浅谈建国初期北京旧城改造与意识形态
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浅谈建国初期北京旧城改造与意识形态
刘驰
（浙江大学建筑工程学院）
摘要：中华人民共和国定都北京，建国初期首都百废待兴，在首都规划与发展之问题上，梁思成、陈占祥二人提出在西郊建立新行政区以保护旧城的梁陈方案被否决，首都实行苏联专家提出的以莫斯科发展为参考的旧城改造方案，其后在中央错误的意识形态影响下，北京旧城改造陷入重重困境，在困境中梁陈等人奋力拯救，多次谏言以求在已成定局的错误中挽救首都之建筑、文化以及发展中将面临的交通、环境、经济等问题，但迎接北京城的是以党的意识形态所裹挟的错误决定，而梁陈等人之命运也因此彻底改变。
关键词：旧城改造；梁陈方案；古建筑存留；大屋顶；整风运动
引言
北京作为一个单中心城市，上世纪80年代，北京市中心区出现了严重的交通堵塞，北京市着手建设城市环路，提出“打通两厢，缓解中央”的口号，期望通过快速环路的建设，吸引中心区的交通，缓解其压力。当下，中心区高强度开发的同时住宅郊区化无限蔓延，暴露出的水资源、土地资源、生态环境、交通设施、能源等日趋严重的问题，技术手段已然不能从根本上应对这个城市可持续发展的需求。本论文从北京发展之源头，及建国初期北京营城之始，重新审视导致如今北京之重重问题的原因，反省祖国建设过程中遭受的挫折。
1、首都规划方案的决定
1.1被礼赞的城市
“明之北京，在基本原则上实遵循隋唐长安之规划，清代因之，以至于今，为世界现存中古时代都市之最伟大者”——《中国建筑史》
北京现存的明清古城，是从元大都的基础上发展演变而来的，遵循了中国古代城市营造经典《周礼·考工记》提出的原则，人与自然相处融洽，方格网框架内具有无限的变化，“像古代铜器一样，俨然有序和巧为构图”，“整个北京城的平面设计匀称而明朗是世界奇观之一”美国规划学家Henry.S.Churchill如是评价。
1.2行政中心在旧城
在聂荣臻市长的主持下，1949年11月召开城市规划会议，梁思成、陈占祥等中国专家、北京市各部门领导和苏联专家到会，苏联专家巴兰尼科夫作《关于北京市将来发展计划问题的报告》，提出以天安门广场为中心建设北京首都行政中心，计划建造像莫斯科红场一样的伟大的广场与周围现代的建筑群，报告要求在北京旧城大规模拆迁以供行政各部委入住，并对建设西郊新市区的设想予以反驳，指出这是不经济的，是“放弃新建和整顿原有的城市”。（这些观点在此后的梁陈方案中都被给予有力的反驳）
1.3梁陈方案
1950年2月，“梁陈方案”完成，由梁思成自费刊印，报送有关领导。方案提出：建议展拓城外西面郊区公主坟以东，月坛以西的适中地点，定为首都的行政中心区域。这份长达2.5万字的建议书，共分“必须早日决定行政中心区的理由”、“需要发展西城郊，建立新中心的理由”，“发展西郊行政区可用逐步实施程序，以配合目前财政状况，比较拆改旧区为经济合理”三个部分说明。指出拆迁所带来的经济压力更大，旧城工业化严重破坏了旧城的平衡，同时单中心的城市发展及居民的被迫迁出将对城市交通产生巨大的压力等多项意见。这里不赘述该方案的具体内容，可以明确的是，从当今回首，梁陈方案正是可以有效解决北京市现存的诸多问题并且对文化保护具有重要意义的充满智慧但却令人遗憾的方案。
1.4中央对首都规划的决定
1949年6月30日毛泽东发表《论人民民主专政》一文提出：“深知欲达到胜利和巩固胜利，必须一边倒。”在“一边倒”的旗帜下，苏联专家被授予绝对的权威，因此苏联专家在中国建筑领域的“专政”色彩一直延续到1960年中苏矛盾公开化。同时，斯大林指出梁陈方案是小资产阶级不合实际的幻想，把计划的正确道路指出，制定了改建总方案，使梁陈二人陷入了孤立。
1950年8月，彭真在北京市第一届人民代表大会上发言：“北京解放，我们就必须把这个城市由消费城市变为生产城市，从旧有落后的城市变为现代化的城市。”毛泽东在天安门上曾指着广场以南一带说，“以后要在这里望过去到处都是烟囱。”事实上毛泽东自始至终都坚定要求行政中心建在旧城，他视“梁陈方案”：“有那么一个教授，要把我们从北京城里赶出去。”曾担任彭真秘书的马句回忆道：“苏联专家提出第一份北京建设意见，聂荣臻见到后，非常高兴，送毛主席。毛主席说：照此方针。”同时时任总理周恩来也从一开始便决定使用
苏联专家的方案。周恩来曾提出，“根据毛主席的指示：今后几年内应当彻底改变北京市的都市面貌。”之后周恩来在就人民大会堂过大的问题时，还曾指出：“大并没有什么不好，就是要好社会主义之大，喜社会主义之功。”梁思成在与苏联专家竞争期间多次给周恩来写信真切表达自己的想法，虽信中将所有问题已讨论详尽，尽述苏联方案之大弊及梁陈方案确是在各方面都更为优秀，但周恩来并未有所回应。除毛、周二人，中央高级领导人也普遍由此认为。
综上，个人分析毛泽东等人对首都规划之决定有以下因素起到关键作用：1、“一边倒”对苏联的盲目认同，而北京与莫斯科并不是可以相提并论的城市；2、当时的意识形态把旧城看作是“封建社会”遗留，主张对旧城进行“革命”和“改造”，因此，这场原本非常学术味的争论，很快就从政治上被否定了。3、对建新行政区认为是在放弃旧城4、中央领导人有着“红场”向往，期望天安门广场宽敞广阔，两侧政府建筑耸立，将政府大院搬进旧城进行全面改造；5、毛泽东拒绝行政中心的集中，以防止可能的空袭。
2、拆与新建的批判
2.1城墙存废问题的讨论
对于北京城墙，因其宝贵的历史价值，梁陈方案建议将其改建为环城立体公园，宽达10余米的城墙上可供市民进行多项休闲活动，同时以解决交通问题，只需在一些路段多开几道城门，同时这种已有的分区正担负起它的新的任务，利用它为这种现代的区间的隔离物是很方便的。
主张拆除者有以下观点：1、城墙是封建社会统治者包围他们的势力的遗迹，要打破旧的格局所给予我们的限制和束缚；2、城墙上的砖拆下来可以协助其他建设。尽管梁思成引古鉴今，对这些观点进行强有力的反驳，并以内行专家之身份明确城墙的结构及其修筑过程决定了拆除它并不能用作建筑材料，只是平添了处理的困难。这之后陈占祥、华揽洪分别提出甲乙方案，退而求其次，望在苏联方案的基础上全部或部分保留城墙。然而1953年毛泽东在全国财经工作会议上说：“拆除城墙这些大问题，就是经中央决定，由政府执行的。”
2.2新房子
事实上在苏联方案确定之后，北京旧城的建设一度陷入混乱，其中最突出的问题是，有些地方盖了一些大楼，但没有埋设相应的供水干管，造成供水紧张。当时的旧城基础设施是
明清留下来的，在应对这些庞然大物的改建过程中困难之巨大及花钱之多是难以想象的，直到今天，仍然是建新区比改旧城少花钱。
