关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1
祁斌王欧
本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。
一、房地产投资基金简介
房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。
在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。
在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。
在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。
二、房地产投资基金发展情况
自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。
在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因
REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。
1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。
1、REITs有效发挥了专家投资、分散风险、规模经济的优势，为投资者参与大规模房地产投资提供了更加便捷的渠道。REITs认购金额小，降低了房地产投资的资金门槛；通过分散化组合投资，降低了投资风险；通过份额的上市交易，避免了投资者直接投资房地产所面临的低流动性问题；通过资金、信息、研究优势，降低了投资成本，提高了投资收益。统计表明，在过去20年中，REITs 波动率低于标普500指数，收益率高于标普500指数，而且具有较高的稳定红利分配，这不仅满足了个人投资者的需求，也赢得了养老金、企业年金、保险公司等机构投资者的青睐。
2、REITs满足了投资者大类资产配置的投资需求。统计表明，房地产投资与股票市场、债券市场的相关度较低，有利于降低投资组合风险，增加收益的稳定性。REITs的出现，增加了投资者的投资品种，优化了其资产配置，深受投资者的欢迎。
3、REITs良好的制度安排、治理结构、透明的信息披露有力地保障了投资者的利益，政府的税收优惠、监管完善、会计准则、中介机构等也积极推动了REITs的健康迅速发展。美国的REITs起源于1960年的《国内税收法》，此后，其严格的监管政策、明确统一的估值和业绩评价准则、诚信尽责的中介机构对REITs的发展均发挥了重要作用。
四、我国发展房地产投资基金的意义
1、扩大我国资本市场的边界和规模，推动直接融资发展，提高我国资本市场的国际竞争力。新加坡、香港发展REITs的经验表明，REITs的快速发展不仅可以大大增强资本市场的规模和实力，更重要的是，可以提高资本市场的地位和竞争力。目前，由于国内资本市场尚没有REITs融资渠道，国内众多优质房地产项目纷纷计划采用REITs的形式赴海外上市融资。05年12月，广州地产商越秀投资（0123.HK）将旗下4处物业以REITs的形式于香港上市，成了内地首只在香港上市的REITs。业界预言，国内地产为主的REITs将成为香港市场的主流。因此，发展我国的REITs，将优质房地产项目留在国内上市，将大大增强我国资本市场的地位和国际竞争力。
2、通过参与REITs的发行、定价、投资管理，提高我国证券公司、基金公司等证券经营机构的综合竞争力。对于证券公司来说，通过参与REITs的发行、定价、研究、承销，将提高它们在房地产投资信托及证券化领域的竞争力，增加它们的盈利能力。目前，REITs发行已经成为新加坡、香港市场新的投行热点。对于基金公司来说，REITs将有助于做大做强中国基金业，提高我国资产管理行业的综合竞争力。从国外经验来看，REITs的资产管理人分为两类。一类是综合资产管理人，旗下管理股票基金、债券基金、REITs等各类资产；一类是单一资产管理人，只管理REITs。两种公司均是以收取管理费收入为商业模式的资产管理机构，REITs对于提高它们的综合实力和盈利能力都具有积极作用。发展我国的REITs，发挥基金公司作为专业资产管理机构的优势，将改善目前基金公司盈利模式单一的局面，为基金公司营造更大的发展空间。
3、为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资本市场的深度和广度。目前，机构投资者在我国发展迅速，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，在此基础上实现所管理资产的保值增值。同时，REITs作为一种独特的金融工具，有利于完善居民的资产配置，满足居民的投资需求，能够在一定程度上分流居民储蓄，增加资本市场的资金供给。另外，近几年来，我国居民房地产投资的热情高涨，民间自
发的“炒房团”纷纷涌现。而REITs出现以后，将为投资者尤其是中小投资者提供更加专业、规范、便捷、高流动性的房地产投资管理服务，更好的分享国内房地产业的经济成果。
