2016深圳海参市场现状分析近年来，海参市场不断崛起，一片生机。巨大的消费市场让不法商家看做有利可图，投机倒把现象屡见不鲜。其中“进口海参”成为劣质最新代表，充斥市场，导致优劣海参真假难辨。那么目前海参行业市场现状如何呢？
记者来到了宫品海参深圳分店，分店的经理介绍：“海参食补地位日益稳固，消费量自然节节攀高，消费市场的膨胀也带动了不少海参品牌的崛起，行业前进的步伐从未停歇。然而万事利弊相伴，如影随形，害群之马应运而生，糖干泛滥，劣质海参、进口海参相继涌现，海参市场更是人人自危，劣质海参居然可以做到鱼目混珠，优劣海参真假难辨。”
那么如何挑选
首先，要看海参的外观，一般好的海参皮质清晰，颜色自然，根据生长环境颜色的不同，主要分为黑色、棕色、灰色等，即绝不是通体的黑色，当然也不是通体都是白色的粉末，另外肉刺以及腹部的管足一般都比较完整；其次，要看海参的发泡效果了，好海参的肉质劲道一些，吃起来有弹性。
第一，海参一定要干燥，不干的海参容易变质，而且因为含有大量水分价格实际高出了很多；
第二，购买干海参时一定要挑选干瘪的，不法商贩在海参的加工过程中，为了增加海参的重量加入了大量白糖、胶质甚至是明矾，这样加工出来的海参虽然不符合产品质量标准，但因为参体异常饱满，颜色也黑亮美观，对消费者具有很大的蒙蔽性；另外还需要注意的是，有的海参是染色的，在外观看颜色非常漆黑，海参的开口处也是黑色的，里面露出的海参筋都是黑色的，可见利欲熏心的制造者，见利忘义的程度了。
第三，购买干海参时不要一味追求价格便宜，要结合干海参的水发率来进行综合比较。一斤好的干海参可以发制出15斤的水发海参，涨发率是衡量海参品质优劣的最基本特征。譬如国内的知名品牌宫品海参，其涨发往往可以达到8倍以上。
作为价格较贵的进补佳品，提倡大家还是注意选择野生海刺参作为滋补和赠送的首选，而不要盲目选择速成的圈养海参。
深圳中企智业投资咨询有限公司
中国海参行业发展现状分析及市场规模分析 (最新版报告请登陆我司官方网站联系) 公司网址: https://www.doczj.com/doc/a99795689.html, 1
目录 中国海参行业发展现状分析及市场规模分析 (3) 第一节中国海参行业发展分析 (3) 一、2009-2013年中国海参行业发展态势分析 (3) 二、2009-2013年中国海参行业发展特点分析 (3) 三、2009-2013年中国海参行业市场供需分析 (3) 第二节中国海参产业特征与行业重要性 (6) 第三节海参行业特性分析 (6) 第四节2013年中国海参市场规模分析 (7) 第五节2013年中国海参区域市场规模分析 (7) 一、2013年东北地区市场规模分析 (7) 二、2013年华北地区市场规模分析 (8) 三、2013年华东地区市场规模分析 (10) 四、2013年华中地区市场规模分析 (10) 五、2013年华南地区市场规模分析 (11) 六、2013年西部地区市场规模分析 (13) 第六节2014-2018年中国海参市场规模预测 (13) 2
中国海参行业发展现状分析及市场规模分析 第一节中国海参行业发展分析 一、2009-2013年中国海参行业发展态势分析 来自酒店的订单减少影响着海参市场的需求量，而海参产业规模的扩大也在另外一个方面改变着海参的供求关系。 以烟台为例，根据当地渔业部门公布的数据，2012年，烟台全市海参养殖面积达到33万亩，鲜参产量为2.7万吨，维持了近年来的稳增态势。不光本地海参养殖规模在逐步扩大，“北参南养”也给市场造成一定冲击。 所谓“北参南养”，即产自渤海、黄海的海参参苗，运到水温相对较高的福建、浙江东海海域进行养殖，形成“北方供苗，南方越冬”的模式，以此缩短海参的生长周期，提高产量。 目前，全国海参已形成辽宁、山东、福建三个主产区，年产鲜参16万吨，其中北方海参约占总量的85%，仍居主导地位，并且受饮食文化影响，海参消费也主要集中在北方。但南方海参因养殖期短，价格较低且上市早，对整个海参市场的价格也造成了一定影响。 同时，海参价格的走低也有整个水产品市场大环境的影响。据山东省海洋与渔业厅公布的数据，2013年3月份，全省主要水产品价格环比，除淡水鱼类外全线下跌。与2月份相比，海水鱼类均价平均下跌9.5%，虾类均价平均下跌11%，贝类产品均价平均下跌5.2%，而海参均价平均下跌达到了23%。 二、2009-2013年中国海参行业发展特点分析 国内消费的海参以养殖为主，总结一下海参产业特点： 1、产值高，利润可观； 2、大型企业多、品牌集合度最高； 3、海参媒体宣传、广告、营销超过其他水产产业。 三、2009-2013年中国海参行业市场供需分析 近几年，我国海参行业总体上处于供过于求的状态，供给量大于需求量，二 3