而这些张牙舞爪的新楼对北京城的布局又造成了极其严重的创伤，在建造楼房标准的问题上梁思成也有过一番争论，不断的退而求其次竟把他逼到了绝境：在“梁陈方案”被否定之后，梁思成退而求其次，他先是提出控制旧城区的建筑高度，这遭到了否定；之后他转而提出保持“中国建筑的轮廓”。梁思成希望建筑物在城市中与环境配合调和，不能让北京失去了原有的风格，而成为欧洲现在正在避免和力求纠正的街型。但眼看一幢幢高楼在旧城内拔地而起，他只好再度“退而求其次”，推行“大屋顶”来实现保全“中国建筑的轮廓”。这里的“大屋顶”他日后自己的评价是“虽然只值两分，但设计的方向是正确的”，在数次妥协之下被逼无奈所作挽救北京面貌的大屋顶是这个时代的产物，在今天来看确实失误占多，但梁思成的“大屋顶”责任全不在他本身。
2.3“大屋顶”的批判
对“大屋顶”的批判，是由毛泽东发起的。由于“大屋顶”确与苏联专家的提倡及斯大林的建筑理论有关，所以这场批判直到1953年斯大林去世，赫鲁晓夫在苏联建筑界掀起批判复古主义浪潮之后才真正开始。在意识形态的影响下，1955年起只整风运动中梁思成受到来自多方的批判，其中以批判其复古主义、资产阶级唯心主义为主。甚至对其毕生研究的《营造法式》问题上批判：他们努力论证《营造法式》与王安石变法之间的关系，在其中发现了阶级斗争。并对梁陈方案进行批判：是由于思想感情中存留的浓厚的对封建统治阶级的“雅趣”和“思古幽情”，想把人民的首都建设成一件崭新的“古董”，想强迫光大工人农民群众接受这种趣味……这才是建筑界一场严峻的阶级斗争的开始。
3、整风运动与建国初期的意识形态
对于1957年的这场政治风暴，书生们是始料不及的。就在这场风暴骤至之前，他们刚在1956年经历了一季人生中罕见的春天。
这里不详述整风运动的过程，仅分析毛泽东在其中所为。1957年毛泽东邀请社会各界提出对党工作的意见，他在中南海冷眼观察着这些文人的一举一动，在《事情正在其变化》一文中，毛泽东用了“诱敌深入，聚而歼之”这个军事用语，风暴骤然而至。6月8日，中共中央发出毛泽东起草的《关于组织力量准备反击右派分子进攻的指示》，同时梁思成的文
章《整风一个月的体会》被打成“知识分子第一篇反右文章”，在“文化大革命”中，梁思成为此付出了惨痛代价。不久，在北京规划问题上提出甲乙方案的陈华二人也被“揪”了出来。
由此1949-1957这段时间梁陈等人的命运趋势已定，他们也在“文革”中受尽折磨。1949-1957是一段较之后略平和的时期，北京旧城改造从无到有，伴随的是梁思成陈占祥等人在行政中心选址，旧城文物保护，旧城城市规划，旧城建筑方向上的据理力争却每每碰壁，他们一而再再而三的妥协以求纠正偏离的路线却在意识形态的影响下一步步走向深渊。从毛泽东对北京旧城改造的态度上，最早体现的是一个外行强行把阶级思想偏颇地灌输入城市规划学中，与带有强烈政治色彩的苏联专家和党内无知人士一起错误地决定了一座城市的命运，从今天来看全然置百姓生活于不顾。再到对拆城墙拆城门的决定，毛泽东此时仍停留在对文化的错误认识上。在1955年左右北京城市建设出现各种问题之时，他并未意识到一切由自己引发，在旧城建立行政中心这个错误所造成的对城市的破坏是难以简单处理的，但他却刮起批判所谓复古主义、资产阶级唯心主义之风，直到1957年整风运动，北京之问题与其他诸多之问题显露无疑，他的判断却更加错误，反右口号发起也是把中国可能的进步扼杀在摇篮之中。仅从北京旧城改造中可见中央领导人在建国初期具体问题上的武断与无知，自认高举马克思主义的大旗却无法结合具体，将阶级斗争反封建等思想强加入各行各业，反映出意识形态上的问题。
客观的讲，建国初期意识形态领域的批判运动和五七年的反右运动以及后来的十年“文化大革命”相比，无论就规模和程度而言，都还算和风细雨，但从根本性质而言，则是一脉相承的，都深刻地反映了党的“左”倾错误思想文化方面的继续发展，都对我国文学艺术科学技术的健康发展、对我国的社会主义事业产生了不同程度的影响。
参考文献
[1]王军.城记.三联书店
[2]张伟良.谈谈中国意识形态的斗争.网络
北京老城区改造 北京是一座有着3000多年建城史的千年古都，以往一说“旧城”，就想起大规模“旧城改造”。首都经贸大学教授赵秀池表示，几十年的“旧城改造”虽然救急救危，但保护与发展的冲突如影随形。 13年前，《北京城市总体规划（2004年—2020年）》提出：进一步扩大旧城历史文化保护区的范围。 “多点一城、老城重组”“推进实施老城重组”“推进老城区平房院落修缮改造、棚户区改造和环境整治”“推动老城直管公房管理体制改革”……从两年前中央财经领导小组第9次会议审议研究京津冀协同发展规划纲要，到2016年相继公布的《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《北京市“十三五”时期加强全国文化中心建设规划》，“老城”理念，逐渐进入中央和首都决策者的视野。 今年5月，《北京城市总体规划（2016年－2030年）（送审稿）》，明确“老城”提法。 “从字面上讲，‘老’比‘旧’更有历史感。家有一老如有一宝，‘老’字代表的是认识程度的提高。说‘老城’，是对城市历史积淀的尊重，是一种价值的认可和体现。”中国城市规划设计研究院副院长王凯说。 “老城肩负北京历史文化保护与发展的职责和使命。”北京国际城市发展研究院院长连玉明说，在新版北京城市总体规划中，用“老城”替代“旧城”，反映了首都在城市规划理念、发展战略和发展模式上的转变。经过大量比较研究，国务院发展研究中心“典型首都城市治理研究”课题
组建议，北京加大对旧城改造和保护的补贴，为历史街区提供“保护网”，同时建设几个规模较大、功能全面的新城，提高城市管理水平，注重精细化管理。 “北京推动‘老城重组’的战略意义，还在于与城市副中心、雄安新区共同形成‘一体两翼’的首都空间战略布局，进而推动京津冀协同发展和以首都为核心的世界级城市群建设。”连玉明说，“老城更加注重城市功能优化与空间重构。” 专家提醒，老城重组过程中，更要注意传统格局的维护、传统风貌的修复、传统文化的复兴。 从地处东城的安乐禅林、江西丰城会馆等11处文物，到地处西城的浏阳会馆、沈家本故居等15项直管公房类文物腾退项目，2017年北京东城区、西城区都制定了文物腾退的“小目标”，老城内一张张文化名片有望被“擦亮”。 “推动老城重组的初衷，是要从根本上解决北京城市发展中的深层次问题，服务首都‘四个中心’城市战略定位和国际一流和谐宜居之都建设。”连玉明建议，优化调整东、西城行政区划，推动东、西城内部功能重组，加强历史文化名城和古都风貌整体保护。
关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。
第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患 对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小
