传统商业街面临的危机 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
传统商业街面临的危机
中国商业发展到如今，每个城市，不论大小，几乎都有自己的城市商业中心，它们是社会、经济发展到一定程度必然出现的产物。在国内，由于经济体制的缘故，和国外，特别是西方国家相比，商业的发展存在着较大的差异。
自解放以来，由于对资本主义的排斥，在相当长一段时期，国内的商业都是由国家的“计划”而进行，因此，发展缓慢，缺乏生机。每个城市最多也就是以当地城市的名称命名的百货大楼，仅此而已。
改革开放过后，随着经济发展的需要以及一系列支持个体经营的条例出台，依然以百货的形式在原有的百货大楼周边重复建设，而个体商业则得到了自清朝乾隆年间以来最为迅猛的发展—其发展大多以城市百货大楼为中心，慢慢向四周辐射，逐步形成了如今的中心，并且大多数是商业街的形式。地方政府为了让其更好的发挥商业的作用，禁止车流，只许步行，形成最终的所谓的商业步行街。
从上世纪90年代中叶到现在，城市的传统商业中心无论是在满足人们消费、休闲方面，美化城市形象方面，还是在对城市的经济贡献方面都起到巨大的作用。
随着改革的不断纵深，经济的持续高速发展，以及日益加快的城市化进程，城市传统商业中心似乎逐渐满足不了城市发展的需要，其市场地位在发生着非常微妙的变化。主要表现在三个方面：
一、商业老化
商业的老化几乎是所有城市的商业中心都面临的最为严峻问题。
从外部的硬件条件来看，主要表现在外部道路的狭窄，无法满足如今庞大的车流量，导致交通堵塞，最终影响到商场的人流量，以及消费者对商业中心的感知甚至消费倾向。其次，随着人们生活水平的提高，私车保有量急剧上升，停车问题日益成为国内商业发展的瓶颈问题，而传统商业中心恰好在停车上一直是一个空白，如果停车无法良好的解决，将加速传统商业的衰退。
从内部的硬件条件来看，商业的建筑外观在经历了几十年的风吹雨打过后，呈现出了明显的沧桑与老迈，它们已经不在扮演城市风景的角色，相反，甚至影响到了城市的市容，相应的，内部装潢配套的陈旧与老化，同样暴露出了传统商业的“人老珠黄”。其次，商业的规模是传统商业更难突破的问题，娇小的规模根本无法体现现代商业的休闲购物环境，也无法满足消费者贪婪的购物欲望。在无法打造“一站式”购物平台的情况下，很难和其他新兴综合性商业抗衡。另外，传统的建筑格局是传统商业的又一不可忽视
的障碍，在大量诸如超市等新兴商业形态气势汹汹涌入中国市场的时候，传统商业由于建筑格局、消防问题等等方面无法满足对方的要求，最后痛失合作的大好机会。
如果说硬件问题是传统商业在肉体上的创伤的话，那么，软件上的问题则是传统商业在精神上的缺陷。是传统商业面临的最核心的问题。
随着经济的发展，消费群体的日益年轻化，消费结构的日益高级化，造成传统商业在商业形态上，商品组合上，营销模式上环环脱节，离消费者的真正需求越来越远。
二、主力商业的经营情况竞争中调整
对于传统商业而言，有两大法宝：一是占据城市的核心位置，有着悠久的商业历史，浓重的商业氛围对消费者有着传统的商业吸引力。第二是商业中心的主力经营商家，纵观国内大多数传统商业中心，无一不是由大量的单体综合性商业项目组成，占了传统商业中心商业面积的较大部分，其单纯百货商业形式，过去特别受消费者的青睐。如果把整个传统商业中心看做一个商业整体的话，其中这些单体的商业项目就好比商业街的主力店，对传统商业中心起着＂镇山＂的作用．他们经营得好与坏，直接影响到整个商业中心的商业发展。但现实往往是那么残酷，这些商业都在竞争中力不从心，纷纷进行调整。
三、业态单一，内部竞争过大
目前，国内的城市商业中心所经营产品大都与传统百货相似，不外乎服装、鞋帽、珠宝、眼镜、手机、电器等大众商品。商业结构相对混乱，缺乏较为明确的商业定位。
表现在：
1、商业业态重复单调，
2、经营产品极为相似，
3、商品档次不分你我。
从一些国内大城市、甚至国外的发展经验表明，消费者对餐饮、娱乐等服务、体验类商业的潜在消费需求非常之大。因此，若以传统百货商品的零售为主，根本无法深层次的挖掘消费者的需求，同时造成内部各商家的恶性竞争。
四、城市其他区域新兴商业的崛起以及新城市商业中心的竞争
近十年来，国外知名零售企业不断进入中国市场，有以新世界、百盛为代表的百货、购物中心；有以沃尔玛、家乐福为代表的超市；有以百安居、宜家为代表的家居建材超市；还有以IMAX、方特、时代华纳为代表的影视院线。等等。特别自从是去年年底，我
国零售市场已经全面开放，外资企业的扩张将更加自由，步伐也将更加快速。