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
全球海参贸易概况 热带海参供应量因资源减少而持续呈现不稳定状态，所以海参价格也在这几年上涨，不过养殖海参供应量却逐年增加，特别是中国大陆和日本主要养殖的冷水品种。由于缺乏进出口国贸易资料，难以准确地依品种、出口量或出口值量化海参的国际贸易资料。在某些情况下，再出口和重复计算的贸易数值也使数据之真实性受到质疑。即便如此，进口资料仍可作为了解海参贸易动向之参考。 一、全球进口情形 根据联合国粮农组织（FAO）统计显示，2008年全球海参进口量将近7,500吨。前五大进口国为香港、中国大陆、台湾、韩国和新加坡。到2010年，这些国家的海参进口量成长15%，达8,613吨。出口额则在十年内增加六倍，2010年达3亿6,500万美元。海参主要以干货形式贩卖，不过中国大陆和香港对冷冻海参的需求正在成长。 二、全球出口情形 亚太地区是海参主要供应地区，主要出口国包括印度尼西亚、菲律宾、巴布亚纽几内亚（PNG）、新加坡、斯里兰卡、台湾和中国大陆。虽然印度尼西亚是热带海参最大产国，但却未出现在FAO数据上。根据印度尼西亚官方统计，2011年印度尼西亚共出口1,368吨海参，其中约41%出口至香港，其次是越南、新加坡、南韩、日本、马来西亚、台湾和中国大陆。 近来中东（主要为阿拉伯联合大公国、也门）和非洲（包括莫桑比克、肯亚、马达加斯加和南非）海参也打入亚洲市场，其中98%以上的海参为干货。在南亚，最主要产出国为斯里兰卡、马尔地夫和印度。与东南亚和太平洋地区相比，这些国家的海参供应量相对较少。印度干海参的主要市场是新加坡，次为香港。斯里兰卡也出口一些海参。马尔地夫则每年出口300吨左右海参。 在太平洋地区，PNG、索罗门群岛、斐济和澳洲是亚洲市场主要干参供应国。不过太平洋岛国海参出口量在过去五年下滑，原因是当地政府为保护资源而禁捕及实施季节性出口限制，结果造成这些岛国销往香港和新加坡的海参出口量下降。太平洋海参在香港、中国大陆、马来西亚和新加坡相当受到欢迎。 三、主要市场 1. 中国大陆 中国大陆是海参最大消费市场。冷水海参在中国大陆已是相当重要的养殖品种，主要供应国内市场。另从该国贸易资料也可看出，冰岛和加拿大的冷冻冷水海参进口量也逐渐增加。值得注意的是，因为中国大陆消费者有不同程度的购买能力，所以该国市场有能力吸收所有种类和质量的海参产品。例如南部省分居民的人均收入就比全国人均收入高出许多，所以高级和低价值海参皆可销往中国大陆消费。 2. 香港 香港是国际市场上最大的海参进口商，主要进口热带海参干货。这些产品通常已去脏、清洗、煮熟和干燥，北美和欧洲冷水海参则去皮冷冻。此外香港亦从中国大陆山东省和辽宁省进口养殖活海参。 在香港，主要的海参使用者为海鲜干货批发商和零售商、餐厅、高级中餐厅及超市。来自北美、
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延
