房地产产业基金即将出现
□预计今年首个房地产产业基金将会产生，这将会改变目前国内房地产企业的竞争方式和市场格局。
□产业基金的出现将会凸现投资管理特点，对于房地产上市公司的投资价值也会有新的角度和标准。
□证券投资基金管理公司要在管理好目前证券投资基金的同时，积极准备介入产业投资基金的管理。
近期有关成立房地产产业基金的信息显示，今年国内房地产产业基金将面临着重大突破性进展。
在全国工商联住宅产业商会《2003年度工作计划》中，2003年，全国工商联住宅产业商会将计划在境外成立一项规模为2亿美元的住宅产业基金，并由聘请一家国际声誉卓著的基金管理公司对基金的投资进行管理。2002年8月27日，万科公告将出资人民币860万元，参与发起成立上海联盟投资管理有限公司，该公司注册资本为1亿元，由中城房网12个成员共同发起成立，该公司占股权比例为8.6％，主要从事实业投资、投资及资产管理以及与之相关的咨询业务，合作年限为15年。2002年3月中建一局及伟业资产管理有限公司等共同发起采用房地产基金模式进行运作的类基金式房地产投资公司，启动涉及资产总金额达2.6亿元，主要是致力于京城房地产不良债权处置、存量房消化及房地产金融运作。
这几则消息已经确定无误地宣布了中国的房地产产业投资基金和行业基金管理公司正在紧锣密鼓地筹建。
国内房地产发展到一定程度之后，随着消费需求空间被进一步拓展，普通居民的消费数量和消费结构也逐步实现升级换代，这直接导致了房地产市场投资的持续增加，由此引起了“房地产出现泡沫”与“房地产仅仅是过热”之争，其实质是对未来房地产企业的开发资金筹措方式与如何进一步市场化运作之争。而专
业产业投资基金的产生在反映了国内房地产业发展现状和下一步趋势特点的同时，也提出了一个重要的解决途径。
一是提供全新融资工具，整合国内房地产业。目前中国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率平均在60％以上，自有资金所占的比重只有20％至30％，主要靠银行贷款和项目销售回款来周转，这就大大限制了房地产市场的规模经营，有市场竞争力的优势企业寥寥无几，这导致了人们对“泡沫”的担忧。因此以提高行业集约化和专业化为目标的住宅产业化势在必行。使资金来源渠道多元化，同时向那些有专业化优势和市场品牌的优秀发展商倾斜。
作为一种大众化的投资工具，房地产投资基金以股权投资形式，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，可以实现分散投资，大大降低投资风险。由于产业基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，十分有利于行业龙头企业的脱颖而出。从某种程度上讲，产业基金的出现类似于证券市场上证券投资基金的出现是为了“超常规培养机构投资者”，国内房地产企业将由此产生结构性的大调整。
二是房地产行业的投资管理特点凸现。万科参股的上海联盟投资管理有限公司尽管没有明示为产业投资基金，但是从其业务规划看，主要是为股东的房地产项目提供资金筹措和专业资金管理，并从这些项目未来的开发收益分享收益，这已经具备了一个专业产业基金管理公司的雏形。一旦成功，就意味着万科等企业的市场开发优势正在向投资管理优势转移。
房地产行业的投资管理特点一直受到证券市场投资者的争论。其原因是房地产这个行业对资金的高度依赖和专业化程度的不明晰。房地产投资基金的出现，将在整个房地产开发过程中重新塑造产业链，并加快行业标准的建立与认同，作为产业基金投资决策的判断依据。例如产业基金主要投向优秀房地产企业，就必须有系列评判公司经营战略、专业水平、财务状况、核心竞争力和投资项目优势的指标。产业投资基金实施专业的资金管理，实行独立的投资决策、横向整合，
垂直投资，不参与被投资企业的经营管理，只是加入被投资企业的董事会，这对于建立和完善公司治理结构十分有益。如伟业公司以投资方式的形式收购闲置、空置房产，形成大规模资产池，然后通过传统的租赁经营、销售变现等手段将不良资产转变为优良资产，再实施房地产阶段性权益投资、房地产证券化运作和房地产信托等方式，最终实现资产流动性和收益性。
作为国内资产管理业务的先锋，目前证券投资基金管理公司必须对这样一个新的竞争对手予以关注和重视，一方面可以借助其先发的资产管理经验和优势，把握市场机会积极准备介入这一新的投资领域，同时也要在传统的证券投资业务上更加努力，争取获得更加令投资者满意的成绩，以防止在未来与产业基金的角力中丧失市场基础。
国内主流地产基金模式研究及 相关借鉴
Contents 目录 Chapter 1 全球房地产基金起源及特征 3 Chapter 2 国内地产基金发展现状 4 Chapter 3 国内地产基金分类 6 Chapter 4 主流地产基金基本概况 8 Chapter 5 主流地产基金的运行模式 9 Chapter 6 主流地产基金的管理架构 10 Chapter 7 中国房地产基金发展趋势及建议 11
