BIOBAY 苏州工业园区生物纳米园 一、本园区的定义（是什么） 二、为什么要打造这样定义的园区 三、有什么能力，有什么信心来打造该园区 四、如何打造 五、前景评估（关键经济效益和财税指标） 六、当前项目现状及面临需要解决的问题
BIOBAY园区是怎样定义的 BIOBAY致力于聚集包含“药物研发、诊断技术、纳米技术、医疗器械开发、研发外包服务”等技术含量较高，附加值较高，有自主知识产权的创新企业和机构的“科技载体”，是中国与国际顶尖生命科学技术发展创新同步的世界级研发平以打造“中国生物科技和纳米技术产业腾飞创新平台”为己任。 是科技部指定的“中国纳米科技国际交流平台”，是获得国家批准的“国家级纳米技术国际创新园”。 BIOBAY园区位于苏州工业园区独墅湖高等教育区核心位置的重要地段，占地约1300亩（86.5公顷），规划总建筑面积约100万平方米。
（1）国家鼓励园区自主创新，“生物医药与生命科学”是作为高新技术产业之一和重点发展之一。 （2）苏州工业园区2006年面临“二次创业”的关键期，以极大的勇气和魄力当仁不让的选择了“生命科学”作为“二次创业”的“急先锋”。（3）引擎引导效应——中国科学院纳米技术与纳米仿生研究所2006年正式落户苏州工业园区，成为区域科技成果产业化的引擎。
（1）政策可靠——只要拥有自主知识产权，政府不介意企业大或企业小，政府都以最高的效率最有效的方式支持。 各类补贴齐上阵——针对创业创新人才，有安家补贴；创办的高科技企业，有启动资金，房租优惠；企业雇佣的员工有薪酬补贴。 对于微小企业，只要拥有自主知识产权,尽管风险大，政府给予支持，若经专业机构评估后具备发展潜能，政府会给予更大力度的支持。 若企业能实现一定产值，给予科技成果转化基金。如园内企业——吉玛基因，最近获得江苏省给出的500万重大科技成果转化基金，苏州工业园区自动配套给予250万。 大企业（跨国公司）和有一定规模的中小企业可以享受到各类优惠政策。另外，针对跨国公司的自主研发实力不在国内，本身生存能力较强，资金不缺，给予的政策会偏向支持他们更快速地找到大量合适的人才，以及人才培训，这样使得项目能够更快地启动。 支持的获得与企业自身的投资、发展状况、员工素质、专利数量都是相匹配的。 （2）服务专业——BIOBAY的团队都有专业背景。 BIOBAY致力于帮助企业获得合适的政策扶持，诸如：产业服务部，有一半的人员为企业申报提供咨询和培训。 第一，针对企业往往不能有针对性的了解相关政策，产业服务部直接提供政策咨询和政策对接服务； 第二，海归创业针对中文申报材料的精确表述有所欠缺，给予直接指导服务。 第三，申报过程，需要经过多轮专家面试。BIOBAY提供针对性的辅导培训，引导企业申报，提高企业竞争力，增加获得投资的可能性。 另外，通过协会支持希望回国创业，但不知道哪些地方政策如何，哪些地方环境如何，哪些地方更加适合，给予全方位指导和支持。
广场调查报告——圆融时代广场 1、广场总概 苏州圆融时代广场位于工业园区金鸡湖东岸，园区钻石地段，未来CBD 核心位置。项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，并有高档住宅群分布周边。广场占地21万平方米，建筑面积为51万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的商业综合体及一站式消费的复合性商业地产项目。 广场分为五大区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万平方米的购物中心，在规划上更注重人的体验，综合考虑了商业和旅游的价值体系。广场交通网络四通八达，现代大道、机场路、金鸡湖大桥、苏胜大桥、金鸡湖隧道、独墅湖隧道等遍布周边。公交线路与水上巴士将金鸡湖周边与时代广场连为一体；六大地铁出入口连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。 从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较超前。 2、 人流导向 圆融时代广场区位总平面图
外部流线：华池街连通园区主干道，人流主要从现代大道进出。 内部流线：地面上，由华池街串联起主道，在周边四块区域展开流动人群，同时在天幕下形成一条完整的流线；空中由一条走廊连接生活休闲区与久光百货，疏散部分人流。 3、功能分区 生活休闲区：包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场，充分满足家庭式消费久光百货区：17万平方米的苏州久光百货，目前是苏州也是中国大陆单一百货店最大面积的旗舰商业航母，汇聚了世界及国内一流品牌时尚潮流产品，为苏州注入时尚都会魅力圆融天幕东街：由多个独立建筑有机串联，全权代言活色生香的游购情景体验 圆融天幕西街：汇集环球无国界美食 商务办公区：由四栋国际标准写字楼组成的CBD地标级国际商务建筑 4、区域连接及周边联系
