西安西大街
西安西大街位东起钟楼，西至安定门，全长2088米。西大街之名始用于明神宗万历十年(公元1582年)，至今已有四百多年。自古以来就人文荟萃，商贾云集。同时，西大街也是西安名胜古迹荟萃之地。在这条古老长街上，有安定门、都城隍庙、钟楼、鼓楼，还有许多著名的百年老字号名店及产品，同盛祥牛羊肉泡馍、德懋恭水晶饼、德发长饺子宴等古今名扬。
从2001开始，西安市政府对西大街进行了大规模改造。斥35亿元巨资，新建商业面积70余万平方米，拥有大小9处广场，将钟楼与西门2088米的距离连为一体，历时4年之久打造了这“西部第一金街”。改建后的西大街从原来不足20米拓宽到了30米，为双向四车道，设有两条双向公交车专用道，并大幅增宽人行道，道路宽阔，交通畅达，极大地改善了老城内的“行车难”。街道两旁的人行道全部采用上等石材铺就，图案传统古典，色彩沉稳朴实。整个改造工程延续了传统历史文脉，对沿街原有和新建建筑都进行了以唐风为主的中国传统建筑形式的改造，恢复了具有600多年历史的城隍庙前牌坊，大大增强了古城的历史特色。
西大街的九大特色：
文化特色：名胜古迹好似连珠。西大街上有钟楼、鼓楼、城隍庙等许多名胜古迹。名胜古迹的存在，对提升整个商业街的文化氛围、带动商业发展，是一个不可缺少的要素，这是其他商业街所没有的。
建筑特色：仿唐风格独一无二。经过改造，西大街长达2088米的街道两旁，建筑风格形成了统一的仿唐风格，这在西安市目前新的商业区建设上是独一无二的，这种建筑风格与西安的历史文化背景相适应，体现了其所在地区的文化和风貌。
交通特色：交通干道连接东西。西大街改造后，形成了双向4车道，又是连接西安东西两边的交通主干道，这样一个交通便利的街区，给西大街客流的汇集提供了很好的条件。
组织特色：管理模式相对成熟。西大街商业街不但有西大街商会，而且有管委会。一个商业街能够统一管理，这在西安是第一家，并且经过两年多的运作，其经营管理模式已相对成熟。
规模特色：大店林立商业长街。专家们认为，传统的商业街多是一些小店面，并且整个街道相对过短，而西大街经过发展，目前已经是大店林立，长达2000多米，这在西北地区的商业街建设中算是规模较大的商业街。
业态特色：有大商场有小商店。目前，在西大街上形成的商业网点的密集度相对较高，通过发展，西大街上既有大的综合商场，又有小的专业商店，业态结构相对合理。
地方特色：老字号多特色鲜明。目前，各地商业区都在寻找自身的传统商业特色，然而有很多地区却无法突出其传统特色。西大街上有许多老字号店面存在，在这里可以强烈感受到西安商业的传
统特色，这是其他街区所无法相比的。
示范特色：综合管理示范街区。西大街不但是西安市文明办和商贸局授予的“百城万店无假货创建活动示范街”，同时也是城管部门的严管街，这样的街区在城市综合管理中有很强的示范意义。
休闲特色：九个广场引人驻足。西大街不但是个商业聚集区，而且是休闲聚集区。在西大街上遍布了钟鼓楼广场等大小9个广场，这不仅给西安当地的消费者逛街、购物提供了一个相对休闲的场所，也常常让外地游客流连驻足。
青岛台东商业步行街
台东商圈是青岛目前最大的商圈，青岛市台东商业步行街作为岛城五大商圈之一，东起延安三路，西至威海路，全长1000 余米，并以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街。街内有国内外知名的沃尔玛、万达广场、百信鞋业、利群集团、苏宁电器、三联家电、亚泰电器、新华书店、医保城等各类业态的企业245家，个体工商户565户，室内专业市场7处，涉及商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，每天的人流量达20万人次，最高达50万人次，是岛城五大商圈之一。台东商业步行街先后被评为“青岛市食品药品安全示范街”、“山东省和青岛市百城万店无假货示范街”、“青岛市语言文字示范街”，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。
市北区从2004年开始进行大规模综合整治改造，通过改善道路环境、完善商业设施、增加商贸氛围，把商贸、休闲和旅游有机结合，从环境上营造浓厚的商业氛围。在青岛台东三路商业街的建设过程中，市北区十分注重营造良好的文化环境，充分发挥环境文化的陶冶作用，从环境上营造浓厚的商业氛围。邀请中国建筑环境研究院专业画家，对步行街两侧21座商住楼6万余平方米的墙面进行统一彩绘，精心绘制了色彩斑斓、造型生动的大型壁画，形成了独特的彩色画廊，这是全国最大的手工彩绘一条街；聘请专家进行亮化设计，将夜晚的台东三路装扮得灯火通明；设置了步行街地下文化小品，建设了男士、女士特色广场，营造出优美的购物和休闲环境，使市民在购物消费的同时，还享受着文化特色的盛宴。到台东商业步行街购物已经成为一种休闲的生活方式。青岛台东商业步行街以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。被形象的称之为青岛的“王府井”。
上海南京路
南京路是上海最热闹最繁华的商业大街,被誉为"中华商业第一街"，是世界上最著名的商业街之一。位于上海市黄浦区，东起外滩、西于延安西路,全长5.5公里,两侧商厦鳞次栉比，云集着约600
多家商店。以西藏中路为界,分东西两段。西藏路以东称南京东路，以西称南京西路。每天约有150 万人在这条街上游览、购物。年销售额超过20 亿元。南京路是上海开埠后，建立最早的一条商业膏，是中西文化交融的结果。
