定义：
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产
概述：
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。
介绍：
商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
九里地产机构作为商业地产研究专家，常年从事商业地产开发的研究和咨询顾问服务，擅长于为城市综合体制定开发和经营定位、确定开发主题、提出建筑功能、担任设计顾问、投资分析顾问商业经营与管理顾问等。九里地产机构常年对写字楼市场进行跟踪研究，可为各类写字楼根据市场情况提出功能定位、目标客户分析确定、平面布局、设备设施要求及投资分析、客户服务要求以及绿色建筑体系认证等开发细节的跟踪开发服务和咨询服务。
九里机构拥有成熟的商业开发经验和广泛的商业经营资源，可为集中式购物中心、大型商场、分散式商铺、主题商业街、销售式商铺等各类商业项目提供市场研究、市场定位、主题确定、商业业态分析、招商等服务，并提供商场管理和商业物业管理咨询服务。
九里地产机构全程服务及担任顾问的项目包括北京北四环技术交易所大厦(原第三极创意天地大厦)、东三环某写字楼的功能定位和绿色建筑认证、北京大栅栏商业区改造、鄂尔多斯普泰集团的位于城市核心区的城市综合体、鄂尔多斯伊金霍洛旗宏泰国际购物中心、东胜区鄂尔多斯大街商业改造项目、北京海淀区海淀图书城商业街、北京三路居矿产品交易中心等。
商业地产模式
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
商业地产类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购
物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。、第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。
商业地产运作
招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。最近一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：
销售原则
一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因
为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适
用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。
在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域
大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业
主更专业！而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、招商要善于借助专业招商机构在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售
业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主
要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融
资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等
物业类型。
商业地产的六大要素
一、只租不售
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
二、准确定位
（一）定地址选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45 万平方米，商业面积25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10 平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000 元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。（二）定客户目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3 万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。（三）定规模购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10 万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53 万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面
积最好是10 万平方米左右。最大面积也不要超过20 万平方米，超过20 万的，增加的都是无效益或低效益面积。
三、招商在前
一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：（一）确定主力店主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL 里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL 里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL 的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL 里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个MALL 里做了五个百货店，而且生意都好。（二）选择次主力店万达的主力店已经有16 家，现在缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有30 万种商品可以选择，目前在中国，只有10 万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000 平方米的次主力店。现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。我考察过广州和上海的两个MALL，通过朋友关系找到我，他们看中万达有十几家战略合作伙伴，请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我30%的股份。但他们做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统500 公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了。超市至少要1 吨承重，建材要4 吨，图书要2 吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。这两个项目，一个40 多万平，一个20 多万平。现在是欲罢不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。
四、规划设计
主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：（一）交通体系规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。（二）高度、荷载不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1 吨，图书要2 吨，建材要4 吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。（三）留有余地我们做前几个店时，高度平均5 米多，当时觉得够了，当时我们还没有与时代华
纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是9 米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。
五、成本控制
成本方面注重三点。一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。
六、物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。
社区商铺
概述
社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性，以及市场的关注程度，单独对住宅底层商铺做介绍) 按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态，这实际上是比较符合社区商铺的经营特点的。
主要经营
社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美
容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
住宅底商
概念
按照第一章中对商铺的分类，住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的商用铺位。写字楼底层也有商铺，而且进入国内商业房地产市场的时间已经很久，比如，北京丰联广场很大程度上讲，就属于写字楼底层商铺，经过长期市场竞争，其市场价值已经得到了市场的认同。写字楼底层商铺的市场环境、运营特点和住宅底层商铺有很大的区别，我们将在第10章中加以介绍。住宅底层商铺(后面，简称“住宅底商”)是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，建筑底层商铺未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。住宅底商与社区商业配套是不同的,严格意义的住宅底商与社区商业配套也是有区别的。标准住宅底商和写字楼等都属于“公共建筑”，而商业配套设施属于“配套公共建筑”，二者的税费、经营运作模式完全不同。散户能够直接进行投资的只有标准住宅底商。
类型
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。1、按照服务区间划分按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如“今日家园”、“似海怡家”、“现代城”的底商。2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底
商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。1)概念型住宅底商概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到“老番街”，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。2)潜力型住宅底商潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。“潜力型”住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。3)商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件(如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位“套牢”。
特点和影响
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。1、零售型社区商铺(1)、规模特点零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。(2)、规划设计特点零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的
层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。(3)、经营特点▲商铺的形式社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。▲投资回收形式社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。2、服务型社区商铺(1)、规模特点服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。(2)、规划设计特点服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。(3)、经营特点▲商铺的形式
铺面商铺和铺位商铺
铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。▲投资回收形式目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
1、建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营
者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。
2、铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。
3、经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
4、投资回收形态
目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
商业地产定位
无的放矢是指没有目的的射箭，射箭可以无的放矢，商业却不能没有定位。按照商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定基本策略的重要步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的基础，市场定位是项目成败的转折点。
项目定位释义
1.定位释义简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点：定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定位，而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了，全盘皆输。所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。定位的核心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？如果我们定位方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？