苏州房地产案名集 天地源·橄榄湾|圆融时代广场|上海公馆|聆湖丽墅|左右逢园|金色尚城|华源上海城|家居装修|石湖庭园|枫江居|阳光伊比萨|别墅社区|湖滨山庄|西城朴墅|成峰商苑|天伦随园|国香园|欧风商业街|高成上海假日|时代广场|新港名馨主语城|锦绣苏州|新五洲|碧瀛谷|星城铭座|南门商务中心|东方假日城|加城新天地|东湖水岸花园别墅|中旅·蓝岸国际|大唐花苑|韵动汇|隽御湖畔天城|海尚·壹品|华庭苑|荣盛阳光名邸|丽晶星河|创智赢家|紫竹园名人居|狮山丽晶|自由之邑|中澳广场|书香国际|玉花苑|雅韵花园（二期）|天骄锦城|十八岛|名城映象|城市枫景|尼盛·青年城|SHOPPING新天地|嘉和丽园|万杨服务公寓|越湖名邸|山水华庭|相城商业一条街|葑谊小区|金光大道|美田山水之恋|嘉业阳光假日|润福园|水岸清华|伊顿小镇|泉景花园|建安别院|湖东·新街口|第五元素|光大银行大厦|碧波二村（售完)|兴鸿清水湾|盘蠡花园别墅|玄妙广场|政园小区|华通商业广场|江南人家|玲珑湾|新港世纪花园|新康星辰|馨湖园|苏州凯悦|新港名都花园|百悦大酒店|大湖城邦|南丰花园|今日家园二期|镇湖绣品街|水城丽都|新家|阳光地带|第三置业|石湖之韵|紫竹苑|美墅缘|草堂之春|太湖美山庄|金水湾|时代花园|金都大厦|开元碧水湾|华泰家园|嘉多利花园|文萃苑|太湖古北雅园|绿洲明月湾|华阳花苑|秀泾苑|御葑庭|华美家园|东吴花园|观前庭院|盘蠡花园|汇盛花园|新侨大厦|桃坞巷|第三大街|南都绿洲（桂苑二期）|平齐花苑|石路金座|欧洲城|绿城花园|竹之苑|太湖山庄|太湖高尔夫山庄|锦丽苑|新景苑|石湖华城|龙城-地中海|格林峰景苑|佳林花苑|聆香雅院|泰泓花园|金枫苑阳光水岸|天伦花园|浒通商业百汇|绿地阳澄名邸|新港名城花园|澜韵园二期|御墅花园|中海湖滨一号|湖畔花园|发现之旅四季新家园|美田东渚财富广场|中海半岛华府|狮山丽舍|馨泰花苑|华园春天·金邻苑|IALA国际自由水岸|嘉湖阁|雅阁花园|翡翠国际社区|国际上湖|运盛美之苑|华园四季|甪直·旺府井大街|华城美地|明清一条街|香溪琴谷|润捷大厦|新城鹿港南都|翠坊易居|信息大厦|南城丽景|新城翡翠湾|嘉业阳光城|康桥丽都|太湖·西溪里|世家留园|太湖之星|春申景城|洞庭明月湾|橘子国|泰盛绿岛|张家港保税区国际金融中
产业园区-苏州工业园区案例分析
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苏州工业园 1.案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公 里，其中中新合作区80平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 苏州工业园功能组成、功能载体： 产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园 创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技 生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11
休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏 州物流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区 两大行业：生产服务业、生活服务业 三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖 四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心 五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。 （2）宏观——空间布局模式 用地类型 比例 面积（ha） 居住用地 1524.2 24.0% 公共设施用地 442.7 7.0% 工业用地 2119.7 33.4% 其中：高科技工业 375.8 5.9% 普通工业 1743.9 27.5% 空间布局——圈层+轴线 圈层
1.商铺租金最贵：东方广场之东方新天地 2.入驻品牌最多综合体：华贸中心 3.吸引人气最成功：西单大悦城 4.最老资格综合体：北京国贸1期 5.写字楼租金最贵：国贸三期 6.商业业态最丰富的综合体：北京世纪金源综合体 7.硬件设施最高端：银泰中心 8.“体验性”最极致综合体：北京蓝色港湾 9.绿化最丰富的综合体：力宝广场 10.转手次数最多综合体：盘古大观 11.设计最前卫的综合体：银河SOHO 12.最受投资者青睐综合体：三里屯SOHO 13.最适合复制的综合体：上海五角广场万达广场 14.百姓口碑最佳综合体：上海新天地 15.绿色生态最突出：白金湾滨江综合体 16.运营效果最好：恒隆广场 17.商业规划最合理：深圳万象城(华润中心) 18.世界上最高的豪华酒店：京基100 19.“千亿龙头”的第一个综合体：万科九州天誉 20.最有度假氛围：益田假日广场 21.开发商背景最硬：深圳保利文化广场 22.最被人期待综合体：广州太古汇 23.最有文化韵味综合体：武汉新世界k11艺术购物广场 24.最亲民的综合体：武汉世界城光谷步行街 25.最成功的“烂尾楼”改造综合体：成都富力天汇 26.音乐主题最佳综合体：成都音乐东区公园 27.最大室内人造海洋：成都新世纪环球中心 28.产品设计最抢眼综合体：成都阳光新业广场 29.最大文化演艺综合体：成都大魔方 30.区域升级最明显：南宁航海国际城
