前言
房地产企业作为国名经济支柱产业，对国民经济的发展起着与足轻重的作用。同时房地产也是一个典型的资金密集型产业，它开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵，使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且基于扩大再生产，因此充足的资金对房地产企业的发展至关重要。
近年来，我国房地产金融发展迅猛，胆与发达国家相比，房地产金融市场还不够完善，房地产金融产品很少，主要依赖于银行贷款，房地产融资相对困难。导致房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在目前市场背景下，房地产企业融资模式应走多元化的道路，拓宽融资渠道，由原来的单纯依靠银行贷款，向以银行贷款为主，创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，从而确保资金链安全、提高资金使用的灵活性。
如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
摘要
目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据所学知识以及查询的资料，对房地产企业融资的管理进行了初步分析。提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。
本文通过对目前国内房地产市场融资的现状入手，分析其中存在的问题及原因。通过对现有融资方式的分析研究了解其中存在的问题，并寻求解决办法。最后对如何完善国内房地产企业融资管理给出了自己的认识。
关键词：融资方式融资创新融资管理
第一章我国房地产企业融资的发展
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
1.1中国房地产业发展情况
在国内，1949年以后我国的房地产金融市场几乎消失，有时虽然表现出金融市场的某些特征，但没有形成真正意义上的房地产金融市场。根据我国房地产资金的来源，金融机构的作用可将我国的房地产业地金融发展划分为以下三个阶段：
1、住房资金管理阶段
1949-1978年我国实行计划经济，对国有企业实行低工资、高福利的政策，国家将住房问题同企业建设一同考虑，并由银行统一管理，银行好像国家的大出纳，已经失去了金融机构的作用。
2、房改金阶段
这个时期的特点是：
（1）房改贷款为主。这使得贷款资金主要是为房改服务，到90年代仍保持很高的比例：如1994年建设银行吸收各类房地产资金1146亿元，房改资金约为60%在贷款方面；1994年底发放各种房地产贷款911亿元，房改贷款约占50%。
（2）信贷大发展：1991年上海学习外国经验建立基金会，开创了房地产开发建设、消费贷款融资新途径。1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金作为房改措施的重中之重。
3、房地产金融阶段
90年代以后，房地产金融市场得到了发展。很多银行推出“按揭”业务，
中国人民银行上海分行于1992年3月颁发的《房地产抵押贷款暂行办法》以及建设银行总行在1992年9月颁布《职工住房抵押贷款暂行办法》是房地产金融的萌芽。
4、房价走高，国家调控阶段
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格持续上扬，一些地区出现了投机炒房现象，上海的房价超过北京房价，位居全国第一。国家出台了多项房地产行业的调控政策，包括土地和金融政策，这些政策对开发商的资金实力造成了比较大的压力，行业开始洗牌，实力比较小的开发商陆续退出行业，同时对于大开发商来说，也开始出现融资难的问题。
第二章我国房地产企业融资存在的问题及原因分析
我国房地产企业融资面临的主要问题
自2000年至2006年期间，我国房地产资金来源比较单一，主要有银行贷款、债券、外债、自筹资金和其他资金。由于2003年中国人民银行“121号文”和国务院“18号文”的出台，使得资金供给出现不足，许多房地产开发企业面临着资金链条断裂的困境。为了谋求出路，房地产开发企业不断再造自己的融资平台，导致从2004年开始，房地产资金来源发生了重大变化银行贷款比重有了明显的下降，之后一直维持在20%以下，而非贷款类资金来源增长迅速，利用外资、自筹资金和其他资金比重相应提高。
此外，其他资金来源是我国房地产开发企业资金来源中所占比重最高的，它包含股权融资、房地产信托投资基金等方式，由此可以看出，我国房地产开发企业已经开始尝试拓展融资渠道、利用多种融资方式，但是其比重仅仅维持在50%以下，说明真正融资多元化的格式还未形成。（具体见表2-1）
表2-1 全国房地产开发企业（单位）资金来源(2000-2006) (单位：亿元)
自筹资金绝对值
比重（%）
其他资金来源绝对值
比重（%）
数据来源：国家统计局，《2007 中国统计年鉴》，2007年
当前我国房地产企业融资过程中所面临的主要问题具体表现在以下几个方面：
融资规模不断扩大
房地产是国民经济的支柱行业，是市场经济不可或缺的重要组成部分，自从1997年成为拉动内需的重要工具以后，就进入快速发展的轨道，融资总额急剧增加，融资规模也随之不断扩大，尽管国家实行银根紧缩的货币政策，但是房地产开发资金仍有较大幅度增长，从2006年房地产开发资金已达27135亿元，是2000年的倍。
图2-1 2000-2006年我国房地产开发资金情况
表2-2 我国房地产开发企业（单位）资金增长率（2000-2006年）
2000200120022003200420052006
资金来源总计（亿元）
资金增长率（%）
图2-2 2000-2006年我国房地产开发资金增长率情况从图2-1、图2-2和表2-2可以看出，2000-2006年我国房地产开发资金从亿元增长到了亿元，增长率一直维持在30%左右，2003年增长到达了35%，说明我国房地产业融资规模呈现逐年不断扩大的趋势。
融资方式单一
我国的房地产开发企业资金来源主要是银行贷款，房地产开发对银行过分依赖。从图2-1可以看出，房地产开发企业资金约30%-35%的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银行贷款，再加上一半以上的购房者依赖个人住房抵押贷款，估计至少60%以上的房地产投资都源自银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。此外，在2000-2006年这段时间，我国房地产开发中利用外资不断
走低，不仅外商直接投资的规模在不断缩小，而且对外融资的数额也在逐步下降。
债券融资所占比重小