4、为房地产行业的发展提供新的融资渠道，降低金融系统风险，有利于营造房地产行业和金融行业和谐发展的金融生态。目前，房地产行业融资渠道狭隘，过分依赖银行贷款，已经给银行带来了很大的压力。05年11月，央行吴晓灵指出“银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危及金融稳定”，并建议“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资基金，提高直接融资比重，减少银行贷款压力，降低金融体系的系统风险”。另一方面，正如机构投资者有利于稳定证券市场、提高证券市场的有效性一样，作为房地产投资领域专业化的机构投资者，REITs的出现也将有利于房地产市场的平稳发展，有利于提高房地产市场的有效性，降低房地产市场的过度投资和非理性波动。
五、推动我国REITs发展的几点建议
作为一种新型的金融产品和房地产投资模式，REITs需要金融业和房地产业的密切配合。鉴于房地产市场自身的特点， REITs在投资运作、监督管理上也有一定的特殊性。为积极稳妥的推动REITs的发展，我们建议：
1、借鉴国外经验，组织各界力量，加强对REITs的深入研究。目前，我们已经开始对国外REITs行业的发展和监管规则进行研究。同时，我们还充分调动业界的积极性，组织了部分在REITs领域比较熟悉的基金管理公司（如嘉实基金、招商基金等），对REITs 的设立发行、投资运作、监督管理等进行深入研究，以学习国外发展中的经验和教训，为推出我国的REITs做好准备。
2、协调有关部门，尽快制定我国REITs方面的法律法规。目前，我国的《证券投资基金法》主要是规范投资范围为“以资产组合方式进行证券投资活动”的投资基金，并不适用于房地产投资基金。此外，目前的《公司法》、《信托法》、《证券法》等也难以明确、有效的对REITs的运作进行监管。因此，发展我国的REITs，迫切需要制订我国的相关法律法规，明确监管规则和运作标准，为REITs的健康发展提供必要的法律依据和政策环境。在有关法规短期内难以出台的情况下，可以考虑通过制订暂行规定或试点办法的形式，经国务院批准，在国内先行试点，条件成熟后再正式立法。
面对国际资本市场竞争日益加剧的形势，我们应充分把握我国房地产市场和基金管理行业快速发展的有利环境，积极推动有关工作，在法规框架明确、监管措施完备、技术准备充分的条件下，适时、尽快推出我国的REITs。
XX私募股权投资基金管理有限公司 设立方案 河北金烨栉地投资有限公司 2011年3月8日
目录 我国房地产业的未来 (3) 我省房地产业的现状 (4) 管理公司基本情况 (6) 管理公司架构 (7) 4.管理公司注册地分析 (8) 天津市滨海新区 (8) 北京海淀区 (11) 河北石家庄 (12) 三地管理公司及基金设立条件简单对比 (14) 5.管理公司股东资格要求 (16) 公司设立流程 (17) 基本架构 (20) 基金宗旨 (20) 基金业务定位 (20) 基金运作流程 (21) 8.有关基金各方的法律关系 (22) 10.附件 (27) 公司的联系方式： (28)
1.房地产股权投资基金定义 股权投资基金在我国通常称为私募股权投资，从投资方式角度来看，是指通过私募形式对未上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等多种方式，在企业价值获得提升后，出售持股获利的一种投资。 房地产投资基金（有限合伙制）一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。 在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产股权投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业住房等。
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
地产投资基金（有限合伙） 有限合伙协议 年月 投资管理有限公司 地址： 地址： 邮编：电话：传真：
目录 第一章总则 ..................................... - 2 - 第二章有限合伙企业 ............................. - 3 - 第三章出资 ..................................... - 4 - 第四章普通合伙人及执行事务合伙人 ............... - 6 - 第五章有限合伙人 ............................... - 8 - 第六章合伙人会议和咨询委员会 .................. - 10 - 第七章合伙事务 ................................ - 12 - 第八章投资业务 ................................ - 15 - 第九章资本账户、收益分配和亏损分担 ............ - 16 - 第十章会计及报告 .............................. - 19 - 第十一章后续募集、权益转让及退伙 .............. - 20 - 第十二章解散及清算 ............................ - 23 - 第十三章法律适用、争议解决 .................... - 24 - 第十四章其他 .................................. - 24 - 附件一 ......................................... - 28 - 附件二 ......................................... - 29 -