南京路的商业特色
南京路是集吃、穿、用、住、行、游为一体的综合性商业街，以特色产品、特色工艺、特色服务著称，奉行“人有我先”、“人先我特”、“人特我优”的经营原则。改革开放30余年，南京路商业特色形成规模和系列化，从而进一步促进了街市的繁华。在菜肴方面：新雅饭店的广帮，燕云楼的京帮，人民饭店的苏锡帮，东海、喜来临的西菜、中菜，洪长兴的涮羊肉；食品方面：老大房的苏式糕点和熏青鱼，泰康的各式饼干和罐头食品，浙江茶叶店的杭州龙井茶，北方万有全的金华火腿和腌腊，三阳的宁式糕点，邵万生糟醉食品，蔡同德药酒，沈大成糕团；穿着方面：培罗蒙的西服，朋街、鸿翔的女式时装，海达、万象的衬纱和羊毛衫，盛锡福的帽子，大不同、中华的皮鞋，小花园的女布鞋，大集成的裘皮服装等；日用方面：亨达利、亨得利的钟表，老凤祥、上海金店的金银饰品，珠宝玉器店的饰品，工艺美术品服务部的工艺美术品，张小泉的刀剪，美丽华的现代办公用品，第一医药公司的医疗器械，朵云轩的字画，国际、电子商厦的家用电器，国华的陶瓷，老介福的丝绸呢绒，帐子公司的床上用品，室内装饰用品公司的藤制品，民族乐器一厂的中西乐器，茂昌、吴良材、精益的眼镜，翼风的航模船模，新新、南京、华安的美容美发，王开、中国、科艺的照相，冠龙的摄影器材，老日升的洗涤，中央商场的各类廉价物品。南京路上还有海内外闻名的国际、和平、南新雅、东亚、七重天、金门等大饭店。
上海淮海路
在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,如果说,南京路是上海商业的象征。那么,淮海路更多表现的是一种品味,一种风格,一种时尚。淮海路上商机无限好,,历来是各大商家的必争之地,东、中、西三段各具特色。
东段（西藏南路——重庆南路）为高级商务圈,云集了香港广场、上海广场等高档写字楼和百脑汇、赛博等电脑广场,这一段规模较大的商厦是太平洋百货淮海店和全新开业的大上海时代广场。
中段（陕西南路——重庆南路）是高档商业圈,两侧的商店装潢讲究,陈设高雅,百盛、巴黎春天、二百永新、华亭伊势丹等时尚百货供应高档流行商品和品牌服饰,质优价昂。此外还有上海市妇女用品商店、古今胸罩公司、全国土特产食品公司等名特商店。
西段有高档住宅区和一些上海著名的人文景观。其中最繁华的要数那条西自陕西南路、东至西藏中路的长2公里的淮海中路。
西段（陕西南路——常熟路）是时尚购物圈,有专营高档女式服饰精品的美美百货和以服饰为主,兼营工艺礼品的襄阳服饰礼品市场淮海路还有极为丰富的人文景观,国家级文物保护单位“中共一大会址”、“共青团中央旧址”、“中山故居”、“宋庆龄故居”等均在沿路附近,常熟路以西的淮海中路是上海最高档的住宅区域,各式花园洋房、高档别墅遍布其间。美国、法国、日本等驻沪总领事馆都设在这段淮海路上,上海图书馆新馆也坐落于此。走在淮海路上,即使不购物,也能感受到收获的喜悦。满目望去,每一个街景都是一幅流动的充满时代气息的画面：举止得体、衣着光鲜、神采飞扬的红男绿女；色彩眩目、往来穿梭的公共汽车；马路两旁一幢幢风格各异的商厦与路边的法国梧桐、雕塑、小景观、公园相映成趣。再加上周围那几条风雅幽静的支马路——太仓路、雁荡路、思南路、瑞金路、茂名路、汾阳路、复兴西路、湖南路、高安路、余庆路等把淮海路商业街点缀得如此的高雅。
南京新街口
南京新街口荣膺首届十大“中国著名商业街”，成为仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街。其商业密集度为十大商业街之首；南京新街口商业街区现有面积为0.275平方公里，1600余户大小商家星罗棋布，日均客流量达到40-50万人次，2004年的年销售额达到了126亿元，同比增长17.2％，也为各大商业街之首。
新街口商业贸易区是南京市商贸商务中心区，其商务商贸的密集程度、经济贸易额、客流量，在全国都有一定的影响。在南京市的几大商圈中，新街口商圈在设施、商品、价格和服务方面具有全国领先优势，仅百货业态就包括：南京新百、中央商场、金鹰国际、商贸百货、大洋百货和东方商城等大型商业企业，在“都市圈”市场中形成了较强的集聚辐射功能。
新街口商业街区作为有近百年历史的商业街，经过发展，已经成为一个集购物、餐饮、住宿、休闲娱乐为一体的综合性商贸区。形成了自身特有的优势和特点：第一个特点是商业密集度高。在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，目前已经集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。仅白下区侧0.3平方公里的范围内，就有各种地面商务商贸设施120多万平方米，近500家工企单位，其中商业面积70多万平方米，娱乐面积8万多平方米，金融面积10万多平方米，商务面积37万多平方米，另外还有20多万平方米的地下商业设施，新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。
第二个特点是影响辐射力大。新街口商业街区的销售额有30％是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现的。
第三个特点是知名商贸企业多。从精神文明建设来说，南京的市属商贸是省级文明行业，市属商贸系统的相当部分在新街口街区。中央、新百都是首批全国“百城万店无假货”活动示范店。新
百是全国精神文明建设先进单位，区内还有10多家市级文明单位，7家省级文明单位，各商家还有很多的青年文明号、巾帼文明号及国家和省级劳模20多名。
