新形势下房地产企业的融资管理
林建兴福州泰禾房地产开发有限公司
【摘要】本文主要对如何正确认识新形势下房地产企业在融资方面存在的问题并提出对策成为当前房地产业的热点问题，解决房地产企业融资困境问题。
【关键词】房地产融资管理对策
一、我国房地产企业融资特点我国的房地产市场与国外发达国家同行业相比差距巨大，在融资渠道方面差距尤为明显。目前我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的融资需求，对资本市场的利用相对落后。而随着银行对房地产企业开发贷款和住宅按揭贷款管理的日趋严格，房地产企业的融资将越发困难，一些没有资本实力的房地产将会因为资金的短缺而被淘汰。
目前房地产企业融资主要有以下几个特点：１．从房地产企业融资结构来看，渠道单一，融资状况受到宏观政策和经济环境影响明显，容易加大银行体系的风险。
２．从房地产行业资金需求特点来看，资金需求量大、期限较长、融资成本高。房地产开发不同于其他的投资，其建设规模大，设计要求高，建筑结构复杂等因素导致房地产开发需要巨额资金；房地产开发经营过程风险因素多，开发建设周期长，特别是项目建成后面临的市场环境不确定，致使房地产开发融资期限结构长，风险溢价高，融资成本高。
３．从房地产企业经营角度来看，房地产开发企业尤其是中小型
2014年第25期ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第243期Serial No．243 No．25，2014经济研究导刊 一、房地产市场主要融资渠道 １．自筹资金 自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的３０％。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现资金断裂，引起连锁的负面影响。 ２．预售回款资金 房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行了严格的限制，即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。 ３．商业银行贷款 商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。 ４．房地产投资基金 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和 房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。 ５．募集上市 募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格，审批时间长，成本高，因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。 ６．发行债券 发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需求是很难达到的。 ７．房地产私募股权投资 房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。 ８．民间资金 在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家 收稿日期：２０１４－０７－０２ 作者简介：曲远洋（1973-），男，黑龙江哈尔滨人，副教授，高级会计师，硕士，从事财务管理、企业管理、房地产金融等研究。 中国房地产企业融资渠道分析 曲远洋 （哈尔滨金融学院，哈尔滨１５００００） 摘要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。 关键词：房地产；融资渠道；金融资本中图分类号：Ｆ８３０ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１４）２５－０１３７－０２ １３７——
房地产企业三种融资方式的优缺点比较一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：银行贷款、债券融资、股票融资三种融资方式。 (一)银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 优点：①企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。 ②银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。 ③由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。 ④银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。(5)银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。 缺点：1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目