海参营销作战地图 前言 海参有着悠久的历史，在中国，很多年前就被当作高级滋补品名列八珍之首；在大连，很多老人长久以来就保留着进补海参的习惯；在胶东，众海参商家旌旗飘舞；在内陆，更多的人开始了解海参；在广东，北方的刺参供不应求。 中国大陆、香港、台湾、新加坡和马来西亚等是海参的主要市场，韩国海参市场相对较小，而日本海参消费量虽小，但近几年出口量却不断增加。 2001年，大连海参市场首先迅速升温；2003年，海参专卖店开始遍布街头；2004年，大量资金涌入海参市场；2005年，海参商会成立，海参市场进入品牌时代；2006年，由大连市政府牵头制定的海参加工国家标准及大连海参申报地理标志性产品相继获得批准；2007年，海参知名企业开始调转船头，积极准备拓展外埠市场，全国市场突围战已经拉开帷幕。 如果把营销比喻成一场没有硝烟的战争，企业就是战场上的统帅或将军，产品就是士兵，消费者就成了战场。如何在战场上突围，进攻，获取胜利，需要仔细研究战场形势和布局，研究产品市场特征，研究士兵的作战能力和特点。海参作为一种高端消费品，一种奢侈品，其营销既有一般产品营销的通性，也自具其特点。海参营销是一场高规格的现代化战争，其作战空间狭窄，渠道特殊，对战争武器的要求，战略战术的运用不同于一般消费品。故而对海参营销的探索，在于对作战环境、作战地图的研究。任何营销，无非是买和卖的事情，卖的是产品，买的是消费者，在笔者看来，产品分析和消费者分析，才是营销研究的核心。至于渠道，那是给上帝——消费者的一双手，通过这双手，实现产品和上帝之间的联系。 因此，海参营销的作战地图，就是由士兵和战场构成。战场就是消费者市场，是士兵的作战目标；士兵就是产品，是将军——企业征服战场的武器。营销的目的是征服消费者，从消费者——消费者构成，消费者需求，消费者心理动机——角度分析，是任何营销分析的终点，也是起点 第一章消费者分析 一、“三高”成为海参消费者的主要特征 海参消费者的目标群体很简单，具备“三高”特征，就是高端消费者，收入高、层次高、意识高。
由于海参对于水域条件要求严格，目前海参产业的养殖与生产地区仍然以原产地海域为主，产值主要以大连和山东两地为主，福建近两年增长速度较快。自2003年开始，海参总产量大概以每年11%左右的速度快速增长，如下图所示： 2011年中国海参产量进一步扩大，预计将突破12万吨。未来3－5年中国海参产量增长率将会继续维持在10%-13%之间。 从需求层面来看，随着我国宏观经济的发展，我国的GDP保持每年10%左右的增长，即使在受到金融危机影响最严重的2008年，GDP 仍然为8.7%高速增长。居民可支配收入稳步提升和养生消费观念的兴起，海参消费量逐年增大，对海参的需求不断增加。根据原本品牌营销机构的观察，海参价格一直处于一个比较稳定的上升通道，受消费需求的增加的影响，2011年初山东青岛、威海等地海参价格普遍涨幅在20%以上，部分涨幅甚至高达40%。在威海地区，60-80头（每斤）的干海参批发报价为2200-2300元/斤，30-40头（每斤）的干海参报价在2400-2800元/斤左右，均较春季上涨了300元/斤左右。
价格上涨一方面受自然因素减产的影响，主要还是来自于消费需求的增加，海参消费开始向内地市场蔓延。 海参市场的发展趋势是向品牌化运营的方向发展，一些缺乏品牌的海参企业开始调整战略，向产业链下游延伸，强化终端销售市场，走品牌化运营道路。原来的区域市场混乱竞争的格局被打破，尤其是第一梯队獐子岛、棒棰岛已经初步奠定高档海参品牌的形象地位，第二梯队的品牌竞争尤为激烈处于混乱竞争阶段，混乱是恰好是中国市场最大的机会所在，越是混沌、迷雾中，越是蕴藏着巨大的机会。 从2011年海参消费状况来看，海参消费有进一步扩大的趋势。随着居民消费水平升级和养生消费观念的形成，海参消费需求不纵观中国海参产业，海参产业发展迅速，吸引越来越多的海参企业介入，海参产业的竞争也在不断加剧，尤其是在海参原产地市场，竞争日益白热化。在基本维持现有的产业和市场格局之下，中国海参产业未来的竞争将在品牌层面、产业层面、营销模式、资源整合以及企业软实力方面展开角逐，进入下一轮产业的洗牌。 断增加。 育苗水平不高，技术缺乏稳定性 在育苗技术上，大连海参苗业在地域环境优势的前提下，也在积极地开发新的育苗技术。追求更高存活率、更优质的原生海参苗。其主要运用的技术为海上网箱生态育苗。普通的育苗技，由于育苗室培
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
2017年海参养殖行业分析报告 2017年7月出版