棚户区改造成功案例旧 城改造成功案例 上海新天地 “欧洲许多城市都保留了不同时代的城市…断层?，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……” 这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。 本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明伍德
将上海石库门用原来的材 质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道， 清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖 啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。 人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。 “新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，
旧城改造的前世今生 “所有的城市都是疯狂的，然而是华丽的疯狂。所有的城市都是美丽的，然而是冷酷的美丽。”——克?达?莫利 城市的发展与人类社会生产和生活方式的进步有着密切的关系。在特定的历史时期，城市的发展水平总是与当时的生产力发展水平和人类的生产方式相适应。随着生产力发展水平的提高，人类生产和生活方式变化，城市在不断地发展变化以适应社会发展的需要。在科学技术高度进步、人类生产和生活方式急剧变化、城市迅速发展的今天，城市旧区的基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化等问题日益突出地表现，城市老化无法适应社会发展的要求，为了保证城市社会经济的持续发展，必须对城市旧城进行有计划的改造。在这样一种背景下，本文对旧城改造的原因、主体、作用机制展开了研究，即为什么要进行旧城改造？改造的三个主体（政府、房地产企业和居民）遵循什么样的行动逻辑？三者间的博弈怎样进行并对社会空间重构会产生何种影响？第一个问题解释了不同利益主体为旧城改造寻找理由的不同角度；第二个问题是三个参与主体对旧城改造目标的不同认定；第三个问题是三者为实现各自目标，在博弈过程中采取的行动策略、取得的效果及这些效果在社会空间重构中的体现形式。 一、改造的理由：旧城之“旧” 现代汉语词典中对“旧”字的解释为：“过去的，过时的，跟‘新’相对”。由此可以看出，“旧”是与“新”相对应而言的，因为有了“新”所以凸显了“旧”。那么，旧城也仅仅是与新城相对的一个概念吗？旧城之所以为“旧”，是处于怎样的“过时”状态呢？ 史蒂文?蒂耶斯德尔、蒂姆?希思和塔内尔?厄奇在《城市历史街区的复兴》一书中这样描述： “任何一座建筑或一个区域过时的程度是不同的。而且‘过时’是一个与最终状态相对的概念，因为‘作废’可能从来也不会发生。举例来说，除非一座建筑是专门为了一个特殊的目的而设计的（如核电站），否则很难想象它不具有潜在的可变性而且无法转变其使用方式。因此，一座建筑极少会达到完全的过时状态。同样，过时也很少是绝对的，不管是一座建筑或一个地区，充其量是或多或少地比它的竞争对手过时一些。” 本研究认为，可以从物质性角度和功能性角度两个方面看待旧城地区的过时问题： 1、物质性过时 旧城地区物质性过时是指旧城地区的房屋质量、建筑风貌与城市环境处于一种残损衰败的状态，是从建筑与旧城环境本身的衰变角度与新城地区相比而言的过时。 （1）房屋质量的过时 正常的使用损耗、长年累月的风吹雨打，甚至历史上自然灾害的因素都会使旧城地区的房屋建筑质量不断下降。同时，得不到及时的修缮与维护，旧城地区的许多房屋都严重损坏。因此，旧城地区往往也是危旧房集中的地区。针对这种房屋质量的物质性过时，旧城改造是势在必行的选择。 （2）建筑标准的过时
某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。 四、规划目的 区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。 从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。
北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行) 发布日期：2008-12-01 浏览次数：131 为加快城市危旧房改造，进一步改善城市居民住房条件，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)和《中共北京市委、北京市人民政府关于印发<北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案>的通知》(京发[1999]21号)的精神，结合经济适用住房建设相关政策，制定以下办法： 一、危旧房改造工作由各区、县人民政府组织实施，各区、县危旧房改造办公室负责具体落实，市危旧房改造办公室负责有关的协调工作。 二、市和区、县危旧房改造办公室在对全市危旧房情况重新进行普查的基础上，根据本地区社会经济发展状况，以及房屋破损程度和改造难易程度，编制所辖区域危旧房改造计划，进一步明确近期和远期工作目标。 三、有关部门要简化危旧房改造项目审批手续，加快审批速度。本市计划部门可将项目建议书和可行性研究报告合并审批。对经市政府批准的危改小区，市计划部门会同市建设部门在接到区县计划部门上报的可行性研究报告后，应在规定的时间内办完审批手续。 四、市规划部门应根据本市实际情况，编制本市危旧房改造区(以下简称危改区)的控制性详细规划，确定不同地段的限高和容积率，明确用地性质，并考虑文物保护等问题。 五、危改区的规划设计必须由符合设计资质的单位承担。规划设计要符合规划设计指标和规范要求，确定合理的经济指标，以确保各项规划设计指标的落实。 六、本办法所指危旧房改造安置对象为，在危改区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。 七、安置危改区居民的基本原则是：按照原住房建筑面积安置；用于安置的房屋原则上只售不租；安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担；就地安置、异地安置与货币补偿相结合，鼓励异地安置。 