公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求；②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理；③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。 2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上；②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。 3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。 (二)债券融资 房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。 优点： ①筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)； ②对企业原有股东的股权没有影响； ③发行债券的成本要低于普通股； ④发债融资具有财务杠杆作用；
房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达
50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
浅谈创新对企业的重要性 摘要：创新是企业生存与发展的根本。创新则兴，不创新则亡。美国著名经济学家管理大师熊彼特说：创新是企业家对生产要素的重新组合。创新可促进企业组织形式的改善和管理效率的提高，从而使企业不断提高效率，不断适应经济发展的要求。于一个企业而言，创新可以包括很多方面：管理创新，文化创新，技术创新，制度创新，营销创新等等。 关键字：企业生存管理创新文化创新技术创新制度创新营销创新 创新，也叫创造。创造是个体根据一定目的和任务，运用一切已知的条件，产生出新颖、有价值的成果（精神的、物质的）的认知和行为活动。纵观当代企业，唯有不断创新，才能在竞争中处于主动，立于不败之地。许多企业之所以失败，就是因为他们未能真正做到这一点。创新是带有氧气的新鲜血液，是企业的生命。主要从下面几个方面浅谈创新对企业的重要性。 管理创新是为了更有效地企业运用资源以实现目标而进行的创新活动。管理创新就是要引入新的管理思想、方法、手段、组织方式而实现的创新。美国管理学家哈梅尔（Ｈamel）将管理创新定义为：对传统管理原则、流程和实践的明显背离或对常规组织形式的背离。管理创新就是指以价值增加为目标，以战略为导向，以各创新要素(如技术、组织、市场、战略、管理、文化、制度等)的协同创新为手段，以培育和增强核心能力、提高核心竞争力为中心，通过有效的创新管理机制、方法和工具，力求做到人人创新，事事创新，时时创新，处处创新的创新活动或过程。管理上的创新可以提高企业的经济效益，降低交易成本，可以开拓市场，从而形成企业独特的品牌优势。 企业文化创新是指为了使企业的发展与环境相匹配，根据本身的性质和特点形成体现企业共同价值观的企业文化，并不断创新和发展的活动过程。企业文化创新的实质在于企业文化建设中突破与企业经营管理实际脱节的僵化的文化理念和观点的束缚，实现向贯穿于全部创新过程的新型经营管理方式的转变。面对
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 新形势下房地产公司经营与管理 本人在嘉兴联城建设置业有限公司进行了为期一个月（2013年7月10日至2013年8月25日）的实习。嘉兴联城置业有限公司是中国?永电控股集团公司的下属企业，性质为公有制。该公司是一家具有合法资格的从事房地产开发的专业公司，目前开发的项目是在当地最具升值潜力的嘉兴南湖新区，总投资约11亿元。该项目取名康桥花园，占地183.6亩，建筑总面积28万平方米，房屋形态有多层、小高层、高层和联排别墅，并根据两面环河和北靠公园的得天独厚的自然条件，以南欧风情滨水小镇的理念，重点营造人与自然和谐共处的宜居环境。 一、房地产行业的基本情况 随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了,房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式,使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源,制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。 二、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。 （一）、国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题 1、市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 2、融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
集团融资管理制度 一、总则 (一)为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程，保证正常的资金供应量，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现，特制定本管理制度。 (二)本办法所指的融资，仅包含债务资本融资。 1.债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金，按方式可分为：借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等；融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其他特定的单位及个人。 