苏州观前街
苏州观前街是成街于清朝时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。商业繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。
1999年1月，以提升巩固苏州核心商圈地位, 打造“江苏第一街”, 集商贸、文化、旅游、休闲、宗教于一体的苏州核心商贸旅游集聚区。苏州市政府开始全面整治观前地区。规划如下产业布局：1、餐饮服务区。以中华餐饮名街太监弄、碧凤坊为核，向宫巷、富仁坊延伸，以苏州本邦菜肴为主体，兼容国内传统特色餐饮，同时适应观前地区人流量大而集中的特点，拓展中、西快餐业，继续拓展苏州当地风味小吃的生存空间，集中展示品牌形象。2、购物商业区。做精观西的美罗、观东的金鹰，做大人民商场、第一百货，做优沿观前街为主线的品牌连锁和特色购物区，发展商贸流通服务业，提升观前商圈的档次。3、住宿娱乐区。以宫巷和旧学前为主，发展住宿和娱乐服务业，重点是影视、KTV、星级宾馆、连锁酒店等行业。4、旅游休闲区。挖掘整理宗教文化和历史文化，以玄妙观为核心，加上小公园周边，形成以道家文化为主体旅游及体验区。
经过三年多的滚动建设，观前一、二、三期工程总共翻建新建道路37条、新建63幢建筑、翻建新建广场26100平方米，建设23100平方米的停车场，绿化18660平方米。2000-2003年的改造工程，十分细腻地处理了文化传承问题。在建筑更新、立面整治和民居改善中，刻意保持传统风貌，尽最大努力扶持恢复老字号；街景小品、休闲广场和观前公园建设，注重追求苏州园林的品位。
经过改造的观前地区已经成为苏州古城旅游文化的一张王牌。据介绍，目前观前地区的日均人流量，由整治前的8～10万人次增加到12～15万人次，节假日最高峰超过35万人次；观前人流结构中，游客的比例从整治前的15％提高到30％以上。人气急增，最大的得益者莫过于观前街众多的商家，工业品商场、人民商场、一百商店等大型商业企业的销售额均比改造前增长了10～20％，黄天源、采芝斋等十七家保留的以及三万昌、品芳等2家新增的老字号，销售额平均增幅也超过三成。
观前之所以吸引人，还与其周边环境有关，尤其是太监弄和北局，与观前的繁华起到相得益彰的作用。太监弄是观前街之南与之平行的一条小巷，以吃食店集中而有“吃煞太监弄”之说。30年代，这里就有正兴馆、璇宫、三吴、大新央、觉林蔬食林等菜馆。解放后，尤其在改革开放以后，太监弄酒肆业益发兴旺，被人誉称“美食街”。得月楼、王四酒家、上海老正兴、元大昌、功德林等酒菜馆在此比肩而立。
龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置
现代物业?新建设 2012年第11卷第7期现代建设 Modern Construction 引言 近几年，随着我国国民经济的迅速增长，城市发展不断加快，房地产行业也进入快速发展期，“拆旧建新”的房地产改造项目不断增多，这对房地产设计单位既是机遇，又是挑战。机遇是有更多的项目去完成，挑战是要求更严格，行业竞争更加激烈。如何加强和完善改造项目的设计，使设计出来的产品具有更好的销售市场，产品更有识别性，产品利润更多，是每一家项目设计单位追求的目标。 但在追求利润的同时，我们不能忘记项目设计的初衷。如何在利润与区域改造这两者之间找到平衡点，让改造项目的设计做到完美一直是我们探索的重点。探讨改造项目的设计已经成为房地产项目设计研究中必不可少的一部分，具有非常重要的现实意义。因此，本文以具体项目为例，就改造项目的设计谈几点体会。 1 改造项目管理现状 改造项目，是相对于新建工程而言的，具有一定的特殊性。改造项目是将改造区域内建筑物、园林等重新布局，以达到新的应用目标。改造项目的特点主要有：①区域面积和形状、周边环境已经确定且不能更改；②要尽可能利用已有资源节省成本。 目前，随着城市的发展，房地产改造项目越来越多，设计技术与管理已日趋成熟，但仍然存在一些问题，如：①一味追求利润，改造项目造价太高；②现场勘探、现状调查不准确，空间布局不合理；③设计未体现出以人为本的理念。 目前改造项目中存在的问题，多数是由于项目设计不合理引起的，下面笔者就深圳市松岗改造项目的设计谈谈自己的认识。 2 深圳松岗改造项目概述 由于深圳市政府推动产业升级，深圳松岗作为深圳市最早发展的工业重镇，被列为全区产业升级工作试点单位。根据规划，拟定将深圳市宝安区松岗溪头村工业区改造为住宅小区。该项目位于深圳市松岗新城规划区域，该区域环境资源条件如下： 建筑面积：共8.4万㎡。其中：住宅面积为7.2万㎡，容积率为2.8； 区位：位于深圳西北部，在西部发展轴107国道交通主轴线上； 交通：靠近城市主干道、宝安大道、外环快速路等主干道，交通便利； 环境：区域内居民经济条件一般，周边居住环境杂乱，紧邻国道与医院。 总体分析：改造区域内交通条件较好，无突出的优势资源，周边环境资源一般，噪音及医院的负面影响明显，项目设计时应尽量避开这些劣势。但是由于松岗经济的发展，松岗建设项目的档次逐渐提高，本项目力求打造所在区域居住极致标杆。 3 深圳松岗改造项目设计和体会 根据笔者多年来对房地产改造项目设计的研究及实践经验，现就改造项目设计，谈以下几点体会认识： 3.1 项目定位是前提 项目定位包括拟建产品的档次、销售市场、目标客户 浅析改造项目设计和体会 方文台 （广东 深圳 518000） 摘 要：针对改造项目在城市发展中的实际情况，从加强改造项目的设计，使之更好地满足客户的需求出发，概述了深圳松岗改造项目，探讨了城市发展中改造项目设计中存在的问题及对整个城市发展的重要意义，从而进一步针对改造项目的设计谈了几点体会。 关键词：房地产；改造项目；设计和体会 中图分类号：TU241 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）07-0024-02 ［作者简介］ 方文台（1976- ），男，深圳人，研究方向：建筑设 计及房地产设计管理。 – 24 –
