目录
一，调研背景
二，调研目的
三，调研时间
四，调研地点
五，调研方法
六，调研结果
七，调研分析
7.1路段分析
1.1各路段现有及项目各拟定入口的人流量对比分析1.2购物人流各年龄段占总人流量的比例对比分析1.3斑马线设置的影响对比分析
1.4季节性因素对人流量影响对比分析
1.5各路段总人流量影响对比分析
7.2商场分析
2.1商场人流量提袋率对比分析
2.2商场优劣势对比分析
2.3各时间段商场提袋率
2.4商圈重心的发展变化
八，总结分析
九，项目建议
龙湖商圈人流量调研分析报告
一、调研背景
人流量的大小对一个商业项目运营的成功与否有着举足轻重的作用，营销部为了解龙湖商圈现有的人流量情况以预测本项目未来的人流量，对龙湖商圈人流量进行一次调研。
二、调研目的
了解龙湖商圈各时间段人流量及出行目的，并统计消费者特征（年龄）。
三、调研时间
9.28、10.01
四、调研地点
路段人流量调研地点：龙湖路两侧（商之都附近、商贸东门）；朝阳路两侧（商贸南门、家乐福附近）；学院路西侧（商贸西门）；国庆路中段；学院路与国庆路交叉口处。
项目购物人流调研地点：商之都、新百、华联、百大、家乐福
五、调研方法
1、各路段现有及项目各拟定入口的人流量（抽样统计法），购物人流占总人流量的比例，目前各商场的提袋率；
2、在商圈范围内，出行消费者的年龄分布（观察法）；
3、修路之前，路面较窄，路况较差，修路之后，路面拓宽，中间加上隔离护栏，结合两次调研，分析交通因素对消费者出行的影响（比较分析法）；
4、分析节假日和正常工作日消费者人流量的变化（比较分析法）；
5、与之前统计的人流量对比，分析季节性变化对消费者出行的影响（比较分析法）。
六、调研结果（见附件）
七、调研分析
第一部分：人流量分析
1.1各路段现有及项目各拟定入口的人流量对比分析
各路段人流量统计表
对比分析：
1，从上表可以看出，朝阳路各时间段人流量均明显远远大于其他各路段，人流量总体来说，朝阳路>龙湖路>学院路>百大>国庆路，朝阳路人流量超过学院路、龙湖路、国庆路三大路段人流量的总和。
2，工作日与节假日除国庆路外，其他各路段人流量均相差巨大，节假日朝阳路是平时的2.9倍，龙湖路是平时的2.2倍，学院路是平时的1.8倍，百大是平时的1.5倍，国庆路由于是快速通道，车流大，
过往人流量相对较少，多为路过性人流，没有购物目的性，因此变化不大。
2010-9-28各路段入口人流量
2010-10-1各路段入口人流量
对比分析：
1，从上图可以看出，各路段人流量在8.00-11.00人流量呈上升趋势，高峰时段集中在上午11.00-12.00；12.00-13.00人流进入一天
中的低谷期，从下午14.00以后人流量开始逐渐增长回升，在下午17.00-18.00达到一天中的最高峰，该时间段购物人群结束购物，另外正值学生放学，工作下班，故人流量最大。
2，国庆日当天各大商场、商家开展一系列促销优惠活动，车展、产品宣传、开业活动层出不穷，又正值假期的首日，外出购物娱乐人群大大增加，其中又以家乐福时代广场和商贸文化广场人气最旺。
1.2购物人流各年龄段占总人流量的比例对比分析
（测算数值为全天每10分钟的人流量总值）
2010-9.28 2010-10.1
对比分析：
节假日外出购物的人群以30-50岁中年人为主，占比为49%，其次是18-30岁的年轻人，占比为45%，购物人群占比最少的为50岁以上的老年人群，占比为6%；由于工作日时间段中年人多忙于工作，
工作日外出购物人群青年人与中年人相差不大，老年人外出购物比例增加，占比由6%上升至10%。
2010-09-28各年龄段消费人群
2010-10-01各年龄段消费人群
对比分析：
年轻人外出购物娱乐多集中在下午14.00-18.00，上午各时间段外出人数较少；中年人各时间段外出购物均较多，波动性相对较小；老年人外出比例占年龄段比例最大值时多集中在上午外出多集中在8
点，该时间段为老年人采购超市物品、外出锻炼回家的高峰期，下午外出多集中在下午5点，该时间段为老年人采购生活物品、接送孩子的高峰期。
1.3斑马线设臵的影响对比分析
对比分析：
1，节假日斑马线的人流量急剧增长，人流量是平常工作日的2.3倍人流量，这与节假日消费人群纷纷出来购物娱乐有关，工作日期间消费人群较少，两次测量结果显示斑马线人流量占朝阳路总人流量二分之一到三分之二之间。
2，斑马线的设臵强迫消费者遵循一定的人流动线，迫使不同方向过来的消费者必须通过斑马线才能达到家乐福时代广场或者商贸文化
广场，人流在此集中，造成斑马线人流量占朝阳路总人流量的一半以上，因此在项目动线设臵上，应当合理利用好动线设计，达到既不会增加消费者的厌倦情绪又最大限度上的增加商品的曝光度和关注度。3，结合本项目：随着地下商业街的投入运营，春夏两街与龙湖路地下商业街相连接，届时龙湖路作为快速通道，人车分道，势必会有大量人流量选择从负一层进入本项目，依据朝阳路斑马线的设臵以及龙湖路上商之都、新百、华联以及商贸文化广场截住部分客流来推算，进入本项目人流量预估数值约为龙湖路总人流量的三分之一到二分之一之间。
1.4季节性因素对人流量影响对比分析
对比分析：
