北京商业商圈调研分析报告
北京市商圈调查报告
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一、北京市商业概况
近年来北京的商业市场风云变幻～随着大量商业项目的集中放量、竞争的加剧～传统百货行业演化出的两种业态——现代百货店和Shopping Mall 将共同演绎京城商业的“战国时代”～也将改写北京商圈地图。北京与其他城市不同～北京包含了政治中心、文化中心和商业中心～城市发展迅速。虽然城市较大～但是通过划分区域的管理方法～使北京市的发展得以更好地调控。长安街沿线是政府机关的代表、象征,故宫、鸟巢等是文化的代表和象征,而王府井、西单、国贸等～便是商业、消费的代表。因此～北京的商业圈也成为大小不同、地区各异的
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北京市商圈调查报告分布形式。由于分区发展～不同的区划有不同的商业圈～因此～各个商业圈的不同也较为明显。二、北京目前商业圈分布
(一) 王府井商圈:
王府井商圈是北京著名的文化与时尚结合的一个综合性商圈。王府井大街是北京较早发展的一条步行商业街～多年来国内外旅游者慕名而来。随着时间的推移～王府井已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。
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北京市百货大楼,王府井百货,、东方新天地、APM,新东安市场,以及王府井书城等代表着王府井商圈的主要组成部分。王府井的步行街两侧分别不同的分布着各大百货商场。2008年王府井商圈老树发新芽～新东安市场完成向APM广场的改造、百货大楼青春馆羽翼渐丰、中韩合资的乐天银泰落户步行街。除了东方新天地销售部分国际一线品牌的商品外～王府井百货以及APM等都定位于民众的一般消费上。王府井商圈总体而言属于中上等商圈。
王府井商圈主要以北京市百货大楼、APM购物中心和东方新天地为主要代表。
北京市百货大楼目前正在装修当中～其目的是将传统与现代相结合～逐渐演变成复合型购物中心。
APM购物中心是以新东安市场为基础进行改造
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后～于2007年重新开始经营的百货。其属于北京王府井集团旗下的企业之一～与北京市百货大楼相对～在王府井商业街形成了比较强势的百货联合。北京APM,新东安广场,是香港新鸿基地产在京开发的重要商业地产项目。它位处北京王府井心脏地带～不
仅是王府井内首个重建项目～更是北京最著名的时
尚消闲购物热点之一。所谓APM～就是AM+PM=APM～从早到晚适当延长营业时间～提供全新购物体验。
为把握内地经济和零售业高速发展及北京2008年奥运会的种种商机～新鸿基地产投资逾3亿人民币为北京APM,新东安广场,进行大型翻新～工程已于2007年底完成～并透过品牌优化～吸引19至35岁年轻客群。
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商场面积达130万平方尺的新东安广场～翻新工程主要分四个阶段进行～翻新后的商场除营造更宽敞的购物空间外～并会以凸显商户形象的设计为重点～双层垫付门面采用答复玻璃幕墙～务求令商场更富时代感。除了商场形象和名称耳目一新外～北京APM积极强化商户组合～引进更多全新的超级品牌和国际知名零售商～进一步巩固北京APM的领导地位。
北京APM内设店铺多达160间～商户组合多元化～由高消费品、时装、娱乐以至餐饮等包罗万有。不仅引进多个国际时尚品牌～部分更是首次进入中国内地市场～还引入不同类型的特色餐厅～包括亚洲和西式美食。
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坐落于王府井大街～地理位臵优越连接北京市主要干道～地铁一号线,王府井站,、地铁五号线,灯市口站,～公共汽车路线纵横交错～四通八达。
由美国、香港及国内机械工业部设计研究院等单位联合设计的新东安市场～在继承老东安市场的室内商业传统的同时～更赋予其现代化的内涵。建筑师采用6,宽的步行街为主骨架～以两个有自然采光的七层高中庭为核心～并由南北两个大型商场与沿步行街两侧的精品店组成“哑铃式”布局～从而有利于组织商业活动和物业管理,其立面造型保持古都风貌～并注意了建筑天际轮廓线与城市环境的2和谐统一。其创新特性为:每层2万,的商业用房分区明确～沿街设不同功能的出入口～合理处理“寸金”土地的各类矛盾～创造性地设计室内货客分流
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的剪刀式环形地下车道～屋顶建花坛、种灌木～营
造出直通的空中花园。
新东安广场将实施新的品牌战略规划～引进国外知名中高档品牌～通过时尚表演、新品发布、明
星见面等内容丰富的现场活动～在不断提升品牌影
响力、赢得消费者青睐的同时～创新打造新东安广
场这一中国第一金街的黄金品牌。2008年8月开业的Nike Beijing～是Nike 继纽约、巴黎之后的世界第三家、亚洲第一家旗舰店～面积超过1000平方米～北京奥运期间举办了一个半月的与奥运有关的活
动。目前～United Colors of Benetton已开设双层旗舰店～面积达到500平方米,还有U—right集团旗下品牌Seven Days～Swatch～Morgan～Aigle～G2000～NineWest～Folli—Follie～周大福～周生生～六福
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珠宝～ctf2～AO2等。与其说西单大悦城借助ZARA大力提升人气～更不如说APM更加充分的利用了ZARA的知名度来扩充其气势～除了Nike Beijing之外～ZARA是APM购物中心里最大的品牌店～从一层到5层～每层都有其店铺～而且层层相通～可以单独从