全球房地产基金起源及特征 01 ?? 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 ??20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 ?? 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 亿美元，占整个全球私募股权基金 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 ?? 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类： 核心型（Core） 增值型（Value A dded） 主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业， 主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低 主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高 核心增值型（Core P lus） 介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低 机会型（Opportunistic） 主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高
眼下金融是大学最热的专业，也是社会求职的热门专业，没有刻意的选择金融作为职业，只是不经意间选择了个房地产金融的职业，并在这个行业渡过了三年。现在也可以谈谈自己这几年的经历，希望能记录下自己的一些想法。 一、进入房地产金融业 先简要的介绍一下自己教育背景,某“211工程”师范大学本科毕业，经济学专业。在校期间通过证券从业五门考试和期货从业资格考试，学习过注会新六门专业。09年11月份通过校园招聘进入一家借壳上市房地产公司工作。09年12月份去北京在新公司报道实习，实习及后来一年期间在河北某市生活。09年刚好是国家四万亿打开的时候，银行争取放贷给优质企业。我所在的这家企业在当地是龙头企业，我去实习的时候也刚好在年底，各个商业银行为了搞好合作关系，各种各样的答谢宴会不断。 参加工作就是离开校园的一个新的开始，上班第一周就是学习以前的融资资料，因为学习过注会就着重看财务部分。第二周开始就给我们分配了一个项目经理带我们学习融资。第一件事情就是复印资料。融资一般都会准备一些规范的资料，主要有公司资料，项目资料和担保资料三大部分。虽然是大学生，但是大学也没有接触过复印机，传真机。公司打印室有两台夏普的复印机，我记得当初在打印室就是复印各种资料，在复印机前面呆了整整一周。单面复印好办，但是有时候双面复印，有时候缩影，真的不太会操作，一不小心就卡纸浪费了好几包纸。等慢慢的通过复印弄清楚大概的资料内容后，经理就开始带我们去银行谈业务了。我当时去的是信用社，我做的第一个项目融资额在四千万。项目经理与公司业务部谈好合作内容后，我就回来从财务和法务部门搜集各类公司资料。在这个过程中我就慢慢的了解了融资在公司内部需要密切接触的两个部门。法务出公司主体资料，财务出需要的各类报表。接下来就是和下面的子公司要项目资料，这个过程很重要，通过这些资料的收集，就会慢慢的懂得公司的运营模式和组织架构。收集完这些资料后就要报送银行，银行初审过之后就会提一个补充资料的要求，这一轮主要就是融资部门补充了。银行信贷员会写贷款调查报告，但是有的银行因为人员老化，没人会主动写，所以有时候为了迅速获得贷款，得我们替他们写。写调查报告这个过程很重要，通过它你就会指导银行注意些什么东西，比如项目和担保，比如某些财务指标。 写完调查报告，就开始要办理土地和房产抵押了。说到这个我就生气，每次办理抵押都要请土地局的吃吃喝喝，吃完喝完好话伺候着才给你干活，否则没人管你，你的抵押完不成，贷款也下不来，项目也很难完成。吃喝也就罢了，完了还要送礼。那时候刚离开学校，很见不惯这些，每次办完事都觉得自己受不了。有些公务员还可以，吃你拿你完了还替你干活，有的真操蛋，吃你拿你收你的礼品，饭桌上信誓旦旦的马上就能办，一下饭桌就立马翻脸拖着不干。有的还要吃狗肉、鸽子肉和鹿肉，野生鱼之类的。虽然是公司出钱，也完成了公司的任务，但是作为刚毕业的大学生，看到这一切真的让人对这个国家的一部分人寒心。 前面说过，09年有四万亿的大礼包，房价也飙涨，银行向大房企示好，每天宴请不断。我们部门每天都有宴请，不是我们宴请业务伙伴就是业务伙伴答谢。我实习的第三周，部门里面那天实在宴请太多，派不出去人，我们两个实习生就出场了。这场是工商局答谢我们，当地工商局的正副两位局长做东，我们部门能去的都去了，我们总经理也在赶了三个饭局之后晚上十点和我们在一个桌上汇合了。在饭桌上开始了我们的应酬之旅，酒场文化也成了我们工作的一部分。 两个月的实习时间，我先后跟了四个贷款项目，接洽了三个商业银行（含一个信用社）。对房地产金融有了一个初步的了解，但是酒场文化确实让人生畏。虽然宴会的酒一般都不次，以白酒国窖1573为主，偶尔也会有茅台上场，红酒以爱斐堡为主，但是真的不喜欢酒文化。两个月后也到了过春节的时间，就结束完实习回到家了。那时候招聘工资是按学校给的，我的是四千。一起实习的兰大和西南财经的是五千，同岗不同酬，有点学校歧视，年后我在打
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实
武汉市房地产金融现状分析 房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其关于融资的依靠程度明显高于一般的工商企业。因此,房地产业的形成与进展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业假如没有强有力的金融作为支撑，其进展速度和前进步伐会受到制约。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济进展到一定程度的必定。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了进展机会。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,