这些企业以及国内的商业企业，在城市商业中心以外的地方疯狂选址、布点，特别是在国内一线、二线城市，由于住宅社区逐步规划化、规模化，这些商业形态纷纷进驻社区。在给消费者带来便利的同时，无形中给传统商业中心带来巨大的竞争压力。由于商业本身“扎堆”的特点，区域商业中心的形成指日可待。届时，社区或区域商业中心将垄断区域的市场消费，取代传统商业中心对区域的商业辐射。
面对如此严峻的市场现状，传统商业中心应该有所警醒：
1、商业的改造势在必行。这需要政府和商业企业联合起来，包括对前面提到的外部交通、停车，以及商业本身的各种硬件条件进行提升，确保能在当前甚至将来的市场竞争环境中能够保持竞争力的。
2、提高商业的经营能力。有两个方面：一是提高现有商业员工的综合素质，提高从招商到销售到管理等各个方面的经营能力；另一方面则需要加强对外招商的力度，尽可能的吸引国内外先进商业形态及商家的入驻，提高整个商业中心的商业形象，提高商业竞争力。
3、丰富商业形态。在符合市场需求的情况下，尽可能引进新兴业态，与传统百货类商品错位经营，在防止严重的内部竞争的同时，也提高对外的竞争优势。
4、传统商业中心的核心优势在于其历史，也是其他新兴商业无法拷贝的核心价值。因此，延伸、突出商业中心的商业文化是提高商业竞争力的最有效手段，当然也是对改造能力要求最高的一点。
浅谈传统商业街的空间活力营造 摘要：本论文从空间活力营造的角度出发，以成都宽窄巷子为例，通过对宽窄巷子商业街空间环境的调研，在分析宽窄巷子空间活力影响因素的基础上试图总结营造宽窄巷子空间活力的方法，目的在于为传统街区商业空间氛围的营造提供一定的参考模式。 关键词：宽窄巷子；传统商业街；空间环境；活力营造 abstract：the perspective of this paper to create a space vitality, chengdu width of the alley, for example, research by the width of the alley commercial street of the space environment, the analysis of the impact factors of the vitality of the width of the alley space on the basis of trying to sum up to create the dynamic of the width of the alley space purposethe reference model is provided for creating an atmosphere of traditional neighborhood commercial space. key words: alley width; traditional commercial street; space environment; vitality to create 中图分类号：tu984 文献标识码： a文章编号：2095-2104（2012） 一、成都宽窄巷子项目概况 1.区位 成都宽窄巷子商业街位于成都市中心区以西，属于青羊区所辖，在成都三大历史文化保护区中的宽窄巷子历史文化片区内。宽窄巷
商业街类型分析 1、城市商业街类型 依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。 （1）传统商业街 传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。 （2）文化特色街 文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。 （3）专业商业街 专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。 （4）旅游休闲街 旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 2、城市商业街与旅游 按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业中兴都有重要的作用。（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。 特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府
