2019年中国长租公寓行业发展分析报告
Fastdata极数
数据说明
?移动端数据：通过SDK的形式获取用户移动端APP使用数据。包括但不限于频次、时长、浏览路径、订单、移动支付等维度数据的收集，上报、存储及统计分析。
?PC端数据：针对特定类型平台进行不同维度及口径的数据抓取、数据结构化处理、存储及统计分析。
?宏观数据：来源渠道主要包括Wind、choice、彭博及国家相关统计机构等。
?免责声明：本报告基于独立、客观、实事求是的分析研究，但不对任何机构及个人构成投资及其他决策建议，不分享相关收益，也不承担相关责任。
Part One中国长租公寓行业发展概况
2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大
一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，为长租公寓主要市场
近三年住房租赁ABS债发行规模超1370亿元，2019年长租公寓创投融资近120亿元移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道，长租公寓App活跃用户规模超220万
2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大
2.21
2.30
2.36
2.45
2.53
2.47
2.45
2.44
2.41
1
2
3
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
中国流动人口数量（亿人）
注：数据来源于国家统计局《2018年中国统计年鉴》及国家卫计委
一线及新一线城市为主要流动人口聚集地，为长租公寓主要市场
981.7
848.0
795.0
607.6
562.8
478.0
368.6
368.6
224.4
217.2
157.0
20040060080010001200上海市
深圳市
北京市
东莞市
广州市
天津市
苏州市
西安市
武汉市
宁波市
成都市
人口超千万的一线及新一线城市外来常驻人口（万人）
一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，长租公寓行业大有可为
5,650
6,885
7,750
9,220
10,400
2000
40006000800010000120002015年
2016年
2017年
2018年
2019年E
一线及新一线城市住房租赁市场规模（亿元）
十九大提出“房住不炒，租购并举”的住房保障要求后
城镇居民多层次住房体系快速完善
市场化程度
住房保障强度
商品房
商品租赁房
限价商品房
共有产权房
公共租赁房（外夹心层）
经济适用房
公共租赁房（内夹心层）
廉租房
中国多层次住房供应体系
住房租赁政策顶层设计不断完善，各城市实施细则不断丰富
长租公寓行业发展不断规范化
时间政策出处主要内容
2014年3月国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出“租售并举”与“大力发展住房租赁市场”，开启了新住房制度改革浪潮2015年1月住建部《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》
2015年1月住建部、财政部等《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》
2015年10月税务总局《国家税务总局公告2015年第73号——关于发布<减免税政策代码目录>的公告》
2015年12月中央经济工作会议提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口
2016年5月国务院《关于健康培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作
2017年5月住建部《租房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，住房租赁管理制度建设开始迈出实质性步伐
2017年7月九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快推进住房租赁市场建设
2017年8月国土部、住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》
2018年月证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品
2019年1月财政部、住建部《公共租赁住房资产管理暂行办法》强调不得将公租房资产用于抵押担保
2019年7月财政部、住建部《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》显示，北京、上海等16个城市成功入选
2019年10月住建部开展住房租赁中介机构乱象专项整治，取缔黑中介优化租赁市场环境
自持物业托管物业长租公寓供给侧
经过多年的发展，长租公寓产业链分工不断细化、不断完善
?土地购入?住房建设?住房装修
?房源拓展?合同签订?装修改造
?业主租金支付
长租公寓经营商?家具家电配置?维修保洁?生活服务
租户
?租赁合同签订?租金缴纳?搬家入住
长租公寓经营商及需求侧
外围服务机构服务机构?装修施工
?维修保洁服务商?生活家居供应商
金融服务?租金贷款
?自持物业融资?企业ABS 发行?其他金融服务
截止2014年末，自如、魔方、青客、蛋壳等品牌已成立
2015年起房地产企业大举进军长租公寓市场
?安歆公寓?青客公寓?优客逸家
2012年
?蘑菇公寓?寓见青年公寓?包租婆公寓?蜗牛租房?窝趣公寓?小螺趣租
?乐窝公寓?蛋壳公寓?世联红璞?可遇公寓?函数公寓
2014年
?V 客青年公寓?蜜柚公寓?水滴公寓?城家公寓
?Warm+公寓?FUNX 青年社区?优辰公寓?Color 公寓?万科泊寓?大象公寓?魔飞公寓
?逗号公寓?乐乎公寓?相寓?Go 窝公寓?随寓青年社区?绿城优客
2015年
?江寓?别致公寓?芋头公寓?E+青年公寓?熊猫公寓
?爱公寓?青沐公寓
?+缘公寓?碧家国际社区?昕舍?星吧客公寓?铃铛公寓
?方隅-中骏集团?寓享空间-佳兆业?群岛MOMA
2017年
微家世联公寓鑫星公寓Lucia
2019年
?彩虹租房?鼎寓?卖家公寓?乐栈公寓
?金地草莓社区?蜜蜂村落?她寓?龙湖冠寓?朗诗寓?旭辉领寓
2016年
?弹窝?CCB 建融公寓?智小窝?铂乐青年社区?摩寓?有巢?大鱼公寓?匠寓?摩尔公寓?城寓?保利公寓
?融创住住&心地?城方-上海地产
2018年
?摩玛公寓?美丽屋?魔方公寓?YOU+青年公寓?V 领地?自如?小马快装
2011&before
?WoWo 心家?青年汇?新派公寓?Unests 友社?贝客公寓?尚臻-嘉华国际
2013年
2019年前十月，长租公寓创投融资近120亿元，大资金迅速涌向头部品牌
?青客公寓天使轮?魔方公寓B 轮6000万美
元
?青客公寓A 轮1000万美元
?青年汇A 轮数千万元?优客逸家B 轮2200万美元
?窝牛租房天使轮，数
百万元
2014年&before
?蜜柚公寓天使轮3000万元
?蛋壳公寓天使轮数百万元
?小螺趣租A 轮500万美元?魔方公寓B+轮1.4亿美元?可遇公寓天使轮1000万元?水滴公寓A 轮5000万元?青客公寓B 轮1.8亿元?优辰公寓天使轮620万元?函数公寓Pre-A 950万元
?warm+公寓pre-A 轮数千万元?贝客公寓Pre-A 轮2000万元?Color 公寓A 轮1600万元?蛋壳公寓A 轮数千万元
2015年