其店内上下。大手笔的扩建和吸纳品牌是APM逐步扩大发展的重要原因之一。
同时～北京APM其中一个强项是集合国际手表名牌～为进一步发挥这一优势～首层中庭位臵新设
高档名表区～以独立专门店形式集合国际著名手表
品牌～包括Cartier～Chopard～Constantin～Breguet～IWC～Tagheuer等。
东方新天地:李嘉诚开发的东方新天地商场～
面积逾12万平方米～是亚洲最大的购物中心之一～
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并且现在已经发展成为知名品牌在北京“插旗”地
点～是王府井的消费新贵。作为一家综合性大型
Shopping Mall～东方新天地自2005年后～在男女服饰、珠宝、名表、餐饮和娱乐设施方面都呈现出
新的局面。
已经升级改造的第二区为北京的奢侈享受提供
了新领域～全球最大的欧米茄旗舰店、切瑞蒂1881旗舰店、铁狮东尼旗舰店和Trussardi、Miss Sixty、Costumeuomo、Tommy Hilfiger、Gieves & Hawkes等40多家品牌旗舰店在区内相继开业。意味着以国际顶级时尚品牌为主流特色的东方新天地二区～将
成为京城又一高端潮流时尚的集中地。这些店都将
与国际时尚同步～每年出现在巴黎、米兰的高级时
尚新品也将同样出现在北京的店内。
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到东方广场购物的人基本上是白领～早前东方新天地根据其定位和招商～进驻的一线品牌并不是不多～其中以二线及副线品牌为主。但现在东方广场品牌的定位已经在调高很多～欧米茄、切瑞蒂、铁狮东尼等～很多的品牌比五年以前调高了实际上不止一、两个档次。在东方新天地里～奥迪生活体验馆和BMW lifestyle大
力的提升了其高档程度。Tiffany的加入更使其在珠宝方面有很大的提升～一个银质手镯的价格在6890元。纪梵希等世界十大奢侈品牌的入住也为其成为王府井商圈最奢华的百货提供了基础。同时～由于东方广场的写字楼多半是外企～因此～整体的消费水平较高。德勤大厦的平均消费水平在5000左右～而其他更高档的公司消费水平自然不在话下。因此～东方新天地成为了名副
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北京市商圈调查报告其实的奢侈品百货之一。
王府井商圈的主要特点:以经营日用品为主～目前餐饮、娱乐配套增多,主要定位在所有市民和国内外旅客,正在积极进行第三次升级改造～地下兴建巨大商场～希望还原历史特色～提升人气和效益。同时由东方新天地带动的高档消费也使王府井商圈提升不少地位。
(二) 西单商圈
西单商场、西单购物中心、西单赛特、中友百货、君太百货、SOGO崇光等百货店～以及美美时代广场。作为北京年轻人最常光顾的商圈～西单的客流量是其他商圈难以相比的～而新加入的大悦城也让商圈更加充满活力。在长安街沿线～与王府井相对应的西单商业圈没有王府井充实的历史文化～但
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是由于客流量的不断加大～以及附近商城数量的增加和经营理念的改变～“时尚”和“青春”这两个词总是能吸引更多的年轻人来消费。同时～由于地处北京最繁华的地段之一～有很多外地的游客也是慕名前来。与王府井相比～更低的价格和更多的选择～本地的消费者似乎更愿意选择西单商圈。如今西单商圈的商业格局～大部分百货店的价格定位都在中档～部分年轻时尚的中高档品牌也在西单商圈站稳了脚跟。
大悦城:在西单商圈～看到精品商机的不仅仅美美百货一家～中粮集团出巨资打造的大悦城～也把眼光投向了中高档商业。项目总建筑面积20.5万平方米～其中商业面积达到10万平方米。该项目的原地主方为中冶集团。
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到目前为止～ZARA、Bestseller、化妆品超市SEPHORA等20家主力品牌与大悦城共同签署了入驻协议。最终将会有超过300个品牌进驻大悦城～其中30余家品牌将首次落户北京～其中不乏知名世界品牌。
全世界跨度最长的飞天扶梯将从一层直达六层～总长度达50多米,该项目还设有亚洲最大的幕墙～全国最大的数码电影院～西单商圈规模最大的餐饮区和北京最大的化妆品超市。其中～仅数码电影院就占1万多平方米～电影放映厅多达13个～餐饮区面积也占到了2万平方米。弥补了商圈内餐饮、娱乐等综合商业配套设施的匮乏。
大悦城是中粮集团投资的百货商场～因此～其资金实力相当雄厚～这是中友、君太、西单商场等
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无法相比的。无印良品、UNI QLO等大型连锁大卖场的加盟也使大悦城吸引了不少顾客。此前刚刚推出的英国品牌NEXT由于业绩不佳～而退出了大悦城。大悦城最突出的特点是其造型和内部环境。亚洲最长的自动扶梯等也为大悦城造势。SHOPPING MALL在大悦城身上可谓是体现的非常不错～商场内的综合业态非常好～包括星巴克、肯德基、麦当劳、必胜客等分布于各层～同时包含了电影院、游乐场～这使大悦城变成了年轻人的首选之地。同时～每年的圣诞节～大悦城都会在一层大厅进行豪华的圣诞装点～而且每年的风格都不同～这也吸引了很多学生和年轻白
领。但是～由于大悦城是比较新的百货商场～其品牌入驻可能不如君太、中友全～管理和服务业没有完善。因此～大悦城的发展空间还是比较
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西单赛特和西单美美时代购物广场由于网络的滞后性～在前往调查时发现～西单赛特和美美时代购物广场已经不再继续经营下去了。西单赛特迁至朝外大街的赛特购物中心～而美美时代广场已经不在经营百货类业务了～只有地下1层的餐饮和超市～超市则是OLE的华润旗下的品牌超市。