传统风貌商业街区空间特点研究 作者：高盛， 曹麻茹， GAO Sheng， CAO Ma-ru 作者单位：高盛,GAO Sheng(湖南城市学院建筑与城市规划学院,湖南 益阳,413000)， 曹麻茹,CAO Ma-ru(湖南大学建筑学院,湖南长沙,410082) 刊名： 山西建筑 英文刊名：SHANXI ARCHITECTURE 年，卷(期)：2009，35(10) 被引用次数：1次 参考文献(7条) 1.张良皋给仿古建筑以历史地位 1998(02) 2.彭一刚传统村镇聚落景观分析 1992 3.凯文·林奇.何晓军.方益萍城市意象 2001 4.童明空间神化 2003(10) 5.王澍皖南村镇巷道的内结构解析 1989(28) 6.李泽厚李泽厚十年集 1994 7.谢文博.王小凡浅谈商业街的文脉与特色[期刊论文]-山西建筑 2008(01) 相似文献(6条) 1.学位论文高盛传统风貌商业街区空间特点研究2008 本文作者在三年的研究生学习生涯期间，跟从导师进行了若干传统商业街区的保护与改造工作。在传统风貌商业街区空间的保护与更新规划设计过程中，发现这些街区都有一些共同的特性：在社会形态上，都曾是当地区繁及一时的中心和居民聚居地；也是文化交流的集中场所，有着浓厚的文化底蕴和历史积淀；在空间形态上以聚合为主，街道与建筑形成了连续的场效应。 本文作者分别对古代传统商业街区空间和现代传统风貌商业街区空间进行分析，得出现代传统分貌商业街是古代传统商业街的继承和发展；加上街区空间的细部处理，更加增添了传统风味。 作为当地历史的继承和再现，传统风貌街区不仅具有一定的历史价值、社会价值，而且具有较高的空间环境审美价值；传统风貌商业街越来越符合现代人的审美品位。因为如此，传统风貌商业街正成为国内大小城市的建设热点。对于这种现象的出现，我们应该冷静思考，做出客观辨证的评价。 传统风貌商业街的材料属性和结构特点以及工艺特性，决定了商业街的建造和后期维护必定费时、费工、费力。因此，传统风貌商业街并不适合一窝蜂似的大面积、大批量兴建。建设传统风貌商业街之前必须进行全面的项目可行性研究；建设时还必须遵循一定的开发原则。 总之，传统风貌商业街有其历史价值、社会价值和空间审美价值；但建设传统风貌商业街必须慎重。 2.学位论文魏萍北京前门传统商业街区的整体性保护探讨2006 北京传统商业街区具有浓厚的地方特色和文化内涵，是北京历史文化名城的重要组成部分。随着20世纪90年代以来，开展的大规模旧城改造，造成了大量传统商铺的消失，破坏了肌理和传统风貌。如何在快速的城市发展中科学、有效的保护传统商业街区，成为当前保护领域热切关注的课题。 前门传统商业街区是北京历史上著名的商业区，在北京的发展史中占有重要的地位。它的历史风貌的形成可追溯到明、清、民国时期，历时数百年的变迁，有着深厚的文化底蕴和大量的历史遗存，是北京不可多得的具有历史传统商业文化、市井文化气息的历史街区，有着自己鲜明的特色。 随着城市的发展进步，前门的传统物质环境与新的社会生活之间的矛盾日益突出。现存文化价值较高的历史建筑损坏严重、缺乏维护；传统商业经营特色不明显，档次低下；市政设施落后；人口密集，居民生活水平较低。由于长期缺乏统一规划控制、无序建设，使街区的传统风貌受到较严重的破坏，一些新建的现代建筑尺度过大，与历史风貌极不协调。 本文基于当前历史保护的“整体性保护”观念，以前门传统商业街区作为研究对象，在深入调查、研究的基础上，对街区的历史溯源、传统文化特色以及当前保护面临的主要困难进行了分析。 在整体性保护内容方面，在以往侧重于物质文化保护的基础上，进一步加强对非物质文化的保护。不仅要保护历史街区的传统风貌、尺度、地理环境等物质文化，更要延续传统的商业文化、居住文化、人文环境等非物质文化。同时，综合运用城市规划学、建筑学、经济学、社会学等多学科知识 ，从整体性保护的原则、方法和策略建议方面探讨了对前门传统商业街区的整体性保护，希望能顺利推进对前门传统商业街区的保护发展工作。 3.期刊论文阮仪三.蔡晓丰.杨华文.RUAN Yisan.Cai Xiaofeng.YANG Huawen修复肌理重塑风貌--南浔镇东大街"传统商业街区"风貌整治探析-城市规划学刊2005(4) 从城市肌理的角度分析了传统风貌历史街区的肌理的构成,同时又运用这一视点分析了南浔镇东大街历史街区在疏于管理的城镇自然演变过程中逐渐丧失风貌特色的原因及过程,并以此为指导完成了风貌整治的规划设计.并对历史街区整治规划中的一些基本的方法和技巧做了相应的探讨. 4.学位论文宋杰传统商业街区的保护与整治研究——以安庆倒扒狮街为例2006 倒扒狮街区是安庆市最古老的传统商业街区之一，在安庆城市历史发展与现有格局中占有重要的地位。自明代成街以来，倒扒狮街区在历史的发展过程中形成了独具特色的传统建筑和街区空间，具有较强的商业文化氛围。