1，对比显示，7月份龙湖路人流总量远远大于4月份和9月份，夏季购物人数最多，其次是秋季和春季。
2，7月为夏季，天气晴朗且气温较高闷热，消费者更愿意选择外出购物娱乐，4月份为春季，气温变化幅度不大，空气干燥多风，9月份为夏末秋初，同时正值商品换季上市，不过龙湖路由于受到交通状况的影响，人流量同期相比明显偏少，大大影响了该路段的人流量。
对比分析：
从上图可以看出，龙湖路路段人流量在8.00-11.00人流量呈上升趋势，高峰时段集中在上午11.00-12.00；12.00-13.00人流进入一天中的低谷期，从下午14.00以后人流量开始逐渐增长回升，在下午17.00-18.00达到一天中的最高峰，该时间段购物人群结束购物。
1.5各路段总人流量影响对比分析
对比分析：（4月测量时间段为9.00-19.00,9月和10月为8.00-18.00，共计10小时）
对比显示，龙湖商圈三大主路段人流量总量4月9日（非工作日）为62220人，9月28日（工作日）为73692人，10月1日（节假日）为185352人，节假日人流量远远大于工作日和非工作日，为工作日的2.5倍，非工作日的2.9倍。
对比分析：
1,9月工作日与4月非工作日人流量相差不大，因为9月正值新装上市，外加处于各大商场常规的两年业态大调整期，整体商业环境的进一步改善发展，促进了消费者外出购物的频率。
2，节假日龙湖商圈消费者来源更加广泛，不仅有田区的主力消费人群，还有来自谢区、大通区、八公山区、潘集区以及来自周边的各区域消费人群，再加上节日当天商家促销活动多、优惠大，吸引了大量的人群上街购物。
第二部分：各大商场人流量提袋率分析
2.1商场人流量提袋率对比分析
（测算数值为两次调研全天每10分钟的人流量总值）
对比分析：
1，商场人流量由大到小为家乐福>华联>新百>商之都>百大。
2，商场提袋率由大到小为百大>家乐福>华联>新百>商之都。
3，从整体上看提袋率相对上一次调研，有一定的降低，这是受到交通不便、商场竞争日益激烈等因素造成的。
4，家乐福由于超市的强大吸客能力，人流聚集效应明显，客流量远远大于其他四家商场，提袋率也由于超市的带动，相对较高；华联作为淮南的老牌百货商场，拥有一批极为稳定的客源，人流量波动不大，提袋率和人流量基本呈正比关系；百大由于购物环境好，商场档次相对较高，拥有独立的品牌，经过不断的商场、品牌调整，虽然人流量
比其他商场少，但提袋率却位居首位，消费者购物目的性强；新百节假日当天周边活动较多，再加上部分商品促销优惠政策的实施，人流量明显大于工作日，提袋率也翻倍递增；商之都人流量和提袋率相比之前均呈下降趋势，既跟龙湖路修路造成的交通不便有关系，同时也受到了商场的档次服务的影响。
2.2商场优劣势对比分析
对比分析：
百大：
优势——商场档次高，购物环境好，有足够的停车位，同时拥有属于自己的独有专属品牌，消费者购物目的性明确，提袋率跃居各大商场首位。
劣势——地理位臵较为偏僻，位居龙湖商圈边缘地带，周边商业氛围不够浓厚。
家乐福时代广场：
优势——家乐福时代广场业态包含丰富，能够满足消费者购物、餐饮、娱乐等诸多需求，提供一站式服务；同时拥有家乐福超市、横店影视城两大主力商家，主力店带动吸引了大量的人流，由于超市购物的人流量大且购物目的性也相对较强，带动了提袋率的上升。
劣势——家乐福时代广场商场部分虽然经过大半年时间的运营调整，人流量在缓慢增加，但仍与超市部分有很大差距，人流互相导入性差，不能很好的实现人流共享。
新百：
优势——主力店定位准确，屈臣氏的入驻带动了部分人流量和提袋率；定期举办打折促销活动，且活动力度较大，提升商场人气；市场定位为中端消费市场，适合大众群体消费。
劣势——商场地理位臵明显不如华联，区位优势不明显；尚品美居的入驻消化了整个四层的商业面积，但是由于租期长、租金低，并没有带来良好的经济效益，人流量偏少；停车位过少，不能满足停车需求。
华联：
优势——作为老牌商场，拥有一批固定的消费客群；在消费者心中口碑好，运营经验丰富；经营意识在逐步改变，逐渐增加品牌更新的投入力度，引进了一批独有的品牌；区位优势明显；购物卡的广泛推广使用，有大量公费及团购行为。
劣势——经营年限长，内部设施陈旧；商场动线设臵不合理，购物环境相对较差；目标客群集中在中等收入人群，客群方面具有一定的局限性。
商之都：
优势——商场内部购物环境较好，装修档次较高；品牌档次较高，提升了商场档次；动线设计相对合理，优于其他市场。
劣势——地段位臵差，位于龙湖路中间地段；受道路影响，交通不便，项目可达性较差；商场服务意识不高，消费者不满情绪严重；运营管理水平有待提高。
2.3各时间段商场提袋率
对比分析：
1从上图可以看出，商场提袋率最高峰均集中在上午12.00-13.00和下午17.00-18.00两个时间段，该时间段消费者结束购物，准备返家，因此购物目的性更加果断，提袋率也随之上升。
2百大提袋率远远高于其他商场，这与其购物环境、品牌档次、运营管理等因素有关，百大在消费者心中已形成良好的市场口碑，购物目的性明确，客群档次也相对较高。
2.4商圈重心的发展变化
龙湖商圈是以龙湖路和人民路为纵轴，国庆路和朝阳路为横轴，形成的一个“井”字型商业网络。便捷的交通、完善的配套设施、浓厚的商业氛围是奠定龙湖商核心位的重要因素。