西单商圈的主要特点:年轻～时尚～充满活力商品和购物环境吸引了大量的消费者。各大商场进行的一系列的改变使西单商圈的综合发展能力不断上升。但是与王府井商圈相比～其实力还是相差甚远～其综合竞争能力也远远不及王府井商圈。
(三) 国贸商圈
中国大饭店是北京最好的五星级酒店～国贸写
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字楼是全北京最具知名度的甲级写字楼～作为其伴生的国贸商城当然也要在五星的同一档次上。这一档次的核心不是4000万美元的装修改造费用～不是摩登的橄榄外形和溜冰场～而是看你选择了什么样的名品。40家世界顶级名品、60家服饰品牌专卖店、200家时尚店铺的组合～构成了国贸商城的豪华阵容。
据相关资料显示～国贸平均租金高达54.81美元/平方米/月～但平均出租率却高达98.69%。
国贸商城:1990年8月开业～在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式～总建筑面积6万平方米～营业面积达3万平方米。1999年～路易〃威登在国贸商城开设了继王府饭店之后北京第二家皮
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具专卖店～成为入驻国贸的第一家奢侈品品牌。之后几年～国贸商城的奢侈品数量翻了几十倍。
2000年5月全新亮相的国贸商城～是在原国贸商场的基础上投入4000万美元改扩建而成的。据了解～改造后国贸商城共容纳了185 家品牌专卖店～其中LV、GUCCI、CARTIER等40余家国际一线品牌集中在租金最昂贵的商城一层精品区～在梅凯恩打折店的一位销售人员透露～“月流水30万元在这些世界名牌店铺已算不得经营出众～像国贸的LV月流水大约在300万元人民币左右。”
世贸天阶:响亮的名声是伴随着2008年奥运会的主题曲《北京欢迎你》中的画面而一举成名。世贸天阶作为国贸商圈新兴的百货～集写字楼与
shopping mall于一身～加大了其对土地的利用率。
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同时～世贸天阶以独特的建筑风格吸引着众多的消费者和游览者～风格各异的建筑往往会对游客的眼球造成很大的吸吸引力。
半主力世贸天阶开创了北京商业新的模式——店支撑模式。世贸天阶并没有采取与百货公司联营合作的模式～而是将招商工作交由各代理行和商业顾问公司代理～招来了众很多欧洲以及香港的优质品牌～组成了独特的由多个半主力店支撑的商业经营模式。
除了ZARA～还有很多时尚品牌入驻这里～例如阿迪达斯在全球只有20多家旗舰店时尚直营店也入驻这里,日本国内一家由日本国会议员开设的最高级餐厅也在其中～此次是日本餐饮界最高档的餐厅
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第一次进入中国,还有北京第一家由外国人开的外文书店。
但是～宣传与现实毕竟是有所差距的～亲临世贸天阶后会发现。整体的布局是比较混乱的～会给消费者造成一种混乱感。同时～世贸天阶的地理位臵虽然是在国贸商圈中～但是其交通并不如国贸方便～甚至是相差甚远。道路狭窄～周边的企业单一～都变成了世贸天阶的发展障碍。同时～在世贸天阶～购物的人基本上非常少～而客流量比较大的确实餐饮～工作时间的客流量大概在40人/半小时～因此也对其市场造成了一定的影响。如果世贸天阶想要更好的有一个大幅度的提升～这些问题都是有待解决的。但是总体而言～虽然世贸天阶目前的人气和设施都未达到成熟商场的水准～但已开业的近百家
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世界级品牌店～以及购物环境的精心布臵～都已显示出国际级商街的端倪。
新光天地:在新光开业之前～国贸在北京的地位似乎不可触动。随着新光的出现～则带给人们新的冲击～昔日的神话被打破了。目前～华贸中心已成为CBD继国贸后～又一汇集国际品牌和国际跨国公司的区域。
新光天地购物广场是由台湾零售业巨头新光三越百货与北京华联集团共同投资7.5亿元在CBD商圈建起的顶级购物广场～阵容之豪华～90个国际顶级品牌、938个全球知名品牌。包括10家顶级品牌旗舰店～24家首次在中国开设专柜的知名品牌店～42家国际名品新概念店～53家北京首次开设专柜的品牌店。
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新光天地总面积17.3万平方米。PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等均在新光天地设臵旗舰店～这些旗舰店将首次同时做到货品“零时差”～每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二致。
坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天
地～紧临四环路～与京通快速路、地铁主干线相连～交通非常便利。
光天地与华贸中心内的丽思.卡尔顿
,Ritz-Carl-ton,、JW 万豪,JW Marriott,两座超豪华酒店、三座甲级智能写字楼相邻～该区域吸引了世界级众多的财团和集团公司进驻～使CBD繁华地段东移～形成了新的国际商务区域。
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作为中国单体面积最大的百货公司～新光天地拥有宽敞舒适的购物空间～其建筑面积为18万平方米～营业面积为12万平方米～地上六层～地下四层～周末假日的停车位能达到2700个。