1.1借款融资是指通过与银行、非银行金融机构，股东及其他特定个人借入一定款项，在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式；按借款的时间长短可分为：短期借款（一年以内），中长期借款（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等； 1.2应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定，经相关审批机构审批同意后，向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融资方式； 1.3融资租赁（长期应付款）是指通过依法成立的融资租赁公司，融回经营所需的租赁物，并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资方式。 (三)融资原则：集中管理、统一筹措；规模适度、结构合理；期限合理、长短兼顾；综合权衡、降低成本；适度负债、防范风险。 (四)凡有合作方的公司，除按本办法的规定履行相关审批手续外，还应根据合作方的要求完成相关的审批手续。 二、管理部门及职责 (一)集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内，负责集团及下属公司（项
目部）的融资管理，财务中心资金部（以下简称“资金部”）是融资活动的具体管理部门，履行以下职责： 1.拟定融资管理办法、目标与原则； 2.拟定集团融资需求及计划，履行股东会、董事会审批手续； 3.拟定具体融资方案，负责搜集相关的融资资料，履行相关的报批手续； 4.负责具体办理各项融资活动； 5.负责融资平台的搭建，渠道的拓展与维护； 6.负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。 (二)集团下属各中心、公司（项目部）有义务积极配合资金部，完成地区公司（项目部）的融资工作，并履行以下职责： 1.参与本公司（项目部）融资方案的拟定； 2.配合提供融资所需资料(含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司（项目部）基础资料、相关合同等与融资相关的资料)，并协助其完成内部审批手续； 3.配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理； 4.配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理； 5.就融资过程中的各种问题与资金部沟通，协调解决； 6.配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。 三、借款融资的办理程序 (一)借款融资的一般规定 1.集团及下属地区公司（项目部）的对外借款由资金部统一管理； 2.资金部根据经营与投资对资金的整体需求，结合地区公司（项目部）的盈利情况，财务状况与资源情况，拟定融资需求、融资计划，提交财务中心总经理、集团总经理初审； 3.经集团总经理初审通过后，报集团董事会评审，评审通过后形成股东会决议或董事会决议； 4.借款融资计划审批通过后，涉及银行或非银行金融机构的由资金部牵
浅谈房地产企业融资问题与对策研究 【摘要】：房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。目前房地产企业在融资上出现了资金来源以贷款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题。上述问题的解决可以采用传统融资与创新融资两种方案来解决。传统融资方案可以采取预售房款、银行贷款、合作开发、股票融资、债券融资的方法;创新融资方案可以采取股权投资、信托计划融资、海外资金、担保公司、房地产投资信托、房地产资产证券化等方法。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了房地产企业融资难的原因，提出了有效的解决对策。 【关键词】：房地产企业房地产融资传统融资创新融资问题分析对策 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。 一、我国房地产企业融资问题的现状 房地产业是资本密集型行业，主要资金来源是银行贷款，作为国内唯一打开金融通道的产业，银行业和房地产业的市场选择行为形成了目前二者高度依存的关系。随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约房地产企业发展的瓶颈，作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问
房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计
一次性完成6亿首个房地产融资租赁项目运作成功2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约－－沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南 一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。 并非“空手套白狼” 目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而
生－－金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。 据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物??售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈
关于企业文化的重要性 企业文化是现代业市场竞争中的重要组部分，必不可少的一部分，企业文化也是企发展战略的关键素。一个良好的企业文化，有助于企业形成凝聚力、吸引力、发展力和市场竞争力。一个企业的企业文化，和企业的价值观、发展战略、竞争策略、管理风格是息息相关的。企业文化的确定取决于企业价值观，企业价值观取决于企业领袖个人价值观，而企业文化的形成和塑造则主要取决于管理。也就是说，管理是形成企业文化的主要手段。“创新”是微软公司的文化特征，在管理上主要体现在对科技人才的选拔上不拘一格，工作方式不拘泥于形式。而正是这些，让公司的开发人员、也让公司保持了旺盛的创新能力，占据了行业的主导地位。三星公司在巨亏之际，大胆改革，从管理入手，抓产品研发，抓人才开发，放松研发人员工作环境，从而一举扭亏为赢，实现21％的利润率，赢利能力达到世界所有企业之首，产品进入高端产品形象之列，企业形象也得到改善，企业面貌得到改变。“海”文化是海尔企业的文化核心，而海尔企业的管理上则无处不体现着“博大精深”、“有容乃大”的“海”文化和“海”精神。海尔从一个国营小厂到世界500强知名企业，从自砸产品强调产品质量开始，海尔人、海尔企业就以管理手段在塑造、形成自己的企业文化，而正是借助这种企业文化，让海尔走到今天的辉煌，迎接明天的灿烂。当众多的企业意识到企业文化之于企业发展的重要性时，不禁纷纷大造企业文化，什么企业文化、经营理念、企业精神、企业口号等一套全有了，而实际上呢？这也许只是为了全面包装企业而做的一些华而不实的工作，是为了赶潮流，搭乘上现代化企业这趟列车，而企业本身在经营、管理上并没有因为有了空洞的、所谓的企业文化而改变和进步，这样的企业文化是根本起不到任何作用的。什么是企业？企业是以市场为向导，以赢利为主要的目的，从事商品生产和经营
众所周知，随着房地产行业的不断发展和市场环境的变化，房地产行业的整体竞争已经从最初的资源占有型，开始全面转向专业化运作与资本实力的较量，人才、资金和土地等资源向规模型、专业型开发商积聚的趋势越来越明显。在这样的背景下，人力资源管理对房地产企业生存和发展的重要性越来越显著，房地产企业人力资源管理的难度也在不断增加。 从本质上来说，房地产开发是一种投资行为，同时也是一个资源整合行业。因此，房地产企业的人才管理呈现出和其他行业不同的特点，同时在企业发展的不同阶段，人才的作用也有所不同。 房地产开发是一项投资行为，因此掌握独特资源的人才在企业中往往占有重要的地位，尤其是在房地产行业发展的初期。比如说，在上个世纪9O年代初期，我国的房地产行业在刚刚起步的时候，土地市场还没有完全市场化，拥有土地资源以及掌握人脉关系的人士往往会成为企业的关键人物，甚至会自然而然成为企业的领导人。这是因为，土地作为一项资产，具有和其他资产明显的不同，那就是无论土地处于何种状态，它都是有巨大价值的。具体来说， 同一幅土地，可以毛地出让，也可以熟地出让，可以正负零转让，也可以封顶转让，当然也可以现楼持有或者转让，正因为房地产行业具有这样的特点，所以拥有资源对于房地产企业来说，至关重要!难怪有一位京城著名房地产老总这样说，我们企业的赢利中有99％是我挣来的，因为项目是我找的,话糙理不糙，拥有资源的重要性可见一斑! 房地产开发是一项资源整合行业，只有有效的整合了社会资源，才能成功地完成一个项目。这些资源包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售代理等。有效的整合资源，从投资决策开始，到市场调研、规划设计、施工建设，再到综合服务管理的各个阶段，都需要大量的专业人才。在这其中，很多岗位都具有很强的专业性，需要专业人土承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制方面的中高级人才、具有资本运作方面经验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等，都是房地产企业的重要人才。这些人才的重要性在不同的企业里，以及针对不同的项目，又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说，为了保证企业形象和产品线风格，对于规划设计工作十分重视，因此在这样的企业里，对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如，中国地产的领军企业万科，尽管在各地有众多的项目，但是对于规划设计始终是总部直接管理，不仅是为了保证项目品质，而且更重要的是要确保每个产品都符合万科产品战略中针对产品线的要求。再比如，对于产品综合品质比较一般的企业来说，产品的销售环节对企业的经营就十分重要，因此在这样的企业里，对营销和销售人员就十分看重。 地产行业由于和其他行业存在很大不同，因此在人员的需求和使用上也有很大差异。上个世纪90年代末至今，
文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信
房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍
、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项