房地产债券与一般债券相比，收益较高；与股票相比，可以按时收回本金和利息，安全性较高，流动性较强，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但目前我国房地产债券发展才处于初始阶段，国家对发行企业限制较严，只有国有独资企业、上市公司、两个国有投资主体所设立的有限责任公司才有资格发行，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制，一般房地产开发企业开发项目获取发行企业债券的可能性较小。再加上相关的法律、法规体系不健全，风险大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小，在资金来源中所占的比重一直很低。据表2-1可以看出，2000年债券融资在房地产开发企业资金来源中的比重为%，2002年已下降到%，到2006年已不足%。
融资压力大
房地产业作为典型的资金密集型行业，项目投资大、周期长、回收慢、变现能力差、融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业政策出现一些新变化，从2003中国人民银行“121号文”到2007年“187号文”等政策陆续出台，许多房地产开发项目面临资金链条紧张局面，有的甚至濒临“烂尾”的危险，加重了房地产开发企业的融资压力。
此外，美国的次贷危机引发全球的金融风暴，给我国金融机构特别是银行机构敲响了警钟。我国银行机构一定会吸收教训，高度重视房地产市场发展中出现的金融风险，在房贷方面更加谨慎，那么房地产开发企业从银行机构融资的困难进一步加大。
我国房地产开发企业融资存在问题的原因分析
当前，我国房地产企业融资过程中之所以存在上述诸多问题，深究其原因主要集中在以下几个方面：
过于依赖商业银行贷款
作为资金密集型产业，融资一直是房地产业生存和发展的关键。我国房地产开发企业内部融资主要来自于股东出资和自我积累，其成本远远低于外部融资，是首选的融资方式。然而，房地产开发企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金还需要通过外部融资获得，主要方式有银行贷款、发行股票和企业债券、房地产信托投资基金、利用外资等。我国房地产开发业自身发展时间短，近2/3企业为本土民营企业，没有自主开发能力，可以利用的融资方式为数不多；少数有实力的大企业受经营特点和预期收益制约，不易得到投资者的认同，融资方式受限，融资效率低，效果也不理想。因此，我国房地产开发资金仍然是以银行信贷为主导的单一融资格局。
从我国房地产业市场的运行过程及其资金链来看，银行资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，商业银行直接或间接承受了房地产市场运行中各个环节的经营风险。虽然近年来国家陆续出台紧缩性货币政策，抬高银行贷款门槛，将大多数开发商排除在门外，但是对于企业而言，银行贷款有着成本低、便捷、财务杠杆作用大的巨大优势，并且其还债压力大的缺点也可以通过调整负债结构加以规避。另一方面，房地产信贷业务目前仍被多数银行视为优质资产，并且是银行新的利润增长点，商业银行的信贷热情丝毫未减。因此，银行仍然是支持房地产行业的主干，在房地产开发企业的资金来源中，银行贷款数额依然较高，比例较大。
由此可见，我国房地产开发资金对银行的依赖程度很大，银行贷款仍然是房地产开发企业融资的主要渠道。而其他融资途径如信托、上市、债券、基金等发展十分缓慢，多元化的资金支持体系和风险分担体系还未形成，商业银行体系仍
然承担着房地产发展中的巨大风险。这种融资体系对房地产开发企业、银行贷款、国民经济都有十分不利的影响：第一，房地产开发企业资本金过低，资本实力脆弱，过度依赖银行贷款，高负债经营，国家对银行信贷政策的每一次变化和调整都会对房地产业产生巨大的冲击和影响，不利于房地产业的健康发展；第二，房地产业是高风险、高收益的行业，对高风险行业的资金支持并不是银行的优势所在，而我国房地产融资体系的现状则是银行承担了超过一半的融资任务，且违规贷款和假按揭现象严重，埋下了巨大的风险隐患，不利于银行体系的稳定；第三，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，不利于国民经济的协调发展。
融资创新工具少
房地产金融市场不发达，住宅资金不配套，虽然信托、上市、债券、海外基金、典当融资等创新金融产品对整个房地产金融市场的发展做出了积极的贡献，但他们起步晚，发展缓慢。房地产融资虽然灵活、创新空间大、受政策限制少，但信托产品上没有形成一个完善的二级市场难于流通；债券融资数额少，所占比重低，企业债券利率高于同期银行利率、期限为3到15年，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；股权融资虽然可以提高公司的经营能力和安全性、分散风险，但对于公司本身的财务、运营状况和资信度要求都很高，国内多数企业都无法达到股权融资的条件；住宅抵押贷款证券化刚刚起步，还处于初始阶段；房地产投资基金被认为是较好的融资方式，房地产资产证券化的概念也被大多数人所接受，但是最关键的是法律条件处于真空状态，无法可依，养老和保险基金又不被批准直接涉足房地产，所以房地产产业基金等金融产品还处于探索阶段，使金融创新面临无法突破的困境。
房地产金融市场上专业化的抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保险机构数量较少，缺位问题严重；资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化
中介机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。目前房地产金融市场仍以一级市场为主，一级市场体系中虽已包括了商业银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍是以商业银行为主导，其他机构发展并不充分或仅处于期初阶段，未能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系。
资金缺少进入途径
在2000-2006年这段时间，尽管我国房地产业利用外资的数额大致呈上升趋势，2006年达到亿元，是2000年的倍，但利用外资在整个融资渠道中的规模却在不断缩小，所占比重呈逐年下降趋势。据表2-1可以看出，2000年利用外资在房地产开发企业资金来源中的比重为%，到2006年仅仅为%。由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，外资多以其他间接方式进入：一是通过收购国内银行不良资产的形式间接进入房地产市场；二是和国内公司合作，联合投资开发房地产；三是和国内公司合资成立房地产开发基金，借财务管理公司、投资公司等形式介入，但目前我国还没有明确的出台产业基金法，使得房地产基金介入商业房地产开发领域很难采取股份注入、收购资产、投资与抵押贷款资产等方式。
其次，由于房地产流动性相对较差，外资进入之前必须先明确相应的退出方式，这就要求具备创新的金融工具，如基金、债券、信托等，以方便外资的进入和退出。除了其他本地化性质的并购外，使用合适的金融工具投资房地产将是外资更重要的选择，缺乏合适的投资工具和进入的资金渠道，是外资在房地产融资渠道中比例很小的原因。