新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起～除时尚食品超市外～经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品。并以独特的“高感度国际百货”经营理念～打造全新百货品牌新概念。
与众不同的新光天地文化会馆～定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。借助各式文化、主题性活动的举办～让消费者购物之余～增加一份文化艺术的欣赏～从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化。
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新光天地的地理位臵虽然同样占优～但是新光天地的南边～也就是1号线的南边是一个大型的集贸市场～鱼龙混杂～使新光天地的外部环境大打折扣～这对新光天地或多或少还是造成了一定的影响。
便利的交通和重要的地理位臵使国贸不仅在高档消费群体中生存～也逐渐吸引了一些中高档的消费群体。国贸周边的甲级写字楼多数是一些著名的外企或者是合资企业～随着社会的发展～年轻人占据了主要的消费市场～同时～对于国贸周边的大型商场、百货～都逐渐的借着国贸这块金字招牌逐渐显现出来。
伴随着国贸三期工程即将开工～国贸中心也从10年前的物业建筑群体～逐渐成为国贸商圈的中心～
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进而成为北京中央商务区CBD的核心～国贸中心的领先地位已经确立。虽然现在有新光天地、金融街购物中心等奢侈品商业虎视眈眈～但仍有大批的奢侈品购买人群只认“国贸”这个金字招牌。 (四) 金融街商圈
作为京西档次最高的商业——金融街购物中心～由金融街旗下公司全资控股～并参照纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道等老牌国际名店设计～总体量 8.9万平方米的金融街购物中心～世界顶级品牌Louis Vuitton、Dior、Gucci、Ferragamo 将主力店设立于此～300多个国际知名品牌同时亮相～亚洲首席时装名店Lane Crawford(连卡佛)也在此落户。
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算上地下一层～一共五层～层层退台～视觉通透很像香港太古广场。虽然与南边的百盛比较～人气相对差很多～但对于一个经营奢侈品的店而言～还算正常。在
主打世界顶级时尚奢侈品品牌的同时～金融界也引入阿迪达斯、耐克等运动品牌以及杰克琼斯等中端品牌。虽然定位很明确～但总体体量近4
万平方米的购物中心不可能全部是顶级时尚品牌～地下一层的二线商品也占据了很多的位臵～包括NIKE等运动品牌的加入～也使金融街购物中心将白领和金领更好的融合。
金融街购物中心的高端地位似乎是不可动摇的～目前金融街购物中心无论是外部环境还是内部品牌～都做到了非常的强势地位。金融街的发展现在几乎已经远超国贸～仅中国人寿一家就拥有写字
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楼3-4座～其他的各种银行纷纷驻扎此地～是此地的购买能力大大提升。虽然消费群体比较小～但是消费水平却比较高～相互之间也形成了一定的互补。由于投资的数额大以及品牌的强势～撼动金融街额购物中心的可能性是微乎其微的。
具体楼层详见《购物指南》。 (五) 望京商圈
望京是国内最大的居住社区～这里有30万常住人口～其中有韩国人6万。由于交通堵塞、商业配套少～曾被人们戏称为睡城。但随着交通网络不断完善、大量高档公寓的落成、外籍人士日益集中～众多知名零售集团迅速地瞄准了望京地区。望京商圈的商业感召力日趋成形。目前～已有望京嘉茂购物中心、望京旺角步行街等购物中心相继开业。
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望京嘉茂购物中心是由凯德臵地与北京华联集团共同经营管理。该购物中心倡导一站式服务～带来新奇、时尚、快乐的购物体验。目标消费群锁定望京及周边地区年轻化、高收入家庭,定位于知识层次高、年龄结构低、具有较高的经济收入和
消费能力、多为新兴行业的消费人群～以及在望京及其周边居住的、对生活要求更高、拥有更强消费能力的外籍人士。
嘉茂作为一个北京市新兴的综合型购物中心～其市场定位是年轻人的新颖和时尚以及日常生活的相关百货。嘉茂的布局基本上都比较相似～无论是西直门嘉茂或者是望京嘉茂～品牌的引进也基本上相同。但是在望京地区～由于白领的时间安排比较有规律～同时加之望京地区目前是以年轻白领为主
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的地区～因此在品牌引进上～80%是以充满年轻、活力为主题来进行定位。虽然说望京地区居住着将近6万韩国人～但是大多数为白领～所以嘉茂的整体消费水平对于这些白领而言基本上是比较合适的。
详细品牌分布见《购物指南》。
望京新世界百货位于望京广顺南大街北口～索尼爱立信大厦旁边～是以综合型的百货大楼出现。一层至五层为抱回～以上则为写字楼。望京新世界百货的品牌较多的是国际和国内的二、三线品牌～整体的水平不及望京嘉茂中心～但是对于望京地区而言～高档的品牌似乎不会有更多的消费者愿意购买～而对于新世界百货这种类型的百货正符合了当地区消费人群的消费意愿。
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望京商圈正在迅速崛起～对于东部发展的计划～望京是一个发展能力较强～发展前景非常可观的地区。
(六) 东直门商圈
在北京历史中～东直门沿着东二环往南一线曾是老北京城的钱粮集散地～具有举足轻重的经济地位。然而由于东直门地处朝阳区和东城区的交界处～各区政府一
度忽略了东直门的规划和发展～使得东直门地区在十多年前仍旧是一片旧城危房改造区。