八、在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置： (一)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室； (二)原住宅建筑面积超过20平方米(含)不足30平方米的，安置1套二居室； (三) 原住宅建筑面积超过30平方米(含)不足40平方米的，安置1套三居室； (四)原住宅建筑面积超过40平方米(含)的，对于超过部分可以比照本条前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。 按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均建筑面积5平方米安置。 九、对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明的使用面积的1.33倍计算。 十、对在危改区内有本市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在本危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿，具体补偿标准由各区、县人民政府确定。 有下列情况之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房： (一)本人或者其配偶在危改区外国有土地上自有或承租住房的； (二)本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的； (三)本人或者其配偶在本市近郊区(朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区)集体土地上自有正式住房的。 十一、危改区内居民应当按照以下规定购买安置房： (一)对被拆除的非成套住宅房屋和公有成套住宅房屋，属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，
旧城改造作为城市自我调节机制存在于城市发展之中，对改善群众居住条件、提升城区形象、促进区域发展意义重大。天心区是长沙旧城改造任务较重的区，近年来，我们注重抓好四个方面的结合，有效推进了改造步伐。 一、注重政府主导与市场运作相结合 旧城改造是一项复杂的系统工程，也是政府推进发展的重要工作，我们着力把政府主导与市场主体有机结合起来，保证了改造的有序推进。一是坚持政府主导定位。在认真摸清底数、充分论证的前提下，政府根据区域可持续发展原则，统一编制改造规划，明确改造定位。如将太平街作为历史文化街区来改造，将黄兴南路作为商业步行街来建设，将坡子街作为美食街来改造，等等。同时，将政府由作为协调各方利益的第三方“转型”为最大化保障群众利益的“第一方”，着力解决拆迁中的住房、就业、就学、就医等老百姓的实际难题，为改造的推进营造了良好环境。二是坚持市场模式运营。面对旧城改造过程巨大的资金需求，我们注重运用市场手段，充分调动各类社会资本参与旧城改造，达到了既完成当前改造，又兼顾后续管理的目的。如在黄兴南路步行街、坡子街等项目的建设中，我们通过严格“招拍挂”程序，成功引进了三兆公司、大韵公司分别承担其规划、建设及整个后期运作、招商、管理等工作，切实解决了建设资金难题。目前由北京华远公司运作的金外滩项目投资将达100个亿。三是坚持
联动方式管理。作为政府主导的工作，政府在做好规划、定位等工作的基础上，注重通过与企业和社会资本的联动与协调，以保障改造的顺利推进。近年来，我们先后成立了黄兴南路建设指挥部、坡子街建设指挥部、南湖片区指挥部、顺之安棚改公司等一系列机构，服务各个项目的加快建设。在后续管理上，建立了经常性沟通协调机制，统一配置各方资源和调度重要工作，为项目运作和后续管理营造良好环境。 二、注重改善环境与改善民生相结合 作为传统商业区和居民聚集区，旧城区提质与否直接决定了百姓的生活品质和生存环境。我区坚持从提高百姓归属感、幸福感和满意度着手，大手笔推进了一系列惠民工程、亮点工程。 （一）积极推进社区环境综合整治。自2006年开始，我区先后投入2亿多元对全区63个社区综合环境进行了大规模整治，形成了以涂新、白沙井、仰天湖社区为代表的精品改造工程20余个，有力改善了居民生活环境。一是科学确定整治规划。作为改善人居环境、提高城市品位的重要举措，区委、区政府对社区环境综合整治高度重视，根据区情实际及社会发展需求，科学确定了社区整治规划，着重就社区基础配套、脏乱治理、窗口亮化、管网改造等工作提出了明确的要求。二是严格管理整治环节。围绕强化整治工程程序管理和现场管理的具体要求，由区、街两级联动配合，规范了调查摸底、规划设计、实施方案、工程建设等八个环节的具体工作，并按照市场化运作、专业化公司管
一、项目概况 该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。 根据现有规划方案，该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：1、体育公园占地80亩由政府另行开发建设。2、可供出让的国有建设用地共260亩，220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地。3、在现有土地中，净地有177亩（还建安置房占地40亩，总建筑面积98000平方米，剩余137亩按政府规划建设酒店等设施），需拆迁的集体用地约83亩。 土地四至和性质如下规划图所示： 可出让净地：地块C：77亩，地块 D：60亩，地块F：40亩，初步暂定为还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米）。 待拆迁毛地：地块A：43亩（初步规划为集中商业），地块 B：约40亩。 工程投资建设：图中所示的E部分为拟建设的南阁路。 二、关于城市综合体片区开发规划说明（指导意见）： 1、根据政府的改造理念，该片区进行整体改造，打造成为邓州市独一无二的城市综合体项目，在适度兼顾住宅的同时，侧重点是进行集中商业的业态布局和开发，主要目的是改善和提升城市功能和形象，而非单一普通住宅小区（附底层街铺）的开发建设。
2、规划和开发遵循统一规划、分步供地和开发（五宗地可分期出让）的原则，本规划为政府前期初步研究的开发方案，尚未形成正式批文，仍有完善空间，投资人可结合邓州市的实际情况，根据自身就城市综合体开发的定位和运营提出新的规划方案报政府商讨，规划重点应考虑集中商业的业态布局和开发在个片区规划中所占的比重和在提升城市功能中的亮点，商业业态布局和用地规划可不受本规划的分区和土地现状的限制。 3、占地80亩的体育公园规划已经确定，原则不会改变，初步确定由政府投资建设（若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设）。 4、安置房建筑面积为9.8万平方米，系满足该片区征地拆迁安置所必须建设，投资人可综合考虑片区开发的因素结合征地拆迁的实际情况灵活设定具体规划用地方案。 三、项目优势 地理位置优势。项目位于邓州市城中心位置，方圆两公里范围内拥有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等配套。地块四面临路，均为双向四车道道路（人车分流），交通便利。 工程占比优势。此项目需要现金7200万元，而工程占比近2亿元，且此项目有177亩净地可直接供应，减少了投资人的资金占用，并增加了工程中的利润空间。