定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。2.项目定位内容商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。如此等等，说明定位的内容非常丰富。上述各种定位中，功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。例如，一个项目的用地性质是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束。但在确定功能的大方向下，功能设计细节则要根据客户定位的结果确定，客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展，也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要，例如，大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。价值定位既是上述定位的结果，也会影响定位方向。例如，价值最大化方案不但要求开发商从长远考虑问题，还要考虑自身实力。风险最小化就要降低销售价格、采取最稳妥的功能定位方案，定位有开发商的价值取向决定。
项目定位程序
有些项目规划功能十分清晰、要求严格，使问题的定位简单化，例如，社区商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂，简单的市场分析就能得到比较准确的市场结果。但对于大型项目，规划部门功能定位笼统，存在定位空间，在单一功能无法满足或者需要辅助功能的情况下，就需要按照程序决定 1.辨析定位问题在项目分析以及经验分析的基础上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。例如，写字楼底层的空间应该做什么用途最好？底商发展餐馆是否合适？发展大型超市与产权市商铺哪个最好？谁有可能投资购买物业？正确地提出问题，就相当于定位问题成功
了一半。所以我们应该善于提出问题，提出的问题越尖锐、越深刻，得到正确结论的机会也就越多。 2.识别细分市场根据调研结果分析市场，进行细化。例如，北京某大厦准备整层对外销售，策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：（1）政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。（2）金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。（3）大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。（４）行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。 3.选择目标市场并进行评价别更上例中，为了使细分市场的识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：第一，细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的赢利潜力；第三，公司目标和资源。标准分成A、B和C三级，逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场（政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司）是理想目标4.确立定位体系所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群，也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落，具有系统性、整体性、和谐性的特点。 5.评价定位体系一个物业的市场定位是否正确，体现了物业的价值，我们应予以系统评价，比较多方案。
商业地产的分类
一.使用功能分类
泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。
二.地域性分类
根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。
三.服务对象和辐射范围分类
有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
商业地产 一、商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。 二、商业地产的好处 1、长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。 2、资产升值 例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。 3、不受经济周期影响 在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。 那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。 4、提升城市竞争力 （1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。 （2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。 三、商业地产的劣势（对于开发商） 1、实力要求 首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元，20%——30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。 其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。因为商业地产是统一运营、统一管理的模
商业地产之现状及经营危机 假如出售出去，同时差不多招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也确实是必须保持租户的长期运营的经营成功，然而大量的广告促销费由谁来投入并不明确。如北京巨库特不清晰其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一特不行的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在《北京现代商报》报道中商户反映的问题确实是第三个问题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，然而一旦商户经营不行退租，投资人的问题将立即暴露出来，现在才是开始。 定位之痛——战略与战术博弈 战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。项目的包装在战术营销上特不重要，依照其定位或者讲其战略，在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费专门大心思。因此，
最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及铺天盖地的销售广告和推广活动，据讲在此攻势下一段时刻销售得特不行，价格每平方米达到4-5万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。然而今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况，重要的缘故依旧其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。关于一个2-3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，然而必须尊重商业规律。 在商界有一个重新定位的经典案例确实是北京的甘家口百货商场。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店进展方向，然而开业专门长一段时刻生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