然而，由于街区长期缺乏统一的规划控制，无序的建设使街区的传统风貌受到严重破坏，并且在一定程度上损害了传统商业街区的历史文化价值，对城市的持续健康发展和城市历史记忆造成了不利的影响。随着安庆城市建设速度的加快，倒扒狮传统商业街区的保护与整治问题日益显得急迫。 论文采用理论与实践相结合的方法，选取安庆市倒扒狮传统商业街区作为研究案例，遵循调查问题、分析问题、解决问题的技术路线，以及对倒扒狮传统商业街区的现状调查与分析，就街区的传统空间保护和传统商业文化的复兴等问题，通过对国内外相关案例的研究与分析，提出了倒扒狮传统商业街区保护与整治的规划建议，最后从传统商业街区规划设计层面对倒扒狮街区的建筑空间和传统商业文化的保护进行探讨。 全文共包括七部分内容。第一章绪论，介绍本研究的背景和意义，研究内容、方法和技术手段等。第二章对相关概念进行界定和辨析。具体分析传统商业街区的形成与演变、物质构成以及国内外在街区保护领域的认识历程。第三章通过案例分析，论述国内外在街区保护工作中取得的成绩和经验。第四章分析传统商业街区在快速城市化的历史条件下所遇到的问题和困难。第五章在现状调查的基础上，对街区现状进行不同层面的深入分析，找出街
西安西大街 西安西大街位东起钟楼，西至安定门，全长2088米。西大街之名始用于明神宗万历十年(公元1582年)，至今已有四百多年。自古以来就人文荟萃，商贾云集。同时，西大街也是西安名胜古迹荟萃之地。在这条古老长街上，有安定门、都城隍庙、钟楼、鼓楼，还有许多著名的百年老字号名店及产品，同盛祥牛羊肉泡馍、德懋恭水晶饼、德发长饺子宴等古今名扬。 从2001开始，西安市政府对西大街进行了大规模改造。斥35亿元巨资，新建商业面积70余万平方米，拥有大小9处广场，将钟楼与西门2088米的距离连为一体，历时4年之久打造了这“西部第一金街”。改建后的西大街从原来不足20米拓宽到了30米，为双向四车道，设有两条双向公交车专用道，并大幅增宽人行道，道路宽阔，交通畅达，极大地改善了老城内的“行车难”。街道两旁的人行道全部采用上等石材铺就，图案传统古典，色彩沉稳朴实。整个改造工程延续了传统历史文脉，对沿街原有和新建建筑都进行了以唐风为主的中国传统建筑形式的改造，恢复了具有600多年历史的城隍庙前牌坊，大大增强了古城的历史特色。 西大街的九大特色： 文化特色：名胜古迹好似连珠。西大街上有钟楼、鼓楼、城隍庙等许多名胜古迹。名胜古迹的存在，对提升整个商业街的文化氛围、带动商业发展，是一个不可缺少的要素，这是其他商业街所没有的。 建筑特色：仿唐风格独一无二。经过改造，西大街长达2088米的街道两旁，建筑风格形成了统一的仿唐风格，这在西安市目前新的商业区建设上是独一无二的，这种建筑风格与西安的历史文化背景相适应，体现了其所在地区的文化和风貌。 交通特色：交通干道连接东西。西大街改造后，形成了双向4车道，又是连接西安东西两边的交通主干道，这样一个交通便利的街区，给西大街客流的汇集提供了很好的条件。 组织特色：管理模式相对成熟。西大街商业街不但有西大街商会，而且有管委会。一个商业街能够统一管理，这在西安是第一家，并且经过两年多的运作，其经营管理模式已相对成熟。 规模特色：大店林立商业长街。专家们认为，传统的商业街多是一些小店面，并且整个街道相对过短，而西大街经过发展，目前已经是大店林立，长达2000多米，这在西北地区的商业街建设中算是规模较大的商业街。 业态特色：有大商场有小商店。目前，在西大街上形成的商业网点的密集度相对较高，通过发展，西大街上既有大的综合商场，又有小的专业商店，业态结构相对合理。 地方特色：老字号多特色鲜明。目前，各地商业区都在寻找自身的传统商业特色，然而有很多地区却无法突出其传统特色。西大街上有许多老字号店面存在，在这里可以强烈感受到西安商业的传
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
旧城区商业街开发模式探讨 旧城商业街开发的模式探讨 1 研究的目的与意义 传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多着名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等(PIER 39),往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。 1.2 旧城商业街发展现状与面临问题 旧城商业街一般处于旧城的中心区,具有悠久的历史人文传统以及交通便利等特点。但目前作为城市历史文明的主要象征之一的旧城商业街,非但不复往日的繁华,更面临衰败的危险。