最后，国家的现行政策和法律的障碍以及国有企业经营运作的不规范和房地产市场的不透明，使得外资的投资收益转移出境受约束，限制了海外基金投资的积极性。
游资大规模流入房地产市场
房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中引人瞩目的现象之一，无需否认，境内外大量资金进入国内房地产市场自有其积极意义，他们不仅为房地产开发提供了大量资金，增加了房地产市场的供给，而且外资房地产开发公司还引进了先进、成熟的房地产开发模式和产品，促进了国内房地产市场的发展和竞争。然而，在中国房地产市场高度不透明、市场操纵行为、价格泡沫日益膨胀、房地产控制面积与日俱增的背景下，游资大规模流入房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国金融体系的潜在风险。
炒房者是以短期投资的方式进入和退出，只有把房产价格人为炒高才能在短期内获利，因此房产价格被推动着恶性飙升。从目前房地产市场运作模式看，炒家买一套房子，就要拖动大量的银行资本跟进他们所炒作的楼盘。炒家手里的资金，不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数，更多的超过2/3的来自银行。炒家、开发企业和银行，共同组成了一条环环相扣却又极为脆弱的资金链，在我国房地产市场融资形势紧迫的现在，这大大加深了融资的风险隐患。
相关法律法规不完善
在我国，有关房地产融资等方面的政策法规不完善，未形成科学有效的体系，缺乏相互一致与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。目前，我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定却不详细，这就有碍于银行资金的安全性和流动性。此外，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，直到现在还未出台明确的产业基金法，因此无法以法律的形式将房地产资金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产资金无法可依。多数基金公司依然是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
我国目前的市场环境中正是由于缺少了相关法律的配合，致使房地产金融市场中的借贷双方都无法正确衡量和保护自身的权益，从而迟缓了“法制市场”的建立，丧失了市场经济得以自我完善的一个重要支撑点。
探索融资新方式的必要性
房地产开发企业融资渠道匮乏
房地产业是资金密集型行业，具有开发周期长、所需资金量大、高风险、高收益的特点。而房地产开发是一个资金密集使用、投资庞大的系统工程，对资金实力要求较高，如果没有资金的支持，房地产开发商就会履步维艰。然而我国目前房地产融资体系不够完善，投融资渠道过于狭窄、单一，开发资金至少有60%来自银行贷款。
近几年来，国家出台了一系列的相关政策和实行银根紧缩的货币政策，国家决策层显然打算从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产开发企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险。如何保证资金的正常供给，以便项目能正常运转下去直至产生效益，始终是房地产开发商头疼的事情。因此积极拓宽房地产开发的融资渠道，探索房地产融资新方式，从而分散和避让风险，成为当前房地产业迫在眉睫的任务。
规避金融风险和促进金融创新
目前，由于我国房地产开发资金主要依赖银行贷款，多元化的资金支持体系的风险分担体系还未形成，商业银行体系仍然承担着房地产发展中的巨大风险。在我国，银行的金融体制并不健全，不仅个人信用制度、抵押制度不健全，银行自身也存在问题，如资本不足，不良资产过高，这些都会加大房地产信贷的风险。一旦房地产泡沫破裂，，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产的信贷投放，将推动房地产价格更大幅度的下跌，就会使银行遭受很大的风险，从而形成金融危机，由美国次贷危机引发的全球金融风
暴就是典型的案例。当时出于维持资产安全性的考虑银行往往容易紧缩信贷，从而对整个宏观经济的信贷环境产生负面影响，这样必然阻碍宏观经济的健康发展。因此积极拓宽房地产融资渠道，不但有利于规避商业银行潜在金融风险，还有利于促进金融产品的创新。比如，目前在国外比较流行的REITS,可以吸收大量民众闲散资金投资房地产，为房地产的发展融通大量的资金，解决房地产开发资金来源问题，是一种比较理想、可靠的房地产融资方式。
第三章国内房地产企业主要融资方式分析与研究
房地产企业传统的融资渠道和工具一般包括：房地产直接投资、商业抵押贷款、合作开发和项目公司并购、房地产企业上市、居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）。
近年来，开发商尝试了一下新的方式：房地产信托融资、私募股权融资、利用壳公司资源上市（间接上市）、房地产融资租赁、典当融资。此外，以下融资方式在我国受到限制，但将来可能成为房地产业的重更要资金来源，因而在业界和理论界都对此进行了热烈探讨。他们是房地产基金（产业基金，房地产信托投资基金REIT）房地产债券、其他渠道（民间信用、保险基金和海外资金）。
债券融资
债券融资即通常的银行贷款融资，是房地产开发企业的传统融资渠道，但近年来，这一渠道有所变窄。因为2003年6月央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（112号文件）要求房地产开发企业必须具备“四证一金”，即“土地证，规划证，开工证，销售证和30%的自有资金”方可获贷款。许多开发商因达不到30%的自有资金比例而难以得到银行贷款。另外，04年2月20日银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》规定银行每笔住房贷款的月房产支出和收入比不超过5%，月所有债务支出与收入比不超过5%。此规定提高了个人住房贷款门槛，限制购买行为。反过来增加了银行向开发商贷款的预期风险，降低银行的贷款意愿。
在此条件下，某些房地产开发企业进行了很有意义的金融创新，如金典集团总裁张宝全的“委托贷款”。2003年8月，张宝全针对“苹果社区”项目推出“贴息委托贷款”。这种融资模式，前提是开发商要有一定实力，即能投入一定的预
定资金作委托贷款，具体做法是：自己出资两亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京商业银行，在楼盘封顶之前向购买者进行按揭。（112）文件明确规定商业银行只能给已封顶住房购买者发放个人住房贷款，利率比正常银行贷款利率低一个百分点。待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。