如今～昔日的旧楼房被立体交叉的城市公交系统和现代化商务楼所取代。从商业地产的角度来看～目前东直门地区的商业板块主要是包括以簋街为代表的东直门餐饮商业街～以东直门东部紧邻使馆区
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北京市商圈调查报告域的酒吧和特色餐饮～以及沿东二环的综合商务地产板块。
而随着东直门交通枢纽的建设～再加上东方银座Mall、来福士广场等大型购物中心的进入～东直门区域的商业前景被广泛看好～并已初步具备了商圈的规模。
东直门交通枢纽绝不仅仅是一个交通的功能～“东直门交通枢纽暨东华广场综合服务经济区”则
是发展的方向。每天几十万的人流量汇集在此～随之旅游、零售、休闲、文化、娱乐等消费设施也将集中于此。
在东直门交通优势进一步加大的态势下～海外商业巨头已经看到了东直门区域的商业潜力～纷纷进入东直门地区。继香港地铁公司,下称港铁,在
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内地布局的首个商业项目——东方银座Mall后～在其的附近～来福士广场、东华广场等大型百货商场都已相继诞生。
东方银座:位于北京东二环路东直门桥东南角～是东直门国门商务区门户。北面是规划中的亚洲最大的交通枢纽～其中包括北京首都国际机场地铁的终点站、城市轻轨的最大中转站、近百条公交、长途线路～从而构成了东直门公交、地铁、轻轨、长途、出租、水上交通游艇的七维立体交通体系。东方银座总建筑面积达
12548.00平方米～占地面积为31747.00平方米～在东方银座的北向在建的还有近17万平方米的5A级写字楼、7万平方米的星级外销公寓、一个4万平米的5星级宾馆、2.3万平米的会议中心近8万平米的商场。东方银座东邻使馆区、
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三里屯酒吧一条街～使馆新城、东湖别墅、联宝公寓、杰座公寓、天鸿幸福一村、幸福二村、阳光都市等高档公寓相邻。且与金健宾馆、渔阳饭店近在咫尺。南邻五星级酒店港澳中心、5星级写字楼钛镀、万泰北海、亚洲大酒店。西邻东方花园酒店、华普中心等5A级写字楼。
在经历了停业装修的尴尬局面之后～重新开业后营业面积由原来的4万平方米缩减为3.1万平方米～经营模式也由原来的百货商场转变为品牌专卖的购物中心。
银座Mall实施的是各楼层的业态交叉组合～打破了传统商业按楼层来划分业态的模式。项目覆盖了服装、化妆品、鞋包、钟表、家电、家居等多种
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业态～诸如服装、饰品、眼镜等业态的品牌店均被
打乱后交叉分布在各个楼层。
港铁更是借助其在香港强而有力的业务网络～
把多家知名品牌首次引入北京。包括时尚名表店 City Chain时间廊、服装和配饰品牌Bunka、I.S.O.、i.t.、Levi’s、Very、日本原创餐厅Chitose和零食专卖店零食物语Okashi Land等等。其中Bunka、I.S.O.、Very等更是首次进京。
银座Mall整体定位中高端～主要面向中层白领阶层～在此基础上各楼层会针对不同层次的消费者
设臵业态和品牌。例如～B1和B2层主要以简便的餐饮食肆为主～主要面向白领员工～2层和3层有千登世日本料理、Pacific Cafe等～主要面向管理层。
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但是随着时间的推移～改进后的东方银座也并如其所预计的一样～虽然东直门地处央企周边～但是消费群体却非常不明显。东直门作为重要的交通枢纽～大量的人流却没有大量的消费人流～不同层次的人群都会聚集在东直门。银座百货的定位属于中等定位～无论是在其品牌还是在其环境上～都不算出众。而同时～东直门现今已经作为央企圈的代表～中国石油、中青旅、中国移动纷纷驻扎此地～但是却没能带动东直门的商业气息。因此～无论是东方银座还是来福士广场～都受到相当严重的影响～经营效果并不佳～东方银座也出现了经营的瓶颈。
来福士广场:2009年6月5日～地处东直门西南角的北京来福士购物广场举行“时尚心跳”盛大开业仪式。
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坐拥交通枢纽的大型综合建筑北京来福士中心拥有一座6层的购物广场～独特的内部造型吸引了不少追随时尚的年轻人。各种生活用品～连锁百货的融合更多的增加了来福士广场的特色～“明星汇”、“风尚际”、“动感界”、“潮尚地”、“荟珍阙”～美轮美奂的购物广场层层特色分明～集中了哈根达斯、H&M、ZARA等众多涉及服装、餐饮等各类的特色品牌～更有若干首次登陆北京的高尚品牌在此现身～比如～以狂热、精致和活力四射著称的成衣品牌ASOBIO,简约自然、充分体现女性自信的女装品牌m)phosis,以及独一无二将真正的泰国菜和印度尼西亚菜肴相结合的餐馆Bali Thai。身处央企总部云集的东富之地～伴随东二环商务区的腾飞之势～相信延续“时尚、个性”风格的北京来福士
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北京市商圈调查报告中心将为这里注入了更多鲜活的元素～将国际化商业交流的氛围带入东城。
虽然经营业绩都不是很理想～但是随着大型企业的集中进入势必带来显著的产业集聚效应。新的大型写字楼群落的建设～已很好地提升了该地区的品质。随着开发建设的延续～整个商圈将形成更加综合的业态～有助于迅速提升商圈的市场竞争能力。
此外～在国外一些发达的城市～成功的商业项目通常都在轨道旁边。因此～从区域的宏观条件来看～东直门区域已经具备了形成独立商圈的基础。之所以目前整体的商业氛围仍旧不足～主要是由于东直门地区的写字楼和酒店设施还没有完全建成～加上东直门交通枢纽也尚未竣工～因此～东直门的发展前景还是非常可观的。