“华联商厦”、“新百购物中心”、“商之都”“百大”等为淮南传统
的四家大型购物中心，经过近年来的不断发展，影响力逐步递增，成为该区域的零售商业的主力，商品档次相对较高，但面对“家乐福时代广场”和商贸文化广场的快速发展，市场竞争日益激烈，商业重心呈现转移至朝阳路的发展趋势，伴随着朝阳路上东方国际购物中心、龙湖路上本项目以及南京中央广场、世纪天成的兴建，龙湖商圈商业格局必将面临新一轮的洗牌重整，商业重心将逐步转移到龙湖商圈各路段的内侧沿街部分，商之都、新百等沿龙湖路东侧一段商业将会处于更加不利的情况。
八、总结分析
一，影响人流量大小的影响因素：
1交通状况的好坏
2各路段商业的发展水平
3季节性的变化、
4打折促销活动
5天气、节假日、时间段等因素
二，影响商场提袋率高低的影响因素：
1商场是否具有独有的品牌、
2商场自身的档次水平、
3目标客户群的差异化
4商场所处的地段位臵等因素
九、本项目建议
1，项目各入口人流量引导的设臵：
纵观本项目六处入口，春街夏街坐拥龙湖路沿街地带，目前由于商圈重心逐渐向朝阳路转移，但龙湖路仍然拥有极大的人流量，随着地下商业街的投入运营以及道路的完全畅通，龙湖路的人流量势必会发生新的增长；秋冬两街位居学院路，沿街拥有超市、影院、电器数码等诸多主力店，主力店的集中设臵具有极强的人流集聚效应，在带动学院路商业价值的同时，也会带动人流量的变化，对龙湖商圈各路段人流量造成新一轮的冲击；项目南入口靠近商贸文化广场，由于紧邻区域业态设臵为潮流服饰，目标客群市场定位与商贸接临部分具有一致性，具有引导人流的作用；项目北入口靠近国庆路，临项目中心广场距离近，国庆路为快速通道，人流量相对较少，过往性人群较多，在业态设臵上应部分设臵具有吸引力的服饰类品牌和娱乐设施，将人流导入项目。
2，项目市场定位的设臵：
本项目定位为集购物、餐饮、旅游、休闲娱乐、服务于一体，满足淮南各阶层消费需求，将之打造成为淮南城市文化、都市旅游、现代商业的完美结合，淮南的地标性建筑！通过此次调研，进一步验证了项目市场定位的合理性，淮南消费者购物休闲方式正在发生改变，由过去光顾传统的百货商场、商业街向综合性购物场所转变，消费者希望有能够满足他们一站式购物需求的场所。家乐福时代广场从开业到现在，已投入运营使用十个月，商场一方面存在严重的动线设计不
合理、商场档次低、人流互通性差等问题，但另一方面项目人流量大，消费人群多，与商贸文化广场形成良好的互动，共享人流。
3，品牌引进的设臵：
通过此次调研，更加意识到了品牌对项目经营好坏的重要影响，百大虽然地段位臵较差，交通便利性不足，但由于其自身品牌较多、档次好，拥有属于自己的独有品牌，在消费者心中形成购物环境好，品牌种类多质量好，商场档次高的良好形象，因此无论是从商场的人流量还是提袋率来看，百大均位居前列。项目在品牌引进方面，既要满足本地消费人群固有的品牌消费习惯，尊重消费者的喜好，同时又应当引进本地没有的，档次较高的知名品牌，有利于提高项目的整体档次水平和满足中高端消费者的需求，减少高端人群消费外流情况。
附件一
2010-09-28各路段消费人群
2010-10-01各路段消费人群
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
北京商圈分析报告 目录 一北京东部商圈 (3) （一）王府井商圈 (3) （二）崇文门商圈 (6) （三）广渠门商圈 (8) （四）建国门商圈 (9) （五） CBD商圈 (11) （六）双井商圈 (14) （七）朝外商圈 (17) （八）燕莎商圈 (19) （九）朝阳公园商圈 (22) （十）工体商圈 (24) （十一）东直门商圈 (26) 二北京南部商圈 (28) （一）前门商圈 (29) （二）方庄商圈 (31) （三）马连道商圈 (33) （四）丽泽商圈 (35) （五）木樨园商圈 (37) （六）潘家园商圈 (39) 三北京西部商圈 (41) （一）西单商圈 (41)
（二）金融街商圈 (44) （三）公主坟商圈 (46) （四）五棵松商圈 (48) （五）石景山鲁谷商圈 (50) （六）四季青商圈 (52) 四北京北部商圈 (53) （一）亚奥商圈 (54) （二）立水桥商圈 (56) （三）中关村商圈 (57) （四）万柳商圈 (60) （五）上地商圈 (61) （六）望京商圈 (63) （七）大钟寺商圈 (65)
北京商圈分析报告 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下： 一、北京东部商圈 北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 （一）王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 1．王府井商圈范围
酒店每经营分析报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
酒店每月经营分析报告 XXX酒店X月份经营分析报告 一、营业收入 1、部提供数据（单位：人民币万元）： 2、分析原因（要求：由酒店总办牵头销售部、营业部门作出分析，要求简单、清晰，每个分析不能超过三个小点，特殊的可以另行报告） A、完成指标——采取哪些有效措施： B、未完成指标——具体原因分析： C、与去年同期相比（含同期月份及截止同期月份的累计）——上升及下降原因分析： D、未完成指标——下一步准备采取哪些措施（以下措施下个月要分析成果）： E、尚需要公司及集团其他部门配合的工作： XXX酒店X月份经营分析报告 二、直接营业（毛利率） 1、酒店财务部提供数据（单位：百分比）： 项目7月份本月指标本月完成本年指标本年累计完成去年同期差异 毛利率 2、分析（要求：由酒店总办牵头营业部门作出分析，要求简单、清晰，每个分析不能超过三个小点，特殊的可以另行报告） A、完成指标——采取哪些有效措施： B、未完成指标——具体原因分析： C、与去年同期相比（含同期月份及截止同期月份的累计）——上升及下降原因分析： D、未完成指标的——下一步准备采取哪些措施（以下措施下个月要分析成果）： E、尚需要酒店管理公司及集团其他部门配合的工作： XXX酒店X月份经营分析报告 三、税金
项目7月份本月指 标 本月完成 本月完成 率 本年指标 本年累计完 成 本年累计完 成率 去年同期累 计 增长率 税款 1、酒店财务部提供数据（单位：人民币万元）： 2、分析（要求：由财务部进行分析） A、已完成指标采取过哪些有效措施： B、未完成指标原因分析： C、与去年同期相比（含同期及年累计）上升及下降原因分析： D、在未完成指标的情况下，下一步准备采取哪些措施（以下将作为下个月分析重点）： E、尚需要酒店管理公司及集团其他部门配合的工作： XXX酒店X月份经营分析报告 四、能源 项目7月份本月指 标 本月完成本年指标 本年累计完 成 全年能耗比 指标 截止本月能 耗比 去年同期能 耗比 差异 能源额 1、酒店财务部提供数据（单位：人民币万元，百份比）： 2、经营分析（要求：由酒店总办牵头各能源责任部门作出分析，要求简单、清晰，每个分析不能超过三个小点，特殊的可以另行报告） A、节能降耗采取哪些措施： B、能耗超标原因分析： C、与去年同期相比（含同期及年累计）上升及下降原因分析： D、下一步节能降耗采取哪些措施（以下将作为下个月分析重点）： E、尚需要酒店管理公司及集团其他部门配合的工作： XXX酒店X月份经营分析报告 五、工资 项目7月份本月指 标 本月完成本年指标 本年累计完 成 全年工资比 指标 截止本月工 资比 去年同期工 资比 差异 工资额 1、酒店财务部提供数据（单位：人民币万元，百份比）：
天津顺驰广场可行性研究报告 一、项目概况 （一）地理位置 顺驰广场项目位于天津市和平区中南部，和平区西康路与汉阳道交口（原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地）。该地块西南交西康路，东南接汉阳道，东北侧为三栋点式现状多层住宅楼，西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。 （二）用地现状 该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址，规划可用地面积约1.46 公顷。地块现状建筑均为闲置用房，西康路沿街平房为公建，建筑面积约1100平米。另外，厂区内现有
一座规模4T/h，建筑面积300平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该地块地质状况良好，无不良地质情况。(三）区位及交通 该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部，而且是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津市闻名的五大道高尚文化街区，距高等学府区及电子科技街——鞍山西道只有一公里的路程，地理位置优越。 该地块周边具有四通八达的道路交通网络，众多公交线路通过地块周边，但因处于都市中心区，周边道路尚显交通拥挤。 依照天津都市总体规划修编成果，西康路规划拓宽至36米，汉阳道拓宽至20米，规划实施后该地块的交通状况将得到进一步改善。 （四）人文及自然环境 该地块周边具有众多的文教商卫设施，高等院校有天津大学、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等；商业服务设施有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业区、电报大楼等，距天津电视台、今晚报大厦不远。 优越的地理位置及便捷的交通、方便的商业设施极大地
提升了该地块的区域价值。同时由于和平区、南开区为天津市中心商业区和高等学府区，河西区为天津的中心商务区，这三个区的整体经济水平相对高于其他各区，居民收入水平及整体素养较高，为该地块的进展奠定了良好的人文及经济基础 从自然环境看，该地块位于天津市中心区域，周边自然环境一般。 二、市场环境分析 （一）市场现状 天津市尽管为全国四大直辖市之一，但因为整体经济水平较低及毗邻北京等缘故，写字楼市场一直较为低迷。自2000年开始，随着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高，天津市写字楼市场实现一定程度的回暖，高档写字楼、公寓的租赁市场出现较好的走势，空置率不断下降。截止到2000年第四季度平均空置率已下降为20%左右。下图为1999年—2000年高档写字楼空置率：
金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
酒店经营分析报告 酒店经营分析报告 酒店经营分析报告具体怎么写呢?以下有篇范文来介绍,随着经济的不断发展, 经营业绩不断上升,人流量的不断增加,市场经济的变更,新的形势新的策略,有必要总结一下在酒店在经营管理方面的情况。 1、酒店营收情况分析, 酒店各部门的经营指标是,总营业额650万,其中餐饮部195万,盈亏指标-25万,客房部340万,盈利指标220万,康体部67万,盈利指标17万,其他收入50万,后勤管理费用为162万。总体盈亏目标是收支平衡。 截止11月30日,在领导的正确指导下和全体员工的共同努力下,我们提前一个月完成公司下达给我们的全年营业指标650万,完成盈亏平衡的目标,并且盈利约为40万元左右。但是根据酒店营收表可以看出,客房部和康体部超额完成既定的340万和67万的营业额指标和盈亏指标,但是由于年初2月餐厅由西餐向中餐转型等一些原因未能完成指标。[本文出自/zt/jyfxbg/] 2、酒店内外部销售 对外销售 to see the village was founded after the "tax class", on the way to meet Japan soldiers to the countryside "mop-up", caught suspected him of "Shina". Ma Xiren 对外销售的任务主要是由酒店营销部去完成,我们的客源主要分为商务客源、 政府客源、中介客源、旅游团体、公司会议团体、滨海业主、上门散客七大类,营销部根据每种客源的不同进行拓展和维护。是酒店进入正式开业的第二年,在酒店行业中称为次新店,客源积累开始慢慢沉淀,出现一批相对比较稳定的商务客源、公
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 ??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 ??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 ??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 ??? 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 ??? 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 ??? 恒隆广场入驻品牌： ??? 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 ??? 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。 CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。
酒店管理与运营调查报告 魅力县城中五星酒店的生存与发展 这里没有海岸线与柔软的沙滩、没有国际商业圈与林立的高楼。与当代社会生活的快捷与奢华相比，这里所拥有的是缓慢优雅的生活节奏和沁人心脾的生活环境。这里就是被称为上党明珠的沁源县。 沁源县位于山西省中南部，长治市西北部，地处太岳山东麓，系沁河发源地。沁源因沁河源头而得名，县境四周环山，西北高而东南低，山地、丘陵占总面积的95.7%，河谷、腹地仅占4.3%。海拔最高2523米，最低939米，平均海拔1400米左右。系晋中、晋南、晋东南的交界处。境内群山环抱，起伏连绵，均属太岳山系。地势西北高而东南低。西北紧依太岳山主峰，主要山脉有灵空山、云盖山、天池山、云梦山等二十八座大山。最高峰为茶房沿，海拔2523米，最低处龙头海海拔939 米。诸山植被覆盖较好，绵山至灵空山一带，油松密郁，树干粗大，高在10米以上，林深树密，蔽日遮天。 得天独厚的自然环境吸引着各方宾客前来旅游与投资。在我省实现转型跨越发展之际，沁源县在以煤为基的基础上大力发展第三产业，其中，太岳国际大酒店就是一个典型的例子。但是在固定人口16万的县城里新建一所五星级的酒店，它的发展前景与管理水平一度遭到业内人士与群众的质疑。的确，沁源县的流动人口有限，地理位置四面环山，交通不是十分的便利，当地旅游经济的发展还处于起步阶段，知名度低，这些外部环境势必会影响酒店的发展。仅仅依靠本县的“内销”是远远不够的，所以，酒店的管理者就要首先在内部管理与市场营销方面做文章、下功夫，创造自己的品牌特色。 在寒暑期的闲暇时间里，我对家乡的唯一一座五星级大酒店十分关注，并且就酒店的管理服务水平与发展前景做了简单的调查，我想，这即使对自己所学专业知识的实际检验，也是对家乡的经济建设献上绵薄之力。（此处我在偷笑）
中粮集团—大悦城商业研究 富港增城东汇城推广部 蒋里广
目录 ?中粮集团简介?大悦城商业版图 ?大悦城发展策略?大悦城商业品牌塑造?全国重点大悦城分析西单大悦城朝阳大悦城烟台大悦城上海大悦城天津大悦城沈阳大悦城成都大悦城
中粮集团简介 中粮集团有限公司（COFCO）是全球领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，集农产品贸易、物流、加工和粮油食品生产销售为一体，为接近全球四分之一的人口提供粮油食品。 目前，中粮资产超过719亿美元，336个分公司和机构覆盖140多个国家和地区。作为投资控股企业，中粮旗下拥有八家上市公司，其中包括中国食品（00506.HK）、中粮控股（00606.HK）、蒙牛乳业（02319.HK）、中粮包装(00906.HK)、大悦城地产（00207.HK）五家香港上市公司， 以及中粮屯河（600737.SH）、中粮地产（000031.SZ）和中粮生化（000930.SZ）三家内地公司。 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工业百强之首。
大悦城商业版图 大悦城城市综合体，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，大悦城已成功复制了沈阳中街大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、烟台大悦城6个运营项目 ，并成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来5年，大悦城还将在 全国以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济圈，继续复制开发成都大悦城、天津六纬路大悦城、北京安定门大悦城、深圳大悦城等项目，扩大规模至30个大悦城城市综合体项目。
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酒店经营分析会中主要汇报数据和分析的资料准备要求：P P T形式 销售部： 1．上月新签的协议客户数量、拜访的客户数量和客户质量分析； 2．上月协议单位在酒店的消费统计排名分析（“双高”—高频次和高消费），协议单位消费中签率。 3．客人的消费意见反馈和合理建议。 4．挂账的回收情况。 5．周边竞争对手的经营促销分析。 6．下月的市场信息和营销举措。 餐厅： 1.收入构成：A.食品、酒水、香烟、服务费及其它各占收入的比例； B.本月包房、餐厅、宴会厅的午、晚餐上座率和上月的比较分析； 2. 餐饮客源分析：酒店协议客户、会员客户、自来散客、住店客人、会议团宴、婚宴等各占收入的比例及分析 3.费用分析：餐厅各项经营费用是否控制在预算范围内？超过预算的费用请说明分析 原因和以后的预控举措 4.客人意见综合评析：将餐厅一个月收集的客人意见进行汇总，代表性的意见进行重 点分析并制定改进措施 5.本月收入是否完成既定的经营指标分析完成或没完成的主要原因；本月采用了哪些 经营促销和举措 6. 7.餐厅下个月的主要经营举措活动和促销活动？ 厨房： 1.厨房上月新菜品推出后的销量及客人反馈情况？ 2.各类菜品点击排行榜 3.厨房本月主要成本所占总成本的比例和成本率的分析？ 4.针对餐厅的客户对菜品意见的分析，制定出品的改进措施 5.配合餐厅下月经营举措的菜品跟进方案 客房： 1.各类房型的月出租率、平均房价、可出租房平均房价。 2.各类房型及日租房对旅店营收的贡献率。 3.客房的收入构成（会员客户、自来散客、会议客户、网络客户、集团客户、协议客 户） 4.客房客源构成（以区域划分） 5.客房宾客的意见反馈分析及整改措施 6.客房各项经营费用是否控制在预算范围内间均能耗的环比、同比超过预算的费用请 说明分析原因和以后的预控举措 7. 8.客房下个月的主要经营举措活动和促销活动？ 财务： 1.酒店收入分析。
即将过去，我们将迎来崭新的，时光飞逝，酒店已快进入开业后的第三个年头。随着南沙经济的不断发展，南沙公司的经营业绩不断上升，人流量的不断增加，酒店的营业情况也随着南沙这片热土的持续升温而不断提高。经过一年的酒店工作，我来总结一下在酒店在经营管理方面的情况。 酒店营收表 月份餐饮部客房部康体部其他收入总计盈亏累计营 业额总盈亏 123935417082526061-170302.65526061-170302.65 204280-214890.98830341-385193.63 3146289146210.871399653-219982.76 474405539053.5508512.515718.171908166-204264.59 59487531640502359-6596.572410525-210861.16 61.571536.521495.692906928-188235.47 7154156285601.88116167.535526591451.38627383498379-125497.47 8169646.5405035.5125894122588.914224273-2908.56 91487621264174.3065.75 16447364.564408.3803558.8211900.2859.03 11(预计)1683695419966.03 12(预计)125419966.03 总计：17958174132731.88750478.5442926.87121954419966.9966.03 1、酒店营收情况分析： 酒店各部门的经营指标是：总营业额650万，其中餐饮部195万，盈亏指标-25万，客房部340万，盈利指标220万，康体部67万，盈利指标17万，其他收入50万，后勤管理费用为162万。总体盈亏目标是收支平衡。 截止11月30日，在领导的正确指导下和全体员工的共同努力下，我们提前一个月完成公司下达给我们的全年营业指标650万，完成盈亏平衡的目标，并且盈利约为40万元左右。但是根据酒店营收表可以看出，客房部和康体部超额完成既定的340万和67万的营业额指标和盈亏指标，但是由于年初2月餐厅由西餐向中餐转型等一些原因未能完成指标。 2、酒店内外部销售 2.1对外销售 对外销售的任务主要是由酒店营销部去完成，我们的客源主要分为商务客源、政府客源、中介客源、旅游团体、公司会议团体、滨海业主、上门散客七大类，营销部根据每种客源的不同进行拓展和维护。是酒店进入正式开业的第二年，在酒店行业中称为次新店，客源积累开始慢慢沉淀，出现一批相对比较稳定的商务客源、公司会议团体和旅游团体，从1月试营业开始，截止到今年年底，与我们酒店签约的商务公司并且已有入住房数的约160家公司；区政府各级单位和部门都与我们酒店签订了住房协议；国内五大中介（携程、艺龙、同程、号码百事通、12580）关于酒店的订房服务也全部开通，并且尝试与国外中介（雅高达）合作，拓展港澳、日本、东南亚等地的客户；团体客源中德邦物流、uc、中国人寿、羊城之旅、广中旅、中青旅、职旅、禅之旅、万象国旅等都已把酒店作为长期定点合作单位，另外依靠越秀集团和南沙公司的影响力，集团各分公司、南沙公司兄弟单位、协作单位也成为酒店客源
上海商圈商场分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI 入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、ST.JOHN、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。 三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、
某街商业区 可 行 性 分 析 报 告 单位：开元有限公司
日期：2017年12月1日 一、 1、项目概述 项目名称：大连市2001-51号地项目（暂定） 投资商：开元有限公司 建设地址：，西起普照街、永和街，东至保安街，北至长江路，南到天津街。 占地面积：13800平方米 总建筑面积：57960平方米 投资总额：约64533万元人民币 投资收情况（租售结合）：静态投资回收期2。96年（含建设期） 动态投资回收期3。49（含建设期） 投资收益率33.3% 项目建设期：15个月 2、项目建设背景
是历史上形成的大连市最早的商业中心之一，是大连市对外要紧窗口。整个街区的建筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了大连市的对外形象。 通过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化都市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市的都市进展不相适应。要紧表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消逝、形象定位不清等方面。 为使大连市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、信息中心、金融中心、国际商都和国际名城，市政府及市委决定对都市中心商业区进行全面改造。从2000年11月开始对进行天津街商业区进行总体规划，截止到2001年5月天津街一期发行规划方案设计已完成。 全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。其中一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成。
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
北京双井商圈商业的调查报告 新地标的前世今生 坐落在北京东三环上紧邻国贸的双井地区，是因CBD商圈的扩张而崛起的外延商圈――向北一公里既是CBD核心地标国贸，南面毗邻上世纪八十年代初建成的北京老牌纯居住型社区――劲松，其得天独厚的地理优势而受到商业地产的青睐，日益成为一个频繁见诸于媒体和广告的地标商圈。 在____年以前，双井地区是集合了北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等工厂的重工业工厂区。____年，富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城，这在当时是建国后公开招标的最大地块。随后双井地区的价值逐渐为房地产界所重视，从广渠门、双井一直延伸到东四环大郊亭桥一线，陆续开发了富力城、富力公馆区、九龙花园、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、百环家园、广渠家园、金港国际、珠江帝景等新楼盘，尤其是贯穿东三环沿线的10号线地铁在____年开通，结合本就理想的地面公交体系，形成了换乘便利四通八达的交通网络，推动双井地区商务生活、休闲娱乐随之升级，对区域外的消费形成了巨大吸引。 十年华丽蜕变之后的双井地区，云集着富力中心、富力双子座、东环国际大厦、乐成中心、优士阁等甲级写字楼，尤其是隔三环矗立的富力广场、乐成中心已然成为新地标与北面的建外soho楼群鼎足而立，购物中心、娱乐场所如UME 和麦乐迪以及星级酒店点缀其间。富力城、富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘意味着庞大的消费人群和消费实力，商圈东北角的苹果社区进驻了今日美术馆和众多艺术品机构。 由于消费人群庞大，消费需求强烈、消费力水平高，如今的双井商圈，无论是社区商业还是商业综合体，各业态的发展都相当稳健，尤其是零售和餐饮已经
本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争工程的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本工程的发展提供参考。 基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。 3.1整体商业市场分析 3.1.1市场供应 ?据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面 积约1400万平方M，全市5000平M以上的大中型商贸设施有277个，其中万平M以上的大型商贸设施有171个， 图3.1：天津商业物业供应走势图资料来源：北京乾之恒 ?截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方M，1万平方M 以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方M，购物中心面积约76.7万平方M，大型超市和专业市场约45万平方M，总共386.3万平方M。
*注：上表中所列工程均为2006年之前开业的工程 资料来源：北京乾之恒 图3.2：天津主要商业形态情况 资料来源：北京乾之恒 ? 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应 量在112万平方M 。 ? 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的 活力，也加剧了行业的竞争。 3.1.2 商业区域分布特征 ? 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开 区和河西区。
图3.3：天津主要区域商业规模的比较 资料来源：北京乾之恒 ?天津市主要的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。 ?归纳总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。 ?从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区； o以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区； o以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区； o金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。 ?各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。 ?大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。 ?从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。 ?随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。 ?友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住工程，有望发展成为城市外围的商业核心。 ?南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。