开发商委托贷款提供房款的80%的按揭比例，销售回笼资金中增加了买房人20%的首付款项，若开发商首笔投入10亿元委托贷款，则可回笼12亿元销售资金，实现融资2亿元。按此模式连续周转三次，则可回笼资金几乎翻番，达亿元，也就是实现可用销售融资近1亿元。
国务院发展研究中心认为，此举为“融资创新”。从我国的金融结构看，银行资产规模在整个金融资产中占有绝对优势，信贷在企业融资中占有主导地位。2004年上半年，我国银行信贷融资占全社会融资总量的8%，股票融资只有%。从目前到未来相当长一段时间，我国的银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。目前，随着银行信贷的逐步规范，商业银行内部控制和经营水平的提高，银行对房地产项目的贷款审查更严格，放贷更为谨慎，实施“限劣”等方针。根据中国加入WTO的承诺，我国逐步开放对外资银行人民币业务的限制。虽然中国对外资银行开放人民币业务，但是对房地产开发商而言，外资银行的房地产开发贷款的获得远比中资银行更严格。他们更看重企业集团背景、担保条件，还要求严格的律师和评估报告，文件繁琐，此外，他们的风险控制也更为严格。因此，房地产企业从外资银行手中获得贷款绝非易事。
房地产信托
国内房地产信托的发展历程
2003年6月央行112号文件的出台，导致房地产信托“井喷”式发展，例如2003年四季度，房地产信托数量和金额分别比三季度增加亿元，而其中某些
为“过桥”式贷款，投资于房地产企业的资本金，令其达到30%的标准，再获取银行贷款，信托贷款由此退出。为防范金融风险，国家对房地产信托有种种限制性规定，信托计划不超过200份和500个投资人，限制中小投资者的加入。但时过境迁，2004年2月银监会下发“房地产信托指引”信托业内称之为“信托的112”。至此，发放信贷也要求房地产商达到30%自有资本的要求。最近出台的房地产信托合同份数可以突破200份的限制、四证不全也可以得到信托贷款在几年前还不可想象，而随着银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》的公布，确实使业内人士感到“峰回路转”。该征求意见稿有很多“新政”：例如第十一条规定，信托投资公司依据尽职调查的结果决定办理房地产信托业务的，应当制定房地产集合信托计划和房地产信托资金管理及处分说明书。第四十六条规定，信托投资公司运用信托资金给不完全具备“四证”的房地产项目发放贷款，应当按照房地产项目价值的5%提取额外风险准备金。这些条款即显示了一定的灵活性，又为有效规避经营风险提供保障。再有，一些条款比商业银行的规定更灵活。例如，第四十三条规定，对不完全具备“四证”的房地产项目，信托投资公司不得发放贷款，但具备以下条件者除外：信托公司具有（一）5个以上熟悉房地产知识的专业人员；（二）对“四证”不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查；（三）事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于“四证”不全的房地产项目，充分解释信托风险；（四）房地产资金信托合同份数未超过200份；（五）委托人全部是合格投资者；（六）房地产资金信托合同规定了详细的信息披露内容。也就是说，即使开发商“四证”不全，同样也可能通过信托进行融资，这些条款充分显示了房地产信托的优势。最为突破性的第八条规定，经中国银监会批审，信托投资公司办理房地产信托业务时，单个集合信托计划接受的合同份数可以不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条的限制，也就是说，困扰房地产信托融资额度的200份限制被取消，此举可能意味着中国的REIT（房地产信托投资基金）为期不远了。
近几年，具体发展先关数据见表3-1。
表3-1 我国近年房地产信托发展状况
国内房地产信托融资模式
房地产信托融资的灵活性很强，可以根据房地产企业和房地产项目的特点和需求设立多种不同的信托计划，主要运作模式包括资金信托贷款、股权信托贷款、财产受益权转让信托贷款和混合型信托。
3.2.2.1资金信托融资
资金信托融资是指信托机构用信托资金或所吸收的信托资金，以贷款形式对房地产开发经营企业进行资金通融的一种方式，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集，都是以偿还付息为条件的资金使用权的暂时让渡，但在具体形式上有所不同，具体如下；
第一，资金信托融资的资源来源较商业银行房地产贷款的资源来源窄，只限于国家规定吸收的房地产信托存款和自有资金，因此资金较少。
第二，资金信托融资具有特定的对象和用途，它是解决房地产开发经营和购买构成中资金不足而发放的，要坚持专款专用，不能挪作他用。
第三，信托资金的利率灵活，可在一定的范围内合理浮动，按现行规定，信托贷款利率可在银行同期贷款利率基础上上浮20%，这有助于金融机构监督房地产开发合理使用资金，提高资金的使用效益。比一般银行贷款灵活且方便，审批迅速，手续较为简单，但其利率比一般银行利率稍高。
资金信托融资的运作过程
第一步，房地产公司就项目融资于信托投资公司达成一致。
第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批。
第三步，信托公司限投资者发行资金信托筹集资金，面向广大投资者公布开发信托凭证。
第四步，信托公司将发行信托凭证所筹募的资金，以信用贷款的方式贷给房地产企业，用于房地产项目的开发与经营。
第五步，信托期满收回信托资金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。
资产出售
图3-1 资金信托方式的运作流程
如图3-1资金信托方式的运作流程所示，资金信托主要是为目标项目提供贷款，一些中小型开发商由于同时开发项目较少，无法通过各项目之间的整体操作来实现资金链的衔接，因此在传统融资渠道收紧后可能会遭遇较大的资金压力，而对这样一种单一项目的融资工具是存在需求的。
资金信托融资优点
就信托公司而言，资金信托具有以下几个方面的优点：首先，管理比较简单，操作比较方便，其次，收益比较稳定；再次，交易成本较低。就房地产企业而言，资金信托融资比一般银行贷款灵活，及时且方便，审讯迅速，手续较为简单，但其利率比银行利率稍高，他为紧缺资金的房地产企业解决银行贷款难的问题提供了重要途径。
资金信托融资存在的问题
由于信托公司对信用贷款本身要承担较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，房地产信托公司面临着较大的风险。
股权信托融资
股权信托融资的实质是股权资产信托（证券）化，是一种基于资产信用的投资方式，这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，其实质是阶段性股权融资方式，这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实质投资）。在这方面最早做的是重庆国投，例如其所运作的世纪星城项目。
