二、项目现有商业必须把握的要点： (31) 三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33) 四、项目目标消费群定位 (33) 五、商业部分的开发思路及命名建议 (34) 六、本项目业态引进的原则： (35) 第五部分住宅物业的开发战略 (36) 一、住宅部分的总体策划思路概述： (37) 二、住宅物业目标客户群分析 (37) 三、住宅开发理念： (39) 四、住宅的产品定位 (41) 五、产品园林设计建议 (41) 六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44) 七、住宅物业的定位支持 (45) 八、住宅开发节奏与体量的建议： (47) 九、项目的开发模式建议 (49)
结束语 (51) 前言 在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。 珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。
中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜最近，由专业机构评选出的中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜出炉，如下所示： 1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司, 行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)业务倾向房地产代理分销。 2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影 响力企业,同策房产咨询股份有限公司。 5.美地行—上海本土房地产策划咨询公司，成立于2002年，服务了万达广场、 新城控股集团商业广场、夫子庙水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值 TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司 4.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业 著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 5.美地行—上海本土房地产策划公司，成立于2002年，服务了新城控股集团 商业广场、南京水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 此榜单中各公司在行业算是标杆公司，但是都有不同的业务侧重点，所以难于在同一个领域或者个案上进行比较。上海的地产策划公司比较多，商业地产策划咨询也是其中比较重要的业务模块。易居和同策是老牌地产策划公司，像美地行等
新生代公司则比较集中于细分市场和精品市场。 松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。 有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。 一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。 曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。 也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境
如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。
由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。
商业地产与专业公司的5种合作模式 一、全权委托代理 1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。 3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。 4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。 5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。 6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费（用品牌使用费）+其他公关费用】）（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等定）。 7、费用等级：高。 二、合作经营管理 1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块（多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。 2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。 3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业公司代理。 4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。 5、服务效果：对约定的效果达成目标。 6、收费说明：参照合作一。 7、费用等级：高。 三、全程现场顾问参谋式 1、名称解释：代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。 2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划，其他咨询服务。
3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。 4、操盘主体：发展商自有团队。 5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营成功。 6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用。 7、费用等级：中。 四、全程开店服务模式 1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作。 3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。 4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。 5、服务效果：按约定的效果全面达成。 6、收费说明：万元起/1个店（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等另定），一般说，高于顾问费用。 7、费用等级：中。 五、委托管理服务模式 1、名称解释：发展商对自己管理的商场无法进行有效的专业管理，将其委托给代理公司进行委托管理，按约定利润进行分成。 2、服务内容：对商场进行有效的商业经营管理。 3、适宜对象：发展商不想管理或管理不善的商场。 4、操盘主体：代理公司。 5、服务效果：按约定事项实现目标。 6、收费说明：双方协商。 7、费用等级：高。 第一种，全权委托代理。
商业地产开发商商业地产开发资质 五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"，这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工
程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"一表"是指《竣工验收备案表》. "五证"中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 "两书"可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 一、土地使用证 对购房影响重要程度 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章>>. k j-&Y{=: 二、建设用地规划许可证 对购房影响重要程度 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势 核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。 中国商业地产的三大现状 第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。 第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。 可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。 另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。 第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。 另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。 四大问题 第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。 不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。 第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。 中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目
商业地产成功运营的十大要素 第一，理念决定成败 目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。 第二，要规划更要策划 从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。 俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。 第三，整体布局事关开发成败 商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。 商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!" 第四，招商成功不等于万事成功 不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。 商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。 有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。 第五，商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业"开坏头"，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。 开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
商业地产定位的依据 2014-02-11 中国房地产策划师联谊会 商业地产规划设计 “地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。 重视选址,更要重视规划设计。现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位 很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果
关于地产开发商为什么要做持有商业的思考
讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等） 以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充 问题：为什么要做商业综合体并持有？
（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。 2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额； 3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税； 4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场
的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。 5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。 6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）
政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以 2满足区域的商业配套 2拉动消费需求 2增加税收和就业机会 2商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，
2020年中国商业地产行业市场现状及发展前景分析未来将 进一步加强精细化运营 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。 2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。
2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情 影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型 购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。 2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。
营销策划中心2016年1月 目录
一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）
彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势
湖南农业大学 本科毕业论文(设计)题目：商业地产项目定位研究 学院：建筑学院 专业班级：工程管理0501 学号： 2005228213 学生姓名：刘玉栋 指导教师姓名：胡齐 指导教师职称：助教 二○09年六月日
摘要 近年来,随着国家对房地产市场的调控以及住宅市场越来越激烈的竞争,房地产行业的资本大量的涌入商业地产领域。在商业地产飞速发展的同时,也暴露出很多问题,如空置率高、同质化现象严重等。造成这些问题的主要原因之一是因为缺乏准确的项目定位。对于商业地产项目开发而言，定位起着方向性和纲领性的作用，影响了整个商业地产项目的发展方向和前景。本文首先结合商业地产行业特征, 对商业地产定位与住宅定位进行了比较分析，并分析商业地产项目定位存在的若干问题，又提出了应对的策略，然后构架商业地产前期定位的理论框架，为商业地产在前期论证中指出了论证的方法和步骤，以期望增加商业地产开发的科学性。 关键词：商业地产；定位 Location of commercial real estate projects In recent years, with the state regulation of the real estate market and residential market, increasing competition, the real estate industry, the influx of capital a large number of commercial real estate. Rapid development in the commercial real estate, but also exposed many problems, such as high vacancy rate, the same phenomenon and serious. One major reason for these problems is the lack of accurate project location. For the purposes of commercial real estate project development, direction and programmatic orientation plays a role, affecting the entire commercial real estate development projects and prospects. This paper combines features of commercial real estate industry, for commercial real estate location and positioning of a comparative analysis of residential and commercial real estate projects targeting of several problems, the strategy also proposed deal, and then structure commercial real estate pre-positioning of the theoretical framework for commercial Real estate in the early demonstration that the demonstration of methods and steps to increase the expectations of the scientific nature of commercial real estate development. Keywords: commercial real estate;position