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。
房地产私募股权基金及投资案例 一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式 目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。 1、公司型 公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。 目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。 2、以信托为介质依托的契约型 以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。 目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。 3、有限合伙型
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧 本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。 一、房地产投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。 在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。 在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、房地产投资基金发展情况 自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。 在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。
合作协议书 甲方：xx投资控股发展有限公司 住所地：x 法定代表人： 乙方：xxxx股权投资基金管理有限公司 住所地：xx 法定代表人：xx 鉴于： （1）xx投资控股发展有限公司系在中华人民共和国境内依法设立并有效存续的国有独资公司，甲方是xx资产管理公司的分支机构； （2）乙方系在中华人民共和国境内依法设立并有效存续的有限责任公司； （3）甲方拟通过乙方作为普通合伙人设立的有限合伙企业xxxx 投资中心（有限合伙）（下称“合伙企业”）作为投资主体，出资人民币30,000 万元认购xx新领域房地产开发公司38%的股权（下称“通道业务”）。 据此，甲乙双方经友好协商，达成如下合意，以兹信守： 1.通道业务的合作事项 1.1由甲方负责向xx资产管理公司提出申请，申请xx投资控股发展有限公司作为合伙企业的有限合伙人认缴人民币30,000万元出资； 1.2 以合伙企业的名义出资人民币叁亿元整（小写：RMB300,000,000.）认缴借款人xx新领域房地产开发公司38%的股权，期限为 18 个月，自xx年 7 月 31日起至2017年 1 月 30日止。
2.保证及承诺 甲方向乙方作如下保证及承诺： 2.1甲方依据本协议之约定进行通道业务、委托贷款及相关协议已获得xx资 产管理公司的批准和授权； 2.2甲方已经就委托贷款进行了详尽的尽职调查及审查。 3.投资的操作 甲方负责股权投资和通道业务的具体工作，包括但不限于股权投资和通道业务的决策、报批、实施、后续管理、追偿（包括但不限于受让因项目投资形成的债权、提起诉讼、处置担保物等）及监管等各项具体工作；乙方及合伙企业配合甲方实施本次通道业务之外，不参与股权投资和通道业务的任何具体工作，亦无需对股权投资和通道业务提供其他服务，不承担任何形式的投资风险及责任。 4.费用承担、利润分配、亏损分担方式 甲方依据上述条款，以合伙企业的名义实施股权投资和通道业务期间，合伙企业的费用承担、利润分配、亏损分担按如下原则处理： 4.1 因乙方协助甲方实施通道业务，乙方作为合伙企业的普通合伙人（GP）， 有权收取管理费，管理费金额为50万元（大写人民币伍拾万元 整）。 4.2合伙企业因实施股权投资及对股权投资进行的后续管理产生的各种税 费，均由甲方承担。 4.3合伙企业因实施股权投资产生的利润，按照双方签署的合伙协议之相关 约定进行分配；合伙企业因实施股权投资和通道业务产生的任何损失和 责任均由甲方承担。
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展 投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 一、美国房地产投资基金的发展