对于房地产企业来讲，房地产股权投资信托可视为其过度载体，因为股权信托的资金可以看作是开发项目资本金，一旦日后项目公司申请贷款时，在自有资金比例大大提高的基础上，开发商可以再次以“借钱生钱”的方式来使用银行融资杠杆。
股权投资型房地产信托其信托资金的推出通常会由开发商在一定条件下进行回购，也可能同时还会捆绑着其他高级形态的金融工具，例如采取第三方担保的信用增级措施等等。虽然说此种融资方式的资金成本不会低于纯粹的抵押贷款融资成本，但相对于抵押贷款方式而言则开发商无需运用庞大的自有资产来做融资抵押，而只须将所属的全部股权或部分股权进行质押或同时抵押少量的实物资产即可。
[浅析中小企业融资困难问题] 专业：[请输入专业] 班级：[请输入班级] 学生姓名：[请输入姓名] 指导教师：] 完成时间：2014年12月21日
浅析中小企业融资困难问题 姓名： 班级： 摘要： 中小企业是我国国民经济的重要组成部分，发展中小企业对于完善我国市场经济体制，实现整个社会的现代化，为国有大中型企业改革创造良好的外部环境，发挥着不可替代的作用。目前，中小企业已成为我国社会经济体系的重要组成部分，是培育新的经济增长点、吸纳众多劳动力就业的主要载体。已成为拉动国民经济的新的增长点，是推动我国经济景气上行的主要动力之一。但就其整体发展状况而言，中小企业又是社会经济中的弱势群体，在其日益发展壮大过程中，受许多因素制约，使其面临着许多困难，受制于我国当前独特的体制、机制和政策等，中小企业发展面临着许多企业自身难以克服的经济、制度以及法律等方面的矛盾和问题。其中，其中尤为突出的是融资难的问题，资金紧张、融资问题更是首当其冲，成为人们高度关注的一个问题。 关键字：中小企业金融融资困难信用担保 一、中小企业融资特点： 中小企业由于资产规模小、财务信息不透明、经营上的不确定性大、承受外部经济冲击的能力弱等制约因素，加上自身经济灵活性的要求，其融资与大企业相比存在很大特殊性。中小企业特别是小企业在融资渠道的选择上，比大企业更多的依赖内源融资。在融资方式的选择上，中小企业更加依赖债务融资，在债务融资中又主要依赖来自银行等金融中介机构的贷款。中小企业的债务融资表现出规模小、频率高和更加依赖流动性强的短期贷款的特征。与大企业相比，中小企业更加依赖企业之间的商业信用、设备租赁等来自非金融机构的融资渠道以及民间的各种非正规融资渠道。 二、我国中小企业的融资渠道现状 （一）融资需求旺盛 目前，我国工业总值的60％、利税的40％、就业机会的75％、出口的60％，都是由占我国企业总数90％的中小企业创造的。这些中小企业目前正面临激烈的竞争，如果不谋求发展，提高质量，改善服务，企业就很有可能在激烈的市场竞争中被淘汰。所以，这些企业要发展，必然会有巨大的融资需求。在我国，融资需求旺盛的中小企业有两种类型：第一，劳动密集型的中小企业是最具有活力的企业组织形态，这类企业数量众多，它们以低成本、低风险、快速地进行技术模仿和引进为特征，产品由于市场稳定、技术成熟，其技术和市场风险很小，主要的风险是企业经营风险；第二，知识、智力密集的创新型中小企业，它们数量相对较小，除了经营风险之外，由于投资回收期较长等因素，这类企业的技术、
2014年第25期ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第243期Serial No．243 No．25，2014经济研究导刊 一、房地产市场主要融资渠道 １．自筹资金 自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的３０％。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现资金断裂，引起连锁的负面影响。 ２．预售回款资金 房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行了严格的限制，即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。 ３．商业银行贷款 商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。 ４．房地产投资基金 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和 房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。 ５．募集上市 募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格，审批时间长，成本高，因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。 ６．发行债券 发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需求是很难达到的。 ７．房地产私募股权投资 房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。 ８．民间资金 在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家 收稿日期：２０１４－０７－０２ 作者简介：曲远洋（1973-），男，黑龙江哈尔滨人，副教授，高级会计师，硕士，从事财务管理、企业管理、房地产金融等研究。 中国房地产企业融资渠道分析 曲远洋 （哈尔滨金融学院，哈尔滨１５００００） 摘要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。 关键词：房地产；融资渠道；金融资本中图分类号：Ｆ８３０ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１４）２５－０１３７－０２ １３７——
房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，
从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
完善我国房地产企业融资的策略 发表时间：2010-08-17T09:34:59.840Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：李树香 [导读] 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业融资特点方式比较完善措施 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 1.4 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融