66 6 2009FINANCE 浅谈房地产企业融资的特点与原则 ■ 吴若冰 温州城市建设开发有限公司 中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2009) 06-066-01 摘 要 房地产业是典型的资本密集型产业，房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等行业特点决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。 关键词 房地产开发企业 融资特点 融资原则 随着我国经济的迅速发展，房地产开发企业面临的来自国内、国外的市场竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义，对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。 一、房地产企业融资的特点 正是由于房地产商品的诸多特殊性，导致房地产企业与一般企业的生产经营过程也有着较多的差异，特别体现在融资方面。与其他一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征： 1．开发资金需求庞大，外源性融资依赖性强 房地产业是典型的资本密集型行业，开发一个房地产项目少则数亿，甚至几十亿，仅仅依靠房地产企业自有资金，是基本不可能完成项目开发的。 房地产开发商往往通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 2．土地和房产的抵押是重要条件 房地产属于不动产，它附着于特定的地块。银行贷款、信托融资等多种融资方式中，金融机构为减少自身风险，往往采用土地使用权抵押或房产所有权抵押，甚至二者一起抵押的形式。对开发商而言，抵押贷款融资相对容易，对金融机构而言，抵押土地及房产相对安全。 3．资金面临比较大的经济风险和财务风险 房地产企业在经营中面临着较一般企业更大的经济风险、营业风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动非常明显，在我国，对房地产的促进或抑制是政府宏观调控的重要内容之一，房地产业受国家宏观调控的影响更大。因此，房地产企业的经济风险很高。 房地产产品由于资金投入大、开发周期长，如果市场形势变化较快或是自身项目定位不准，造成产品滞销或开发停滞，则会造成巨大的营业风险。对后续项目开发、贷款归还及整个公司的经营发展造成重大影响。我国房地产融资体系结构单一，再加上房地产企业房地产项目开发中巨额的营运资本，必须要求企业进行债权融资，故房地产企业的负债率非常高，财务风险非常大。部分企业追求快速扩张过程中如果不能合理安排资金或预防各种风险，则很容易造成资金断链的风险。 二、房地产企业融资过程中应遵循的规律和原则 房地产项目的融资是一项由诸多复杂因素构成的活动，必须遵循一定的规律和原则： 1．确保合理资金需要量原则 房地产企业融资是为了解决企业进行开发项目所需的资金，首先要确定企业进行融资的规模，避免筹资超过所需资金造成资源的浪费，同时资金的筹集是要付出成本的。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。因此乱圈钱只会造成企业的负债过多，造成资金成本的增加等多余开 支，不利于企业长期的发展。企业应该根据企业内源融资和外源融资的不同性质，优先考虑进行企业的内源融资，然后根据企业自身条件如规模大小、实力强弱、开发项目的规模等来决定外源融资的资金数量，不顾忌企业自身条件无限制的扩大外源融资，只会增加企业经营成本，降低资金使用效率，企业必须结合自身特点来选择对企业最有利的融资方式，或者融资方式的组合。 2．最优融资顺序原则 在选择融资方式的时候首先要选择最有利于降低企业融资成本的融资方式，融资成本包括融资过程中的组织管理费用、融资后的资金占用费用、融资时支付的其他费用。一般来说，对企业最有利的融资顺序是内源融资、银行贷款、债券融资、租赁融资、引入基金、委托贷款、房地产信托、发行股票融资等。 3．资金投向合理原则 融资和资金投放是相互依赖、相互制约的两个方面。融资是投资的前提。融资的效益与投资方向和投放时间有密切关系。 4．确保资金按时供应原则 融资不仅要从数量上保证生产经营的正常的合理需要，同时又必须充分估量资金供应时间上的协调一致。即根据资金需要量和时间进度统筹安排，防止发生浪费和多占资金，而且企业开发过程中，还要根据货币收支的情况及时妥善地加以调整。 5．融资费用适当原则 企业融资的来源很多，但不论从何种渠道筹集资金都要付出一定的代价。从不同的渠道筹资所付出的代价不同，构成的资金成本不同。融资应从不同渠道不同融资成本中，选择资金成本低的渠道。同时还要考虑各个渠道的潜力、约束条件、贡献率大小等，融资应根据不同的资金需要与融资政策选择最适当的渠道，取得最佳的效益。融资成本既有资金的利息成本，还有可能是昂贵的融资费用和不确定的风险成本。 6．企业获利和安全性原则 企业筹资的获利能力和安全性，也是一项重要筹资原则。现代企业的获利能力，应该具体化为三种获利能力，即管理盈利能力、产销盈利能力和财务盈利能力。企业筹资的目的是要实现企业的财务获利能力，促使企业发展、壮大，即通过财务功能而实现的赢利能力。同时，又要注意筹资活动的财务风险性，把风险降低到最低限度，保证企业财务的安全性和稳定性。因此保证长期融资与短期融资的合理配比的企业财务的安全性和稳定性的原则是最重要的。 以上融资原则是企业融资所必须考虑的基础，实际也给出了融资决策的程序：确定融资的数量——融资渠道分析——融资方式及成本比较——融资方式的选择及融资方案的评价。 企业融资方式是多种多样的，但是筹资的渠道及手段是随着经济环境的改变而变化的。筹资策略受不同国家、不同地区、不同政策环境及企业的实际情况限制，难有通用的策略，这需要我们从实际出发，根据企业对资金的需求，运用合理的原则，对企业的融资方式在借鉴中不断创新。 参考文献： [1]胡文韬.我国房地产融资方式的转变.中国房地信息.2006(8). [2]耿翠萍.浅议我国房地产企业的融资渠道与融资方式.时代金融.2007(12). [3]杨中宣,崔宗举.房地产企业融资问题研究.商业时代.2007(28). [4]冯宏伟.我国房地产企业的融资策略研究.现代商业.2008(3). 万方数据