31.商业体量最大综合体：重庆龙湖时代天街 32.最典型低密度公园式生活中心：重庆协信城立方 33.最成功的改造项目：重庆大融城 34.主力店引入最成功：南亚风情第一城 35.区域最佳气质项目：同德昆明广场 36.造型最拉风的城市综合体：天津星耀五洲 37.最出色的水景综合体：南京水游城 38.区域推动力最强：长沙运达国际广场 39.最好的家庭型购物中心：合肥之心城 40.细节最精致的综合体：沈阳万象城 41.最钟情“地标”综合体：郑州绿地千玺广场 42.最四通八大的交通枢纽综合体：上海虹桥综合交通枢纽 43.交通改造最彻底综合体：石家庄新源NASA 44.最密集的“高楼”综合体：呼河佳地成吉思汗中央广场 45.全球最大LED天幕：苏州圆融时代广场 46.电影主题最佳综合体：苏州广电总台国际影视娱乐城 47.最有历史感的综合体：佛山岭南天地 48.最能代表城市变迁与升级综合体：大同东小城 49.入驻品牌最高端：太古广场 50.最豪华的“邻居”：天津宝龙国际中心项目 51.最国际化综合体：香港IFC 52.最有旅游价值综合体：澳门威尼斯人 53.最高地标综合体：台北101
苏州圆融时代广场专题案例研究
一、项目基本情况 ?项目区位 ?总规模及经济技术指标?开工及开业时间 ?项目总体定位及商业定位?项目经营模式 ?项目投资运营单位
项目区位 地理位置—— ?圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。 ?工业园区是由中国和新加坡两国合作开 发经过近15年的建设和发展，目前已转型 成为面积280多平方公里、集现代工业、 商业服务业于一体，教育、医疗等公共设 施配套齐全的新城区，未来苏州CBD。 ?居住在苏州工业园区的人口现达到50万 ，其中有大约数万外籍人士。园区的居住 人口目标是110万。
项目区位 交通状况—— ?目前，圆融时代广场毗邻现代大道、机场路、金鸡湖大桥等主干路；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端； ?未来，正在未来建设中的轻轨一号线在此规划六个地铁出入口，一号线是连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。
总规模与经济技术指标 ?圆融时代广场占地面积：21万平方米；建筑面积：51万平方米； ?分为五大功能区：包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座17万平方米的Shopping mall——香港利福国际集团打造的苏版久光百货。 开工及开业时间 圆融时代广场作为苏州市重点建设项目，2006年4月开工，历时两年半的时间建成，于2009年1月开业，目前处于商业培养期阶段。
项目定位 ?圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。 ?项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。
文章编号:1674-9146(201103-0054-05 国外生态产业园区建设典型案例生态产业园区是依据循环经济理论和生态原理而设计成的一种新型产业组织形态。目前,全球已有100多个生态工业园项目在建设之中。生态产业园区遵从循环经济的减量化、再使用、再循环原则,其目标是尽量减少区域废物,通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段,最终实现园区的污染物“零排放”。 丹麦卡伦堡生态工业园区。丹麦卡伦堡生态工业园区是目前国际上工业生态系统运行最为典型的代表。该园区采取面向共生企业的循环经济发展模式,即把不同的工厂连接起来形成共享资源和互换副产品的产业共生组合,使得一家工厂的废气、废热、废水、废物成为另一家工厂的原料和能源,从而在更大范围内实现物料循环,减少废弃物排放。 卡伦堡生态工业园以燃煤电厂、炼油厂、制药厂和石膏制板厂4个厂为核心,通过贸易的方式把其他企业的废弃物或副产品作为本企业的生产原料,建立工业横生和代谢生态链关系,最终实现园区的污染“零排放”(见图1。其中,燃煤电厂位于工业生态系统的核心,对热能进行多级使用,对副产品和废物进行综合利用。电厂向炼油厂和制药厂供应发电过程中产生的蒸汽,使炼油厂和制药厂分别获得生产所需热能的40%和100%;通过地下管道向卡伦堡全镇居民供热, 由此关闭了镇上3500座家庭锅炉,减少了大量的烟尘排 放;剩余热量还用于渔业养殖,鱼池淤泥又用来制作有机肥料出售,使电厂的热能效应得到最大限度的发挥。电厂 还投资115万美元安装除尘脱硫设备,每年产出的8万t 硫酸钙全部出售给石膏板厂,使该厂从西班牙进口原料减 少50%;将粉煤灰出售,供铺路和生产水泥之用。炼油厂 则将产生的火焰气通过管道供石膏厂用于石膏板生产的干
商在金鸡湖——苏州月光码头、圆融时代广场商业考察参观记 随着人民生活方式的日益改变，商业建筑的形式一直在不断地变化，总体的趋势是由纯商业功能向综合化功能发展，由购物主导向休闲主导转变，由单一经营向复合经营过渡。 如今，成功的商业街区往往会集聚购物、娱乐、餐饮、观光、培训等等多种功能为一体，成为人们业余休闲活动的主要公共场所，是都市活力和魅力的主要来源。 成功的商业街的开发有哪些因素？ 商业的的空间尺度、规划格局是否有迹可循？ 商业的主要业态功能应如何构成？ 带着以上疑问，佩西建筑一组特驱车至苏州金鸡湖，实地参观金鸡湖周边的一些著名商业群体。对其中的月光码头、圆融时代广场作重点的考察分析。 月光码头 项目简介： 月光码头位于苏州工业园区金鸡湖东北岸，为文化水廊景观带的重要组成部分，其临湖而居，总占地面积为4.55万平米，其中水面部分为1.74万平米，深入水区直径为60米。 月光码头四至范围为：北临苏州国际博览中心，西接苏州科技文化艺术中心，南为金鸡湖水面，东为中央河景观带。整个地块呈半圆环型，其中南内环弧长约163米，北外弧长约305米，地块宽约145米。