文本目录 1海参养殖基本情况 (5) 1.1、海参及其种类：“海八珍”之首，刺参营养价值高 (5) 1.2、海参养殖方式：北围堰，南网箱 (6) 1.3、区域竞争格局：山东、辽宁、福建三足鼎立 (6) 2历史发展阶段与供需分析 (9) 2.1、高速增长期 (10) 2.1.1、供给侧：产能约束下的低产量供给 (11) 2.1.2、需求侧：可支配收入上升导致持续高消费需求 (11) 2.2、结构调整期 (12) 2.2.1、供给侧：多因素刺激下的产能扩张 (12) 2.2.2、需求侧：经济低迷与政策外生冲击叠加导致需求萎缩 (16) 32016下半年海参价格大幅上涨之谜 (19) 3.1、供给侧影响因素 (19) 3.1.1、短期：夏季高温降雨天气导致产量骤减 (19) 3.1.2、长期：产能持续去化，养殖成本高企倒逼散户退出 (22) 3.2、需求侧影响因素 (22) 3.2.1、短期：第四季度迎来海参消费旺季 (22) 3.2.2、长期：消费升级背景下产品定位转变 (23) 4价格向好叠加产业转型升级，海参行业迎来第二春 (25) 4.1、对2017-2018年海参价格变动趋势的预测 (25) 4.2、海参产业转型升级是大势所趋 (26) 4.2.1、标准化：干海参国家标准发布，引领产业健康发展 (26) 4.2.2、规模化：行业集中度处于提升期，利好相关上市公司 (26) 5相关企业简介 (29) 5.1、好当家 (29) 5.2、獐子岛 (29)
图表目录 图表1：南方梅花参 (6) 图表2：2005-2015年我国海参主要产区产量占比变化（%） (7) 图表3：福建海参养殖模式 (8) 图表4：全国海参产量与同比增速 (9) 图表5：全国海参养殖面积与同比增速 (9) 图表6：国内海参大宗价变动情况（2004.11-2017.6）（元/公斤） (10) 图表7：2000-2016年GDP与同比增速 (11) 图表8：2000-2016年城镇人均可支配收入与同比增速 (11) 图表9：海参幼苗 (12) 图表10：海参网箱生态育苗 (13) 图表11：2006-2015年福建海参养殖面积与增速 (13) 图表12：2006-2015年福建海参产量与增速 (14) 图表13：2006-2012年海参进口量与占总供应量比重 (15) 图表14：2000-2015年GDP和人均可支配收入同比增速（%） (16) 图表15：2000-2015年社会消费品零售总额与同比增速 (16) 图表16：2011-2016年商品零售和餐饮收入变动情况 (17) 图表17：2016年以来海参价格变动情况（元/公斤） (19) 图表18：2011-2016年大连8月平均气温（℃） (21) 图表19：2011-2016年青岛8月平均气温（℃） (21) 图表20：2008-2015年全国和山东、辽宁两省海参苗种数量（亿头） (22) 图表21：2002-2016年不同年龄段人口比例（%） (23) 图表22：海参和高档白酒价格变动情况（2014.1-2017.4） (23) 图表23：2009-2016年贵州茅台酒类销售量与同比增速 (24) 图表24：2013-2016年霞浦海参投苗量和产量（万吨） (25) 表格6：《食品安全国家标准:干海参》技术要求 (26)
深圳2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要 的需求份额，占比超过4成。其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。优质写字楼市场 204.280.8
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
市场营销策划作业福州霄珍海参营销策划书 策划人 学号 班级 2010-12-30 目录