商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地进展。 武汉市房地产业迅速进展的同时，房地产金融业务也不断进展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分不为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分不比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分不为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特不是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。
地产投资基金（有限合伙） 有限合伙协议 年月 投资管理有限公司 地址： 地址： 邮编：电话：传真：
目录 第一章总则 ..................................... - 2 - 第二章有限合伙企业 ............................. - 3 - 第三章出资 ..................................... - 4 - 第四章普通合伙人及执行事务合伙人 ............... - 6 - 第五章有限合伙人 ............................... - 8 - 第六章合伙人会议和咨询委员会 .................. - 10 - 第七章合伙事务 ................................ - 12 - 第八章投资业务 ................................ - 15 - 第九章资本账户、收益分配和亏损分担 ............ - 16 - 第十章会计及报告 .............................. - 19 - 第十一章后续募集、权益转让及退伙 .............. - 20 - 第十二章解散及清算 ............................ - 23 - 第十三章法律适用、争议解决 .................... - 24 - 第十四章其他 .................................. - 24 - 附件一 ......................................... - 28 - 附件二 ......................................... - 29 -
房地产热对金融业的影响及对策 郭买红交通银行河南分行风险部 内容摘要：目前的房地产市场是过热的。作为与房地产业最密切相关的金融业，在房地产飞速发展的过程中起到了推波助澜的作用，但是过快的房价增长等问题也给金融业的发展带来了很大的风险。特别是在政策的猛烈调控下，房地产业的硬着陆已不可避免，这又会给金融业带来什么样的影响。在今后更加复杂的经济形式下，金融业要做好积极的应对。 关键字：房地产金融业风险国家调控对策 一、我国房地产现状 受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡献在2％左右。经过几年的发展，自2004年以来，我国的房地产市场开始出飞速发展，房地产是否过热和泡沫程度也一直是大家争论的焦点。 房地产市场虽然历经调控，可是房价仍然像脱了线的风筝一样，越飞越高。 2009年12月14日，国务院抛出“国四条”，要求遏制房价过快上涨。 今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为2010年的房地产市场定下了基调，就是要遏制房价过快上涨。 然而，所有人都没有预料到，就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个地王。而在两会上，从中央政府到地方政府，屡屡表态，要遏制高房价过快上涨。 如果说，2009年二季度以来房价的上涨，更多是刚性需求的释放，那么，今年3月之后房价的上涨，则更像是一场赌博。央企地王的诞生，直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场。 可见，现在的房地产疯狂程度已经令人目瞪口呆，连长期看跌的评论人也开始看涨，原来看涨的现在更是有恃无恐的去赶着投资，这种迹象同17世纪的“荷兰郁金香泡沫”、18世纪英国的“南海泡沫”、80年代日本的房地产泡沫以及2003年年美国房地产泡沫膨胀时期表现基本一致，都是物价越高买家越多，随后成交助涨交易价格，最终将泡沫吹向破裂。 进入2010年以来，房价仍然行驶在快车道上。二月份全国房价上涨10.9%，三月份全国房价上涨11.7%。全国人大财经委副主任委员贺铿在2010年一季度经济形势分析会议表示，“要像应对金融危机对我国经济影响一样来高度重视房地产市场和住房价格问题。” 房价失控其害超过金融危机。“房地产市场及住房价格严重失控”，乌日图指出，三月份的“两会”以后，住房交易量出现大幅增加，部分城市房价再度快速上涨就说明了这一点。他表示，在目前通胀预期加大、价格稳定的压力增加、企业生产成本提高、经济环境还不稳定的情况下，住房价格和房地产市场的继续失控很可能引发比金融危机影响更大的经济和社会问题。 二、房地产与金融业的关系 房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和