总结商业街的存在与发展[2],取决十多种不变因素和可变因素,这些因素统称为环境因素,主要包括生产力的发展、消费入口的聚集、商业设施的规模与档次、城市基础设施建设的完好程度。而其中有一些客观因素如生产力等问题是很难在短时间发生改变的。因此,本文主要分析与研究旧城商业街在规划布局、经营模式、交通、辅助设施等方面存在的问题。 1.2.1 现有布局状况与交通问题 世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。 1.2.2 购物环境 对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。 1.2.3 经营方式与竞争方面问题 纵观商业街发展的内外部环境,传统商业街一方面要面临多个新兴商业街的竟争压力,即与新兴商业街争夺顾客的隐性压力;另一方面传统商业街又将面对———购物中心、超级市场的显性挑战。尤其是后者,在经营与运作模式方面,相比较新兴零售业态的超市、商场等,传统商业街存在运作模式单一、规模小等方面的问题[4],从而也导致在效益、成本、货源、以及产品宣传环境改善的投资等方面都处于劣势,而因为处于城市中心地带,高昂的租金以及其它各种费用使得小本经营的商业铺面,包括很多着名的老字号不堪重负,这样,一方面传统商业街远未能达到现代都市不同层次顾客多样化需求,因此对客源市场有着严重的影响,导致营业额的减少,更加使商业街无力改变自身的运营环境,只有任由其恶性循环,最终导致商业街的衰败,但从另外一方面而言,这种商业模式对保持城市多样性方面具有不可估量的价值[5],无论是从蕴涵的文化价值还是商业价值来看,任其衰败都是非常不明智的。综上所述,旧城商业街的改造,无论从城市还是自身角度都势在必行。
空间规划设计 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。 三、风格色彩的多元化 自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。 不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。 四、面材的软化与精化 商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。 为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。 五、重视非建筑元素 商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。 总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。 商业街以其多样的商业活动、灵活的空间布局、独特的消费感受、丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业街不但能给自身带来可观的经济效益，而且会成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化活动的城市名片。商业街有综合型和指向型两种。指向型商业街往往集中经营某一
〔文章编号〕 1002-2031(2003)06-0032-03 传统商业街的改造与传统保护 ———以青岛市中山路为例 张忠国 段义猛 〔摘 要〕 在经济迅速发展和城市化加速的背景下,城市空间结构的重组和经济重心的转移,导致传统商业街区经历了由繁华到衰落的过程。纵观我国传统商业街区更新改造的经验得失,传统商业街更新改造导致其传统的丧失是最严峻的问题。如何恢复传统商业街的生机,并保护其传统特色,是传统商业街更新改造所面临的首要问题。 〔关键词〕 传统商业街;更新改造;对策 〔中图分类号〕 T U984.11+4 〔文献标识码〕 A 我国许多城市的传统商业街都是名声在外的百年老街,见证了历史的沧桑,留下了时代的烙印。如北京的王府井,上海的南京路,青岛的中山路等。在经济迅速发展和城市化加速的背景下,这些传统街区都经历了从繁华到衰落的过程。为此,我国许多传统商业街先后进行了更新改造,以期恢复其繁荣,其中有成功的经验,也有一些遗憾和不足。 目前,青岛市中山路正在进行更新改造工作,中山路传统商业街的改造如何恢复其生机和保护其传统特色,本文试对其进行分析并提出建议。 一 传统商业街更新改造导致传统的丧失 青岛市中山路是最能体现青岛市老市区建筑风格和历史文化积淀的传统商业街区,曾经是青岛市的商贸中心。