福州海参市场营销策划书 前言 此次海参营销策划，主要是为了解决其品牌定位的问题，从市场分析、目标市场选择、战略分析、定位策略、营销4P组合策略、媒体提案和广告预算这六大方面来进行研究，从而明确企业的现状与困境，理清企业的发展战略，最终能为企业建立起品牌。 第一部分：市场分析 一、营销环境分析 1、海参市场概况 “南方吃燕窝，北方吃海参”，海参属于海产珍品，价格不菲，被当作高级滋补品名列八珍之首。发展至今，海参市场很大、前景广阔，海参也从高档食品步入普通家庭消费，成为大众化食品。但是就全国而言，海参的消费人群主要还是
集中在辽宁、山东、吉林、黑龙江、北京、广东及香港等地，在大连、青岛、烟台、威海等地，海参市场已经较为成熟，而其它地区的大部分消费者对海参产品的了解还是处于陌生或者听说阶段。近几年来各海参企业的大力推广，部分消费者对海参产品的认识也从过去的不知道到知道，从过去的盲目消费到现在的理性消费，从过去对海参产品的简单认识到现在的深入了解。去年以来，福建口岸(不含厦门)进口的海参数为零。同时随着人们生活水平的提高，对健康的重视程度也越来越高，加上海参成品加工方法的科学化和多样化，也将使得海参能够走向广阔的福州市场，让更多的人接受海参。 2、市场构成 海参市场目前主要有干海参、即食海参，以及海参胶囊等几大品类。 3、市场热点 现阶段，海参的主要发展途径应该是，重现“海味八珍之首”，以大众消费的食用海参为主，重新走进大众化消费的超市，摆上千家万户的餐桌。以海参的初级或深加工产品——保健食品、海洋药品为辅。 二、SWOT分析 优势（strengths） 福州沿海，具有海鲜消费习俗；随着收入水平的提高，福州消费者开始注重对健康食品的消费；福州海参市场尚未完全开发，具 劣势（weaknesses） 福州本土海参产量较低、质量较差；优质的海参价格昂贵，将许多中层收入的消费者拒之门外，影响了市场的进一步开拓；
某品牌即食海参营销策划案 目录 前言 (3) 第一部分：市场分析 (3) 一、营销环境分析 (3) 1、海参市场概况 (3) 2、市场构成 (3) 3、市场热点 (3) 二、分析 (3) 第二部分：目标市场选择 (4) 一、分析 (4) 1、市场细分 (4) 2、目标市场 (4) 3、目标市场选择 (5) 4、目标市场战略 (5) 二、营销目标 (5) 第三部分：战略分析 (5) 1、战略机会： (5) 2、战略手段： (5) 3、战略阶段： (5) 4、战略目标： (6) 5、战略目的： (6) 第四部分：定位策略 (6) 一、文化定位： (6) 二、VI系统 (6) 三、品牌定位 (6) 四、市场定位： (7) 第五部分：营销4P组合策略 (7) 一、产品策略 (7) 1、品质定位 (7) 2、包装定位 (7) 3、消费群体定位 (7) 二、价格策略 (7) 价格定位 (7) 三、渠道策略 (7) 1、渠道定位 (7) 2、参加展会：............................................................................... 错误！未定义书签。 3、建立旗舰店： (7)
4、连锁加盟 (8) 四、促销策略 (8) 1、促销定位： (8) 2、海参宣传方法： (8) 3、宣传方式 (8) 第六部分媒体提案和广告预算 (9) 一、媒体选择 (9) 二、广告预算......................................................................................... 错误！未定义书签。
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
海参行业分析报告