重庆市高新区的发展 重庆高新区于1991年3月经国务院批准成立，是首批5个国家综合改革试点开发区，先后被评为全国先进高新区、国家级软件产业基地、高新技术产业标准化示范区、国家生物产业基地、高技术服务基地和科技兴贸创新基地。重庆高新技术产业开发区位于重庆都市发达经济圈核心区、两江半岛中心地带、成渝经济区重庆门户，是重庆市发展高新技术产业和改造提升传统产业的重要基地。 2010年10月，重庆高新区管委会重新组建，新规划面积70平方公里，其中：东部石桥铺、二郎改造提升区20平方公里，西部金凤、含谷、白市驿组团拓展开发区50平方公里。经过二十年的发展，重庆高新区已形成良好的产业基础、较强的科研实力和完善的配套体系，站在了加快“三次创业”、推进跨越式发展的新起点。2011年，重庆高新区实现地区生产总值430亿元，同比增长28.36%；工业总产值903亿元，同比增长31.44%；技工贸总收入1100亿元，同比增长19.7%；全社会固定资产投资167亿元，同比增长234%；招商引资实际到位资金79亿元，其中实际利用外资3.1亿美元；出口创汇11亿美元，同比增长37.5% 2000年重庆高新区加大招商引资力度，完善招商引资奖励办法，积极筹备和参加重庆市"一会一节"、重庆高交会、深圳高交会及澳门国际投资贸易展览会、厦门投资贸易洽谈
会、福州名优产品展销会等活动，组织高新区企业到国外招商促销，成功引进和记黄埔、中国普天、重庆奥普泰投资1,730万美元开发的SDH光传输设备项目；美国电子商务公司、美国开路鹏公司与重庆宏声新思维公司合作的EC-CHONGQING项目；海虹控股与重庆金卫公司合作投资1.57亿元的医药信息化项目；总投资8,000万元的康元生物胃病疫苗项目；注册资金1.8亿元，总投资10亿元的重庆信息港宽带网络公司的宽带网项目；重邮信科的TD-SCDMA项目；信威公司的100万台手机生产项目等。全年新增"三资"企业投资总额6954万美元，实到外资1200万美元。 2011年，高新区成功获批国家生物产业基地、高技术服务产业基地两块“国家级”牌子，成为西南地区首个“国家高新技术产业标准化示范区”。每年安排科技创新奖励扶持资金将超过1000万元；形成较为完善的科技创新金融体系，大力争取纳入国家“新三板”扩大试点范围，新培育梅安森科技公司成为2011年全市首家在创业板上市企业；加快与三军医大等高校和科研院所建立“产、学、研、服”战略联盟，为促进科技创新及成果转化提供强力支撑。2011年，新认定国家高新技术企业20家，成功申报高新技术产品74项，成为重庆市知识产权试点区和重庆市首批市级“人才特区”。高新区舒适宜居，市场繁荣，坐拥彩云湖国家级城市湿地公
白皮书《时空的革命》 共36页 第一部分：总述 1、封面：LOGO 书名 2、前言（1P）封二 空间的聚集，必然导致时间效率的提高。 ——史蒂芬·霍金 扉页 港鹏·成都银行中心(LOGO代)——CBD动力核心！ p2-5: 3、标题： CBD——时空由此改变（4P） 时空的结构影响着物体运动和力作用的方式。空间与时间互为影响,而时间就是事物发展变化本身。 ——《时间简史》 中央商务区,英文简称CBD（Central Business District），是指在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。 CBD，一改以街为市、自发形成的传统商务模式，以高度集中城市配套资源（商务、商业和住宅多以2：1：1的比例分布）、与世界同步脉动的经济节奏，从而改变并不断优化商务区内空间构成，时间效率与空间构成相互作用及整合，由此带来了一种全新的、高效运转的商务办公方式，这就是经济全球化时代的中“时空的革命”。 第二部分：立意与支持 p6: 标题：金融——CBD时代的原动力（1P） CBD，是任何一个具有浓重文化气息和商业传统的城市，在谋求国际化发展进程中，不可回避的重大选择和必由之路，而CBD的核心驱动力又来自金融，举凡世界知名CBD，无不是建立在金融业的极大聚合基础之上。通过对金融业如银行、证券、保险、基金、投资和管理机构的高度聚集和掌控，全面调集交通、讯息、商业、文化和咨询、服务等行业优势于一体，以强大的凝聚力和辐射力带动地区经济质的飞升，金融便以无可替代的地位成为CBD的核心，是取决CBD形成和发展的关键所在，纵观世界著名CBD，皆可充分应证此点。 p7 曼哈顿——世界经济中心（1P）
2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
某地产年度营销推广方案(doc 12页)
滨河国际2010年年度营销推广方案 第一部分：市场分析 第二部分：项目现状分析 第三部分：项目2010年推广思路策略 第四部分：项目2010年营销推广计划 第五部分：项目2010年媒体策略及计划
二、2009年临沂房地产市场分析 临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的2009年，通过2008年底出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市，受市场影响也是巨大，09年整个房地产虽然没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房地产市场的存量来看，虽然09年市场一路走好，但是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多，就算是需求增长，但是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。 第二部分：项目现状分析 一、销售现状分析 2009年，滨河国际项目在各方的协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、别墅32套），完成销售面积27799.26㎡，完成销售金额1.19755亿元。 自2009年3月进入本项目工作，我司针对项目特点及市场情况，运用卓有成效的营销手段，有效扭转了项目一度滞销的局面，实现了项目知名度的提升及项目较快销售。 二、项目现状分析 ●工程现状分析 A地块一期房源全部为现房，产品形态为小高层、高层、和叠加别墅，二期预计于2010年4、5月份动工，产品形态为独栋别墅、多层花园洋房、高层。 ●2010年可售房源分析 A地块一期可售房源： 在售剩余房源:别墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）； 预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达到200余套）； 二期房源：独栋别墅、多层花园洋房、高层（暂未统计）。 ●项目营销推广现状分析 回顾整个09年的营销推广工作，由于整个市场和项目自身的原因，一直以促销为主要推广
北京市城市商业地产发展现状 一、商业地产发展态势良好 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。 具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。 二、各个商圈商业物业供应充足 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之
首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。 朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。 北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。 为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000
金利来广场2015年度整体营销方案 金利来广场专案组 2015年3月1日
【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略
项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、 推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：
三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”
本科生毕业论文（设计） 题 目： 房地产营销模式综述 姓 名： 徐 胜 学 号： 200907042008 系 别： 资源管理与环境科学 年 级: 2009级 专 业： 房地产经营与估价 指导教师 殷清慧 职称： 讲师
2011年 05 月15日 安顺学院毕业论文任务书 资源管理与环境科学系房地产经营与估价专业 2009 年级学生姓名徐胜 毕业论文题目：房地产营销模式综述 任务下达日期：2011年 01 月 01 日 毕业论文写作日期：2011 年 01 月 01 日至2011 年 05 月 10 日
学生签字：指导老师签字： 摘要 我国房地产在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国曾出现各种各样的管理模式，其都是为了适应新的发展速度。加上房地产开发商投资的速度不断加快所投入资金量不断加大资源占用多，未来经济发展又面临有许多不确定因素，所以不断更新新的营销模式对促进房地产产业的稳步发展和带动整个国民经济健康发展乃至维护整个社会的稳定有着时分重要的意义。 关键词: 房地产营销营销新模式市场 4PS 4RS 4CS GIS VR
引言：随着我国房地产市场的发展和社会经济不断出现新型的发展方式，房地产在国民经济中的作用日益突出，房地产市场营销逐渐受到人们的重视。尤其是在带动整个社会经济方面起着带头和主干的作用。房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立以消费者为中心的现代营销观念，满足市场对房地产商品的需求，同时要改变和更新以前的营销模式，使得能在满足消费者消费的同时又能带动市场经济的运转，且又能为企业创收，我国房地产市场空置率居高不下，症结在于市场结构性过剩，有效需求不足。因而在房地产开发中，运用市场营销的观念进行开发，提高有效供给，改变新的营销理念成为房地产开发商的紧要任务。在日趋激烈的房地产市场竞争中，为适应市场环境变化，开发商的营销理念也在不断变化、发展。对日益竞争激烈的房地产市场而言，目前人们安居的基本要求开发商都已能满足，这时房地产开发企业的自身优势和开发决策是否适应目标消费者的需求，就显得至关重要。因此，房地产商应从市场营销组合出发，寻找并发展自身竞争优势，不断调整经营策略，围绕消费者满意战略进行观念创新。因此更新营销模式是房地产发展的核心内容： 一、房地产市场营销观念 房地产营销观念是指：我国房地产市场空置率居高不下，症结在于市场结构性过剩，有效需求不足。因而在房地产开发中，运用市场营销的观念进行开发，提高有效供给，就成为房地产开发商的紧要任务。在日趋激烈的房地产市场竞争中，为适应市场环境变化，开发商的营销理念也在不断变化、发展，下面几种营销理念具有一定的代表性，值得关注。 二、国内外市场营销概述 1 美国市场学者尤金·麦卡锡将市场营销分为宏观市场营销和微观市场营
２０１８年广东产业地产白皮书
前言
目录 结语 17广东产业地产发展宏观环境分析4 物流地产市场观察JLL 观点产业园地产JLL 观点市场观察13 14 12 10 11 8
中国制造2025是中国版的“工业4.0”规划，要实现工业大国到工业强国的转变。 其中，作为实体产业承载与布局的产业地产，也将迎来春天：广东产业地产发展宏观环境分析 ? 楼市调控继续推进，广东省将严控商业地产项目审批，房地产企业开发商业地产项目更加谨慎，部分资本涌入产业地产； ? 规划和政策为广东产业地产发展提供良好支持。 广东省生产总值与工业增加值基本经济指标 在全国产业升级的大环境下，广东省 逐渐步入“经济新常态”的发展阶段， 产业改革继续深化。广东省GDP 增长 速度、工业增加值增速均有所放缓。 2016年全年，广东实现地区生产总值 7.95万亿元，同比增长7.5%。 一线城市继续处于领导地位 广州、深圳是广东省内的领军城市， 在产业升级转型及优惠政策等的引导 下，两市经济增长持续良好，科技地 产蓬勃发展，受文化创意产业、电子 商务等产业兴起，拉动新兴工业地产、 物流地产的开发潜力。 “双发动机”协同发展 2016年，珠三角地区九市除肇庆外 的GDP 增速均超过全国平均水平；粤 东、粤西、粤北地区经济强势增长有 所减缓（规模以上工业增加值平均增 长7.6%，比珠三角高0.9个百分点； 固定资产投资平均增长7.1%，比珠三 角低4.2个百分点,增速创新低—2016 年数据）。产业地产具有广阔市场 在新常态下，作为广东重点发展战略，产业转型升级仍是未来3-5年的主攻方向。作为产业转型的载体，产业地产也具有广阔的市场。
2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况
纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场
房地产年度营销方案 2017年了，新年新气象，房地产如何制定年度营销计划呢？下面是美文网小编收集整理的房地产年度营销计划，欢迎阅读。 房地产年度营销计划篇一 在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划。我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。 20xx年是我们地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划： 一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期。间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。 2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。 3、第三季度的十一中秋双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。 4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！ 二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于
重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积3年数据洞察报告2019版
序言 重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积数据洞察报告从房地产开发企业房屋竣工总面积，房地产开发企业住宅竣工面积，房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积，房地产开发企业办公楼竣工面积，房地产开发企业商业营业用房竣工面积等重要因素进行分析，剖析了重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状、趋势变化。 借助对数据的发掘分析，提供严谨、客观的视角来了解重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状及发展趋势。报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗而得。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用此报告需注明出处。本报告以数据呈现方式客观、多维度、深入介绍重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积真实状况及发展脉络，为需求者提供必要借鉴及重要参考。