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北京市商圈调查报告 (七) 中关村商圈
作为电子数码产品的集散地～高新技术的发展区～中关村主要以电子科技产品为主进行发展。随着市场经济的不断发展～单一的经营已经不能满足市场的需要。新中关购物广场、家乐福等一系列的百货、超市等逐步进入市场～融入中关村商圈。中关村地处多所高校附近～清华、北大等知名院校也使中关村商圈增加了学生购物的数量。
2008年对于中关村商圈是脱胎换骨的一年～随着中关村广场购物中心、新中关购物中心～以及物美、国美等一批新项目的入驻～传统的以电子卖场为主的单一业态商圈～逐渐过渡为商业业态结构组合日趋合理的商业区。
作为现代城市的基本需求～某区域人口密度与
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大众商业设施面积之比应为 8:1 左右～那么中关村之前的比例是多少,
30:1! ,除电子产品商业,东区有东方广场、国贸、燕莎、赛特及三里屯～西区呢,中关村的优质商业消费场所在哪儿, 差距意味着什么,潜力。巨大的。
新中关购物中心:新中关CITY MALL购物中心位于地铁四号、十号之交汇处海淀黄庄站——中国最大的暗挖式地铁交汇站～可谓占尽地利。引入全天候经营理念～利用国际影院及地铁站长时间营业所带来的大量人流～实现延长客流集中时间的作用。
47,000 平米商业中心规模～从地下二层到地上五层～汇聚国际一线品牌服饰、主题餐饮等～集吃、购、娱、休闲于一身的商业中心。华纳国际影院、亚历山大会馆、 Miss Sixty 等国际知名品牌旗舰
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北京市商圈调查报告
店相继鼎力加盟。
新中关 City mall 引入全天候经营概念～利用国际影院及地铁站长时间营业所带来的大量人流～
实现延长客流集中时间的作用～引进国际化新颖购
物理念～弥补了中关村商业配套不足的缺憾～真正
打造一座 24 小时购物天堂。在建筑设计上,新中关 City mall 处处体现“看得见风景的时尚之都”。项目西侧设有小广场～ 2 层中庭处设有主题广场～广场上部中空通达第四层。广场北侧创意性的布臵了
两部观光电梯～可欣赏首层中庭广场的水景～上上
下下中体现商业空间的灵动感～带动人群竖向流动。自由流线的商铺走廊～不断地创造购物娱乐的新鲜
感～从不同的方向和角度～营造不同的视觉景观。
以年轻与时尚为经营理念～着力打造新一代的
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北京市商圈调查报告
购物环境与销售方式。5cm、Devil nut、Calvin Klein、G-star等品牌也入驻其中。同时～新中关集电影院、百货、美食街、大型游乐场等各种不同的产业于一身～更加凸显了其响应市场发展的综合性
要求。
新中关的楼层分布概括:
地下一层:拥有美国时代华纳集团全球首家全
数字影院～中国北京第一条可比好莱坞的星光大道～视听震撼无可比拟,肯德基、味千拉面、呷哺呷哺、元绿寿司等多知名餐饮汇聚～奉献享不尽的饕餮美食,西村名物的时尚女包、洋溢夏威夷风情的PIKO休闲装、体贴生活每个细节的PIRVATE LOUNGE国际创意家品、来自瑞典的MALACO糖果等纷繁华尽收眼底～让你在一片美轮美奂的星光天地中留连往返。
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北京市商圈调查报告
中层:丽的鞋类名品～琳琅满目的珠宝配饰～新中关CITY MALL地下一层夹层悄然开启生活华美篇章:国际权威钻石机构HIERSUN倾心打造的钻石王国、精雕细琢风情万种的PILGRIM饰品、独具民族特色的引钰珠宝结艺、百丽旗下全线品牌及众多国际知名鞋业品牌～用华彩风尚成就你的多彩人生。同时引入KFC北京市区内首家SELECT店～让身体拥有美丽、前卫的同时～更拥有轻松舒适。
一层:全美排名第一的MISS SIXTY女装、时尚界顶尖品牌MANGO、MORGAN、个性另类的TOUGH、拥有77年品牌传奇的经典FURLA包具、彰显女人个性的
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
北京商圈分析报告 目录 一北京东部商圈 (3) （一）王府井商圈 (3) （二）崇文门商圈 (6) （三）广渠门商圈 (8) （四）建国门商圈 (9) （五） CBD商圈 (11) （六）双井商圈 (14) （七）朝外商圈 (17) （八）燕莎商圈 (19) （九）朝阳公园商圈 (22) （十）工体商圈 (24) （十一）东直门商圈 (26) 二北京南部商圈 (28) （一）前门商圈 (29) （二）方庄商圈 (31) （三）马连道商圈 (33) （四）丽泽商圈 (35) （五）木樨园商圈 (37) （六）潘家园商圈 (39) 三北京西部商圈 (41) （一）西单商圈 (41)
（二）金融街商圈 (44) （三）公主坟商圈 (46) （四）五棵松商圈 (48) （五）石景山鲁谷商圈 (50) （六）四季青商圈 (52) 四北京北部商圈 (53) （一）亚奥商圈 (54) （二）立水桥商圈 (56) （三）中关村商圈 (57) （四）万柳商圈 (60) （五）上地商圈 (61) （六）望京商圈 (63) （七）大钟寺商圈 (65)
北京商圈分析报告 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下： 一、北京东部商圈 北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 （一）王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 1．王府井商圈范围