浅谈企业融资方式的选择 [摘要]本文简要介绍了企业融资方式的类型，分析了影响企业融资方式选择的内外因素，提出了企业融资方式选择的几点建议。 [关键词]企业融资方式；融资策略；选择 一、企业融资方式 融资方式从来源上可以分为内部融资和外部融资。内部融资是依靠企业内部产生的现金流量来满足企业生产经营、投资活动的新增资金需求。内部融资以企业留存的税后利润和计提折旧形成的资金作为资金来源。外部融资是指从企业外部获得资金，具体包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资是指企业不通过银行等金融机构，而是通过证券市场直接向投资者发行股票、公司债、信托产品等方式获得资金的一种融资方式。间接融资是指企业通过银行等金融机构获得资金的一种融资方式。因而，银行贷款就成为企业间接融资的一种重要方式。融资方式按照融资中产权关系的不同，可分为权益融资（或股权融资）和债务融资。权益资金无须还本付息，被视为企业的永久性资本。而债务资金必须定期还本付息，它是企业财务风险的主要根源。 二、影响企业融资方式选择的因素
资金是企业从事投资和经营活动的血液，如何筹集企业所需资金是现代财务管理的首要内容。每个企业在进行筹资方式选择时，必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素。 1.外部因素 影响企业融资方式选择的外部因素是指对企业融资方式选择产 生影响作用的各种外部客观环境。主要是指法律环境、金融环境和经济环境。外部客观环境的宽松与否会直接影响到企业融资方式的选择。企业进行融资方式选择时，必须遵循税收法规，同时考虑税率变动对融资的影响。金融政策的变化必然会影响企业融资、投资、资金营运和利润分配活动。此时，融资方式的风险、成本等也会发生变化。经济环境是指企业进行理财活动的宏观经济状况，在经济增长较快时期，企业需要通过负债或增发股票方式筹集大量资金，以分享经济发展的成果。而当政府的经济政策随着经济发展状况的变化做出调整时，企业的融资方式也应随着政策的变化而有所调整。 2.内部因素 影响企业融资方式选择的内部因素主要包括企业的发展前景、盈利能力、经营和财务状况、行业竞争力、资本结构、控制权、企业规模、信誉等方面的因素。在市场机制作用下，这些内部因素是在不断变化的，企业融资方式也应该随着这些内部因素的变化而作出灵活的调整，以适应企业在不同时期的融资需求变化。
集团融资管理制度 一、总则 (一)为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程，保证正常的资金供应量，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现，特制定本管理制度。 (二)本办法所指的融资，仅包含债务资本融资。 1.债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金，按方式可分为：借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等；融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其他特定的单位及个人。 1.1借款融资是指通过与银行、非银行金融机构，股东及其他特定个人借入一定款项，在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式；按借款的时间长短可分为：短期借款（一年以内），中长期借款（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等； 1.2应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定，经相关审批机构审批同意后，向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融资方式； 1.3融资租赁（长期应付款）是指通过依法成立的融资租赁公司，融回经营所需的租赁物，并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资方式。 (三)融资原则：集中管理、统一筹措；规模适度、结构合理；期限合理、长短兼顾；综合权衡、降低成本；适度负债、防范风险。 (四)凡有合作方的公司，除按本办法的规定履行相关审批手续外，还应根据合作方的要求完成相关的审批手续。 二、管理部门及职责 (一)集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内，负责集团及下属公司（项
目部）的融资管理，财务中心资金部（以下简称“资金部”）是融资活动的具体管理部门，履行以下职责： 1.拟定融资管理办法、目标与原则； 2.拟定集团融资需求及计划，履行股东会、董事会审批手续； 3.拟定具体融资方案，负责搜集相关的融资资料，履行相关的报批手续； 4.负责具体办理各项融资活动； 5.负责融资平台的搭建，渠道的拓展与维护； 6.负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。 (二)集团下属各中心、公司（项目部）有义务积极配合资金部，完成地区公司（项目部）的融资工作，并履行以下职责： 1.参与本公司（项目部）融资方案的拟定； 2.配合提供融资所需资料(含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司（项目部）基础资料、相关合同等与融资相关的资料)，并协助其完成内部审批手续； 3.配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理； 4.配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理； 5.就融资过程中的各种问题与资金部沟通，协调解决； 6.配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。 三、借款融资的办理程序 (一)借款融资的一般规定 1.集团及下属地区公司（项目部）的对外借款由资金部统一管理； 2.资金部根据经营与投资对资金的整体需求，结合地区公司（项目部）的盈利情况，财务状况与资源情况，拟定融资需求、融资计划，提交财务中心总经理、集团总经理初审； 3.经集团总经理初审通过后，报集团董事会评审，评审通过后形成股东会决议或董事会决议； 4.借款融资计划审批通过后，涉及银行或非银行金融机构的由资金部牵