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
什么是社区商业 社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。 社区商业的定位 社区商业定位策略 在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场 供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。优势互补还是差异化经营的竞争策略。 社区商业功能定位 明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。 社区商业表现的表现形式
以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。 一、社区底商 所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。 社区底商的本质特征 区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。 二、社区商业街 社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街的产生主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形态主要表现为1~3层商业楼或住宅建筑底层商铺。 1、社区商业街的形态分类 社区商业街的形态按照不同的标准可以分为不同的类型： ?按空间布局分：沿街式；裙组式；会所式。 ?按规模和辐射范围分：内向服务型（服务对象仅限社区内居民）；外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群）。
海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)
摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；
一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。
--如何规划并准确定位一个街区型的社区商业？则成为目前各大开发商最为关注的话题。项目认知 1）宏观目标的明确： 首先，在对社区商业街产品进行定位规划前，首先要梳理项目的核心诉求，根据的诉求展开针对性定位规划建议。根据项目的核心诉求，再结合对项目周边环境等整体的认知，最终才能找到最合适的定位方向。 2）对项目周边环境的研究： 这一点对于社区商业来说，尤为重要。通过对项目周边条件及资源的分析，判断地块指标体量，并预判项目处于所在区域的角色。了解客流来源方向、周边社区人口消费核心需求及未来趋势，也可以对周边的潜在消费力进行预估。 3）城市商业市场研究： 为了了解市场上社区产品的供求量及月均去化趋势，我们需要对城市同类商业产品的分布进行研究，例如，了解这个城市里现有的街区型社区商业发展状况，以及对比社区商业的市场趋势，从而了解城市社区商业潜在的供需要求。 进而，通过与市场主力产品的对标分析等综合分析，可以得出对于街区型商业定位规划的关键成功要素。 项目方案
商业街并非“一开就发”，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证。因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功。 同时，有竞争力的产品要内外兼修，对外具有高逼格的主题形象，对内要打造极具竞争力的产品，为后期销售增加溢价的附加值空间！避免形成“徒有虚表”不良市场形象。 1）街区型社区商业的三大定位模式 ?模式一：主力店+商业街 建筑特征：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街或社区型购物中心＋商业街或超市＋百货＋商业街?模式二：次主力店+商业街模式 建筑特征：小型集中式商业+商业街 业态组合：便利型商业+次主力店集合（餐饮、健身、美容、图书、电器等）?模式三：纯商业街模式 建筑特征：单层或者双层的商业街 业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、服务类、食品杂货类等，没有引入大型主力店。 2）规划设计