?YOU+国际青年社区C 轮?麦家公寓A 轮1000万元?湾流A 轮4亿元融资?房总管A+轮数千万元?麦邻租房A 轮
?乐乎公寓B 轮数千万元
?安心公寓B 轮、B+轮数亿元?蜜蜂村落天使轮数百万元?未来城B 轮2亿元?城家公寓Pre-A 轮5000万美元?窝趣Pre-A 轮融资5000万元?优辰公寓Pre-A 轮1500万元?蘑菇租房C+轮3000万美元?蛋壳公寓A+轮超亿元
2017年
2019年1-10月
?美丽屋B 轮融资3000美元?新派公寓B 轮数千万元?摩玛公寓天使轮500万元?魔方公寓C 轮3亿美元?包租婆公Pre-A 轮，2000万元?GO 窝公寓天使轮，300万?大象公寓Pre-A 轮数百万?FUNX 自由青年社区天使轮150万元
2016年
?自如A 轮40亿元?蛋壳B 轮1亿美元
?蛋壳公寓B 轮7000万美元?微舍A 轮数千万元融资?彩虹租房A 轮500万元
?小马快装天使轮1000万元?她寓天使轮数百万?蜜蜂村落天使轮?鼎寓天使轮数千万?V 领地A 轮融资2亿美元?青客公寓C 轮数千万美元?优客逸家C 轮融资10亿元?乐乎公寓B 轮1亿元?贝客公寓B 轮融资?寓小二A 轮5000万元?青沐公寓天使轮融资?E+青年公寓A 轮1亿元
2018年
?微家天使轮5000万元
?窝趣B 轮2亿元?魔方公寓D 轮1.5亿美元
?蛋壳公寓C 轮5亿美元
?自如B 轮5亿美元?智小窝Pre-A 轮2000万元
?城家公寓A 轮3亿美元
?蛋壳公寓D 轮1.9亿美元注：数据不包括企业二级市场融资及发行企业债融资
近三年，住房租赁类企业ABS 债发行规模超1370亿元
为长租公寓快速扩张带来了充沛的资金支持
121.6
1,126.9
123.5
200400600800
1,0001,2002017年
2018年
2019年1-10月
住房租赁类企业ABS 债券发行规模（亿元）
项目名称
发行金额（亿元）
华发租赁住房一号资产支持专项计划50.00
佳兆业城中佳画住房租赁1-20期资产支持专项计划
30.00
合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划20.00金地·火花长租公寓1-8期资产支持专项计划20.00东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项
3.512019年1-10月住房租赁类企业ABS 债券发行情况
大型商业银行授信超1.2万亿，有力支持了住房租赁供给端建设
时间银行合作方资金规模项目情况
2017年10月中信银行碧桂园300 亿元中信银行将在长租住宅领域向碧桂园提供300亿元保障性基金
2017年10月建设银行碧桂园200亿元签署《全面战略合作协议》，为碧桂园上海区域发展长租公寓提供200 亿元资金支持2017年11月建设银行美的地产150 亿元提供总额为150 亿元的授信额度，用于租赁相关业务
2017年11月工商银行北京城建集团、首开集团，亦
庄控股、中粮地产
6000亿元为北京租赁市场建设主体提供不少于6000亿元资金支持
2017年11月交通银行万科、绿地、碧桂园等26家房
地产企业1500亿元签署住房租赁战略合作协议，给予超过1500 亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展
2018年1月农业银行北京市保障房中心、首创置业、
北京城建、首开股份、中铁置
业、北京建工集团2000亿元签署合作协议，拟向六家企业合计提供2000 亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发
2018年2月中国银行万科、中海、华润、碧桂园等2000亿元签署战略合作协议，计划提供租赁市场融资，规模不少于2000 亿元2019年2月上海银行绿地100亿元重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作
市场需求旺盛、政策支持及巨量资金投入，长租公寓行业前景可期
但市场竞争格局进入重塑阶段，竞争力压力增大
?真实房源，可信度高?精装修，居住体验佳?公司化运作，管理规范?维修、保洁、搬家等服务
优势（Strengths ）
?市场需求大?政策支持?大量资本投入?租房消费升级
机会（Opportunities ）
?前期投入成本高，资金链断裂风险大?装修环保不达标事件频发?未形成寡头市场前，盈利空间有限
?强制租金贷，携款跑路等损害行业健
康发展
劣势（Weaknesses ）
威胁（Threats ）
长租公寓行业SWOT 分析
?城市化减速，大城市人口增速趋缓?廉租房、公租房、经适房等大量入市?长租公寓引发房租大幅上涨，监管及
舆论压力
49.2%
59.0%
68.2%
73.9%
2016年2017年2018年2019年1-10月
租房类App 渗透率
移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道
注：住房类App 渗透率=住房类App 活跃用户/租房用户数
66.4%
85.4%
88.4%
87.1%
40.5%
70后80后90后00后其他
不同年龄阶段租房用户中租房类App 渗透率
2019年10月，长租公寓App 活跃用户规模超220万，同比增长近20%
103.8
157.5 189.5
224.8
68.7%
51.8%
20.3%
18.6%
0%
20%
40%
60%
80%
50100150
2002502016年10月
2017年10月
2017年10月
2019年10月
长租公寓App 月活用户数（万）及同比增速
一线及新一线城市为长租公寓品牌竞争的主要战场
新一线城市已成为最重要的增量市场
2.39%7.70%8.89%11.07%18.79%22.60%28.42%35.08%
78.82%
69.70%
62.69%
53.85%
2016年10月
2017年10月
2018年10月
2019年10月
长租公寓用户城市分布
一线城市
新一线城市
二线及以下城市
Part Two长租公寓行业竞争格局分析
自如一骑绝尘，月活用户规模超150万，泊寓、冠寓及领寓三款地产系App入围前十自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固，泊寓杀入前五
蛋壳公寓开业房源达40.7万间，同比增长148%，暂居行业第二
青客公寓可出租房源为9.73万间，上海占比超六成，为长租公寓一方霸主
长租公寓品牌如雨后春笋，蓬勃发展
房产中介、开发商、酒店及独立长租公寓品牌发展各具特色
房产中介旗下长租公寓
房地产开发商旗下长租公寓酒店系长租公寓品牌
独立长租公寓品牌
蛋壳公寓魔方公寓优客逸家
湾流公寓
V领地
链家自如
我爱我家
相寓
世联行世联红璞
青客公寓YOU+青沐公寓
Q房
Q社国际青
年公寓
如家雅住（逗号公寓、青巢公寓）
华住城家公寓住友漫果公寓
雅诗阁公寓业务铂涛窝趣
格林公寓途窝主题公寓
万科泊寓龙湖冠寓
旭辉领寓
BIG+碧家国际社区
华润有巢
金地草莓社区
融创住住&心地
保利公寓N+
绿地公寓
招商地产壹公寓
朗诗寓
蜜柚公寓
第一梯队
第二梯队
157.9
42.7
15.6
13.9
9.3 7.9 7.8 7.5 5.9 5.9 0
40
80120160200自如
蛋壳公寓
万科泊寓
青客公寓
龙湖冠寓
相寓
魔方生活
乐乎公寓
世联红璞
旭辉领寓
2019年10月长租公寓App 月活用户规模（万）
第三梯队
中介系
地产系
独立品牌
自如一骑绝尘，月活用户规模超150万
万科泊寓、龙湖冠寓及旭辉领寓三款地产系长租公寓App 入围前十