目录 一、海参简介：兼具传统美誉、现代科学依据的滋补珍品 (3) 1、传统美誉：“参补”源远流长 (3) 3、消费认知：进补习俗多见于传统海参产区 (6) 二、供给面分析 (7) 1、时间序列视角：目前处于供给弹性释放的阶段 (7) （1）第一阶段：“三市供应”阶段（2007年以前） (7) （2）第二阶段：“南参、西参”技术突破，大棚参缩短养殖周期（2008-2012） (9) （3）第三阶段：技术突破、驯化持续，供给弹性仍在变大的过程当中（2013-）.. 12 2、地区序列视角：各个海参养殖城市供给弹性分析 (14) 3、供给面变化之13年视角：13年供给大年几成定局 (23) 三、需求面分析：外延增长仍在蓄力，涵增长随周期而动 (27) 1、外延式需求增长：南方市场逐渐打开局面，但规模仍然较小 (27) 2、涵式需求增长：高Β值特征明显受经济景气下行影响较大 (29) 四、投资建议及主要企业简况 (32) 1、壹桥苗业：捕捞面积增加拉动高增长仍将持续 (33) 2、好当家：13年仍处于放量周期之中 (34) 3、獐子岛：收获面积14年翻番，亩产提高仍需时日 (35)
一、海参简介：兼具传统美誉、现代科学依据的滋补珍品 1、传统美誉：“参补”源远流长 海参誉为传统海八珍之一。海参是众多海产品当中，誉为“海八珍”的产品之一，目前全世界拥有海参种类约1200 多种，我国记载的海参有100余种，可食用的约20 种。其中刺参、乌参、乌元参、梅花参等经济价值较高。 通常俗话所说的海参指的是刺参，刺参也称“沙噀”。刺参科。体圆柱形，长20-40 厘米。前端口周生有20 个触手。背面有4-6 行肉刺，腹面有3 行管足。体色黄褐、黑褐、绿褐、纯白或灰白等。海参喜欢生活在水流缓稳、海藻丰富的细沙海底和岩礁底。夏季水温高时会夏眠。环境不适时有排脏现象。海参再生能力很强，损伤或被切割后都能再生。 其它的我国较为主要的海参品种包括梅花参、光参、海棒槌、海地瓜等，但其品质、经济价值与接受程度都不如刺参高。 古书中的海参：海参的食药两用在我国已有悠久的历史。自古以
通过近几天走访海参专卖店，海参品类很多，形形色色的海参产品可以说是琳琅满目。下面分别介绍几种海参品类及其特点。 （1）淡干海参。此品类在海参市场上最常见，市场份额为80%。 特点： 淡干海参是人们最早接触的海参制品，加工过程属纯天然物理加工，无需添加防腐剂. （2）水发即食海参。此品类近几年在市场上出现，目前市场份额较小。特点： 由干海参泡发、蒸煮加工的海参，一般为袋装，可开袋即食。 （3）高压即食海参。此品类由鲜活海参直接加工而来，主要市场在海参原产地，海参消费群体较少接触。特点： 鲜活海参去肠，高压灭菌加工而来，纯天然物理加工，市场上一般为盐水浸泡瓶装。 （4）入味即食海参。此品类，市场份额逊于以上三种。由水发即食海参加工而来，加入了调味料，可开袋即食，类似腌制即食牛肉等产品。 （5）冻干海参。此品类是近年来走上海参市场。特点： 海参由鲜活海参脱水加工而来，海参个体细节保留完整，与淡干海参相同，需要发泡，只是发泡时间缩短，另外冻干海参个体发泡后不会增大。 市场份额小。 （6）海参胶囊。此品类被称为高科技产品，主要采用海参的肠卵、海参体壁干燥处理，加工为海参粉末后由植物胶囊外壳封装为小胶囊，食用方法与吃药一样。
通过对哈尔滨海参专卖店的走访调研，目前市场上最具竞争力的海参专卖店是晓芹海参、长生岛海参、棒棰岛海参三家具有知名力的海参专卖店，淡干海参的价位从2000元左右到13000元左右不等，优势在于他们为了迎合顾客的需求，推出了不同价位的淡干海参礼盒，而且在礼盒包装上也较精美，同时针对于现在正是海参的滋补季节，打折的促销力度都到了8折左右。对于一些不知名的海参专卖店而言，在价位上打折的力度会比较大一些，一般可以达到7折，而且淡干海参的价位相对会便宜一些。 我们走访了晓芹海参专卖店、长生岛海参专卖店、棒棰岛海参专卖店、状元海刺参专卖店、上品堂海参专卖店、大连长海海参专卖店、状元海珍品海参专卖店、聚参堂大连海参行、5+1六排刺海参专卖店等10余家海参专卖店。
关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。
2017年海参养殖产业市场分析报告