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。 开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与 规避 私募股权基金(Private Equity Fund)，简称私募基金( 机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金， 须经 过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式， 为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企 业或项 目。由于房地产企业融资的多样化， 房地产企业参与私募方式融资也日益 频繁起来， 有 些房地产企业不仅利用私募方式进行融资， 还主动发起设立房地产 私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企 业参与私 募基金的情况进行简单介绍， 并提出房地产企业参与私募基金的法律风 险。 房地产企业参与私募基金设立业务简介 房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种： 一是主动做为发起人以普通 合伙人(GP 的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的 开发，这些 企业多见于大型房企， 目前大型房地产企业都参与了其中， 金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份 在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。 目前市场上大部分地产 私募基 金， 都是房地产公司设立并投资于自身的项目。 以智盈投资 2010年募集的 第一只人民 币房地产私募基金 “复地景业基金” 为例，该基金采取的是有限合伙 制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为 800万元人民币。 2012年11月， 万通地 产引入股权融资的项目为北京万通中心 D 座项目。公司拟与华润深国投信 托有限公司共同 发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业 ( 有 限合伙)的基金，规模为 3.726亿元。其中，万通地产出资 1860万元，作为有限合 伙人加入基金；华润信托发行信 托计划募集资金 3.5 亿元，作为有限合伙人加入 基金。根据公告，万通地产全资子公司和 华润深国投信托全资子公司持股比例各 为50%。 从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基 金的法律风 险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有 限合伙形式，下面法 律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。 、私募股权投资基金设立形式的法律风险 目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种， 其中，实 际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形 式的法律风险及优 劣：在 2007年 6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形 式出现之前，国内大多 数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。 公司制私募股权投资基金的优点主要在于： 其设立简单便捷， 且治理结构较为明 确。 但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点： 1、对私募经理人的 激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。 p 日是指向少数的 简单来说， 就是无 私募股权基金作 包括万科、
关于设立房地产业私募股权投资基金 工作方案（合伙制） 受到全球经济不景气影响，大量游资开始关注甲级写字楼市场。2011年二月份重庆观音桥商务楼在地方政府支持下，放盘量上涨1%，并且这种上涨趋势还将继续。房地产法律法规--综合2 成都写字楼出租 第一阶段、基金管理公司 1.发起人的实质要件 作为基金发起人和基金私募成功后的投资管理公司（其实质是投资顾问服务工作），基金管理公司的设立除按照目前国家政策要求的3000万元人民币出资之外，至关重要的是，基金管理公司的发起人必须在房地产行业具备一定的行业地位、行业领导能力和行业号召力。否则，未来基金资金的募集将十分困难，甚至根本无法募集到资金。 2.管理团队 基金管理公司成功与否的另一个重要因素是管理团队。管理团队的基本构成包括投资管理师、财务分析师和风险控制师，同时，还要针对房地产行业配置深谙房地产行业的工程概预算师和工程管理师。 同时，根据目前房地产股权私募投资基金虽然名为基金，但是，在实际操作过程中，往往以追求项目实际控制权为目标，即可以化解投资风险，又能帮助投资者追求项目终极利益。