月光码头东为雕塑路，北接翠园路，与现代大道近在咫尺，转入观枫街百米即达。距离地块最近的公交车站约200米左右，地铁1号线文化博览中心站仅约150米。 月光码头整体的区位交通景观优势均为明显，整体的规划格局也是较有特点的。 但月光码头整体的商业氛围是比较弱的，整个空间的人气很差，经过讨论分析，我们认为原因有三： 1）整体功能单一 整个月光码头的前期规划定位均为餐饮，缺少其他业态。 我们到达的时间是工作日下午4点，这个时间正好是餐饮的休闲点。因此，整个月光较为冷清。 我们认为有活力的商业街应有一定的混合，应以休闲娱乐为主，辅以一定的特色商业。 而月光码头均以风情酒吧、夜总会为主，均为休闲娱乐，导致整个业态失衡。夜晚很火爆，白天冷清清。 试想，如果本案加入特色小商铺，是否可以带动白天的人气？ 试想，如果本案加入大众餐饮，作为文化艺术中心及国际博览中心的餐饮配套，是否可以带动白天的人气？ 试想，163米的沿湖景观面，加入水上乐园、游船码头，是否可以带动白天的人气？ 2）商业街的尺度缺乏推敲
https://www.doczj.com/doc/b111256082.html,/ 苏州金鸡湖 金鸡湖，中国最大的城市内陆湖泊，因传说有金鸡落于湖中而得名，湖面水域开阔，湖畔风景宜人。金鸡湖景区是苏州工业园区的核心景区，总面积约十平方公里（其中水域面积平方公里）。景区按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，投资亿元，精心打造了五大功能区：以苏州国际博览中心、苏州科技文化艺术中心为核心的文化会展区；以圆融时代广场为主体的时尚购物区；以李公堤、水巷邻里为主体的休闲美食区；以湖滨大道、城市广场、音乐喷泉等为主体的城市观光区和以摩天轮乐园、桃花岛、金鸡湖游艇为主体的中央水景区。国际水准的滨湖景观设计，浪漫幽雅的自然风光，吸引了大批前来休闲的游客，可以乘坐金鸡湖观光巴士专线绕湖一周，领略湖景全貌。作为中国极具特色的城市湖泊公园，金鸡湖景区已成为园区休闲旅游的聚集区，堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”。网址： 一、文化会展区： 、苏州科技文化艺术中心建于苏州工业园区金鸡湖文化水廊景区内，临水而筑，连接红枫林景观和苏州国际博览中心。环金鸡湖景观由美国易道公司整体规划，堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”象征。在超过十五万平米的苏州科技文化艺术中心，集结了大剧院、电影城、演艺厅、商业中心、艺术大堂、绿化等项目功能，著名的“金鸡奖”评审基地也落户于此，这里必将成为世界级演艺界的交流平台、休闲娱乐购物的好去处、文化艺术的新地标。
https://www.doczj.com/doc/b111256082.html,/ 、苏州国际博览中心有限公司于年成立，注册资金人民币亿元，属苏州工业园区国有企业。公司实行总裁负责制，独立核算，自主经营，市场运作。公司设营销中心、会议餐饮中心、营运中心、物业部、工程部、人事行政部、资本管理部。下属苏州国华展览有限公司、苏州比斯曼展览工程有限公司两个子公司。 企业愿景 营造一流会展环境，建设知名展览城市 经营思路 市场化:以市场为导向，以产业为基础，积极开拓市场，积极发展自办展。 专业化:扁平化的管理模式，专业的员工技能，星级的客户服务。
长三角新兴商业地产项目发展趋势研究 上海的96广场、苏州的圆融时代广场、南京的水游城……众多的新兴商业项目如雨后春笋般崛起在长三角，俨然上演着一副现代版的“清明上河图”。这些项目不再是量上的扩充，更多的是在原有传统商业模式上的突破与创新，很大程度上代表了目前国内商业的前沿水平，充分体现了新一代商业的体验性、开放性与创新性。本文将试图通过对众多项目实地的考察和对商业发展背后诸多影响因素的深入分析，探寻出这轮商业风潮的特点和趋势，以为其他区域和城市未来商业发展提供导向型建议。 长三角商业发展迅猛的背后，是与良好的经济发展基础、旺盛的消费需求、持续的城镇建设及基础设施改造分不开的： 区域经济领跑全国长三角是我国经济发展速度最快、经济总量规模最大最具发展潜力的经济板块，2007年人口占全国6%的长三角创造了19%的国民生产总值，共实现社会消费品零售总额14428亿元，占全国总量的16.2%。长三角高速的经济发展进程为商业的发展提供了良好的基础环境。 交通体系重构加速区域交流近年长三角区域整合发展进程中，铁路作为最为重要的基础设施建设发挥了极为重要的作用。长三角各大城市行程基本在2个小时内，“同城效应”正逐步改变人们的生活观念；高峰时期最短发车间隔时间