浅谈房地产企业融资问题与对策研究 【摘要】：房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。目前房地产企业在融资上出现了资金来源以贷款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题。上述问题的解决可以采用传统融资与创新融资两种方案来解决。传统融资方案可以采取预售房款、银行贷款、合作开发、股票融资、债券融资的方法;创新融资方案可以采取股权投资、信托计划融资、海外资金、担保公司、房地产投资信托、房地产资产证券化等方法。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了房地产企业融资难的原因，提出了有效的解决对策。 【关键词】：房地产企业房地产融资传统融资创新融资问题分析对策 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。 一、我国房地产企业融资问题的现状 房地产业是资本密集型行业，主要资金来源是银行贷款，作为国内唯一打开金融通道的产业，银行业和房地产业的市场选择行为形成了目前二者高度依存的关系。随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约房地产企业发展的瓶颈，作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问
房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计
文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信
房地产企业融资策略分析 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。 3.建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。 4.建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。 进一步完善间接融资
浅谈我国企业融资面临的困境及对策 发表时间：2018-10-15T09:28:32.720Z 来源：《知识-力量》6中作者：张航 [导读] 企业进行融资，不仅能够帮助企业扩大规模，进而提升其在市场中的竞争力。也能够帮助企业解决资金短缺的问题，促使企业持续健康发展。因为在我国，多数企业尤其是中小企业，在经营的过程中都会面临资金短缺的问题，企业资金短缺不仅会制约企业的发展，也会影响到企业的生存。而这个时候企业如果进行融资，不仅可解决企业资金短缺 （山东大学，山东济南 250100） 摘要：企业进行融资，不仅能够帮助企业扩大规模，进而提升其在市场中的竞争力。也能够帮助企业解决资金短缺的问题，促使企业持续健康发展。因为在我国，多数企业尤其是中小企业，在经营的过程中都会面临资金短缺的问题，企业资金短缺不仅会制约企业的发展，也会影响到企业的生存。而这个时候企业如果进行融资，不仅可解决企业资金短缺问题，也有助于企业持续健康发展。但是，目前由于受各种因素的影响，导致我国企业在进行融资的过程中面临诸多困难问题，不仅严重制约着我国企业的发展；企业也会因融不到资金而发生资金链断裂，进而造成企业破产。因此，本文通过对我国企业融资所要面临的困难问题进行分析与研究，并探讨出如何解决其困境的有效对策。 关键词：企业融资；困难问题；解决对策 一、企业融资概述 企业融资指的是企业根据自身的资金使用情况、生产经营状况以及企业未来经营发展的需要，然后通过科学的预测和正确的决策，采取一定的方式，从一定的渠道向企业的债权人和投资人去筹集资金，组织资金的供应，确保企业的生产经营活动能够不间断的进行。企业的融资方式可分为两类，即股权融资和债权融资。股权融资指的是企业的股东愿意出让部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的同时，使企业总股本增加的融资方式。股权融资所融到的资金，企业可不用还本付息（还本付息的意思指的是偿还本金和支付利息），但需让引进的新股东与老股东同样分享企业的赢利与增长。并且股权融资还具有四个特征，即①无负担性；（无负担性指的是没有固定的股利负担，股利的支付多少和支付与否需要视企业的经营需要而定。）②不可逆性；（不可逆性指的是企业采用股权融资不需要向投资人偿还本金，投资人如果想要收回本金，则需要借助流通市场。）③资金永久性；（资金永久性指的是股权融资筹集到的资金具有永久性，没有固定到期日和利息，属于企业永久资本，除非企业清算，否则不需要归还投资人。）④高流通性。（高流通性指的是投资人虽然不能从企业抽回资金，但投资人可通过转让买卖、继承、抵押的方式完成资金和股权的转移，这在一定程度上优化了企业的现金流和资本结构。）而债权融资指的是企业通过借钱的方式进行融资。债权融资所融到的资金，企业不仅需要支付资金的利息，也要在借款到期后向债权人偿还本金，债权融资所获的资金主要用途是用来解决企业经营出现资金短缺的问题。并且，债权融资与股权融资相比，其具有企业的控制权不受影响的优点。（债权融资除在一些特定的情况下，可能带来债权人对企业的控制和干预问题，但一般不会产生对企业的控制权问题）同时，融资对企业还有以下几个作用：第一、融资可帮助企业获得稳定的资金来源。第二、融资可帮助企业降低在多层次资本市场中的转换成本。第三、融资能够帮助企业解决经营过程中出现的资金匮乏问题。 二、我国企业融资面临的困境 （1）企业信用度低，融资困难 目前，由于我国企业有九成以上属于中小型企业，而这些中小型企业在进行融资的过程中，由于其信用度低的原因，导致中小型企业的融资难度大幅度提升。而造成企业信用度低，融资困难的因素，主要有以下几个方面：第一、全国性的社会信用体系不完善。第二、企业的信息透明非常低。当前，我国大部分中小型企业存在信息透明度低的现象，这一现象导致银行和企业存在信息不对称的情况，而信息不对称的情况也是加大企业融资难的重要因素之一。第三、企业信用的缺失。我国大部分中小型企业都存在信用缺失的现象，而造成这一现象的原因，是因为企业在运营的过程中，由于存在风险控制能力不足、经营方式粗放等种种原因，导致企业长时间亏损，企业向银行借贷的资金到期后无法如期偿还本金与支付利息，这样就会形成银行不良贷款，（银行不良贷款指的是银行贷款给企业，而企业逾期很长时间还款或者甚至无偿还能力，导致银行长期回收不了资金的贷款。）严重损害了中小型企业的信誉，也、进而也造成了中小型企业向银行贷款难度加大甚至出现无款可贷的现象。 （2）企业外部融资渠道相对狭窄 外部融资渠道指的是企业从外部所开辟的的资金来源，资金来源主要包括的有：民间资金、其他企业资金、非银行金融机构资金；（非银行金融机构资金指的是证券公司、保险公司、租赁公司、信托投资公司等为企业提供的信贷资金投放。）外资；（外资企业投资）专业银行信贷资金。（专业银行信贷资金指的是我国目前现有的工商银行等几个专业银行的贷款，是企业重要的资金来源渠道之一。）目前，我国百分之九十以上的企业在融资的过程中，都面临着外部融资渠道相对狭窄的问题。究其缘由，是因为我国百分之九十以上的企业属于中小型企业，其与大型上市企业相比，具有规模小、市场风险大、收益不确定等特征。而受这些特征的影响与约束，导致中小型企业一般很难获得除银行和民间借贷以外的融资渠道支持，造成中小型企业只能从银行贷款和民间借贷进行融资。但是，由于银行在对中小型企业贷款时，需要中小型企业提供抵押物，而对于中小型企业来说，向银行提供抵押物是比较吃力的，所以，导致中小型企业通常很难在银行获得企业贷款。（根据相关数据显示，截止2015年年底，我国上市公司的总量不到5000家，大量的中小型企业由于条件不够无法进行直接融资，只能找民间借贷和银行贷款进行间接融资，但是由于大部分中小型企业缺乏不动产抵押物，导致其不具备向银行贷款的资格。）因此，最终大多数中小型企业想要融资只能选择民间借贷。由此可见，企业外部融资渠道相对狭窄。 三、解决企业融资困境的对策 解决我国企业融资困境，可从以下几个方面着手：第一、建立和完善多层次的信用担保体系，进而优化融资条件。第二、拓宽企业融资渠道，降低企业融资成本。第三、构建完善的全国性社会信用体系，有助于解决企业融资困境。参考文献 [1]解析中国中小企业融资难与中小企业金融创新策略[J].王海龙.财经界(学术版).2011(02)