目录 第一节海参养殖基本情况 (4) 一、海参及其种类：“海八珍”之首，刺参营养价值高 (4) 二、海参养殖方式：北围堰，南网箱 (5) 三、区域竞争格局：山东、辽宁、福建三足鼎立 (5) 第二节历史发展阶段与供需分析 (8) 一、高速增长期 (9) 1、供给侧：产能约束下的低产量供给 (10) 2、需求侧：可支配收入上升导致持续高消费需求 (10) 二、结构调整期 (11) 1、供给侧：多因素刺激下的产能扩张 (11) 2、需求侧：经济低迷与政策外生冲击叠加导致需求萎缩 (15) 第三节 2016下半年海参价格大幅上涨之谜 (18) 一、供给侧影响因素 (18) 1、短期：夏季高温降雨天气导致产量骤减 (18) 2、长期：产能持续去化，养殖成本高企倒逼散户退出 (20) 二、需求侧影响因素 (20) 1、短期：第四季度迎来海参消费旺季 (20) 2、长期：消费升级背景下产品定位转变 (21) 第四节价格向好叠加产业转型升级，海参行业迎来第二春 (23) 一、对2017-2018年海参价格变动趋势的预测 (23) 二、海参产业转型升级是大势所趋 (24) 1、标准化：干海参国家标准发布，引领产业健康发展 (24) 2、规模化：行业集中度处于提升期，利好相关上市公司 (24) 第五节部分相关企业分析 (27) 一、好当家 (27) 二、獐子岛 (27)
图表目录 图表1：南方梅花参 (5) 图表2：2005-2015年我国海参主要产区产量占比变化（%） (6) 图表3：福建海参养殖模式 (7) 图表4：全国海参产量与同比增速 (8) 图表5：全国海参养殖面积与同比增速 (8) 图表6：国内海参大宗价变动情况（2004.11-2017.6）（元/公斤） (9) 图表7：2000-2016年GDP与同比增速 (10) 图表8：2000-2016年城镇人均可支配收入与同比增速 (10) 图表9：海参幼苗 (11) 图表10：海参网箱生态育苗 (12) 图表11：2006-2015年福建海参养殖面积与增速 (12) 图表12：2006-2015年福建海参产量与增速 (13) 图表13：2006-2012年海参进口量与占总供应量比重 (14) 图表14：2000-2015年GDP和人均可支配收入同比增速（%） (15) 图表15：2000-2015年社会消费品零售总额与同比增速 (15) 图表16：2011-2016年商品零售和餐饮收入变动情况 (16) 图表17：2016年以来海参价格变动情况（元/公斤） (18) 图表18：2011-2016年大连8月平均气温（℃） (19) 图表19：2011-2016年青岛8月平均气温（℃） (19) 图表20：2008-2015年全国和山东、辽宁两省海参苗种数量（亿头） (20) 图表21：2002-2016年不同年龄段人口比例（%） (21) 图表22：海参和高档白酒价格变动情况（2014.1-2017.4） (21) 图表23：2009-2016年贵州茅台酒类销售量与同比增速 (22) 图表24：2013-2016年霞浦海参投苗量和产量（万吨） (23) 图表25：2011-2015年好当家和壹桥股份海参销量（吨） (25) 图表26：2011-2015年好当家和壹桥股份海参产品市占率（%） (25) 图表27：2012-2016年獐子岛分产品营收占比（%） (28) 图表28：2012-2016年獐子岛归母净利润（亿元） (28) 表格目录 表格1我国主要海参类型简介 (4) 表格2：北方刺参 (4) 表格3：我国海参主要养殖方式 (5) 表格4：我国进口海参主要种类适用税率 (14) 表格5：2012年以来国家政策外生冲击 (16) 表格6：《食品安全国家标准:干海参》技术要求 (24)
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势 一、中国房地产销售情况 房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。 分城市来看，差异十分明显。一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。 二、中国房地产开发投资、开工面积情况 从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。 随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为