注：此处App 间的数据为非去重数据，如一个用户同时使用自如及蛋壳公寓，则自如及蛋壳公寓分别计一个用户
2018年中国长租公寓行业发展现状及前景分析精细化运营 或将推动行业洗牌 政策利好推动长租公寓野蛮增长未来市场或将重新整合、洗牌 2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。2019年长租公寓或迎来“分水岭”。 “长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。 自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。2018年长租公寓又出台了一系列政策，政策利好背景下长租公寓野蛮生长。 日前，蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。 交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳等10个一线、二线城市。由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业，此次交易也因此成为业内迄今为止最大的一桩收购案，受到广泛关注。 2016年6月，国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。 不过，从2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。 未来中国市场租房规模将超3万亿 流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计
合同编号：__________ 2019年最新房屋租赁合同范本 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____年____月____日 第1 页共7 页
2019年最新房屋租赁合同范本 出租方(下称甲方)： 承租方(下称乙方)： 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就甲方将其拥有的房屋出租给乙方使用，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商，达成如下协议： 一、租赁房屋描述 1、甲方将其拥有的座落于阜阳市西苑一幢号房屋出租给乙方用于经营。该房屋建筑面积共平方米，具体座落方位及四至见房屋所有权证上的附图。 2、甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权，并且保证该房屋及房屋所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保。 二、租赁房屋用途 1、乙方租赁房屋为商业及辅助用房。 2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。 三、租赁期限 本合同租赁期为年，自年月日起至年月日止。 四、租金及支付方式(单位：人民币) 1、第一年租金为元，第二年租金为元，第三年的租金为元，第四年租金为元，第五年的租金为元。 第 2 页共 7 页
上述租金每半年支付一次，具体为： 本合同签订时支付第一年上半年租金元，年月日前支付第一年下半年租金元。 年月日支付第二年上半年租金元，年月日前支付第二年下半年租金元。 年月日支付第三年上半年租金元，年月日前支付第三年下半年租金元。 年月日支付第四年上半年租金元，年月日前支付第四年下半年租金元。 年月日支付第五年上半年租金元，年月日支付第五年下半年租金元。 2、在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生费由乙方自行承担，但物业管理费除外。 3、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。 五、甲方的权利与义务 1、甲方应在乙方支付第一年上半年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。 2、甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营。 3、在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。 第 3 页共 7 页
（二零一二年十二月） 2019-2025年中国长租公寓行业市场营销发展趋势预测研究报告 【完整版】 决策精品报告洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质
报告目录 第一章长租公寓行业研究方法、意义 (8) 第一节长租公寓行业研究报告简介 (8) 第二节长租公寓行业研究原则与方法 (8) 一、研究原则 (8) 二、研究方法 (9) 第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业及市场分析 (11) 第一节长租公寓概述 (11) 一、长租公寓的客源及特征 (11) 二、长租公寓的租客核心需求 (12) 三、长租公寓分类 (12) （一）按经营背景分类 (12) （二）按经营模式分类 (12) 四、长租公寓盈利模式 (13) （一）盈利来源 (13) （二）盈利周期 (14) 第二节我国长租公寓行业发展概况 (14) 一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (14) 二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (15) 三、不同背景的运营商快速成长 (16) （一）开发商背景的运营商 (16) （二）中介背景的运营商 (17) （三）专业的公寓运营商 (17) （四）酒店背景的运营商 (18) 四、多类型长租公寓的经营模式 (18) （一）轻资产与重资产的经营模式 (18) （二）集中式与分散式的经营模式 (18) 五、三种长租公寓发展对比 (19) 六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (22) 第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (23) 一、2018年长租公寓发展分析 (23) （一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (23) （二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (24) 二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (28) （一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 (28) （二）产品线：覆盖全生命周期 (29) （三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 (29) 1、轻资产模式及扩大盈利建议 (30) 2、中资产模式及扩大盈利建议 (31) 3、重资产模式及扩大盈利建议 (32) 三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 (33) 四、50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 (37)