因此，往往需要配备一定的项目管理人员，参与或者主导项目管理工作。当然，如果仅仅停留在股权管理状态，就可以不考虑项目管理人员的配备。 3.管理团队与投资者关系 基金管理公司成功，一方面需要投资者注入一定数量的资金，同时，另外一方面需要管理团队的精心组织和安排，因此，管理团队在基金管理公司持有一定比例的股权，或者说对管理团队设定一定比例的激励股权或者，分红权是基金管理公司成功的一个必要要件。受到土地出让市场影响，大量自用买家开始关注甲级写字楼市场。2011年十月份重庆南岸区办公楼在地方政府支持下，开盘体量上涨2%，并且这种上涨状况还将继续。谷歌拟斥资8600万美元进入房地产范畴成都写字楼 第二阶段、建设项目池 1.建设项目池 在基金管理公司设立后，迅速挑选一定数量极具有投资价值，投资时间和投资周期适当的项目，以组成项目池，作为未来募集资金的目标项目。 2.项目投资价值分析 对项目池中的项目，进行投资价值分析，其中包括投资总量、投资回收期、投资收益率等价值分析。 3.商业结构分析
房地产投资基金运作模式 一、地产基金来源 国际房地产基金资金来源: 政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金； 私人资本：包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金； 美国地产基金资金来源居前三位的分别为：养老基金占38%，捐赠基金22%，银行与保险公司占18%； 德国地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占59%，企业占10%，养老基占9%； 日本地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。 中国房地产 基金资金来源: 1. 民间私人持有资本； 2. 保险基金和养老基金； 3. 企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司； 4. 外国投资者。 二、房地产投资基金组织体系 房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。
1. 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 2. 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。 在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 3. 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。 4. 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。 房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。
地产私募股权投资基金设立方案和详细程序 一、基金的架构 当前国内的私募股权投资基金主要有三种组织架构：公司制、合伙制和信托制。本方案一并介绍该三种架构，并简要比较三种架构的特点。根据国际成功的经验和国内基金的发展趋势，我们建议优先选择合伙制架构。 （一）架构 1、架构一：公司制 公司制基金的投资者作为股东参与基金的投资、依法享有《公司法》规定的股东权利，并以其出资为限对公司债务承担有限责任。基金管理人的存在可有两种形式：一种是以公司常设的董事身份作为公司高级管理人员直接参与公司投资管理；另一种是以外部管理公司的身份接受基金委托进行投资管理。 公司制基金的组织结构图示如下： 2、架构二：有限合伙制 合伙制基金很少采用普通合伙企业形式，一般采用有限合伙形式。有限合伙制基金的投资人作为合伙人参与投资，依法享有合伙企业财产权。其中的普通合伙人代表基金对外行使民事权利，并对基金债务承担无限连带责任。其他投资者
作为有限合伙人以其认缴的出资额为限对基金债务承担连带责任。从国际行业实践来看，基金管理人一般不作为普通合伙人，而是接受普通合伙人的委托对基金投资进行管理，但两者一般具有关联关系。国内目前的实践则一般是基金管理人担任普通合伙人。 有限合伙制基金的组织结构图示如下： 3、架构三：信托制 信托制基金由基金持有人作为委托人兼受益人出资设立信托，基金管理人依照基金信托合同作为受托人，以自己的名义为基金持有人的利益行使基金财产权，并承担相应的受托人责任。 信托制基金的组织结构图示如下： （二）不同架构的比较 三种不同基金的架构之间在投资者权利、税收地位、信息披露、投资者规模限制、出资进度及责任承担等方面具有不同的特点。本方案仅简要介绍各架构在投资者权利和税收地位方面的差别。 1、投资者权利
房地产私募股权投资基金 专题研究