广州荔湾广场 城市是不同时代建筑的集合，每条传统老街、每幢文物建筑都记忆着独特的文化，它是城市历史与形象的载体。 广州是一座具有2000多年历史的文化名城，近年来随着大规模的旧城改造，如何有效地保护历史地段的传统风貌，延续城市的传统文脉，已成全社会必须思考的一个命题。在过往的旧城改造过程中，广州既有过许多成功的典型，也出现过不少失败的个案，其中“荔湾广场模式”就被一些专家学者认为是旧城改造不成功的一个范例。 “荔湾广场模式”的败笔究竟在哪里？有专家认为，荔湾广场是典型的香港模式的移植，把一两层的老房子拆除后，建起几栋几十层的楼房，把一条完整的上下九路拦腰切断。它对旧城的文脉以及建筑群的肌理造成非常大的破坏，这种伤害对上下九路可以说是永远的痛。类似的例子还有广州市的农林上路、新河浦路、东皋大道、梅花村等等。 令人忧虑的是，这种破坏老城区原有风貌的改造模式至今似乎仍未完全绝迹。“近来广州市农讲所一带开发了很多高楼，将农讲所团团包围，这么重要的文化区域怎能进行如此高强度的开发？”中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰坦言，“‘荔湾广场模式’又回来了。” 然而，对于旧城改造的“荔湾广场模式”，也有专家持不同观点：“谈到旧城改造，我认为广州至今还没有找到适当的、成功的模式。”房地产专家韩世同认为，“荔湾广场是上世纪90年代初期建造的，一直作为城改失败的范例而遭诟病。但我觉得这个项目却是广州为数不多的旧城改造项目和模式之一，用今天的眼光和标准来评价显然有些不公平，它在当时的确是一个比较成功的模式和范例。” 姑且不论“荔湾广场模式”在今天看来是成功还是失败，有一点却是肯定的：那就是旧城改造必须确立“保护优先”的原则，有效保护历史地段的传统风貌，延续城市传统文脉。 “广州是一座很有特色的城市，都市建筑既具有岭南特色（以骑楼为代表），又具有西洋特色。但这种特有的城市风貌在上世纪90年代中期受到一定破坏。现在的旧城改造中，广州建筑整体风貌如何体现，需要我们进一步思考。”广州市城市规划局局长潘安在接受记者采访时表示。 “原汁原味”保存城市记忆 保留城市传统风貌，让大家已经熟悉的建筑物世代耸立，成为民族性的象征，让人望之肃然起敬。这是投资最少，效益最大的一种增强民族认同的做法。 荔湾区是广州传统文化的根据地，至今仍保留了许多反映城市历史发展片断的场所与建筑，如陈氏书院、锦纶会馆、华林寺、上下九步行街、恩宁路及龙津西骑楼街、西关民居民俗风情区等等。这些都是城市无与伦比的宝贵财富，具有独特性且不可再生，尤其值得原汁原味地加以保护。 “旧城保护最重要的是成片街区的保护，有了街区这个母体，文化才能成长与保存。如果只留下几栋彼此分隔的旧建筑，把所谓无价值的建筑都拆掉，那么就等于将敦煌壁画中保存好的才切割下来保存，不好的就任由它继续风化一样，是一种愚蠢的行为！”有专家这样认为。 谈到目前正在进行的恩宁路改造，广州大学教授杨宏烈有些担忧。他曾强烈地建议，要尽量保留一些历史街巷格局，这种格局本身就具有一定的历史文物价值。西关许多漂亮的石板路及其历史地名，常常能引发游人无限的联想。 事实上，无论你保留一些传统民居建筑也好，文物建筑也罢，都没有成片成线、原汁原味的保护来得更有意义。虽然沿恩宁路边留有保存完好的恩宁路骑楼长廊，沿多宝路一带保留着大量的传统民居建筑，但孤点之和远小于整片。仅仅孤立地留下一栋“名人故居”，
2020旧城改造理论策略及案例 1基本介绍 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。 2 内容包括 ①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。 3方案趋向 ①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；
②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。 4 创新理念 在对广州南华西骑楼街（附录一）进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。 5 旧城改造策略及建议 不同类型旧城改造项目的比较研究 类型一：城市中心区——功能多元，高端引领 通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通
关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的 控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。 旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护 注意旧区改造与旧城改造的区别 北京旧城改造政策创新建议： https://www.doczj.com/doc/ac6753772.html,/detail.aspx?m=24&n=120 （一）限制和引导开发模式的应用。1．旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上，旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象，包括文物、历史文化保护区等，适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响，否则，只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策，不论如何谈保护，都不可能有保障。因此，要重新梳理现有政策，不同区域实行不同政策，甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策，明政策适用范围，纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。2．限制改造规模:在规划上，要体现改造规模的不同，原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上，支持小规模、滚动式的改造，要逐步完善制度，减少自由裁量的成分。