关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧 本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。 一、房地产投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。 在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。 在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、房地产投资基金发展情况 自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。 在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。
我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展 投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 一、美国房地产投资基金的发展
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。 开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
浅析房地产市场与金融市场（金融市场包括的内容十分的广泛，银行、保险、证券三个行业只是其中的一小部分，如果这样写的话，题目会很大，大而空，不好把握，）的关系 摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，占有的GDP比重大，（房地产业从拉动经济方面来看，房地产业的持续繁荣，可以带动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个相关产业的发展。）产业链比较长涉及的产业多元化，所以房地产市场与其他市场的关系错综复杂。房地产开发投资和房地产消费市场主要资金来源是银行贷款，这使得房地产市场与金融市场紧密联系起来，而金融市场中的其他两个行业——保险行业与证券市场对房地产市场产生间接的影响，同时也受房地产市场波动的影响。 关键词：房地产市场；金融市场；影响关系； 一、房地产市场与银行体系的关系 我国房地产市场对银行体系依赖性较强，商业银行对房地产市场的信贷支持力度大，双方都在追求自身利益最大化的过程中形成一种均衡的状态，但是房地产市场的变动对于银行等中介机构来说的影响是滞后的。（下面的两段内容都是在阐述房地产商和银行互相利用，最终结成利益的共同体，所以最后一句话在这里是不恰当的） 房地产企业贷款占比（数据来源：中国国家统计局） （此图可以用来解释房地产贷款的比例是十分巨大的） 万达集团对我们来说并不陌生，万达广场成为现代都市的标志性建筑，万达商业地产的运作模式却是通过“绑架”银行来实现的。地产商最重要资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但是受政调控策的影响，房地产资金来源中的定金及预售的比例逐渐减少，房地产开发贷款占总的投资贷款的比例逐渐增加。截止2015年上半年末，万达地产资产总值约为5786亿元，其中4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元，万达地产负债总额4205亿元中流动负债高达2597亿元。由于贷款的金额巨大，所以说以王健林为代表的房地产商们绑架了银行等金融机构。 当然，银行把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费午餐。银行向各个行业提供贷款，但是对房地产行业的贷款力度在14%~20%，不仅是因为房地产需要的投资的资金体量大，银行分配的贷款业务完成快，只需一次贷款就能完成本季度甚至本年度的贷款任务量。更重要的是房地产行业的贷款的资金回收期短，利息高。以房屋住宅开发投资为例，房地产商在开发投资阶段进行抵押贷款，用于支付前期投资，后期房屋销售时商业银行会自动将销售房屋价款划为房地产商还款金额，房屋从开发投资到出售的周期比其他行业资金回收期短，银行贷款的回收期同样比较短。银行不仅赚取房地产商高额的利息，同时赚取消费者在购买房屋时按揭贷款的利息，可谓是一箭双雕。
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/aa286426.html, 房地产并购基金是什么？ 所谓房地产并购基金就是投资于房地产市场的并购基金。近年来并购基金逐渐成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。在并购案例数和金额方面，房地产等行业已经连续多年排名靠前，仍属于并购最活跃的行业。此外，房地产一直是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等领域。随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要因素。 房地产并购基金前景？ 就房地产行业而言，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构，催生新格局。房地产业间的兼并重组也得到政策不断加码。年前的中央经济工作会议上提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。