66 6 2009FINANCE 浅谈房地产企业融资的特点与原则 ■ 吴若冰 温州城市建设开发有限公司 中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2009) 06-066-01 摘 要 房地产业是典型的资本密集型产业，房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等行业特点决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。 关键词 房地产开发企业 融资特点 融资原则 随着我国经济的迅速发展，房地产开发企业面临的来自国内、国外的市场竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义，对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。 一、房地产企业融资的特点 正是由于房地产商品的诸多特殊性，导致房地产企业与一般企业的生产经营过程也有着较多的差异，特别体现在融资方面。与其他一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征： 1．开发资金需求庞大，外源性融资依赖性强 房地产业是典型的资本密集型行业，开发一个房地产项目少则数亿，甚至几十亿，仅仅依靠房地产企业自有资金，是基本不可能完成项目开发的。 房地产开发商往往通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 2．土地和房产的抵押是重要条件 房地产属于不动产，它附着于特定的地块。银行贷款、信托融资等多种融资方式中，金融机构为减少自身风险，往往采用土地使用权抵押或房产所有权抵押，甚至二者一起抵押的形式。对开发商而言，抵押贷款融资相对容易，对金融机构而言，抵押土地及房产相对安全。 3．资金面临比较大的经济风险和财务风险 房地产企业在经营中面临着较一般企业更大的经济风险、营业风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动非常明显，在我国，对房地产的促进或抑制是政府宏观调控的重要内容之一，房地产业受国家宏观调控的影响更大。因此，房地产企业的经济风险很高。 房地产产品由于资金投入大、开发周期长，如果市场形势变化较快或是自身项目定位不准，造成产品滞销或开发停滞，则会造成巨大的营业风险。对后续项目开发、贷款归还及整个公司的经营发展造成重大影响。我国房地产融资体系结构单一，再加上房地产企业房地产项目开发中巨额的营运资本，必须要求企业进行债权融资，故房地产企业的负债率非常高，财务风险非常大。部分企业追求快速扩张过程中如果不能合理安排资金或预防各种风险，则很容易造成资金断链的风险。 二、房地产企业融资过程中应遵循的规律和原则 房地产项目的融资是一项由诸多复杂因素构成的活动，必须遵循一定的规律和原则： 1．确保合理资金需要量原则 房地产企业融资是为了解决企业进行开发项目所需的资金，首先要确定企业进行融资的规模，避免筹资超过所需资金造成资源的浪费，同时资金的筹集是要付出成本的。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。因此乱圈钱只会造成企业的负债过多，造成资金成本的增加等多余开 支，不利于企业长期的发展。企业应该根据企业内源融资和外源融资的不同性质，优先考虑进行企业的内源融资，然后根据企业自身条件如规模大小、实力强弱、开发项目的规模等来决定外源融资的资金数量，不顾忌企业自身条件无限制的扩大外源融资，只会增加企业经营成本，降低资金使用效率，企业必须结合自身特点来选择对企业最有利的融资方式，或者融资方式的组合。 2．最优融资顺序原则 在选择融资方式的时候首先要选择最有利于降低企业融资成本的融资方式，融资成本包括融资过程中的组织管理费用、融资后的资金占用费用、融资时支付的其他费用。一般来说，对企业最有利的融资顺序是内源融资、银行贷款、债券融资、租赁融资、引入基金、委托贷款、房地产信托、发行股票融资等。 3．资金投向合理原则 融资和资金投放是相互依赖、相互制约的两个方面。融资是投资的前提。融资的效益与投资方向和投放时间有密切关系。 4．确保资金按时供应原则 融资不仅要从数量上保证生产经营的正常的合理需要，同时又必须充分估量资金供应时间上的协调一致。即根据资金需要量和时间进度统筹安排，防止发生浪费和多占资金，而且企业开发过程中，还要根据货币收支的情况及时妥善地加以调整。 5．融资费用适当原则 企业融资的来源很多，但不论从何种渠道筹集资金都要付出一定的代价。从不同的渠道筹资所付出的代价不同，构成的资金成本不同。融资应从不同渠道不同融资成本中，选择资金成本低的渠道。同时还要考虑各个渠道的潜力、约束条件、贡献率大小等，融资应根据不同的资金需要与融资政策选择最适当的渠道，取得最佳的效益。融资成本既有资金的利息成本，还有可能是昂贵的融资费用和不确定的风险成本。 6．企业获利和安全性原则 企业筹资的获利能力和安全性，也是一项重要筹资原则。现代企业的获利能力，应该具体化为三种获利能力，即管理盈利能力、产销盈利能力和财务盈利能力。企业筹资的目的是要实现企业的财务获利能力，促使企业发展、壮大，即通过财务功能而实现的赢利能力。同时，又要注意筹资活动的财务风险性，把风险降低到最低限度，保证企业财务的安全性和稳定性。因此保证长期融资与短期融资的合理配比的企业财务的安全性和稳定性的原则是最重要的。 以上融资原则是企业融资所必须考虑的基础，实际也给出了融资决策的程序：确定融资的数量——融资渠道分析——融资方式及成本比较——融资方式的选择及融资方案的评价。 企业融资方式是多种多样的，但是筹资的渠道及手段是随着经济环境的改变而变化的。筹资策略受不同国家、不同地区、不同政策环境及企业的实际情况限制，难有通用的策略，这需要我们从实际出发，根据企业对资金的需求，运用合理的原则，对企业的融资方式在借鉴中不断创新。 参考文献： [1]胡文韬.我国房地产融资方式的转变.中国房地信息.2006(8). [2]耿翠萍.浅议我国房地产企业的融资渠道与融资方式.时代金融.2007(12). [3]杨中宣,崔宗举.房地产企业融资问题研究.商业时代.2007(28). [4]冯宏伟.我国房地产企业的融资策略研究.现代商业.2008(3). 万方数据