金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)
八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，
全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形
一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境
人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 ??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 ??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 ??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 ??? 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 ??? 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 ??? 恒隆广场入驻品牌： ??? 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 ??? 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。 CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。
商业街区情况调研报告 街商业街区是县城的商业集聚带,是市民居家购物休闲首选的商业街区,也是重要的对外窗口。街的形象代表着的城市形象,街的现在和未来是居民关注的焦点之一。 一、街的历史沿革和发展现状 据清光绪八年《县志》记载,溧邑自隋唐以来,街衢繁盛,物阜民康,唐时,城外街为县城之中心,县衙署和城隍庙就设在街道之中。万历二十七年,知县徐必达修治城内街道,皆铺以石。古往今来,街始终店家林立,商贾云集,生意兴旺,人流如潮,是我县一条传统的商业街,也是我县商业文化的聚集地。 街长450米,位于护城河北岸,珍珠路与中大街之间,居于商业核心区的中心位置。建国后,我县国有和集体商业公司的零售店面大都设在这条街上。1984年的县城总体规划,就把街确定为商业步行街。1995年初,县委、县政府结合旧城改造,对街南街区域进行全面拆旧建新,北面商铺也装修出新,路面进行了简易铺装,并于1996年1月8日举行了街商业步行街落成典礼,成为当时郊县旧城商业街区改造的样板工程。此后,街北街陆续进行了局部出新改造。XX年开始,以街为轴心,对珍珠路、交通路、中大街、大东门街围合地带进行“两场一街”(商贸文化广场、街商业广场、大东门
美食街)拆旧建新改造,XX年陆续建成投入运营。XX年街西北区域地块开工建设“名仕阁”商住楼,XX年底前将建成投入运行。至此,街商业街区的改造建设初步完毕,街已由原来的一条老商业街,演变成一个完整的商业街区。整个街区占地面积约40万平米,其中商用建筑面积约20万平米,街面广场、停车、空闲面积约5万多平米。街商业街区内拥有大小商户500多家,汇集了我县大型超市、电器卖场、星级酒店、休闲娱乐、时尚饮食和大部分知名品牌店。经过近几年的打造,街区内的商娱功能放大,时尚业态增多,门类逐步齐全,已经成为县城地区不可替代的商业中心区和人流物流聚集区,也是我县商业文化和对外形象的一张名片。 目前,对商业街区实施管理的单位有5家:一是“两场一街办公室”,原在“县三产办”名下,XX年1月以后移交给永阳镇三产办,从事带有一定政府综合协调性质的管理职能;二是“两场一街”的物业管理公司,共有3家,分别是:管理街商业广场的瑞祥物业公司,管理商贸文化广场的秦环物业公司和管理大东门美食街的青河物业公司,均由原开发建设“两场一街”的3家开发商分别聘用,从事区域内的日常物业管理;三是由市容局承担街包括南区及“两场一街”以外的街巷河沿的市容环卫管理。 二、街商业街区目前存在的主要问题 街商业街区虽然经过几次改造,但限于当时的财力、规
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
关于商圈调查报告 商圈是一个地理概念，广义上的商圈指的是不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，而这个区域的范围就叫商圈。从狭义上来说，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店里的地理区域。早在连锁店经营和许多大型项目的可行性论证中，商圈研究就是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状态、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。 影响商圈调查的因素有哪些呢？ 1.人口特点 主要包括地区人口规模、家庭数收入分配、受教育程度和年龄分布等。零售企业在确定商圈范围后，可以通过人口统计资料了解商圈内的并进行汇总分析。不同的零售企业需要不同的区域人口资料。在选址时，书店或汽车厂商通常比快餐店需掌握更多资料。 2.经济基础特点 考察一个区域的经济基础特点至关重要，经济基础反映了一个地区的商业和工业结构以及居民的收入来源，追求稳定经营的零售企业通常偏爱多元化的经济结构而不太喜欢过分依赖某一产业的单一经济结构，因为后者往往容易受到经济周期以及产品需求变动的冲击。在评估商圈时，零售企业应该考虑以下的经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期性波动对地区或行业影响的可能性，某些行业或企业的发展前景等。 3.竞争状况和市场饱和度