国家“十三五”规划纲要中也提出，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。 考虑到当前我国的房地产行业正处于洗牌周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出的现象屡见不鲜，而房地产业并购可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。长富汇银基金就认为，伴随房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/aa286426.html, “强强联合”逐渐成为新常态。在经营利润不断下行的压力下，兼并重组将会迎来高潮。房地产项目的并购机会已应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。 如需了解更多房地产并购基金是什么？房地产并购基金前景？房地产并购基金购买？可预约金斧子理财师，【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、fof/固收产品、债券私募、海外配置等产品，方便的网上路演平台，免费预约理财师，用科技创新提升投资品质！。
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
房地产业与其他行业发展的关联影响 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为体的综合性产业。房地产业属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性的特点。 房地产业的主要内容包括：（1）土地的开发和再开发；（2） 房屋的开发和建设；（3）地产的经营（包括土地权的出让、转让、 租赁、抵押等）；（4）房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）； 5）房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等） 6 ）房地产物业管理；（7）房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。 ?当前房地产业发展形势从长期走势看，房价及房地产投资正在趋于稳 定，国家采取 的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施正在积极发挥作用。从去年及今年一季度的数据来看，我国房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落，房地产业增加值占GDP 比重也在减少，如上海市最近两年，房地产业增加值分别按年下降22.8% 和2.4% ，占GDP 比重从2005 年的7.3% 下降到2011 年的5.3% ， 占服务业增加值比重也从15% 下降到9.2% （2011 年，产业增加值占GDP 比重为5.6% ，占服务业增加值比重为 自去年四季度以来，全国主要城市房价开始下跌，上海、我区房地6.3% ）。 京等一线城市和部分二线城市的房价，至今已持续下跌 6 个月左
右。国家统计局4月18日发布的数据显示，2012年3月份全国 平的城市有16个，上涨的城市有8个。房地产企业的营业利润显 著萎缩，甚至出现亏损、破产。而据国家统计局4月13日公布的 数据显示，今年1至3月，房地产开发企业本年资金来源 20847 亿元，同比增长8.2 %,增速比1至2月回落8.0个百分点；全国 房地产开发投资10927亿元，同比增长 23.5 %，增速比1至2 月份回落4.3个百分 点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0 %, 增速回落4.2个百分点。以上数据不仅表明了房地产商资金链出 现紧张，而且表明了房地产商对未来市场的信心也开始下降，全 国不少城市也出现了土地拍卖流拍现象。 根据中国房地产指数研究院青岛分院数据，一季度青岛住宅 供应40.85万平方米，达到 2009年以来的最低水平，环比下跌 81.99%，规划建筑面积为 93.75万平方米，环比下跌 从DTZ 戴德梁行I 4月18日举行的新闻发布会上获悉， 比降价1.2%，同比降1.5%。 业内人士预计，随着市场的“寒意”在房地产整个产业链条 上的持续传导，至少有三方面的影响值得关注: 其一，房价的下行压力将持续加大。在外部融资环境难以显 著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓 解资金压力的主要路径。房地产企业破产事件（杭州金星房地产 开发有限公司日前因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产） 也将会加速企业以价换量。新一轮的打折 I 国际房地产顾问“五大行”之一，在全球 45个国家200间分公司共有11000余名员 工为客户提供跨国房地产服务 70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有 46个，持 73.87%。 2012 年 1 季度青岛商品住宅市场成交量持续下跌，同比 2011 年第1季度 F 降46.56%，环比2011年第4季度下跌 56.65% ；二手房住 宅成交面积为14.01万平方米，环比下降了 89.82%。成交量的持 续萎缩对价格也造成压力，2012年3月份, 青岛新建住宅价格环