线路改造项目实施方案 一、调研情况概述 1.初中教学楼始建于1993年左右，属于砖混建筑结构，地上三层（每层19间），现共有教学班18个（54间），办公室2间，近几年在国家对农村学校的大力投资下，学校的教学设施及办学条件在不断的改变。大功率用电器越来越多（主要是空调、多媒体设备等），原来改造的线路已不堪重负，再加上电线使用多年，线路凌乱、老化现象严重，插座和照明灯具也是故障频发，给教学楼及师生人身安全带来不安全因素，为保障空调及多媒体设备用电安全，需要对该楼进行电器线路改造升级。 2.教工宿办楼和学生宿舍楼建成后由于原来的线路在外墙上拉起室外线，近两年风刮日晒线皮老化。为了师生人身安全现需要将原线路进行改造更换。 3.电教楼始建于70年代，属于砖混建筑结构，地上二层（每层12间），原来改造的线路已不堪重负，再加上电线使用多年，线路凌乱、老化现象严重，插座和照明灯具也是故障频发，给电教楼及师生人身安全带来不安全因素，为保障用电安全，需要对该楼进行电器线路改造升级。 4.2015年春季开学，我校启用了新食堂。新建的食堂要将原进户线改成地埋线加大线号，及室内电路设计不能供应食堂电器设备的使用。为了不影响食堂正常使用，需要重新设计安装线路。
5.新建学生厕所即将交工使用，无外接线路，现需要架接照明线路。原厕所线路老化，现需要改造。 6.原校园内路灯较少，现需要重新布点安装路灯。 经过我校询价小组市场调研、电话查询，由于该项目技术难度不大，特确定线材、开关和插座等要求施工方提供符合国家标准规范的合格产品就可以。 二、采购方式 在正规的经营商铺采购符合国家标准规范的合格产品，拟采用招标或议标确定具有相关资质的施工单位进行实施本项目。 三、资质条件 1.具有年审合格法人营业执照（副本）、税务登记证；组织机构代码证、银行开户许可证； 2.具有房屋建筑工程施工总承包资质，具有有效的安全生产许可证； 3.项目经理具有项目经理资质证书，电器技术人员和电工作业人员的资质证书。 四、改造实施方案 1.教学楼 （1）将该楼原有线路（从一层配电柜下方）、照明灯具、开关、插座等全部拆除； （2）每层安装一个楼层配电箱（三相100A空气开关、分相分路开关），每个教室安装一个配电盒（20A自动开关、漏电保护器）；
国外房地产发展状
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国外房地产发展现状 1、发展历史悠久，中介事业发达 国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。 2、法规健全 如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。
3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化 美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是：（1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人：年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务，法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发，要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。 美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。
一、项目概述 1、黄黄高速公路管理处所辖武英高速公路团陂、罗田、杨柳、鄂皖站收费广场消防系统改造； 2、麻武高速公路红安、木子店、鄂东收费广场消防系统改造； 3、九江北引道黄梅南收费广场消防系统改造。 改造工程费用约为208.51万元。 二、技术要求 本监理项目服务包括但不限于以下内容： 1、质量控制 质量控制目标：合格。 （1）依据采购文件、响应文件、合同和设计单位制定的工程及设备采购的技术规范，审查、监督、控制工程及设备采购质量； （2）采取事前预防、事中控制、事后纠正的监理方式，依据国家法律、法规、标准以及项目合同、设计方案、监理规划、监理实施细则等文件控制项目工程质量； （3）根据各子项目的特点，制定包括验收标准，验收方法和质量控制措施在内的详细监理控制方案； （4）编制重大质量问题的处理预案，包括系统建设过程中可能出现的重大质量问题的处理预案； （5）组织系统建设中事故的原因调查、问题分析、问题评估、事故处理； （6）组织系统建设质量检查、试运行测试和验收； （7）督促子项承包人整改存在问题； （8）参与工程竣工验收和交接； （9）跟踪项目内工程及设备采购在质保期内的运行状况。 2、进度控制 进度控制目标：严格按照采购文件和监理合同的工期要求，确保在规定的施工期内完成本项目。
（1）审查各子项目的系统建设进度计划，监督计划的执行； （2）采用先进的项目管理工具，如：WBS，甘特图等，确定各子项目建设装的工序顺序，控制项目施工进度； （3）发现系统建设进程未能按计划进行时，要求子项承包人调整或修改计划，采取必要措施加快施工进度，以使实际施工进度符合合同的要求； （4）当系统建设进度拖后可能导致合同工期严重延误时，有责任作详细报告分析原因和提出对策，供采购人采取措施或做出决定。 3、投资控制 投资控制目标：严格按照监理规范要求进行投资控制，工程投资应控制在采购人与承包人所签订的工程合同价款之内。 （1）动态管理跟踪项目建设成本，进行成本、费用控制和分析； （2）审查系统建设进度款申报； （3）严格控制和审查工程变更，没有取得采购人批准，不得进行任何工程变更； （4）审核施工方的工程量清单和工程竣工结算。 4、合同管理 （1）协助采购人与子项承包人签订合同； （2）监督检查子项承包人履行合同； （3）协助采购人处理项目内工程及设备采购实施的每个过程出现的违约、索赔、延期、分项、纠纷调解及仲裁等问题。 5、信息管理 （1）及时向采购人提交反映项目动态和监理工作情况的项目文档； （2）建立全面、准确反映项目各阶段工程状况的图表、文档，收集、管理项目各类文档和资料； （3）督促、检查施工方及时完成各阶段设备资料、工程技术资料的整理和归档工作； （4）转发采购人发出的一切指示、通知和业务联系单； （5）采用图表、统计技术或其他先进的管理方法，定期公布项目质量、进度、成本数