随着青岛市东部的开发建设,城市中心向东部转移,以中山路为商业中心的单核心的城市结构向多核心的城市结构转变,削弱了中山路的吸引辐射能力,导致了其逐渐衰败。因此,对中山路传统商业街更新改造是历史的必然。纵观我国各地传统商业街更新改造的经验得失,传统商业街改造导致其传统的丧失是最严峻的问题。 11传统商业街改造保持其传统氛围的关键———以旅游开发为主的策略 我们认为,作为旧城区最早的商贸区和以历史建筑与文化景观为特色的街区,中山路应把发展的重心转移到可持续发展的旅游经济上来,形成以旅游业开发为主的模式,而并非是依赖大量的投资或大型的开发项目。 随着青岛市经济中心向东部新区的转移,青岛市的大多数星级饭店、大型购物中心、金融机构等都建在东部新区。中山路地区大部分仍然是低价位地段,但其宜人的小尺度空间和历史遗留商住区的特征最适合发展中低档旅游点,以吸引那些被独特的文化所吸引的游客。在改造开发的同时,应避免引入与此区不协调的大型开发项目(如大型购物中心、大型宾馆等),以防止当地的房地产价格和混合商业结构的冲击。例如,中山路传统商业街区有很多的历史建筑,如栈桥、天主教堂,这些历史建筑是吸引游客的景点,有着丰富的历史文化底蕴,并可提供具 总第116期城市问题2003年第6期
浅析中国传统商业街区空间对现代城市商业空间设计的启示 摘要：对古代传统商业街区空间形态及启示特征进行了概括，总结出对现代城市商业空间设计的启示。分析现代商业街区形态发展趋势，得出公共开放的商业空间具有的优势。用两个实例说明现代商业空间表面上可以极具现代感，但在空间的规划上却可以是传统街区特征的运用和再诠释。 关键词：古代商业街区空间，现代商业空间，城市设计，公共空间，空间尺度，再诠释 引言 在对20世纪八九十年代出现的新城市主义进行研究后，发觉其中很主要的思想便是使用欧洲传统小城市的模式来解决现代城市的问题，希望从传统城市的社区、邻里、尺度等方面来实现城市人性化的回归。虽然新城市主义运动主要是针对美国城市化进程中郊区化的趋势，但从传统城市空间中寻找真知灼见的思想对我们亦有启示作用。那么，中国的传统城市是怎样的，其空间布局有哪些是可以运用在现代，解决现代城市的矛盾与问题的？本文希望从商业空间这一切入点讨论如何从中国传统商业空间布局中吸取精华，创造现代的、充满人气与活力的商业街区。 1 古代传统商业街区空间形态及启示 商业街区的演进和社会经济、生产方式的发展密切相关。最初形成在人类聚居地的某交通节点附近，进行露天面对面的交易（见图1“集市空间”）。先秦以后，我国古代城市的基本结构是居民区为坊，商业区为市，形成我国城市传统的里坊制度。直到宋代商业突破里坊限制，商业街区便是商业与居住错杂的地区，常以前店后院的景象出现（见图1“街巷空间”）。至此，院落空间、街巷空间便成为了传统商业街区空间的组成部分。这两种空间的渗透组合，使外部空间，街道生活连成一片，凝聚了丰富的城市生活气息。 1.1院落空间 院落空间是构成传统商业街区的基本单元，犹如街区的细胞。传统商业街区的院落空间以四合院为典型代表，其余的院落空间基本上是从四合院的形式演化而来的，具有与其极为相似的空间形态组成。传统商业街区的院落空间构成通常由三部分组成，即实体的建筑部分、虚体的庭院部分以及二者之问的过渡空间。可见，建筑和环境的融合是其最大特征。同时，虚实过度空间的存在创造了丰富的空间感受。因此要避免没有过度空间的临街建筑。 1.2街巷空间 街巷空间是传统商业街区的重要组成部分，构成了古代城市的主要空间肌理。商业形态的街巷空间两侧主要由商业建筑夹峙而成，主要以小街为主。其主要功能是联系道路两侧的市肆店铺，形成特殊的商业氛围，提供临时的室外售卖空间和顾客停留、逛选的空间。可见，围合感是商业街道的另一特征。适度的高宽比有助于形成商业的氛围。以明清时北京为例，大型商业街道宽度在10到15米，小型商业街道4到8米。以当时的建筑高度判断，D/H=1-2甚至小于1。现代的街道的高宽也是需要重视的问题：如果D/H在4以上时，便完全没有围合感。 商业街巷的交通功能被弱化，成为院落空间的一种延伸，并具有公共空间的性质。可见，商业街区不仅仅是购物的空间，尤其是在有集市、庙会时，还有各种各样的“表演活动”，这些都使之成为了人们日常生活中不可或缺的公共活动中心。空间使用功能的混合性、多样性能满足不同人群的需求，是街道活力的源泉。 1.3启示 从整体的特征可知传统的街道、巷子和小径纵横交错，建筑高度和风格各有不同，在公众的自由穿越通行中，成为开放的公共空间。此外，步行也是容易被忽略的特点。唯有为步行者产生的街道才具有这样的尺度和多样性。 总结起来，传统的商业街区能带给我们这些启示：与环境的有机融合、合理的街巷和建筑尺度、开放的公共空间、多样的文化娱乐活动以及人性化的场所。
城市中心区传统商业步行街复兴策略研究 ——以天津市滨江道商业步行街综合整治规划为例 于劲翔赵维民 【摘要】全国传统商业步行街在随着时代的发展与现代商业模式的冲击中，已经普遍不适应经济的发展，笔者通过对天津滨江道商业步行街综合整治规划的亲身实践后，初步总结出传统商业步行街未来的发展方向和普适的改造方法，以此来指导同类型传统商业步行街的改造复兴，为其重新焕发活力指明方向。 【关键词】传统商业步行街；复兴 1．研究背景 在中国经济快速发展的今天，由于消费者购物方式的多元化，使得以零售模式为主的传统商业街面临着诸多因素的巨大生存挑战(如网络购物，电子商务等)。如何迎接挑战并通过调整提升复兴传统商业街的活力是当前面临的普遍问题。 1.1 传统商业步行街的经营模式 一直以来传统商业步行街作为城市消费者购物的主要场所深受大众喜爱，并且是一个城市对外展示综合实力与商业形象的重要窗口，作为传统商业模式的载体给消费者最直观的购物感受是其重要的销售优势。其中真实的购物环境、浓厚的商业氛围、独特的文化魅力、优美的历史建筑等都是其吸引购物者前往的重要动力。 1.2 目前传统商业步行街遇到的问题 现代生活中，步行商业街已成为都市人必不可少的去处。步行商业街是一个城市繁华的支柱，它的发展繁荣了城市，吸纳了大量劳动力就业，在经济区域中起到了经济增长“极”的作用，更在流通产业中发挥了枢纽的作用。城市的步行商业街若出现“消化不良”，整个城市就会出现“病症”，呈现出毫无生气的状态。步行商业街在假日经济中的作用尤为显著，“五一”“十一”“春节”等几个长假，步行街是人们消费的好去处。 但近些年随着商业的快速发展，商品购物方式已然发生了巨大的变化，其中网购在中国的普及率已经达到26.2%，并且更多的消费者倾向于在网上购物。两者相比较电商因避免了租赁场地所产生的费用及人员成本的降低确实在价格上存在较大的竞争优势，并且网络购物
传统商业街面临的危机 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
传统商业街面临的危机 中国商业发展到如今，每个城市，不论大小，几乎都有自己的城市商业中心，它们是社会、经济发展到一定程度必然出现的产物。在国内，由于经济体制的缘故，和国外，特别是西方国家相比，商业的发展存在着较大的差异。 自解放以来，由于对资本主义的排斥，在相当长一段时期，国内的商业都是由国家的“计划”而进行，因此，发展缓慢，缺乏生机。每个城市最多也就是以当地城市的名称命名的百货大楼，仅此而已。 改革开放过后，随着经济发展的需要以及一系列支持个体经营的条例出台，依然以百货的形式在原有的百货大楼周边重复建设，而个体商业则得到了自清朝乾隆年间以来最为迅猛的发展—其发展大多以城市百货大楼为中心，慢慢向四周辐射，逐步形成了如今的中心，并且大多数是商业街的形式。地方政府为了让其更好的发挥商业的作用，禁止车流，只许步行，形成最终的所谓的商业步行街。 从上世纪90年代中叶到现在，城市的传统商业中心无论是在满足人们消费、休闲方面，美化城市形象方面，还是在对城市的经济贡献方面都起到巨大的作用。
随着改革的不断纵深，经济的持续高速发展，以及日益加快的城市化进程，城市传统商业中心似乎逐渐满足不了城市发展的需要，其市场地位在发生着非常微妙的变化。主要表现在三个方面： 一、商业老化 商业的老化几乎是所有城市的商业中心都面临的最为严峻问题。 从外部的硬件条件来看，主要表现在外部道路的狭窄，无法满足如今庞大的车流量，导致交通堵塞，最终影响到商场的人流量，以及消费者对商业中心的感知甚至消费倾向。其次，随着人们生活水平的提高，私车保有量急剧上升，停车问题日益成为国内商业发展的瓶颈问题，而传统商业中心恰好在停车上一直是一个空白，如果停车无法良好的解决，将加速传统商业的衰退。 从内部的硬件条件来看，商业的建筑外观在经历了几十年的风吹雨打过后，呈现出了明显的沧桑与老迈，它们已经不在扮演城市风景的角色，相反，甚至影响到了城市的市容，相应的，内部装潢配套的陈旧与老化，同样暴露出了传统商业的“人老珠黄”。其次，商业的规模是传统商业更难突破的问题，娇小的规模根本无法体现现代商业的休闲购物环境，也无法满足消费者贪婪的购物欲望。在无法打造“一站式”购物平台的情况下，很难和其他新兴综合性商业抗衡。另外，传统的建筑格局是传统商业的又一不可忽视