为5分钟，初步实现火车“公交化”。交通体系的重构促进了城市间的交流，商贸领域也有了更大的联通。 对于市场的变化和进程，反应最为迅速和敏感的就是市场主导者——商业地产开发商，而这一时期的商业主导者也在发生着深刻的变化。 地产大鳄抢滩长三角08年前国内房产市场一片红火，各地产大鳄在全国范围疯狂抢地、火速布局，而长三角区域向来是兵家必争之地，恒隆地产、九龙仓、嘉德等一线地产商圈地长三角，迅速布局自己的商业版图。外来房企的进军，亦加速了本地房企的竞争意识，充分利用自身优势稳住本地疆土。这一时期各类品牌地产都开始了大面积的输出，首先是一些国际性品牌的城市布点开始展开，如嘉德置地的广泛布局，在各大城市掀起了凯德旗下品牌风潮。而另一方面，如深圳的万象城此类地方性品牌，在前期的成功运营后亦开始向全国范围输出，而其最密集的布局选择了长三角。 新进品牌开发商首站长三角以往海外开发商入主中国市场，往往以一线城市为突破口，但随着一线城市地价的节节攀升之后，各大海外投资者望而却步。然而潜在的中国市场永远是商家不会错放的机会，后来者调整策略，以二三线城市为突破口，再伺机进入一线城市。而这些新进者不约而同的首战长三角，如美国最大的商业运营机构西蒙、泰国最大的中央百货等，都以长三角二线城市作为基石，更充分证明了长三角的区域魅力。而其中泰国中央百货（Central Retail
上海张江高科技园 张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越。该园区成立于1992年，规划面积25平方公里，规划人口22万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等。截至2008年底，张江高科园区工业总产值实现421.4亿元，经营总收入839.7亿元；固定资产投资达98.3亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52亿美元；注册企业数为1540家，从业人员达到12.56万。 ○1发展战略与开发模式 产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；以科技创新促进产业发展。 开发模式：公司建设——政府回租——授权经营 ○2主导产业、发展模式及产业业态 主导产业：集成电路、生物医药、软件 产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计+代工”的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用”的医药产业发展模式。已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。 产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。 ○3空间布局
古建筑盘点苏州新时代的十大建筑 苏州，江南园林精粹汇聚之地。自古以来，上至皇亲国戚，下至寻常百姓，都对苏州喜爱有加。苏州除了桥美水美，苏州的建筑同样美，高楼林立与粉墙黛瓦相得益彰，在古香古色的映衬下，新时代的苏州十大建筑，你都知道吗？ 苏州博物馆 美籍华裔建筑大师贝聿铭的封笔之作，毫无争议地成为第一名。此建筑位于拙政园西南，采取新苏州风格设计，追求“苏而新”的效果，堪称世界级建筑的典范之作。 苏博新馆的成功，不仅仅是苏州改革开放后的一次成功，更是改变了苏州新时代的建筑审美取向，成为了中外游客来到苏州的必游之地！ 苏州文化艺术中心 苏州文化艺术中心被称为“小鸟巢”，是法国建筑大师安德鲁的作品。
设计理念为“一颗珍珠，一带粉墙，一座园林”，其独具匠心的外墙装饰构思灵感源自苏州园林的花窗和蚕茧的微观纹理（象征着苏州丝绸），是整座建筑最为经典之处。 苏州文化艺术中心坚持自行组织文艺演出，引入大量世界顶级水平的演出，成为国内知名的顶级演出场所。苏州文化艺术中心也成为苏州现代文明的象征，与古城区内的苏州博物馆，一古一今、一中一西，如同双壁一般，相映生辉。 苏州火车站 苏州火车站的设计能很强烈的感受到贝聿铭的影子！ 苏州火车站是苏州历史上投入资金最多、建设规模最大的公共建筑。2007年获得中国建筑学会、山东省建设厅、威海市人民政府颁发的第四届中国威海国际建筑设计大奖赛银奖。 昆山文化艺术中心 设计理念源于昆山的两大特产：人文特产昆曲的水袖，自然特产并蒂莲花。从空中俯瞰，建筑造型优美灵动，极富创意。
但最致命的缺点在于，人们在地面上感受到的只是一些并无多大特色的奇形怪状的建筑而已，其美感大打折扣。 圆融时代广场 全世界最长的天幕电影，给这座商业建筑增添了不少亮点！ 总占地21万平方米，建筑面积达到51万平方米。这是苏州有史以来最大的一站式消费的复合性商业建筑。 从建筑自身来讲，时代广场乏善可陈，但从商业设施的发展来讲，作为苏州最早的综合体，还是应该在十大建筑中占有一席之地。 苏州市图书馆 苏而新设计风格早期阶段的代表之作，充满了苏州传统建筑文化的象征元素。 其设计的最大难点在于如何处理现代的新苏州风格建筑与古典园林天香小筑之间的关系，为此设计者采取了“分散布局，围园建筑”的设计原则。与周围的古香古色完美的融合在一起！ 苏州国际博览中心 整体设计理念源自苏州特产——一把打开的折扇。 其缺点与昆山文化艺术中心一样，在地面上人们只能看见连绵的尖尖屋角，很难感受到这一创意。 作为一座地级城市的展览中心，而且紧靠发达的上海，苏州国际博览中心能生存下来，并且展会盛事不断，运营形式较好，这确实是件很不容易的事，也为苏州争足了脸面。
圆融时代广场 1、广场总概 圆融时代广场区位总平面图 苏州圆融时代广场位于工业园区金鸡湖东岸，园区钻石地段，未来CBD核心位置。项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，并有高档住宅群分布周边。广场占地21万平方米，建筑面积为51万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的商业综合体及一站式消费的复合性商业地产项目。 广场分为五大区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万平方米的购物中心，在规划上更注重人的体验，综合考虑了商业和旅游的价值体系。广场交通网络四通八达，现代大道、机场路、金鸡湖大桥、苏胜大桥、金鸡湖隧道、独墅湖隧道等遍布周边。公交线路与水上巴士将金鸡湖周边与时代广场连为一体；六大地铁出入口连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。 从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较超前。 2、人流导向
外部流线：华池街连通园区主干道，人流主要从现代大道进出。 内部流线：地面上，由华池街串联起主道，在周边四块区域展开流动人群，同时在天幕下形成一条完整的流线；空中由一条走廊连接生活休闲区与久光百货，疏散部分人流。 人流动线：时代广场交通动线丰富流畅，包括地铁、公交换乘中心、TAXI上落客点，其中地铁一号线将在时代广场设置接泊点，与项目各区域直接连通有6个出口 3、功能分区 生活休闲区：包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场，充分满足家庭式消费久光百货区：17万平方米的苏州久光百货，目前是苏州也是中国大陆单一百货店最大面积的旗舰商业航母，汇聚了世界及国内一流品牌时尚潮流产品，为苏州注入时尚都会魅力圆融天幕东街：由多个独立建筑有机串联，全权代言活色生香的游购情景体验 圆融天幕西街：汇集环球无国界美食
1.1.1 案例借鉴 （ 1）苏州工业园区 苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，下辖三个镇，总面积达 80 平方公里， 户籍人口约 25 万。借鉴新加坡的管理模式，苏州工业园区成立于 1994 年，历经 16年的发展，园区规划完善合理，设施配套齐全，已经初具规模，高新产业竞 争优势明显，主导产业为电子信息、生物医药和新材料。2009 年，地区生产总 值达 1120 亿元；地方一般预算收入107.5 亿元；固定资产投资492 亿元；实际 利用外资18 亿美元，进出口总额为512.8 亿美元。 ○1发展定位、战略与目标 定位：苏州现代化新城区，中央商务区。 发展理念：实现制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化。 发展战略：重点实现四个转变，即从粗放型向集约型发展方式转变，从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变，从“工业经济”、“制造经济” 向“服务经济”、“智力经济”转变，和从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变。 发展目标：把园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。 ○2主导产业、示范区与产业业态 主导产业：电子信息、生物医药和新材料 四大示范区：即研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以承接 跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸 物流运营中心示范区，以及资源节约型和环境友好型的生态示范区。 四大产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花 园式办公；制造业园区，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；会展中心， 包括临湖大体量建筑、倚自然景观的特色建筑群；休闲服务业，包括酒店式公寓、 商务型酒店、分散式度假型酒店主题酒店。 ○3空间布局 苏州工业园区以中心商务区为核心，生产服务与生活服务配套。目前已经建 成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区，国际博览中心等大型生产服务设施 68 万平方公里，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等生活服务设施 50 多万平方米。
久光百货苏州店 利福国际集团有限公司是成功的百货公司运营商，拥有及经营位于香港的两家崇光百货和位于上海、苏州及大连等地的久光百货。二零零四年九月在上海成立的久光百货，现已成为上海最具吸引力的零售购物点之一。 苏州久光百货位于苏州市工业园区旺墩路268号于二零零九年一月十六日正式开幕，楼面面积达17万1千平方米，是利福国际集团有限公司继上海久光后第二家于国内兴建的，也是目前苏州最大型的百货店。其尽享地利优势，座落于高消费尊贵地段，交通便捷。目前有逾500 多个品牌已进驻苏州久光（其中100多个品牌首次进入苏州市场，部分更是首次进入中国市场），更携手多个国际品牌，傲然进驻苏州工业园区时代广场，为苏州注入时尚都会魅力，突现奢华生活灵感。 苏州久光百货与时代广场以空中廊桥贯通，毗连工业园区心脏地带——金鸡湖畔及周边沿湖排列林荫大道的国际博览中心，并设有水上巴士码头、艺廊、咖啡座、餐厅住宅及各式酒店，既有都市色彩，又显古城幽雅。百货店内不仅有优质的服务，更有如游乐中心及大型超市等相关配套，集美食佳肴、美容时尚、家居用品及休闲娱乐于一身，带领苏州时尚消费新潮流，满足顾客一站式购物和休闲需求，带给消费者崭新的购物享受。 一楼时尚品味专区，尽揽国际著名时装、手袋、鞋履配饰、珠宝及化妆品牌。 二楼除家居用品及儿童玩具专区外，更特设男女国际服饰专区，网罗最新最多的上班及休闲服装。 三楼主体娱乐区，游艺中心等多姿多彩的活动场所，运动用品及青春时装专卖区更为青年男女打造流行新天地。 设于地下一楼及四楼的各式餐馆及大型超级市场，是体验各地美食及生活情趣的品味宝库，让感性与知性在此合二为一。 苏州人民商场·新苏州百货 苏州人民商场·新苏州百货，打造充满现代感的“一站式购物娱乐中心”，融入风格各异的家居样板厅、健康运动馆、亲子游乐园、烟酒名品廊、练琴房等主题生活馆，畅享便捷、时尚、新鲜的购物体验。 一楼引进英伦咖啡第一品牌COSTA、美国DQ冰淇淋、千色店女性精品超市，以及NIKE 户外休闲鞋、意大利爵根仕、舒适步、摩力狮、英国其乐、法国圣伽步等名牌鞋帽皮具。 二楼三楼四楼服饰区，VERO MODA CLASSIC、阿玛施、福柯斯女装，马克. 华菲、EHome、沙驰、休闲高尔夫男装、日本Hello kitty内衣等100多个著名时尚服饰品牌入驻，带来潮流风尚的同时，也引入最新的模特展台，令新苏州百货的服饰区域大放异彩。从少男少女、淑女绅士等各年龄层，休闲、运动、职业等各风格，品牌男女装、床上用品、针织内衣、羊毛羊绒、羽绒等多品类，兼顾更多消费群的需求。 五楼家电数码坊，与宝马齐名的欧洲贵族家庭厨房电器SMEG、世界整体橱柜引领者日本·可丽娜、世界抽油烟机的绝对领导者意大利·ELICA、专业美式洗衣干衣机的代表美国·ADMIRAL、世界顶级水槽品牌德国·BLANCO等国际一线家电品牌的集体入驻，带来与世界同步的顶尖潮流家电，重新拓展市民对奢华品牌的概念，展现真正贵族生活的新版图。大金、三菱重工、海尔、原装东芝的家庭中央空调系统，美国GE、百诺肯家庭式中央水处理系统，全球最先进、功能最强大的世界顶级电采暖器、即热式电热器斯宝亚创……这一系列与豪华公寓、别墅相匹配的高档生活家电，将带给苏州新贵一族全新的生活体验。美国的鲍得温钢琴、电脑品牌旗舰店，更倡导一种贵族式的个性消费。 六楼是孩子的乐土，充满丰富的色彩设计及梦幻气氛，电动游乐机、益智玩具、亲子体
金鸡湖花园，金鸡湖八景之一——金姬墩的罕见席位之上，是真正的临湖观邸。环水而筑，比别墅还高端的宅院，收藏金鸡湖醉美风华。慧者潜锋芒，已深酿数年，内慧其中，6幢小高层、39幢多层，实景现房，成熟社区味道早已馥郁。其稀缺性高于目前所有市场在推项目，产品优势已广为人知。约149—282平米湖上观邸，超凡栋距，超越别墅的想象，于境界之上立人生荣耀。 ......... 地址：苏州工业园区金鸡湖以东、金鸡湖东岸入河口及小河以南、“半岛花园”以西、市民公园以北 售楼地址：金鸡湖花园16#楼接待中心 板块：湖东板块容积率：0.68均价：9000元绿化率：56%物业公司：苏州工业园区建屋物业发展有限 公司物业费：2.8-4.5 开发商：苏州工业园区建屋发展集团有限公司车位配比：1.2建筑面积：117908 平方米 晋园，位于金鸡湖西畔，用地性质为居住用地，基地东面为金鸡湖湖滨绿化带和星洲街，西面为芙蓉街，基地南边有自然河道和绿化景观带。总占地面积：43679.82平米，总户数40户，容积率0.39，绿地率45%。其中，独栋别墅，建筑面积为785-1040㎡，地上面积568-743㎡，共10套；双拼别墅，建筑面积为420-500㎡，地上300—365㎡，共30套。金鸡湖一线湖景，湖西稀缺纯别墅社区。为体现私密性和安全性，整个园区从西侧入口进入，在芙蓉街尽头有灰色毛石制作的门头，入口 .........城区：工业园区地址：园区金鸡湖路和星洲街交口（交界处）西北方向装修情况：毛坯售楼地址：园区金鸡湖路和星洲街交口（交界处）西北方向产权年限：70年板块：湖西版块付款方式：银行按揭贷款,一次性付款容积率：0.40均价定绿化率：45%物业公司：晋合物业管理(苏州)有限公司物业费：待定开发商：晋合置业（苏州）有限公司车位配比：1:2建筑类型低层物业类别：别墅建筑面积：34848平方米占地面积：43680平方米 万科?御玲珑，尊处苏州至上海与长三角的核心枢纽区域，占据了金鸡湖正北岸珍藏地块，是园区国际化标杆的核心价值区域，拥有不可复制的地段优势和顶级城市资源优势：苏州文化艺术中心、苏州国际博览中心、月光码头、圆融时代广场、久光百货、摩天轮公园等…… 从早教、学前、小学、初中，万科御玲珑全方位享有国际化教育资源：社区内部既有国际著名的早教专家品牌——可音可早教，又拥有两所国际高端教育品质的双语幼儿园——新纽顿 .........城区：工业园区地址：苏州工业园区玲珑街1号装修情况：精装售楼地址：苏州工业园区玲珑街1号产权年限：70年板块：湖东版块容积率：2.17均价：待定绿化率：40%物业公司：万科物业物业费：3.55元/月/平米开发商：苏州南都建屋有限公司建筑类型：高层,超高层物业类别：普通住宅供暖方式：地暖、空调建筑面积：123500平方米占地面积：50000平方米 雅戈尔未来城，坐落于园区金鸡湖CBD北，总建筑面积达50多万平米，分五期开发，集高层、小高层、多层、别墅、SOHO、商业等为一体。以全球顶级酒店品牌雷迪森为平台的酒店式服务和多元化高尚国际社区是整个未来城的特色。雅戈尔·未来城一期YARK公馆，由A座雅戈尔国际中心(商住写字楼)、B 座精装修服务公寓、C座居住型(毛坯)公寓、D座5星级标准雅戈尔雷迪森广场、以及E/F座雅戈尔商业广场构成。此外，在D座雅戈尔雷迪森广场之上，还有88 .........城区：工业园区地址：园区沈浒路535号（沈浒路与华池街交界处）装修情况：毛坯售楼地址：园区沈浒路535号（沈浒路与华池街交界处）产权年限：70年板块：现代大道版块付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款容积率：1.80均价：14000元绿化率：51%物业公司：宁波建国物业有限公司物业费：2.95元/月/平方米车位费：地上6元/位；120