编号：_____________广州房屋租赁合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
第一条合同当事人 出租人（甲方）：________________ 承租人（乙方）：________________ 根据国家、省、市有关法律、法规及有关规定，甲乙双方本着平等、自愿的原则，经协商一致订立本合同，并共同遵守。 第二条甲方同意将坐落在______区______路______街（巷、里）______号______房号的房地产（房地产权证号码______）出租给乙方作____________用途使用，建筑（或使用）面积______平方米，分摊共用建筑面积______平方米。 第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下： 租赁期限__________________ 月租金额（币种：______） ____________元 小写__________________ 大写__________________ ______年______月______日至______年______月______日 ______年______月______日至______年______月______日 ______年______月______日至______年______月______日 ______年______月______日至______年______月______日 ______年______月______日至______年______月______日 注：期限超过20年的，超过部分无效。 租金按_______（月、季、年）结算，由乙方在每_______（月、季、年）的第_______日前按_______付款方式缴付租金给甲方。 第四条乙方向甲方交纳（_______币）_______元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金 _______（退回乙方、抵偿租金）。 第五条双方的主要职责 1．甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务。 2．甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
长租公寓问题探讨标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
集中式长租公寓TOP10榜单 NO.10：乐乎城市青年社区 北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。20 16年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。NO.9：新派公寓 新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费1.65亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。 新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期1.65亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 NO.8：窝趣轻社区 窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。 目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 NO.7：湾流国际青年社区 湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核
北京市房屋租赁合同 （自行成交版） 出租人（甲方）：证件类型及编号： 承租人（乙方）：证件类型及编号： 依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下： 第一条房屋基本情况 （一）房屋坐落于北京市区（县）街道办事处（乡镇） ，建筑面积平方米。 （二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：或房屋来源证明名称：，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：，房屋（□是 / □否）已设定了抵押。 第二条房屋租赁情况及登记备案 （一）租赁用途：；如租赁用途为居住的，居住人数为：，最多不超过人。 （二）如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续。 居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；居住人员中有境外人员的，（□甲方 /□乙方）应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续。 租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。 第三条租赁期限 （一）房屋租赁期自年月日至年月日，共计年
2018年长租公寓行业 分析报告 2018年2月
目录 一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6) （一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6) （二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7) （三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9) 二、我国长租公寓市场现状分析 (9) （一）长租公寓市场容量可期 (9) 1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9) （二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11) 1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11) 2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11) （三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12) 1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12) 2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12) 3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13) 4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14) 5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15) （四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16) 1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16) 2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17) 三、我国长租公寓运营模式分析 (18) （一）重资产运营：大型房企 (18) 1、招商蛇口 (18) （1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18) （2）立足先天优势，打造标准化产品 (18) 2、万科 (19)
（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19) （2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20) （二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21) 1、自如 (21) （1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21) （2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21) 2、世联行 (22) （1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22) （2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22) 3、YOU+国际青年公寓 (23) 4、窝趣轻社区 (24) （三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25) 1、互联网公司 (25) 2、建设银行 (25) 四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26) （一）德国 (26) 1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26) 2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28) （二）新加坡 (28) 1、政府主导供应，差异化准入 (28) 2、中央公积金制度完备 (29) 3、土地供应高效 (29) （三）日本 (30) 1、机构主导租赁住房供应 (30) 2、从建到租的一站式资管服务 (31) 3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32) （四）美国 (33) 1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33) 2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)
20佃简单的房屋租赁合同（4篇）_租赁合同租方（甲方） _____ 性别：_____ 年—月____ 日出生 承租方（乙方） _______ 性别：______ 年____ 月_日出生，身份证号码：_________________ 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于市街道小区号楼号的房 屋出租给乙方居住使用，租赁期限自________ 年—月—日至 年___ 月 __ 日，计___ 个月。 二、本房屋月租金为人民币_____ 元，按月交。每月月初15日内，乙方向甲方支付全月租金。 二、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。 四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。 五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前 1 个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。 六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止
合同，须向另一方支付违约金________ 元。 七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。 八、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签之日起生效。 甲方：______________ 系电话： __________________ 乙方：______________ 系电话： __________________ ___ 年—月_____ 日 简单的房屋租赁合同书 出租方（甲方）： ______ 性别：_____ 年_月______ 日出生 承租方（乙方）： _______ 性别：______ 年 ___ 月___日出生，身份证号码：________________ 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于____ 市____ 街道__ 小区___ 号楼号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自________ 年—月—日至— 年___ 月 __ 日，计___ 个月。 二、本房屋月租金为人民币_____ 元，按月交。每月月初15日内，乙方向甲方支付全月租金。 二、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电
2019年房屋租赁合同样本 甲方（出租方）____________ 身份证号：_________________ 地址: ______________________ 乙方（承租方）____________ 身份证号: __________________ 地址: ______________________ 经甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上，友好协商，达成以下协议： 一、租房地点： 甲方同意把____________________________________ 室的房屋租给乙方，并保证该房的合法 出租性。 二、房屋用途： 乙方所租房屋仅为______ 使用;不得进行任何违法活动，否则后果自负。 三、租期： 自201__年—月—日起至201—年—月—日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。 四、租金: 每月________ 元人民币，租房保证金 ____ 元人民币，相当于—个月租金。 五、付款方式： 1、乙方每—个月支付一次，第一次租金及保证金在签定本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前—天将下期房款支付给甲方； 2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。 基本费用：乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费□电费匚电话费□网络费□煤气费□有线电视月租费□物业管理费□其它费用（如有见补充各项） 六、租房保证金： 存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。 七、甲方义务： 1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用； 2、室内外正常维修由甲方负责； 3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。 八、乙方义务： 1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其它费用； 2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人； 3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿； 4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤 气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负。（乙方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除卫生清理费_______ 元） 九、违约处理： 1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿； 2、如甲方违反本合同第七条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金； 3、如甲方擅自提前终止合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金； 4、如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证
我国长租公寓市场发展现状分析 一、长租公寓市场再次升温 （一）政策再次“临幸” 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中提及，2017年中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。实行租售并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，同时也被作为两会热点再度提及。在大背景的影响之下，长租公寓市场再次升温。 （二）各大房企抢滩 2016年中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将在1.6万亿-2万亿之间。公寓租赁市场的万亿前景，正吸引着各路资本不断涌入。至2016年底已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。 长租公寓正方兴未艾，房企纷纷“试水”长租公寓。在国内TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域，龙湖、万科、复星等企业均有涉足。 以万科的长租公寓为例，根据对青年群体与租住习惯的深究，万科的长租公寓不仅提供“产品和空间”，还提供“服务和生活方式”。至2016年底，已进驻15个城市，主要针对25-35岁，在异乡拼搏，有较高承租能力且志同道合的年轻群体。 二、长租公寓市场需求分析 长租公寓主要面向中高端群体，随着人们对生活质量的需求不断提高，对于长租公寓的需求越发旺盛。对此，中投顾问对长租公寓市场的需求端做了基于市面上权威数据来源的详细测算。 对于需求端，我们主要测算需求人群所能带来的营业收入，测算公式为：市场租金收入=租房人数*机构提供房源比例*人均租金*（1+长租公寓租金溢价率）。我们以公开数据为准，测算均衡状态下长租公寓的需求情况。 在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。分析如下： （一）根据住建部的数据显示，目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。 （二）跟据中国房地产业协会的资料显示，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金能够达到2000亿。 （三）考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高，具有一定的正溢价率，通过需求测算的租金将更高。 中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，从房间数量上来讲，长租公寓需求大约需要1000万间，市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓， 中投顾问·让投资更安全经营更稳健
2019年度实用版房屋租赁合同 房屋租赁合同范本是依据房屋租赁合同相关法律规定制定的基本参照文本，今天xx就给大家来看看房屋租赁合同，希望可以帮助大家 有关房屋租赁合同参考阅读 甲方(房主)：__________签名/盖章(红印) 乙方(承租人)：______签名/盖章(红印)身份证号码：________________(本人填写) 一、甲方将_开发区环城西路嘉和园A栋3单元四楼1号的房屋(房产证号：匀房权证字第64640-1号)出租给乙方作为居住使用。 二、租期六个月，从20xx年4月7日起到20xx年10月7日为止，必须一次性付清租金后使用。 三、月租金为人民币捌佰元整(包括物管费和每月数字电视费)大写：(_肆仟捌佰元整)。 四、保证金 1、交付租金同时，乙方应另付保证金人民币贰仟元整(小写：20xx元人民币)。 2、本合同作为本期月租金和保证金收据，请妥善保管。 五、乙方租用后应注意以下事项： 1、乙方应遵纪守法，合法居住，并自行办理相关手续、
承担相关责任。乙方应注意居住安全，自行采取防火、防盗等安全措施。加强用电安全，不得乱拖、乱接电线;对于防盗、防火、用电安全进行经常检查。如乙方措施不当造成的所有损失，其损失由乙方自行承担;XX造成甲方房屋财产损失，由乙方全额赔偿给甲方;造成第三方房屋财产损失，由乙方负责处理，由乙方全额赔偿对方，并按违约处理。 2、乙方对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约。如有此类情况发生除支付违约金外，甲方有权解除合同并收回房屋。 3、电、水、液化气和宽带等设施由乙方使用，产生的费用由乙方按时、足额缴纳，如有失误，造成麻烦，乙方自行解决，确需甲方出面协助解决时，乙方应支付甲方必要费用。以上缴费收据请乙方自行保存，以备查对。附：电表底数______;水表底数_______;以上数据由乙方自行核对，自行填写。 4、乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施;使用中如有损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理。 5、甲方不分担乙方在租房期内对其自身造成的损失和对第三方造成的任何道德、范文写作经济、经营和法律责任及损失。 六、其他条款
报告就以下问题展开探讨： ●国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何? ●四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? ●未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强? ●长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?
存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移 传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资 产管理三个环节。 按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3 万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿 市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只 有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处 房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资 产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
三大因素助推行业加速 国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。 从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。 此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。
2019房屋租赁合同doc 房屋租赁合同时房租与租客之间的合同，合同一旦签订，将要遵守其中的每一条约定。下面是由整理的2019房屋租赁合同范本，欢迎阅读。 2019房屋租赁合同范本 甲方(出租方：_____(姓名) 乙方(承租方)：_____(姓名) 双方根据《中华人民共和国合同法》就租赁事项达成如下协议： 一、甲方将位于_______房屋租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。 二、租赁期至年月日止，租赁期满后如甲方继续出租，在同等条件下乙方有权优先承租。 三、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为_______平方米，使用面积为_______平方米。 四、租金及押金交纳时间：租金为每月，以交三押一的方式交付，如有续租，需要提前一个月的时间支付下一季的房租，具体价格应该以当时的市场房价为准，否则，甲方有权将房屋收回。 五、房租到期后，如果乙方要续租，且市场房价有所变化，租金也会相应变化。 六、房屋内基本设施在乙方租赁期间可以使用，但不能认为的破坏，如有，须按一定的价格予以赔偿，若不是，甲方有义务维修或是
更换。 七、房屋生活所用水电由乙方全付，甲方不予干预。 八、乙方已支付给甲方的定金元，在租赁期间转为押金，并且不抵作租金，待协议终止，水电费等付清后，个月内甲方无息归还乙方。 九、租赁期满后，除可移动的设施外，其它装潢乙方不得拆除毁坏，无偿归甲方所有。搬迁后日，房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，归由甲方处理。 十、违约责任：甲乙双方任一方违约的，违约方应向对方支付违约金元(人民币)，损失超过违约金时，需另行追加赔偿。 此合同一式两份，双方签字后合同即刻生效。 甲方：_____姓名：_____住址：_____电话：_____ 签字：_____ ___年___月___日 乙方：_____姓名：_____住址：_____电话：_____ 签字：_____ ___年___月___日 范文二 出租方(甲方)：_______________ 身份证照号码：__________________________ 承租方(乙方)：_______________ 身份证照号码：__________________________
2019年广州市房屋租赁合同 出租人（甲方）：证件类型及编号： 承租人（乙方）：证件类型及编号： 依据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下： 第一条房屋基本情况 （一）房屋坐落于广州市区（县）街道办事处（乡镇） ，建筑面积平方米。 第二条房屋租赁情况 租赁用途：；居住人数为：，最多不超过人。 乙方向甲方承诺租赁此房屋仅作为家庭居住使用，不可作为商业（营业、办公等）、仓库、员工宿舍等用途。 乙方不得擅自改变房屋结构和用途，否则甲方有权解除合同，收回该房屋。 第三条租赁期限 （一）房屋租赁期自年月日至年月日，共计年 《房个月。甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方。 屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。 （二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。 乙方继续承租的，应提前日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。 第四条租金及押金 （一）第__ _年租金标准及支付方式：元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币元整（￥：）。
第年租金标准及支付方式：元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币元整（￥：）。 支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押付，各期租金支付日 期: ， 。 （二）押金：人民币元整（￥：）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。 第五条其他相关费用的承担方式 租赁期内的下列费用中，（7）物业管理费（年月日前）由甲方承担，（7）物业管理费（年月日之后）由乙方承担，自租赁期起始之日起由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费（5)燃气费(6)物业管理费(7)卫生费(8)上网费(9)车位费(10)室内设施维修费（11）垃圾费（12）走廊灯及电梯电费按每月每户实际分摊。 相关费用支付方式：（□现金□银行汇款），押付，各期租金支付日期: 。 本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由双方协商承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。 第六条房屋维护及维修 （一）甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；承租人保证遵守国家、广东省、广州市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。? 禁止在房屋内从事违反国家相关法律、法规的违法犯罪行为。 （二）在房屋租赁期内，乙方承诺不从事违反房屋安全、消防安全、治安、计划生育等活动，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物，并协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。 在房屋租赁期内，一旦出现违法犯罪行为，所有责任由乙方负全责。 （三）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安
２０１６年长租公寓行业深度研究报告
正文目录 为什么此刻关注租赁市场？ (4) 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4) 8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (5) 主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (6) 资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (7) 政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (9) 租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (11) 租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (11) 主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (12) 青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (13) 无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (13) 集中式公寓：利润率高，但拿房难 (13) 分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (14) 品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (15) 盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (16) 中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (16) 海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (17) 国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质 (17) 互联网+、分享经济催生短租平台 (18) 短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (18) 从“纯平台”到“重运营” (19) Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (20) 附：华泰房地产团队精品系列报告 (21) 图表目录 图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 (4) 图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26% (4) 图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% (5) 图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场 (5) 图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% (6) 图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后 (6) 图表7：90后租房态度青睐品牌公寓 (7) 图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 7图表9：公寓企业融资进程一览表 (8) 图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8)
长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇
人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁
上海市房屋租赁合同 出租人（甲方）：_________________ 证件类型及编号：_______________________________ 通讯地址：_______________________________________________________________________ 承租人（乙方）：________________ 证件类型及编号：______________________________ 通讯地址：_______________________________________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基 础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下： 第一条房屋基本情况 （一）____________________________ 房屋坐落于上海市___ 区（县）_________________ 街道，建 筑面积 _______ 平方米。 （二）房屋权属状况：甲方持有（…房屋所有权证/ ??公有住房租赁合同/ ??房屋买卖合同/ ??其 他房屋来源证明文件），房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：_____ 第二条房屋租赁情况及登记备案 （一）_____________________ 租赁用途：_________ ，居住人数为： __ ，最多不超过人。 （二）乙方应将居住人员情况告知甲方，在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应 当提前2日内告知甲方并征得甲方同意。 第三条租赁期限
（一）房屋租赁期自_______ 年____ 月_日至 ____________ 年_月—日，共计—年—个 月。甲方应于 _______ 年—月—日前将房屋按约定条件交付给乙方。 （二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附树物品、 设备设施。甲乙双方应对房屋和附树物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自 应当承担的费用。 乙方继续承租的，应提前 _日向甲方提出（…书面…/ 口头）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。 第四条租金及押金 （一）_________________________________________________ 租金标准及支付方式：人民币（大写）元/ （…月/??季??半年??年），租 金总计：人民币（大写）__________________ 元整（￥: _____________ ）。 支付方式：（??现金/ ??转账支票/ ??银行汇款/ ??支付宝），押 _付_。 （二）______________________________ 押金：人民币元整（￥:）。租赁期满或合同解除后，房 屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。 第五条其他相关费用的承担方式 租赁期内的下列费用中，__________________________ 由甲方承担，_______________ 由乙方承担：（1）水费（2 ）电费（3）电话费（4）电视收视（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9 ）卫生费（10 ）上网费（11 ）车位费（12 ）室内设施维修费（13）