目录 1、基本概念 (4) 1.1、PE的基本概念 (4) 1.1.1、PE分类 (4) 1.1.2、PE的特点 (8) 1.1.3、房地产PE的基本概念 (11) 1.1.4、国内房地产PE运作流程 (12) 2、房地产PE分类 (17) 2.1、按投资背景分类 (17) 2.2、按投资方向分类 (18) 2.3、按投资策略分类 (20) 2.4、按盈利模式分类 (21) 3、房地产PE的特点 (21) 3.1、与其他行业PE对比 (22) 3.2、与其他房地产融资方式对比 (23) 3.2.1、房地产PE与银行贷款 (23) 3.2.2、房地产PE与一般股权投资 (24) 3.2.3、房地产PE与房地产投资信托（REITs） (24) 3.3、国内外房地产PE对比 (27) 4、房地产PE的优点及风险分析 (27) 4.1、房地产PE优点分析 (27) 4.2、房地产PE风险分析 (28) 5、房地产PE发展概况 (29) 5.1、美国房地产PE发展概况 (29) 5.1.1、美国房地产PE发展历程 (31) 5.1.2、美国房地产PE运作特点 (32) 5.2、国内房地产PE发展概况 (32) 5.2.1、国内房地产PE发展历程 (32) 5.2.2、国内房地产PE发展现状 (33) 5.2.3、国内房地产PE运作特点 (35) 6、房地产PE案例分析 (36) 6.1、独立房地产PE――深圳德信资本 (37) 6.1.1、模式一：投资引导基金（FOF、伞形基金） (37) 6.1.2、模式二：伞形基金 (39) 6.1.3、模式三：主动管理型基金 (40) 6.2、凯利房地产PE (41) 6.3、房企旗下PE――金地集团 (42) 4.3.1、金地集团简介 (42)
私募房地产股权投资基金风险管理研究 我国房地产业经过近二十年来的发展,已经成为关系国计民生的重要支柱产业之一。房地产发展过程中对资金的大量需求,在筹融资渠道以及投资渠道相对单一的经济环境下,导致其对银行金融的严重依赖,风险过分集中于国有及新兴股份制商业银行。股市融资、债券融资、信托融资的门槛也未解决该产业飞速发展产生的对资金的渴求。为此,进一步推动房地产业从间接融资向直接融资的加速转变,开辟探索新的融资渠道便成为产业发展的必然要求与客观趋势。 从1980年到2005年的25年间,全球私募股权基金(简称PE)以爆炸式的速度增长,基金规模接近1万亿美元。2006年私募股权基金在美国的筹资额达3600亿美元,在企业融资方面,2006年通过美国三大股市的企业融资额为1540亿美元,而向私募股权基金的融资额度则达到1620亿美元,这是私募第一次超过股市成为最主要的融资手段。2007年上半年,美国私募股权基金资产就增加1370亿美元,较2006年同期增长42%,同时其中的1/4的公司年均回报率达39.1%,回报率普遍高于标准普尔500指数同期12.3%的平均回报率水平。私募股权基金已经成为促进美国乃至全球经济增长的重要动力。 在我国2005年末开始的股市热潮中,“私募”和“基金”通过证券市场更多的进入人们的视野,而这种以私募形式筹资并投资于股票二级市场的基金不同于本文所述的主要投资于非上市的股权或企业控制权的私募股权基金。私募房地产股权投资基金(以下本文中简称“私募房基”)是私募股权投资基金的一个分支,在国外近20年来的经济实践中作为最重要的房地产金融创新工具之一而发展迅速,并逐渐被引入国内的研究视野与操作实践当中。2007年爆发的美国次贷危机以及由其引发的全球金融风暴(海啸、危机)暴露出的包括私募房基在内的市场风险不容忽视,并对私募房基风险管理提出了新的研究课题。作为新兴金融工具,国内私募房基的理论研究与实践操作尚属刚刚起步,认真把握其良好的发展方向与发展前景,借它山之石,明鉴国外的经验与教训,未雨绸缪加强国内私募房基整体风险管理的研究显得很有必要。 但目前国内尚无私募股权基金整体风险管理的系统研究,更无针对私募房基整体风险管理的理论研究,即使在国外也多是将其作为私募股权基金的分支笼统涵盖。因此,基于借鉴与利用的思路,本文尝试性参照巴塞尔银行监管委员会
房地产投资基金 房地产投资基金的发展与转型： 2016年6月17日-18日，中国房地产俱乐部第十届杭州论坛在浙江省建筑科学设计研究院成功召开。此次论坛迎来了来自中国大陆各地、中国香港、美国、澳大利亚和泰国等国家和地区的近百位嘉宾，他们来自超过六十家知名房地产相关的企业或单位，领域涵盖了各类房地产开发商、各类金融机构及相关服务和咨询机构等。在此次论坛上，盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司的首席执行官李万明先生做了题为“房地产基金的发展与转型”的主题演讲，他在演讲中概括了房地产基金的发展现状，阐述了房地产基金的五大转型方向，并分享了盛世神州基金在此领域的实践经验。 以下为李万明先生发言实录：非常高兴在杭州与大家交流!我1985年在杭州工作过，只有半年，很喜欢杭州。1992年离开建设部下海做房地产，也是从万通起步的，当年大老板们对我们职员非常好，正因为有这么宽容的环境，员工们才能够发展起来。盛世神州基金是我们银信地产和多家房地产开发投资商一起发起的，于2010年成立，主发起人是银信地产，发起人还包括阳光100、复地集团等。 由于时间有限，我简单谈谈我的想法。对于未来房地产基金应该怎么走，我结合当前房地产形势、房地产投资基金的发展历程、房地产基金的转型以及盛世神州做的一些实践这三个方面做一些我的分析。 第一部分，谈一谈当前房地产形势。首先第一个特点，现在全国房地产库存量仍然很大，住宅超过7亿平方米，实际上商业库存量更难去化。