筑境风情商业街 招商策划案 浙江精锐广告 2005年10月 目录 一、招商准备及阶段划分 二、招商时间表 三、业态规划及商家推荐 四、招商队伍组建 五、招商优惠措施 六、招商推广 七、招商存在的问题及对策 八、招商费用预算 九、商业街开街活动及经营活动
一、招商准备及阶段划分 （一）招商准备 根据筑境风情商业街目前的销售和招商情况，本招商节点开始时间定为11月20日，招商的准备工作包含如下内容： 1、与政府及林学院洽谈工作： 2、招商文本及相关资料准备
3、其它准备工作 以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。 （二）阶段划分 在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。 第一阶段启动期招商(05年11月20日-06年1月中旬) 1、阶段任务 启动主力业态的招商工作，争取引进5-8家有影响力的商家； 完成特色街的申报和宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家；争取完成商业街内各业态1-2家主力店；
本阶段需要完成整个招商任务的20%左右； 稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象； 2、本阶段工作 适合本项目的主力店招商洽谈； 与政府有关部门的合作； 异地招商的推广； 06年元旦杭州房交会的宣传； 项目在临安的宣传工作； 对项目的大规模宣传和广泛招商； 其它意向商家的洽谈； 年终的招商庆典活动； 第二阶段招商集中期（06年2月中旬-06年3月底） 1、阶段任务 各业态的招商工作持续跟进，掀起年后招商的热潮； 主力业态再引进3-5家； 完成全部业态招商商家的50%； 对临学院和临安本地的宣传到位； 特色街的招商初具规模； 进行一定的开街宣传； 争取成为世界休闲博览会（时间：2006年4月22日至10月22日）分会场的设点之一； 销售集中进行；
商业街开业活动方案 【篇一：xx商业街开业活动策划方案】 xx商业街开业活动策划方案 活动时间 2013年x月1日至3日 活动目的及意义 鉴于xx商业街是xx县城新兴的商业区，在消费者群体中知晓度还不够高，为了让消费者和目标客户群认识并了解xx商业街，加强精品商业街与广大消费者的联谊，增强广大入驻商户对xx商业街的信心，促进开业期间商家的销售业绩，使xx商业街通过元旦开业系列活动真正做到一炮而红，让消费者真切的感受到xx商业街的繁华所在。 活动方案 一、开业当天现场活动整体流程 （1）上午8：30分，嘉宾入场,主持人做简要介绍 （2）上午9：00分，董事长致辞 （3）上午9：1 5分，商户代表发言 （4）上午9：2 5分，领导剪彩，燃放鞭炮及焰火 （5）董事长宣布精品商业街正式开业，腰鼓队表演 （6）xx演艺公司进行现场演出及相关热场活动 二、开业整体宣传方案 （一）、更换现场喷绘，12月25日更换xx大桥桥头户外喷绘（单面），12月30日完成现场舞台背景喷绘的安装，突出宣传精品商业街元旦开业。 （二）、全城单页派发，12月30日、31日连续两天在县城范围内地毯式派发宣传单页，广泛告知广大市民x商业街元旦开业的喜讯，建议新印制针对开业的宣传单页5000份，同时更换xx商城城楼横幅。 （三）、宣传车城区宣传，12月31日及1月1日两天，租赁三辆宣传车城区内来回进行宣传，广泛告知广大商户及市民xx街开业的喜讯。 （四）、腰鼓队游街宣传，邀请一支30人左右的腰鼓队在12月31日及1月1日当天游街及现场宣传表演，同时增强开业当天现场剪彩及相关活动的喜庆气氛。
(五)、开业宣传短信，开业当天早晨发送一批次短信，数量10万条，广泛告知城区及各乡镇精品商业街开业信息，同时带动c区商铺的 出租。 (六)、城区主要路段条幅宣传，在县城主要路段悬挂横幅，广泛宣传xx街元旦盛大开业信息，条幅共计50条。 三、现场布置方案 （一）、12月30日搭建好现场活动所需的舞台，装好舞台背景喷绘，12月31日调试好相关的音响设备。 （二）、现场制作彩旗100条，相关企业冠名祝贺的竖幅30条 （12月30日完成悬挂工作），在两端街头入口各放置彩虹门一个 （1月1日-3日放置），预定花篮8组（放置在招商中心门口）， 同时街头两端各放置租赁的两台大功率音响，反复播放节日喜庆音乐，使现场整体感受到喜庆的氛围。 （三）、招商中心现场用气球、彩带等做简要布置，营造喜庆氛围，同时购置些食品、水果、茶饮等等供嘉宾休饮用。 四、活动具体安排 （一）、上午8点现场礼仪人员（6名）到场，工作人员向礼仪小姐 介绍开业流程，准备迎接嘉宾入场，8:30嘉宾入场，到招商中心短 暂休息，工作人员向嘉宾讲解现场相关流程。 （二）、8:50分礼仪小姐引导嘉宾到现场舞台，设备调试完毕。（三）演艺公司主持人介绍本次开业活动内容，依次介绍到场主要 嘉宾，答谢现场嘉宾及观众。 （四）、董事长致开业辞，商户代表xx代表入驻商户发言。（五）、工作人员燃放鞭炮及烟花，领导剪彩，董事长宣布xx街正式开业，腰鼓队现场表演。 （六）、xx演艺公司工作人员进行现场演出、穿插进行现场互动活 动（为充分体现精品商业街时尚、现代的特点，建议安排与xx街销 售商品密切相关的走秀、歌舞等表演，以吸引观众，同时为新开业 的精品商业街汇集大量的人气）。 五、开业整体促销活动 活动期间，凡在精品街店铺购物满50元以上者均可凭正式购物小票或收据到招商中心抽奖一次（每人、每张小票只限抽取一次），奖 品送完为止，以此吸引消费者到场购物。 特等奖 (1名): 价值2000元的品牌液晶电视一台 一等奖（3名）：价值600元的高档家用小电器一台
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
江苏汇众信息科技发展有限公司 节能项目〔2009〕××号 低压系统节电项目方案（概要） ××公司： ×年×月×日至×月×日，本公司对贵单位低压系统节电项目进行了挂表检测和现场勘查，同时进行相关的调查咨询。经过调研和反复认证，提出了《低压系统节电工程项目建议书》。为方便领导审阅，现就方案概要表述如下： 一、项目原则 1.项目前提：根据贵单位目前节约用电和延长设备寿命、精度的实际要求，作为提出项目的前提。 2.安全承诺：通过提高电能质量，给客户建立高电能质量的供配电局域网，保证项目安全，作为本项目的基本承诺。 3.项目原则：根据贵单位的用电现场状态，确保达到《项目建议书》提出的节电效果，以保证客户的利益来杜绝本公司总裁的项目投资风险，作为本项目的基本原则。 二、项目内容 根据专用电脑检测表明，贵单位内部供配电系统总体情况尚好，但改造潜力仍然很大。一是大部分电机未采取节电和保护措施，有望节电率达到80%以上；二是由于部分电机采用了变频器，导致大量的高次谐波产生，电压谐波分量超过18%，电流谐波分别达到29%和133%，严重超过国家标准，造成电能浪费、电机寿命缩短和电网不安全隐患。 建议在低压侧安装系统节电装置，在节电的同时提高局部电网电能质量，延长电机寿命。 说明：低压侧系统节电项目完成后，除实现节电效果外，同时能
消除高次谐波50%左右，提高了内部电网的电能质量，保证用电安全，电机设备维修量下降30%以上。 三、投资规模 注：以上价格为合同能源管理价。项目建设单位无需任何投资。 四、投资收益 总投资612.2万元。节电率9.2%，年节约电费210.6万元；2年10个月收回投资。 五、项目程序 1.项目建议-确认意向； 2.项目评审-签定合同； 3.设备安装-检测验收。 六、优惠政策 贵公司节能项目正式实施后，一般而言，可以享受以下优惠政策： 1.凭发票抵扣17%的增值税。 2.根据国家税务总局的规定抵扣10%左右的所得税。 3.可以申请国家、省、市及地方政府的节能专项奖励，一般奖励额度在10%以上（本公司在江苏省实施的所有项目拿到了江苏省政府的节能专项资金）。 4.开具发票后，设备即时进入固定资产，并正常折旧。 根据我们项目实施的经验，项目实施在发票正式开具后，项目单位在不投入、不计算项目本身节电收益的前提下，优惠政策的收益率一般均可达到30%以上。如果将政策性收益计算在内，本项目实际回收
特区风情商业街策划书
第一部分、项目概述 一、某宏观经济概述： ●某市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达 到50万，城市化率达到60%以上。——某的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。 ●某市经济相对发达，人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币）， 全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。 某的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，某的购买力强劲。 ●某城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。 ——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得 税，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个某的房地产开发量。 ●县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，某就占了5个(旌 阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。 二、某商业及商业地产概述 1、商业分布及特点 某城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了某的主要商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同营造了某目前最繁华的商业地段。 其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。某目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个机会。