1.1.1案例借鉴 （1）苏州工业园区 苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，下辖三个镇，总面积达80平方公里，户籍人口约25万。借鉴新加坡的管理模式，苏州工业园区成立于1994年，历经16年的发展，园区规划完善合理，设施配套齐全，已经初具规模，高新产业竞争优势明显，主导产业为电子信息、生物医药和新材料。2009年，地区生产总值达1120亿元；地方一般预算收入107.5亿元；固定资产投资492亿元；实际利用外资18亿美元，进出口总额为512.8亿美元。 ○1发展定位、战略与目标 定位：苏州现代化新城区，中央商务区。 发展理念：实现制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化。 发展战略：重点实现四个转变，即从粗放型向集约型发展方式转变，从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变，从“工业经济”、“制造经济”向“服务经济”、“智力经济”转变，和从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变。 发展目标：把园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。 ○2主导产业、示范区与产业业态 主导产业：电子信息、生物医药和新材料 四大示范区：即研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以承接跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸物流运营中心示范区，以及资源节约型和环境友好型的生态示范区。 四大产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；制造业园区，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；会展中心，包括临湖大体量建筑、倚自然景观的特色建筑群；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店主题酒店。 ○3空间布局 苏州工业园区以中心商务区为核心，生产服务与生活服务配套。目前已经建成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区，国际博览中心等大型生产服务设施68万平方公里，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等生活服务设施50多万平方米。
工业园 1.案例背景信息 位置 工业园区位于市区东部，工业园区规划总面积288平方公里，其中中 新合作区80平方公里。 定位 东部新城，市现代化新城区和中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡市的线性发展。 工业园功能组成、功能载体： 产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园 创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技 生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、物流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳池 11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11
2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区 两大行业：生产服务业、生活服务业 三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖 四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心 五个特色商业街：公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。 （2）宏观——空间布局模式 空间布局——圈层+轴线 圈层 居住区：紧邻金鸡湖 工业区：无污染高科技工业（100-1000米隔离带）；一般工业 商业区：服务镇居民和周围乡镇 轴线 服务业走廊：商务区、行政服务区、休闲游憩区、生态绿化区 纵向轴线式规划不仅保证了园区本身良好的空间发展形态，也使得新区与老城区有机连成整体。工业园区是古城不可分割的一个组成部分，是原有城市空间的生长与发展。