第二个特点，从去年开始大量放水的情况下，整个销售有所好转，新增供应量预计会减少。因为去年、前年拿的地少，开盘的也少， 所以条件也是好的，有利的。 第三个特点是国家的政策越来越明显，不像温时期的一刀切，现在鼓励差异化，有些去库存，有些控制售价，甚至限购，很多地方 新政已经出台了。 分析房地产销售量，可以比较前几年例如2011年、2012年的状况。当年销量都在11亿左右，13年卖的不错，14年少了，15年又 多了。会有振荡，但没有像以前那么厉害，应该说现在从统计学的 角度来说，曲线已经趋于平稳。中国在城市化过程中的需求，增量 已经很难了，但是刚性需求包括改善型需求每年带来的去化量还是 有的，只要房价不涨得太疯狂，我们认为这个水平线能维持三五年。当然也要看国家的一些政策，金融政策是否鼓励购房者等等。 城市分化非常明显，一二线城市增长迅猛，库存量很少，去化周期很快，但确实三四线城市问题很严重。前不久看到报道，说南昌 去化周期短的同时，但江西好几个地级市房子库存很大，这个现象 很严重，欠发达地区，包括河南、西安的一些地级市和县级市，实 际上需求量跟不上，原因是城市化缺乏后劲，本地没有很多商业和 就业机会，所以对于进城的要求不够，购房置业去支撑他生活的基 础有难度。所以这个问题应该正视，不应该去三四线城市去投资。 但是大城市需求非常大，有刚性支撑，价格在上涨。 我们希望价格不要过快的上涨。今天早上湖北副省长也说了一个观点很有道理，房价如果涨的太快，毕竟上涨是因为货币供应造成的。对于需求和长期的金融效益来说是达不到水平的。价格是由使 用价值来决定的，使用价值体现在每一个月的租金，但租金回报率 现在仍然很低，因此现在的投资方向还是偏向比较好的城市，包括 长三角的一些地级市。 房地产企业的分化非常严重，全国百强企业销售比已经达到了40%多的份额。剩下的九万房地产企业才占到50%多，实际上每家非 常小，所以地级市的很多企业都出现了问题。有很多企业鉴于流动
一、产品概述 产品名称 产品类型有限合伙制 合伙企业名称 基金规模3亿元；计划分2期发行 认购金额100万元起，超额部分以10万元整数倍递增 预期收益率100万元≤认缴金额＜300万元 % 300万元≤认缴金额＜800万元 % 800万元≤认缴金额 % 投资期限12+6个月 收益分配半年分配一次投资收益，期满后归还所有本金 结构化设计本基金（第一期）采用结构化设计，基金管理人认购1500万份、**集团认购3000万份作为普通合伙人，剩余10500万份面向社会特定合格投资者进行招募有限合伙人 基金管理人北京**投资基金管理有限公司 资金用途向****柱房地产开发有限公司进行股权投资，投 资后，持有其66.7%股权 担保人山东**集团有限公司及其法定代表人为该笔基 金投资的实现提供连带责任担保 风险控制措施股权控股+担保+结构化设计+溢价回购 基金管理费2%/年 保管银行全国性商业银行二、产品特点 1、期限短 本产品投资期限为12个月。期限较同类产品相对较短，具有流 动性优势。 2、收益高 本产品有限合伙人认购起点为100万元起，年化预期收益率为 12%-15%，是银行同期存款利率的4-5倍，高于其他同类产品。 3、风险控制措施 （1）绝对控股 本基金资金全部用于向****房地产开发有限公司进行股权投资， 投资后持有其66.7%的股权，形成绝对控股。 （2）集团及法人担保 山东**集团有限公司及其法定代表人为本基金投资本金及收益 的实现提供连带责任保证担保。 （3）溢价回购 ***1号基金期满由山东**投资管理有限公司溢价回购本基金所 持有的股权，本基金退出。 4、资金监管 本基金采用封闭式管理，封闭期为12个月；封闭期内，由基金 管理人对资金、项目销售收入进行监管，以确保资金专款专用以及项 目销售收入优先分配有限合伙人。 三、被投资公司及其项目 1、被投资公司 ****房地产开发有限公司成立于2011年12月，注册资金 1亿元人民币，由山东**投资管理有限公司和山东**集团有限 公司出资组建，山东**投资管理有限公司出资7500 万元，持有****房地产开发有限公司75%股权，山东 **集团有限公司出资2500万元，持有****房地产开发 有限公司25%股权。 ****房地产开发有限公司主要是为“****·****” 项目而成立的项目公司，目前，该公司拥有各类专业 人员，且员工具有多年工作经验，执业素质好，工作 能力强；该公司整体实力具备房地产开发的条件和能 力。 2、投资项目情况 ****·水城华府”项目位于**集团铁路专线东侧、 苏州大道西延段南侧、206国道西侧。该项目占地面积 194704.08平方米，土地性质为居住用地（商业用地不超 过10%），土地现状为净地，总建筑面积约283570.41平方 米，是一个以居住为主，并配套商业服务、教育、文化体 育、社区服务等生活配套设施齐全的综合住宅社区。该项 目立足贾汪区，努力为崇尚新生活和需要改善居住环境与 条件、提高生活品质的消费者打造“自然的园、健康的家”。 3、项目优势 （1）重点项目 ****拟开发的“****·****”项目为******区1号重 点工程，备受**市、**区两级政府领导关注，作为贾汪区 的招商引资项目，给与了多方面的支持。 （2）区位优势 该项目紧邻国家级开发区---**桥开发区，园区内已入 驻2000多家年产值过亿元级规模的大型企业以及卡特彼 勒、克虏伯、圣戈班、伟世通、利勃海尔、上好佳、 1