3．限制改造烈度:在改造烈度上，根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房，以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级，但依据主要是房屋的价值，目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度，一是靠定量指标，如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等；二是靠定性比较指标，如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4．“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验，一是政府组织拆迁和一级开发，先改造哪儿后改造哪儿，以及改造规模大小，即使实行企业主导，政府也可以主动控制；二是在土地出让的时候“肥瘦”搭配，尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造，资金缺乏的问题不会自动解决，必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取：一是加大财政投入，每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金；二是争取国家开发银行专项贷款；三是发行旧城改造债券；四是完善房改政策，吸纳社会资金；五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础，如果仅限于此，难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展，必须有自我增值能力。关于资金经营增值，要成立专门的资金理事会，负责资金的募集、投资、经营、管理，要同时建立起管理制度，保证资金的安全和保值增值。（三）拆迁安置政策2．制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁，还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易，因为一是文化认同，二是人脉关系资源丰富，三是已经有了固定的职业，并在产业生态链中占据了固定的位置，成本低，收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生，拆迁以后脱离了市场，很可能原来做的生意就不存在了，即使能够重新开张，也要重新开发产品和客户，而经营情况还是未知数，风险大大增加了；上班族则面临辞职重新找工作，要么就得长途跋涉，增加工作生活成本，压缩休
旧城改造可行性研究报告 旧城改造可行性研究报告 可行性研究报告 目录 第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告第二篇：开题报告-1884-浅析旧城改造存在的问题及对策研究第三篇：旧城改造调研报告第四篇：旧城改造调查报告第五篇：旧城改造专题调研报告 正文第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告阳和县旧城改造可行性分析报告 前言 阳和，一座历史悠久，文化底蕴深厚的现代文明城市，一座沐浴在改革新风的新兴工业经济城市，是全国重要的旅游城市之一，素有“**之乡”之称。 为了顺应全球经济发展，为了更快融入国际经济潮流，阳和在更大范围、更广领域和更高层次上探索，参与各种变革及联动发展，加快城市及现代化的推进进程，迅速提高城市品位，完善城市功能。 如今，阳和新一轮的城市总体规划基本确定并在紧锣密鼓的实施当中，“城镇面貌三年大变样”、城中村改造等等无不逐一提上日程，相信经过阳和人民几年的努力，阳和将在高楼叠起，绿树成荫，一流人居的基础上进一步提高城市档次和品位，增加城市人气和造血功能，提高城市竞争力，为拉动投资、促进消费和打造顶级旅游城市推波助澜。 项目概念性规划设计： 项目改造区位于运河新城西街，长江西路以前，占地面积55亩，总建筑面积6万平方米，由新阳市天和置业有限公司与阳和县城关西街居委会、阳和县运河西城办事处联合开发，总投资元。 区位设计及建设目标： 运河新城区位于阳和县较为优越的地理位置，拟规划从形态和功 能两个层面的共同完善，将运河新城区建设成商务、居住等综合功能的，现代化的，面向新世纪的具有国际水准的建筑群区。 功能和布局： 根据运河新城区作为城市的新型住宅区这一功能的定位，规划将通过项目地内土地的可建设
旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1.拆迁成本： 拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。 2.定向摘牌： 拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。 3.拆赔比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。 4.丈量、确权： 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。 5.村民股份公司： 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1.实物： 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。 2.货币： 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 3.实物为主货币为辅： 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4.货币为主实物为辅： 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式: 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。 2.有条件市场化拆赔: 采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知 北京市人民政府办公厅 京政办发[2000]19号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》已经市政府批准，现印发给你们，请崇文区、宣武区、丰台区政府和有关部门先期试点组织实施，并注意总结经验，为今后在全市范围推广做好准备工作。