目录 第一节重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状 (1) 第二节重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积指标分析 (3) 一、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 三、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积占全国房地产开发企业房屋竣工总面积比重统 计 (3) 四、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积同全国房地产开发企业房屋竣工总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节重庆市房地产开发企业住宅竣工面积指标分析 (7) 一、重庆市房地产开发企业住宅竣工面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅竣工面积现状统计分析 (7) 三、重庆市房地产开发企业住宅竣工面积占全国房地产开发企业住宅竣工面积比重统计分 析 (7)
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目
重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积3年数据分析报告2019版
序言 本报告剖析重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积重要指标即房地产开发企业商品房销售总面积，房地产开发企业住宅销售面积，房地产开发企业别墅、高档公寓销售面积，房地产开发企业办公楼销售面积，房地产开发企业商业营业用房销售面积等，把握重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积发展规律，前瞻未来发展态势。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积分析报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察，体现完整、真实的客观事实，为公众了解重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。
目录 第一节重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积现状 (1) 第二节重庆市房地产开发企业商品房销售总面积指标分析 (3) 一、重庆市房地产开发企业商品房销售总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业商品房销售总面积现状统计 (3) 三、重庆市房地产开发企业商品房销售总面积占全国房地产开发企业商品房销售总面积比 重统计 (3) 四、重庆市房地产开发企业商品房销售总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、重庆市房地产开发企业商品房销售总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业商品房销售总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业商品房销售总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、重庆市房地产开发企业商品房销售总面积同全国房地产开发企业商品房销售总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节重庆市房地产开发企业住宅销售面积指标分析 (7) 一、重庆市房地产开发企业住宅销售面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅销售面积现状统计分析 (7) 三、重庆市房地产开发企业住宅销售面积占全国房地产开发企业住宅销售面积比重统计分 析 (7)
“大商业”和“小商业”的完美结合 —社区商业的未来发展趋势 先抛开我们的题目，说些北京的商圈发展模式，2002年以前，我国的商业地产开发，基本不存在系统的规划和运营，其运营和管理基本也仅仅局限收取租金和提供简单的物业管理方面。随着经济的快速发展，原有的商品零售和批发的市场已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求；复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得了快速发展。 北京的商业共分为以下几种模式： 1、住宅配型套商业 此类商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中大商场式设计，对商业业态的满足度较低，以致使用价值降低，造成后期销售困难。随着开发商项目经验的积累和相互借鉴，原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑规划转变，对商业布局、铺位面积、商业配套设施的建设日渐成熟合理。为了迎合区域投资客群对商铺投资的需求，形成了以住宅项目为依托的临街独立商铺。业态以便利店、药店、美容美发为主。 2、大中型集中商业 此类商业最早发源于政府规划的大型商业项目或购物中心类开发，随着国际资金的介入，初期项目教训的积累，开发商视野国际化等因素开始朝两个方向转变：其一是集中商业的规模更合理化，更符合市场需求，更具备合理的风险控制。其二是对前期市场分析、商业定位、商业规划设计的研究日益深入。一些比较成功的商业项目诸如华贸中心、万达商业广场等开始出现。 3、特色主题商业街 此类商业模式最初起源于非配套商业项目开发，经历了盲目定位到方向集中
的历程。由最初的盲目打造商业步行街向细分市场转变。目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类项目在北方更多的开始走细分市场的路线，选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲服务类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越来越多的成功的特色街区开发案例，譬如中国红街。从未来发展看，这种特色街区作为商业中心、区域性商业必要的组成部分，将会进一步放量。 这种特色主题商业街目前收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。 4、租售并举类集中商业 最初商业地产的开发商无论项目规模大小，均盲目追求销售回款，导致很多集中式商业，或者大型商业的经营失败，如“巨库”、“碧溪”等项目。此后，万达地产率先尝试“主力店+商街”的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺的销售，但由于最初的摸索缺乏经验积累和借鉴，对商业经营特点和规划布局肌理认识不够，因此一些初期的项目遭遇经营危机。 通过经验的积累和总结，目前，一批具有创新特点、规划的较为合理的租售并举类商业地产项目开始投入市场，分为两种模式，一种为“主力店+商街”模式，如望京“六佰本”，50%进行主力商家的招商，其余50%商街部分，进行分割销售，创下望京商铺单价新纪录；另一种为“主力店+街铺”模式，如大钟寺商业广场，主体商业租赁为主，临街切出部分街铺进行销售，创下北三环商铺单价新纪录。 5、专业市场模式 此类地产区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以