一、宽窄巷子 1.长度宽度 宽巷子长391米，宽7.7米；窄巷子长39，宽5米左右；井巷子长375米，宽10米。 2.建筑层数 以宽窄巷子为中心基本呈现由内到外从低层到多层的态势，低层区以1一2层为主，局部3层，多层区为6~7层。沿街建筑为1~2层，高度5~8米。 院落以一层为主，局部两层，均带天井，院落面积173~1100㎡不等，主要集中在400~800平方米。酒店式院落以2层为主，局部三层。 3．D/H 1：1 4 建筑面积 保护完好和改造较好的历史建筑占地面积7243㎡，原有建筑格局基本保留，但部分构件有一定损坏的建筑占地面积2206㎡。 5建筑风格形式 宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。 以院门的形式最为丰富，有屋宇式、石库门等，黑灰墙，小青瓦做的窗花。 6业态 （1）宽巷子：酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA等。 （2）窄巷子：各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店。 （3）井巷子：酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚。 二、安徽屯溪老街 1.长度宽度 屯溪老街全长1220 米, 其中步行街895 米,，宽度为6~8米。 2.建筑层数 街道两侧建筑物一般为2层, 间有3 层，高度为8~9米。均为砖木结构, 以梁柱为骨柱, 外实砌扁砖到顶, 2 层楼, 呈“P”字形, 3 层楼垒成“B”字, 每座楼两旁均有高封护墙, 墙上复瓦。 3.D/H 1:1.2 4建筑面积 屯溪老街占地21. 3 万平方米 5.建筑风格形式 老街建筑具有鲜明的徽派建筑风格, 小青瓦、白粉壁, 马头墙, 建筑体量不大, 色彩淡雅、古朴; 建筑结构有二进二厢、三进三厢,连结成“回”字,“回”中小口为天井, 井口约三尺见方, 如天窗可采光, 天井四周房顶雨雪水均归落其中, 谓“四水归堂”, 是经商者“聚财”之义; 店面门楣上布满徽派木雕, 戏剧人物栩栩如生,新安山水淡淡隐现; 楼上临街设木栏与裙板, 并安置各种花窗, 十分典雅。总体来看, 老街街面的房屋均为前店后坊, 前店后仓, 前店后居或楼下店楼上居, 符合商业经营的需要。其环境设计和建筑风格保留了江南古镇的风韵, 被誉为“活动着的清明上河图”。 6.业态
传统商业街面临的危机 中国商业发展到如今，每个城市，不论大小，几乎都有自己的城市商业中心，它们是社会、经济发展到一定程度必然出现的产物。在国内，由于经济体制的缘故，和国外，特别是西方国家相比，商业的发展存在着较大的差异。 自解放以来，由于对资本主义的排斥，在相当长一段时期，国内的商业都是由国家的“计划”而进行，因此，发展缓慢，缺乏生机。每个城市最多也就是以当地城市的名称命名的百货大楼，仅此而已。 改革开放过后，随着经济发展的需要以及一系列支持个体经营的条例出台，国营商业依然以百货的形式在原有的百货大楼周边重复建设，而个体商业则得到了自清朝乾隆年间以来最为迅猛的发展—其发展大多以城市百货大楼为中心，慢慢向四周辐射，逐步形成了如今的城市商业中心，并且大多数是商业街的形式。地方政府为了让其更好的发挥商业的作用，禁止车流，只许步行，形成最终的所谓的商业步行街。 从上世纪90年代中叶到现在，城市的传统商业中心无论是在满足人们消费、休闲方面，美化城市形象方面，还是在对城市的经济贡献方面都起到巨大的作用。
随着改革的不断纵深，经济的持续高速发展，以及日益加快的城市化进程，城市传统商业中心似乎逐渐满足不了城市发展的需要，其市场地位在发生着非常微妙的变化。主要表现在三个方面： 一、商业老化 商业的老化几乎是所有城市的商业中心都面临的最为严峻问题。 从外部的硬件条件来看，主要表现在外部道路的狭窄，无法满足如今庞大的车流量，导致交通堵塞，最终影响到商场的人流量，以及消费者对商业中心的感知甚至消费倾向。其次，随着人们生活水平的提高，私车保有量急剧上升，停车问题日益成为国内商业发展的瓶颈问题，而传统商业中心恰好在停车上一直是一个空白，如果停车无法良好的解决，将加速传统商业的衰退。 从内部的硬件条件来看，商业的建筑外观在经历了几十年的风吹雨打过后，呈现出了明显的沧桑与老迈，它们已经不在扮演城市风景的角色，相反，甚至影响到了城市的市容，相应的，内部装潢配套的陈旧与老化，同样暴露出了传统商业的“人老珠黄”。其次，商业的规模是传统商业更难突破的问题，娇小的规模根本无法体现现代商业的休闲购物环境，也无法满足消费者贪婪的购物欲望。在无法打造“一站式”购物平台的情况下，很难和其他新兴综合性商业抗衡。另外，传统的建筑格局是传统商业的又一不可忽视的障碍，在大量诸如超市等新兴商业形态气势汹汹涌入中国市场的时候，传统商业由于建筑格