零售企业只有在分析了竞争状况之后才能正确评估某区域的市场机会。尽管某些区域的消费特点与目标市场很接近，经济状况良好，但如果竞争过于激烈，仍不是最佳选择。同样，一个地区即使人口少，经济状况一般，如果竞争较缓和，也可能不失为较好的选址。考察一个地区的竞争状况，应着重分析以下因素：现有商店的数量、规模，新开店的发展速度，各商店的优势与劣势，近期与长远的发展趋势以及市场的饱和度等。应将这些指标与地区的人口数量和增长速度联系起来综合分析。 商圈分析有以下几方面现实意义： 一是可用于新开商店的选址，商店的选址必须以选择适当的商圈作为基础； 二是可以具体了解消费者的构成及其特点，从而确定商店的目标市场和经营方针，并随时根据商圈内消费群的变化灵活调整营销组合策略； 三是可以预测新开商店的经济效益，根据商圈购买力的大小及在本店的购买概率大体测算本店的销售额； 四是可以帮助零售商计算出特定地理区域内的最佳网点数； 五是可以帮助零售商了解周围环境的其他因素变化，如竞争状况、城市建设、政策法规、经济增长等情况。 以上就是我们做的关于商圈调查的一些资讯，做好商圈调查可以了解顾客的需求和提高顾客满意度，希望对大家能够有所帮助，更多调研资讯可以直接登录查看。
上海商圈商场分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI 入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、ST.JOHN、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。 三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、
专业模块分析
目录 第一部分概要 第二部分天津百货业商圈分析 第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析 第五部分和平路商圈代表百货店分析 第六部分南门外商圈代表百货店分析 第七部分小白楼商圈代表百货点分析 第八部分友谊商厦分析 第九部分小结
第一部分概要 一、调研目的 此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。 二、调研范围 天津五大商圈和友谊商厦 三、调研时间 2006年4月 四、调研对象 南京路：伊势丹、国际、津乐汇 滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦 和平路：百盛 南门外：新世界 小白楼：滨江购物、凯旋门 友谊路：友谊商厦
第二部分天津百货业商圈分析 一、五大商圈概况 整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。 1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。 2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。 3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。 4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。 5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
北京双井商圈商业的调查报告 新地标的前世今生 坐落在北京东三环上紧邻国贸的双井地区，是因CBD商圈的扩张而崛起的外延商圈――向北一公里既是CBD核心地标国贸，南面毗邻上世纪八十年代初建成的北京老牌纯居住型社区――劲松，其得天独厚的地理优势而受到商业地产的青睐，日益成为一个频繁见诸于媒体和广告的地标商圈。 在____年以前，双井地区是集合了北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等工厂的重工业工厂区。____年，富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城，这在当时是建国后公开招标的最大地块。随后双井地区的价值逐渐为房地产界所重视，从广渠门、双井一直延伸到东四环大郊亭桥一线，陆续开发了富力城、富力公馆区、九龙花园、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、百环家园、广渠家园、金港国际、珠江帝景等新楼盘，尤其是贯穿东三环沿线的10号线地铁在____年开通，结合本就理想的地面公交体系，形成了换乘便利四通八达的交通网络，推动双井地区商务生活、休闲娱乐随之升级，对区域外的消费形成了巨大吸引。 十年华丽蜕变之后的双井地区，云集着富力中心、富力双子座、东环国际大厦、乐成中心、优士阁等甲级写字楼，尤其是隔三环矗立的富力广场、乐成中心已然成为新地标与北面的建外soho楼群鼎足而立，购物中心、娱乐场所如UME 和麦乐迪以及星级酒店点缀其间。富力城、富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘意味着庞大的消费人群和消费实力，商圈东北角的苹果社区进驻了今日美术馆和众多艺术品机构。 由于消费人群庞大，消费需求强烈、消费力水平高，如今的双井商圈，无论是社区商业还是商业综合体，各业态的发展都相当稳健，尤其是零售和餐饮已经
2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
上海商圈调研分析报告上海商圈整体分析：
上海主要商圈调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO