中介的房产销售技巧
1、客户:这套房子最低多少钱?(例如:25万的房子)
经纪人:您经纪人:您认为多少钱比较合适呢?
客户:20万左右。
经纪人:20万,那我请房东过来,您能不能马上定呢?
客户:那肯定要考虑一下。
经纪人:所以说,买房子不能只以价格为准,最关键的是房子适不适合你,如果房子您不满意即使便
宜一点你也不会买是吗?所以我们还是先去看一下房子(那现在有空的话,我马上约一下,我们一起
去看房。)
2、客人在看房源,经纪人上前接待,他不理不睬,只说我看一看,你忙你的。
经纪人:制造悬念,找一套非常超值的房子吸引他,让他开口说话。如果这套房子不适合他,再用其他的房子套取他的需求,再判断他的成熟度。
对于以上方法无效的客户,我们不要给他太大的压力,我们要诚恳的地上名片,婉转的说:“您买不买房子都没关系,我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下,以后要是有什么需要帮忙的话,您可以找我,对于这方面,相信我还是比较专业,可以帮得上部分忙。
3、房东期望值太高,如何引导?(例子:金湖帝景 88㎡ 15f 65万)
经纪人:×先生,我理解您的想法,我们也希望您多卖一点,我们的佣金也可以多收一些,但是,您也
知道,现在的房价很透明,不是由您或我能决定的,是由市场决定的,像您这房子要卖这价格,比较难出手。
客户:多少钱比较合适?
经纪人:×先生,您为什么要卖这价格?我相信您也去了解过行情。
客户:原来买的价格+装修价格,我的装修很好。
经纪人:×先生,我相信您的装修确实不错,前几天在金湖帝景里,我们也卖了一套面积一样,装修很漂亮,就是楼层没您这套好,他就卖57万,您可以做个参考。如果只是为了迎合您,说可以卖到68万,到时卖不掉,对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧!看了以后我心里比较有底,也比较方便销售,我们公司帮您免费评估。
客户:不用了,有客户再带过来吧,我就卖这个价格。(房东比较坚持,保护意识较强的情况下。)
经纪人:那您看您这边价格能不能往下调一些,我先跟客户报64万,您看可不可以,客户看满意后,
我再与您商量.
客户:那先按这个价格来报吧。
4、帮忙估一下价格?
客户:小弟,您帮我估一下,这套房子能卖多少钱?
经纪人:说实话,我没有看过房子真的是不好估价,给您估高了卖不掉,是对您的不负责任,估低了您又不开心。
客户:没关系啦,你们是专业做这个的,你就蛮给我估一下。
经纪人:那这样吧,我和您说一下刚刚卖掉的和您同意社区的房子,您参考一下。
客户:好,你说。
经纪人:(给他举两个相对典型、比较便宜的房子)那您感觉卖多少钱呢?(让他说些自己的心理价位) 客户:这价格太低了,我不会卖,我最低也要卖(××)价格。你看看有这样的客人就带过来。
经纪人:好的,交给我。
5、对于空房子如何拿钥匙?
经纪人:李小姐,我问一下,您的房子目前是空着,还是自己住?
李小姐:空着,好久没住了,怎么啦?
经纪人:李小姐既然空着,我建议您把钥匙放一副在我们这边,我们会给您开张公司的收条。
李小姐:那不行,钥匙怎么能随便给你们呢?
经纪人:其实,我们也非常理解,您可能目前还不大相信我们公司,您看我们一抽屉都是钥匙,而且有
几套都是刚刚装修好的,设备都齐全,房东原来也不同意,看了几次房子都不是很方便,有时是中午、有时是晚上。您也知道,客户白天一般都有上班,没什么时间,只有中午、晚上或者周末才有空,因此房子在我们这两三个月还没看几个客人,后来房东上周钥匙拿过来,我们帮它美化一下,现在就有个客户谈的差不多了,所以说我建议您把钥匙放这边,大家也比较方便,您觉得呢?
李小姐:那我考虑一下,回去和家人商量一下。
经纪人:我们真的很希望您钥匙能放在我们这边,一方面确实方便我们的带看,提高效率,另一方面您自己,据我们统计,一般一套房子成交的话,要带看二十至三十个客人才能成交,如果有钥匙的话,我们能更有效的为您带客户,也不会每天打扰您,等有客人价格出的差不多时,再打电话通知您,到时您只要过来签一下同意就行了,您还是把钥匙放我们这里吧。
李小姐:好了,好了。你说的也蛮有道理的。先放你这一段时间。
6、客户不签看房委托书怎么办?
经纪人:×先生,这个看房委托书麻烦您帮我签一下。
客户:哎呀,这个不用签了,很麻烦。
经纪人:×先生,是这样的,这个委托书是必须要签的,它是我们这个行业的行规。而且也是我们的一项行程,经理就是看这个委托书来检查我们的工作,希望您能帮个忙配合一下。
客户:其它中介都没签,这个签来干嘛,要么这会带我去看房,要签的话那就不看了。
经纪人:×先生,听我解释,其实签这个对您一点损失都没有,相反它会保障我们双方的利益。首先,它有明确规定我们的服务内容,收费标准,而且您最担心的就是我们赚您差价。这个您放心,里面都写得很清楚,我们是绝对不赚差价的,而且有成交我们也不会乱收费,都是按照里面的标准收费。当然,从另一角度说也是保护我们的利益,也只有您认可我们的服务及收费,我们才会带您去看房子,但是假如您所中意的房子是我们带您看的,那就必须在我们这边成交,它只是防小人,不防君子,像×先生您这么有素质,我相信您会理解我们,我们每个客户都要签的,那麻烦您在这边帮我签个字。
7、买卖双方互留名片,应怎么办?
客户: ×先生(房东),这是我的名片。
经纪人:(必须马上以客户手中抢过名片)并道:对不起,×先生,我们公司规定不允许这么做,假如您们确实有什么事情,到时我们可以帮您们联系。
客户:这没什么大不了的,只是留一下名片。
经纪人:×先生,这个希望您能体谅一下,您也知道行有行规,假如我让你们这么做,回去我肯定是要挨骂的,您们人这么好,也希望理解我的苦衷。
8、当客户和房东直接谈价格,那经纪人该怎么办?
客户:(朱先生):陈先生,您最低要卖多少钱?(直接问价格)
房东(陈先生)“迟疑了一下。
经纪人:陈先生,您爱人告诉我说要卖55万,经纪人速度要快,不能让房东先说出口。
房东:是啊!
经纪人:朱先生,您看一下,房子我们也看过了,房子房东也在,您能出多少钱,我们也可以当面谈谈。客户在思考!
经纪人:朱先生,要不这样,买房是大事情,您爱人应该也要再看一遍吧!我们先回去和她商量商量,也让房东家人商量一下,看看能商量多少?我们还是先走吧。
经纪人:太麻烦您了,我们走吧。”走到门口做要开门的样子。
对客户说:我们下去看一下杂物间,免得下次还要来看。
对客户说:我对这社区很了解,一起到下面去逛一下。(总而言之找个借口把客户支开)
9、客户还价太离谱,怎么办?
经纪人:陈先生,昨天我们看的那套房子,确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积,装修还没这个好都卖了25万,您看这房子,您能出多少钱?
陈先生:22万, 如果22万我就蛮买。
经纪人:22万(惊讶状),陈先生,我也理解您,作为您们买方讲都希望价格低些,其实我们立场同您
们一样。但是,我觉得这房子,肯定不可能,因为这房东您也见过,而且房子的情况您也知道。房东人
是比较实在,我做这也是很专业,像房东开这价格真的比较实在,在这附近也找不到这么便宜的房子,假如,陈先生您有诚意的话,也出一个比较实在的价格。
陈先生:也差不多啦,我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜,我朋友上个月也刚买了套差不多的,才买21万。
经纪人:陈先生,我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的?
陈先生:他自己买的。
经纪人:那是很便宜,那你朋友真幸运买了这么好的房子,不过现在要买那么便宜的房子,真的找不到了。唉!如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯?
10、客户和业主约好,房东迟到或失约时,我们怎么办?
客户(李小姐):怎么搞的,房东还没到?
经纪人:不好意思,李小姐,这房东平时都很准时的,一般还会提前几分钟,今天不知道有什么事情,我给他打个电话问一下。
李小姐:可以,你打一下。
经纪人:(拨通房东电话)结果: 1)短时间内会到。2)过1小时会到。3)不会到。
经纪人回答:1)李小姐,请稍等一下,房东一会儿就到。 2)李小姐,不好意思,房东临时有事,过一个小时才到,要不我们先看一下别的房子,您看您能不能等。
李小姐:(1)可以。(我们马上就约就近的房子) (2)不可以。(很诚意的道歉,并送她回去,然后给房东打电话,让他不用过来) (3)(打假电话)您好,是房东吗?您到哪里了?我同客人在这等了很久了,客户很有诚意的,怎么有事不能来呀? 那你能不能叫你朋友或家人过来一下,这么大热天,客户从老远赶过来也不容易等(主要让客户明白我们是用心在做,我们尽力了,责任不在我们。)接着,向客户真诚道歉,改约时间,或都看楼上楼下的房子户型。前题是在客户签了看房单之后。
11、客户看完房子后,不表态,只让我们帮他谈价格。
经纪人:李小姐,这房子不错吧。
李小姐:房子还可以,你帮我谈一下价格,看房东最低卖多少钱?
经纪人:我很理解您,希望最低的价格买到房子,说实话,这房子已经很便宜了,上周我这边刚卖了套(举个例子,供她参考)估计价格谈不了多少,您看多少钱可以接受,我同房东谈一下。
李小姐:你先帮我问一下房东最低卖多少钱?
经纪人:谈我肯定会帮您谈,您最好给我个价格,要不我怎么去谈,房东问我,客户价格出多少钱,我都说不上来,房东肯定认为我们没诚意。
李小姐:那你蛮帮我问一下,最低卖多少钱,我再考虑一下。
经纪人:那好吧,我尽力帮您谈一下,晚上给您电话。(第一次带看,不要马上逼客户出价格。) 12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走,我们该怎么办?
李小姐:小张,你先走吧,我到附近逛逛。
经纪人:这样啊,李小姐,我现在反正没事,对附近也比较了解,我陪您了解一下周边环境,并且,过会儿有位同事会带客人来看房子。
李小姐:没事,我自己一个人走走就好了。
经纪人:那可以,我先到房东那跟他说一下。(到楼梯口蹲点)
13、客户想和房东一起走。我们该怎么办?
李小姐:房东,我刚好有车子,送您一段。
经纪人:房东,您等一下,上次看您房子的那个客人,一会儿还会同家人一起再来看一下房子,烦您等一下。
房东:这样,你事先没约我?
经纪人:不是我亲自过来同您说了吗,顺便还有些问题向您请教。(转向客户:那李小姐,您先走吧。您考虑一下,回头我给您电话。)等客户走后,再同房东解释一下:不好意思,房东,主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好,如果我们说的不一致,让客户误会,不相信我,我们的目的是促使您们成交,希望帮您卖个好价格。也希望您能理解,配合我。(如条件允许,送房东回去)找个理由把房东留住。
佣金类
14、客户认为我们中介服务价格比其他中介高,如何有效消除客户的这种心理?
如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些,经纪人可以直接承认,并将我们的优势和
服务品质保证告诉客户,并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客,因为他们赞赏我们的服务;我们也有很多客户原来是一些中小型中介公
司的客户,现在却是我们的长期客户。“我这里有我经手的一些老客户的电话,您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”。
注意,千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司,因为直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。
15、客户对我们的中介费讨价还价,我们该如何调节?或者,中介费太高,能不能商量?
两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费,二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊,主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣,造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局;第二种方法比较而言对双方都比较有利,但对于生意场上的老手客户,会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步,故经纪人的心理素质和
让价技巧相当重要。即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠,也要一点一点地放,半步半步地退。记住:你在价格优惠上给予客户越快越多,客户的胃口就会越大,要求也会越多。所以,在价格谈判方面,掌握节奏和让价的分寸至关重要。
16、房东要求把服务费打到差价里,怎么办?
中介服务费由哪一方出,应该在接受委托时有所约定。事先没有约定,就应该遵守当地市场上的操作习惯。
17、如何保证收取双方的佣金?
目前佣金的收取多数是单向的,但在某些个案中,是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书,其中有明确的收取双方佣金的条款和收取的比例,以及因一方的过错而导致交易失
败后过错方应履行的罚则义务(赔偿约定)。
18、为什么你的佣金那么高?会不会吃差价?
佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的(说明:有些城市当地政府在这方面有规定,如果没有一般遵循的是当地的行规或者是本公司自己的规定),我们绝对不会吃差价。
19、中介佣金太高,你们能不能打折?或者,你们中介公司的收费太高了。或者,如果将佣金加在房价里会影响到房产的售价,怎么办?
请参考问题18和问题15、16的答案。
20、我不会给你们佣金的!
因该问题的前提不够明确,所以很难给出确切的回答。但有两点很明确,一是经纪人的劳动应该获得肯定,客户应该支付佣金却拒绝,经纪人和单店可以采取多种方式督促对方包括法律手段;二是经纪人要反躬自问,是我们的服务不到位吗?还是与客户沟通中出现了什么障碍?或者是经纪人事先没有把握住合适的时机向客户明示哪一方应支付佣金和具体数额及比例。总之,经纪人和客户的地位是平等的,客户是我们的服务对象或者说上帝,但绝对不是宗教意义上的上帝。
21、你们的收费为什么比其它公司高?而其它的公司还有优惠(打折)。或者,中介费可不可以商量? 佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的,其它的公司可能是拿出少量的几套房子来,用打折来吸引客户,而我们都是按照当地政府的行业规定和公司的统一规定操作的,对于老客户我们在一些衍生服务产品方面有优惠。
22、你们收了中介费为什么还要收代办费?别的公司都不用收。
各公司的做法可能有些出入,有的公司的中介费中包含了代办费但变相地提高了中介费,我们的项
目单列,让客户花钱花得明白。
23、你们为什么要在签协议的时候收佣金?产权还没有过户产权证我还没有拿到,相关手续还没有办完呢。公司规定先收取佣金主要是为了保护卖方(买方)的利益,同时也是为了更好地向您提供服务,我们经纪人会跟踪整个交易过程并协助您办好产权证和其他相关手续。
24、公司应该如何控制收清全款的时间?
由于各单店的业务模式差别很大,收清全款的时间上会有很大的差异。一般
住宅、公寓的买卖和租赁收款时间较短且比较及时,写字楼的收款时间较长,有的会长达6个月或者更长,此其一;其二,收款的时间控制也取决于单店和客户、发展商的合作关系和合作时间以及合作顺利与否,对于欠款时间很长而数额不大的案例,一般建议采取法律以外的途径解决,如继续保持合作关系但增加其他限制性条款,把合作方绊住,逐步将余款或者欠款收回后,再取消合作关系。但最根本的还是要在业务上下功夫、做扎实,详细了解客户的背景、底细,对于有恶意欠款倾向的客户,宁可不做,把有限的时间花在其他更有价值的客户身上。
25、佣金的全额收不齐,怎么办?请参考问题24的答案。
委托类
26、你是才入行的吧?我怎么能把房子委托给你?
您的眼力真好。的确,我入行只有3个月。您也看出来了,我是比较好学和勤快的人,上个月我成交了2单。目前我手里还没有新客户,其他资深经纪人手里都有7-8个客户,很少有精力来打理新客户。而我会投入100%的精力服务于您一个人。
27、客户不愿意签定独家委托合同;或者我为什么要和你做独家委托?或者我为什么要把房子委托给你?
我完全理解您的想法,很多客户也认为多家委托对自己有利,其实并不尽然。与多家委托相比,独家委托可以保证我们的客户的利益的最大化。因为听起来多家委托似乎很多公司都在帮助您的忙,事实上每个经纪人都会想,“反正我不做其他公司的经纪人也会做”,或者“即使我做了也可能是瞎子点灯白费蜡”,结果是每个经纪人都不会100%的投入,最终受损害的还是我们的客户。所以,我们公司的客户绝大多数都是签定独家委托,这个文件夹里有我过去的客户的委托书复印件和感谢信,现在他们都是我的朋友。我想,经过几次接触之后,您会更加了解我和我们公司,我们也会成为朋友的。
28、佣金我会付给你的,委托书就不用签了。
我非常相信您的为人,不过目前公司有这样的规定,所以我也不好违反,谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。
29、房子还没有看到,为什么要先签委托看房协议?
通过跟您的接触,我发现您是非常通情达理的人。因为公司有这样的规定,所以我也不好违反,谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。
30、我为什么要跟你们签委托?独家委托有什么好处呢?
通过跟您的电话接触和谈话,我发现您非常了解地产经纪这个行业,一般地产经纪公司都会与客户签定委托书来确定双方的关系,同时,更主要是为了让您了解经纪人有义务为您在哪些方面提供专业的服务,以便更好地保障客户的权益。至于独家委托的好处,主要是可以实现客户利益的最大化…….。(请参考问题27)
31“委托书不用签,你带有诚意的客户过来再说吧。”或者,“你有客户就带过来,不用签什么委托啦。”
签定委托书其实是我们公司用来规范我们经纪人的服务的,同时最大限度保护我们客户的利益,其作用有点象您在商店购物,购物后销售人员应该给您发票一样,万一有什么问题您可以凭发票更换,或者接受免费的售后服务、维修。请同时参考问题27、30的答案。
32、“签什么委托?别家公司都没有,你们这么复杂,你们不要自己骗自己,我可以用别人的名字签”。“那您需要出示身份证,并把身份证的号码写上去。”“开玩笑,你有什么权力看我的身份证?”(笑笑)您是在跟我开玩笑。象您这样这么年轻就事业有成的人还真不多,……..(迂回谈天,冲淡刚才的紧张气氛)。您看您什么时候有空闲,我们去看看房子(或者我带客户到您府上)?您看,我这里有张单页的书面材料请您过目(不是原来那份委托合同,但作用类似,属于客户基本资料登记表或看房表之类,主要记录客户姓名、电话等基本资料),主要是为了方便我下次跟您联系、安排约会的时间。根据以往的经验,此类客户的性格率直,做事一般比较果断,成交几率很大,而且很容易建立朋友式的合作关系。同时必须说明的是,经纪人与客户的谈话气氛如此对立、紧张,是经纪人谈判技巧上的
失败,有一句顺口溜基本概括了成功经纪人所具备的素质,即“微笑打先锋,赞美价连城;聆听是基础,自我推销能成功!”市场行情资讯类
33、据说全国的房地产市场都在降价,我们这里的市场会不会降价?
根据我的从业经验和最近全国各家媒体的报道分析,北京和上海因最近几个月新开的楼盘较多,中低端的市场有所回落但幅度不大,一些超小户型如“xxx”比较畅销,整个市场价格相对平稳,有些过去积压的少量楼盘和不良资产被市场逐步消化。就全国的市场而言,地产的泡沫成分有但并不多,市场也更加规范、透明,与几年前相比,消费者选择的余地越来越大,房子的户型、质量越来越好,性价比越来越高,北京市已经明令禁止毛坯房出售,重庆则要求建筑商按照使用面积销售;另外,发展商取得土地的方式在全国的主要城市已经完全实现市场化,其利润空间被大大地压缩。所以,成都的市场状况基本和全国的市场状况相一致,价格短期内上涨和下降的空间都不大,但因为房子本身的地段、户型、质量、环境和季节等个体原因,价格会有所波动,也就是说,黄金地段的房产的价格基本不会下跌,旺地旺铺也是如此。
34、为什么二手房的价格和新房的价格一样高?
首先明确一下,所谓的二手房未必就是旧房,这类房子业主买了是为了投资,有的是崭新的毛坯房,有的是装修过的,基本上没有住过,所以价格不可能降;其次,有些老的二手房因为所处的地理位置好,位于中心地带,出行、上下班都比较方便,价格也降不下来;第三,有些建了才几年的二手房的价格也很难下降,因为周围的环境、物业管理好,位置也适中,户型也比较理想,业主都比较倾向于出租,出售主要是个人原因,又不急着等钱用,所以价格也较高。
投资价值分析类
35、你能告诉我这房子一定会增值吗?或者,这套房子一定会增值我就买,否则我就不买。房子能否增值,主要取决于几种原因:第一是位置,看房子所在的地理位置是属于城区中心带、城郊区结合带还是郊区,通常距离城区中心或者商业中心较近的房子升值的可能性比较大;第二是交通便利程度,有些房子虽然位于城郊区结合带甚至于郊区,但靠近交通枢纽,周围有多条公共汽车通过,中间不需要转车,也有升值的潜力;第三是物业管理和周遍环境、设施,如城郊区、郊区的物业管理费用低廉,管理的不错,学校、幼儿园、医院、超市都在附近,也很吸引人;第四是户型、楼层,通常是高层的顶楼比较好,视野开阔,多层的三楼比较好,不高不低,上下方便;第五是一些特殊原因,比如周围有一所有名的学校,几座有名的大厦,靠近某个风景区,政府规划中的高速公路、地铁将会从附近经过,小区内有专门的接送物业班车,周围新楼盘的供应量等等。基于上面几个原因,您不妨综合考虑评估一下。除此之外,买房子主要是自己用,所以您喜欢这套房子才是最重要的。
36、你说我这房子能卖多少钱?现在这边的房价是多少钱?
我可以帮助您做一个免费的评估,不过我需要了解有关您的房子的一些细节,比如这里的物业管理费,房子的使用面积和建筑面积,建成的年代,等等。我这里有一张表格,请您帮忙填一下…….。我们公司有免费/收费为客户做物业评估的服务,我们的评估顾问会先去看看您的房子,然后再根据您的房子的周边物业目前市场行情,经过评估计算后给您一个专业的评估报告。您这个星期什么时间有空?……。到时候我会陪同我们的评估顾问一起去您的府上。
37、“你是专业人士,你能否告诉我花这个价钱买这样一套房子是否值得?如果你能说服我,我就买下这套房子。
请参考问题35、36的答案。
38、我还不想以现在这个价钱卖出去,我想等一等再说,搞不好过一段时间房价还会再涨呢?
我非常理解您的想法。作为经纪人,我们都希望我们的客户的房子能够卖一个好价钱,因为价钱越好对我们的客户越有利,但市场的变化往往和我们希望的相反或者出入很大。房价会不会再涨,主要取决于以下几个因素:一是周围的楼盘存量,目前在您的房产所在的区域,正在发售的、在建即将封顶的和正在立项、已经开工的楼盘有……,可以说,这么大的供应量和选择余地使这一区域的楼盘在最近几年内很难上升,况且,越是新楼盘,户型设计越理想,质量越高,而多数人在买房子时都是喜新厌旧的,除非旧房子的价格很吸引人;二是要看您房子本身的情况,比如朝向、楼层、使用面积、户型、装修、小区环境等等,所以我建议现在我陪您一起去看看您的房子;三是周边同类二手房产目前的市
价,这方面我们公司的电脑里都有记录,等一下看完房子之后,我会几个小时马上整理出一份资料,今天晚上八点或者明天晚上我会把资料送到您的府上,然后我们再详细地谈,您看可以吗?
交易流程、税费与按揭贷款类
39、如何办理按揭和分期付款?什么时候办理入伙?
通常而言,办理按揭时必须由有资质的律师事务所的律师首先对按揭申请人进行资质审核并签署审核通过的书面意见;然后由与发展商或者经纪公司有合作关系的银行的信贷员再次对按揭申请人提供的所有书面资料进行全面审核,按揭申请人签署所有银行提供的法律文件并购买贷款保险,签署并确认分期付款合同和付款方式、期限、利息(固定、浮动)等等。
当银行批准之后,可以开始办理入伙的前期准备工作,属于新楼盘的要等待发展商的书面通知领取钥匙,办理新房子验收,缴纳6-12个月的物业管理费、取暖费(北方地区)、装修押金等,经过工程部或者物业部验收装修合格(未损坏主承重墙、煤气或天然气改造/改动符合当地能源供给公司的要求、自来水改动合格、防水层未坏损或改造合格),业主才能正式入住;属于二手房的相对简单,主要是产权过户、三卡过户(煤气或天然气卡、水卡、电卡)、电话过户或改号、有线电视过户,以及其他与房产有关的物品如钥匙等的交接。
40、产权是否清晰?办理手续需要多久?
能过户的房子产权是没有问题的。正常情况下4个工作日完成过户手续。
41 你能帮我计算一下这套房子的首期款是多少?月供是多少吗?
通常情况下,首期款应该是不低于总房款的20%,具体情况要看不同的银行的政策。
月供要根据首期款的具体数额再计算,请参考第二部分的工具附件中的计算表。
42房产所有权的期限是多少年?或者,使用期限是50年还是70年?能否顺延?
福利房的使用期限是50年,商品房的使用期限是70年。目前国家政策规定可以顺延,但因为房改政策前后实施了只有十几年,所以没有实际操作案例。
43、有没有房产证? 有房产证,通常没有房产证的房子我们是不受理的。
44、做按揭需要多久?能做几成按揭? 正常情况下需要45个工作日。视房子的年代和新旧程度而定。
45、业主是按揭还是有房产证? 业主有房产证,房子是按揭贷款购买的。
46、按揭可否自己做? 可以,但手续比较烦琐。
47、产权过户、按揭过程应提交的材料及详细过程。
个人方面有户口簿原件和复印件(包括配偶)、身份证原件和复印件(包括配偶)、护照照片3张(包括配偶)、收入证明(盖单位公章或财务章)(包括配偶)、个人印章(包括配偶),上述材料因地、因发展商的不同而可能会有所不同。其他的按揭贷款申请表格由提供贷款的银行提供,而且一般是一式三联复印无效。
48、福利房能否过户?
不能。因为福利房子一般没有产权证,而且经过房改之后,福利房在主要城市已经基本消除或者正在向已购公房并轨。
49、买卖税费如何计算?或者,买卖需要缴纳哪些费用,怎样计算?
请参考第二部分的工具附件
50 过户后多少天可以办到产权证?产权证的办理情况如何?
正常情况下完成过户手续后就可以同步在当地的交易中心办理产权证,办理时间为四个工作日51、转按揭业务是怎么回事?
目前市场上的转按揭业务尚不成熟,手续比较烦琐,也是中介公司可以发挥的地方。市场上常见的做法有两种:中介公司代替卖方付清银行贷款并取得房产证,然后再帮助买方取得银行贷款并抵押产权证,买卖双方都向中介公司支付服务费;另外一种做法是买卖双方和中介公司共同到提供转按揭服务的银行办理,困难之处是当买卖双方申请贷款的银行和提供转按揭服务的银行不是同一家时,实际操作时存在很大的难度。
52、过户的费用是多少? 通常私房是9%,房改房是10%。
53、可否进行抵押贷款? 可以,抵押贷款额度会因为个人信用和还款能力而有所不同。
54 能否做银行按揭?几成按揭?可以做多少年?过户费是多少?什么时候可以拿到房产证?
请参考问题47、49、50、51、52、53、46的答案。
55、什么时候可以办理入住? 如果是二手房一般15个工作日;如果需要贷款,时间会更长一些。对于新楼盘,入住的时间会因楼盘情况和发展商的情况而各异。请参考问题47的答案。
政策动态类
56、税费会不会还要下调? 目前还没有听到这方面的任何消息。
57、二手房是否能带户口? 为了激活楼市有些城市在一段时间内有“买房入户”的政策,对二手房至今没有听到有任何这方面的消息。
58、据说政府将严格控制和压缩对房地产业的金融贷款支持,有这回事吗?这对房地产市场产生哪些方面的影响?目前各地政府出台的房地产政策基本都与土地的出让有关,目的是通过规范土地的转
让来调控市场,减少泡沫经济。至于信贷方面,最近几年一是扩大了对基础建设的投资来刺激内需,二是各家银行增加了居民购房贷款的额度,改善老百姓的生活,启动居民在住房上的消费来带动其
他行业。您知道,中国人的消费习惯和西方人不同,居民储蓄率是40%,全世界最高的,放在银行里的存款总额有几万亿元。所以,企业的正常融资国家是支持的,今后几年的地产市场会继续保持稳定增长,但增长幅度会放慢。
59、房子有无抵押(融资情况)?房子的质量怎么样?
经纪人在接到房源时就应该通过房产证和其他资信文件了解房子有没有抵押、房子本身的质量状况等。对于抵押的房子要分别对待,主要看债权人是银行还是其他机构或者公司。针对房子的质押状况,在起草租售合同时应该增加不同的保护条款,首先是保护自身的利益,其次是保护客户的利益。
60、你能告诉我房产的公摊面积、房子的结构和建成年代、物业管理费、小区设施、周边配套设施、交通状况等详细情况吗?小区环境如何?通大巴吗?针对具体的房子,经纪人在见客户前应该亲自去
看一看,对促成交易非常有利。
61、楼花是不是开发商一定给转让?开发商不配合能转让吗?
因每家开发商的背景不同和政策的规范,销售楼花的方式已经被明令限制,但仍然有一种半成品的
期房销售存在,而期房原则上是可以转让的。
62、你能告诉我房子在几楼和朝向吗?房子靠路边吗?房里有装修吗?装修的怎么样?从这里到某大厦要多长时间?坐几路车?房子是商品房还是微利房?中介费能让卖(买)方出吗?房子的采光条件如何? 请参考问题60的答案。建议经纪人看过每一个接手的房源后应该将问题60和62、63、64涉及的问题详细记录,将记录交给店务秘书并输入电脑sis系统,以便每个经纪人都能随时查阅。
63、附近距离学校、医院、购物中心有多远?
64、附近有没有有点名气的物业?问题63、64请参考62的要求进行
动机类
65、业主为什么要卖这套房子?
业主卖房子的原因很多,但有一点需要说明:不能说业主是因为房子本身的某一个无法容忍的缺陷
才卖房子的,因为购房者会把这个缺陷无限放大,最终造成交易失败。
66、我已经交首期款了,可不可以把房子给我?
只有当房子的产权发生了转移之后购房者才能取得钥匙并装修或者入住。
67、如果我卖这套房子,你能不能保证房子能租出去或者卖出去?
购房者的动机是投资赚钱,经纪人只能告诉他该房子所在区域的目前状况和可能的前景,让购房者
自己做出判断,因为经纪人可以影响购房者的判断但不能代替购房者做出判断;还因为只有当经纪
人帮助购房者自己做出决定,这个决定才不会轻易地改变,才有利于交易的顺利成交。
68、现在我交定金,能不能少交一点?
定金在有些地方分为大定和小定。少交不是不交,还要有一份书面的简单协议,协议注明“定金的作用是为客户保留最终决定权的权利,保留期限是3(或7或15)天,超过期限视作自动放弃,定金不予
退还”,但在实际操作中应该保持一定的灵活性。
69、请问,房子的价格能再低点吗?
根据客户的提问,可以判定房价已经在客户的承受能力之内了,但为了趁热打铁,促成成交,经纪人不妨做一点点让步:“如果您现在就签字(或者交定金)的话,我可以找我们的总监帮您试试,但估计可能性不大”。
70、你什么时候能够把我的物业卖出去?
帮助客户制定一个销售计划,计划中包括广告的安排及投放时间、范围和广告产生反馈的周期时间,其他经纪人看房时间的安排,需要业主协助方面的具体安排,物业的评估和市场定价等等。通常情况下,一个合适的价格和好的物业会在60天内售出,否则,就是市场定价偏高,需要重新与业主商谈定价。
71、对不起,我不需要中介。
这是经纪人经常碰到的问题,究其原因主要是客户不信任中介或者不愿意支付服务费。针对此类客户的心理,经纪人要对症下药,说明使用中介可以给客户带来什么样的好处,关于这一点对于中低端的客户尤其重要,而高端客户一般比较容易说服,其原因是他们在经济上有承受能力,对花钱买服务的认知度高,时间成本对他们很重要。
72、你什么时候才能带客户来?或者,至于我的房子就不用看了,等有客户一起过来再看吧。或者,经纪人给业主打电话,业主拒绝看房。这类客户多数是愿意使用中介服务但又不情愿支付服务费。对于这类客户,经纪人需要有足够的耐心和信心,但又不必天天死缠以免让客户烦你。“某先生,最近工作忙吗?……我昨天有一个客户想在您住的附近买(或租赁)一套房子,因为我不了解您的房子的具体情况(或者联系不上您),所以无法为您推荐,结果客户看中了另外一套房子。……下次我一定优先推荐您的房子。”隔天再打电话联系,“某先生,我打算为您的房子安排一个市场计划,您今天晚上有空吗?”当然,看房之后,应签定委托书。
73、你们是哪家房地产公司的?怎么没听说过?
这种质疑对经纪人非常有利,是一个很好的自我推销的机会,把握好利用好,即使第一次没有谈成,仍然要与客户保持联系,因为此类客户可能比较重视公司和经纪人的资质,一旦被其认可就可以很快成交。
74、谈好价钱又临时反悔。
对价钱的磋商、认可、反悔、再磋商和再认可,是每一位买主或者卖主、业主和租客都可能出现的情形,属于人之常情,只是因人而异。所以,要求买方、租客支付定金也是为了防止这种情形出现的约束办法,但从根本上说我们没有更好的办法约束卖主和业主的反悔行为(因为通常他们不需要支付定金或者违约金)。反躬自问,是我们经纪人的说服工作不到位,对各方的利益说法没有让客户完全接受,趁热打铁和磋商成交的时机没有把握好。“您已经交了定金,白白的损失掉太可惜了。”“您先别急,我再带您看看其他的房子,经过比较您会发现在这个区域里这套房子的确物有所值。”75、租客看中了房子,但没交租金,押金也不够,怎么办?
老练的经纪人会事先与租客说明操作程序,并在看房子前提醒租客应该带够租金或者押金,以免价钱谈好并签定合同后业主未能同时收到租金或者押金而变卦,给租客造成不必要的时间损失。万一出现上述“没带租金,押金不够”的情况,经纪人要灵活处理,不妨先收部分押金并与租客约定好下次付清的时间以及与业主的约会时间,并且在约定的时间的前一天分别打电话提醒租客和业主。76、业主不配合工作如看房不守时、不愿意给钥匙。
这种业主仍然没有与经纪人建立起互相信任和尊重的关系,建议经纪人先与业主进行多次交流和沟通,争取达成朋友式的关系,这种情况下比较容易拿到钥匙。与此同时,适当调整带客户看房子的时间,使业主和客户都不用等待太久
二手车入门级销售技巧与话术 你这车不是事故车吧？(车况问题)我们收回这台车之前，我们肯定比你了解的更加仔细清楚，跟您现在的心态是一样的！因为这也是我们自己花钱买进来的车，更实在的说，我们现在收车前都会用车鉴定查询车辆历史记录，保险公司检测，甚至对于跑车，我们连交警队的记录都会查询，看原车主有没有乱开！（每个人的谈判方式不一样，说白了就是在表达，我自己掏钱买回来这台车，如果有事故，就是在花大笔金额来砸自己的招牌，不是得不偿失吗？）你别管我看没看过，你就报个底价得了，比人家便宜我就马上买或在临成交的时候，顾客往往会忽然说：你再送我**、**、**我就马上买（车价问题） 噢，看来您是一个挺爽快的人，我相信您应该也在别的地方了解过这款车的了，不然你不会说今天就可以马上买的了，价格方面既然您已经看过了，都差不多的了，别的店能做到的我们店也一样可以做到，所以我相信只要你车型看好了，价格方面大家坐下来谈谈。再者，买一辆车我相信您关注的不仅仅是价格问题，尤其是二手车，我可以代表公司向您保证，我们公司的车型绝无泡水车，事故车，并且也能在合同上白字黑字的注明，我公司虽为二手车销售服务有限公司，但我们有自己的售后服务，保险理赔等。 我相信让我介绍完，我公司一些特色服务后你一定会感到满意的。如果车型满意就选择最优惠的时机定下来嘛，况且找到一台称心如意的二手车是多么不容易的事。不要让一两个**、**、**而影响您用车的时间嘛！（二手车没有绝对的价格行情，一车一况，一况一价，引导客户只谈价值不谈价格） 我在你这里做按揭，你车价给我再便宜点。在这种情况，我们并不是强烈要求客户一定在我公司做按揭！说白了，客户透露出的信息是：他是想做按揭的，不然不会问出这句话，他是在为自己做按揭做了铺垫！我们应该打消客户的念头，欲擒故纵！（车价已经是底线，您可以一次性付款，这样我们还方便省事！） 此时客户反而下不了台，会追问（你这里按揭多少利率？）我们正常利率回复，并强调利率是不高的，给客户一台阶下！ 你这车补漆多了，公里数大了，颜色不好... 当客户在挑车子的不足时，我们应该感到的高兴,因为此时客户是具有购买意向的！二手车既没有标准的漆面也没有标准的公里数更不说颜色了。客户在挑剔的过程，其实最好的办法建议出示给他一份车辆历史报告，会极具说服力，
商业地产销售技巧：如何寻找客户 1、客户的来源渠道 要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。 2、接听热线电话 1）基本动作 接听电话必需立场和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“您好！万科城市一道！”，而后再开始交谈； 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的题目，销售职员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入； 在与客户交谈中，想法取得我们想要的资讯： ①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。 ②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的详细要求的资讯。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。 最好的做法是，如客户未到过现场，就利用十号下筹的信息吸引客户到现场。； 马上将所得资讯记其实客户来电本上。 、客户的来源渠道 要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。 2、接听热线电话 1）基本动作 接听电话必需立场和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“您好！伟国一道！”，而后再开始交谈； 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的题目，销售职员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入； 在与客户交谈中，想法取得我们想要的资讯： ①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。 ②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的详细要求的资讯。 其中，与客户联系方式的确定最为重要。 最好的做法是，如客户未到过现场，就利用促销的信息吸引客户到现场，马上将所得资讯记其实客户来电本上。 2）留意事项 接听电话时，要留意按公司的要求做（销售职员上岗前，公司要进行培训，同一要求）； 广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的题目； 广告发布当天，来电特别多，时间更显贵重，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长；
房产中介销售技巧 一、房地产销售方式及策略（房地产公司角度销售房屋）。 在，我们要求业务人员有百万年薪，按汇率差别，在约有十万年薪。这十万年薪怎么拿到？由于房地产买卖金额庞大，且不像一般商品有统一的售价，因此，展示的技巧、售屋的技巧、成交和技巧越高明，成交的价格越高，业务人员所赚取的奖金也越高。以下是销售流程的几个重点。 1、市场研究。 （1）购屋者研究。目前地区购买金额较高的房产以境外人士居多，欧美、日本人大多租房。原来房屋租金比、等地还高，因为房屋供不应求。但现在写字楼不断往下调价，原来2美元/平方米的今年可能只要1美元，如果租金不降低，客户就另租他屋。原因在写字楼越来越多，尤其是今年年底之前，交房率很高。购房者中最多的是华侨、港澳台同胞、东南亚地区人士。中国人喜欢置产，即投资，他们认为房地产会增值。针对客户性质，还可在通过媒体、报刊、杂志作宣传，区域性的可散发D（海报），这时最容易成交的是本大楼或本社区的客户。 （2）产品的研究。产品有店面、办公室、住宅、商场、厂房。店面分母市和子市，比如有业务人员接东路一门面出租业务，经调查此处人少车多且附近多经营汽车零件专业经销，不宜经营发廊、餐厅，于是在整条路派DM，客户很快出现并有竞争趋势，这是母式。子式是指社区、商业型，什么行业都能做。多连锁店、速食餐厅，进而会发展到二十四小时便利商店，变成真正的不夜城。的厂房租赁由于市区厂房外移，租赁处于停顿状态。
（3）市场分析。市场分成大环境和小环境。政治、经济、社会、法令及有关方面组成大环境，会影响购房者心态。政治不稳定，经济不景气，都将影响市场和资金的流通，从而打击房价。小环境指个案的环境、地点、屋况、附近房价，可均衡产品的市场供需。 （4）竞争产品的分析。最大的敌人在本栋大楼、本社区。 2、作好售屋前准备工作。 （1）充分了解委托销售房屋之优缺点、大小环境且能说服客户，使客户心动之理由。客户心动的原因有几点：房屋合乎需求；客户喜欢该房屋；价值大于价位，也就是物超所值。针对缺点，应拟定“答客问”、将缺点转化为优点。 （2）搜寻针对房屋优缺点、市场环境及经济形势、政治法令形势资料，寻找说服客户之说词，做出“答客问”。当个案推出时，往往要召集所有人员做“物件流通”，一般每周或每两周集合所有营业销售人员，交流手上“物件”，“答客问”人手一份，做实战模拟演练。等客户上门时，人人能对答如流。现在一些房产公司尚未做到“驻守现场”，其实这很重要。我们往往在一个社区、大楼散发本社区、本大楼物件的DM，引导客户进入。尤其是同一栋大楼的人介绍客户上门，成交比例在50％以上，同社区客户成交比例为30％，而报纸广告交机率为1.5％。所以，区域性
新手保险推销员看过来，保险推销十大 技巧总结 近日，我们的保险交流群里面加进了几位新手保险销售人员，向我们请教如何推销保险。虽然说现在保险业的行情越来越好，但是购买保险的人们警惕性也越来越强，要么是在互联网上购买直接咨询购买平台上的客服，要么就是去找资深的保险代理人，新手推销保险确实有一定的难度。为此，我们给各位新手总结了保险推销十大技巧，快来看看吧！ 保险推销技巧一、推销保险之前，自己应先投保。 我说的从我做起，就是说保险是好，那么你自己选择一份先投保上。不然，你怎么去动员别人。在推销保险时，客户很可能提出，你说保险好，那么你保了吗？这时，你可以理屈词穷的回答，我投保了，不信您可以看看这里有我的保单。这样说服力会很强。我想这一招绝对灵。事情就是这样的，保险这么好、那么好，可您就是不保，这样是没有说服力的。大家都记得，当通辽营销中心刚刚成立时，通辽分公司（当时是哲里木分公司）机关全体员工，带头投保，这一点，为全体员工营销新险种起到了先导作用。 保险推销技巧二、推销保险，可先从亲朋好友开始。 回顾营销展业的历史，我们的营销员几乎都是这么走过
来的，应该说这是一条成功的经验。为什么这样说，保险确实好，保险公司带头保，亲朋好友跟着保。这样做，陌生的人知道后，保险不是骗人。如果骗人、害人，保险公司不可能坑害自己的亲朋好友。另外，从亲朋好友中动员投保，因为他们了解你，用老百姓的话说，对你知根知底，认为你不可能骗他、害他，一旦投保，他也愿意把钱交给你。所以说，得出这样一个结论，熟人好办事。同行们，回顾您所走过的历程，生人和熟人相比较，哪个成功率高？ 保险推销技巧三、推销保险，必须对保险条款吃透。 条款能否吃透，关系到您对保险好处能否说清楚的大问题。比方一个人应该交多少钱，有多少好处，什么时间受益等都说不清楚，人家也很难投保。应该做到，不同的年龄，不同的经济状况，选择不同的险种，既少花钱，得到实惠又多，使保户享有最大的利益，我想，他一定投保。伙伴们，不要着急，一定要把条款弄懂弄通，磨刀不误砍柴工。 保险推销技巧四、推销保险，语言的技巧更为重要。 俗话说：“好马在腿上，好人在嘴上”。同样是一张嘴，人家几句话就说到保户的心坎上。同样是一张嘴，比较陌生的人，几句话就把两者关系拉进。同样是讲保险好处，几句话就说得了如指掌。有的人不研究语言的技巧，话没少说，却把人家说烦了，甚至把他赶出去。这说明了什么？语言的
商业房地产销售基本业务知识培训（一） 一、房地产交易 1.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 2.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 3.国家实行房地产价格评估制度（房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估）。 4.国家实行房地产价格申报制度（房地产权人转让房地产，应当向县以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报）。 5.房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 6.房地产转让，是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 7.下列房地产，不得转让： 1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； 2)司法机关和行政机关的依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3)依法收回土地使用权的； 4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5)权属有争议的； 6)未依法登记领取权属证书的； 7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 8.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。 3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 9.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 10.房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
房产经纪人培训心得体会 经纪人不仅仅停留在卖房子的层面，需要各方面强化自己的专业知识，不仅在房地产方面，营销学、心理学都要涉及，同时作为公司的门面，自己的一言一行也同时代表了一个公司的形象。所以要不断提高自身的素质，高标准的要求自己。下面是小编为大家收集关于房产经纪人培训心得，欢迎借鉴参考。 房产经纪人培训心得一 6月29日—7月1日到南宁参加了全国房地产经纪人继续教育培训班，主办方中国房地产估价师与房地产经纪人学会邀请了刘治宙(富阳(中国)控股副总经理)、杨肇锋(苏州兆丰不动产投资顾问有限公司董事长)、蒋成龙(上海顶好房地产总经理)三位老师来上课，讲课的内容分别是：房地产营销策略大盘点、房地产经纪行业中美现状对比及房地产销售的经典名言、房地产经纪门店管理实务。非常感谢主办方请到这么好的老师来授课，既有理论又有实战经验，而且非常有智慧，特别是刘治宙老师，讲课生动有趣，许多来自一线的经多年积淀总结的实战经验和丰富的理论让我受益匪浅，深受启发，刘老师是在用智慧做营销，他让我懂得原来做营销还可以这么做，可以做得这么有智慧、这么有学问、这么细致深入。 刘老师在上课时提出："营销策略是和产品的规划定位联系在一起的，不能把他们割裂开来，而且规划定位非常重要。"让我深有同感，因为在自己平时实际工作中逐渐悟到了这样的理念，这次听课，刘老师是从更深的层面来阐述这一观点，让我体会更深，特别是在课
后，我问刘老师："怎样才能做好房地产营销策划工作?"刘老师说："做好这个工作关键是要做好产品的规划设计和定位工作，这个非常重要。"俗话说，听君一席话，胜读十年书。非常感谢刘老师将他多年的经验和心得与进行分享，让我对今后的工作重心有了更清楚的认识。 还有蒋成龙老师在做房地产经纪方面也非常有经验，特别是在管理方面深谙此道，他提出的："赢在执行力，要具有强有力的执行力，检查就是执行力最有效的工具。"让我记忆深刻，深受启发。 杨肇锋博士有旅居英美的经历，本身又是台湾人，所以非常了解中外房地产经纪业发展和现状，知识渊博，阅历丰富。 总的来说非常庆幸参加了这次培训班，让我增长了见识，拓宽思路，对实际的工作非常有帮助，下次再有这样的机会还想再参加。 房产经纪人培训心得二 做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。 首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
电子商务培训方案 为认真贯彻落实国家、省、市关于加快电子商务发展的有关精神和要求，进一步提升农村电子商务网络认知能力，普及农产品电子商务知识与技能，缓解农产品的“卖难”问题，促进农村经济发展以及特色农产品的网络经营效益，决定举办“电子商务进农村”专题培训班。培训方案如下： 一、培训目标 1、了解电子商务含义。 2、熟悉电子商务产业发展流程。 二、培训时间 1天 三、培训对象 农民专业合作社、农产品加工企业、农贸企业、家庭农场成员、大中专院校毕业生、各乡镇村官、支书、主任，电子商务从业人员等。 四、培训地点 五、培训内容 1：了解电商和电商要素。 2：培训了解电子商务发展现状。 3：培训了解电子商务营销模式，产业发展起步阶段重点内容。
课程开始之前，我想先介绍下B2B、B2C、C2B、C2C B2B（也有写成BTB，是Business-to-Business的缩写）是指企业与企业之间通过专用网络或Internet，进行数据信息的交换、传递，开展交易活动的商业模式。（阿里巴巴） B2C是Business-to-Customer的缩写，而其中文简称为“商对客”。“商对客”是电子商务的一种模式，也就是通常说的直接面向消费者销售产品和服务商业零售模式。（天猫） C2B（是Consumer to Business的简称），意思是由客户选择自 己要些什么东西，要求的价格是什么，然后由商家来决定是否接受客户的要求. 假如商家接受客户的要求，那么交易成功；假如商家不接受客户的要求，那么就是交易失败。（猪八戒） C2C （是Customer to Customer的简称），指个人与个人之间的 电子商务。客户之间自己把东西放上网去卖。比如一个消费者有一台电脑，通过网络进行交易，把它出售给另外一个消费者，此种交易类型就称为C2C电子商务。（微商） O2O，是指线上到线下（大众点评） 学完这些电商的名词，我想再跟大家聊聊现在对电商的误解： 很多人问我，涉足电商的企业不少，但真正挣到钱的，却为数不多。这是电子商务本身的问题，还是做电子商务的企业的问题？ 其实我认为更多的是铺天盖地的电子商务培训给大家带沟里去
中介的房产销售技巧 1、客户:这套房子最低多少钱?(例如:25万的房子) 经纪人:您经纪人:您认为多少钱比较合适呢? 客户:20万左右。 经纪人:20万,那我请房东过来,您能不能马上定呢? 客户:那肯定要考虑一下。 经纪人:所以说,买房子不能只以价格为准,最关键的是房子适不适合你,如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗?所以我们还是先去看一下房子(那现在有空的话,我马上约一下,我们一起去看房。) 2、客人在看房源,经纪人上前接待,他不理不睬,只说我看一看,你忙你的。 经纪人:制造悬念,找一套非常超值的房子吸引他,让他开口说话。如果这套房子不适合他,再用其他的房子套取他的需求,再判断他的成熟度。 对于以上方法无效的客户,我们不要给他太大的压力,我们要诚恳的地上名片,婉转的说:“您买不买房子都没关系,我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下,以后要是有什么需要帮忙的话,您可以找我,对于这方面,相信我还是比较专业,可以帮得上部分忙。 3、房东期望值太高,如何引导?(例子:金湖帝景88㎡15f 65万) 经纪人:×先生,我理解您的想法,我们也希望您多卖一点,我们的佣金也可以多收一些,但是,您也知道,现在的房价很透明,不是由您或我能决定的,是由市场决定的,像您这房子要卖这价格,比较难出手。客户:多少钱比较合适? 经纪人:×先生,您为什么要卖这价格?我相信您也去了解过行情。 客户:原来买的价格+装修价格,我的装修很好。 经纪人:×先生,我相信您的装修确实不错,前几天在金湖帝景里,我们也卖了一套面积一样,装修很漂亮,就是楼层没您这套好,他就卖57万,您可以做个参考。如果只是为了迎合您,说可以卖到68万,到
把一个基本不懂业务的新手培养为熟手的过程，包括：熟悉情况、交代简单工作任务、对照职位说明书、工作方式、流程规范、常犯差错、提高方法、专员的目标。 一、什么叫上手？ 当人力资源部出现职位空缺，比如需要人力资源专员，可通过内外部招聘进行补员，使人员尽早到位。 我们把实习生、应届生、相关工作经验少于一年的新员工，统称为HR 新手；考勤员、人事助理、招聘专员等，统称为人力资源专员。 人力资源部现有的副经理、主管、专员(熟手)，都有自己的职责，能够得心应手地处理业务，独当一面。现在，来了个新手，作为人力资源部经理(有时由直接主管考虑) 应该如何安排新手的工作呢？把一个基本不懂业务的新手培养成熟手的过程，叫上手。 二、上手1：熟悉情况 新员工报到入职当天，先由人力资源部按照正常流程办理入职手续。可能包括：提交核对身份证、相关证件，签订劳动合同，领取门禁卡(饭卡)、员工牌，开通公司邮箱、办公系统OA 账号，办理工资卡，发放员工手册、电脑、必要的办公用品等。可通过邮箱发放通讯录，请新员工去OA 下载并自学公司规章制度、财务报销流程等，还可以直接把职位说明书发给他。 然后，人力资源部经理(或直接主管)找新员工谈话。除了表示欢迎，还要交代他尽快熟悉情况，包括公司、本部门、本岗位的情况。 熟悉情况包含以下几种意思。 第一种意思，熟悉办公环境。包括吃饭的地方(自办食堂，外包的餐厅，周边的小餐馆，外卖等)在哪里，洗手间在哪里，打印机在哪里，开水房(饮水机)在哪里，自己的工位在哪里，其他办公室的布局等。 第二种意思，熟悉人头。一是了解组织架构，二是看通讯录，三是对照通讯录上的人名，通过电话、邮件、QQ 等在工作接触中与其熟悉起来，能尽快将名字与他的信息(部门，职务，工作范围)、长相等对应起来。
最全面的房地产销售讲解技巧 销讲技巧 销讲即销售讲解，包括标准接待说词。一般销讲内容可分为：环境篇和产品篇。销售讲解贯穿于整个销售过程之中，一个楼盘的外部条件，内部条件，内涵与外延从地段历史到立面房型，从交通配套到绿化、会所，从专业特征到购房心理，无处不体现销售讲解。一个好的销讲，能使静止不动的楼盘充满活力，让钢筋水泥成为展示大师笔下浓厚个性的线条，使沉静不语的建筑变得会说话，让每一处不为人所知和重视的细微之处都散发着迷人的诱惑。剖析任何表面看似简单的事物，在楼盘的每一块土地上掘地三尺，深挖潜力，联系可能有关的所有外延条件，展开充分的想象空间，体现着虚与实完美结合的无限魅力。 销讲直接反映销售员的个人能力，和体现对房产销售的悟性，是想象能力和语言能力的表现。 第一章环境篇 我们做房产销售的，常常把卖房子说成是卖一种生活，而对于生活而言，人们常常又会说，生活质量来源于生活的环境，就象我们生活在上海，开放的经济、高度文明的文化与娱乐，这样的大都市使我们的生活多姿多彩，工作事业充满机遇，所以环境决定生活也就是决定了我们所销售的这种生活——住房。正因为如此，环境的研究十分重要，对环境的讲解是把一般客户变成区域性的客户最重要的一个环节。 客户选择住宅，地段是第一性的，他不可能在不喜欢的地段上选择住宅，就算那个楼盘有多么优秀，反之对我们销售者来说卖房子是一个套口袋的游戏，第一个口袋就是地段环境，让客户只在这一区域，或这类区域选择，接着层层深入，最终达到目的。所以环境对双方而言都是第一性的。 第一节产品与环境 环境地段不是绝对性的，对房产而言没有绝对的好地段或坏地段，其好坏都是相对而言的。在一个精明的房产商眼中，每一个准地段都可以创造财富。（所谓准地段必须符合两个条件，如政府规划建设范围内或有基本交通环境）。地段的好坏决定于地段上的小区规划是否符合这一地段的特性，使其发挥到最高潜力，吸引最多的客户，创造最大的价值。所以作为我们销售者来说，我们要做的就是把我们的社区最好的溶入环境之中，告诉客户，这两者配合是完美无缺的。这样
经典销售技巧99句 1. 对销售人员来说，销售学知识是必须掌握的，没有学问作为根基的销售， 只能视为投机，无法真正体会销售的妙趣。 2. 一次成功的推销不是一个偶然发生的故事，它是学习计划以及一个销售 人员的知识和技巧运用的结果。 3. 推销完全是常识的运用，但只有将这些为实践所证实的观念运用在积极 者身上，才能产生效果。 4. 在取得一鸣惊人的成绩之前，必须做好枯燥的准备工作。 5. 推销前的准备、计划工作，决不可疏忽轻视，有备而来才能胜券在握。 准备好推销工具、开场白，该问的问题、该说的话，以及可能的回答。 6. 事前的充分准备和现场的灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强 对手而获得成功。 7. 最优秀的销售人员是那些态度最好、商品知识最丰富、服务最周到的销 售人员。 8. 对与公司有关的资料、说明书、广告等，均必须努力研讨、熟记。同时要收集竞争对手的广告、宣传资料、说明书等加以研讨、分析，以便做到知己知彼，采取相应对策。 9. 销售人员必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，拜访客户这往往是最好的话题，且不致于孤陋寡闻，见识浅薄。10. 获取订单的道路是从寻找客户开始的，培养客户比眼前的销售量更重要。如果 停止补充新顾客、销售人员就不再有成功之源。 11. 对客户无易的交易也必然对销售人员有害，这是最重要的一条商业道德准则。 12. 在拜访客户时，销售人员应当奉行的准则是即使跌倒也要抓一把沙，意思是销 售人员不能空手而归，即使推销没有成交，也要为客户为你介绍一位新客户。 13. 选择客户、衡量客户的购买意愿与能力，不要将时间浪费在犹豫不决的人身上。 14. 强烈的第一印象的重要规则，是帮助别人感到自己的重要。 15. 准时赴约，迟到意味着：我不尊重你的时间，迟到是没有任何借口的。假使无法避免迟到的发生，你必须在约定时间之前打通电话过去道歉，再继续未完成的推销工作。 16. 向可以做出购买决策的人推销，如果你的销售对象没有权力说买的话，你是不 可能卖出什么东西的。 17. 每个销售人员都应当认识到，只有目不转睛地注视着你的可户，销售才能成功。
房地产经纪人史上最全跑盘技巧！ 导读从事房产中介行业的都知道，“跑盘”是每个房产经纪人的必经之路。新入行的新人，店长会要求你首先做好跑盘工作。跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产中介行业的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户和房东对自己的信任度，便于以后更好的开展工作。 一、关于跑盘什么是跑盘？跑盘，是房地产专门术语，指为了熟悉分行附近楼盘的布局、周边配套设施及社区有更深入的了解，而通过实地走访，泛指跑盘。跑盘的目的①通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。②通过跑盘，熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，为客户提供更详尽、专业的服务。③通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。④跑盘主要是为了以后的工作打下的基础，更好的与业主、客户深入沟通。 跑盘前准备①明确目的，带着问题去跑盘，明确为什么去跑盘，要收集哪些信息。②准备资料，对自己所要了解的片区（商圈）进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点。③跑盘准备：地图、笔、橡皮擦、跑盘A4纸、数码相机、指南针、计算器等。 跑盘的基本内容跑盘需了解的项目：物业名称、位置、小区内部的平面布置（含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等）、内部设施、交通状况、周围配套设施（含商场、银行、学校、同行等）、管理费及停车费、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、销售钧价等等一系列的东西。 a)位置：小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘，马上了然一胸，并清楚的介绍给客户，有助于客户增加对你的信任度。 b)交通状况：便捷的交通通常能成
店长培训 房产中介店长培训不仅包含店长本人素质的培训，还包含整个经营房产销售的系统化知识培训。房产业在近两年来一直是很红火的行业，使许多人趋之若鹜，但不是每个人都适合做这份工作的，特别是店长的职位。 我们所说的“中介店长”，就是店铺的最高管理者，通常也被称为门店经理。从一个企业的管理结构来说，中介店长属于企业的中层管理职位。但确实中介企业中最为重要的职位之一，其职能效应举足轻重。 房产中介店长处境分析 国家宏观调控政策出台不断，市场风云变幻，房产中介行业起起伏伏。员工从业压力加大，流失严重。新员工不能迅速成长，老员工缺乏激情，成为算盘，拨一下，动一下。你不拨，他不动。门店内部勾心斗角，拉帮结派，损耗严重。 经纪人没有职业规划，没有长期从业的打算，做一天和尚撞一天钟门店管理混乱，制度不能有效执行，靠天吃饭，市场好的时候一片欢呼。市场一变化，便无所适从，一片哀鸣。 缺乏服务意识，把成单当成火车站的盒饭档---一锤子买卖。门店没有盈利，有一单算一单，来了个客户跟买彩票一样，成败全靠运气。商圈不精耕了，员工不培训了，团队合作气氛不管了，品牌美誉度不在乎了，先把这个月的任务完成就万事大吉了。
店长自己也做好跳槽的准备，公司因为缺乏门店管理人才和储备队伍，只能从没有管理经验的员工中临时提拔，门店管理水平进一步降低，形成了恶性循环。 房产中介店长的使命 一个店铺的全体员工是一个有机协作的工作团队，而中介店长作为这个团队的带头人，其使命不仅在于全面落实贯彻上级公司的运营规则，创造优异的销售业绩、为顾客提供良好的服务，还在于如何领导、布置门店中各部门的日常工作； 在日常工作中深刻理解、把握和传达企业文化及政策，最大限度地激发员工的积极性和创造性，从而营造一个令全体员工心情愉快的工作环境，使自己成为一名企业文化最基层的执行者和捍卫者，最大可能地为企业的集体和长远利益服务。 中介店长的工作是繁重的，大至市场规划、楼盘管理、成本控制，细至员工出勤、门店清洁，中介店长都必须身体力行、督促落实。中介店长的工作是全面的，一个成熟的中介店长，不仅要有销售、顾客服务、内外联络的能力，还应当掌握财务、电脑以及保安、防火等方面的专门知识。 中介店长的职位要求决定了这是一个富于挑战的角色。可以毫不夸张地说，在这个岗位上成长起来的管理者，将有能力去面对各行业最苛刻的要求和挑剔。因为，这个职位，将无疑地把你铸造成一个管理行业中的强者。房产中介店长角色定位
中介新人须知：客户谈单技巧 对于刚入行的中介新人来说，如果没有一个特别的好的运气，一般在前期是很难有一个大单的，有的新人入行三个月了，可能都没有开过单，这样时间久了，自信心就会受到不同程度的打击，可能有的新人觉得看不到前途，从而放弃这个行业，也会有新人咬紧牙关继续坚持，如果没有那么好的运气经常签单，那么作为新人可以学习一下如何跟客户谈单？让自己在行业中成为一个越来越优秀的资深经纪人！ 谈单前做好什么准备？ 谈单前最好做充足准备，把房东跟客户的思想准备都做充足，既不能让房东觉得客户很轻易的就答应出价，也不能让客户轻易的知道房东所给出的底价，因此还需要中介提前做好充足的沟通，更好的促成双方签单。 1.跟房东打好招呼 不论客户好不好讲价，建议新人都跟房东说客户是一个不好讲价的人，让房东不要轻易的说出底价，否则客户就会一压再压房源的价格。如果客户同意出价，也不要马上再电话中提前告知房东，这样房东临时涨价的可能性就会更高，因此给房东打招呼时简单交代几点，不要透露太多客户的信息。 2.合理报价，并做好客户的工作 谈单前要给客户一个合理的报价既不能让客户觉得太水，也不要轻易的告知客户底价，合理的在房东给出的底价基础上多报点价格，这样既可以让客户有一个议价的过程，也让客户觉得房子买值的心理。并且告知客户，房东是一个很不好讲价的人，不愿意在价格上有什么过多的让步，让客户提前做好心理准备，给客户打一个预防针，心理好有个准备，议价的时候不要把价格压得太低否则房东不卖。 谈单的实用技巧 开始谈单前一定要确保跟双方都谈妥了，不要轻易的在有一方还不确定的情况下，就约出双方出来见面开始谈判，这样成交的胜算也不能保证。 1.增加一定的谈判难度 人们去商场买东西都会有这样的感受，太容易降价的商品，反而不想买了，觉得自己买亏了，反而经过自己一番谈判终于得来的商品，就会觉得自己买值了。同样的道理，谈单过程中一定要增加双方谈判的难度，让房东和客户之间都觉的双方很难讲价，双方要有几轮的谈判，不要只顾着跟客户谈加价，也要单独跟房东谈客户不好讲价，让双方都有一定的考虑，互相在心里做好进一步的打算。 2.看准时机适当的对双方松口
医药销售新人如何学习销售技能 1、我是一名刚刚入职的医药代表，加您的微信是想了解一些做药代的技巧，对于新人入行，您有什么需要提醒或者传授的吗？ 2、于老师，您好！我已经做了3个月的药代，没有接受任何培训，经理也忙，大部分时间都是我一个人在跑，总感觉没有头绪，有同行向我介绍您，您能教我吗？ 3、您好！于老师，谢谢您能加我的微信！我是一名实习生，想长期做药代，听学长说，您已经收了很多学生，我慕名过来，希望您不吝赐教。 4、于老师，我是在网上看到您的文章冒昧地加了您，目前，我在河北做业务快一年了，业绩不太好，经理经常训我，但工作还是很迷茫，总觉得自己不适合干这行，但又不甘心，毕竟我是从农村出来的人，想通过自己的努力干出一点事，您能教教我吗？ 我以企业平台、互联网平台从事培养医药销售人员的工作已经10年了，这十年无论是建立企业的培训体系还是书写教材书籍，只有一个主要的目的，如何能让一位缺少培训机会的销售人员通过边做业务边学习的方式成为一名优秀的销售骨干！每年重大节日，当我收到很多已经成为销售管理或其他销售行业骨干同仁发来的感恩祝福短信，我已经不记得他们是何时跟我学习销售，不少同仁甚至没有见过一次面。但是有一条我很清醒，不管我吹嘘自己有多神奇，面对不想做，不想学的学生，要帮助其走出低谷，我也会束手无策。我常对感恩我的销售同仁说，你获得职业的成功，80%是靠你自己，5%是我的付出，
剩下15%是时局。为了体现我在众多销售同仁面前5%的价值，我的建议如下： 1、医药销售职业具有边干边学的特点，当你坚持努力却仍陷入困惑，多半是工作方法不对，不要觉得医药销售就是跑跑医院和药店，和客户说两句话那么简单。如果企业有培训活动，有机会参加就不要错过。 2、如果确实没有培训机会，也没有人带着你跑业务，属于自生自灭状态，但你确实想长期做医药销售，找到我学习销售技能，我的意见是这样。 首先，你可以加入医药代表销售大课堂QQ群（105571140），申请时，请说明你的具体岗位和进群目的，如果你不写，一般也不会放人进群。 其次、进群后在群文件有一些我讲课的音频文件可以听听，最主要的是，我在群里有三个QQ号，都是管理员身份，容易找到。每个QQ号的空间都是对完开放，空间的日志里有很多针对新人解决常见工作问题的文章，可以抽时间好好看看，如有不懂的地方，可以随时给我的微信（ycz1007）留言。有的同仁发现这些QQ号加不成好友，因为几年前，我的几个QQ号好友都被全国销售同仁用完了，还好，不影响大家进空间，而且在群里也能也能找到我的QQ 号。 3、有的销售同仁想系统学习，需要书籍和教材；我为销售同仁写了七本入行、学习销售技能、如何做市场的教材书籍。他们是：《医药代表销售技能入门与提升》、《医药代表销售话术实用手册》、
商业地产销售技巧 一、分析客户类型及对策 1、按性格差异划分类型 1）理智稳健型 特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被推销员的言辞所说动，对于疑点必详细询问。 对策：加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。 2）感情冲动型 特征：天性激动、易受外界怂恿与刺激，很快就能作决定。 对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不欲购买时，须应付得体，以免影响其他顾客。 3）沉默寡言型 特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠外表严肃。 对策：除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。 4）优柔寡断型 特征：犹豫不决，反复不断，怯于作决定。如本来认为4号铺好，一下又觉得5号铺好，再不6号铺也不错。 对策：不要给客户太多的选择，在充分了解客户的需要后取得其信任，帮其做出选择。
5）喋喋不休型 特征：因为过份小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。 对策：推销人员须能先取得他的信任，加强他对产品的信心。离题太远时，须随时留意适当时机将其导入正题。从下订金到签约须快刀斩乱麻，免得夜长梦多。6）盛气凌人型 特征：趾高气扬，以下马威来吓唬推销员，常拒推销员于千里之外。 对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找寻对方弱点。 7）求神问卜型 特征：决定权操于神意或风水先生。 对策：尽量以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些歪七八理的风水说迷惑，强调人的价值。 8）畏首畏尾型 特征：购买经验缺乏，不易作决定。 对策：提出可信而有力的业绩、品质、保证。行动与言语须能博得对方的信赖。9）神经过敏型 特征：容易往坏处想，任何事都会刺激他。 对策：谨言慎行，多听少讲，态度庄重，重点说服。 10）斤斤计较型 特征：心思细密，大小通吃，锱铢必较。 对策：利用气氛相逼，并强调产品的优惠，促其快速决定，避开其斤斤计较之想。
实战房地产经纪业务 第一节跑盘 (24) 第二节电话营销技巧 (26) 第三节客户接待技巧 (27) 一、如何接待客户及业主 (27) 二、客户接待操作技巧 (31) 第四节独家代理与钥匙管理 (32) 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32) 二、如何说服业主放钥匙 (33) 三、如何应对行家借钥匙........................ (34) 第五节如何反签 (35) 第六节看房 (35) 一、看房前及看房中的工作 (35) 二、看房过程中应注意的问题 (39) 三、看房后应注意的问题 (40) 第七节如何跟进 (43) 第八节讨价还价 (45) 一、如何应付佣金打折 (45) 二、如何引导谈价快速逼定 (47) 三、如何向业主还价及说服业主收定 (49) 四、如何协调客户和业主的时间 (51) 第九节跳盘与控盘 (51) 一、如何跳盘跳客 (51) 二、如何有效控盘 (55) 第十节如何建立客户档案及售后服务 (57) 一、如何鉴定产权合法性 (57) 二、如何建立客户档案及售后服务 (58) 第十一节如何利用网络进行资源整合 (59) 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59) 第一章二手楼交易手续办理指南 (64) 第一节二手楼交易标准流程图 (64) 第二节按揭赎楼知识 (65) 第三节过户所需要提交的资料 (66) 第四节税费计算 (69) 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70) 第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)
第四节 基本社交礼仪 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二） 、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头 ； 三、与上司相处的礼仪 （一）、理解：人人都有难念的经； （二）、保持距离；
客户是需要跟进和维护的，少做一步都不行 客户不跟进，跟太紧，跟进不及时都会导致客户流失，这对于三月不开单，开单吃三月的经纪人来说，实在是打击不小。因此跟进客户还是需要一定的技巧和经验，才能不让客户感到反感的同时，提升自己的业绩！ 跟进的时间要把握控制好 跟进的太频繁，客户反感，就会少一些沟通的耐心。跟进的不及时，有可能期间就会有同行来抢单，或者客户临时改变主意，因此在跟进客户时一定要把握好时间。跟进最好是能保持在第一天、第四天、第七天这个时间段里，既能给客户充分的时间考虑，也能在这个时间段里判断出，客户是否还要持续跟进。 跟进的方式和技巧 1.欲擒故纵式跟进 这样的跟进方式对于客户来说很受用，因为客户一般很不喜欢销售行业一直不停的跟进询问，一来会影响客户生活，二来会让客户觉得经纪人把自己的意愿强行让自己接受，三来会让客户对房源陷入更深一步的考虑，思考为什么经纪人要那么急切的跟进。因此一般采用欲情故纵的方式比较好，会让客户觉得房源是不缺人买的，不然经纪人也不会这么的淡定，这样的方式反而可以刺激客户考虑的周期减少。 2.体贴关心式跟进 这种方式的跟进，容易跟客户建立感情，是给经纪人的加分项，体贴关心式跟进是指经纪人需要先为客户考虑。可以带上礼品拜访客户问问客户的想法，从而进一步得知客户的顾虑，帮客户解决，给客户提一些专业性的建议。还可以给客户发送一些资料分析，让客户能够更好的做出判断，同时也会让客户觉得很贴心。
3.长远式跟进 对于不着急的买房，并且平时总是很忙的客户，经纪人要采用长远式跟进，正是因为客户很忙，所以客户没有时间考虑太多，被同行抢单的可能性也会很小，但是经纪人如果主动放弃跟进这类客户，等客户真正有需求的时候，可能就会换一家中介，因此经纪人要比客户还要有耐心，既然是自己的客户，就要一直保持跟进，不能跟的太勤，打扰客户，偶尔给客户发送一些适合客户的房源就可以。 跟进前帮客户筛选好最适合的房源 如果客户犹豫是因为房源的价格或想要询问家人的意见，还是其他原因总之不是因为房源本身的问题，经纪人都可以根据上面总结的方式技巧来跟进，但如果是因为经纪人匹配的房源不是很满意，想要回家跟家人商量一下再做决定，那么经纪人就需要重新的为客户找到满意的房源，再去跟进，这样成交的可能性就会更大一些，但不要找到时间太长，可以借助房客多房源采集帮客户更大范围的采集房源，找到和客户匹配度更高的房源，这样再去跟进的时候经纪人就会有底气，客户的满意度更高，开单的几率也会更大。
手机销售心得体会 时光荏苒，时间从未为谁逗留，转眼间，我们已是一名大三 的学生了。今年的暑假，是我长这么大以来最充实的一个假期， 第一次真真正正地走入社会，切切实实地锻炼了一回，感触良多。 作为一个和营销相关的广告学专业学生，一直以为销售是件 很容易的事，但很多事情往往就是看着简单，做起来难。这个暑 假我选择的是手机销售，两个月的时间，总算是在这个行业入门了。 经过了两个月的摸索，我认为，销售的目的不能单单是为了 推销产品，更重要的是要令顾客满意。当顾客经过销售员的推销后，找到了自己所需要的产品，就会产生一个满意度，他们对产 品的满意度越高，也就表示对店铺的满意度越高，这样子带来的 后续利益会更高。而且，当你成功地把产品推销出去后产生的成 就感是无与伦比的美妙感觉，这证明了，又一个相信你的人出现了。所以，作为一个称职的销售员，不能仅仅为了利益而盲目推 销产品，或硬是把客人不需要的东西推销给客人，这会让客人产 生反感的感觉。但是，站在员工的角度，我们应该为店铺制造更 多的利益，这就需要我们认真地观察了。例如，一个客人进来是 要买手机外壳的，这时我们可以趁机看一下客人的手机膜是否需 要更换了，若这时不经意地对客人说：“你的手机膜都磨花了， 需不需要更换一个。”让客人注意到这个问题之后，就很有可能
为店铺增加利益，同时也满足了客人的需要。除了销售，我觉得 还有一个很重要的问题就是售后服务，我觉得作为一个合格的销 售员，当我们面对售后问题的时候一定要微笑，要耐心地解决， 不能让顾客的不满情绪扩大，从而影响到店里的其他顾客。 除了学会了如何销售手机外，我觉得这个假期，我学到更多 的是如何与别人沟通，如何融入这个社会，如何控制自己的情绪。一开始进入，可能运气比较好，就很轻易地把手机推销出去了， 可是当我还沾沾自喜地时候，困难慢慢地就来了。首先是遇到了 顾客杀价的情况，毕竟手机属于高档耐用品，顾客在选择上，购 买上就特别谨慎，而且都想要买到物廉价美的手机，因此，都会 选择压价。作为一个新手，我就显得特别软弱，特别容易退步， 基本上顾客站硬一下立场，然后要选择离开的时候我就会妥协， 低价卖出手机。但后来我学会了作为一个销售员，不能轻易地让 顾客压价，要态度强硬一些，讲价时注重把自家手机的优点展示 出来，点明我们的手机价值不止这个价格。当顾客要离开的时候，一定不能慌张，要先挽留顾客，再做下一步的工作。另外，怎么 调整心态是很关键的，当你两三天都没销售出手机时，一定不能 泄气。虽然，当你看着自己的同事在不断不断售出手机，你会有 一种很焦急的心情，但是，光焦急是没有用的，此时，更需要我 们调整心态，以最积极最乐观的心态去等待时机。这是个充实的 假期，两个月的社会实践锻炼让我成长了许多，让我感受到了社 会与校园的不一样，感受到了工作的艰苦，接下来的日子，我一