城市危旧房改造是一项关系到群众切身利益和城市发展的重要工作，市政府各有关部门和单位对试点工作要大力支持，确保其顺利实施。 二OOO年三月二十三日 《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》 为加快城市危旧房改造，进一步改善城市居民住房条件，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）和《中共北京市委、北京市人民政府关于印发〈北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案〉的通知》（京发[1999]21号）的精神，结合经济适用住房建设相关政策，制定以下办法： 一、危旧房改造工作由各区、县人民政府组织实施，各区、县危旧房改造办公室负责具体落实，市危旧房改造办公室负责有关的协调工作。 二、市和区、县危旧房改造办公室在对全市危旧房情况重新进行普查的基础上，根据本地区社会经济发展状况，以及房屋破损程度和改造难易程度，编制所辖区域危旧房改造计划，进一步明确近期和远期工作目标。 三、有关部门要简化危旧房改造项目审批手续，加快审批速度。本市计划部门可将项目建议书和可行性研究报告合并审批。对经市政府批准的危改小区市计划部门会同市建设部门在接到区县计划部门上报的可行性研究报告后，应在规定的时间内办完审批手续。 四、市规划部门应根据本市实际情况，编制本市危旧房改造区（以下简称危改区）的控制性详细规划，确定不同地段的限高和容积率，明确用地性质，并考虑文物保护等问题。
北京阜成门旧城改造及尺度变化产生的影响 发表时间：2017-08-21T10:25:34.690Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第9期作者：刘欣欣 [导读] 按照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，北京市城近郊危旧房面积约1362万平方米。 上海畅想建筑设计事务所上海市 200082 摘要：北京在建国初期到现在，对旧城的破坏日益严重，街道与建筑的尺度随发展而变化，对生活在旧城内的居民产生了影响。本文通过对旧城改造的事例及数字分析，揭示了在北京旧城改造过程中开发商为追求高回报而造成根据危旧房的区位、规模、用地性质和城市规划对北京文化古都风貌保护的严重威胁现象。以及通过对旧城尺度的分析，来指出旧城尺度是城市在发展过程中长期形成的、一种与城市特色和生活相适应的空间形态要素。 关键词：旧城改造资金平衡；建筑尺度 引言 按照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，北京市城近郊危旧房面积约1362万平方米，其中城市中心区(东城区、西城区、崇文区、宣武区)约占3/4，成片危旧房面积高达630万平方米。所以北京旧城改造的重点之一就是城市中心区的危旧房改造。 1990年以来，北京市的危旧房改造工作已经从分散的点、片改造发展到连点成片、连街成片的大规模改造的阶段，并且逐渐由城市中心区外围向中心区腹地推进。根据危旧房的区位、规模、用地性质和城市规划等的不同特点，危旧房改造的主要方式有以下几种：1) 拆迁改造方式 2) 连带改造方式 3) 一次性原地改造翻建方式 4) 分期分批的渐进改造方式 5) 内外结合的改造方式 6) 居住用房与经营用房并举的方式。[1] 1．旧城改造引发的问题 1. 1旧城改造对旧城保护的威胁 1990 年来, 北京的旧城改造给北京城市建设带来诸多好处, 环境改善, 交通设施改善等等。但由于旧城拆迁量大、成本高等原因, 土地及房屋开发商千方百计追求容积率。高层楼房已逐步形成高层建筑包围四合院的态势。随着商业大厦的拔地而起, 北京城区内的胡同和四合院开始被大规模地、成片地蚕食。[2] 1. 2旧城改造的资金平衡问题北京已竣工的危旧房改造面积仅占城市中心区危旧房面积的10%，但尚有大量的危旧房有待拆除、改造。旧城改造与新区开发中普通商品住宅成本价格构成进行对比, 可发现这样几个特点 : 1) 旧城改造与新区开发的房屋标准相同。2) 旧城改造与新区开发的前期工程费、基础设施建设费、室外工程费和公共福利建筑配套费也相同。3) 旧城区征地拆迁费占总成本的一半，其它市政费用也较高; 而新区开发的征地拆迁费仅为1／5，其它费用也相对旧城区低。由于旧城的拆安比、拆建比很高, 对开发商来讲, 资金平衡上就会遇到更大困难。 2．北京旧城尺度 北京城的规划与建设，充分体现出了我国古典规划的思想。北京城从起初的蓟城的初建到形成明清北京城，北京的城市规划与城市设计也一步步从探索走向成熟、从简单走向复杂，形成了一个具有典型特色的完整的城市空间体系。 随着城市建设的发展，一方面，大尺度和超大尺度的公共建筑和城市空间越来越多地出现在北京旧城内。另一方面，旧城内的居住建筑的小尺度格由于城市规划失控和人口增加，导致居住建筑数量不断增加，居住空间的尺度不断缩小，部分旧城区的居住环境越来越恶劣。 2.1旧城街道的尺度 根据对元大都规划尺度的分析，可知当时的大街宽24步（约36.96米），小街宽12步（约18.48米），胡同宽9步（约13.86米）和6步（约9.24米）。经过700多年的城市变迁，如今北京旧城有的道路宽度大大增加，而多数的胡同宽度却变小了。 旧城内有的道路的尺度远远超过了传统尺度。旧城内大多数一般干道宽度多20～30米之间，两侧房屋高度一般不超过18米高。如今北京旧城胡同的宽度胡同宽度大多在7米以下，小于元大都规划的最小胡同尺度9.24米。被拓宽后的道路两侧的建筑高度都超过了原有建筑的高度。 2.2 四合院尺度变化分析 对于北京旧城内的普通四合院建筑来说，建筑的尺度变化趋势是缩小。从前一般独户居住的四合院渐渐变成了多家共住的大杂院，四合院原有空间形态和肌理都基本丧失。另外，一部分四合院被改为商业用途，建筑布局毫无规律，整个院子几乎是“杂而无院”。 2.3旧城尺度变化带来的问题 旧城尺度的变化是城市发展的必然后果，它直接导致了旧城原有形态的改变，从而影响了城市原有风貌的延续和城市特有文化的传递。另外，城市的尺度是一个多层级的尺度系统，其中任何层级尺度如果被破坏或者消失，将会对整个城市的尺度形态造成不可弥补的缺失，从而对城市的特色与文化的延续产生重要负面影响。 3.对阜成门保护区调研及分析 3.1调查古迹 阜成门内是一条非常有特色的大街，它保留着中国历史上多个宗教开始和平共处的景观。自元以来，阜成门大街以东一带，就是西城非常传统化的商业中心，由庙带市，市聚人，浓厚的老北京传统文化的气息，一直传承到现在。元人熊梦祥《析律志》记载羊市、牛市、骆驼市俱在羊角市。羊角市，即今天西四一带。西接平则门，沿街往来的商贾络绎不绝，形成西城重要的商业区。元朝统治者从大草原来，喜食牛羊肉，当时阜成门至西四一带就有羊市、牛市、马市、骆驼市等，总称羊角市。 3.2 调研成果 通过调研发现，这一带院落边界很多已不是规整的四合院轮廓，而是院中院和大杂院。 因为四合院内破坏较严重，房屋质量状况良好的建筑为数并不多。该区域内建筑大多都为一层，二层建筑多为部队驻扎处。原有在都
对北京旧城保护和改造的回顾与展望 提要本文在回顾40余年来北京市旧城保护和改造工作经历的基础上，阐明了当前北京市名城保护工作存在的几个急需解决的问题。提出今后对北京市实施整体保护的10项内容。在这次总体规划修订中确定了加强城市设计和宏观环境控制以实现对城市的整体保护的观念。 北京是我国著名的文化古都，是国务院首批公布的历史文化名城之一。故宫、万里长城和猿人洞被联合国列为“世界文化遗产”，更确立了北京在世界城市中的历史地位。 保护好北京这座历史城市，同时对其进行现代化改造，一直是北京城市总体规划的重要课题，在当前加快改革开放步伐、确立社会主义市场经济体制、城市发展加速的情况下，这个问题显得格外重要。 对于北京旧城的保护与改造，40多年来进行了可贵的探索和大量实践，这项工作正在逐步纳入比较科学的轨道。下面谈几点看法。 一、历史城市保护工作的紧迫性 经过40多年的建设，北京旧城区已经发生了根本性的变化，在改革开放大潮的推动下，旧城改造的速度加快，北京旧城主要面临以下问题: 1.旧城的空地潜力已经挖尽，再要改造就要伤筋动骨。 回顾40多年的建设，前20多年，主要是利用空地进行建设。自从1974 年允许单位在自己的用地内自建住宅以来，不少单位在自己的大院里就地膨胀，拆少量平房建楼房，挖小块空地见缝插楼。鉴于空院大、密度小的旧房大多是明、清时代留下的王府和园林宅邸，分布在旧城中心地区，因此，见缝插楼造成了对古都风貌的极大破坏，搞乱了城市空间布局。现在可插楼的空地已不多，必须成片拆房改造，如改造不好，势必伤筋动骨，使古都传统风貌受到破坏。 2.旧城新建的房屋已超过旧有房屋，数量的变化已引起旧城风貌质的变化。 目前旧城区拥有的建筑总量为3300多万平方米，建国后新建房屋已占2/3以上(2000多万平方米)，建国前留下的旧房只剩下不足1/3，在近1000 万平方米的旧房中，包括宫殿、王府、园林、宅邸和较好的四合院民居不足200万平方米。物以稀为贵，如再不珍视保护，势必倾家荡产了。因此，如果说在建国初期更多地强调改造是正确的话，那么时至今日，更多地强调保护也应该是历史的必然选择。 3.高层建筑的发展给古都风貌造成严重威胁。
国内外旧城改造方式经验和教训 1.1旧城改造的相关理论 国内外在多年的旧城改造中形成了一些较为成熟的理论，总结如下： 沙里宁的有机疏散：该理论最为显著的特点是主张将原来密集的城区分成一个一个的集镇，集镇之间用保护性的绿化地带联系起来。沙里宁的有机疏散理论讨论了城市发展思想、城市经济状况、土地、立法、城市居民教育、城市设计等方面的内容，将城市看作一个有机联系同时存在相对分离的区域，从区域角度讲，这是一种城乡差距较小的城乡区域均质体。 有机更新理论：有机更新理论是吴良镛院士在总结东西方城市规划理论,特别是在伊尔*沙里宁的有机疏散理论的基础上,结合中国特别是北京的旧城更新的实践归纳升华而来.所谓‘有机更新'即采用适当规模、合适尺度,依据改造的内容和要求,妥善处理目前和将来的关系--不断提高规划设计质量,使每一片的发展达到相对的完整性,这样集无数相对完整性之和,即能促进北京旧城的整体环境得到改善,达到有机更新的目的. 城市活力论：美国建筑评论家简*雅各布在《美国大城市的生与死》一书中所提倡的城市设计思想。在雅各布看来，多样性是城市的天性，对城市设计而言，最好的办法是对传统空间的综合利用和进行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子从而为传统的中小企业提供场所；保持较高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿街小店铺以增加街道的活动；减少街区的尺度，从而增加居民的接触等。城市设计并不仅仅是功能的组织及空间景观的创造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。 1.2国内外旧城改造经验总结 1.2.1 国外旧城更新成功案例分析 1、莎德泰晤士(Shad Thames)总体规划——滨水仓库区的改造 项目简介 莎德泰晤士地区位于伦敦泰晤士河南岸，伦敦塔桥的东侧，是历史悠久的码头工业区，其中心区域拥有伦敦目前最大最密集的维多利亚式仓库群，由桥梁贯穿于建筑物之间，这种建筑形式成为了该片区的主要特色。二战之后，集装箱码头的业务很快就取代了这些仓库的地位。在上世纪70年代早期，一群艺术家来到这里，建立了他们的工作室，但是这个地区已经开始日益衰败。 更新机构 改造的主要机构是码头城市发展地区更新改造的开发代理公司——伦敦码头区开发公司。根据相关法律，伦敦码头开发公司可以在码头区进行开 发控制以及强制性收购。其后，伦敦码头区开发公司与当地部门、一些法定机构以及其他组织，特别是私营企业 等建立了合作伙伴关系，进行了改造开发。 更新方式 在清晰灵活的总体规划框架上，各开发商和设计师在不同的地块上进行更新开发。 （1）总体规划 总体规划涉及的内容包括拆除近代新建造的低质量房屋，以及在莎德泰晤士与豪斯利当巷的交汇处新建一个公共广场等。并对地区内的众多功能进行了全新的整合，使居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用，此外，还利用了保留下来的维多利亚式仓库 的内部空间安置了大量的居住单元。 （2）地块改造 莎德泰晤士地区在总体规划的指导下，区域内的新肯考迪娅码头和老安克啤酒厂的改造就是成功的代表案例。 新肯考迪娅码头主要包括一些旧仓库和一个面粉磨坊，其中一些建筑在磨坊街的 旁边合围出一片庭院，它入口的一边高高矗立着一根巨大的锅炉房烟囱。在新肯考迪娅码头的改造中，19 世纪晚期的仓库建筑的 外观和结构被充分重视，并得以完整保留和加强，例如，维多利亚时期的仓库建筑中的大烟囱，如今已经成为该更新计划的标志性建筑。 老安克啤酒厂始建于1789 年，历史悠久，其建筑群有具有严格的对称性发动机房，极具浪漫色彩的塔楼建筑以及19 世纪坚实、精巧的砖混式酿酒车间，并带有特殊的装饰设计。旧城改造对现存砖造建筑、石材建筑以及具有历史意义的铸铁细部整体进行了巧妙地修复，同时在二战轰炸遗留地块上插入了一幢全新、大胆的现 改造之前的莎德泰晤士地理位置 总体规划图 改造前的码头，入口处的烟囱 被保存并翻修后的码头建筑