目录 摘要.............................................................................................1英文摘要 (2) 1 2引言 (3) 合同谈判的相关概念 (3) 2.1 2.2 谈判的定义 (3) 工程合同谈判的准确定义 (3) 3合同谈判的现状分析 (4) 3.1 3.2 3.3合同谈判的生存压力问题分析 (4) 合同谈判的内部压力问题分析 (4) 合同谈判中问题的总结 (5) 4招标工程合同谈判的特点 (5) 4.1 4.2建筑工程合同谈判特点 (5) 工程合同谈判的作用 (6) 5招标工程合同谈判的准备工作 (6) 5.1 5.2 5.3收集资料 (6) 分析研究 (6) 人才因素 (6) 6招标工程合同谈判的方法 (7) 6.1 6.2 6.3 6.4态度诚实且语言精彩 (7) 善于观察 (7) 避重就轻而求同存异 (8) 沉着智慧而巧妙拒绝 (8) 7招标工程合同谈判技巧利用的一些案例 (8) 7.1 7.2案例一 (9) 案例二 (9) 8结束语 (10) 参考文献 (10) 致谢 (11)
招标工程的合同谈判 建筑工程学院土木工程周力军（20911021094） 指导老师：丁小英（助教) 摘要：随着我国国民经济的快速增长，我国的建筑市场获得了长足发展，在建筑市场竞争越来越激烈的同时也暴露出很多问题，本文单独就招标工程的合同谈判进行剖析，涉及内容围绕着我国目前工程谈判的现状、企业谈判失利原因、提高谈判技巧等进行展开。建筑市场中处于弱势地位的施工企业，由于一些内部与外在压力，导致在招标工程合同谈判中存在着一系列的问题。工程合同谈判过程对建筑施工企业取得长足发展具有重要的作用。世界的发展是在不断的新旧更换中进行的，工程合同谈判这个系统随着建筑行业竞争越来越激烈也在逐步完善。企业组建有能力的专业合同谈判团队对于自身的发展是很有必要的。随着企业对合同谈判的重视、薪金激励制度的进一步完善、企业内部合同谈判人才的引进与培养，招标工程合同谈判的人才与方法会越来越多，对于企业自身的长足发展有着不可替代的作用。 关键词：建筑市场；合同谈判；谈判技巧；企业长足发展
社区型商业案例研究 1.开放式购物中心：上海绿地中心、深圳 COCO PARK 2.块状商业+步行街：上海西郊百联、上海大宁国际 3.BLOCK风情商业街：上海大拇指广场、合肥金大地?1912
典型案例：上海绿地中心 区位：上海徐汇区东安路599号 形式：开放式购物中心 规模：由两栋共6.58万平方米的办公塔楼和5万平方米的商业——正大乐城组成。
典型案例： 深圳 COCO PARK 区位：深圳市福田区福华三路268号形式：开放式购物中心 规模：8.5万平方米 项目概况： 6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然采光中庭、400多家独立店铺。
典型案例： 上海西郊百联 区位：上海西郊的长宁区新泾地区 形式：块状商业+步行街 商业面积：11万平方米 项目概况： 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。
典型案例：上海大宁国际 区位：上海浦西 形式：块状商业+步行街 规模：25万平方米商业 项目概况： 25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。
典型案例：上海大拇指广场 区位：上海芳甸路 形式：BLOCK风情商业街 商业面积：7万平方米 项目概况： 广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融物一体，真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层地下两层是停车场和配套设备用房。由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业 态外，还引入了量贩KTV、数码影院等娱 乐业态。
南胡旧村改造项目 总 体 策 划 方 案
一、济南市城市总体规划与城市发展战略概述 济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为城市发展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿”带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城”、“中国人居环境奖”。 在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。 以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。 二项目所在区域在城市中的地位分析 1.项目概况及地块价值研究 1.1项目概况 济南高新区南胡旧村改造工程（以下简称南胡旧村改造工程）位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本项目由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。 本项目各地块用地性质及可规划面积见下表：